房地产企业财务成本管理研究

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房地产企业财务成本管理研究:房地产企业财务成本管理问题探讨

【摘要】随着中国房地产市场由成长期走向成熟期，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，企业要想获得更多的利润，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。本文将针对房地产企业在财务成本管理上存在的管理问题进行探讨，并透过探讨分析给出一些积极的应对策略。

【关键词】房地产；企业；财务成本管理；管理问题；

引言

在我国，房地产业还是一个新兴产业，伴随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代，面对越来越复杂的开发活动，房地产企业必须明确自己的定位，并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。

1 我国房地产企业发展现状

自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。

2 房地产企业财务成本管理问题分析

2.1 房地产财务成本分析

人们都认为房地产行业是一个暴利行业，但是开发商从拿地开始就要支付高额的资金这是不争的事实。从购置土地前的项目调研开始一直到销售全部完成，期间的每一个过程都需要大量的资金支持。任何一个环节的资金链断裂都会给整个房产项目带来不可估量的打击。从大的方面来说，房地产开发的主要财务支出有以下几个方面：土地成本、政府规费、建安成本、配套设施成本、管理费用、销售费用、税费费用、隐性成本。

2.1.1 土地成本

土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势，使得房地产商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加严格。如果房产商拍地之前不细致规划的话，巨额的土地出让金会让企业背负沉重的现金负担。

2.1.2 政府规费

政府规费主要是指在规划、环保、消防、施工等环节中办理手续时应当像政府缴纳的各种费用。许多房地产商都会利用政府的优惠政策合理避开其中的一些费用。因为此阶段正处于开发前期，如果在此阶段投入过多的资金则会直接影响以后阶段的顺利进行。

2.1.3 建安成本

建安成本可以说是整个开发过程中最为重要的一部分，也是占了整个房产开发中费用最多的一个环节。建筑、安装、装饰、设备等费用都是本环节的重点。

2.1.4 配套设施成本

配套设施主要是指道路、供水、供电、供暖、供气、通信、绿化等一系列建设施工费用，处于项目开发的后期。

2.1.5 管理费用

管理费用是自项目规划直至项目结束一直存在的费用，包括办公费用、员工薪酬等等。管理费用的控制依赖于企业良好的管理体系。

2.1.6 销售费用

销售费用主要用在宣传支出以及中介服务费用上。

2.1.7 税费费用

这又是房产销售成本的一个重要组成部分。房产开发需要缴纳一系列的税费，例如营业税、土地使用税、土地增值税、契税、所得税、印花税等等。据不完全统计，从房产商拿地开始直至最终项目完成，需要缴纳的税种高达上百个，直接影响公司的财务成本。

2.2 房地产企业财务成本管理中存在的主要问题

2.2.1 企业领导层不能从大局出发，树立控制成本意识

许多房地产企业高级领导层的主要任务就是拿地审批手续，对后续的开发成本不甚关心。由于当前我国房地产市场仍然没有形成统一的准入机制，所以市场上形成了各种开发公司并存的局面。不少公司的核心产业并不是房地产，但是嗅到地产行业的商机之后纷纷涉足地产业，高级管理人员对地产业并没有较为深刻的认识。同时各部门员工对成本控制也没有清晰地概念。因为员工不能站在企业的视角上考虑问题，认为干好他们自身的工作就是尽职，成本控制是管理部门的事情。

2.2.2 没有指定具体的成本管理计划

许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信（关）的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。

2.2.3 开发进度滞后严重制约了企业的成本管理

众所周知，许多房地产企业在拿地之后相当长的一段时间内不能尽快的进行开发。这种局面是多方面的原因导致的。比如不能与搬迁户达成协议，搬迁工作不能顺利进行。或者银行贷款审批工作不能顺利进行。

2.2.4 负债率过高

过高的负债率直接导致了企业成本的升高，并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少，不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业，一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。

3 地产企业财务成本管理中存在问题的对策

3.1 增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制

房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。

3.2 强化项目成本管理和控制，结合相应的监督制度

房地产企业的项目成本管理是提高企业核心竞争力的关键所在。企业管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏，不但影响自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制入手，重视和做好管理工作是十分必要的。

在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。

3.3 实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率

房地产企业在项目工程施工过程中，要实行资金的集中管理模式，强调有计划性的使用项目资金。在使用前，需要制定使用计划并且上报至领导阶层审批。企业根据项目所需资金的额度进行协调，以便于财务部门提前进行资金筹措和分配，达到降低资金使用成本的目的。同时，还可以斟酌各个项目的进度对进行中的几个项目在资金方面达到平衡化，既不会闲置资金，又不至于造成顾此失彼的局面而向外发生款项借贷，从而在提高资金使用率的同时还降低了使用资金的成本。

3.4 减少企业的负债率

当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担，并且减少了企业的现金流通速率，不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率，相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。

4 结语

目前房地产业的寒冬就要到来了，在降价的浪潮中，肯定会有企业因为资金链的断裂而退出房地产市场。但是如果想度过这次严冬，房地产企业就要从自身出发，严格的执行财务成本管理制度，只有这样，才能更好地减少不必要的开支，最大程度上增加企业的利润。度过这次地产严冬，迎接下一次地产行业复兴的到来。

房地产企业财务成本管理研究:对房地产企业财务成本管理相关问题的探讨

摘要：随着国民经济突飞猛进的发展，房地产得到众多企业家的重视，已经成为国内重要的产业之一。要想保证房地产企业长兴不衰，盈利不减，就要提高企业的实力、增强竞争力、完善管理体制。而财务管理又是企业管理的核心，因此通过对房地产企业财务成本的管理是提高企业经济效益的有效手段。

关键词：房地产企业 财务成本 成本管理

对房地产行业进行分析来看，它不仅资金密集、金额巨大，而且风险高。一旦对于财务的管理不善，很容易将企业带入万劫不复之地，严重者导致破产。房地产的成本管理是房地产企业的核心竞争力，某种程度上它是决定企业间竞争的重要标尺。而我国房地产企业众多，企业实力良莠不齐，其中众多在财务成本管理上存在很多问题，只有全面分析，找出问题根源、不断完善才能促进其发展。本文通过房地产企业财务成本管理进行分析，找出其特征和财务成本管理现存问题，并提出房地产企业财务成本管理的对策与改进。

一、 房地产企业财务成本管理特征与问题分析

房地产作为商品在市场流动有别与其他商品具有本身特性，因此房地产企业的财务成本管理与其他行业相比具有很多特殊性。对其进行分析才有利于找出问题，下面就房地产财务成本管理的特征和问题进行浅析。

（一）房地产企业财务成本管理特征

房地产的财务成本管理特征都是因其行业本身的特殊性所决定。房地产作为商品来说流动性很差，不能像其他商品根据市场需求进行区域调动。一旦进行经营开发就被“滞留不动”。其前期更是需要众多人力、物力以及大量资金。开发运营起来设计更是涉及范围广、业务繁琐复杂。房地产业务除房屋开发外，还囊括土地征用、旧房屋的拆迁、实地的勘察、设计施工、售楼和售后等业务。该过程更是涉及各行各业，与建筑材料相关供应行业，工程招标、工程施工等单位还有房屋销售等委托商都有所涉及。

可以说房地产企业的成本主要特征包括：

1、土地、土建、设备费用。这项费用是房地产开发经营的主要经营成本，可占总成本的80%左右。

2、配套及其他费用支出。主要包括小区绿化，配套设施以及水电设备，该项费用可变性较强，不同地区会有不同的标准，但是一般占总成本的10%～15%左右。

3、管理为用以及筹集成本。房地产迁延时间久，资金回笼周期长，投资数目大、风险高。很多企业通过银行贷款解决融资问题。因此管理费用、融资消耗以及银行利息成为了成本费用中不可小觑的一笔。

（二）房地产企业财务成本管理问题举隅

纵观国内地产业兴盛，如火如荼，各类房地产企业犹如雨后春笋，遍布各地。但是发展却不尽相同，有些企业蒸蒸日上，有些企业勉强度日，甚至有些企业关门大吉，深究其原因，不难看出，对企业财务成本管理是重要原因之一。下面就具体几项成本管理现存重要问题进行浅析。

1、房地产企业管理层对财务成本管理没有较强意识

国内房地产业虽说众多，却良莠不齐。部分房地产企业在财务成本管理的认识不足，把财务成本管理管理的重点放是在设计阶段，而忽略项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点都房地产企业成本管理中存在的问题。

财务成本管理主要是指企业生产经营过程中通过计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等，对费用、成本管理采取科学性的策略和措施，力求能够帮助企业降低成本、提高经济效益。很多企业没有健全的管理制度，管理体系，只注重实际施工过程，忽视财务成本管理，因此对成本管理粗放，造成企业盈利下降、亏损不断。

2、房地产企业财务成本管理体制不健全、不完善

目前看来，管理体系问题是影响财务成本管理的重要问题。没有健全完善的管理体系，管理者对众多事物无处下手，不知从何做起，忙了这边忘了那边，无法顾全大局。有些企业虽说有财务成本管理，但是对其了解不深，管理不到位，如同虚设。管理体制不健全不完善的现象，已经成为房地产企业的普遍现象。

3、房地产企业财务成本管理的方式不当

很多房地产企业缺乏正确的管理方式的指导。例如很多企业偏向局部管理，并不注重鸟瞰全局整体系统管理；不能从根本上意识房地产与其他商品的特殊性，倾向对成本静态的控制管理，不注重对成本动态观察；按照一般商品模式进行预算、核算等，并不能将成本预算和成本核算有机结合、阶段成本与部分成本有机结合、实际成本与预算相对比。

二、房地产企业财务成本管理的对策与改进

根据分析的问题，对房地产的成本管理问题进行探讨，找出解决问题的办法与措施，促进房地产企业的繁荣。下面就解决问题对策和成本管理改进内容进行探讨。

（一）房地产企业财务成本管理的一些对策探讨

1、房地产企业在财务成本管理的过程中要树立良好管理意识

对经营不善的房地产企业分析，其原因为没有树立良好的成本管理意识。多向成功的企业学习，查缺补漏找出不足，方为上策。改变思想，把企业财务成本管理看成是一个系统工程，力求从全局和整体角度出发，对企业进行全面的、科学的、规范的成本管理。从市场竞争的实际出发，对成本管理不仅考虑物质成本，也要考虑非物质成本，企业一般所涉及到的成本主要包括服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。对各个成本规范管理，保证管理的实效性。

对房地产的成本管理不仅仅是管理层的工作，要想落实任务，则需要全体员工的配合，只有这样再能保证财务成本管理工作有效顺利展开。

2、严格把关，步步为营，把管理措施落实到企业管理的各个阶段

（1）前期调研阶段。前期调研阶段对建筑地点的选址，建筑工艺的选择等对以后资金的周转，以及赢利大小都息息相关。前期的决策决定以后的每一步。因此在确立项目之前就要开展市场调查并进行系统的财务成本估算，了解预期收入和风险。减少资金的无效投入，有利于项目的可持续发展与资金回拢。

（2）工程设计阶段。工程的合理设计不仅能够最大限度的节省成本开支，还能吸引消费者购房欲望为日后房屋销售做有利铺垫。工程设计阶段成本包括：土地的征用成本，测量、设计、设施等费用，建材成本，环境成本，其他成本。因此为合理分配资金，优化成本管理，我们提出以下方案：首先，通过招标，聘请专业人士从各个方面全面分析，综合评定出符合企业标准的设计单位。这样既可控制成本，又可选择优良设计方案，有利于财务成本管理。其次，根据投资预算、设计任务，成本估算，进行限额设计，这样可以很好地控制设计、优化设计，并在很大程度上能够将设计与预算结合，使日后的施工与期限预算不至于有较大出入。最后，强化设计审核工作。对“出炉”的设计，进行多方面的考虑，减少失误，对于错误及不足能及时解决，不至施工才发现问题措手不及。

3、招标阶段。认真撰写标书，标书条款要依附工程而定，严谨细致，不可疏漏一些看似不重要的细节。对于施工单位必须严格审查，不仅不能过分追求降低成本而草草了事，而且要选择合适的不一定是选择最好的。防止徇私现象出现，对工程要有安全质量保证。定标后，签署的合同一定要详尽而规范，条款内容要明确，不能含糊其辞，防止日后他人对合同的疏漏之处加以利用而造成损失。

4、施工阶段。施工阶段很是重要，需要大量资金的注入。一旦资金周转不及时，工程无法进展下去，因此在这个阶段我们更要注重对财务成本的管理，我们既要保证工程的质量安全，又要减少额外支出，在保证工程质量的情况下将财务成本尽可能降低。

上述两则对策是通过提高业内人士的成本管理意识和企业进展的步骤出发而提出的，具有普遍性。

（二）成本管理改进的内容探议

成本管理一直是企业日常经营的核心任务。随着房地产企业发展步伐的加速，企业更应该立足战略管理角度，全局出发，对成本管理进行改进。首先，要明确房地产企业财务成本管理的意义。其次，扩大财务成本管理的范围，在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识。然后，企业间取长补短，并借鉴国内外优良的管理技术和方式，去除现存的不良做法。最后，房地产企业因其特殊性，更应该依据不同做出合理规划和改进。

三、结语

国内房地产经济发展迅速，而且房地产与很多行业息息相关，与很多产业的兴衰有着密切联系，更是与银行、政府、消费者等有着关系紧密。因此促进房地产企业的发展对推动国民经济有着重要意义。要想切实的改进和完善成本管理还需要房地产企业各个部门各尽其职，这样才能稳固房地产业在经济大潮中的发展。

房地产企业财务成本管理研究:关于房地产企业财务成本管理问题研究

摘要：房地产是一个高风险的行业，本文对房地产企业的成本管理存在的问题提出相应对策。

关键词：房地产；财务；企业；成本管理；

一、房地产财务成本管理意义

财务成本管理是指企业在生产经营的过程中，采取的成本、费用管理措施和策略，并通过一系列的相关方法来实现管理的科学性和规范性，主要的活动有控制、决策、计划、分析、考核、核算、预测等。企业财务与成本管理的主要目的是为了降低企业的成本，提高企业的经济效益。因此，只有对企业财务成本的管理内容进行详细地分析，才能在事前进行合理的预测，为后面的计划与决策奠定基础。除此之外，在企业财务成本的管理中，还需在事中对其进行相关的控制与核算，在事后对其进行相应的考核与分析，使其在整体上形成完整的管理循环链条。

这样，最终才能使其对房地产企业的财务成本管理进行全面的定位。在房地产企业中，其财务成本的管理是否科学、合理，在一定程度上也制约着企业内在的发展能力，影响着企业的管理水平和经营管理策略。因此，在企业内积极、稳妥地开展各项财务成本管理工作时，应保证管理的科学性和合理性，使其能够真正的发挥作用，有效地促进企业的健康、快速发展。

二、目前我国房地产公司在财务成本管理上存在的问题

1．在财务成本管理上未引起重视。目前，我国大部分房地产企业在财务和成本的管理上未引起足够的重视，管理意识淡薄。而部分房地产企业虽然引起了重视，但对企业财务和成本的管理只局限于建筑的设计阶段，在项目进行实施的过程中却忽视对财务和成本的控制。或者是其认为对设备和材料成本的控制才是企业财务和成本管理的重点。除此之外，相关部门以及财务会计人员对财务和成本的管理也未引起重视，这些都是房地产企业未能实现全方位成本控制的阻碍因素。因此，只有企业负责人以及相关部门、财务会计人员对企业的财务和成本的管理引起相当的重视，并坚持“全面性”原则对企业的成本进行考虑，才能保证企业财务和成本管理的合理性、有效性。

2．在财务管理的体系上不健全。在我国，大部分房地产企业都缺乏与自身发展相对应的、完善的财务管理制度，进而影响了相关企业在财务与成本管理上具体措施的实施。我国房地产企业在财务管理制度上的不健全、不完善是导致企业财务和成本粗放式管理的直接原因。

当然，我国房地产企业中，也有企业建立了系统的财务管理制度，但由于在执行中流于形式，也使其未能真正地发挥作用。由企业财务管理制度的不健全而导致的主要问题有：首先，在企业各岗位的权责设置上不合理，在财务和成本的管理责任上不明确，在奖惩措施上不到位，不能调动员工工作的积极性，阻碍了企业市场竞争力的提高。其次，在企业财务和成本的管理办法和措施上相对落后，不能对核算中的问题进行及时的发现和解决，具有一定的滞后性。

3．在工程的预结算上存在管理问题。目前，我国房地产企业在工程的预结算上主要存在以下问题：首先是工程的预结算定额的更新上较缓慢，之前用的换算法已不能准确地反映工程预结算的真实性和准确性，计算的繁琐使工程的效率和进度大大降低。其次，在工程项目上

缺乏综合性的管理，施工、设计和建设等单位之间缺少统一的管理和适当的沟通，这使工程项目缺乏全面性，预结算款大大增加，而预结算的不准确性和不真实性又使企业资金处于危险状态。再者，对工程预结算进行造假，尤其是有关国家投资的项目上，故意做出很高的预算，从而赚取此之间的差额。

4．在财务和成本的管理工作中缺乏全面性。房地产企业所经营的业务很多，不过，可将其成本费用分为以下六个方面：财务费用、管理费用、营销费用、工程成本、前期费用以及土地成本。这些成本费用在不同的程度上影响着企业的经营管理，因此，在对房地产企业财务和成本的管理控制上应遵循“全方面”原则。但是，目前我国部分房地产在对成本费用的管理和控制上仍然存在诸多问题，没有实现全要素、全方位、全过程以及全员的管理和控制。

三、相应的对策

1．完善预算管理系统。在企业建立全面的预算管理系统，而全面的预算管理系统的建立主要分为三个大的方面：预算的考核和分析、预算的编制和执行、构建全面的预算机制。具体操作如下：首先，在企业确定三级责任中心即成本中心、投资中心以及利润中心，并构建财务预算、项目预算以及资金预算，分别对企业年度的目标成本计划进行分解与汇总，审批并执行，打造全新的精细化成本管理控制系统；其次，在预算的编制上应做到上下互动并反复沟通，而各责任中心则应以预算委员会所批准的预算为标准严格执行；最后，对月度进行分析，季度进行考核，年度进行总评，并将各责任中心的实际业绩与预算指标进行对比，实行相应的奖赏或惩罚。

2．建立健全的资金管理体系。建立健全的资金管理体系应从资金预算、信息化管理以及合理筹集、加强资金日常管理这两方面着手。在资金预算、信息化管理这方面，应做到将所有资金的收支纳入到预算管理中，将日现金流量表和月度资金的预算、预测、计划以及年度资金预算有机结合起来。在网上电子银行和会计核算系统的原有基础上，建立以资金预算控制、结算控制、分析决策控制以及全程预警为主的网上资金控制平台；在资金筹集和日常管理这方面，首先，应该做到合理、正确使用财务杠杆原理来降低融资的成本，在确保能顺利完成相关融资计划前提下，根据相关融资计划的特点、额度、时点以及要求选择的融资渠道将融资的成本降到最低；然后按照库存现金的额度标准进行严格执行，加大对所有应收账款的催收力度，使资金的管理和使用成本降到最低。

3．对财务管理体系进行改进。在财务管理体系的改进上，主要从改进财务的核算体系和完善财务的成本审批制度这两方面着手。首先，对各级审批人员进行合理的授权，在合理授权的基础上，对成本费用的支付以及合同的评审等方面实行严格地责权利的合理配置；其次，

对各个会计主体财务数据的记录与归集程序、结账和会计报表编制与上报程序进行统一，使其在成本会计科目的设置与成本部造价的口径上也能实现统一；最后，将全面预算体系与会计核算紧密结合起来，在各个预算主体上建立相关的成本管理核算系统，并按照管理会计的核算程序及规则编制相应的会计报告系统，以支持相关管理层在经营过程中的决策行为。

4．强化重点环节成本控制。（1）强化投资决策成本控制。财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。同时，立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。（2）强化规划设计成本管理。首先，利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。其次，强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后，强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。（3）强化招投标成本控制。首先，优选投标单位，各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，招投标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上投标单位参与招标审查。其次，规范招标文件，各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。最后，加强评标和定标管理，工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件，做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。（4）强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。

房地产企业财务成本管理研究:房地产企业财务成本管理存在的问题及对策

【摘 要】随着国家最新一轮的房地产调控的出台，中国楼市状况急转直下。一二线城市在成交量低迷的情况下，大部分已经出现价格回落的情况。并且政府做出了房价不下调绝不罢休的姿态，这对广大的房地产商都是坏消息。所以房地产商当前最主要的任务就是管理自己的财务成本，房地产企业的财务成本管理是提高企业核心竞争力的关键所在。本文首先阐述了我国房地产企业发展的现状，接着分析了财务成本管理存在的问题，最后提出了在财务成本管理问题上的应对策略。希望对相关人士有所帮助。

【关键词】房地产企业；财务成本管理；问题；对策

一、前言

随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。

二、我国房地产企业发展现状

自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。

三、房地产企业财务成本管理存在的问题

（一）财务成本管理意识薄弱

目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。

（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧

当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。

（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视

房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。

（四）没有指定具体的成本管理计划

许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。

（五）工程预结算等重点环节存在问题严重

目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。

（六）负债率过高

过高的负债率使企业成本的升高，并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少，不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业，一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。

四、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略

（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制

房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。

（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力

房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。

（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理

在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。

（四）强化重点环节成本控制。首先应强化投资决策成本控制

财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。同时，立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。第二强化规划设计成本管理。利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后，强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核最后强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。

（五）减少企业的负债率

当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担，并且减少了企业的现金流通速率，不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率，相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。

五、结束语

企业财务成本管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏不但影响企业自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制人手，重视和做好财务成本管理工作是十分必要的。

房地产企业财务成本管理研究:刍议房地产企业财务成本管理问题

摘 要：目前，大部分房地产企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理，未重视财务成本管理的重要性，在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施，致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益，并在竞争风险中获得双赢，就应着手管理财务成本，以创新、科学的方式进行成本管理工作，为房地产企业未来发展奠定基础。

关键词：房地产企业；成本管理；问题；措施

随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段，房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态，导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲，大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理，未重视财务成本管理的重要性，在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施，致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益，并在竞争风险中获得双赢，就应着手管理财务成本，以创新、科学的方式进行成本管理工作，为房地产企业未来发展奠定基础。

一、房地产企业财务成本管理问题分析

（一）什么是房地产企业成本管理

房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。

（二）房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制，存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别，其具备复杂性、层次性以及独特性的特点，分层管理方式的不同形成了市场中的差异性，从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多，如工程预算、服务、销售、土地等各项内容，因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言，就是提高企业在市场中的竞争力，并使房地产财务管理模式获得相应提高。

1.财务成本管理意识较为薄弱

当前，国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益，而忽略了财务成本管理工作的重要性，管理意识较为薄弱，并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理，从而忽略了项目财务管理工作，或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点，同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视，导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响，同行产业发展速度在不断加快，因此企业必须要将管理工作细化，才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位，阻碍企业未来发展。

2.财务管理中工程预结算问题

目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作，并使其产生较多问题，其中包括：（1）对工程结算数据进行造假，对于国家工程项目来说尤为严重，制造出较高预结算数据，高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内，使工程质量受到影响，严重可导致出现豆渣工程，危害人们生命安全[3]。（2）项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理，施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流，只限制于自身工作范围中，导致管理工作缺乏统一性，导致工程预算借款参差不齐，致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等，使工程项目资金运转处于不利状态。（3）工程项目结算定额与实际状态相背离，更新较为缓慢，传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性，如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂，大大降低了结算效率与进度。

3.缺乏健全的财务成本管理制度

通过对其成本管理方式进行分析，主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题，由于部分项目已在进行，不能实施任何补救工作，没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测，导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题，就会形成账面失控的局面，无法估量最终损失。

二、房地产企业财务成本管理应对措施

（一）全方位实施财务管理工作

全面开展房地产企业财务成本管理工作，集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系，同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程，对成本管理以分层方式进行管理，贯彻对象、内容、方法全方位原则，有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。

同时，在管理时应严格按照相关管理制度实施工作，严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划，并制订相应的成本控制方案，从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理，减少资金流出，控制资金成本。例如，对几个项目进行财务成本管理，先对其资金集中管理，结合项目特点平衡所需资金，防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理，还能避免资金在调配期间出现不平衡现象，减少资金沉淀现象，加强资金使用效率。此外，当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资，导致资金筹集问题日渐突出，资金筹集渠道严重受限；因此，房地产企业应拓展资金筹集渠道，如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式，在原有资金、销售回款、贷款的基础上，通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资，提高财务成本管理工作，降低资金成本支出。

（二）加强成本管理人员财务管理意识

实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件，同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中，而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识，并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规，此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项，熟练掌握相关操作技术，加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作，内容包含有：财务管理理论知识、专业技能操作等；从而促进企业财务管理工作较好较快发展。

（三）全面构建财务成本管理体系

企业实施要想构建健全的财务管理体系，首先要了解进行成本管理工作的相关内容：成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。

1.成本预算考核工作

财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如，月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析，同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结，并召开季度、年度总结会议，分析预算工作中存在的问题因素；每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况，通过按照绩效标准对员工业绩给予考核，并和薪资、激烈制度相结合；年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结，分析内部存在的问题因素，并结合问题特点制定下年企业经营标准。

2.预算编制与实施

企业在进行预算编制期间，部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就，其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施，如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的，应保证其严格遵循规章制度进行审批，如属于预算以外的，应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批，并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制，严格控制房地产企业成本管理工作。

（四）构建全面的工程结算体系

建立健全的工程计算管理体系，首先要加强企业财务成本管理各个项目，根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析，确保其保证在指定指标内，使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析，如最终工程预算与实际预算存在较大差距，应对超出预算部分附上审批文件加以说明，避免出现违纪违法情况出现；然后是提高工程预算管理员工专业道德素养，并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验，保证可以完全做好项目预算管理工作，从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程，保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中，对工程结算工作进行严格控制、监督，保证数据、资料的准确性以及真实性，不得任意更改工程结算资料、数额。

结语

综上所讲，房地产企业要想提高经济效益，立足于竞争激烈的市场中，就要加强财务成本管理控制工作，从企业财务管理问题出发，通过对财务成本管理工作进行全面管理以及提高工作人员成本管理意识、构建成本管理体系等措施，强化企业管理机制，才能全面提高财务成本管理工作质量，保证房地产企业未来健康发展。