地产经济结构与房地产估价的关系

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地产经济结构与房地产估价的关系:房地产业发展与经济结构调整

一、房地产业对经济增长具有强大拉动力

房地产业是国民经济的重要组成部分，被称为国家经济的晴雨表。房地产有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业是指由从事房地产经营活动的企业、中介机构和经纪人组成的产业部门。确切地说，房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。我国现行的行业分类标准把房地产业列为十六门类中的第八类，属于第三产业的第二层次。2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。

房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动其发展。房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l.5个单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计，发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，邓小平早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中，也提出“住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业”的思路。

二、过度发展房地产行业与经济长期均衡发展目标存在矛盾

（一）房地产业的发展无法具备提升国家竞争力的作用。现在有一个耳熟能详的说法是，房地产业是国民经济的支柱产业。何谓“支柱产业”？顾名思义就是整个工业体系的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。靠着这些“支柱”，美国现在几乎垄断着全球GPS、军火工业、客机等市场，以暴利支撑美国在政治、经济、军事和文化方面的主导地位，全方位打造信息时代的全球帝国；日本是靠汽车、电子、光学和计算机产业奠定世界经济第二的基础，实现了国家复兴。韩国是将船舶制造业列为支柱产业的，以此为基础，现在韩国不仅在汽车、电子还在军工产业方面异军突起，准备争雄世界。迄今为止，世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，支撑和带动了当代大国现代化发展的故事，尚没有哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。这是因为前者不仅带来产品，同时还刺激科技进步，提高效率，形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心，是可持续发展。而房地产业的发展，能带动的相关产业只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗，进一步造成资源、环境问题。

目前，我国的支柱产业存在不掌握核心技术，即“空心化”问题，这不仅严重制约我国经济的进一步发展，还将严重危及国家经济、军事和信息的安全。把凡是能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名，真正的支柱产业反而被忽视。由于支柱产业“空心化”，中国已经为汽车、电器制造业送去了数不清的专利费。中国已经给美国波音和欧洲空客送去了上千亿美元。至于中国为军事现代化而购买的外国军备，耗费外汇也很惊人。一边对内竭泽而渔，一边又慷慨地给外国输血，这样的经济运行模式怎么能“可持续发展”？

（二）房地产过热是经济过热的重要因素。从中期来看，经济发展的第一个周期（1979～1990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991～2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2%），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）；第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快，尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。

（三）房地产业的过快发展挤压了居民消费升级的空间。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1，美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1，而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。房价过高将产生对其他产业的挤出效应，损失其他方面的购买消费能力和未来的社会需求，最终社会消费需求不足的问题将始终无法解决，导致经济结构失衡和畸形发展，制约社会经济持续、合理、健康发展。过高的房价使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才进入的安居成本因房价升高而迅速增加，因而对人才的吸引力下降，对外商和外地经营者的吸引能力也会逐步下降，招商引资的难度越来越大，外来投资逐渐下降。

（四）粗放式房地产增长与经济增长方式的转变相悖。在当前，房地产过快的发展，消耗了大量资源，使节能减排目标的实现难度大大增加。房地产是带动了许多行业，促进了经济的繁荣，但可以看一看与房地产关系密切的都是哪些行业。许多行业属于高耗能、高污染的行业，在一个以GDP为导向的社会大环境下，固然使数字比较好看，但实际上为社会创造了多少福利呢？在改革开放以来的30年里，中国并没有成功实现经济转型。从最近江浙及广东等沿海地区大量工厂倒闭、经济滑坡的趋势来看，产业向内地转移和升级的工作远远没有到位。通过加工贸易获得的财富并没有投入到产业升级的大业中。我们把财富都投向了收益大、见效快的房地产市场；而中小企业融资困难、发展受限。经济上的短视造成了经济增长模式单一，单纯靠房地产拉动经济增长，会带来巨大的金融风险。房地产背后的经济结构调整和增长方式的转变，才是中国的大局和主要矛盾。

三、促进房地产业健康发展的对策措施

（一）明确房地产业定位，调整房地产开发政策。决策部门应该意识到，房地产在经济发展中的定位，正是目前定位的不准确，造成现在的局面。城市房地产开发基本上由房地产开发商垄断开发，这是造成今天房地产价格居高不下的重要原因。因此，打破住房开发垄断局面，增加住房的开发和供应数量，是解决房地产问题的关键环节。要打破目前依靠房地产开发商建设住房的垄断格局，建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房，或者组织职工参加住房合作社建房，解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策；二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策，即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例（如20%～30%）作为经济适用房的开发建设，对这一部分土地，政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待；三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时，政府要制定好政策，明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。

（二）调整房地产财政税收政策。目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。一是政府出资建立住房保障体系。政府建设廉租房和租赁房，保证低收入阶层的基本居住条件；二是区分自住房与投资投机房实施不同税收政策。如对非自己居住的投资投机购房者征收相应税收，对自住购房者则相应减免税；三是适时开征物业税。征收物业税的目的就是要遏制囤积两三套以上住房的投资投机购房，以减少房地产需求，达到调控住房供求关系的目的。

（三）建立房地产信息监测预警机制。一是建立房地产业信息收集、、分析系统，将房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中；二是建立科学土地供应和房地产供应系统，包括政府直接参与部分房地产（如经济适用房、特殊群体住房）供应建设；三是建立房地产需求调节机制，根据需求变化适时调节房地产供求关系；四是发挥城市规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。

（作者单位：广东轻工职业技术学院）

地产经济结构与房地产估价的关系:浅析房地产经济结构与房地产估价关系

【摘 要】随着我国经济的快速发展与科技进步，房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济的产物，房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大，并发展到多元化。

【关键词】房地产；估价

一、引言

自21世纪初期，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，与房地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展会最热时，一年期间，大大小小开了七八次，在这种背景下，房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。

二、案例分析

某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。

由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。

三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：

1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

在上述这两种情况出现时，经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成，也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作，缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。

四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成不公正的影响，破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了负面影响，也对机构双方的长期效益产生不良影响。

以上这些问题，有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释，有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断，有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失，这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。

针对这些问题，有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议：

1、加强机构间的沟通，彼此了解和熟悉对方的工作内容，要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明；

2、估价机构要建立起数据库，而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合，提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明；

3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督，并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育；

4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业，为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。

五、结语

综上诉说，由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟，从业人员的素质也日益提高，希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，不断完善，为消费者提供一个公平、公正、公开的市场，让大家在阳光下放心交易。

地产经济结构与房地产估价的关系:房地产经济结构与房地产估价关系

[摘 要]随着我国经济的快速发展与科技进步，房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济的产物，房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大，并发展到多元化。

[关键词]房地产；估价

一、引言

自21世纪初期，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，与房地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展会最热时，一年期间，大大小小开了七八次，在这种背景下，房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。

二、案例分析

某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。

由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。

三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：

1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

在上述这两种情况出现时，经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成，也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作，缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。

四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成不公正的影响，破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了负面影响，也对机构双方的长期效益产生不良影响。

以上这些问题，有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释，有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断，有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失，这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。

针对这些问题，有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议：

1、加强机构间的沟通，彼此了解和熟悉对方的工作内容，要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明；

2、估价机构要建立起数据库，而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合，提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明；

3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督，并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育；

4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业，为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。

五、结语

综上诉说，由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟，从业人员的素质也日益提高，希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，不断完善，为消费者提供一个公平、公正、公开的市场，让大家在阳光下放心交易。

地产经济结构与房地产估价的关系:浅析房地产经济结构与房地产估价关系

浅析房地产经济结构与房地产估价关系

一、引言

自21世纪初期，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，与房地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展会最热时，一年期间，大大小小开了七八次，在这种背景下，房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。

二、案例分析

某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。

由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。

三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：

1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

在上述这两种情况出现时，经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成，也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作，缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。

四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成不公正的影响，破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了负面影响，也对机构双方的长期效益产生不良影响。

以上这些问题，有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释，有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断，有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失，些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。

针对这些问题，有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议：

1、加强机构间的沟通，彼此了解和熟悉对方的工作内容，要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明；

2、估价机构要建立起数据库，而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合，提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明；

3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督，并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育；

4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业，为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。

五、结语

综上诉说，由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟，从业人员的素质也日益提高，希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，不断完善，为消费者提供一个公平、公正、公开的市场，让大家在阳光下放心交易。

论房地产经济结构与房地产估价关系

一、引言

自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。

二、案例分析

某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。

由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。

三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作):

1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。

四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。

以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。

针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议:

1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明;

2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明;

3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育;

4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。

五、结语

综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。