房地产企业税务风险分析及管理

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1房地产企业税务风险概述

1.1种类从不同的角度划分，税务风险有不同的分类。根据税务风险发生的原因，税务风险可分为主观风险和客观风险，主观风险是因企业自身原因，风险管理意识差引起的风险，如未把税务风险融入其日常经营管理中，或企业内部没有专业税务人才，难以进行有效的税务风险防范管理等;客观风险主要包括税务机制的立法与执法风险、合作伙伴及客户造成的风险［2］。根据企业的经营规模，税务风险可分为违法风险、涉税核算风险及管理不当风险三类。企业自设立之初到发展壮大，在不同的发展阶段遇到的税务风险也不尽相同，企业在初创时，因规模小、资金周转困难等，往往采取直接的避税方法，触碰税法红线造成的税务违法情况时有发生;进入成长期后，企业规模与资本储量都有一定的发展，企业由快速发展进入规模化、规范化发展阶段，也有精力处理成长期存在的税务违法问题，就会集中力量开展涉税核算工作，也会产生一定的涉税核算风险;企业进入成熟期后，规模已处于行业领先地位，在财务处理上就会存在一些特殊情况，也无其他企业成熟的经验可借鉴，可能会因管理不当引发税务风险。

1.2特征一是主观性。从涉税实务来看，企业与税务机关对具备涉税事项的理解一般会存在一定的偏差，导致企业出现税务风险。且两者对税收政策也有不同的理解，但税收征收政策的解释权是在征收方手里，企业理解有出入就会给企业带来税务风险。二是多变性。随着经济的发展以及税制改革的深入，税收政策也会随之调整或更新，立法机关每年会根据经济及企业发展情况适时出台新政策，从而更好地为经济发展服务，税收政策的多变性也加大了企业的税务风险，企业要重点关注重要纳税节点的税收政策的变化，从而及时调整税务风险防范管理措施。三是可控性。企业在日常经营中难免面临税务风险，虽然税务风险具有复杂性，但税务风险整体上是可控的，企业可通过构建税务风险识别体系，建立预警机制，并利用计量模型对经营相关数据进行风险分析，从而进行税务风险的识别和防范管理，从而降低税务风险造成的税务成本。

1.3管理原则一是合法、全面性原则。企业加强税务风险管理，首先要遵守相关法律法规，严格按监管部门的要求，确保合法性;其次税务风险管理贯穿于企业各经营环节中，企业上至领导、下至员工都受到税务风险管控机制的约束，所有人员都要遵守相关税务风险管理措施［3］。二是互相制衡原则。企业制定税务风险管理措施，要根据企业实际制定，并根据岗位需求赋予权限，为其分配任务，且任一事项都由两个以上部门共同完成，以起到相互制约的作用。三是相互配合原则。企业税务风险的防范管理措施要相互制约，但为避免各部门相互推诿扯皮的现象，税务风险防范管理措施还要保证各部门的密切配合，确保企业运行畅通。四是成本效益原则。企业开展税务风险管理的目的是降低税务成本，实现企业利益的最大化，为了确保收益，在税务风险管理中就要遵守成本效益原则，使收益远超成本。

2房地产企业税务风险

2.1风险控制环境不理想

(1)企业税务风险意识匮乏。房地产企业在项目开发、经营等过程中更侧重税收筹划、项目融资、工程进度及质量、销售业务与资金回笼等事项，更关心利益最大化，而忽略高负债率带来的财务风险中潜在的税务风险，对防范管理税务风险不够重视，导致税务风险点越积越多，一旦发生问题，涉及金额巨大。另外，部分高管片面地认为防范税务风险是财务部门的工作，只要财务部门做好各阶段的涉税事项及防范相应的风险即可，鲜少主动询问税务风险防范管理情况，对防范税务风险难以做到全面掌控。(2)企业防范管理税务风险体系不健全。房地产企业业务复杂，具有环节多、专业性强、涉及范围广、投资周期长及规模大等特点，防范管理税务风险必须健全税务风险防范管理体系，否则将影响涉税事项的落实，正如前文所述，部分房地产企业缺乏税务风险防范管理意识，未建立健全税务风险防范体系，导致税务风险防范管理缺乏专人负责，也无具体的操作流程，对涉税事项行为人缺乏相应的制度约束。(3)专业税务人才缺乏。当前房地产企业财务部门招聘人员侧重财会专业的人才，而忽略税务人员的储备，有的企业的涉税业务由财务人员兼任，而财务人员更侧重财务核算与资金管理，而不重视涉税事项，长此以往，财务部门就会形成重财务轻税务的理念，忽略对税务风险的防范管理。再加之财务核算制度和税收制度也有一定的差异，财务人员对这些制度理解难免不够透彻，导致企业税务风险增加。

2.2风险识别不到位

从当前各房地产企业税务风险的防范管理措施来看，部分企业并未建立税务风险识别系统，也未对潜在的风险点采取有效措施，且部分企业鲜少主动识别税务风险，仅在税务风险发生后，或由税务机关稽查发现后根据税务机关的要求进行调整，但情节严重将面临税务机关的严厉处罚。可以说，缺乏税务风险识别系统在很大程度上会导致房地产企业不能及时识别税务风险，影响企业对税务风险的深刻认识，进而影响后续工作。例如，2020年某房地产企业因疏忽未及时缴纳所得税及契税，导致后续需缴纳滞纳金近十万元。

2.3风险应对和控制意识薄弱

(1)风险应对意识薄弱。部分企业未设置税务风险应对体系，也未正确划分发生概率不同、严重性不同的税务风险，相应应对措施也不健全。对已发现的税务风险会采取积极的应对措施，但不重视潜在的税务风险，未对税务风险的事前、事中及事后采取积极的应对措施。(2)风险控制意识薄弱。对于一些重大事项的税务风险，部分房地产企业的风险防范管理措施不健全，且在日常经营中仅由涉税事项的财务人员负责税务分析及防范管理工作，高层及财务负责人都对此不重视，只有税务机关对企业进行例行检查前方开展自查，导致企业处在被动状态，不能有效防范管理税务风险。

2.4税务风险防范监督缺失

防范管理税务风险要遵守相互制衡的原则，作为税务风险防范管理的重要内容，内部监督也是企业内控制度的一部分，若内部监督缺失就会造成税务风险防范管理缺乏闭环关键点，影响税务风险防范管理工作的落实。在实践中，部分房地产企业出于种种原因，对税务风险防范管理工作缺乏足够的重视，尚未制定税务风险防范管理的监督机制，未将其纳入日常监督的范围，仅限于企业主要业务的上下级之间的监督，平级之间的税务风险监督工作非常薄弱，税务风险的防范管理仅依靠员工个人素质，缺乏制度约束，而员工的自我约束力有限，很难保证监督质量。

3房地产企业税务风险管理策略

3.1完善内部环境(1)企业要有风险意识。当前企业管理层税务风险意识还有待提高，对防范管理税务风险的重视程度还不够，企业在构建文化初期就要把税务风险作为其中的重要内容，构建完善的企业文化体系。第一，企业管理人员要督促财务部门梳理企业潜在的风险，严格按税法处理涉税问题。第二，在企业内部进行防范管理税务风险的宣传，并发放税务风险宣传手册，营造良好的防范管理税务风险氛围。

(2)企业要完善防范税务风险的组织体系。房地产企业业务涉及范围广，所以企业要重新设置机构，把税务工作由财务部门独立出来，成立独立的税务部，并重新建立税务管理目标及工作制度、协作机制等，从而使税务工作更规范和专业。需注意的是，根据税务风险的互相制衡原则，税务部与财务部之间是互相配合并互相制约的关系。

(3)提高办税人员的业务能力。企业办税人员的业务能力直接关系到企业税务风险的防范管理能力，所以提高相关人员的业务能力至关重要，办税人员应熟悉财务会计、税收等相关法律法规政策，从而在税务指标异常时及时发现并采取积极的应对措施。企业可通过开展培训班，邀请财税专家授课等形式，组织办税人员参与学习培训，及时更新办税人员的知识储备，提高其业务能力。

3.2构建风险识别系统

首先由财务部门拟定征求意见稿，其次由业务部门根据工作实际加以补充说明，待各部门综合修改意见后制定完善的制度并试行，根据工作中发生的问题加以完善。构建风险识别系统，企业可以从财务、审计等部门抽调人员，组成防范管理税务风险小组，专门进行税务风险的识别工作，定期或某一项目完成后，根据财务指标变动情况和税务风险清单逐项核对是否有税务风险，一旦存在税务风险，要把结果立即上报涉税部门负责人，由部门负责人逐级向高层汇报。同时，企业还可在年终或项目完成后，聘请税务师事务所作为第三方机构识别企业的税务风险，由事务所出具税务风险报告，由财务部门负责人审核后，上报给高层予以决策。在聘请第三方机构时，要查看对方是否具有资质，经财务部门负责人审核并经高层逐级审批同意后方可允许第三方机构进驻企业。

3.3加强风险应对和控制

(1)加强风险应对。①事前预防:企业要定期进行税务风险自查，专项税务风险则不定期自查，如筹资阶段、项目施工阶段、房屋销售阶段等，并根据自查结果及时准备账务或税务数据，把税务风险降到最低。②事中应对:当税务机关对企业进行例行检查时，企业要提前梳理账簿、会计凭证、审批及合同等资料，做到心中有数。③事后补救:百密一疏，企业难免因税务问题被税务机关处罚，收到处罚文书时，企业先要核实文书是否符合法律流程，文书适用法律是否恰当，若核实无误，企业要积极配合并缴纳罚款;对流程或法律适用不当的问题，则依据法律手段维护自身合法权益。

(2)加强风险控制。对企业的重大事项，如制定企业战略目标、转变盈利模式、债务重组、重大投资行为等，企业应给予高度重视，在作出决定前，涉税部门要先进行税务分析，分析税务行为会产生什么影响，并在具体实施计划的制定中，由涉税部门参与

3.4落实风险防范和监督

第一，做好人力资源配置。可以采取企业内部逐级监督模式，由企业成立税务风险防范管理监督小组，按涉税职责落实到人，由涉税部门主管审核并监督各涉税部门的工作，对潜在的风险点要及时予以纠正。分管税务工作的高层副职负责监督涉税部门主管的工作，指导该部门的工作。第二，聘请税务师或会计师事务所等第三方机构监督企业的税务风险防范管理情况，从而给予专业的指导与建议，构建完善的监督体系。

4结论

总之，相较于其他行业，房地产企业涉及税种多，并且各税种之间联系密切，而随着我国税收征收体系的完善，房地产企业的税务风险防范管理更加复杂，房地产企业要高度重视税务风险防范管理工作，梳理各环节潜在的税务风险，并制定相应的改进措施，从而降低税务风险，促进企业的持续发展。

参考文献:

［1］王勇军.房地产企业税务风险管理探析［J］．当代会计，2020(22):47－49.

［2］姚春梅.试论房地产企业税务风险管控［J］．纳税，2020(2):23，25.

作者:田九卿 单位:中冶置业集团物业服务有限公司