房地产开发造价管理研究

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房地产开发造价管理研究:浅议房地产开发项目的造价管理

摘要：房地产开发项目的工程造价管理涉及到开发建设的各个环节, 只有将各个环节形成统一的控制体系, 同时做好各个环节的控制, 才能实现房地产开发项目工程造价的总体控制, 实现房地产开发项目经济价值的最大化。本文分析了当前房地产开发造价管理中存在的问题，探讨了加强房地产开发项目的造价管理措施。

关键词：房地产开发造价管理问题措施

长期以来，人们习惯于把寻找开发项目、项目实施作为重点工作来抓，而把造价的控制与管理工作集中在竣工结算审核阶段，毕竟是被动控制、事后控制。笔者认为，房地产开发企业应该将“开源”与“节流”并重，切实重视开发项目的造价控制与管理。在项目运作的各个阶段施行全过程、全方位的造价控制，以利房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，为企业实现效益最大化、获得持续健康发展奠定坚实的基础。

一、当前房地产开发造价管理中存在的问题

1、工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的设计概算和投资估算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的“三超”现象。

2、开发商对设计不够重视

长期以来，许多房地产开发商对设计不够重视。开发商完全不按照国家标准支付设计费，把设计费压得很低，把设计周期压得较短等，导致设计的图纸质量不高，设计人员随心所欲，设计变更频繁。这些都给控制工程造价带来较大的难度。

3、招标方式不规范

房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标，竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期，抢进度，喜欢采用费率招标方式选择施工单位，认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”，即在投标人报完价后，采取讨价还价的方式与对方议价，这种方式的缺点是比较明显的，例如投标人在首次报价时故意抬高，水分很大，留出足够的空间来议价。

4、项目决策失误

项目决策失误，主要体现在项目投资建设前，市场调研不充分，市场定位不准，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这是造成各地烂尾楼的主要原因。

5、施工过程成本控制管理不到位

在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将改进施工工艺、优化技术方案、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员缺乏沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。

二、加强房地产开发项目的造价管理措施

1、决策阶段造价管理

房地产开发项目的决策，要及时对不同的方案进行技术经济比较，做出正确的判断和决策。众多开发单位往往忽视工程项目前期工作阶段的造价管理，而将主要精力放在审核图纸预算、结算工程价款等中后期工作阶段。把造价管理的工作重点转移到工程项目的策划、设计阶段中来，更能有效控制工程造价。开发单位要对与拟建项目有关的各方面因素进行深入调查研究，对各种可能方案进行认真分析论证，对项目建成后能够获得的效益进行科学评价。

2、设计阶段造价管理

设计阶段是房地产开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是造价管理的关键环。

（1）实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时引入竟争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，使建筑产品更加“人性化”，更具“亲和力”，避免因设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

（2）实行限额设计制度。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响开发项目以后的使用价值和经济效益。作为设计单位要克服习惯性的重技术、轻经济的思想，改变设计过程中不算账，设计完了见分晓的现象。在设计中针对能进行定量分析的设计内容，均应通过计算，用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，开发单位就能对设计方案有针对性的提出限额设计要求。

（3）实行价值分析制度。积极实行分析产品功能和项目造价之间关系的管理方法被称为价值工程。提高产品价值的一般途径，一是提高功能，降低造价；二是功能不变，降低造价；三是造价不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来造价大幅度降低；五是造价略有上涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对设计选取实行科学决策，以项目功能需求为出发点，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低造价。

（4）加强图纸会审制度。加强图纸会审，将工程变更尽量控制在施工之前。在设计阶段，努力克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。所以，应组织相关人员对技术上的合理性、施工上的可行性、造价上的经济性等进行审核，从多个角度对设计图纸进行全面会审，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误造成经济损失。

3、（施工） 招投标阶段造价管理

开发单位通过实行招投标引入竞争机制，能够实现项目造价的有效管理。严格掌握项目招标条件，招标文件条款应严谨、准确和全面，项目造价及相关费用应尽量包干，做好评标定标工作。中标后合同条款的签定也应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象发生。另外，施工单位的优劣关系着项目造价管理的出色与否，所以选择施工单位一定要慎重，着重考量其业绩、资信、技术管理水平和施工机械设备等。而且，要求施工单位有足够的技术实力，能使其不仅自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也具备实力为开发单位合理地控制造价。总之，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的造价和最短的工期完成项目开发。

4、施工阶段造价管理

施工阶段造价管理的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发单位引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在于开发单位应建立工程签证管理制度，明确相关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。造价人员还要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法做好项目造价管理。

5、竣工验收阶段造价管理

竣工结算是项目造价管理的最后一关，要以现行的项目造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按相关材料全部完成工作，是否有丢、落项工程。还要认真核实每一项工程变更是否真正实施，实事求是，杜绝不合理的设计变更。务求工程计价准确，合理确定项目造价。

房地产在开发的整个过程中，造价控制是一项复杂的工程，只要在房地产的决策阶段、设计阶段、实施阶段以及竣工阶段都做好对造价的管理控制，才能从根本上降低项目开发的成本，保证项目开发的质量。

房地产开发造价管理研究:房地产开发项目工程造价控制

【摘要】我国房地产开发经过多年的发展已经取得了很大的进步，在城市的规划和建设中发挥着重要的作用。工程造价是影响房地产价格最重要的因素之一，本文对其开发过程中的各个环节如何进行造价控制进行了探讨。

【关键词】房地产；开发项目；工程造价控制

引言：随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。由于项目法人负责制的实施，开发项目的造价控制成为各房地产商十分关注的课题。虽然影响房地产价格高位上涨的因素较多，但工程造价高无疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造价对房地产价格调控，特别是对廉价房、经济适用房、限价房价格控制具有重要意义。

1、设计阶段工程造价的控制

1.1设计方案优化专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小（1%～2%），但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。

1.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制方案设计招标完成后，还要重视技术设计和施工图设计。我国的建设项目中，一旦某个方案中标，在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制，设计人员随意加大梁柱截面，提高混凝土强度等级，增加配筋量，出现了不少设计不合理现象，致使投资严重失控。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%，此项费用较难控制，因为地质条件千变万化，因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是在保证满足工程需要的前提下造价尽可能低。在单体设计上，要控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等。但总体平均值大致如下：多层砖混结构约20kg/m2；多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2；高层框剪结构约50～70kg/m2。

2、工程招投标阶段造价控制

2.1严密、严肃编制招标文件。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托的咨询机构编制、招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编制和。

2.2完整、严谨、准确编制工程量清单。工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性非常强、内容非常复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，要体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。

2.3注重资格预审，谨防串标。我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学，造成有标底招标时，标底泄漏现象时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。

3、施工阶段工程造价控制

3.1编制实施资金使用计划，纠正投资偏差

编制并控制资金使用计划，在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位，对造价具有重要的影响，它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据，通过与实际造价进行定期和不定期比较，找出偏差、分析原因，适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏，使总造价控制在目标之内。

3.2严格控制工程变更，减少造价变动因素 ’

工程变更有可预见的变更如设计变更、进度计划变更等和未能预见的变更如施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更，在施工前加强防范如图纸会审条件不成熟不开工等，力争把变更消灭在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量降低变更价款。

3.3严把工程计量和材料价格关

工程量清单报价中的工程量是预计数量，与实际工程量可能存在差距，而且不少工程量是综合性的，而实际施工过程中是分离的，如脚手架就包括安、拆，在给付进度款时就要注意分解，以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化，需投人大量时间和精力了解市场价格，尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。

3.4认真审核工程款，严控付款比例

在不同的阶段，开发商需给付或扣取工程预付款、进度款、保修金、竣工结算款，无论合同约定以何种方式付款，在各阶段均需认真审核工程量、价及价差调整，把握付款比例，切忌超付。竣工结算是最终价款结算，经审定的竣工结算是核定建设工程造价的依据，此阶段更应认真审核把关各个细节。

4、房地产开发造价管理中存在的问题

4.1工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视或弱化了工程建设项目拓展、定位及设计阶段的造价控制，仅仅把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期运营阶段投资估算和设计概算的作用，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。

4.2施工过程成本控制管理不到位

在营造过程中对成本控制管理不到位，未能切实将经济和技术有机整合，不能尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工问题暴露时已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本控制与节约，未将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到过程营造中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。

4.3缺乏科学、合理的评价体系

一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面没有科学的评价体系，导致企业未能收集和提炼适合本企业的成本系统，珍贵的经济技术数据随着产品的形成而消失，造成企业资源的巨大浪费。

5、结语

加强投资控制，控制房地产开发项目工程造价、降低工程开发成本是开发企业在激烈竞争的市场环境中赖以生存和取得良好经济效益的重要保证。总之，房地产开发单位的造价管理人员要做到统观全局、熟悉施工现场，对建筑市场走向做到心中有数，对计价定额要举一反三、灵活应用，为开发项目在施工中的造价控制辅平道路，促使投资管理的不断完善，提高投资效果，提高企业核心竞争力。

房地产开发造价管理研究:房地产开发建设项目工程造价管理

【摘要】工程造价的控制与管理是一个动态的过程。市场经济的变化多端，使工程造价的确定与控制变得更为复杂，这就需要房地产开发建设单位对工程造价的管理始终贯穿于项目的全过程，既要全面又要有侧重点。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。

【关键词】房地产开发；建设项目；工程造价

一、房地产开发建设项目工程造价失控的原因分析

1.1合同条款不够严谨，存在一定风险

建设项目施工合同是明确发包人和承包人相互权利、义务关系的协议，是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。合同条款应包含：施工工程范围、工程内容、工程造价、工程款的支付、结算及竣工验收、设计文件及概预算等技术资料提供日期、材料和设备的供应和进场期限、违约责任等。如果上述条款不明确或存在漏洞，就会为合同的执行埋下隐患，有可能对工程造价造成不可估量的损失。

1.2施工组织过程没有优化

最优的施工组织过程应该是工程物资、人员、机械和场地合理使用和管理。但在实际施工过程中，存在工程物资的无序堆放；民工不服从调配、偷懒和窝工等情况，延长了施工进度；材料价格管理不当，对设备、工程物资的质量和价格疏于管理，没有建立可行的询价、认证制度，失去了解市场和准确控制工程造价的权利；施工机械的闲置和浪费等都会造成工程造价的失控。

1.3工程设计变更，盲目签证引起造价误差

在房地产开发项目的施工中，设计变更往往能给工程造价引起一定的误差。这主要是因为现场的工程师不负责任以及业务方面的素质比较差，对预算以及合同和相关的规定不是很熟悉，工程在发包时和实际所提供的图纸不相符，不应签证的项目盲目签证，盲目认定现场工程量，拟建工程的分部分项工程未施工，签证格式不规范给施工单位私自“加工”提供机会等等。最后结算碰到业务差或不负责任的监理或甲方人员，就容易蒙混过关，引起造价误差。

二、房地产开发建设项目工程造价管理措施

以上对于房地产开发建设项目的工程造价的失控原因进行了阐述，经过分析，就需要对工程进行全过程的管理，以下就对房地产开发建设项目工程造价的全过程管理进行分析：

2.1决策阶段的工程造价管理

项目决策阶段的造价控制对于整个房地产开发项目造价控制而言，影响巨大。据统计显示，在房地产开发项目造价控制中，决策阶段对造价控制的影响超过了80%。如果决策失误，带给房地产企业的不仅仅只是经济损失，还会造成巨大的人力、物力浪费。因此，要确保房地产企业的经济效益，首先必须要确保项目决策的正确性，决策失误是企业发展过程中的最大威胁。鉴于项目决策阶段造价控制的重要性，房地产企业必须要高度重视这个阶段的造价管理工作。而要做好该阶段的造价管理，首先必须要组建一个专门负责造价研究和控制的项目部，其成员必须包括市场销售策划师、造价工程师、经技师以及建筑师等，精诚合作共同完成该项目的市场评估以及投资测算。在对项目进行评估和预测的过程中，必须要重视对该项目的周边地理环境、社会需求以及本企业的经济能力、技术能力等做出正确的分析，这是保证项目决策正确性的关键。

2.2设计阶段的工程造价管理

从整个工程建设费用总投资来看，工程设计的费用支出所占的比重是非常少的，最多不超过总投资的1%。但是，工程项目设计对整个工程建设造价的影响是非常大的，它几乎能够涉及整个工程项目建设费用的70%-80%左右。但是，人们通常容易忽视工程设计阶段的造价管理。工程造价咨询机构应该加强对工程设计阶段的造价管理的重视。项目工程的设计概算首先要符合国家行业标准的规定，这是工程设计造价方案通过的前提。把握好项目设计的概算控制，是工程造价全过程管理的重要基础。

2.3项目招投标阶段的造价控制

对于招投标阶段的造价控制而言，主要涉及3个方面的内容：其一，必须要认真编制招标文件，招标文件中不仅要详备招标的主要项目内容，同时还必须包含地理资料、地下管网资料、地质资料、施工用水用电情况、气象资料以及项目要求等。另外，还必须要在招标文件中明确评标办法。其二，工程清单的内容必须要齐全、准确、可靠。工程清单是投标单位编制投标报价的主要依据，若是其内容不具体、不准确，必定会导致之后的造价控制出现严重问题。其三，加强对合同的签订管理，严格按照要求执行合同条款。施工合同关系着建设双方的根本利益，是双方权利义务的法律证明文件，若是施工合同不严密、漏洞太大，必定会影响到造价控制。

2.4项目施工阶段的造价管理

对于项目施工阶段来说，其造价控制的内容比较复杂，主要涉及到以下几个方面的工作：（1）编制详细的资金使用规划，将资金使用分解到各个施工环节，确定准确的造价控制目标。必须要先设定相应的造价控制目标才能保证项目造价控制的顺利进行，项目造价控制目标的设定必须要以施工方案、施工图纸、施工合同等资料为依据，以企业的实际情况为基础，设定科学合理、切实可行的项目造价控制目标。（2）严格控制现场签证以及工程变更。因为各种主客观原因，导致现场签证和工程变更频发，这对房地产开发项目造价控制来说是极其不利的，会极大的增加企业成本，因此，必须要严格控制这类问题的出现。（3）充分发挥监理工程师的作用。监理工作是保证施工质量、施工效率的关键性工作。而施工质量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地产开发项目造价控制的效率和质量。

2.5竣工阶段的造价管理

在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。一定要对施工过程中形成的现场签证资料进行严格审查。并对相关资料的真实性以及准确性和有效性进行核实；对于现场签证，尤其是工程变更资料签证，是否经由设计以及施工、甲方的现场管理人员和监理签字，同时还需要向相关的领导报批，巧立名目、伪造签证的现象要避免发生。在进行施工中发生了工程变更签证，审计人员就要对合同资料以及原设计图纸进行对比认真复核，将项目的变更尺寸以及数量进行有效的落实，并且还要将以往深入施工现场所掌握的原始资料进行结合，对工程量逐项进行审查以及核对，以避免其存在多算、重算和错算，同时也是为了避免在对工程的变更审核中没有将减少的工程量进行计算，只计算了增加的工程量。其次，还需要将国家规定以及合同所约定的进行严格遵守。将工程量的变更计算方法进行确定，并要将综合竣工决算的确认工作做好，对于变更工程量，严格按照合同执行，对于政策规定和定额严格按照政策进行计价，同时确定合理的取费标准，遵循市场化操作的方法以及公平合理、实事求是的原则，以确保工程竣工决算顺利的进行，最终实现工程造价的有效控制。

三、结束语

实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。

房地产开发造价管理研究:浅谈房地产开发中工程造价控制及管理

【摘要】工程造价的控制与管理是一个动态的过程。市场经济的变化多端，使工程造价的确定与控制变得更为复杂，这就需要房地产开发建设单位对工程造价的管理始终贯穿于项目的全过程，既要全面又要有侧重点。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。

【关键词】造价失控；工程造价；控制措施；造价管理

1. 建设项目工程造价控制的必要性

建设工程造价控制就是把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内，不出现超投资。

一般来说，建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程的造价复杂多变，因此，造价管理不仅仅是对材料价格、人工价格因素、工程质量标准和设计变更、隐蔽工程等的管理，而是贯穿项目的决策阶段、施工设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段全过程的控制。控制造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是促进房地产开发建设单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益。

2. 常见引起造价失控的主要因素

2.1不规范的招投标。

招投标是通过公开竞争选择有实践经验，信誉良好，业绩显著，资质符合工程项目条件，对工程造价有着实际的计划和较好管理水平的比较优秀的队伍组织吸收进来。但是，当前存在着在招投标工程中参与投标单位范围局限、不公开、不合理的竞争，使得恶意串标，提高报价等违规行为常有出现。一些少数权威人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户形成人情工程，工程造价难以控制。施工单位为了自己的利益，一味要求追加工程费用，这些不符合工程招投标程序的行为，是造成工程造价超额的隐患。

2.2建筑用地方材料（砂石等）垄断控制。

项目建设在某些地方区域内，因某些地方权势撑腰，一些人，控制着施工用砂、石等地方材料的价格，垄断材料市场，干活少，价格高，结账多，工程管理难度大，工程造价失去控制。

2.3工程计量与实际情况不相符。

工程计量是在工程完成，质量得到了监理认可，工程数量符合实际，监理签证认可计量报送项目部批准。往往在实际中，工程项目部代表建设单位进行项目管理，有少数项目部的人员违犯部门管理原则，失去自己的职责，在计量工作中扮演了一个不协调的角色，给监理做工作为施工单位不属实的办理现场签证，使得造价超额，失去控制。

3. 有效控制工程造价的措施

3.1做好投资决策阶段的控制。

投资决策阶段的工程造价控制对全工程造价控制具有决定性作用。特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。直接影响着决策阶段之后的各建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

在此阶段造价咨询单位接受委托参与编制投资估算时，应对该项目技术上、经济上可行性进行全面分析，向投资者提出项目的可行性，避免盲目投资。投资估算的编制应充分考虑估计建设工程中及建成后风险，对主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅在技术上可行，而且在经济上更应合理。合理预测投资估算中各种动态因素的变化，根据概算估价指标和造价指数等价格信息，合理确定投资规模，防止高估，尽可能全面、准确、合理。

3.2做好设计阶段的控制工作。

设计阶段是工程项目建设过程中一个极为重要的阶段。设计质量的高低，不仅决定着项目的使用功能、结构安全，同时也决定着项目投资效益的高低。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，设计阶段的造价控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，高质优效地把工程建设好，降低工程成本起着关键的作用。

搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。如能以经济效益为中心，精打细算，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到重要作用。

设计阶段投资控制的主要方法：

（1）采用设计招标形式选择最合理的设计方案，促使设计单位采用先进技术，降低工程造价。目前，设计单位凭关系、靠情面承揽设计任务的情况还不少，由此带来的一系列负面影响主要表现在：一方面设计深度不够，不能适应工程施工招投标的需要，尤其不能满足现在建设工程无标底施工招投标的要求；另一方面设计个性及变更频繁，给工程造价控制带来一定的难度。 通过设计招标，对投标设计的各个总图方案及单项设计方案进行评价，通过技术经济指标的计算、比较与分析，选取最合理的方案，最具实力的设计单位。

（2）推行限额设计。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，将设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量与概预算指标等方面的初步设计按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，力求将工程造价工程量控制在限额内。按项目投资中的工程成本额进行限额设计，设计单位在出图的同时及时编制出项目投资概算，为设计施工图纸的审定和设计修改提供价格依据。

（3）严格设计合同条款，不能仅限于标准的设计合同格式，根据工作经验，对于设计合同，在技术条款上，尤其是房地产开发设计合同，非常有必要增加设计初步方案概算和施工图预算。

在整个设计阶段，把技术、经济统一起来，贯彻“先算后画”，把钱用在“刀刃”上。彻底改变目前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的不良现象。

3.3规范招投标工作，择优确定承包单位。

施工承包单位的素质，直接影响到工程的质量和工期，对工程的经济效益起着决定性的作用。要加强对施工队伍的资质审查，坚持严格按招（投）标程序择优选择承包单位，确定合理的工程合同价款。有利于规范价格行为，全面降低工程造价，使建设工程投资更加趋于合理，对施工阶段的进度控制和结算工作起到积极的作用。有利于择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价，如变配电安装工程、通讯工程、这些行业往往带有一定的垄断性质。

开发建设单位对项目的“合理低价”应做到心中有数，应根据施工设计图纸按定额认真计算工程量和工料机的消耗量，并根据市场的价格信息确定合理的定价范围，可委托造价咨询单位或组织本单位造价专业人员进行测算确定。避免投标单位以低于成本价恶意竞标，确保合理低价中标，保证工程质量。目前，推行的建筑安装工程“无标底招投标”，对于建设方来说，并不能把它理解为真正的“没有标底”，对自己要上的项目，建安工程造价成本价应随时掌握。

4. 加强实施阶段工程造价的控制

在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据统计，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。

4.1推行全员成本控制原则。

项目成本的全员控制，就是把项目成本作为考核项目经济效益的综合性指标，它涉及到与施工项目形成有关的各部门、各单位和班级，也与每个职工切身利益有关，因此，施工项目成本的控制需要各部门、各单位和个人都要肩负成本责任，把成本目标落实到每个部门乃至个人，奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。加强本单位驻工地代表、现场施工管理人员、程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。

4.2有效控制工程变更和现场签证。

在建设工程施工过程中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为了防止施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在双方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之应尽量消灭在开工前。

4.2.1引起设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。

如何减少设计变更。

（1）应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去的情况。

（2）认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、开发建设方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。

（3）有条件的开发建设方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

4.2.2现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于现场签证的不严肃，给工程结算带来非常大的麻烦，给开发建设单位造成较大的经济损失，这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理，首先开发建设单位驻工地工程技术人员必须与监理相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：

（1）签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确。如：地基开挖土质土类，二类、三类一字之差价格便有差异，阀门J41W-1.6-DN100与J41W-1.6P-DN100只是一个字母之差，材料价格则相差十倍以上。

（2）签证内容必须与实际相符。

（3）签证的内容不能超过应签证的范围。作为控制工程变更的关键方，开发建设方应建立工程签证管理制度，明确有关人员的职权、分工，确保签证质量。

4.3严格审查工程施工图预算。

根据施工图进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与开发项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程造价实时动态控制。

4.4深入现场搜集和掌握施工有关资料。

在工程施工过程中开发方委托审计人员或本单位造价控制人员经常深入施工现场，对照图纸查看施工情况，与监理、总承包方、驻工地技术人员及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因审计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，为最终的工程结算提供依据的做好必要的准备工作。

5. 做好竣工结算工作

竣工结算是有效控制工程造价的最后一关，也是关键一关。

在确定工程造价时，结算审核人员在这个环节上：

5.1核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格。仔细研究招标文件、施工合同、图纸会审记录、招标答疑、中标人的报价等相关文件，按照合同中约定的结算方法、计价依据、取费标准、主材价格和优惠与承诺条件等进行审核。

5.2检查核对隐蔽工程验收记录，所有隐蔽工程均需进行验收，实现监理的工程要经监理工程师及开发方驻工地代表签字认可，隐蔽工程量要与竣工图相一致。审核施工单位是否按照图纸、工程变更完成工作。

5.3落实设计变更签字，设计变更要有原设计单位负责人签字，并经建设单位和监理工程师签字，重大设计变更要经原设计审批部门审批，否则不应列入竣工结算。

5.4现场按竣工图、设计变更、现场签证进行工程量的核实。

5.5做到严格、合理、公平、公正，最终确定反映建设工程的实际价格的工程造价。

5.6认真审核工程量和套价取费，并搜集和整理好结算资料，归档保存。

工程造价的控制与管理是一个动态的过程，开发单位在对工程造价的管理始终应贯穿于项目的全过程，在工程建设的各个阶段，时时要建立有控制投资的措施，把握好施工过程中工程造价的各种动态因素，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

[作者简介] 焦梅（1970.7-），女，学历：本科，职称：工程师，工作单位：山东省莱芜市莱钢集团金鼎实业（置业）有限公司，毕业时间1991年7月，院校 烟台大学，专业：土木工程，长期从事房地产开发工程施工及造价管理工作。

房地产开发造价管理研究:从源头做好房地产开发项目的造价管理

【摘要】为了更有效率地做好房地产开发项目的造价管理，本文从项目的源头“决策阶段”和施工的源头“设计阶段”入手，阐述这两个方面对房地产开发项目造价管理的重要性，并分析如何降低房地产开发项目的造价。应用结果表明，充分把握好这两个源头，能够有效地做好开发项目的造价管理，提高项目的投资效益。

【关键词】房地产开发项目，决策阶段，设计阶段，造价管理

房地产开发项目，可以让人身家上亿，但却也可以让一个身家上亿的人负债累累。在这种高投资，高回报，高风险的行业里，需要的不仅仅是冒险精神，更需要知道如何抓住机遇，规避风险。房地产项目开发过程中决策阶段通过经济技术分析决定是否进行项目投资。决策的正确与否，对整个项目的造价管理起着关键作用。国内外统计资料表明[1]，设计方案对整个项目投资额的影响度可达75%～95%。到了施工阶段，即使通过各种技术措施，努力节约工程造价，影响度仅可能达到5%～10%。可见，要做好造价管理，决策阶段和设计阶段是两个关键。

1.决策阶段

1.1 决策阶段造价管理的重要性

决策阶段是通过对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较，从众多方案中决定出最佳的投资方案[3]。同时，决策阶段对建筑规模，建筑造价等作出估算，为后期造价划出界限。而我国传统的做法是把造价管理重点放在施工阶段，在客观上造成轻决策重实施、轻经济重技术、先建设后算账的后果，造成许多项目投资超限[2]。所以决策阶段对整个项目的成本及效益起着决定性的作用。

1.2 做好决策阶段的造价管理

决策阶段的成本及效益分析是根据已有类似工程和市场经验估算出来的，不可能做到准确无误。但如果对数据的预测误差过大，可能导致可行的方案被放弃，而误选不可行方案，导致不可挽回的损失，所以在数据调查和预测时需慎重。作为投资单位，在决策阶段必须对造价的构成要素进行深入的分析，充分考虑时间、市场需求、政策变化等对造价的影响，以保证在进行方案经济分析时的数据在一定误差范围内。建筑工程具有工期长，回收期长，投资大等特点，须要考虑资金的时间价值，根据具体情况选择投资收益率、差额投资收益率、等额年值，动态投资回收期等经济指标进行方案比选。决策出的方案除了利益最大化，还应当能够承担一定范围的风险。

2.设计阶段

2.1 设计阶段造价管理的重要性

设计阶段对项目的功能、技术、工艺、成本等指标进行事前规定，设计人员按照任务书的要求出图，承包商将在建设阶段根据设计图完成建设。所以，设计阶段对后期造价有着直接影响。但由于目前普遍存在的专业壁垒，造价人员只管照图造价，对设计的相关专业知识知之甚少；设计人员只管完成设计任务书的要求，对造价的问题漠不关心。这种壁垒使得造价和设计就像两条不相交的平行线，永远达不到相互约束的效果，导致造价管理失败。必须突破设计阶段的专业壁垒，做到事前控制，才能做好设计阶段的造价管理。

2.2 做好设计阶段的造价管理

设计阶段主要运用价值工程分析方法。价值工程强调功能和成本的匹配。在设计时，先对房地产开发项目各组成部分的功能加以量化，确定其功能系数[4]。然后设置合理的目标成本，对各功能按功能系数进行成本分配，得到各功能的目标成本，进行限额设计。最后利用价值工程的分析方法进行方案优选及优化：当对不同方案进行选择时，对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越大越好；当对某一特定方案进行优化时，应使对象所具有的功能与获得该功能的全部费用之比越接近1越好。价值工程的应用，有效地避免了设计人员不顾成本的盲目设计，既能获得必需的功能，又能有效地控制造价，从源头上解决造价过高的风险。

3.实例应用

在重庆永川区茶山竹海景区山脚下，有一块面积为25351平方米的土地，土地费用为1938万元，要求容积率不大于0.6，建筑密度不大于38%，绿化率不小于35%，建筑层高不超过3层（局部4层），土地用途及使用年限为其他商服用地，商业40年。

3.1决策阶段

3.1.1 对地理位置、交通状况、场地条件、周围现有房产项目、周围土地等进行初步分析：此地地理位置较好，既在风景优美的茶山竹海区域，又位于交通便利的高速路旁，周边还有较多的学校，既有风景又有人气。虽然离成渝高速路有一点距离，但由于处于景区，公路建设很好，又因处于郊区，公路畅通，交通便利。场地条件要求建筑层数小于等于3层（局部4层）。以成渝高速为分界线，位于此地对侧的地区有较多酒店旅馆、写字楼。 周围有可开发用地，土地升值空间很大。

3.1.2 决定出最终的方案：对于这样一个环境优美，交通便利，升值空间还很大，土地费用又不大的土地，可以选择能够自己持有所有权的建设方案。结合市场需求和场地要求，提出养老院、商场、娱乐场所等建设方案。然后利用经验、市场等提供的经济数据作出成本测算及效益分析，通过敏感性分析计算出最佳的建筑规模。最后结合经济技术决策出最佳的投资方案。此项目最终决定建设养老院，建筑规模为1521平方米。

3.2设计阶段

运用0-4评分法对建筑设计方案打分，分为建筑效果、可靠性、便利、工期四个功能。

A、B、C方案的成本分别为1234万元、1108万元、1058万元。

根据具体的计算，得出A、B、C的价值分别为0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根据价值工程分析方法可知，应选择方案B。最后通过降低过剩功能、增加满足应有功能的成本等方案进行方案B的优化。

4.结语

综上所述，项目决策和设计是工程造价管理的核心，其对整个项目的成本和效益起着决定性的作用。在进行项目决策时应做足调查，不可以偏概全，更不可闭塞眼睛捉麻雀。在设计阶段，必须突破专业壁垒，做到事前预控，才能实现造价管理。所以科学地决策和经济地设计才能帮助我们赢得最大的效益。

作者简介：杨阳，女，汉，四川省资阳市安岳县人，（1994.06-），在读大学生，工程造价专业。