房地产投资项目的财务可行性评估方法

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一、房地产投资财务可行性投资的重要性

房地产开发企业不同于一般企业，它的行业特殊性体现在：具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长，因此影响项目投资结果的因素预估存在很大的难度；涉及到的关系部门、行业众多，收费项目烦杂，各地方相应政策不同和未来国家政策规划和调控存在不确定性；成本的可比性低，涉及行业较多，开发成本和采购成本难以准确客观评价；法规适用存在差异、专门法规多，地方政策不同；涉税风险较高，税种多，计算复杂关联性强。房地产开发项目可行性研究是在项目投资前对各种相关项目影响因素进行科学的预测和评价，综合国家政策、经济环境、行业发展、市场供求、产品定位、企业的战略和综合能力等各种条件的假设和评估，需要深入的调查、全面分析、系统论证、多方案比较、根据财务指标综合评价得出结论性意见，由此提供是否投产和如何投资的科学依据，并通过其指导方向和建设过程中管控，以实现投资效益。

二、当前的房地产财务可行性评估分析存在的问题

1.房地产项目投资可行性分析效果的影响因素分析存在极限性和盲目性。企业领导对国家未来调控政策和经济环境的判断及分析存在极限性，以及对企业未来战略发展过于乐观和盲目，房地产项目投资的财务可行性分析首先对国家政治、经济环境、行业发展、市场需求、产品定位、消费群定位的分析，其次是对具体项目的预测，包括收益、现金流预测、企业筹资等综合实力的预估，多数房地产企业领导不重视具体因素分析，凭以往的房地产开发经验和个人的主观臆断，盲目决策项目投资，缺少科学依据和系统方法，甚至企业鉴于以往房地产的发展趋势，行业的腾飞猛进，对项目投资财务可行性分析关注不够，未研究可行性效果的影响因素的评估和假设是否客观，对敏感性指标体系的风险分析不足、不透、不深，项目投资财务可行性分析丧失了参考价值。缺乏综合评价、系统论证、科学的方法。

2.多数房地产开发企业都缺乏一套完整的项目投资财务可行性评估的系统，可以全面、完整体现财务可行性分析的逻辑性以及敏感性动态分析系统，据以判断企业的项目投资因敏感性因素的变动对投资效果的影响，多数开发商根据项目招投标的指标和项目规划框架要求，缺少全面的信息归集和整理，多方案的系统论证比较，缺失项目投资的不可行研究分析，忽略了不利因素和负面因素对项目可行性分析的影响，用逆向思维论证不利因素对项目投资的影响，从正反面考虑项目投资的可行和不可行因素分析，通常以EXECL方式罗列编制，没有固定的方式和方法，存在片面性和主观性，特别是在互斥比较的项目投资时，无法进行横向、综合评价对比分析，选择最优投资方案，增加企业的机会成本。3.缺乏行业精英和财务知识的综合性人才。房地产开发企业的项目投资，一般情况是通过政府土地招牌挂的信息和规划条件进行综合评估，需要考察的因素繁多，时间又较紧急，项目的相关信息数据不透明、调查不足，很难收集完整和准确的市场信息，而信息的误差和缺失是项目财务可行性分析的计算基础和依据，关键是房地产项目财务可行性分析涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、财务等等多方面的专业知识，目前大部分房地产开发企业由投资部或财务部负责编制财务可行性分析，编制人员多数只是某一方面人才，不能从全局的角度考虑问题，显然存在个人业务或专业素质的不足，财务可行性分析评估在以往房地产迅速增长时期，投资决策基本由企业高层决定，项目财务可行性分析的要求和参考价值往往没有真正研究和考量，财务可行性分析的编制人员素质不高，甚至项目的财务可行性分析在行业发展期形同虚设，只是一个投资流程和大概投资收益框架。

三、影响房地产项目投资可行性分析

效果的因素分析财务可行性评估分析的计算指标都是基于对评估结果有影响因素的预测下的大概值，包括宏观外部环境和内部环境，不论是国家政策和经济环境还是地方法规以及企业能力等等影响因素都很难准确预估和判断，而且影响财务可行性分析的因素数以百计，包括定性指标和定量指标，主要有以下几点。

1.受国家政治、经济环境的影响，房地产行业是国家财政收入的主要来源，是国家经济发展的支柱产业，关系到整个国家的经济、金融、国民的生活水平，随着房价的迅速增长和两极分化的矛盾激化，国家对行业的管控政策越来越多，不同城市的管控越来越细化和具体，以保证国家经济稳定平衡的发展。

2.行业发展趋势影响，房地产行业不可能再象以往的速度增长和乐观，行业平稳健康发展是未来的趋势，也是房地产企业的综合实力的竞争时代，项目投资的成败影响企业的未来。

3.市场供求关系的影响，随着房地产行业的健康发展，房地产行业经济泡沫终究会过去，市场的未来主要以供求关系决定，合理、全面、综合的评估的供需关系决定价格定位，消费群定位、产品定位、企业定位等，影响房地产项目开发的投资效益。

4.项目特点的影响，每一个项目投资都具有独特性，受项目所在地的影响非常大，对具体项目的预测包括销售预测、开发成本预测、运营费用预测、财务费用预测以及税负和现金流的影响，甚至项目所在地的风俗文化等等，影响因素的客观和准确关系到财务可行性评估分析的客观性和可靠性。

四、提高项目投资财务分析可行性的措施

1.对影响财务可行性分析的因素充分探讨。国家发展规划及调控政策的预测，通过国家的政策和国民经济未来发展的经济形势，结合房地产业的走势，客观公正、实事求是的评估本项目所在城市的需求，对项目进行综合、全面的定性分析和评价，通过企业中高层开会讨论项目具体情况和未来预测，集思广益。充分的市场调研，房地产企业每一个项目投资都具有独立性和特性，对项目所在地的房地产历史资料进行总结和分析，包括地域文化以及消费群分析，全面深入的市场调研是项目投资的基础，指导和科学评估是消费群开发、价格定位和销售预测等因素确定的依据，针对投资项目的所在地，对项目区域的房地产行业发展和国家的房地产政策，结合市场调研的情况对项目进行的市场评估。企业的战略和产品定位，房地产的定位和企业战略深受国家对行业调控的影响，适应和符合国家房地产政策将是未来房地产企业发展的关键，健康完善的房地产行业的正常发展是国家的调控目标，房地产企业以往的片面、乐观的盲目战略将不再可能，行业将回归理性，主要是体现在项目投资的产品定位上更加理智、谨慎和客观，项目的独特性和区域性决定每一个项目都务必单独定位，包括资本定位、投资回报率定位、营销策略、消费群体等产品的综合定位。企业中高层领导重视敏感性因素的影响，在国家经济、社会经济、行业发展、技术建设以及企业的战略等评估，通过各种预测的指标，是否客观、合理、全面、科学、公正，企业是否满足假设条件的资源，集体研究对这些环境因素的评估是否存在偏差，是否存在过于乐观或保守，是保证投资项目的财务可行性分析客观的计量依据，企业中高层人员对不确定因素的定性分析是财务可行性分析的前提。

2.财务可行性分析的系统方法。在各种宏观指标和定性指标的分析下进行具体的财务可行性评估制定，财务可行性分析评估是对项目整体概况进行梳理，投资信息汇总，保证可行性的基础数据准确符合客观实际，运用会计原理，进行定量的评估测算项目投资的可行性，是在对项目评估的大量假设条件下进行的，如对项目投资建设周期、销售周期、销售面积，销售定价、资金回笼、销售进度；开发成本、营销成本、管理成本、税金预测、资金成本等等假设条件下进行合理的计算，通过可行性分析的主要指标：项目盈利情况、现金流的预测，利用专业系统工具，通过固定公式、勾稽关系和关联性、逻辑性的套表，提供项目投资的盈利指标以及敏感性因素变动影响结果，如投资收益率、IRR、NPV等收益性指标进行项目投资的筛选，另一方面通过对现金流的预测，结合企业筹资能力和实力，合理配置项目投资资金，充分利用杠杆，保证项目运营的资金链，并作为项目执行过程中的管控指导工具。

3.重视敏感性分析及临界点分析。财务可行性分析的敏感性分析是企业盈亏临界点，通过对财务可行性的敏感性分析，主要是在保守条件下，测算财务可行性的临界点和边际成本分析，即售价敏感性分析、建安成本敏感性分析、土地价格敏感性分析，敏感性分析是警示界线，是项目投资成败的标志，同时也是企业投资风险承受力的极限，是投资决策重点分析内容，通过边际成本的分析在项目开发过程中管控成本，保证项目按财务可行性分析的方向和目标保持一致。

4.培养综合能力的投资团队。财务可行分析报告需要各方面的专业人才，在综合考察和判断下假定达到预测结果的各种指标，所涉及的知识包括政治学、经济学、管理学、会计学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等多个学科，对编制可行性研究人员进行有计划、有组织、多渠道的培训，充分发挥编制人员的积极性和创造性，成为房地产开发经营的多方面知识的复合型人才，甚至需要对宏观环境、经济环境、城市环境、行业分析等具有战略远见的人才，才能多角度多方位地运用各专业知识，取得全面、科学、合理符合客观实际的基础数据，确保项目投资财务可行性分析的可靠性和结论判断。房地产项目开发投资是一个政策性强，流动性差，地域性明显，关系重大，要求严格，投资和消费周期长，投入资金巨大，投资风险大的特殊行业，项目投资通过专业团队进行全面定性影响因素和定量影响因素的综合考证分析，运用科学系统的方法，保证房地产公司项目投资在经济上、技术上、客观上可行，实现投资目的，规避投资风险，提高企业的竞争力，为房地产投资企业战略发展提供保障，促进房地产企业健康发展。

作者:李子纯 单位:安华置业 （深圳 ） 有限公司