房地产公司成本控制要点

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近年来，房地产行业的竞争越来越激烈，受各项因素的影响，房地产的融资成本在不断地上升，这会压缩房地产的利润空间。为了推动房地产行业的健康发展，相关企业要重视自身的成本控制工作，采取合适的措施来调整成本控制方式，保障成本控制的科学性。与此同时，通过有效的成本控制还能够帮助房地产企业节约一定的资源，提高自身的经济效益，为之后的发展奠定坚实的基础。因此，有关人员要结合新时代的发展趋势，把握成本控制的主要内容，明确成本控制的要点，构建科学完善的成本控制体系，从而保障房地产企业的综合发展。

一、相关内涵分析

（一）房地产成本结构概念分析

房地产企业的成本主要是房地产开发商在房地产产品生产、销售等一系列活动中所花费的全部费用，主要包括房屋拆迁费、前期准备费、施工费用、基础设施费、税金贷款、资金利息、土地使用出让费等各种类型。

（二）成本控制的概念分析

房地产开发项目和其他项目有着非常明显的区别，该开发项目存在着建设工序烦琐，建设周期较长，融资成本较高，风险种类较多等多种特征。通常而言，房地产开发项目往往是由工程决策、工程设计、工程招投标、工程发包、工程施工、工程竣工等几项活动构成的。房地产企业的成本控制工作主要是指有关人员根据预设好的控制目标，由负责人利用职权来对项目全过程中影响成本的各要素进行调节，防止出现超出预算成本的问题，从而更好地实现成本控制的主要目标。房地产项目的成本控制工作需要相关人员提前把握系统工程的原理对项目各环节中的花费成本进行综合性的计算、调节和监督，从而更好地弥补工程实施中的不足，激发工程项目的潜力。

二、房地产成本控制的特点分析

（一）系统性

房地产行业是我国社会发展的关键项目之一，房地产企业的发展关乎社会的稳定，由于房地产的项目种类比较多，一个房地产项目会带动其他行业的发展，每个环节都需要涉及很多事务，需要多个行业的共同支持，才能够顺利地完成工程活动。虽然房地产项目看起来相互独立，但是房地产项目的启动需要和各产业紧密地结合在一起，从而形成一个庞大的系统网，各行业和产业项目之间形成了紧密的合作关系，房地产企业要选择合适的成本控制方式来做好项目规划建设和维护。[1]因此，房地产企业的成本控制具有显著的系统性的特点，该工作需要考虑多方面的问题。

（二）动态性

随着房地产企业发展越来越迅速，无论是房地产项目还是其他行业的项目，都需要面临急剧变化的市场形势，成本控制问题愈发凸显。市场价格的波动会影响到项目的整体成本，由于房地产项目具有一定的独特性，整体规模比较大，建设周期较长，所以其市场价格就会出现一定的波动，从而给成本控制工作带来了很多不稳定的因素。成本控制人员需要紧密地关注市场的变化趋势，适时地调整控制措施，对于变化幅度比较大的因素来说，有关人员要采取动态化的处理措施，积极应对。由此可见，成本控制并不是提前设置好规章制度来遵守就可以完成的工作，成本控制有较强的动态性，需要相关人员具有一定的应变能力。

三、成本控制的必要性分析

（一）有利于维护行业的稳定发展

房地产行业具有一定的特殊性，受经济环境、国家政治、国家政策的影响，同时也和市场环境有着非常紧密的联系。目前，我国的房地产市场是比较成熟的，房地产企业的销售业绩可观，通过科学有效的成本控制方法能够维护房地产行业的稳定发展，进一步提高房地产企业的核心竞争力。

（二）发挥出导向性的作用

房地产企业积极利用科学合适的成本控制方式，不仅能够保障整体工程的质量，而且也能够控制整体的企业成本，实现房地产企业的可持续发展。同时，高效的成本控制方法，有利于缓解房地产企业的外部压力，保障经营活动的顺利开展。房地产企业要综合考虑成本控制经济指标，积极落实成本控制的各个环节，以成本指标为依据来保障房地产企业的长远发展。[2]

四、存在的主要问题分析

（一）相关人员的观念比较落后

在我国经济结构不断调整的背景下，房地产企业的外部发展环境也出现了较大的改变，这使得房地产企业面临的经营风险种类越来越多。相关企业开展积极的内部控制工作，尤其是成本控制，科学合适的成本控制模式能够降低房地产企业的开发成本，提高整体的利润。但是房地产企业的发展现状为相关人员的管理理念比较落后，不能够紧跟时代发展的潮流，主要体现在以下几个方面。首先，大多数企业在具体管理的过程中往往只针对施工活动进行费用控制，而忽视了项目前期的规划、定位、设计以及项目后期的竣工、销售等各环节所产生的成本问题，无法从全过程出发来把握整体的成本，从而提高了房地产企业的项目成本。其次，部分房地产企业管理人员仅注重工程建设后的成本控制，工程前期的成本控制意识比较薄弱，无法做好成本控制目标的预测。最后，参与成本控制往往是房地产企业的财会人员，财会人员一般考虑事后成本，并没有考虑全过程。

（二）缺乏完善的成本控制管理制度

成本控制工作是房地产企业的重点管理内容，有关人员需要做好房地产开发项目全过程的管控和监督，积极地落实完善全面的成本控制管理制度是完成成本控制预算目标的前提。由于房地产企业的项目存在开发周期长，成本耗费高的情况，这极大地提高了成本控制的难度，如果缺乏完善的成本管控体系的约束或者是成本控制制度不能够全面及时地落实下去，将影响企业成本控制的效果。

（三）成本控制方法比较单一

管理人员受传统成本控制理念的影响，并没有积极地做好成本控制方法的革新，依旧采取传统的成本控制方式，从而导致成本控制不符合实际的需求。与此同时，管理人员没有在成本控制信息化建设方面加大资金投入，仍然利用手工操作的方式进行成本控制，不能够提供准确、完善、全面的成本控制信息，影响了企业成本控制的效果。[3]

（四）成本控制组织体系有待完善

在新时代的背景下，房地产企业的成本控制工作需要各个部门共同参与，密切合作，但是很多房地产企业管理人员并没有形成这种意识，缺乏有效的组织性成本控制机构，不能保障成本控制活动的顺利开展，无法实施成本控制的全程化。

五、具体的优化措施分析

（一）每一名员工都要树立成本控制理念

房地产企业要引导全体员工都树立成本控制意识，做好成本控制理念的指导，帮助学生领略成本控制的重要意义。由于房地产企业的开发项目所涉及的周期比较长，仅仅利用单一的成本控制方法，无法保障整体的控制效果。因此，房地产企业要结合工程全过程的主要内容，采取合适的成本控制方法，保障成本控制方法的多样化，房地产企业不能仅将成本控制工作看作审算，应该将成本控制工作落实到房地产企业的各环节中，更好地达到成本控制预期目标。房地产企业开发项目的全程化成本控制主要包括项目前期、项目施工过程中、项目竣工结算等各方面，保障成本控制工作顺利落实到各环节中。

（二）激发员工的工作热情

房地产企业要建立完善科学的成本控制体系，做好企业全程化成本控制指标的分解并逐步核对成本控制的责任和义务，将成本控制完成情况和员工个人利益相勾连，激发员工的工作热情。首先，房地产企业要建立综合素质评价体系，通过该评价体系能够做好员工综合素质的评价工作，结合员工的兴趣、爱好、学历、专业、职业经验进行工作岗位的划分，从而提高工作效率；其次，房地产企业要完善绩效考评机制，利用公平公正的绩效考评机制，能够激发员工的热情，通过合适的奖励能够调动员工的积极性；最后，房地产企业要坚持以人为本的管理思想，定期对员工开展思想认知、工作技巧、处事能力等方面的培训，要重视员工的个人价值，给予员工充分展现的舞台，符合员工的各项需求，从而让员工形成归属感和荣誉感，调动员工的积极性。

（三）积极做好项目施工成本的把控

房地产项目的施工过程中所使用的资金占据了整体资金的90%左右，因此把控好整个施工活动的成本控制工作，对于提高成本控制效果来说有着至关重要的作用。在具体施工的过程中，相关部门要及时地发现施工过程中所存在的问题，上下级要相互沟通，共同制定解决措施。项目开发商要采取面向市场招聘的方式，保障招投标工作的规范性，尽可能地减少各项干扰因素，避免出现内部人员操控的问题。除此之外，房地产开发商要做好资金的合理规划，及时进行资金的筹措，保障资金的全面使用，从而更好地加快整体的施工速度，提高资金利用率。

（四）设置成本控制部门

房地产企业要结合自身经营的实际情况，构建成本控制部门，从而更好地落实各项成本管理制度。成本控制部门要从项目前期、运行期、竣工期等各个出发，设置项目负责人。同时，各部门还需要配备兼职人员来做好核算、统计、质检等各项工作，从而更准确地掌握成本的数据，便于做出相关的决策。

（五）利用计算机网络技术保障成本控制的信息化

在科学技术不断发展的背景下，信息技术越来越成熟，会计电算化成为未来发展的大趋势，也是房地产企业成本控制的新方法。房地产企业要合理利用计算机网络技术来保障会计工作的效率，同时也要保障成本信息的全面性和完整性。房地产企业通过计算机网络技术能够将管理系统连接起来，管理人员能够更快捷地获得成本信息，从而做出相关的决策。[4]计算机网络技术在成本控制中的高效应用，不仅能够提高成本核算的准确度，还能够减少人力资源的投入、控制房地产企业的运营成本，从而顺利开展各项成本控制活动。

六、房地产成本控制的要点

（一）构建目标成本管理制度

在成本控制体系方面，房地产企业要以预算工程为基础，在规定的时间内做好相关方案的调整，更好地完成预设目标。目标成本管理体系要贯穿于房地产开发项目的全过程，有关人员要对成本进行实时把握，落实目标成本管理制度，从而发挥巨大的影响力。房地产企业依托于成本预算体系，做好管理任务的细化，明确各项职责，从而更好地保障各部门的紧密配合，将成本目标和个人利益紧密地结合在一起，依托于成本目标来保障各个项目的顺利开展。除此之外，在完成成本目标的过程中，有关人员需要不断优化各项制度，及时发现问题并分析原因，采取有针对性的措施来保障成本控制的效果。

（二）积极落实动静结合的成本控制机制

房地产企业要立足新时代和自身情况，积极地做好成本控制工作，采取动静结合的成本控制方式，保障双重控制的效果，从而更好地把控工程整体的进度。在房地产开发项目中，任何一个环节都有可能会出现一定的问题，成本控制工作难以维持不变，需要及时进行调整。有关人员要通过动静相结合的成本控制方式来应对可能出现的各项变动，控制各项风险，提高成本控制的效果，从而提高成本控制的可操作性，便于房地产企业实时掌握成本情况，完成既定的成本目标。

（三）积极地强化成本控制的全过程性

1.开展前期工程预算工作

目前，很多房地产企业经常忽视设计阶段和造价阶段的成本预算工作，没有充分地把握成本控制的现实意义，将更多的精力放在项目施工阶段，从而导致资金超出使用的问题。因此，房地产企业要充分地做好工程前期的成本控制工作，以降低相关的损失。除此之外，房地产企业要提前做好资金规划，保障资金的合理使用，尤其对重点问题要进行预警，积极地应对各项风险和问题。

2.把控投资决策的成本控制内容

房地产企业的各个部门要相互合作，积极地配合财务部门的审查工作，帮助财务部门，使其能够对项目全过程的投资费用更准确地核算和分析，从而更全面地了解管理费用、工程造价、土地成本等资金的使用情况。与此同时，财务部门还需要及时地做好工程核算工作来保障核算的全面性，将成本预算、成本评价、成本估算有机地融合在一起。房地产企业要立足投资决策阶段的主要内容，积极做好市场的调研工作，明确房地产企业的未来发展方向，从而形成可行性较强的项目方案，并对其进行总体性的评估，实现对工程造价的高效规划。

3.积极地学习全面预算管理理念

房地产企业对于全面预算工作要有更直观的认识，树立先进的管理思想，采用事先预测和事中控制相结合的方式来避免诸多干扰因素所引发的资金不足的现象。房地产企业要结合自身经营的实际情况，将高效的成本控制体系落实到工程准备、工程施工、工程竣工等各个阶段，同时也需要将全面预算管理思想渗透到各环节内。在工程准备招投标之前，房地产企业就需要开展全面预算工作，并结合工程的实际情况落实全面预算管理，运用完善的预算考核机制保障评价的准确性。[5]

4.掌握工程实施过程的成本内容

首先，房地产企业的高层管理人员要树立成本控制的意识，依托于建筑设计图纸全面地了解工程施工的主要内容，完善施工方案，同时还需要对施工内容进行总结和分析，引导各部门之间相互沟通和交流，完善施工过程的成本控制措施，从而更好地保障施工的高效开展。其次，房地产企业还需要做好原材料的把控工作，结合工程预算标准来把握原材料的主要用量，制订合适的材料采购方案，同时还需要对原材料费用的使用情况进行总结，有效地把控整体的成本。在材料采购来源控制方面，房地产企业要出具材料采购清单，并及时交付管理层进行审批，保障材料的合格性，进一步维护房地产成本的合理性。与此同时，房地产企业要构建完善的材料申报流程，并按照流程进行工作。材料购入之后还需要做好管理工作，由专门的部门进行原材料的管理，更好地把握材料的用量、价格、渠道等各方面的信息，及时做好清单的核查。房地产企业还需要控制工程项目的质量，影响工程质量的问题来源于各个方面。由于质量问题缺乏一定的针对性，责任划分难度比较大，往往需要由房地产企业自身承担，这会增加工程成本。因此，在工程实施的过程中要落实责任机制，将各环节的责任落实到各负责人。最后，在竣工阶段，房地产企业还需要根据各部门申报的发票做好费用的核对，紧密关注工程变更的活动。房地产企业还需要做好现场进度的审查，保障工程符合标准之后再进行尾款的结算，避免实际尾款和预计尾款出现不相符的情况，如果出现未交付的项目的话，房地产企业还需要结合实际情况进行综合性的处理，保障工程竣工时的成本控制。

七、结束语

改革开放以来，人们的生活水平不断提升，房地产行业的发展也越来越迅速。成本控制是房地产企业的重点。因此，房地产企业要立足自身的实际情况，树立成本控制的意识，明确成本控制在房地产企业发展中的重要作用，有针对性地提出高效的成本控制措施，推动房地产行业的长远发展。

参考文献：

[1]赵霞.浅析新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息,2018(22):236.

[2]陈亚绸.论新经济形势下企业成本管理要点:以房地产企业为例[J].中国商论,2017(12):98-99.

[3]唐丽春.试析新形势下房地产企业成本控制[J].商业时代,2012(5):122-123.

[4]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师,2014(24):13-15.

[5]刘永江.价值工程方法房地产项目设计阶段成本控制[J].中华民居(下旬刊),2014(5):38-40.

作者： 魏倩 单位：西安长庆地产集团有限公司