房地产建筑设计管理研究

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房地产建筑设计管理研究:房地产公共建筑设计管理意见

为进一步规范房地产市场,针对原规划非住宅用地上新出现公寓式酒店(含产权式公寓酒店、时权式度假公寓酒店)、公寓式写字楼等带有居住功能公共建筑的情况,根据有关政策规定,借鉴外地经验,结合我市实际,制定本意见。

一、*市规划区内的建设项目,经确定为城市配套服务公共建筑(特别是居住区公建配套用房)的,任何部门和单位不得以任何方式改变其用地性质和建筑用途。

二、凡房地产市场推出的各类土地,市规划管理部门应进一步明确其用地性质和建筑用途,对混合类型的建筑应当明确分项内容、比例等详细规划指标。

三、今后出让的地块中,除由市规划管理部门明确为重要地段并有景观要求或特殊用途(社会服务功能)的公共建筑外,允许建设可分割销售的公共建筑,并按下列规定进行审批、办证和管理:

(一)市有关职能部门按照用地性质和建筑用途,对公共建筑提出规划指标、消防设施、停车位配置、日照间距、卫生防疫等要求,并按公共建筑的标准进行审批;

(二)公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称,建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词,避免误导消费者;

(三)单元式公共建筑类项目设计应明显区别于住宅项目,套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台;

(四)公共建筑房屋产权不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据;

(五)对上述项目,市规划、国土资源、房管等管理部门应按公共建筑项目核发工程建设规划许可证、土地使用证和房屋产权证等证书。

四、允许分割销售的公共建筑(公寓或写字楼)应符合下列具体条件:

(一)具有独立或公共的出入通道,公摊面积不大于分割销售面积的30%;

(二)交付使用后,使用管理的各类配套设施具备独立计价计量条件;

(三)整个项目的公共设施和配套用房等内容,均需明确产权、使用和管理性质;

(四)建设单位应负责做好经营管理和提供物业配套设施等服务工作;

(五)物业管理应按有关政策执行。

五、本意见颁布之前已经方案批复批准建设的类似公寓式酒店、公寓式写字楼(含单身公寓)等项目,在尊重历史、实事求是和符合土地政策的前提下,逐个研究处理。

六、本意见自之日起施行,由市建委负责解释。

七、萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。

房地产建筑设计管理研究:房地产绿色建筑设计管理中价值工程的应用

一、价值工程与设计管理的核心关系

价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）=功能（F）／成本（C）一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。

二、绿色建筑的定义和国家要求

绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013年1月6日，国务院了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

三、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用

价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+工程成本+使用成本+维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。

1.在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0～2.5之间，限高100米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+洋房/别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。

2.合理控制地下停车位和地面停车位的比例一个地下停车位建安成本约10～12万元（2500元/m2×40～50m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2×20～25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。

3.优化地下室停车位的数量可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。

4.减少地下室埋深除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10～15元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m～4.2m之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。

5.采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右。

6.小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。

7.新能源，新技术的使用对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。

四、结语

价值工程作为一门技术与经济相结合的现代化管理科学，应用在当今中国推广的绿色建筑的领域，以绿色建筑全寿命周期为区间，分析功能与成本的关系，通过设计管理来优化和控制项目成本，不能片面强调节约成本，要以建筑全寿命周期的眼光来正确处理技术与经济的对立统一，改善建筑与自然的和谐统一，才是设计管理的核心和精髓所在。

作者：李金文 单位：花样年地产集团深圳公司

房地产建筑设计管理研究:房地产建筑设计管理论文

1建筑设计管理中存在的主要问题

1．2信息管理问题

众所周知建筑设计信息管理在整个建筑设计中具有极其重要的位置，直接影响设计管理的整体效率。目前我国的建筑设计的信息管理存在几个问题：一方面是信息的准确性，如信息不完整、不准确、使用不当等，有时设计院为了掩饰设计中的一些小失误或错误往往虚报信息，造成建筑施工可能出现安全问题，同时也会造成设计单位相互之间的沟通中出现信息失准。另一方面是信息的及时性，很多时候存在信息传递滞后的现象，如某一设计单位需参考另一设计单位的资料时，信息传递滞后导致后续的设计无法进行，最终将影响整个建筑设计的整体效率。

1．3设计质量评价问题

现阶段我国的建筑设计质量的评价主要由设计单位、政府主管部门、业主对建筑设计质量进行评定，某种程度上这种评价制度可以促进建筑设计质量管理，但仍然存在一些问题，如非常规性与有限性，主要体现在评价主体和评价时点上。在评价过程中主要是专业人士进行的，主要的利益主体却很少参加其中，因此这样的评价体制很难反映不同主体的意见，那么其产生的影响也是有限的。有些评价是在阶段成果产生后开展的，有的甚至是在施工结束后进行，缺乏对设计的评价和控制，作用非常有限。

2提高建筑设计管理的有效措施

随着人们生活水平的提高，人们对于建筑的追求也从原来的保暖与遮挡恶劣天气上升到居住舒适性、美学上的要求，同时人们也有足够的时间与能力去改善自己的生活情况和追求精神上的享受。为了设计出更好的满足人们要求的建筑，这就需对建筑设计加强管理。

2．1建立完整的建筑设计管理制度

在建筑设计中包含了诸多的专业且涉及的内容较广，设计是群体性的活动，要保证建筑设计管理正常有序有效的进行，建立一个完整的组织框架是必须的，所设计的设计管理制度使相关人员的责任与义务明确，指令传达路径简单明确。这样可以避免逐级或多级请示造成问题得不到及时的解决，进而避免整个设计进度难以推进。一个完整明确的建筑设计管理制度不仅有助于提高设计质量与建筑工程的整体质量，而且对于促进我国建筑业的持续发展也有非常重要的意义。

2．2加强建筑设计质量控制

一个完整明确的设计质量管理体制建立后，为充分发挥组织的作用以达到设计质量控制的目的，必须制定健全的质量管理制度。质量管理制度的建立为把好质量关、进度关打下坚实的基础，做到未雨绸缪，不要等问题出现才去寻找解决措施。在建立质量管理制度时，将质量责任制细化，责任明晰，责任落实到具体的人，制定奖罚制度以对管理人员进行有效管理；做好不同部门相互衔接，职责与分工明确及紧急情况的备用方案，各部门之间质量信息的沟通与协调。在设计质量控制中需加强设计图纸的审查，查看使用功能机质量要求是否达到设计规范与业主标准，检查设计中易忽略的、易出错的常见问题，将可能产生的安全隐患与可能阻碍施工与设计进度的地方尽早地消除。建筑设计管理体制中管理人员作为其重要组成成员，每个管理人员的专业技术水平参差不齐，需对管理人员进行必要的培训。在培训的过程中应针对不同的人员进行不同深度的培训，使培训具有针对性，实行考核制度，提高管理人员质量意识，重视质量的宣传工作，使质量意识深入人心，把质量这根弦绷紧在每一个管理人员的脑海里。在建筑工程施工开始前，做好相应的质量控制计划、图纸会审、技术交底等工作。在建筑工程施工过程中加强质量通病以及易出现质量问题处的检查力度，对重点工序、关键环节施工进行严格控制。

3建筑设计管理需考虑的方面

3．1建筑设计与环境关系

在科学发展观、可持续发展的大环境下，人们的环保意识也在逐年增强，在房地产建筑设计建造的过程中会产生一定的建筑垃圾，这些建筑垃圾的卸放位置与处理是否妥当对周围环境有非常重要的影响。环境设计，一方面是充分利用周围的环境构成内外环境的多样的、自由的、协调统一，将建筑建造过程中的垃圾妥善的处理，避免对环境造成污染与破坏，做一份环境影响报告以评价修建建筑物后对周围环境的影响；另一方面是合理的选择建筑外墙装饰材料与建筑周围绿化植物以免对环境及周围的植被等造成破坏。

3．2社会习惯的改变

在人们生活与教育水平获得极大提高之后，人们的追求不仅仅停留在解决自身的温饱问题，更加注重生活品质与精神上的享受，同时人们对环境的保护意识也得到极大的提高。随着这些社会观念、社会习惯、社会趋势的变化对建筑物建造设计等方面都会造成一定的影响，应根据实际的情况建设符合社会习惯的建筑物，如智能建筑与绿色建筑等，这就需要设计人员在建筑设计之前对这些进行调查研究。

3．3技术进步的思想

科技日新月异，在建筑设计管理过程中，应将一些新技术、新材料应用于房地产建筑设计中。计算机获得了极大程度的发展，采用计算机模拟与结构的优化，使分析的结构更加精细准确，如钢管混凝土柱的设计，可以采用ANSYS等有限元对其分析，建模过程中分别考虑整体的钢管、采用焊接形式的钢管、采用螺栓连接的钢管对核心混凝土的约束程度，同时对钢管壁厚、螺栓个数、螺栓预紧力等参数进行分析。近些年来，我国自然灾害频发，建筑设计中应考虑风荷载、地震作用，在地震设计中采用钢管混凝土，在地震发生前，这样的设计在某种程度上是一种资源浪费，一旦自然灾害发生，这样的结构能充分发挥钢管对混凝土的约束，提高混凝土的承载能力。在科技发达的今天，在建筑物设计时，应结合当前的科学技术与行业发展的前沿，将最新的施工技术与材料、设备应用于所建的建筑物中，这样不仅有利于控制建筑物的设计成本与防止安全事故的发生，而且也有利于推动建筑设计与科学技术继续向前发展。同时，房地产建筑设计施工所应用的新技术有可能存在着不适用现场的情况，这样将有利于科技新技术的进一步完善。

4结语

随着我国经济的发展，设计人员所承担的任务也越来越繁重，技术难度也越来越大，这就要求设计人员综合考虑设计规范、业主的设计文件、拟建建筑物对周围环境影响、经济性与施工可行性。同时，也要求设计人员积累更多更新的专业知识，充分利用现场的设备与现有的施工技术，将新的建筑施工技术与科技创新应用于实际的施工过程中，以保证建设设计的质量与建筑施工进度。该文依次介绍了建筑设计管理中存在的主要问题、提高建筑设计管理的有效措施、建筑设计管理需考虑的方面等，为我国建筑设计管理工作提供了一定的参考。

作者：赵世良 单位：日照山海天城建开发有限公司

房地产建筑设计管理研究:浅谈如何做好房地产项目建筑设计管理

【摘要】中国现阶段城镇化发展迅速，经济发展飞速，同时也带动了各大中小城市的建筑行业和房地产行业，这两大行业是我国城市经济发展中重要的组成部分。笔者结合了在房地产行业当中的从业经验，提出一些针对房地产项目建筑设计管理上的一些建议。

【【关键词】房地产项目；设计；管理

一、房地产项目设计管理的意义

1、设计管理是建筑项目开发中的重要环节，它关系到建筑项目的优劣，同时也关系到房地产公司的切身利益，加强建筑工程设计管理可以有效地提高建筑工程的质量，对于建筑行业存在的工程质量通病给予很好的控制。房地产项目建筑设计管理的目的，是为了确保设计图纸按照设计任务书的要求保质保量的完成。建筑设计管理包括以下几个方面：设计合同管理，设计周期管理、设计质量管理、专业设计交叉配合管理等。在设计管理中，最终的设计结果是由专业的建筑设计人员所完成，同时在项目策划以及项目设计阶段，相关的设计方还要进行及时的沟通调整，这样才能充分调动各种有利资源，对房地产项目进行科学合理的设计管理，从而实现房地产项目的管理目标。

2、在房地产项目建筑设计管理中，要想达到设计任务书的各项目标，就要强化房地产项目中各部分的质量的管理，这样才能保证施工有序进行，达到预期的质量要求。由于房地产工程项目本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要各专业设计单位承担自身的工作内容、完成各自的工作任务，共同构建一个完整的房地产项目设计管理体系。

3、对于房地产企业设计管理部门来说，其主要的职能就是使项目设计方案符合实际市场需求，保证房地产项目的顺利进行，因此在进行方案设计时，要组织专业人员进行方案设计，同时还要与各个部门及时进行沟通交流，针对具体施工可能出现的问题给出具体的解决方案，同时考虑施工方的建议，满足施工场地的要求。设计管理部门还要协调各方面的意见，对设计方案进行优化，使设计方案更加科学合理。

二、我国房地产项目建筑设计管理中存在的问题

1、合同管理问题

设计项目管理当中，房地产项目建筑设计合同是保障合同双方法律权利实施和履行的法律性文件，而且能够支撑整个设计项目管理。但是很多业主并不重视合同，这导致后期设计管理上的很多问题和管理困难。

另外一些业主对合同不熟悉,在合同中没有明确规定设计单位和业主单位的职责和应该履行的义务，对合同的收费标准和设计周期也没有进行明确的规定，其内容模糊，对合同双方的权、责、利规定不明确，导致后期产生一些合同纠纷问题。

2、机构管理问题

管理好房地产项目各专业设计机构，能够保证设计任务更为高效的完成，由于房地产项目自身的复杂性和庞大性，建筑设计的完成都是由多个专业设计单位，包括建筑、结构、水暖电、景观、室内以及对材料设备供应商进行审核等。只有将这些机构进行合理的管理，才能保证房地产项目建筑的顺利施工。同时，一些业主对设计分工以及设计委托模式并不清楚，对各个机构的工作界面也不了解，这就导致管理工作中难以进行协调。各机构信息流通不畅，业主协调不到位，导致各设计机构之间的任务衔接出现问题。以及业主对各机构的进场顺序安排不合理，例如很多材料设备供应商是需要业主提前确定好规格范围，和相应设计单位共同配合完成设计工作的。但需要注意的是避免按照一个产品技术参数设计图纸，业主被供应商绑架的局面。还产生业主在相应设计提出需要提供材料设备条件后再找材料设备供应商，导致工作量堆积。

房地产建筑设计管理研究:房地产项目建筑设计管理概述

【摘 要】随着我国社会的不断发展，我国房地产行业也取得的长足发展，但是在房地产项目建筑设计管理方面也存在一些不足，使得房地产项目投资效益不高。本文首先阐述了房地产建筑设计管理的概念，然后从设计进度和设计质量控制方面对房地产项目建筑设计管理进行了系统分析与阐述。

【关键词】房地产项目；建筑设计；完善管理

房地产行业作为国民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴（即房地产商提供满足市场需求的产品），面临着激烈的市场竞争，为此，房地产行业需要加强自身的市场竞争力，其核心竞争力在产品，而产品优劣其关键在“设计管理”，下面就房地产项目建筑设计管理进行阐述与分析。

一、房地产项目建筑设计管理的概念

“设计管理”，简单来说就是设计管理者的工作内容。在房地产方面的设计管理，要针对设计效果，兼顾项目进度管理、资源管理以及质量管理的管理工作。房地产项目建筑设计管理需要在前期项目的策划基础上，明确具体项目的内容。房地产项目建筑设计管理贯穿于项目开发建设的所有阶段与过程，设计管理的任务由产品的市场定位、设计进度规划、规划与单体方案、扩初图与施工图设计、设计图纸的优化与审查、施工过程中设计的管理控制等构成。要完成房地产项目的投资、进度、质量的目标控制，需要通过建筑设计管理，把各个层次的资源整合起来，协调管理一切与设计相关的活动，找到最佳解决问题办法，使房地产企业可以完成更高质量的产品。

二、房地产项目建筑设计进度控制方面

1．设计进度控制的意义

房地产设计进度管理，是房地产设计管理的主要内容。房地产项目设计进度完成后，才能够对项目的施工等内容进行管理。如果设计进度无法获得有效的控制，则无法设计出科学的设计图纸，施工单位也无法根据计划进行施工。要想科学的缩短项目施工周期，就需要设计单位进行合理的进度设计。此外，设计进度控制是对施工材料、设备控制的基础，在进度设计过程中要考虑到材料采购周期的长短、防止施工材料、设备供不上等因素，这些因素是阻碍房地产项目的总进度的主要影响因素。

2．影响进度控制的因素

设计单位水平的高低是影响房地产项目的进度控制的主要因素。房地产项目的开发商一般都想请设计水平高的单位来对房地产项目进行规划。开发商可以通过公司内部部门推荐的设计单位，进行实地考察选择、公平打分，找出适合自己项目的设计师。此外，设计意图不明显、设计审批时间不充分、不同施工专业之间的协调设计、施工材料进行更换等因素也会对项目进程控制造成影响。

3．完善设计进度控制的方法

首先设计者需要根据房地产项目总进度确定出进度控制目标，可以参考的内容有：房地产类似项目的设计时间、房地产可以使用的技术标准。通过明确各个设计阶段的进度控制内容，可以形成一个良好的设计控制体系。在前期准备阶段，通过对原始资料的整理收集，确定出房地产项目设计的条件，选择设计单位以及签订相应的设计合同，对房地产项目产品进行市场定位。初步设计时期可以进行编制设计任务书，制定出相应的设计标准，对设计理念进行交底、汇报等。施工图的设计需要在初步设计的基础上再进行详细的设计。要对施工图进行详细的预算编制，制作出施工材料、设备的订货标准。要想确保工程项目可以顺利实施，还要根据专业划分出进度控制目标。例如建筑设计进度控制的目标、园林工程设计进度控制的目标、小市政工程设计进度控制的目标，智能化设计进度控制的目标、大市政项目设计进度控制的目标等。房地产开发商要选择技术水平高的设计单位进行下一步的进度控制。如果在项目设计阶段没有选择合适的设计单位，会使工作交接变的繁琐，使房地产开发商很被动。开发商前期设计思想的经常变动也会造成设计方案的反复修改，不能很快的进入实质性的设计过程。

4．设计单位的设计控制

对于合约中规定的设计文件，要明确设计具体交付时间。例如，规划设计、园林工程设计、小市政工程设计，智能化设计，大市政项目设计等。通过建立合同实施台账，可以很好的协调好各个设计院的设计进程，划分清楚各个设计院的工作范围，也能方便的了解到各个设计院的合同执行情况。通过进度控制跟踪系统，可以很好的保证项目实施按照计划进行。房地产项目的管理功能需要对当前项目有深入的、准确的了解，然后提取进度控制的相关信息。

5．主体设计院与专业设计院进度的协调工作

房地产项目的设计过程，主体设计院需要和专业的设计院配合，防止出现某个环节的设计滞后而影响了工程进度。专业的设计院有装修、消防、小市政、大市政、景观、幕墙等专业设计院。主体设计院与专业设计院保持配合练习，还要签署合同约定，按照整体开发计划，保证各个进度控制环节顺利衔接。

三、房地产项目建筑设计质量控制方面

1．建筑设计质量控制的意义及途径

房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报以及项目工程的经济效益。通过以下四点进行房地产项目的设计质量控制。一是制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，也考虑到了设计对工程总费用的影响。二是进行经济分析，合理设计好工程投资。三是实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程的要求。四是对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和施工预算可以科学、准确的完成。

2．设计好施工图纸，选择合适的施工材料

首先要保证设计单位设计图纸的深度，还要成立评审小组，对设计图纸进行评审，搞清楚设计图纸的意图和房地产项目的要求。例如审查总图上的地形、地面标高是否正确、管线与建筑物是否符合规范标准。加大设计图纸的会审工作，使施工单位可以了解房地产项目的设计意图，找出技术难题所在，制定出解决方法。图纸会审完成后，需要开发商督促监理完成会审问题清单，然后做出相应的调整，防止出现设计不合理造成经济损失。在开工前，还要对设计图纸进行交底工作，防止设计环节交代不清，项目施工人员不能很好的理解而造成施工延误问题。加大技术管理力度和质量监督力度，施工时发现的设计图纸问题由设计单位及时有效地进行解决，不能因为图纸和现场操作不符而影响到项目的施工建设，避免出现不必要的损失。注重施工质量控制，施工需要的原材料和机器设备，由具有资格的单位进行质量检验，防止用在施工项目上的原材料不过关。机器设备和原材料还要在使用中保管好，使原材料和机器设备在使用时有一个良好的质量保证。

总结：

房地产项目建筑在设计管理时要注重其对房地产企业的影响，对建筑工程进行有效的设计管理可以为施工企业带来较好的经济效益和社会效益。加强对建筑工程设计的管理，从进度控制方面，先制定出总目标体系，然后做好前期工作，选择合适的设计单位；从质量控制方面，要加强图纸的审查，做好施工材料的选择。这样一来，可以使房地产项目各个部门进行相互协调，也使房地产企业充分认识到设计管理的重要性，促进房地产企业的持续发展。