投资性房地产计量模式的对比

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一、投资性房地产计量模式概述及应用现状

根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》(CAS3)规定：投资性房地产是指企业为了赚取租金或使资本升值，或者二者兼有而持有的房地产。具体包括：已出租的土地使用权、建筑物以及持有并准备升值转让的土地使用权。作为第一个将公允价值引入计量的非金融资产，投资性房地产后续计量既可以选用成本模式，也可选用公允价值模式。本文选取2007、2009和2011三年沪深两市A股上市公司年报，分析整理上市公司对投资性房地产应用计量模式的数量和所占比例，汇总如下：2007年拥有投资性房地产的630家上市公司，有18家采用公允价值计量，有612家采用成本模式计量；2009年拥有投资性房地产的772家上市公司，有25家采用公允价值计量，有747家采用成本模式计量；2011年拥有投资性房地产的917家上市公司，有32家采用公允价值计量，有885家采用成本模式计量。由此不难看出：一方面，目前我国上市公司选择成本模式对投资性房地产进行计量占大多数，所占比例在96%以上。另一方面，虽然只有不到4%的上市公司选择公允价值模式计量，所占比例较小，但呈逐年增长趋势，说明公允价值计量模式已经被越来越多的上市公司所认可和应用。

二、投资性房地产两种计量模式对比分析

投资性房地产后续计量既可以选用成本模式，也可选用公允价值模式，两种模式之间是既有联系，又有区别。

(一)联系

成本计量模式和公允价值计量模式都是投资性房地产进行会计账务处理的选择计量方法，都能反映出企业投资性房地产的价值。根据我国企业会计准则的规定，当企业取得投资性房地产时，一般应按照成本模式进行计量。只有当满足特定条件时，才可以转换成公允价值计量模式。但是，同一企业只能对投资性房地产采用一种方法进行计量，而且只能将成本模式转换成公允价值计量模式，不得从公允价值计量模式转为成本模式。

(二)区别

1.会计处理方法。成本计量模式下，只涉及“投资性房地产”、“投资性房地产-累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目。按照可靠性原则，期初以取得的历史成本计量，后期要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，要进行减值测试并计提减值准备；公允价值计量模式下，需设置“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”等科目。按照可靠性原则，以取得的市场价值为依据计量，后期不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不进行减值测试，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，将二者差额计入当期损益。

2.会计利润影响。成本计量模式下，当发生减值迹象时，计提的减值准备，一经确认，不得转回。在纳税调整方面，若折旧方法和税法一致，不用进行纳税调整，若不一致，只调整折旧额，进而对企业会计利润的影响较小；公允价值计量模式下，期末会以投资性房地产的公允价值调整账面价值，差额计入“公允价值变动损益”，并且按照税法规定调整折旧额、调整当期损益。相较于历史成本计量模式，公允价值计量模式下对企业的会计利润影响较大。

3.会计信息披露。成本计量模式下，需对投资性房地产的折旧额、摊销额和减值准备进行披露；公允价值计量模式下，要披露公允价值的确定依据和方法，而且公允价值变动对当期损益的影响也要进行详细披露。

三、投资性房地产计量模式应用现状的原因分析

(一)上市公司选择成本计量模式的现实原因

一是现行会计准则对成本计量模式限制较少，任何情况下均可使用，而公允价值计量模式必须满足既定的两个条件才可使用，限制较多；二是现阶段，高技能的专业人才欠缺，又难以在活跃的房地产市场取得可靠的公允价值，而且取得的难度大、成本更；三是成本计量模式下，计提的折旧和摊销税前可以抵扣(超过税前扣除标准作纳税调整)，能达到节税目的，满足企业投资者进行盈余管理；四是相关数据容易获得，会计账务处理简单，对财会人员的专业技能和职业素养要求较低，大大降低企业的运营成本。但是选用成本计量模式会存在一定的滞后性和局限性，不能真实准确地反映企业资产及运营情况，会直接影响未来投资决策。

(二)公允价值计量模式对上市公司的财务影响

一是公允价值计量模式能准确反映企业的经营、偿债以及承担财务风险的能力，可以反映企业真实的资产状况，有利于投资者未来做出准确、科学的决策；二是可以增加企业净资产，实现资产保值增值，降低资产负债率，从而增强企业的融资能力，改善企业财务指标和经营业绩；三是公允价值计量模式的引入，与国际接轨，有利于和国际会计准则趋同。四是应用公允价值计量模式，可以缩小我国与国外会计信息列报的差距，增加与国外公司的可比性，加强会计信息的真实性和相关性，促进国外投资公司进行招商引资。鉴于我国房地产市场不成熟，相关法律法规和制度不健全，高级财务人员不具备，公允价值计量模式在我国未来一段时间内还将受限制。但随着企业财务会计未来的发展趋势，公允价值计量模式必将凭借自身优点占主流地位，这也是和国际会计准则趋同的必然趋势。因此，上市公司要充分利用公允价值这把“双刃剑”，结合企业实际经营情况，选择适合的计量模式，提供正确、科学的决策信息以满足管理层需要。

四、优化投资性房地产计量模式选择的建议

(一)完善会计准则

首先，完善《企业会计准则第39号–公允价值计量》(CAS39)，尤其是对不存在活跃交易市场的公允价值进行深入研究，同时加强对公允价值估价技术的研究，完善估值技术与估值系统管理，积累估值经验，建立科学的估价模型和方法，必要时可以聘请专业的评估机构进行公允价值评估。其次，调整投资性房地产不对等的计量变更模式，同时放宽对公允价值计量模式的限制要求。当有确凿证据表示继续使用公允价值计量模式会降低会计信息真实性时，或交易市场的公允价值难以取得时，经有关部门批准后，可以将公允价值计量模式变更成为成本计量模式。

(二)加强公允价值信息披露监管

现行准则下，对公允价值取得以及涉及投资性房地产公允价值计量模式等会计信息披露较少，披露与否、披露的详略程度都是上市公司自行决定，而且披露内容不充分、形式不规范。所以，会计准则应要求上市公司尽可能详细披露投资性房地产的范围明细、公允价值确定的依据和方法。同时增加对公允价值的估价技术的披露，使得信息披露更加规范、充分。相关部门要加强监督管理，保证信息使用者的相关利益。

(三)提高财会人员技能素养

公允价值的引入使得财务人员在核算投资性房地产时，工作量和难度增加，这对财务人员的专业技能和职业素养提出更高要求。一方面，积极引进高级财会专业技能人才，同时加强对本公司财务人员的技能水平培训，定期举行专业技能知识讲座和考核，使其具备扎实的专业知识和业务技能。另一方面。提高财务人员的会计职业素养和道德规范，禁止人为因素主观调整企业利润。

作者：张丹 单位：陕西金石会计有限公司