房地产经济学论文

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房地产经济学论文:考试方法改革下房地产经济学论文

一、考试方法改革原因与目的

考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。

(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。

(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。

三、考试方法改革效果分析与完善思路

将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。

(一)教学形式和作业内容设置应更多元化

考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。

(二)作业内容设计应更为科学合理

随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。

(三)作业评分标准应更科学化

对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。

(四)期末考试内容应与平时作业结合起来

期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。

(五)期末卷面考试也应适当改革

在传统的闭卷考试方式下，形成的是学生重知识、轻能力、重记忆、轻创造、重理论、轻操作的考试模式，为匹配考试方法改革重平时作业的需要，对期末考试在内容上与平时作业结合的同时，对期末卷面考试的形式也需要进行改革，比如采用半开卷考试模式甚至全开卷考试模式。半开卷考试模式和全开卷考试模式逼迫学生自己总结重点，减少学生对教师划重点的依赖性，激发学生互相交流、研究，提高学生归纳总结的能力，使学生把注意力放在深入理解课程内容上，避免了考前的死记硬背。经过对《房地产经济学》这一门应用学科的考试方法改革的实践，可以看到考试方法改革不仅是在学生的意愿方面，还是在学生学习的效率和效果看，都具有一定的有益性，但其还需要更进一步的完善和进行，不断总结经验和教训，使考试不仅能检验学生的学习成绩和效果还能激励学生学习和培养学生的良好学习习惯。

作者：杨巧 单位：中南财经政法大学

房地产经济学论文:从品牌经济学角度提升房地产品牌价值浅论

【摘要】按照品牌经济学原理，品牌产品之所以能为企业带来较高的超额利润，正是由于品牌成为某一品类的象征，造成了一定程度的垄断，降低了消费者做出择优决策所需要的选择成本。在国家调控的重压之下，在市场普遍呈现观望的形势之下，品牌房地产企业之所以显示出强大的竞争能力，就在于该品牌为消费者提供了价值。品牌经济学认为，品牌信用是品牌的核心。开发商要想形成良好的品牌信用，需要确定自己的物业品类以及精确的品牌策略。

【关键词】品牌经济学；房地产；品牌价值

一、品牌层次―重视塑造企业品牌

目前存在的一个突出现象是我国房地产企业片面重视对项目品牌的包装和打造，而对企业层面的品牌定位则缺乏长远规划，甚至有时人们只知道楼盘，却不了解是哪个开发商建设的。按照品牌经济学的观点，这样的开发商很难为自己带来价值，原因在于他们没有为消费者提供未来持久购买的理由。

二、单点策略―锁定单一利益点

艾・里斯指出：品牌具有价值，原因只有一个，就在于它主导了一个品类。按照品牌经济学的观点，品类即企业承诺的单一利益点。品牌经济学同时指出品牌利益点承诺越是单一，品牌信用度就越高，消费者的选择成本也就越低。成功的房地产品牌都有自己明确的定位，如中海地产走大众精品化的品牌之路；保利地产做康居精品，品牌主张“和谐生活，自然舒适”。他们均确定了一个住宅品类作为企业的主营核心，锁定目标顾客群，确保品牌价值不断创新高。假设房地产商打算开发多种物业，企业可以采取“企业名称+品牌名称”的方式区分不同物业品类，以减少消费者混淆，积累、升华为企业长远的品牌效应。

三、领先策略―抢占消费者心智

品类是隐藏在品牌背后的关键力量，消费者的行为模式可表述为“以品类来思考，用品牌来表达”，因此企业最重要的目的就是开创并主导新品类。在已经进入老龄化阶段的中国，在环境日益恶化的当下，人们对高品质生活的迫切需求正在孕育一个新的品类-----养生地产，其目标客户以事业有成的中高端客户和有经济实力的老年群体为主，还可以是追求生活品质的城市新贵。养生地产的一个最重要特点就是在养生保健、体检治疗、休闲娱乐等相关环节提供高品质的养生服务，帮助社区居民营造全新的健康生活方式。可以预见，在信息不完全的情况下，一旦某房地产开发商成为养生地产的代言人，抢先进入消费者心智，那么它将享有后来品牌所无法享有的进入次序优势，成为品牌价值成长的持久动力。

四、终点策略―以最终消费者为核心

所有品牌都是为了满足潜在消费者对单一利益点的追求，消费者才是开发商品牌建设的核心。对商品房潜在消费者而言，开发商品牌、建材供应商品牌、承包商品牌、设计商品牌、商品牌甚至是物业管理品牌都将会影响消费者的需求。因此房地产开发商必须要明确消费者做出选择的理由到底是什么？消费者所需要的利益需求到底是什么？在房地产供应链中，品牌房地产企业只有提供满足最终消费者需要的单一利益点，才能够使消费者排除客户链其他品牌的影响，产生品牌拉力，使企业自身的品牌价值得以实现。如消费者选择绿城开发的房子并非是由于它采用的承建商的品牌，也并非是其设计团队的品牌，而是由于消费者对“绿城特质”的信赖。绿城对产品从规划布局、建筑造型、户型设计、景观环境、园林绿化、社区配套、室内装潢等方面“精致、完美”的设计使得绿城产品在市场上具备了较强的可识别性，对消费者产生了强烈的品牌拉力，使得客户价值和品牌价值实现和谐共赢。

五、传播策略―以口碑积累客户资源

由于房地产产品价值高、使用周期长，即便消费者对产品高度认可，他也不可能做到经常性反复购买，因此对于房地产而言依靠消费者多次重复购买带来的品牌价值毕竟有限，品牌的价值更多地体现在良好的口碑推广上。相较于其他传播渠道，如广告、公共关系等，来自亲朋好友的推荐无疑更具有可信性。龙湖地产的内部统计数据表明，龙湖地产“以老带新”的成交比例高达20%。这说明满意的顾客会借助于其信誉资源对产品加以宣传和推荐，从而简化潜在顾客的购买决策过程，减少其选择成本。而网络经济的异军突起将口碑对品牌价值的影响作用进一步放大。门户网站的互动、评价，微信平台的推荐、分享，无疑均是对房地产产品口碑管理的创新和应用。

最后，值得注意的是，品牌策略一旦确立，一定要持之以恒，不能半途而废。不能持久的品牌形象，将会模糊企业的品牌个性，使得品牌信用度降低，消费者选择成本上升，导致品牌的退化和品牌价值的流失。万科“建筑无限生活”的价值主张、招商地产“家在・情在”的品牌理念贯穿于其各个项目开发之中，形成其深入人心的品牌形象，带来品牌价值的持续升值。

随着中国房地产市场进入调整期，房地产企业面临更大的挑战，众多房地产企业销售业绩增长乏力，但也有部分高品牌价值房地产企业在市场上仍然表现出较强的抗风险能力。如何使品牌更有价值呢？从品牌经济学的角度分析，品牌价值来源于品牌对消费者选择成本的降低。就品牌创建者而言，品牌的引入会带来一定程度的垄断，为企业带来更高的溢价能力。就消费者而言，具有较高信用度的品牌实现了消费者需求与品牌的良好对接，简化了消费者的决策过程；通过对消费者提供超出产品实体利益之外的情感性利益和附加价值，使消费者剩余提高，消费者愿意以高于市场上其他同质产品的价格多次购买品牌产品，品牌价值由此而提升。

房地产经济学论文:参与式教学方法在房地产经济学课程教学中的应用

摘要：《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》明确提出深化教育教学改革、创新教育教学方法，倡导“以生为本，师生互动”为核心的参与式教学方法。文章在分析参与式教学方法内涵的基础上，结合房地产经济学课程特点，着重阐述课堂即兴讨论、专题讨论等参与式教学方法的应用，旨在实现课堂教学从以教师为主导到以学生为主导的转变，以提高教学水平。

关键词：参与式教学法；房地产经济学；课程教学；教学研究

《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》明确倡导启发式、探究式、讨论式和参与式教学方法，旨在帮助学生学会学习，激发学生的好奇心，培养学生的兴趣，营造独立思考、自由探索、勇于创新的良好氛围[1]。不能否认的是，“当前中国大学普遍的沉闷状态是令人忧郁的，课堂本是一个应激起大脑风暴的地方，但是它寂静得令人可怕。”[2]因此，教育改革方向是打破课堂上教师“满堂灌”、无视学生存在的传统教学模式，积极推行“以生为本，师生互动”为核心的参与式教学方法[3]，即教师通过组织、设计“活动”的形式，充分调动学生积极参与教学的全过程，重视培养学生科学的学习方法，提高学生主动学习的意愿与能力[4]。本文以房地产经济学课程教学为例，探讨应用参与式教学法的一些行之有效的做法，以供教育工作者参考借鉴。

一、参与式教学方法的内涵

参与式教学方法的理念起源于20世纪五六十年代的英国，原为执行国际援助性项目的方法，因其具有充分调动项目执行者积极性的特点，被引进到教育领域，发展成为一种被教育界广泛认同并应用的教学模式[5-6]。该教学法以建构主义学习理论为核心思想，其观点是教育应该把学生培养成为具有自主发展能力的、有创造性的社会主体，其本质是进行交互的学习活动和主体间多维对话的设计，是以教师及学生平等、互动的理念为基础，让学生亲自参与、亲自操作，最大程度地发挥学生的积极性和主观能动性[7-10]。清华大学过增元教授曾将参与式教学法的特点总结为：（1）开放式的教学内容；（2）提问式的授课方法；（3）无标准答案的习题；（4）论文形式的考试。具体来看，与“填鸭式”“灌输式”等传统教学模式相比，参与式教学法在教师角色、学生角色、授课目的及教学模式等方面具有鲜明的特征，具体如表1所示。表1参与式教学与传统教学的对比关注重点参与式教学传统教学教师角色学习管理者、课堂组织者和知识创新者知识传授者学生角色主动参与者被动接受者授课目的注重互动和反思传授信息及知识教学模式探究模式接受模式二、房地产经济学课程特点

房地产经济学是笔者所在学校工程管理专业的选修课程，主要运用经济学的基础理论研究房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律[11-12]。总体来看，该课程有以下两大特点：

一是综合性。房地产经济学是一门以房地产经济运行现象及其资源配置活动为研究对象、具有很强综合性和交叉性的新兴而引人注目的应用经济学科。具体来看，该学科是建立在经济科学、现代管理理论基础之上的应用学科，是与经济学、社会学、管理学等学科密切结合的学科。

二是实践性。房地产经济学课程内容包括地租理论、区位理论、房地产产权制度的基本理论及房地产投资、房地产开发建设、房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等，既有理论知识又有实践经验，是一门理论与实践密切结合的课程。

房地产经济学课程的综合性和实践性特点，要求在教学过程中引入行之有效的参与式教学方法，采用开放式教学内容的讲解――突破课本局限，应用提问式的授课方法――多问问题，布置无标准答案的习题和多样化的学习成果展示等。应用课堂即兴讨论、专题讨论等参与式教学方法[13]，注重课程资源和现代化教学资源的开发和利用，激发学生的学习兴趣，使学生的学习不再局限于课堂，促进学生对知识的理解和掌握，从而提高教学效果。

三、参与式教学法在房地产经济学课程教学中的应用

笔者从教6年来，坚持主体性、互动性、反思性的原则，在房地产经济学课程教学实践过程中，总结出一些行之有效的参与式教学方法，取得了理想的教学效果。教学中以提高学生的参与度为核心，注重从“让学生学”向“学生要学”的转变。要实现这一目标，应从以下三方面做足功课：激发兴趣、讲究方法及适度考核。

（一）激发学生的学习兴趣

“兴趣是最好的老师”。如何激发学生对房地产经济学这一主干课程的学习兴趣是搞好教学的一个关键问题。因此，在初次授课时，笔者重点介绍该门课程的讲授方式，为便于学生理解和接受，将该课程体系简单归纳为“2+3+4”模式。“3”即：概念、特点和分类，主要是针对房地产、房地产业、房地产供需等基础知识的讲解。“2”即：两个难点，一是利用四象限模型分析房地产市场运行规律；二是利用过滤模型解释新房建设补贴的过滤效应。在讲授这两个难点时，结合学生实际情况，没有过多进行深奥晦涩的理论研究和模型探讨，而是将重点置于成熟经典的经济学原理和理论的介绍上，通过课堂传授，培养学生能对身边的经济现象进行一定分析的能力。“4”即：在讲授基础知识和难点的基础上，精心准备4篇文章，其内容涵盖：房价越调越涨形成“中央空调”效应的原因分析、房地产开发报建“潜规则”分析、房地产泡沫形成及预警分析和住房公积金“济富劫贫”原因阐释等。可见，用一个简单的模式总结该课程的教学特点及其内容，吸引学生的注意力，让其对这门课程产生兴趣。

（二）科学的教学方法

针对学生缺乏经济学基本理论知识，且当代大学生较有个性，实践经验欠缺，知识面较窄等问题，教师在授课中需要采用灵活多变的教学方法，提高课程的应用价值[12]。也就是说，教师应该将教学方法从以讲授为主向参与式教学转变，采用课堂即兴讨论、专题讨论等具体方式。

1.课堂即兴讨论

房地产经济学是一门来源于现实生活并与实践紧密结合的课程。教师可以在讲课过程中向学生提出一些既紧扣教学内容又能引起学生兴趣的现实问题，给学生一定时间进行课堂即兴讨论。如在讲到房地产宏观调控时，设置课堂互动环节：“你是愿意租房住还是买房住？为什么？”再如，就目前房地产的调控现状，和学生一起分析由于土地垄断、超发货币和贫富悬殊三个主要原因形成房价越调越涨、越涨越调的“中央空调”现象等。让学生各抒己见，畅所欲言，最终再由教师来把握讨论结果，引导学生的课程学习。教师讲得精彩固然是上好一节课的基本要素，但是让学生参与讲解，可以使学生体验到一种成就感，能激发学生的学习兴趣，促使其主动学习。

2.专题讨论

专题讨论与课堂即兴讨论不同，需要有相对完整的一段时间，一般一个专题的讨论至少需要1节课或者更长的时间。专题讨论一般以小组（一般4～5位学生）为单位，每次设置3～4个讨论小组，教师在课堂上提出与房地产经济学相关的热点问题或者典型案例组织学生讨论。如在讲解第七章房地产税收时，结合《一虎一席谈》的一期节目――《房产税会进行到底吗？》要求学生围绕该问题在课后完成资料的收集工作，主要包括：房产税的定义、性质和作用等基础知识、上海和重庆两个试点城市征收房产税的实践、总结视频对话中各位专家的意见。最为重要的是由学生自己阐述个人的观点（赞成或反对）等。学生通过在课下收集与整理基础资料形成自己的观点，在课堂上，小组代表阐述该小组观点，由小组成员接受其他同学的提问，教师作最后的总结工作。相比短时间的课堂即兴讨论、专题讨论，有利于学生更深入地参与课程教学的全过程。在整个专题讨论过程中，学生不仅掌握了理论知识，而且也掌握了学习的方法。

3.适当的考核方式

除了浓厚的学习兴趣、科学的教学方法外，提高参与式教学效果还需考虑适当的考核方式。“分分分，学生的命根”，学习好坏最终的评价标准还是分数的高低，分数也最为学生所关心[14]。在符合学校规范要求的前提下，结合房地产经济学课程特点，以鼓励学生参与为指导思想，将该门课程的平时成绩设定为总成绩的40%（一般课程的平时成绩仅为20%）。需要注意的是平时成绩的设定方式，为了提高学生学习的积极性和主动性，平时成绩应从考勤、论文及参与度三个方面综合进行考核。具体来看，教师在授课时应严格考勤，教学任务结束后公布学生的考勤情况。同时，鼓励学生尽可能将理论与实践结合起来，拿出自己的学习成果（如科研小论文、学习心得、自制课件等）。教师应重视和尊重学生的学习成果，并给予适当的奖励，从而激发学生的参与热情，提高教学效果。图1为参与式教学方法在房地产经济学课程教学中的应用思路。

图1参与式教学法在房地产经济学课程教学中的应用四、结语

从高校教学过程的实践应用来看，参与式教学方法能够创造民主、平等、宽松的大学课堂氛围，培养学生积极的思维方式，激发学生主动参与课堂教学的兴趣。参与式教学法还能培养学生的责任意识，让学生认识到自己应承担的学习责任；参与式教学法更能够让教师和学生共同进步，真正体现教学相长，增进师生之间的交流。笔者在房地产经济学课程教学过程中，从教学内容、教学方式、评价标准等方面采取了一系列改革措施，取得了一定的成效。当然，由于受主客观各方面因素的影响，参与式教学方法的实践应用还存在一些问题，诸如：参与式教学方法适用于哪些课程？适用于哪些学生？如何提高学生的参与度？等等，这些问题还有待于进一步的探索。

房地产经济学论文:《房地产经济学》课程实践性教学探讨

摘要：《房地产经济学》是一门理论与实际紧密结合的课程，传统教学模式偏重理论讲授而往往忽视实践环节。论文论述了房地产经济学开展实践性教学的必要性，分析了该课程教学中存在的一些问题，并针对问题提出相应的改革建议，以期对高校房地产经济学教学改革和人才的培养起到促进作用。

关键词：房地产经济学；实践性教学；探讨

房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础，涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识，具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程，在教学中如果仅仅以“以教为主”，以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前，学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起，才能达到教学目的，完成教学任务。所以，改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式，代之以实践性教学模式，是当下房地产经济学教学改革的出路之一。

一、房地产经济学实践性教学的必要性

西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学，强化教育职业化，在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革，是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。

1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习，激发学生的学习热情，学生根据自己的兴趣作出选择，体现了自主学习，学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能；从师生互动的方面考虑，该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式，实践证明，该教学方法大大地调动了学生的内在动力，且能维持长久。

2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中，理论能够和实际相结合，使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖，房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会（ABET）在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练，提高学生的实践动手能力，有助于后期的职业发展。

3.实践性教学有利于知识的融合，以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路，强调知识的不同视角及其完整性。核心思想是将课程知识进行有机组合，从而改变知识“一盘散沙”的无序状态，促使知识产生聚合效应、质变效应，使知识能够相互催化、相互作用，以完成知识的升华，实现人才培养质量的飞跃。

二、当前房地产经济学教学存在的问题分析

1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主，在教师为主导的教学模式中，教师机械地讲，学生只能被动地听，学生不能参与到课堂中来，课堂气氛死气沉沉，学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试，但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架，教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。

2.学生缺少实践机会，解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学，学生外出实践的机会很少，课堂内学习的理论知识不能被真正理解，理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论，在此基础上，学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会，通过实践锻炼，既能够加深学生对课程理论知识的理解，又可以有效提高学生的思考和动手能力。

3.师资水平匮乏。由于房地产经济学涉及政治经济学、西方经济学、区域经济学、建筑、规划、金融学、财政学、市场营销、物业管理等多个领域，造成房地产经济学涉及的学科领域非常多，房地产经济学课程的综合性、交叉性很强。这就要求教师也要具备综合、全面的专业理论知识。而目前房地产经济学教师大都毕业于其他相关专业，如土地管理、地理、经济类等，专门从事房地产经济学教学的时间也不长，精通的也只是本专业领域的、某一方面的理论知识。所以，让精通某一方面专业理论知识的教师面对房地产经济学中大量存在着的综合性、交叉性知识时，这些教师难免会感到捉襟见肘，困难较大，也就难以有效地开展房地产经济学理论教学。

4.考核形式单调。在课程成绩考核方面，学校目前仍以理论考试成绩为主，实践考核的重要性未能得到重视，往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩，这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视，理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高，但实际动手能力很差，使房地产经济学课程失去设置的意义。

三、完善房地产经济学实践性教学的建议

1.实行案例教学。房地产经济学教材包含较多的理论讲述，比较枯燥，在教学过程中教师如果照本宣科，很难激发学生的学习兴趣。房地产经济学作为一门应用经济学，具有很强的理论性和实践性，在课堂教学中可根据每章教学内容的特点灵活地引入房地产相关案例，结合案例介绍相应的理论知识，这既可以提高学生的学习兴趣，使学习过程不再枯燥乏味，又能够做到理论和实践相结合，培养学生独立分析、解决问题的能力，促进房地产经济学教学目标的实现。

2.分组进行专题辩论。在授课过程中，教师可以根据教学内容要求提前设定辩论题目，比如，在讲房地产宏观调控政策时，可结合2014年第一季度房地产市场普遍看跌的经济形势，就地方政府是否应该救市、如何救市设定辩论题目，将学生分成正方、反方两个小组，安排小组成员去搜索相关的文献资料和数据资料，对辩题进行深入的分析。在上课时，正反两方就此专题进行辩论，最后教师进行点评。通过专题辩论，既可以调动学生的积极性，使学生所学知识更加牢固，也培养了学生思考问题的能力和语言表达能力。

3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中，可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章，房价的影响因素教材上写得很清楚，比较浅显易懂，如按传统的教学模式由教师讲述，效果并不理想。因此，可要求学生自己讲述，事先将全班同学分成几个小组，以小组为单位完成PPT制作，上课时教师挑选小组代表上台演示，这样学生由被动接受知识到主动思考问题，既调动了学生的学习积极性，又锻炼了学生的胆量。由此可见，教师应逐步完成角色转换，由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。

4.进行社会调查。社会调查是一种被普遍运用的方式，让学生在调查中学会理论联系实际，学会认识社会、了解社会、适应社会，学会如何解决现实问题等。因此，教师可适当布置一些大型作业，要求学生利用课余时间或假期开展多种形式的专题调查，利用网络查询、问卷调查等形式收集相关数据，在数据处理的基础上撰写专题报告，这样可以弥补课堂实践的不足，加深对所学知识的理解和运用。比如在房地产市场一章，房地产市场分析是实践性很强的教学内容，单纯的理论讲述学生很难掌握。可以安排学生选择学校附近待开发的住宅或商业楼盘进行调研，获取项目的第一手资料，然后对项目进行CMA或SWOT分析，然后做一份严谨、翔实的项目市场分析报告。实践证明，通过这一作业的完成可以收到很好的教学效果。

5.加强校企合作。为了实现课程教学和企业人才需求的“无缝对接”，专业系室可以通过教师个人的人脉关系，或者联系房地产相关行业的本校毕业生，争取和一些房地产开发企业或者房地产中介公司形成校企合作关系，建立实习基地。将学生分批推荐到合作单位实习，为提高专业技能，围绕公司某一具体项目让学生参与可行性研究报告编制、项目审批、项目招投标、项目融资、施工预算分析、施工组织设计和营销策划等实际工作，对房地产经济学专业技能进行初步培训，并深化对课程理论的理解和认识。

6.加强“双师型”教师队伍建设。“双师型”要求教师既有丰富的理论知识又有较丰富的实践经验。另外，教师还需具有一定的组织能力和创新精神。因此，可以采用“请进来、走出去”的办法加以解决，既可以聘请校外的具备较高理论水平及实践能力的企业人才担任课程兼职教师，也可以有计划地安排授课教师外出学习、培训或到相关企业锻炼。

7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。

四、结束语

实践性教学仍然是房地产经济学教学的一个薄弱环节。专业教研室必须转变教学理念，促进房地产经济学教学改革，强调实践能力的培养，结合师生的具体情况构建该课程的实践性教学体系，充实并更新实践教学内容，开展多元化的教学实践活动，拓展房地产经济学课程教学空间，让学生走出校园运用社会这个大课堂，积极参与社会实践，把理论知识和实践工作结合起来，用所学的基础理论来指导实践，去分析、解决现实问题，激发学生的学习兴趣，提高学生的学习能动性，精心培养学生的创新精神，进而提高学生从事房地产相关工作的理论素养和实践技能，为我国房地产相关行业输送合格人才。

房地产经济学论文:应用型本科《房地产经济学》课堂实践教学探讨

摘 要：目前，我国房地产业对技能型人才的需求越来越大，传统的以课堂讲述为主的房地产经济学教学模式已经很难满足应用型本科人才培养的要求，改变传统的理论教学模式势在必行。如若在理论教学过程中结合一定程度的实践教学可以让学生充分了解我国特殊国情下的房地产行业的特点与规律，加强学生的知识应用能力。该文在分析房地产经济学实践教学必要性的基础上，构建了课堂实践教学模式，探讨了实践教学模式下的房地产经济学教学体系、教学形式以及考核方式。

关键词：实践教学 教学模式 房地产经济学 应用型本科

随着我国高等教育改革的不断深入，应用型本科院校在全国高校中所占的比例越来越高。该类院校以培养适应生产、建设、管理、服务一线的高技术应用型人才为主要目标[1]。在人才培养过程中，更加注重学生的实践能力与应用能力培养。房地产经济学是房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理等专业的专业基础课程，主要讲授房地产经济领域的基本原理和方法，以及房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律。这门课程理论与实践联系紧密，知识体系中蕴含许多行业特性与行业现象，传统的以课堂讲授为主的教学模式已经远远不能满足该课程的教学目标。尤其对于应用型本科院校的学生来说，改变传统的理论教学模式势在必行。

1 房地产经济学实践教学的必要性

实践教学是在理论教学的基础上，通过课堂讨论、辩论、演讲等方式，将应用思想注入教学过程中，注重培养学生的专业应用能力与创新创业能力。因此，在房地产经济学的课堂教学过程中开展实践教学，不仅可以改变传统教学过程中存在的学生“读死书”问题，还可以让学生充分了解我国特殊国情下的房地产行业的特点与规律，加强学生的知识应用能力。

1.1 实践教学可以加深学生对理论知识的理解

房地产经济学作为一门部门经济学，将经济学理论与房地产行业相结合，研究和探讨房地产市场的运行规律。较强的专业性使得学生在学习过程中对知识体系的理解不够深入，很容易停留在理论表层，无法透过现象看本质。通过实践教学，可以将理论知识与行业的社会热点问题紧密联系在一起，使学生从不同视角了解相关知识点的内涵，开拓思维，加深理解，由被动学习变为主动学习，进一步提升学习兴趣。

1.2 实践教学可以锻炼学生独立思考意识

独立思考是高等教育的目的之一，也是学生创新创业的必备能力。独立思考能力包括人的独立认知能力与独立判断能力。传统的理论教学多采用教师传授知识与学生接受知识并行的方式进行，学生缺乏独立认知能力与独立判断能力的锻炼，久而久之养成了不扩展、不发散的僵化学习模式。尤其对于房地产经济学而言，知识体系中包含许多开拓性内容，很多社会热点问题没有绝对的答案，这就要求学生在学习过程中学会独立思考，结合所学理解行业特点与现象。通过实践教学，可以给学生自主学习、独立思考的机会，从而加强学生在学习中的主体性地位。

1.3 实践教学可以提升学生实践应用能力

学生学习的最终目的是为了应用，房地产经济学也是一样，能否熟练应用所学是检验知识是否掌握的关键。而实践教学，不仅可以加深学生对理论体系的理解，还能提高学生的实际操作能力与应用能力，培养学生自觉将所学知识运用到日常生活及未来工作的良好意识[2]。既为学生今后的职业发展打下坚实基础，也为特殊国情下我国的房地产业培养需要的应用型人才。

2 房地产经济学实践教学模式的构建

2.1 建立教学体系

科学合理的教学体系有助于学生对学科知识的理解与吸收，所以实践教学体系的确定非常重要。好的体系结构可以将理论与实践完美的融合一体，使学生在实践过程中掌握所学内容，并能学以致用，提升自己的综合能力与应用水平。房地产经济学实践教学体系的构建可以围绕“学以致用”的原则进行，在编制实践教学大纲时，应选取有实践意义与实践条件的内容，如房地产供求、房地产价格、房地产周期等与实际市场联系较为紧密的学科内容，层次化、系统性的构建知识体系，并与实践方法相结合、与理论内容相对应，以实现实践教学的培养目标。具体教学体系如图1所示。

2.2 选取实践形式

2.2.1 案例教学

案例教学是指在教师的指导下，根据教学目标和内容的需要，通过对一个具体情景的描述，引导学生对这些特殊情景进行分析与决策的一种教学方法[3]。我国房地产市场产生后，尤其是近十年来，房地产行业中的许多现象成为社会关注的焦点，大量的新闻报道为案例的选取提供了基础材料。例如在讲解区位理论时，可收集万达集团选址的案例进行介绍；在介绍房地产泡沫时，可展示我国1992年海南房地产泡沫事件；在解释房地产市场空置时，可结合新闻报道中的“鬼城”现象来介绍。通过这些生动的案例帮助学生理解房地产经济运行的各种原理与规律，调动学生的学习兴趣与积极性。

2.2.2 情景教学

情景教学法是指在教学过程中教师有目的地引入或创设以形象为主体的生动具体的场景，以引起学生一定的情绪体验，从而帮助学生理解知识，获取技能，并使学生心理机能得到发展的方法[4]。在课堂中，引入和教学内容有关的特定的情景，鼓励学生亲身体验该环境下的教学过程，有利于最大程度的发散学生思维、强化学习效果。例如在讲解房地产市场四象限模型时，可让学生分组模拟物业存量、租金、价格、新开发建设量的变化情况，从而理解这四组变量之间的相互关系；在介绍房地产周期这一部分内容时，可让学生以开发商、购房者、政府等的身份参与到房地产市场的运行中来，模拟不同阶段的房地产市场变化情况，体会市场各时期特点与运行规律。

2.2.3 课堂讨论

在我国构建社会主义房地产市场的过程中，随着市场的不断发展与完善，出现了很多社会关注度较高的热点问题，对此，可要求学生课下收集资料，课上分组讨论或辩论，应用所学原理和方法探讨社会上热点问题出现的原因与解决问题的方法。讨论不分对错，重在培养学生独立思考以及灵活应用知识的能力。例如针对我国住宅价格的不断增长，可分析其成因以及其后隐藏的房地产市场供求关系；针对我国出台的一系列宏观调控政策，可分析不同阶段的市场背景以及制定政策的各项重点；针对我国2015年3月开始实施的不动产登记制度，可引申讨论我国是否应该征收房产税，探讨房地产税收制度的改革方向。

2.3 制定考核方式

成绩评定对于实践教学是非常重要的，它一方面影响学生学习的积极性；另一方面可以作为教学效果的反馈，调整实践教学在今后的发展方向。成绩评定的结果在于考核方式的选择，实践教学由于其多元化的组织形式，不能生搬硬套传统的试卷考核形式。在制定考核方式时，应本着过程与结果并重的原则，根据实践教学的具体情况选取多种考核方式，或者提交报告，或者根据课堂表现，或者小组互评。并根据实践内容与工作量大小设定相应权重，最终汇总得到综合的实践成绩。

3 结语

随着我国社会经济的快速发展和工业化进程的不断深入，国家越来越重视对应用型人才的培养。应用型人才的培养应以实践与应用为主，传统的房地产经济学教学模式已经很难满足目前人才培养的要求。若在理论教学的同时结合实践教学模式，构建实践教学体系，丰富课堂教学内容，可以加深学生对学科知识的理解，锻炼学生独立思考的意识，提升学生实践应用能力，为我国房地产业培养出具有综合素质和应用能力的专业人才。

房地产经济学论文:浅析房地产经济学教学中应注意的问题

摘 要：房地产经济学是一门实际和理论联系十分紧密的课程，在房地产经济教学中，如果只是以教为主，然后将深奥结论以经济理论的方式直接摆在学生的面前，学生很难将房地产经济的规律性发展与复杂的房地产经济现象联系起来，无法体会到经济理论而形成的曲折过程，无法获取在探索中获取成功的喜悦，更加无法深刻的里了解经济理论中的深层含义。

关键词：房地产；经济学教学；供求关系

房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习，可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响，对房地产经济学产生一个全面认识，但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题，因此需要加强对房地产经济教学的研究。

1 房地产市场中的供求关系

经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化，课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材，对房地产市场中的供求关系的发展进行论述，能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。

在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素，对会场的发展有着重要影响，尤其是在房地产企业中，供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析，重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅，它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系[1]。社会的关系发展，使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足，因此在教材中应当对住宅需求的进行解释，从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析，从而进一步加深对问题的探讨，满足学生对知识的需求。

从社会心里动机进行分析，认为人的行为是由内心所驱动的，动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此，对住宅需求产生影响的因素时，可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列，住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所，遮挡风雨，其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后，住宅则需要具有保障和安全功能[2]。现代社会中，人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅，在此情况下，住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所，属于集体创造的优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施，这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求，人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足，希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可，这种存在于内心，并且需要外在标志和行为表现，而一套功能完善的设备则可以实现这一需求[3]。

2 房地产经济学教学中对实验教学的应用

2.1 实验教学实施的基本条件

在房地产经济小学中对实验教学进行应用，对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。（1）在教学人员上的要求，实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展，教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉，熟练的掌握实验步骤依据操作方法；实验室中的工作人员，不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法，而且要具有一定的经济学知识，协助授课老师完成教学工作。（2）实验室要求，一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种，但在实际应用过程中，为了降低其它因素对实验室教学的影响，提高实验的便捷性，在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看，我国并未建立专门的房地产经济实验室，因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展[4]。（3）实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持，刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外，对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。

2.2 实验教学的具体实施步骤

房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤，具体分为以下几步：（1）确定实验问题，在开展实验教学前，需要对教学的内容进行总结和梳理，从中提炼出关键问题。（2）准备和设计，在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作；在设计实验方面，要以对实验的检验为目的，对实验中的交易机制、变量进行合理设定。（3）做好理论讲解，在开展实验前，需要详细讲解实验中涉及到的相关知识，并依据理论向学生提出问题，从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。（4）实验结果的显示，实验结束后，需要将实验结果从实验软件中导出，并完成相关图表的制作，从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前，授课教师对实验结果进行讲解。（5）实验讨论，展示实验结果后，教师需要对最初提出的理论问题进行回顾，使学生对问题进行讨论，在讨论过程中要对问题进行控制和引导，从而提高讨论效率。

3 结束语

房地产经济对我国的经济发展有着重要影响，而目前房地产经济教学中存在许多问题，本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上，对实验教学的应用进行了分析，希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助，从而进一步促进我国房地产经济发展。

作者简介：陈海霞（1981-），女，浙江衢州人，研究生硕士，讲师。

房地产经济学论文:我国城镇化进程中房地产经济学的应用参考价值

[提要] 房地产经济学的系统化和具体化是房地产经济学在城镇化建设中的理论体系，是我国在小城镇建设进程中应该遵循和借鉴的经济运行规律，在国民经济发展中房地产是一项独立产业，只有遵从市场规律和经济学法则，才能健康有序地发展。

关键词：房地产；经济学；城镇化；参考价值

房地产开发过程中把国家经济建设和宏观调控作为主导方向，是房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值体现，能最大限度地降低浪费和有效对资源做出合理的分配，对城市的建设发展及打造城市品牌有着举足轻重的作用。在城镇化建设过程中对房地产经济学的参考价值进行研究，是对整个房地产经济学理论体系的重要补充，不论是在理论上还是在国家建设实际上所起到的作用意义非凡。

一、房地产企业在我国市场经济中应借鉴房地产经济学在我国城镇化建设过程中的参考价值

现代国家众多产业链中房地产是其中一环，房地产业不仅具有自身的独特性还具有国民经济一般行业的共同属性。国民经济的发展离不开房地产业是因为房地产的产业链比较长，而且与其他产业的关联面较广，国民经济想要发展必须保障房地产产业健康有序地发展，因为这项产业关乎国计民生。目前，国家缩小城乡差别、建设小康社会的具体体现是城镇化建设和小城镇建设，房地产行业运营必须以市场为主导，遵从市场规律的法则，优胜劣汰。房地产业只有真正面对市场经济，并真正重视房地产经济学在城镇化建设过程中的应用参考价值，才能有效规避城市经济发展中的建设风险，才能做出科学的决策。

二、我国城市建设规划需要运用经济学理论中参考价值作为指导

我国在制定宏观发展规划时必须运用房地产经济学在城镇化建设过程中的经济参考价值。国民经济发展的物质保障中房地产业占有很重要的地位，从其与其他产业的较大关联性来说，也是其他产业发展不可缺少的物质条件。在经济学理论的参考价值指导下，可以让房地产开发做到合理布局、合理设置产品结构、合理规划发展方向、合理提高发展速度，这样房地产业的发展就会健康顺利。如果违背经济学理论和市场规律只能得到失败的后果。我国现代化程度的具体体现是我国的城镇化进程，随着我国城镇化建设的进一步发展，如何合理利用资源，怎样对城镇合理布局，关系到城市发展的总体思路。

三、房地产市场经济体系是房地产经济学在城镇化建设过程中的重要依托

我国现代城市化的重要标志是城镇化，城镇化与我国国计民生又是息息相关的，因此在具体城镇化建设过程中更应该注重房地产经济学的参考价值。这就显示出，城镇化的建设发展，在符合市场经济规律发展的同时，根据中国不同城市，不同地区实际情况，结合当地人口的数量、税收程度、收入等直接影响经济发展的客观条件和经济发展的状况，对我国目前整个房地产市场进行科学的分析和判断，结合实际找出适合本地发展的思路，制定严谨科学的对策，才能有利于城市建设和规划的总体布局，使房地产市场能够平衡协调地发展，对于政府和房地产经营者来说这都是至关重要的。如果不遵从房地产经济学，不把其列入参考，在城镇化建设过程中就会出现一些不切合实际的非理性行为，必然对房地产经济乃至国民经济的健康发展产生诸多不利的影响。因为房地产经济的参考价值体现了市场需求与供给的关系、人们的生活水平与所需住房条件认同理念。随着我国经济的发展，城市化进程不断加快，城镇居民人口数量前所未有地迅速增加，再加上人们把房地产作为投资理财的项目之一，诸多客观因素均决定了房地产市场是以供给决定需求的，供给不能对需求的增加进行快速的反应，从而扰乱房价，制约或促进地方经济的发展。

四、房地产经济学的经济参考价值和参考理论发展方向

从目前的经济形势来看，在较长的一定时期内，我国的房地产业依然是未来支柱性、基础性产业，其他产业链比如机械、五金、建材、设备、动力、燃料的迅速发展需要地产经济的有序发展来带动，这种带动作用对国家的经济发展会起到主导的作用，如果房地产经济知识理论受到重视，并引用到城镇化建设过程中，借鉴有效的经验，对国家经济平稳持续的发展有着非常重要的战略意义。与地产经济有关的政策研究相关机构应该由国家尽快组织建立，并制定相关适应市场经济发展和宏观调控的专业机构，配备专门人才，使房地产经济理论适应时代的发展需求。

房地产经济学论文:房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值

摘要：房地产经济学在城镇化建设的理论体系是房地产经济学的具体化和系统化的具体体现，是国家在小城镇建设中应遵循和借鉴的经济运行规律，房地产作为一个国民经济发展中的独立产业，要健康有序的发展，也固然会遵从市场规律和和经济学法则，其参考价值更显重要。

关键词：房地产 城镇化 建设 参考价值

房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值，是在房地产开发过程中结合国家经济建设和宏观调控为主导方向的，充分利用其参考价值，才能对资源做出合理的分配和最大限度的降低浪费，对城市的建设发展、对合理布局及打造城市品牌有着重要作用，研究房地产经济学在城镇化建设中的参考价值，是对整个房地产经济学理论体系的补充，在理论上和国家建设实际中意义非凡。

一、房地产经济学在城镇化建设中的参考价值是房地产企业在市场经济中必须借鉴的法则

房地产业是现代国家众多产业的一份子，既有国民经济一般行业的共同属性，也有其自身的独特性。由于房地产的产业链比较长，并且和其它产业关联大，对于国民经济的发展至关重要，房地产产业健康有序的发展对国家经济的发展，对国计民生都起到很重要的作用，我们国家提出的城镇化建设和小城镇建设是我国缩小城乡差别，实现小康社会的具体体现，房地产行业，无论是国有企业还是个体企业，其运营都必须遵从市场规律的法则，优胜劣汰，也和其他行业一样必须面对市场经济，只有对房地产经济学在城镇化建设中的应用参考价值很好的加以重视和应用，才能对城市经济发展中如何的规避建设中的风险，做出科学的决策。

二、用经济学的理论中参考价值来指导城市建设规划是科学的，行之有效的方法

房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值是在我国制定这一宏观发展规划中必须运用的法则。房地产业为国民经济发展提供的是实实在在的物质保障，也是其它一些产业发展不可缺少的物质条件，房地产开发中要合理布局，怎样设置打造产品结构，特别是以后的发展方向，怎样提高发展速度，都必须在经济学的理论指导之下，才能健康顺利发展，违背经济学和市场规律只能得到失败的后果。中央提出城镇化是我国的城市现代化建设的发展方向，随着城镇化建设的进一步实施发展建设，怎样合理利用资源，怎样对城镇合理布局关系到城市发展的总体思路。

三、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值必须以房地产市场经济体系体系为依托

城镇化建设关系现代化城市发展，也与国计民生息息相关，在具体城镇化建设中更应该注重其参考价值，这就要求，城镇化的建设发展，在符合市场规律发展的同时，根据中国不同城市，不同地区，结合当地人口数量、税收程度、收入值等影响经济发展的客观条件及经济发展状况，对整个房地产市场进行科学的分析判断，找出适合本地区发展的思路，制定严谨科学的对策，才有利于城市建设的总体布局，使房地产市场平衡协调发展，对于政府而言，对于房地产的经营者而言都是至关重要的。不遵从房地产经济学，在城镇化建设中就会出现不切合实际的非理性行为，固然对房地产经济的健康发展产生了不利的影响，需求与供给的关系，人们的生活水平与所需住房条件认同理念无一不是参考价值在房地产经济中的体现。随着我国城市化进程的加快，城镇居民人口数量的迅速增加，加之人们把房地产作为投资理财的项目，诸多客观因素都决定了房地产市场是以供给决定需求，供给无法对需求的增加进行敏感的反应，从而左右房价，制约或促进地方经济的发展。

四、房地产经济学在城镇化建设中的经济参考价值参考理论的发展方向

在以后的经济发展中，房地产业依然然是我国未来支柱性、基础性产业，地产经济的有序发展会很大程度上带动其他产业链如机械、设备、建材、五金，燃料、动力的迅速发展，对国家的经济发展会起到主导作用，重视房地产经济知识理论，并在城镇化建设中加以运用借鉴引导，对国家经济平稳持续发展有着战略意义，国家政策决策部门应尽快建立与房地产经济有关的政策研究机构，制定适应市场经济发展和国家宏观调控的专业机构，配备适应战略需要的专门人才，使房地产经济理论更适应时代的发展，不遵从房地产市场经济理论，盲目的非理性，或由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力，违背市场客观规律，违背地区性的城镇化建设实际，不仅会对房地产业造成重创，而且使对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，还会会危急到整个社会的稳定。

我国房地产业的健康发展与国家现代化建设息息相关，城镇化建设是国家发展的战略目标，是现代化建设，全面实现小康社会的切实需要，城镇化建设有序发展离不开房地产业，遵从市场规律，遵从经济学、遵从经济学在城镇化建设的经济参考作用有着特殊的意义。

房地产经济学论文:用政治经济学理论剖析房地产业

【摘 要】 本文用政治经济学理论分析了我国发展房地产业的意义。房地产具有物理、经济和社会特征。在经济特征中，保值性和增值性最为明显。房地产产业不仅能够使土地增值，增加税收，而且能够保持社会稳定。发展房地产有利于出租土地、收取税金、正确处理改革发展稳定关系、实现居有定所之民愿；既坚持了以人为本，又发展了国民经济。

【关键词】 房地产；特征；意义

所谓房地产，是房产和地产的合称，指房屋与土地在经济关系方面的体现，属资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，即自然属性；而房产和地产则体现着相应的生产关系，即社会属性。由于房屋和土地不可移动，或者一经移动就要丧失极大价值，因此，房地产又称不动产。房产有两种分类方法，其一是按房屋的所有权性质划分，可分为国有房产、劳动群众集体所有房产、公民私人所有房产等。其二是按房屋的用途划分，可分为住宅、生产用房、营业用房等。住宅一般要占到房屋总量的一半左右。地产一般分为生活居住用地、工业用地等。

房地产是实体、价值、权利三者的结合，可以从物理、经济、社会三个角度来分析房地产的特征。就物理特征而论，房地产具有固定性、单件性和耐久性；就经济特征而论，房地产具有房产价值和地产价值的结合性、房地产开发周期长投资大、房地产投资的流动性较差、房地产具有保值和增值性；就社会特征而论，房地产具有复杂的法律关系以及受到福利制度和社会保障制度的影响。

我国脱胎于半封建半殖民地国家，科技不发达，生产力水平低，人民生活水平不高。中华人民共和国于1949年10月1日成立后，经过六年的过渡时期，确立了社会主义制度。第一个五年计划的顺利完成后，党和国家领导人产生了骄傲自满情绪，发动了反右派扩大化运动，造成了一大批冤假错案。紧接着又发动了，造成了中国的十年浩劫，生产力发展缓慢，生活水平低下，甚至有饿死人的现象。1978年十一届三中全会的召开，改革开放的春风吹遍了祖国大地，生产力发展，生活水平不断提高，改革开放的成果惠及到每一个中国人。这些辉煌成就的取得，房地产产业起到了举足轻重的作用。

一、出租土地

土地所有权是国家所有，任何个人和单位无权处置，都必须由政府统一指导规划。一旦政府决定开发哪一处土地，该处的土地便产生了地租，有房地产开发商支付。社会主义的地租与资本主义的地租基本一样，所不同的是收地租的主体不一样。社会主义收地租的主体是政府，目的是为人民谋利益，资本主义收地租的主体是资本家，目的是为了获得更多地剩余价值。社会主义同样有级差地租、绝对地租、垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等类型。

目前，不同的地区有着不同的地租，不仅仅是根据土地的地理位置、肥沃程度等，而且是根据供求关系、政府政策以及其他复杂因素等而定。现阶段，我国的人口在增加，用地面积在增加，耕地面积在减少，土地成为稀缺资源，土地价格猛涨。所谓土地价格，是地租收入的资本化。而在我国，所谓的土地价格实质上还是土地地租，因为在我国，开发商开发土地，时间最长是70年，而不是永远。各级政府通过出租土地，大幅度增加GDP，从而进一步促进国民经济的发展。以江苏南京江宁区为例，出租土地的直接效益和间接效益都是极为可观的。江宁区开发商租用土地，租期为70年，租金为250万元。每年租金是3万6千元。现在农民种一亩地，每年收入达不到1万元，就按政府每年支付给农民1万元来算，政府每年每亩还净得利润2万6千元。这是政府一份不小的收入。政府用这些收入为人民谋福利。这是政府出租土地的直接效益。还有间接效益，即，农民的土地被征收出租后，原耕种土地的农民转向其他行业，在其他行业继续为建设中国特色社会主义作贡献。

二、收取税金

无论是公务员的薪水、教师的工资……还是建设公路、学校……所需费用基本上都是来自地税、国税等税金。可以毫不夸张地说，一个国家获得税金的多少，决定了这个国家的强弱。由于我国经济的逐渐强大，国家在不少领域免去了税收，例如农业税、个体工商税等，但是，如前所述，房地产产业现已成为我国目前经济发展的命脉支撑点之一，如果房地产业稳步发展，就可以征收大量的资金来把我们的国家建设得更好。事实胜于雄辩。仍以江苏南京江宁区为例，该地区10到11楼每平方米商品房售价9230元（10层以下价更高），税金按7%计算，每平方米商品房可收取现金646元。国家收取税金后，再反哺农业，发展我国的社会保障事业。

社会保障主要包括社会保险、社会福利、社会救济和优抚安置等几方面的内容。建立健全社会保障体系体现着中国梦的本质和核心。社会保障的内容与人民群众的基本需要和切身利益直接相关，是这些需要在不同群体、不同层次、不同领域的具体体现，是人民群众最关心、最直接和最现实的问题。社会保障体系具有调节收入差距、缓解社会矛盾、稳定社会功能等作用，是经济发展的安全网，是社会发展的稳定器，能为维护社会安定提供可靠的保证。

党的十八届三中全会一而再再而三多次提到公平正义。公平正义就是要妥善协调社会各方面的利益关系，使人民内部矛盾和其他矛盾得到正确解决，社会公平和正义得到切实维护和实现。建立健全社会保障体系，不仅能够为社会的低收入者和弱势群体提供基本的保障，使社会全体成员的基本生活需要都能够得到满足，而且能够妥善协调各方面的利益关系，维护和实现公平和正义，为构建社会主义和谐社会提供所需的制度保障。据调查，在农村，钢筋水泥砖结构型的房屋每平方米造价400元，而且鳏寡孤独老人者较多，政府出资为这些人每人建筑10平方米的房子供其居住。在江宁区每出售100平方米的一套商品房所收获的税金可满足15个这样的老人居有定所。房地产业势在必行。

三、改革发展稳定的结合点

发展是硬道理，中国解决所有问题的关键要靠自己的发展。改革是经济和社会发展的强大动力，是社会主义制度的自我完善和发展，它的决定性作用不仅在于解决当前经济和社会发展中的一些重大问题，推进社会生产力的解放和发展，还要为我国经济的持续发展和国家的长治久安打下坚实的基础。稳定是发展和改革的前提，发展和改革必须要有稳定的政治和社会环境。没有稳定的政治和社会环境，一切无从谈起。党的十八届三中全会提出了全面深化改革，是中国革命和建设的又一个里程碑，这就要求我们必须以铁的精神正确处理改革发展稳定的关系。第一，保持改革、发展和稳定在动态中的相互协调和相互促进。稳定是前提，做到在政治和社会稳定中推进改革和发展，在改革和发展的推进中实现政治和社会的长期稳定。第二，把改革的力度、发展的速度和社会可以承受的程度统一起来。改革和发展要始终注意适应国情和社会的承受能力，要统筹安排改革和发展的举措，以保持稳定，促进改革和发展。第三，把不断改善人民生活作为处理改革发展稳定关系的重要结合点。人民群众是改革发展的主体和动力，是稳定的力量源泉和深厚基础。改善人民生活，让人民共享改革和发展的成果，是我们致力于发展、积极推进改革、坚持维护稳定的共同目的。所以，要做到不断改善人民生活，让人民共享改革和发展的成果，把它作为处理改革发展稳定关系的重要结合点。房地产产业是当今中国发展的主旋律，是改革的催化剂，是稳定的方向盘，因此是改革发展稳定的结合点。

四、保证人民居有定所

唐代诗人杜甫尽管通过游览祖国的名胜古迹，写下了名垂青史的不朽诗篇，鼓励着无数中华民族优秀儿女辛勤耕耘、努力点缀祖国的大江南北、五湖四海锦绣江山，但他居无定所，整天为生计而愁闷。杜甫家境贫寒，居住在不能遮风挡雨的茅草庵内。一年深秋，大风呼啸，风雨交加，杜甫的茅草庵眨眼间随风飘扬，茅草像仙女下凡一样散落在山脚下、河流里、湖泊中……风停云止，雨过天晴，村童们争先恐后哄抢杜甫毛草庵上随风飘落在各处的茅草而据为己有。待杜甫迈着沉重的步伐走出家门哄赶村童们的时候，地上的茅草早已不见综迹了。杜甫仰天长叹，写下了千古辉煌诗篇，《茅屋为秋风所破歌》，述说了他一生的理想“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。杜甫的悲剧在当今社会不会重演了。改革开放以来，不少有志智士在城市建功立业，并取得了“一席之地”。城市的商品房是对他们开放的，他们购置了商品房，白天在外面打拼，晚上回到了安乐窝，有张有弛，劳逸结合，真是神仙日子。

随着改革开放的不断深入，我国促使经济发展的新的经济增长点不断涌现，而房地产产业是我国现阶段经济发展的重要产业之一。房地产业的持续高速发展，是我国经济持续高速发展的坚强柱石。十八届三中全会要求深化土地制度改革、集体土地入市交易是今后房地产产业健康发展所必须遵循的原则。发展房地产、实现中国梦是全国人民的共同心愿。

【作者简介】

黄 琴，河海大学马克思主义学院马克思主义哲学专业硕士生.

房地产经济学论文:房地产开发中的经济学应用及目标成本控制

任何工程项目总是通过投资活动才得以实现。在市场经济条件下，通过经济分析评价投资方向的合理性，选择最合理的工程建设项目，保证项目有限的资金发挥最大的经济效益；通过经济分析为实现某一项目成本的最终目标选择最优的实现途径。在房地产开发过程中，目标成本控制是房地产开发管理的重要组成部分，工程项目的经济分析为工程成本控制的真实性、准确性、全面性提供了保障。

1 房地产开发中成本控制具体措施

1.1 事先控制

（1）落实施工项目计划成本责任体制。一个成熟的施工企业在工程开工前，根据以往的工程经验，首先应该确定成本计划，根据计划的要求，采用目标分解法，由项目经理部将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，签订成本承包责任状（或合同），然后由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

（2）根据设计图纸和有关技术资料对施土方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的分析，并运用价值工作原理，制定出科学先进、经济合理的施工方案。

（3）项目投资估算控制与项目招标估算控制。

设计阶段为项目估算控制环节的关键部分，投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并在基本确定的基础上，估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需要量。投资估算是制订融资方案、进行经济评价，以及编制初步设计概算的依据。投资估算的准确定，将直接影响到对工程项目全寿命周期费用的合理估计，因此，在各项技术方案确定的基础上，确定一个在规定的误差范围内的投资估算。

1.2 事中控制

（1）加强管理施工任务单和限额领料单制度。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，做好实际耗用的人工、材料、机械等的数量核对，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。

（2）核对结算资料与施工预算的数据，计算分析分部分项工程的成本差异，并采取有效的纠偏措施。

（3）收集和整理月度成本原始资料。月度直接成本分析表主要是反映分部分项实际完成工程量与成本相对应的情况，以及该分部分项工程预算成本和计划成本相对比的实际偏差和目标偏差。为找出偏差产生的原因及制定相应措施提供了依据。月度间接成本分析表主要反映间接成本的发生情况，此外，还可通过间接成本比例来分析其支用水平。最终成本控制报告表中反映出每季度或半年己完产值和己完累计成本，并联系后期工程量和未发生的成本，对最终成本进行预测，对项目经理部前期的成本控制进行评估，为项目部纠正偏差，制定对策提供依据，为实现各项经济指标作新的要求。

1.3 事后控制

（1）抓好每一环节，认真做好审计工作。审价、费用控制人员应经常深入施工现场，及时掌握施工动态，并做好造价相关资料整理。在竣工结算阶段，除应准确计量取费外，更要注意实施变更应有相应的证明性文件才能纳入结算。搜集有效的经济文件，包括图审记录、隐蔽记录、签证变更、竣工图等，做好工程决算审计工作。

（2）做好工程相关记录，为反索赔提供依据。合同文件是索赔的重要依据，建设方应充分解读合同，才能有力的反驳承包人索赔：同时还要收集有关工程资料及相关证据，为建设单位进行反索赔做好准备。作为建设单位，可以对工程质量问题、延误工期及施工方原因为发包方造成损失等反索赔。要想成功反索赔，必须有充分有力的证据，并发挥监理的作用，保存好现场工程图片和相关会议纪要等原始资料。

2 房地产开发中目标成本核算的具体方法

在不同阶段根据现有信息所制定的项目成本，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，按项目开发进度的不同阶段，编制各个阶段性的控制成本。项目定位阶段的估算成本，建筑方案确定后的目标成本，主体施工图阶段的修正目标成本。时刻监控成本动态，简历预警机制，预测成本动态变化，随时就可能超成本的细项进行预警，以防患未然，达到事前控制的效果。

2.1 成本核算的一般步骤

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分己完工和在建开发产品之间的开发成本，按具体核算对象分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反应各成本核算对象的成本情况。

2.2 成本核算对象的确定

成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。

结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、等当地实际情况，确定具体成本核算对象：

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近，有同一施工单位施工的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（2）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

（3）同一项目有不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按工程划分成本核算对象。

2.3 成本科目的设置

项目成本科目的设置应兼顾成本管理、财务管理、合同管理的需要根据房地产项目特点，结合项目成本核算的一般要求，房地产项目的成本科目分为成本类和财务类，两大类的设置基本相同。

（1）成本费用的归集与分配

单独一期开发的项目，其土地成本一次性计入项目开发的土地成本。分期开发的项目，每期的土地成本计算按每期项目占用总项目土地面积的比率分摊总土地成本。每期内有不同类型的开发产品，应当单独计算各类型产品应分摊到额土地成本。

（2）配套费用及间接费用的分摊：同一开发期内的公共配套费用及间接费用，按各产品类型的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本里。为多期服务的成本较高的公共配套成本，应当在各期内分摊。

（3）贷款费用的计算摊销。

（4）开发成本的结转。

3 总结

工程经济学在房地产开发管理中，以工程技术为载体，经济管理为依托，运用了经济学的理论和分析方法，是由实用工程学、经济学与管理学融合而成的一门综合性学科。它具有理论面宽、政策性高、实践性强的特点。用工程经济学研究工程项目的可行性、投资评估、技术政策制定、施工方案比选、工程经济活动的预测和决策，可以达到技术先进、经济合理的目的。

目标成本管理关注产品整个生命周期的成本，关注产品与流程设计，通过竞争性的市场价格减去期望利润来确定成本目标。如今，企业必须面对全球性的竞争的环境，适应快速变化的特点。目标成本管理成为企业守住利润的重要利器。

著名经济学家谈新政下的经济、货币和房地产走势

“对房地产有信心的人显然已经越来越少，尽管房地产市场交易仍然火爆。”

2013年3月18日，由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办的第九届现代建筑经济前沿论坛（锋泾[中国]建材集团有限公司冠名赞助）在广州举行。论坛邀请了当代知名财经评论家叶檀博士，请她尝试剖析中国房地产趋势与经济形势，着重探讨未来经济对于建筑行业的影响。叶檀博士在报告中谈了自己对今年房地产市场和经济发展走势的看法。

全球房地产交易量快速上升

“现在的房地产交易量离历史峰值不远。”

高盛2013年初了一份全球的房地产市场的报告，2013年1月～2月间，全球的房地产交易量非常大，据相关估计今年的交易量达到1万亿美元。全球交易量最高的历史峰值是2007年，也就是金融危机之前。当时货币涌入房地产，导致当时房地产交易量达到了1.25万亿美元。也就是说现在的房地产交易量离历史峰值不远。如果说，美国、中国、日本继续增加货币投放量，房地产交易量一定能够超过峰值，而这意味着什么，也就无需多言了。

另外一个数据也可以作为佐证，不久以前，道琼斯指数突破了历史最高，这也是比较反常的。在货币不断发行的过程当中，全球的房地产交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所谓北美就是加拿大、美国。美国主要是集中在纽约附近和加利福利亚附近，而加拿大则主要是两个地方，一个是温哥华、一个是多伦多。当前，我国有两个标志性的房地产公司在北美投资。一是潘石屹，二是万科。

这说明一个问题――很多人都在分散资产。去年一年的时间，中国官方统计3000亿美元流散到国外。事实上，如果统计不那么保守，实际数据会更高。

房产税将“吓退”房地产的投资需求

“我觉得未来中国房地产中的房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了。”

从去年下半年到今年房地产的上升不可遏制，很多人去年上半年是观望，结果去年下半年基本上所有的刚性需求都释放了。现在的房贷里面83%左右是刚性需求，首套房贷。现在是一个刚性需求大释放的阶段。很多人说现在房地产要上升了，没错。但是，请警惕这是回光返照。

现在已经有迹象表明，最敏感的那个群体，以前投资房地产最厉害的那个群体开始抛售自己的房产。他们开始进行风险对冲。他抛售了房产之后他干什么？他到国外，他换成美元，或者他进入实体，他需要进行配制。不像以前，90%的资金都在房产里面都没事，现在不行。如果你把你的资金百分之百的集中在房地产里头，我告诉你，五年之后，收税收死你。

现在是一个时间窗口，是投资性需求逐渐退出，刚性需求逐渐回暖交替的进程中。而房价还在高位，我认为这样的房价的增速是无法持久的。

中国现在有两个税种是最值得关心的：

第一个税是资本所得税，也就是我们现在所称的房产交易所得税，征收房地产买卖差价的20%，使房地产交易成本直接提升了20%，这是一个非常非常高的成本。然后就是物业税，也就是房产税，这是持有环节所得税。

以美国为例，房产税在纽约等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二点几，每年政府都评估房产的价格，然后每年收税，年年要缴，只要有房子就得交税，永远。

第二是管理费，独幢别墅基本上不用交管理费，但是买公寓、买联排别墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心买房子，交死你。纽约最便宜的公寓，一个月500美元到1000美元的管理费是正常水平。这相当于中国的物业费，每月必交。我觉得未来中国房地产、房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了，否则一定会推广，而且限购会取消。

超发货币是房地产“泡沫”根源

“24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以‘发财’。”

那么我们接下来再来看一看，是什么支撑房地产。我们要看某一地区的房地产是上升还是下降，会不会崩盘，要看城市的经济发展，要看当地的存款和人口的增长程度。如果是看总体的房地产走势，就要看负债率和央行的货币政策，货币是推动房地产市场最重要的东西。所谓的房地产上升，最最重要的导火索就是货币。没有货币，没有金融杠杆，就没有房地产的泡沫，就不可能房地产价格大幅上升。

在此前十年的时间里头，我们的广义货币发行量，现在已经增加到接近100万亿左右，是我们GDP的两倍以上。这100万亿之中，有50万亿是2009年到2012年发的。就是这四年，大规模的发行货币。短短四年的时间，我们的发钞量超过了以前二十几年的时间。为什么现在的房价会上升，应该已经非常清楚。很多人说“我啥也没做啊，怎么房价就在上升？”你要知道，你啥也没做，央行在替你做，他们做得很辛苦，24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以“发财”。

与中国不同的是，美国几年前并没大规模发行货币，但是房价在2008年之前上升也是很厉害的，这就是“金融杠杆”的力量。像瑞典、德意志的银行，他们的杠杆率达到了30倍以上。也就是说一块钱通过金融衍生品可以做30块钱的生意，这就意味着杠杆特别特别“长”。我们经常抱怨，中国央行大规模地发钞，美国央行很好，美国到现在通胀比中国要低得多。这是因为美国人玩儿的是金融衍生品，不是小儿科的超发货币。通过金融衍生品把所有的坏账卖到国外去，照样可以让金融杠杆成为世界第一长。也正因此，美国经济是世界第二虚高，第一高的当然是中国。美国只要金融衍生品大规模的出现，房地产价格一定上升。中国也是如此，不过我们的金融杠杆只是8到9倍的长度而已。

至于说道中国经济会不会崩盘，或者以什么样的方式崩盘？我认为，如果有那么一天，中国经济转型不利，出现了债务崩盘的话，也不会以“再崩盘”的形势出现，而是会以高通货膨胀的方式出现。

房地产市场出现分化

“跟中国的经济一样，中国的房地产市场处于一个急剧分化的过程当中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已经崩盘、有的地方冰层还在加厚，完全不一样。”

中国的房地产市场现在有一个特点，就是区域分化跟板块分化。中国现在房价上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三广州，第四深圳。接下来的第二梯队是厦门、青岛这两个地方，都集中在沿海的一线城市和二线城市。

评价房地产危不危险、市场情况如何，第一要看人口。人口进入的量到底怎么样？我一直比较看好成都这样的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5万，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，现在新区也可以扩得非常大。像常州这样的小城市，常住人口是468万，这十年大幅上升，绝大部分都是外来人口。如果说户籍制度能够改革，这些人就可以在当地落户。其次是人口增加比较快的地区，再次是高铁经过比较多的地区。未来到2020年，中国所有的省会城市都通过高速铁路。

北京的房地产会崩盘吗？如果有一天北京的房价崩盘，只有两种可能。第一种可能是迁都了，那么房价必将大幅下跌，因为北京作为核心城市的优势不存在了。第二种可能是中国经济彻底崩盘，中国的房地产市场彻底崩盘，然后最后崩盘的才是北京。这是可以想像的。一线城市的资源积聚程度越来越高，大城市的压力很难缓解，因为所有的资源都在大城市中，最好的大学、最好的医院、最多的工作机会。中国的500强企业，300多家总部在北京。北京的房价不是以北京的当地人的收入来衡量的，而是以中国最富裕阶层能够动用的现金来衡量的。北京的房价有多高、有多少人要买，就说明中国的富裕阶层的现金流有多少。上海也是如此，广州同样也是如此。

另外一些城市的发展前景并不是很好，比如济南、福州，紧邻着青岛与厦门，这些近邻吸附能力很强，这不利于邻近城市的发展与进步。

中国的房地产板块目前在非常剧烈的分化过程当中。有些城市事实上冰山的外围已经开始裂开了，已经断裂了。最典型的是鄂尔多斯，断裂的标志就是地方经济在崩盘：实体经济完蛋了，其中煤炭价格下跌是主因。还有就是负债率高的三四线城市和人口外流的城市，这些城市的房地产市场都很危险。

以资源主导的三四线城市，像以前的神木，是全中国最幸福的地方，全民医保。但是现在，房姐浮出水面了。一个东西肯定要死了才能浮出水面，这说明房姐的资金链断了。

另外一些是政府投资投得非常大的地方，搞造城运动，催生了很多鬼城。这些地方的特点是存款没有上升，人口没有增加。如果有一天地方债务危机爆发，就完蛋了。

还有一些比较危险的地方是以出口外向性的经济为主导的中小城市，如果配套设施不健全，对于当地又没有吸引力，那就更可怕。

最后是城市人口聚集量不大，但是当地政府又特别有雄心壮志的。这一类城市主要集中在中原地区，比如开封，政府年收入100亿，却要花500亿重建一个古都。没有人口、没有资金进入，负债率又高的话，泡沫很容易崩盘。开封、安阳、邯郸都是这样的城市，都是曾经有过辉煌，现在想要继续辉煌，一直在做梦的城市，负债率又特别高，这样的城市一定要小心了。

房地产经济学论文:从经济学理论看房地产价格居高不下———对房价持续变化的研究

一、房地产价格居高不下的原因

中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下？下面作者将从三个方面解释房地产价格居高不下的原因。

（一）需要与需求

1、理论分析

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。

在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。

2、实际分析

我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。

通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。

在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢？这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。

2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。

通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。

由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。

（三）土地的稀缺性

房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。

同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。

二、房地产价格居高不下的解决措施

认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。

1、认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。

2、创造社会公平，避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点，但也是众口难调，没有形成一致的结论。但是，我国的基尼系数太高，两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此，国家要进一步处理好效率与公平的关系，在注重效率的基础上也要注重公平的因素。

3、改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中，要改变“唯GDP论”的方法，更加注重地方政府的综合执政能力，防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。

4、抵制热钱，发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中，也要严查热钱，抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易，抵制不合理因素对我国经济体系的打击。

论文中，笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因，并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议，希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。

房地产经济学论文:从宏观经济学角度看中国房地产

[摘要]：自从2002年以来，中国的房价开始节节攀升，而房地产的炒作也愈演愈烈，越来越多的人开始关注房市对中国宏观经济的影响。有人说，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。那么房地产的问题体现了哪些宏观经济的现象？又对宏观经济有什么影响呢？探讨关于房地产过热和房价走势所反映的宏观经济原因和影响。

[关键词]：宏观经济 房地产 GDP 解决措施 发展趋势

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，人们纷纷涌向房地产领域，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文将从中国房地产行业现象产生原因，影响及解决措施来分析。

一、产生原因

1.宏观经济发展：我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，然而矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。

2.供求关系影响：总需求决定总供给，面对庞大消费者，我国在房地产有广大的消费市场，所以中国房地产业发展迅速。当然，只有人口数是远远不够的，还有一个最主因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

信贷影响：我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中。从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%～80%甚至更高。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。

3.通货膨胀影响：根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

二、对社会的影响

1.对房地产业的影响：不可否认，近年来房地产行业的发展如日中天，各种不同类型的房地产行业如雨后春笋般出现，从很多经济数据中我们可以看出，房地产的增长同中国GDP的增长大体上同步，随着房价的攀升，房地产无论是在数量上还是在营业利润上都显著提高。

2.对经济影响：高房价导致经济资源利用率降低，不利于经济资源的合理配置，房地产业对金融业有着强大的依附力，因此其风险性也随之加大，房产价格高涨使大量资金囤积在这一行业中，是社会资源得到不合理的配置，而且房地产价格的上升给当地政府带来了巨大的经济利益，致使当地政府投入更多的经济资源，这种投资在短期内可能会增强当地的经济发展水平，但是对长期的发展是非常不利的。

3.对城市生态的影响：我们从没听说过纽约的街头只准跑法拉利和劳斯莱斯，也没听说定居纽约需要常青藤名校的毕业证做敲门砖，更没听说过纽约用高房价做“生态门槛”逼走穷人。事实上，正如近些年我国出现了“逃离北上广”的呼声，在美国城市化进程进入高峰时，纽约等特大城市也呈现交通拥挤、空气污浊、房价过高等等城市病，于是也出现过“逃离纽约”的口号。

4.对居民生活的影响：面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退等，到时就更加难以控制。

三、宏观调控政策措施

1.实施稳健的财政政策：近些年来，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。

2.调整中央与地方之间的关系：强化对政策的执行力度和监督力度。我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。

3.完善住房调控体制：我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。

综上所述，是对房地产价格上涨的原因、影响、政策以及未来发展趋势的一些观点和见解。房地产之所以受到广泛的关注，不仅仅因为它对中国的经济形势产生巨大的影响，更因为它关系到每个人的生活，是每个人的生活必须品。然而，在这个经济形势多变的市场状况下，房价的变动确实难以捉摸。因此，我们也希望政府可以采取一定的措施对房地产价格进行一定的调控，让其健康正常的发展，同时也需要广大民众的配合，让我们的房市健康发展，促进和谐社会的建设。

房地产经济学论文:论中国房地产业经济学探讨

摘要：房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同， 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来， 大多已更新过两次，在新农村建设的热潮背景下，将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。

一、观察中国房地产问题的“五大方法论”

1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。

房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。

2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。

3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。

4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， 政府不该向民众承诺调控房价， 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。

要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。

5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台， 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。

二、过去房地产政策的“五大失误”

1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有

住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过

高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。

2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。

3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， 政府应该清醒看到， 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。

4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出， 让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值， 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者， 这只会给政府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。

5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置，越控越涨。前几年政府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发

门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。

三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提

1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段， 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。

2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位， 市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。

3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。

4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱

化了推动房地产成本上涨的主因， 房地产价格总水平会明显得到抑制。

5、当中国认真地准备推出一组法律时。如财产阳光法、财产税、物业税、赠予税、遗产税，出台了一系列有效遏止房地产投资投机行为制度安排时， 中国房地产市场的拐点也就真出现了， 中国的房地产也就迈上了健康的轨道。

房地产经济学论文:房地产营销行为经济学分析

[提要]在当前的房地产营销过程中，人们受许多心理行为因素的影响，甚至出现不完全理性的行为。这种不完全理性行为普遍存在于使用性购房和投资性购房过程中。本文运用行为经济学的分析方法研究房地产营销过程，进一步完善房地产营销理论，在实践中避免或者解决所遇到的一些实际问题。

关键词：房地产；市场营销；行为经济学

一、房地产营销现状

近年来，房地产市场异常火热，据2012年不完全统计，全国注册的房地产企业已达到约65，000家。据最新统计，居民收入中的22%用于住房消费，远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示，2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20，898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，90%为住宅销售面积，房地产开发住宅销售面积为18，901万平方米，同比增加41.2%。分区域看，—二三线城市全面回暖，商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时，受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控，政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代，房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现，但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。

1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实，房地产市场需求将受到抑制，短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现，预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售，企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示：2013年第一季度，房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%，增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下，企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈，更应该把经营的重点放到房地产营销中来。

2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。

3、营销行为中存在虚假信息和欺诈现象。近期对房地产企业的投诉也越来越多，投诉比例节节攀高。据中国消费者协会统计，截至2012年底，消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列，特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。调查表明：房地产销售多通过大批量的广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷，损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。

二、基于行为经济学的分析

行为经济学是指以人类行为作为基本研究对象的经济理论，它通过观察和实验等方法对个体和群体的经济行为特征进行规律性的研究。行为经济学是一门介于心理学和经济学之间的边缘学科，它打破了传统经济学的界限及视域，重视对人的非理性行为的研究，试图根据心理学的研究成果对传统经济理论的基本假设进行修正，将非理性等复杂的人类行为分析融入标准的经济理论之中。

1、认知心理对房地产营销行为的影响。在传统经济学当中，我们假定消费者能够获得充分的信息。然而，认知心理学的研究表明，消费者的认知偏差影响了信息的正确加工，因而消费者所获得的信息并不是充分的。心理预期是相对于“参照点”而言的，房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之，就是“损失”。不管用“认知偏差”还是用“信息不对称”的原理来分析这一问题，结论都是类似的，那就是，消费者并没有能力充分的认识所认购的房屋的真实情况，因此处于认识上和信息上的劣势。

2、情感心理对房地产营销行为的影响。人们在购物决策中往往出现所谓的“感情冲动”，这种“感情冲动”可以为消费者带来“瞬时效用”。这种“瞬时效用”表明，“感情冲动”本身已经为消费者带来了一种效用上的满足，消费者在住房购买过程中“情感冲动”的现象是客观存在的，这种“情感冲动”将会影响消费者在住房购买中的最大化决策。有研究表明，一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从心理，从而产生从众行为。房价越涨，从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。

人数越多，情感心理起到的作用和影响也越大。正是这种“感情冲动”行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。最终，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫。

3、社会心理对房地产营销行为的影响。我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国，人们非常重视和周围人保持良好的关系，非常重视周围人的看法和意见，尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的心理预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业，从行为经济学上分析，这些因素相互作用，互相影响，消费者在一次又一次的“正强化”的作用下，加之从众行为的群体放大效应，于是更加刺激了房地产市场的不良发展。

三、基于行为经济学对完善当前房地产营销的建议

1、关注购房者的心理，转变营销思维模式。基于行为经济学，微观角度分析房地产市场中购房者的心理特征和行为方式，对于购房者理性买房、房地产营销以及平抑房地产价格具有重要的意义。倡导购房者一定要做到理性购房，对自己有个准确的定位，购买适合自己的住宅，不要被媒体的大肆宣传所迷惑，避免不正确的认知心理产生。政府可以利用媒体向购房者提供确切的房价变动信息，防止由于“认知偏差”造成的房价持续上涨和持续下跌。房地产商可以利用购房者的心理研究细节营销，改变营销思维和方式，更好地促进房地产销售。

调整营销模式，建立客户导向型的全程营销机制。各开发商核心能力的侧重点不同，营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异。以客户导向型全过程营销理念为指导，未来楼市的竞争是产品的竞争，更是客户资源的竞争。能够准确地把握购房者心理，更准确、快速、高效地将客户的需求反映到产品上，并能够提供全程客户服务的企业才能保持优势。

2、结合消费者需求，挖掘产品自身优势。当前房地产消费者需求已呈现出高度多样化和个性化趋势。由于消费者的职业、收入、家庭结构、生活方式不同，房地产市场需求存在着很大的差异性。房地产企业应针对市场需求的差异，在细分市场的基础上，综合考虑企业自身的资源、条件、竞争对手的状况，合理选择目标市场，科学进行市场定位。调整房地产市场的需求结构，解决房地产市场供求的结构性失调问题。同时，合理的目标市场策略有利于企业充分发挥自身优势，有利于企业在市场中建立自己的特色，强化企业的品牌效应，使自己在激烈的市场竞争中立于不败之地，并求得持续、长远发展。房地产营销者只有充分研究消费者的需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程，才可能使自己的开发项目成为市场亮点。

3、加强品牌营销力度。建立良好的品牌对营销活动十分重要。未来房地产市场竞争日趋激烈，品牌的作用日益凸现。品牌不仅是宝贵资产，还能强化企业在市场和行业中的地位，在房地产营销中发挥重要的作用，为企业创造更多的经营效益。建立良好的品牌，要使建设的楼盘拥有优良的品质、适合的价格以及完善的售后服务。而且从行为经济学上来说，良好的品牌效应，可以满足消费者在消费时的那种愉悦感，从心理上得到了更大的满足。一个品牌代表着服务质量，企业的形象和顾客、公众和社会对它的评价。对于房地产企业来说，品牌意味着客户吸引度，意味着稳定的客户群，意味着同一品牌覆盖之下的持久、恒定的利益。随着2012年火暴的销售，房地产企业大多资金充裕，所以必须加强内涵建设，注重进行品牌效应的积累，对品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势。

4、单向营销向全程营销、整合营销转变。房地产市场竞争日趋激烈，迫使企业不断重新审视面临的市场环境，并做出反应。传统的单一营销方式面对发生了变化的市场已表现出疲态，房地产营销将从传统的依靠单一营销向整合营销转变。营销将会提前在早期介入房地产开发过程，注重前期规划设计、中期策划运营和后期物业管理几个主要过程的连贯性和一致性。不但实现业主的购房愿望和开发商的经营目标，同时通过全程管理为物业的保值、增值提供专业化服务，以全过程营销的方式在更宽泛的领域内实现其价值。整合营销是把房地产咨询、广告、招商、营销、会展、信息各功能板块集成起来。整合营销是对价值链的整合，可以保证提供产品或服务的各个环节的质量，以实现顾客价值的最大化；可以更有效地管理各种相关资源，以发挥高效的经济效益。整合营销推崇用动态的观念看待市场，既有利于顾客，又有利于企业，可以实现双赢局面，正在成为房地产营销发展的主流。

四、结束语

综上说述，随着2013年一系列房地产政策的出台和落实，未来房地产市场的交易量增幅必定逐年放缓，现实的市场环境必然迫使房地产企业研究市场、重视营销，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的心理及行为出发，针对未来的市场情况，立足于市场调研，充分尊重消费者个性特征，尊重和满足消费者需求，加强品牌建设，进行全程营销，房地产企业在日后必定能够获得成功。