房地产企业工程造价管理研究

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房地产企业工程造价管理研究:关于房地产企业工程造价管理问题的思考

摘要：为了更好的配合政府提出的相关政策，从而使人民群众得到更大的实惠，这就要求房地产企业在开发新楼盘的过程中挖掘自身的潜能，尽力想办法降低工程成本，减少工程造价。本文提出从土地前期计划、成本控制、财务费用三个方面来合理的管理房地产企业工程造价方面的问题，对房地产企业的发展有很好的参考价值。

关键词：房地产；工程造价；管理

一 、合理进行成本控制

（一）房地产设计阶段成本控制方法与措施

要切实做好设计方案审评方面的工作。成本控制工作者应该在平面布置、结构体系、基础造型方面进行合理有效地分析，如果有好的建议要及时向建筑师提出，从而不断的优化设计方案。同时合理控制施工图设计指标。其指标主要包括：a、在设计变更方面的费用限额指标。b、单位的施工策划图预算指标。c、平均每平方米的所需各中材料（如钢筋、水泥等）含量指标。

在施工组织设计时要做好审定工作。大部分造价工程师易忽略施工组织设计工作，一般是直接交给监理审核工程部门审阅之后就批准。大多施工方为了缓解自身的财务压力而希望早点结束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此阶段的造价不容易把握，如果工程出现错误，就会使以后的结算比较麻烦。造价人员在工程中可以控制总造价的5%。因此造价人员必须参与施工组织设计的审定。同时在设计方面要不断的尽力优化。身为造价人员一定要了解设计变化对效益的影响，不然就不易把握成本，其基本原则是质量第一、经济合理、合法可行。其中的经济合理是说要在其他方面的标准都不变的情况下，有效的节约成本，如果是在增加收益与口碑的前提下也可以适当的增加成本。

（二）房地产施工阶段成本控制方法与措施

（1）工程在施工变更中的合理管理。建设项目的目标是有效的进行工程变更控制，对工程方面的变更进行评价、分析以及改进，从而保证工程的变更有效且合理。如果设计方面要变更就必须在原合同条款的约束下才可进行，单价还要按照原合同进行执行，假若合同中无这方面的价格可参考，就要依照有关合同的条款进行合理的估价，并由承包商制定有关单价分析的数据，经过监理工程师和开发商一致同意之后，就可以有效的执行。

（2）要充分的掌握材料市场价格。因为房地产开发周期时间较长，开发过程中的材料价格会经常有波动，特别是装饰材料方面的价格波动更为突出。造价工作者不要全部相信政府公开的价格信息，而应该经常走访市场，从而了解每种材料的价格参数，同时多收集并整理一些有关生厂商或经销商的信息，并多咨询工人与包工头。

当今社会房地产竞争日趋激烈，加强房地产开发企业核心竞争力的重要手段是合理有效的管理项目成本，在设计与施工阶段合理的管控好工程造价问题，是保证实现企业可持续发展的前提条件。

（三）房地产房地产施工竣工决算阶段的成本控制

审定工程成本的最后一关即竣工决算，而工程量的审定是竣工决算成本控制的重点，在进行竣工决算时，要附带有关质量监督部门的工程量记录和施工单位工程的竣工决算书，认真的对实际工程进行审核，同时签署意见，由工程部门审批、财务部依合同审签、预算部核算金额之后，报告总经理进行审批并拨款。当拨付尾款时，除正常审批的程序以外，还要由销售部门签署，最后财务部才可以实施支付款项。在工程竣工决算之后，财务部要对整个项目施工进程的成本进行全面分析与对照评估，同时找出成本起伏的因素，同时写出分析报告并提出成本控制方面的建议报告总经理。

二、在新形势下我国房地产企业工程造价财务管理措施

（1）在房地产企业工程内部增强会计管控环境

众所周之，土地属于不可再生资源，因此在房地产开发过程中要特别关注国家在土地资源的宏观调控政策。房地产周转慢，但投资大且施工时间长，所以要建立合理的项目决策责任制度，把不相关的岗位进行合理的分离。开发成本项目方面包括很多环节，如设备与材料的采购，就要切实的在保证质量的前提下保证成本降到最低。还要将审查决算相关决算的编制正确与否、文件齐全与否、竣工的清理安全与否、决算的依据完备与否等作为重点对象。同时合理有效的分析、对比并制定下年度的借贷、广告、员工提成等方面的预算方面工作。

（2）完善企业内部的财务信息系统

内部会计制度的要在通俗易懂的前提下进行设计；设计企业组织结构时要保持有效的沟通；强调其内部员工的利益与会计控制目标相同，使其内部原本的约束制度转化为房地产企业内部财务工作者的需求。

（3）大力增强房地产企业中财务的成本管理

房地产企业实施正确的成本项目划分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同时还能客观合理的地反映出企业产品的成本结构。尤其是建设方面的成本，假若是分合同发包的方式，就要按照合同实施明细的计算，可以为企业的工程决算提供有效的资料，而且还方便随时掌握工程进度与支付款项的状况。房地产企业财务管理的重要环节是其项目的成本预算及完工之后的结算，而且在办理工程有关款项的结算、减少开发成本与工程造价等方面有很重要的现实依据。一定要实施内外相结合的财务审查监督方式，以确保数据有效真实。“三算审计”是当前开发企业的一种比较好的方式，此方法一般情况下是施工技术人员与预算员进行审核，而财务工作者仅仅起着记账的作用，因此就要要求财务工作者灵活掌握并合理运用“三算”的方法，以提供精确的财务信息，同时参与到监督的工作中来，这样可以增强对决策、资金、质量以及投资方面的成本的管理与控制。

（4）对房地产企业中的财务工作进行合理的督促、指导、分析

房地产企业在进行开发的过程之中，就会投入比较多的资金，此时企业会尽量筹措到相应的资金来保证每个投资项目在市场经济中正常的运转。这时社会社会市场经济不但要求房地产企业有效合理的安排资金方面的筹备，同时其还有更高的要求，就是更好的把投资与回收方面的工作做好，以提高资金的正常运作效率，同时增强项目投资的风险与研究问题的分析。为确保将风险将到最低，从而有效的防范、抵御风险，企业在财务预测方面的要求就更加精确。实施财务的督促是为了更好的减少企业的投资成本，从而可以获得更大的利润，其具体的内容主要有：在开发的过程中企业对资金的筹备、分配、回收等形式，开发产品的成本与核算正确与否，对企业经营活动与经济业务方面要进行全面的监督、指导，从而完善其内部财务管理方面的制度，这就要求其必须增强财务的监督，并依据财务制度的有关内容进行严格的去执行，是各层管理者都清楚的认识到其监督的主要目的是为了保证国家、集体以及个人的利益受到不必要的损害。要想改善企业经营管理的现实状况，就要借助于企业中每个工作者的共同努力与奋斗，这样才能更好的实现企业价值的最大化。

结语：

工程造价控制可以说是一个很大的系统工程。与其相关的造价控制不能只是仅仅将控制成本作为目标，还要与工程的质量与进度为前提，要系统全面的处理好各方面的工作，最大限度的节约能源、低工程的造价、提高企业的经济效益。

房地产企业工程造价管理研究:浅析房地产企业在房地产开发过程中工程造价管理

【摘要】近年来，随着房地产快速发展，其工程造价逐渐成为热门话题，政府等有关单位对房地产工程造价控制越来越严格。从房地产企业自身的工程管理控制抓起，工程造价管理是成本控制中的一个重要环节，它直接影响到工程项目的生存发展。本文论述了如何让房地产工程在保证质量的前提下降低造价，从组织、经济、技术和合同等方面挖掘潜力，提高社会利益与投资利益，追求利益最大化和利润最大化同时降低成本，特别是重视投标、设计和施工、竣工结算等工程造价控制为整个工程造价管理过程各个环节的监控管理措施。

【关键词】房地产；工程造价；有效控制

在竞争激烈的市场经济大潮中，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，降低工程成本, 专业化分工越来越细，提高企业工程投资收益, 专业化水平越来越高，有效地控制工程造价，房地产开发项目实现利润无非“开源节流”是摆在房地产开发企业面前的一个重要题。房地产工程造价在我国长期存在着概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超”现象，严重困扰着建筑工程投资效益管理。因此，房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，加强房地产工程造价管理与控制，提高工程造价管理的科学性和合理性，降低工程成本必须从项目设计、招投标、施工结算各阶段对工程成本进行控制，从投资主体的多元化、招投标制，合理的使用人力、物力、财力降低投资成本。进一步提高房地产工程造价管理的合理与完善，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分，从而维护社会效益和经济效益，提高建筑项目的投资效益和降低成本。

1 房地产工程造价控制措施

1.1 房地产工程决策阶段工程造价控制内容

目前我国工程在造价控制与管理上，存在思想落后，观念成就，对工程造价缺乏认识和整体概念不理解的问题。政府体系不健全，工程造价的法力的政策措施和相关的法律框架不完1善，监督不到位，实施不规范的问题扔大量存在。在造价管理和控制中，没有充分的实施动态管理；以及造价管理责任主体不明确，多头管理；工程造价咨询中介机构运作机制不健全等诸多问题。但是市场具有滞后性和盲目性的特点，完全依靠市场不能实现资源的合理配置只有改善落后的观点和思想，在工程造价上采取计划定价方式，以保证房地产市场的稳定，对工程造价管理得益重视，房地产工程造价往往是依据形状规定和机关价格进行编制。因此政府合理的干预是防止房地产工程造价市场混乱的必要手段之一，使国内工程造价管理工作信息化、科学化、国际化。

2.2 房地产施工阶段工程造价的控制

目前在我国一些房地产工程造价师的专业技术水平低，无法做好工程的造价与控制工作。房地产工程造价是一门就有专业技术方面的知识，同时具有复杂性和广泛性的特点，工程造价范围也比较广泛，有些造价工程师的缺乏经济意识、综合素质较低。比如一些造价工程师对施工专业知识认识不清，很难在施工阶段的造价上做出正确的决策和管理，有些造价工程师甚至对职业作用认识不全面，缺乏责任心。有一些造2价工程师的职业道德底下，只管预算不管技术方面的问题，或者受各种势力的威迫而妥协，或者为个人私立为一些不法分子打开方便之门，导致工程造价失真，缺乏对造价工程是职业操守；有一些人认为工程造价师的职业就是套定额即计算费用和简单的算量，造成工程是没有发挥其应有的作用和职能作用，也是“三超”问题存在的主要根源，也是影响房地产工程造价的真实性。

2 加强房地产工程造价管理措施

2.1 严格按基本建设程序办事

建设程序是建筑工程客观存在的经济规律和自然规律所决定的。它不仅可以提高建设工程的经济效益、工程质量，缩短时间周期有效的提高工程造价控，获得较好的社会效益和投资效益的工程建设管理方法，完善工程造价管理需要发挥其主导作用。为了合理的确定造价，必须在建筑全过程进行多次计价，对工程造价的管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境，进行客观、公正、科学从充分体现造价的合理性。历史经验告诉我们，建设项目的程序化是合理确定造价的基本前提，完善市场法规 做好法规建设体系来规范和调节工程造价管理主体的行为，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态操控，以确保工程造价建设程序正常运行。

2.2 积极推行工程量清单报价

所谓工程量清单计价，在工程招标过程中，招标人提供工程量清单所需的全部费，分别包括3措施项目费、部分项工程费、规费等，工程清单是经评审低价中标的工程造价计划模式。工程在投资决策阶段的造价管理，采用工程量清单计价，减少招标工作的盲目性和随意性，有利于企业自主报价和公平竞争。坚持公开、公正、公平、诚实信用的原作加强监督。在批准醒目招标申请时落实施工企业自身保护和资金落实情况，不要盲目投标，保证价格竞争者的合理性和合法性，维护建筑市场主体权益。建立在发育晚上工程和市场担保制度基础上，改变我国招投标适度的方向和积极推进工程量清单报价。

4．结尾

房地产企业在工程造价过程中，进一步提高房地产工程造价管理的合理与完善，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分，从而维护社会效益和经济效益，提高建筑项目的投资效益和降低成本。

房地产企业工程造价管理研究:房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理

【摘 要】工期短以及投资效益要好是作为房地产开发的企业所必须具备和达到的，没有好的收益，房地产企业就根本不会对其进行一系列的，由此可见得，贯彻于房地产开发的项目建设的全过程中，对于房地产项目所实施的投资策略中必须要进行有效的成本控制，从而可以达到降低成本的最终目的。通过从房地产开发过程中的组织、技术、经济以及合同等各个方面来挖掘潜力,对房地产开发过程中的各个阶段的工程造价进行有效的控制必须特别地重视，这样就能在提高投资效益和社会效益起到关键的作用。在一切活动不违背法律的基础上以求得实现利润的最大化是房地产企业控制成本的最根本目的，由此可见，在整个施工过程中，只有对房地产项目的全过程成本情况时时刻刻进行关注，才能做到对一切可能影响项目的成本进行监控和管理。

【关键词】房地产开发；工程造价管理；前提；原理；实施

投资大、周期长，成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显著的特点，在当今的市场经济大潮中，各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚，但是随着这些年的不断发展，它也已经形成了一定的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价，使其在一定的预期范围内上下波动，并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本，这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言，加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题，因为其最根本目的是为了实现预期利润目标，为了达到实现利润的最大化，每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的，促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义，这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用，使其充分发挥体现它们的价值，最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益，促进社会的不断的发展。

1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状

我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控，我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来，变得愈加激烈，房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难，销量下降以及售价下跌这一直接的后果，由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观，在成本管理方面明显的还比较滞后，目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题，一下是问题的具体的体现。

我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本，目前我国的成本控制基本还处于事后控制，事后往往只是注意后期项目结算的成本管理，施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大，房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理，造成了很大的浪费，财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外，我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位，似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关，只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的，我们必须认识到，如果想要做到科学的成本管理工作，那么就需要公司的全部人员共同参与其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行，那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处，只有大家齐心协力，共同参与，各尽所职，才能不断地为公司创造更多的利润。

2 有效控制工程造价的前提

只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面，未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉，进而做到更好的控制和管理，这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控，起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中，前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的，只有做好了前期的准备阶段，才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。

一直以来，控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合，但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素，所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状，这种状态亟待改变，使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法，并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去，才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。

3 工程造价控制的原理

对于工程造价的控制和管理而言，主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标，它在建设过程中起着非常重要的作用。为了使房地产企业能够在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力，并且进行合理的分配，就必须在投资的各个阶段做到随时纠正产生的偏差，实现工程造价控制的目的。

4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理

4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理

对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段，贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项，决策阶段并没有包括在其中，但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的，其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据，能够达到百分之八十到百分之九十。

4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理

对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程，百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性，合理性以及正确性，应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的工程洽商这一环节，在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。

4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理

房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程，在房地产的建设全过程中，各个阶段所投入的金钱是不一样的，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。

5 结语

在房地产开工程项目的开发过程中，应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段，突破传统的管理模式，继而采用更为先进更为系统的的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制，从项目实施的各个环节入手，找出控制要点，突出重点管理，才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的，同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用，则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系，以取得较好的投资效益和社会效益。

房地产企业工程造价管理研究:房地产企业工程造价管理探析

摘要：企业的工程造价就是为建成一项工程预期开支或实际开支需要花费的全部费用。本文主要就房地产企业的工程造价管理工作进行分析与探讨，阐述了房地产企业工程造价管理与控制的要点。

关键词：房地产企业 工程造价管理

1 房地产企业工程造价管理

工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目建设目标。对于整个项目建设来讲，其产品往往是固定的或单件的，生产要素价格会上下波动，要完成一个项目建设需要很长的建设周期，这都不利于造价控制。一个工程项目从前期准备到最终投入使用的各个阶段都离不开造价控制。对于施工企业而言，通过承揽工程建设任务获取最终利润是其主要经营手段，而最终获利情况则取决于工程造价管理的成效。

2 房地产企业建设全过程

一般来讲，房地产项目工程建设涵盖了三方面的工作，即前期投资、中期建设、后期生产经营。一个完整的地产项目建设流程，应该包括设计构想的提出；开发方案的甄选、调研、决策、立项、现场勘察和施工组织设计；以及工程招投标、工程验收和最终投产使用等诸多环节。每个阶段又可以划分为多个细部环节，若要全面控制工程造价，首先要清楚工程建设及造价管理的各项规范及操作要求。

3 房地产企业项目建设全过程工程造价控制

3.1 投资决策阶段的工程造价控制 投资估算是前期准备工作的主要内容。它是将投资决策以文字的形式体现出来，可以作为工程减色和可行性分析的重要依据。当可行性分析报告通过审批后，投资估算就成为派发设计任务时的限额标准，掌控初步设计概算的执行情况。在投资估算中，应该实事求是地反映设计内容。在整个工程建设中，造价控制措施的实施情况主要取决于投资估算的控制。

3.2 设计阶段的工程造价控制 要求设计人员在确定设计方案前，要经过多方对比，不断优化设计方案，尽量满足技术可行、经济合理的工作要求。结合国内行业规范和工程特点选择合适的工艺流程，同时适当引进国内外先进的技术设备，增加投资效益。

3.3 招投标阶段的工程造价控制 ①房地产企业想求得发展，必须建立有效的招标机制，从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。②多渠道、多途径的搜集招标信息，结合自身实际斟酌筛选，编制标书。标书的编制，要本着认真严谨的工作态度，先编制工程造价计算书，准确计算每一个细部环节，避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准，结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价，提高中标概率。

4 公司施工阶段的工程建设控制

4.1 加强合同管理 在施工管理的过程中，合同管理属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中，对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定，另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上，明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点，施工单位要抓好合同管理的攻与守。

4.2 健全设计变更审批制度 在工程建设过程中，如有必要变更设计方案，应尽量避免其发生在施工阶段，以减少成本浪费；发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程，因此应提早进行设计变更，变更时间越是延后，造成的成本浪费就越严重；工程人员应该注意，在充分分析工程量及造价情况，并征得原设计部门同意后再实施设计变更；实施变更以后，若造价超出工程预算，应该及时将现状上报至管理部门，切实防止通过变更设计增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。

4.3 加强施工管理，重视对施工现场的管理 强化施工管理，首先要加强施工队伍管理。施工队伍必须具备良好的行业信誉，且资历深、人员配备齐全、技术实力雄厚，能够在保证工程质量及工期进度的前提下顺利完成施工建设。建设单位要注意防止工程被层层转包，以免增加成本投入。其次，要建立严格的管理机制，强化现场管理。负责造价管控的工程人员应该与设计、施工、机械管理等多个部门建立密切的联系，秉承认真务实的工作态度和降低成本投入的目标任务不断强化经营管理，工程量的统计要客观、真实；合同中未注明的工程量要及时向业主及监理部门报备；现场技术人员必须具备较高的专业水准和业务素质，全面记录每一道工序的操作流程，防止与业主、监理等相关单位发生扯皮纠纷。

4.4 加强竣工结算的编制工作，严把结算关 竣工结算过程中施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象。因此，要求结算人员必须认真仔细，绝不能出现放松心理，并且还要与工程各有关部门紧密配合；结算的工程量应以招标文件和承包合同中的工程量为依据，考虑变更工程量。总之，竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作，同时也是多部门相互配合，集体力量出成果性文件的阶段。

5 总结

建设工程的造价管理工作的优劣，对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制，从而降低工程造价，提高企业的经济效益。

作者简介：杨军霞（1972-），女，山东莱芜人，房地产经济师，工程师，研究方向：房地产业工程造价的控制对成本管理的影响。

房地产企业工程造价管理研究:房地产企业施工阶段的工程造价管理及控制研究

【摘要】工程造价管理及控制贯穿于整个工程项目，施工阶段是其中的一个重要阶段。本论文以影响施工阶段工程造价的因素为出发点，提出了控制施工阶段工程造价的有效措施：

加强工程变更的控制，加强合同管理，加强施工阶段材料费用的控制，正确处理和预防工程索赔。

【关键词】房地产企业；施工阶段；造价管理及控制

随着市场经济的飞速发展，房地产企业之间的市场竞争日趋激烈。如何在激烈的竞争中获得生存是各企业所面临的一个巨大挑战。对工程造价进行科学管理及控制是降低工程成本，提高房地产企业竞争力的有力手段，必须贯穿于工程项目的决策、设计及施、峻工的全过程。其中，施工阶段是整个工程的一个重要部分，必须对其造价进行有效地控制，以防实际施工费用超出预算额，给企业的经济效益造成影响。

1.影响施工阶段工程造价的因素

施工阶段的工程造价会受到很多方面的影响，主要包括物价浮动、地质条件、工程量和天气气候等。物价浮动、地质条件以及天气气候的变化都是客观的，不能人为控制。只有工程量的变化多数是因工程变更引起的，可以通过人力来控制。工程的变更量直接决定着施工阶段工程造价的变化数，因此，对工程变更量的控制是施工阶段工程造价管理及控制的重点。

2.控制施工阶段工程造价的措施

2.1加强工程变更的控制

（1）做好图纸的设计及省查工作

认真对施工图纸进行设计及审查，提前发现图纸中存在的错漏，可以更加准确地预算设计阶段的工程造价。不完善、不专业的的设计图纸应用于施工无疑会大大增加工程变更量，使得工程造价上涨。因此，设计单位应尽力设计出高深度、完善的图纸，并在向业主提交正式图纸之前与建设单位的相关专业人员对所设计的图纸进行全面会审，主要从图纸的施工可行性、技术合理性、工程造价的经济性几个角度进行审核，然后确定最终的施工图纸。只有这样，才能有效地减小甚至避免由于失误或者考虑不周带来的工程变更造成的经济损失。

（2）优化设计方案

施工单位在施工前，须对工程项目的设计方案进行优化，最终使其使用功能与工程成本之比达到最佳值。一种行之有效的方法是应用价值工程对设计方案进行优化。所谓价值工程是指各相关工作领域通过相互协作，从研究对象的功能需要出发，对其功能与造价进行系统分析，使设计工作实现功能与造价的高度统一，在实现产品的必须功能的前提下，降低成本，提高产品的经济效益与社会效益。因此，设计人员应与业主及各利益相关者进行充分沟通，综合考虑，使变更方案的结构更加合理。同时，针对变更项目的使用功能，设计人员可设计出几套不同的变更方案，建设单位对其进行科学分析，做出决策，选出最佳的变更方案。

（3）控制工程量变更签证

要想有效地控制工程签证，须建立严格的工程签证管理制度，明确规定各相关人员的职权及责任，坚决杜绝一切虚假的工程签证，确保工程签证的客观性及准确性。为确保工程签证的质量，可以从以下两方面入手：（1）确保工程签证的及时性。一道工序完成后，应立刻签证。因为间隔时间久了，难免会出现一些细节被遗忘的情况，一旦第二道工序将其覆盖，数据资料的客观性就无法得到证实。（2）保证签证描述的客观性、准确性。隐蔽签证应明确标出项目和工艺、隐蔽部位以及质量完成情况等；对于除施工图以外的其他现场签证，不能只是笼统地标上工程量和工程造价，必须写明签证的时间、地点、事由、参加计量人员、几何尺寸等。签证后应按照合同规定及时审核签认，增减价值。

2.2加强合同管理

合同是影响施工阶段工程造价的一个关键因素，是实现工程造价控制的有力保证。通常，合同有总价合同、成本加酬金合同及单价合同三种形式。其中对开发商最为有利的合同是总价合同，而成本加酬金合同则更有利于承包商。因此，开发商在作出合同决策之前，需对项目的实际情况进行认真分析，衡量各自利弊，以便于工程造价的确定和控制。

合同管理中的另一个重要部分是合同条款的订立。开发商在订立合同条款前应对建筑行业的相关规范有一定的认知，了解建筑材料的市场价格；合同的内容须缜密、措辞须严谨以免出现结算纠纷。

如何有效地对施工阶段的合同进行管理及控制？第一，开发商应对所有与工程项目有关的大小合同进行分类，以方便查找；第二，对合同的执行情况进行不定时检查，确保合同的执行工作得到落实；第三，建立支付报表，并由专门人员负责管理工程费用的支付情况，及时支付预付款及材料费，避免出现超额支付或延期付款的情况。

2.3加强施工阶段材料费用的控制

材料费用是建筑工程造价的主要部分，占总造价的60%~70%，直接影响到工程造价的高低。由此可见，加强对材料和设备的管理及控制，可以有效地降低工程造价。

（1）合理采购材料

主要从以下几方面对材料的采购进行控制：（1）根据不同的地点选择不同的采购方式。当施工地点与和材料生产商在同一地点时，选择直接采购的方式。反之，当二者的地点不同时，应准确分析计算不同的采购方式（直接向厂家采购或通过中介采购）产生的费用，选择最佳的采购方式。（2）与建筑材料经销商建立长期合作关系。薄利多销是经销商拉拢顾客，与其建立长期合作关系的惯用手段，因此，采购单位可以通过此种关系获得一定的优惠，降低成本。此外，由于长期合作彼此之间形成的信任，采购材料的质量和数量很大程度上可以得到保证。（3）按施工进度采购材料。材料的采购量应与施工现场的需要量一致，在确保工程的进度的前提下采购，避免材料的大量积压造成的经济损失。

（2）周转材料的控制

材料费用还包括使用模板、金属脚手架等周转材料引起的费用，因此，对周转材料进行有力的控制，是降低施工阶段的工程造价的另一重要方面。首先，应合理安排施工进度，充分发挥周转材料的周转功能，以最小的总投入量，实现最大的使用效率；其次，应有计划地进行施工，控制好工期，不拖延工期，控制好周转材料的周转时间；最后，应对周转材料进行妥善的保管及必要的保养，延长其使用寿命。

2.4正确处理和预防工程索赔

工程项目通常规模比较大，因而使用的建设时间较长，承包商与开发商在合同履行过程中，难免会出现工程项目的索赔问题。比如，在施工过程中，部分承包商经常会尽可能地寻找获得费用赔偿或工期补偿的机会。此时，开发商必须具备处理索赔问题的能力，以保证工程项目的顺利进行。这就要求开发商熟悉施工合同的各项条款，精通该项目的专业技术标准。

另外，较处理索赔事件而言，预防索赔事件的发生显得更为重要。开发商工程管理人员应积极做好预防工作，减小因索赔造成的损失。注重对涉及索赔认证资料的积累，如在一些重大问题的会议记录中，应要求到会人员签字并作为正式文档资料加以保存；监管单位应充分发挥其监理的作用，确保各项与进度密切相关工作及时有效的完成，防止因工作延误而造成索赔；加强专业素质的培养，努力提高自身的业务水平。

3.结语

综上所述，施工阶段的工程造价管理是贯穿于整个工程的动态过程，房地产开发商只有综合分析影响施工阶段工程造价的诸多因素，及时采取全面、有效的管理及控制措施，才能使工程造价得到最大程度的减小，提高房地产的投资效能，实现建设资金的社会效益与经济效益。