老年公寓可行性报告范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇老年公寓可行性报告范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

一、 我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人;

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现;居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五，老年公寓也建成五，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在20xx万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%(入住率)=294万。20xx/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

篇2

2、市场有多大?养老院的目标客户

3、功能定位，现有面积的收支比例分析

4、老年服务项目

5、周边老年愿意接受哪些服务项目?

6、市场获利分析

7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围

8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析

9、养老院如何广而告之?公众宣传

10、如何经营管理养老院?

11、员工来源，员工工资标准

12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算

13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间

14、装修设计与费用

15、设备、设施、器具种类与费用计划

16、投资计划(固定资产与流动资金分配与使用计划)

养老院可行性报告现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查， 进行可行性分析。业内人士普遍认为， 开办养老院， 仅有爱心是不够的， 抱着赚钱的目的也是不可取的， 因为养老服务是微利甚至是不盈利的。 当然， 也确有人投资建养老机构纯为回报社会， 不为赚钱也不图虚名， 即使如此， 养老机构开办以后， 也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。所以，在开办养老院之前要做个详细的养老院可行性报告，做到心中有数。

一：办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业， 对此， 投资者要有清醒的认识。 进行可行性分析要考虑的因素有： 目前本地区同行业总量 (床位数)及分布情况， 本地区老人及家庭经济状况， 尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本， 这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、 办公费用、 维修费、 大型资产折旧费等， 都要考虑在内。 其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、 生活费、 取暖费三项， 养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

办院的主要风险在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄， 导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费， 养老机构又不能强行将老人赶出门， 造成垫付费用的局面。 三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群， 一旦产生纠纷， 诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

下面拿深圳市作为例子，就深圳养老院现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、 从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市， 各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对 65 岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口 1200 万，其中老年人口占到 102 万，占到 9%多。全市现拥有养老机构 86 家， 床位共计 3500 余张， 刚刚达到老年人口千分之二的最低要求， 应该还有很大的发展空间。

二、 目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢， 但总体运营水平不够高， 特别是缺少象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、 北京太阳城银铃老年公寓这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1 、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年紧张。 办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2 、 百床以上收费在 1000 元左右的养老机构， 在深圳市场目前属于中档以上养老机构， 目前存在一定程度的入住率不足， 经营情况多在盈亏平衡点以下。 但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3 、 30 张床位至 100 张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。 这部分养老机构， 由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派， 机构管理还处在简单层次控制的范围之内， 用人成本较低。 这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是， 这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少， 日常消耗低， 且收费较高。 只要辅助于较好的医疗， 是目前盈利概率最高的院所类型。

4 、30 张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活， 前期投入较小， 特别适合生活小区内建设。 经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持， 在房屋租金等方便实现优惠。 可能的情况下争取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。 经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差， 对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大， 每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。 迫切需要专业人士介入， 对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式， 统一采购、 统一配餐、 统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二：收支情况分析(以 50 张床位，四人间养老院为例)

一、开办养老机构前期投入

50 张床位的养老机构总建筑面积在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 万以下。

2 、房屋改造和简单装修费用，约投入 6 万元。

3 、基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 800 元×50=40000元。

b) 床上用品 700×50=35000 元

c) 室内每人一个圈椅 200×50=10000

d) 电视每房间一个 1000×15=15000

e) 活动室设施家庭影院一套， 麻将桌 2 个， 健身器材 2 件，预算约 10000 元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在 8000 元。 (可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)

g) 洗衣设备，预算 20xx 元。

h) 洗澡设备，预算 5000 元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。 (可时机成熟时再到位)合计最小投入 280000元。

4 、开业仪式和相关宣传费用，约 20xx0 元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000 元

二、养老机构年度运营投入

1 、员工工资。

院长(兼会计)1 人计 4000×12=48000 元

副院长 兼采购 1 人计 20xx×12=24000 元

护理员 5 人计 1000×12×5=60000 元

厨师 2 人计 1200×12×2=26400 元

以上共计 9 人计 158400 元。

2 、伙食费成本 300×50×12=180000 元。

3 、水电费 400×50=20xx0 元

4 、取暖费 700 平米×20=14000 元

5 、办公费用 600×12=7200 元

6 、设备耗材、维护等 20xx 元

7 、租金 10 万元。

以上投入合计 4820xx 元。

三、养老机构收入预测(按 80%床位利用率，680 元收费)

1 、床位费四人间 200×12×50×80%=96000 元。

2 、服务费 200×12×50×80%=96000 元

3 、餐费 260×12×50×80%=124800 元

3 、水电费 20×12×50×80%=9600 元

4 、取暖费 80×3 ×50×80%=9600 元

以上收入计 336000 元

四、经营评估

1 、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率 55% 。

2 、可期达到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 万元的资产折旧，5000 元意外损耗，保守收入 280000 元。

3 、每位老人入住时收取 5000 元意外保证金，可暂收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三：开办养老机构相关手续

(另见：十六步详解如何申办养老院登记证书)

一、开办养老机构应具备的条件

(一)符合当地养老服务机构发展规划;

(二)有规范的名称;

(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;

(四)有相应的资金(前期投入约 1 万元/床) ;

(五) 有与其业务相适应的从业人员 (医生护士可通过与属地医院诊所签约实现) 。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

(一)开办组织或个人的身份证明;

(二)机构章程;

(三)资金状况证明;

(四)场所证明;

(五)消防安全、卫生防疫证明;

(六) 与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1 、 市和各区 (市) 人民政府以及非本市组织、 个人开办养老服务机构， 申办人直接向市民政部门提出申请。 本市其他组织和个人开办养老服务机构， 申办人应当向养老服务机构所在地的区 (市) 民政部门提出申请。 区 (市) 民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起 20 日内。

2 、核准开办养老院的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建， 经民政部门会同有关部门验收合格后， 由市民政部门发给登记证书。

3 、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;

(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;

(三) 开办营利性养老服务机构， 申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1 、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。