房地产经营管理探讨

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房地产经营管理探讨:如何加强房地产经营管理

［摘要］房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地产行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。

［关键词］循环经济;房地产;经营管理;创新;方法

近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。

1循环经济的概念

循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。

2循环经济下房地产经济管理体系

2．1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势

社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。

2．2房地产绿色经营管理体系的结构

绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。

3加强房地产经营管理的方法

3．1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念

在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。

3．2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持

房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。

3．3追求房地产经营环境管理体系的创新

绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。

4结语

随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。

作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站

房地产经营管理探讨:房地产经营管理理论研究

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，该行业的发展状况对我国社会福利水平有着直接的影响。房地产行业的发展受到社会各界的广泛关注，资本纷纷向房地产行业聚集，同时该行业也是投资和财富保值的重要渠道之一。房地产的经营管理工作质量对社会福利水平有着重要影响，影响着房地产企业的经营管理水平和经济效益。本文将对房地产经营管理理论进行分析，以便为提高房地产企业的经营管理工作水平提供一点启示和建议。

关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析

一、引言

房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。

二、房地产管理的相关内容介绍

为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。

三、关于房地产经营管理理论的分析

1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。

2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。

四、结语

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。

作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司

房地产经营管理探讨:房地产企业经营管理双重性分析

摘要：主要研究房地产企业经营管理的双重性，对房地产企业双重性管理的主要内容与作用进行了讨论，并从平衡计分卡在企业经营管理双重性平衡协调中的应用和双重内部控制两方面介绍了房地产企业双重经营管理策略。

关键词：房地产企业；经营；经济双重性

房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。

一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式

主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。

（一）双重管理

1.价值链管理

企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。

2.利益链管理

利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。

（二）双重管理的作用

1.适应市场竞争

我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。

2.企业发展的必然趋势

每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。

二、现阶段房地产企业双重管理策略

2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。

（一）国际平衡计分卡的应用

不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。

1.内外部指标的双重设定

平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。

2.财务指标与非财务指标的双重管理

平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。

3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准

这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。

（二）双重内部控制

1.不相容职务分离

房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。

2.资金管理流程的完善

房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。

三、结语

房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。

作者:李茜囡 单位:中国人民大学

房地产经营管理探讨:实训基地建设下房地产经营管理论文

一、房地产经营管理专业的人才培养目标

以应用技术型院校的定位为出发点，结合我国当前房地产行业发展的现状与对人才的需求，通过对相关企业和院校历届毕业生的抽样调查，我们将房地产经营管理专业的培养目标定位于培养适应我国房地产业的开发、建设、经营、管理的、可直接从事相关实际工作的复合型应用型高级人才。具体而言，该专业学生应掌握如下专业技术能力：一是房地产行政管理能力：熟悉房地产相关法律、法规，掌握城市房屋拆迁的基本程序、熟悉统计档案资料管理等重要内容。二是房地产估价能力：准确把握我国房地产估价领域的基本情况，基本掌握房地产估价的方法，熟悉估价实务中不同类型估价对象的估价步骤，在企业注册房地产估价师的指导下能够初步编制评估报告。三是房地产营销与策划能力：掌握市场调查实用方法，具备一定的市场走势分析和风险评估能力，熟悉营销程序，掌握有效的销售策划方法和谈判公关能力。四是物业管理能力：熟悉物业管理相关规定，能够全面认识物业管理工作的组成部分并进行有效的调度和组织，具有良好的沟通能力。五是其他相关能力：能熟练掌握房地产测量、制图及相关计算机软件的应用。

二、实训基地建设的必要性

1、实训基地建设是适应社会经济发展的需要

房地产业是关系国计民生的重要支柱产业，近年来房地产行业的发展异常活跃，其本身对人才的需求十分旺盛，加之房地产行业政策性强、专业性强、实用性强的特点，对于应用技术型人才的需求就尤为迫切。一项调查统计显示，目前房地产行业从业人员85%以上是从其他行业转入的，未接受过专业教育。因而加强实训基地建设，突出实践应用能力培养，提高房地产专业人才培养的质量和规格，满足房地产行业的人才需求，是当前高等教育的责任与义务。

2、实训基地建设是实现专业人才培养目标的需要

目前，我国开设房地产经营管理专业有北京师范大学、中央财经大学、华东师范大学、上海财经大学、江西财经大学、山东经济学院、重庆大学、西华大学、贵州财经学院、北京师范大学珠海分校等院校。这当中将有相当部分会在国家的政策导向下向应用技术型院校进行转型，其所培养的人才主要充实到企业的中层管理层面，以较强的营销实战能力为企业所亟需。因此，学校担负着培养在校期间专业学生的实践能力的锻炼与提升。

3、实训基地建设是实现产学研一体化的需要

充分利用高等院校和企业两种不同的教育环境和教育资源，实现校企合作，采用课堂教学与学生参加实际工作相结合的方式，是培养适应市场需求的、应用技术型人才的有效途径。同时，学校依托自身的各项资源，实现企业在岗人员的回炉学习，为企业提供发展的智力保障，大大提升了企业的管理和生产效率，实现校企双赢的局面。

三、构建科学规范的实训基地途径

根据实习实训的目标、内容、形式，可将房地产管理专业的实训基地分为校内实训基地和校外实训基地两大类。校内实训基地主要立足学生专业知识和基本技能的培养，校外实训基地则以培育学生的职业情感，提升职业综合能力和素质为目标。

1、校内实训基地建设

校内实习实训基地是利用学校自身拥有的各种资源，由本校教师负责建立起来的、能为本校学生课程实习提供物质条件的场所，它使学生成为实践教学的主体，能够有效地调动学生学习的主动性和积极性，最大限度的挖掘学生的实践能力和创新能力。以陕西学前师范学院为例，现已建立起多个校内实训室、实训基地，包括：

（1）房地产信息系统实训室。通过全站仪测绘实习以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等专业软件的学习与应用，帮助学生掌握房地产测量、建筑识图、数字化成图、数字化信息录入与管理等基本技能。

（2）模拟售楼实训室。利用楼盘模型、户型图和相关的售楼资料，模拟楼盘销售的全过程，训练学生楼盘推介能力、公关能力和谈判技巧。

（3）房地产开发综合实训基地。将学生置于假设的特定环境之中，模拟房地产项目的整个开发运行过程，包括市场调查、土地竞买、项目策划、项目融资、施工建设、项目营销等。

（4）物业管理综合实训基地。按照IS9000认证的物业管理规定，结合实际管理中需要解决的问题，模拟物业管理各类项目，帮助学生掌握物业管理的具体内容、流程、方法和技巧等。

2、校外实训基地建设

校外实训基地建设就是充分利用各类社会力量，整合各类社会资源，通过学校与政府合作、与企业合作、与兄弟院校合作，实现资源共享，优势互补，将理论教学、基本能力训练与实践教学、职业综合能力培养相结合，从而达到对应用技术型人才的培养。根据房地产经营管理专业的特点，结合当前国家对应用技术性本科院校的发展要求，可通过以下形式建设校外实训基地：

（1）项目协作型实训基地。依托专业教师在政府部门、企业中承担的科研、生产项目建立实训基地。如利用地籍调查、基准地价测定与修正、农用地分等定级与估价、城中村拆迁测量等项目，积极建立与国土局、房管局、城改办等政府部门及相关企业的合作。同时可与房地产企业就某个具体的项目进行阶段式的合作，如与房地产开发公司在施工阶段的合作，以房地产营销公司在楼盘销售旺季的合作等。同时还可寻求与兄弟院校的合作，实现资源共享，增加校外实训的机会。

（2）校企合作型实训基地。选择具有一定规模和较强代表性的房地产开发企业、房地产评估企业、房地产中介企业、物业管理企业，以签订校外实习基地合同的方式形成长期稳定的合作形式，让学生开展以课题所学知识为基础的各项实习，使实习者顺利完成由学生向职业工作者的转变。

（3）经济实体型实训基地。地方应用技术型本科院校可以立足自身专业优势与地方资源，鼓励专业教师创办各类经济实体。组建经济实体时一方面要考虑到该实体的社会性，一方面还要关注其上所承载的教育功能，在条件允许的情况下，要从企业选址、经营规模、管理模式、人员配置等方面为专业学生的实习提供各项便利性的条件。经济实体型实训基地可集学校实训基地与企业实训基地的优点于一身，既有利于学生职业素质的培养，又可以节约实训成本，甚至还能为学校创造一定的经济效益。

四、实训基地建设应注意的问题

1、加强教学与实践的互动，及时对课内知识体系进行修正

房地产经营管理专业的实习实训是根据学校的整体定位和专业教学计划的安排，作为实践教学非常重要的一个环节。通过发现学生在实践教学中欠缺的知识点，能够及时地对现有的教学计划进行修订，保证了在后续对学生的培养环节中更加符合社会的需求，也更加凸显了应用技术型院校的专业特色。

2、建立长效机制，形成稳定的合作模式

由于行业的特性，除相关政府职能机构外，与房地产相关的企业，尤其是房地产的中介机构存在着人事变动比较频繁的特点，因此学校在与所选择的校外实习实训基地合作时，尽量不要因为相关人事变动而导致合作关系发生改变，一定要建立长期稳定的合作关系。为保持合作关系的稳定性，首先应该从社会声誉、企业规模、经济实力、领导人气质等多方面综合考量，对相关的房地产企业进行初选。其次要与企业签订《校外实习基地建设协议书》，从协议上确定与企业的长期合作关系，形成校外“挂牌式”实习实训基地，保证基地能为学生提供一个长期良好的实习环境。

3、加强学生职业精神和职业道德的培养

实训基地的建设不仅是为提高学生的专业技能，更要注重对学生职业精神和职业道德的培养，为学生就业及人生长远发展奠定坚实基础。因此在实训过程中，应通过企业文化熏陶、典型事迹激励、先进人物带动等形式，促进学生自觉遵守行业、企业规范，树立爱岗敬业的职业精神，养成基本的职业操守和职业道德，力争做到德才兼备。

4、加强校企联合，注重智力资源互补性交流

在校外实训基地建设过程中，一定要注重利用学校与企业所持有的具有互补性的资源。在当前状态下，学校掌握更加系统、科学的理论知识，企业持有大量可提供实践锻炼的项目资源。通过企业人员定期入校培训或高校教师参与相关实践项目等形式，可将两类资源进行充分高效的结合，实现资源的互补利用。

作者:靳慧芳单位:陕西学前师范学院

房地产经营管理探讨:房地产企业经营管理论文

一、房地产企业经营管理中所遇到的问题

1.财务管理经营方面的问题

（1）管理者素质低下

在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。

（2）存在严重的集权现象

在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。

（3）家族式管理领导班子

房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的重要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。

2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题

（1）筹资方面

房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。

（2）投资缺乏科学性

房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。

（3）忽略日常经营过程中的资金管理

房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。

3.缺乏健全的财政核算、监督体制

房地产企业管理者对于企业财务管理未能给予足够的重视，于是导致企业在财务管理方面的人手严重不足，或者人员素质不高等，对企业的财务核算等资料造成不真实性与不完整性，于是企业的内部财务核算系统与监督系统完全形同虚设，导致企业资金很容易被内部盗用与流失。

二、针对房地产企业经营管理中所出现问题提出的对策

1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识

对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一定的管理经营知识，随时对国家的相关政策以及市场的导向了如指掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。

2.加强房地产开发工程前期资金管理

由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。

3.建立专门的市场调查班组

对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。

4.公司职位应该避免任人唯亲

为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。

5.定期组织企业上下各个阶层人员进行培训

一个企业无论是什么岗位，上到管理者下到一个业务员，都必须不断的为自己充电，不仅素质较低者要进行充电，素质达到一定水平的更应该树立终身学习的理念，只有员工整体的素质上去了，企业的综合发展水平才可以有所提升。对企业员工的技能培训不仅包括专业知识的培训，还包括对风险意识的培训，对管理者还要进行企业管理知识方面的普及与加强，使企业的管理与运行趋于科学化、合理化，只有各个部门各司其职，企业才能正常有序发展。

三、结论

建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。

作者:刘涛单位:辽宁行政学院