房地产行业投资管理研究

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一、基本理论

投资管理关注的是投资行为的合理性和效率性，使用有限数量的资金谋求最大的投资收益和企业财富增加，正确的投资战略选择对企业能否实现可持续发展起到关键性的作用，企业只有通过选择正确的投资战略，进行科学的投资分析与决策，严控企业经营风险，才能使企业在日益复杂的市场环境及不断强化的市场竞争中实现稳健的运营发展。作为高风险、高收益的房地产业，面临着经营环境日益复杂严峻、企业经营成本不断提高、政府宏观调控力度不断加大、企业资金链断裂等诸多风险，因此对于房地产企业来说在进行项目投资时，更要注重对项目投资风险的管控。房地产开发投资一般是关于建筑物和配套的服务设施及土地开发工程的投资。投资方式包括基本建设、购买、合作开发和股权购买。主要特点是投资对象非流动性、高投资额、高收益率、恢复期长、高风险、合作能力强。影响其投资的因素有：投资风险、投资效益、盈利能力、融资能力、经营环境、行业竞争、核心竞争力。

二、投资管理案例比较分析

（一）公司概况

万科企业在1984年成立，1991年就进入深圳A股市场，是当前中国最大的专业住宅投资开发企业之一。它的发展经历由最开始多元化的业务路线调整为专注大众住宅品牌的专业化路线，再到后来的商业地产市场。目前它与全国房地产开发、投资增速相近。全国房地产开发投资额达11.0万亿元，万科在全国商品房市场的份额由去年的3.10%上升至3.96%。绿地控股是一家国际化的企业，它通过25年的快速发展，资产规模现在已超过7400亿元，连续六年入榜世界企业500强。1992年上市，现在注册资本高达121.68亿元，发展的业务板块很多。保利是一家以经营为主、以房地产金融和社区消费服务为辅的的综合性地产开发企业。它拥有国家一级房地产开发资质。经营规模不断扩大，至2017年末品牌总价值达529亿元，多年被誉为中国房地产行业领导品牌。

（二）投资管理分析

近十年来，地产行业投资规模总体上不断扩大，只是近三年上升趋势逐渐变小，2017年，全国房地产开发投资完成额10.98万亿元，其中住宅投资完成额7.51万亿元，比去年同期增长9.4%。作为房地产业的龙头企业，万科、绿地、保利集团之所以能在地产业屡创奇迹，关键在于其能够及时根据市场形势变化转变自身的经营投资战略，把握投资节奏，因而能够不断提升企业的盈利增长水平，保持稳健的发展势头。从财务战略的角度来看，资产负债表的资产部分是公司投资决策的结果，反映了企业的经营战略，研究这三个集团的投资管理，首先以对资产负债表的分析为基础，为了描述方便，选择了5种具有代表性的指标，数据统计如表2。由表2分析知，2017年万科的资产规模达到9980亿元，与去年相比增加幅度高达40.29%，这表明企业的投资策略总体上很有效率，而绿地和保利的规模相对小一些，保利在2017年的平均总产是5822亿，与万科相比少了41.67%，而对于货币资金 和长期股权投资，选择这两者的主要原因是通过年报发现货币资金的变化可以反映企业投资活动的现金流量净额的变化。长期资产的增加或减少反映了企业长期投资和固定资产的变化，从而使企业获得更多的收益。万科长期股权投资从2015年的335亿到2017年的812亿，上升很快，这恰恰是资产规模迅速扩大的原因。同样，因为绿地和保利在长期投资方面的投入稍逊一筹，所以其经营规模变化比较缓和。

（三）投资效率

投资效率是体现投资管理绩效的重要指标，从以下三个角度来说明。1.投资活动产生的净现金流量净额从图1看出，通过两年的现金流量净额的加总，万科所占份额是最大的，其次是保利和绿地。投资活动净流量是现金流入与流出的净值，流出越大代表投资规模越大，流入越多表示投资回报越多，是经营有效的体现。2.投资收益投资收益的比较，在表2中有各年投资收益的统计情况。投资收益是企业各项投资活动产生的结果，比如股权投资、债券投资、固定资产投资等。所以用这个指标可以直观地看出企业的投资管理效果如何。由表2知道保利的投资收益比万科和绿地少很多，每年增加的幅度不大，而绿地，它每年的指标值都比保利要高，但在2017年它的投资收益出现了负增长，一部分原因是它规模太大，但最重要的原因还是管理者的投资能力不足和企业的投资活动不成功。3.收益率和报酬率间接指标的比较，利润率、收益率和投资报酬率，可以比较不同规模下的投资效率。收益率表示管理者利用所有者权益净资产的能力，相比于投资收益来说，能动态说明投资效率。利润率的计算公式是总资产利润率=利润总额/资产平均总额，这两个率有一定的相似性，前者是净额，后者没有扣除所得税费用，这排除了操纵利润的可能，所以后者更能说明企业的实际经营情况，它们两者还起到一个对比的作用。第三种是投资报酬率，它的公式是投资报酬率=（净利润+财务费用）/投资完成额，这个指标的值越高，代表投资带来的收益越高。由表3可知，万科在2017的投资报酬率与2015年相比，增长幅度超过33%，绿地的增长幅度是7.70%，保利的衡量指标都显示其不管是收益率、利润率还是利润率，都有小幅度下降，万科和绿地的指标值都保持增长趋势，只不过绿的的增长率明显小于万科。这表明万科的投资管理相对来说比较成功。

（四）投资战略

万科的投资战略主要体现在三个方面：1.一元专业化战略。在过去20年里，万科通过一元专业化的路线，专注于住宅开发和销售业务，依靠买地、建造、出售住宅这种单一的发展策略一举成为中国房地产行业的标杆企业；2.多元化经营。随着市场环境消费升级，不断积极发展轻资产新业务，具体为物业服各、地产物流、教育营地和公寓出租四大新业务，目前在住宅地产和商业地产发展良好；3.降低住宅项目的投入，推广小股操盘。不再追求项目出资的控股地位，而是转变为小比例出资方，与合作伙伴共同出资成立项目公司，该公司最终还是万科集团控制，它们只是使用万科的品牌。还可以借助万科成熟的采购平台和资本运作能力。万科除了取得权益性收益之外，还可以依靠其优秀的品牌效应和管理运营能力来获取额外的管理服务收益。绿地的投资策略主要是1.迎合政府需要，发展超高层，采取新城战略。迎合地方政府想要做的事情，在为整个国家服务的过程中，它变得越来越强大，成为可以做许多公司不敢做或不能做的非常规高层。充分利用自身资源整合优势和投资运营经验，促进人口引进和商业能源水平提升，实现基础设施与生态环境和谐发展。这是它最独特的地方。2.多元化发展。3.借壳金丰投资上市。绿地集团从2013年与金丰投资协商重组，2015年成功借壳上市。而保利的投资战略与前两者相比，在大同小异的情况下还有自己的独特之处，初期它的策略也是集中于一体化和多元化，但在后期他们坚持区域规划投资，即以一、二线城市作为首选市场目标不变，这样做的优势是可以利用长期积累的经济资源，且一、二线城市有更多的人力资源，但土地稀缺，双重压力下促使房地产交易繁荣。而三、四线城市需求变化比较大，致使投资者面临的风险也较大。

三、投融资管理建议

企业在投资管理方面应该注意以下几个问题：首先，要培养投资管理人才，房地产企业投资管理要想取得竞争优势，人才是最关键的要素，成功投资管理要求管理者必须要有专业素养去面对决策过程复杂、涉及范围广、环境变化大的投资活动。其次，需要科学的投资计划。房地产企业在投资前应进行可行性分析和论证，充分研究拟投资项目，仔细分析投资风险和收益，然后做出投资决策。实际上很多企业投资失误频繁发生的原因就是对投资项目的可行性缺乏详细系统分析和研究。最后，适度投资。房地产投资的过热倾向普遍存在，房地产行业一直是资本家趋之若鹜的地方，高风险也带来高回报。

参考文献：

[1]潘晓东.万科集团财务战略优化研究[D].云南大学,2016

[2]林鹏飞.万科集团融资政策研究[D].吉林大学,2017.

[3]齐方圆.绿地集团借壳上市对财务绩效的影响研究[D].广东工业大学,2017.

[4]陈媛.绿地集团借壳金丰投资上市的绩效分析[D].江西财经大学,2017.

[5]赵菁羚.保利地产公司财务战略选择研究[D].江西财经大学,2017.

作者:黄丽霞 单位:上海工程技术大学管理学院