房地产市场经济探讨

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房地产市场经济探讨:关于房地产市场经济发展的个人浅见

摘要： 房地产业是国民经济的基本承载体和重要的支柱产业，本文结合目前房地产现状，剖析了未来的发展趋势，并提出个人建议。

关键词：房地产；市场经济；趋势；建议

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。

一、房地产市场价格的构成

1.土地成本：包括地价及综合配套费、搬迁安置费，土地交易税费、土地契税和土地营业税等；

2.工程建设费用：包括项目前期费用、工程建筑安装工程费，附属工程费，室外基础实施配套工程费；

3.各种配套及税费：公共建筑配套工程费，环境卫生绿化工程费，“四源费”，大市政费，两税一费，粘砖土专用费，管理费，利润。

4、其它费用：包括财务成本费用、不可预见费、销售费用等。

二、影响房地产市场价格因素

1.一般因素，主要包括：社会因素（社会稳定状况、人口状况和城市化）。经济因素（国民经济水平发展和发展趋势，金融环境，税负）； 制度及政策因素（土地制度及政策，住房政策及制度）。

2.区域因素，主要因为一个城市内部不同功能分区地价；主要分为：商业区、住宅区和工业区。

3.个别因素，所谓的个别因素指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的微观因素。其中包括：区域内因素（宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础）；区域周边因素（临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况以及给排水状况）；土地利用状况；项目因素（建筑物与土地的组合是否得当）；其它因素（土地使用权限的长短等）。

三、房地产市场经济发展现状

1、房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。2000年房地产开发投资额为4902亿元，到2011年达到75685亿元，房地产投资额增长了14.44倍，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，房地产市场开发规模不断膨胀。开发规模快速增长。全国房地产施工面积从2000年的71072万平方米上升到2011年的204424万平方米，增加了133352万平方米，平均每年增长17.06%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。

2、房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。

3、房地产市场金融贷款额度不断攀升

据央行公布的数据，2000-2011年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了记录新高。

四、中国房地产市场经济发展趋势

1、市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

2、多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。近年来，中央相继出台的相关举措，为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

3、房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

4、合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

五、推动我国房地产业发展的建议

1、土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

2、完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

3、 建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

总之：房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，所以加强房地产市场可持续发展尤为重要。

房地产市场经济探讨:对嘉兴市房地产市场经济管理的思考

【摘要】嘉兴市位于浙江省东北部，长江三角洲杭嘉湖平原腹地（30°21′-31°02′N，120°18′-121°16′E）。北连上海、苏州，南接杭州，西邻湖州，南濒杭州湾和钱塘江，与绍兴、宁波、舟山隔海相望。市区陆域面积391500公顷，嘉兴市海域面积约155900公顷。随着嘉兴市居住环境的进一步改善和城市经济建设的快速发展，以及城市建设投融资制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化，嘉兴市的房地产市场全面建立并且已经发展成为主导产业。进一步加强对房地产市场的调查和分析，妥善调控、积极引导，保持房地产市场规范、有序、健康、持续地发展，将对嘉兴市的经济发展起到重要的作用。

【关键词】嘉兴市 房地产市场 经济管理 思考

一、杭州市房地产市场的基本状况

1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺

近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质

截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7 %。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理

嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系，市场供求关系日趋合理。

二、房地产市场存在的主要问题

嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。

2、房地产的投诉是信访的热点问题之一

随着房地产市场的发展，有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。

三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究

房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题

近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化

推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。

四、结论

房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。

房地产市场经济探讨:浅谈阳泉市房地产市场经济

【摘要】阳泉市房地产开发市场施工规模扩大，成交市场活跃，到位资金增长，房地产开发市场逐步回暖。但是由于影响房地产市场发展的不确定因素较多，诸多问题仍需引起关注。

【关键词】房地产市场运行 问题 建议

2013年，阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷，各项指标回落的窘况，全市房地产开发投资额呈明显上升趋势，施工规模扩大，成交市场活跃，到位资金增长，房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多，诸多问题需引起关注。

一、上半年房地产市场运行情况

（一）开发投资增长较快，住宅投资力度加大

上半年，全市房地产开发投资完成25.7亿元，同比增长49.8%，增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中，住宅投资18.5亿元，增长43.5%，占房地产开发投资的比重为71.8%，比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%，保障性住房投资完成7.3亿元，占全部住宅投资的28.4%，同比增长50%，其中廉租房投资0.4亿元，同比增长138.7%。

（二）房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长

上半年，全市房屋施工面积739.9万平方米，增长29.4%，增速（比1-5月）上升33.1个百分点，比同期提高30.7个百分点。其中，住宅、办公楼施工面积增长较快，分别达到568.5万平方米和22万平方米，同比增长35.1%和14.8%；保障性住房施工面积305.7万平方米，占住宅施工面积的41.3%，同比增长50.7%，其中廉租房施工面积13.3万平方米，同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。

（三）商品房销售面积增长较快，待售面积减少

今年以来，我市房地产市场销售呈逐月回升之势，1-6月份，商品房销售面积33.5万平方米，同比增长11.4%，增速（比1-5月）提高31.3个百分点，比同期提高40.2个百分点；其中，住宅销售面积32.9万平方米，同比增长12.6%，商品房销售额10亿元，增长29.9%，其中，住宅销售额9.7亿元，同比增长33.7%。销售情况良好，商品房待售面积不断下降。上半年，全市商品房待售面积40.2万平方米，同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。

（四）房贷调控政策效果递减，国内贷款增势较强

上半年，房地产开发企业到位资金22.7亿元，同比增长21.5%。从资金结构看，国内贷款保持了较快增长，1-6月到位1.6亿元，增长111.7% ，占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%，自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%，二者占全部资金来源的81.9%，比上年同期提高15.8个百分点。

二、当前房地产市场需关注的几个问题

（一）关注商品房供求结构矛盾

近年来，随着人们需求的改变，商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看，以改变现有住房条件，追求舒适享受的生活为目标，90平米以上的住房为购房首选。据统计，上半年，全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米，同比增长2.5倍，其中，144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍；从农村人群看，随着城镇化步伐的加快，住房已成为众多进城务工人员的刚性需求，但由于受收入、经济等因素的制约，90平米及以下住宅以及二手房更受青睐，因此，各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构，以满足更多的市场需求。

（二）关注区位因素对未来房地产市场的影响

区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素，我市地理环境较差，沟多坡多，经过多年的开发，中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延，那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”，才能得到买房者的普遍认同，而开发商对此的目光更是领先于买房者，因此，相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程，以防因偏远小区入住或销售偏低，影响开发商投资的积极性，进而影响全市的房地产开发市场。

（三）关注房地产开发企业竞争实力

目前，全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个，资质一级以上的企业仅2个，二、三、四级分别为12、23和55个，暂定级7个，1级资质占全省比重为15.4%，二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%，暂定级占1.1%。2012年底，全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元，每个企业平均资产为2.03亿元，开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市，在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。

（四）关注房地产市场的融资

在目前房地产运行高速发展的过程中，要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中，金融业最具备筹集资金的优势，它可以把社会上闲散资金吸收进来，由分散变为集中，由小额转为大额，能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难，从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前，我国现阶段房地产市场还不够完善，金融市场发育比较缓慢，这样就使得房地产发展资金严重不足，这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展，又促进了金融市场及房地产市场的发展。

三、几点建议

当前和今后一个时期，要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，促进房地产市场稳定健康发展。

1.继续优化住房供应结构，切实增加有效供给

要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度，考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。

2.积极引导房地产业实现转型发展

指出，改善民生是经济发展的根本目的，这为房地产业指明了发展方向。因此，各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型；运行模式从粗放型向集约型转变。

作者简介：雷蕊，本科，中级，山西省阳泉市统计局。

房地产市场经济探讨:房地产市场经济的探究

一、杭州市房地产市场的基本状况

1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺

近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质

截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理

嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系，市场供求关系日趋合理。

二、房地产市场存在的主要问题

嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。

2、房地产的投诉是信访的热点问题之一

随着房地产市场的发展，有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。

三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究

房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题

近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化

推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。

四、结论

房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。

房地产市场经济探讨:房地产市场经济环境特殊性

中国经济的快速发展直接带来的除了人民生活水平的提高，还有国家基础设施建设的扩一大。这就造成了投资总额和收入水平会在经济快速发展的大环境下，也呈现出快速增长的趋势。对于模型中选取的投资和消费变量均有所影响。

1经济发展对固定资产投资的影响

中国正处在经济高速发展的阶段，经过初步测算，2010年中国内生产总值达到397，83亿元，比上年增长10.跳，增速比匕年加快1.!个百分点，超过日本成为第二大经济体。然而，在中国社科院的《国家竞争力惊皮一卜—中国国家竞争力报告》蓝皮书中指出，弓一，国近加年的经济增长并非靠产业结构一升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩人投3O资，尤其是房地产业膨胀发展。经济发展离不开基础设施建设，基础设施建设就必然会拉动固定资产投资。由于中国经济。2006年到2009年，中国全社会固定资产投资总额的增长率分别为23.9%，24.8%，25.9%和30.1%。到了2010年，全社会固定资产投资总额达到278140亿元，增长率为23.8%。可以看出，在近5年的时间内，固定资产总额的增长幅度都在25%左右，2009年甚至超过了30%。这种固定资产大幅增长的趋势，主要原因就来自于经济的快速发展。因此，房地产价格对固定资产的影响在大的经济环境下，影响幅度和力度都会减小，造成传导失效。

2经济发展对消费的影响

消费水平的变动与经济发展的变动有着密切的联系。一方面，消费水平取决于国民收入水平，收入水平越高，消费水平就越高，反之，收入水平越低，消费水平也会随之降低。另一方面，消费水平会拉动国民生产总值。作为国民生产总值的重要组成部分，扩大消费，就可以提高全社会的国民生产总值，拉动经济增长。因此，在经济快速发展的阶段，消费水平和经济增长是互相促进，相辅相成的。经济的快速发展会带来国民收入水平的提高，而国民收入水平的提高就会增加消费，消费的增加会进一步的刺激经济增长。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中，将“坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展”作为独立一个章节进行了具体论述，并提出了加强和改善宏观调控、建立扩大消费需求的长效机制、调整优化投资结构三条详尽措施。正是在这种大政策背景下，房地产价格对中国的消费水平的影响较为微弱，整体消费水平在长期来看呈现出持续增长的状态。

3中国的经济发展客观环境造成的阻碍因素

综合以上两点分析我们知道，中国的经济正处于告诉发展的阶段，在这个阶段中，一方面会伴随着基础设施建设的扩大和加强，另一方面也会带来消费水平的提高和发展。由于固定资产和消费水平的提高也会对经济发展起到拉动作用，因此从宏观政策的角度，会进一步加大对固定资产投资和消费水平的刺激和提高。然而，在这样的宏观目标的指导下，客观上就造成了固定资产投资和消费水平都处在一个高增长的水平[。房地产价格的改变，对固定资产投资和消费水平的影响变得一一分微弱，不会对其未来的走势造成影响。因此我们说，正是因为这种经济发展客观环境的特殊性，造成了房地产价格通过投资和消费对实体经济传导效果的不显著。在房地产行业有句名言:第一是地点，第二是地点，第三还是地点。虽然地点因素井不能代表房地产的一切，但是由于房地产是不可移动的物品，地点因素的作用有时能够超过其他所有因素的影响。一方面，不同的国家，同一个国家的不同城市，同一个城市的不同区位，房地产的价格都是不尽相同的。另一方面，不同用途的房地产对区域的要求也是不同德。一般情况下，商业房地产更注重周边的繁华程度、交通状况、行人流通量等;而对于居住用房，则要看周围环境、交通条件以及公共服务设施完备程度等;别墅则一般要求接近大自然，环境质量优良，既可以保证私密性，又有较完备的生活设施。