棚户区改造范文

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一、棚户区改造档案的建立

棚户区改造档案的建立，涉及到党和政府政策的落实，涉及到住房分配的公平透明，因此，棚户区改造档案的建立是一项政策很强的工作，来不得半点马虎。

（一）建立完善的工作机制

在棚户区改造中，动迁、安置等建设单位是负责棚户区和危旧房改造的主体，也是履行档案管理法律义务的主体。有关单位应指定分管负责人，统一领导档案工作，指定专职、兼职人员负责本单位档案的集中管理。健全规章制度，建立责任体系，形成约束机制。将档案工作纳入项目法人负责制、招投标制、工程监理制和合同管理制之中，做到“三个同时”，即：下达项目计划时同时提出档案工作要求，检查项目工作时同时检查档案资料，验收项目时同时验收档案工作。加强必要的投入，配备工作需要的装具、保管和办公设备，满足基本的工作条件。另外，鉴于棚户区档案的特殊性，工作人员还应事先进行摸底调查，随时跟踪指导，上门服务，特别是关于动迁户的房照原件，因为涉及政府补偿金，更要慎而重之。

（二）规范收集的档案内容

棚户区和危旧房改造档案分为文书档案、项目档案、动迁户档案、声像档案、电子档案、会计档案六大类。其归档范围按照《棚户区和危旧房改造档案归档范围》执行，档案的整理工作应按有关业务标准规范进行。文书档案按照《归档文件整理规则》的规定执行；项目档案按照《国家重大建设项目文件归档要求与档案整理规范》的规定执行；动迁户档案按照货币安置、产权调换、比照合法房和违建房等类别，以户为单位进行收集整理；声像档案、电子档案的整理，按国家相关法规或地方出台的暂行条例进行；会计档案的整理，按照《会计档案管理办法》的规定执行。一般来说，棚户区改造住户拆迁档案包括下列内容：棚户区改造项目入户调查表、棚户区改造项目征求意见表、棚户区改造项目协商记录表、评估结果报告、土地和房屋权属证明材料、解决廉租房和经济适用住房等住房保障和优抚、低保、社保等社会保障的相关材料、补偿安置协议、行政裁决、强制拆迁资料以及其他资料。其中，动迁户档案尤为重要，房屋拆迁协议书、验收单，煤、水、电、暖气、房费收据，土地使用证、产权证等要件，是棚户区改造档案中不可或缺的部分。

二、相关平房档案的销毁措施

棚户区改造完成后，相关的平房档案已退出历史舞台，丧失了原有的作用，所以，对它们进行销毁，对于节约库房空间、降低保管成本，都是必要的。

（一）平房档案要认真对照甄别

在相关平房档案销毁时，要认真甄别平房档案的名单，是选择要保存的、还是选择要销毁的，这是一个非常值得注意的问题。正常情况下甄别时应该以要销毁的档案为主，这样即使有漏下的，也不至于有什么严重的后果；反之，若是选择要保存的档案，余下来的档案全部销毁，那么万一有漏掉的，则会给工作带来巨大的损失。在这个环节的工作中，大致有这么三种方法：一是每个人负责几个居民委，所有人依次把全部档案都审核一遍；二是大家全线出击，每人分一部分档案，将所要销毁的房户从所在的委中剔出；三是用汉王软件，将原有的档案卷内目录输入微机，再运用检索功能，按委索户进行查找即可。总体来说，第一、第二种方法各有利弊，第三种方法效率最高，所以对于现代化程度比较高的城建档案馆而言，本人推荐第三种方法。

（二）平房档案要认真复核抽取

在复核档案时，为了防止出现失误，最好的办法是按人名和档号进行交叉复核。一个人负责几个委，最后进行名单汇总，但在此过程中，要特别注意同名同姓的档案，因为这种情况是最容易引起分歧的；所有人负责所有委的，则要把相同委的房户名单集中到一起，接下来用excel制成表格，把人名和档案号录入，最后打印出来。在此基础上，最好再进行一次复核，这一次则要采用按档号复核的方式，以区别于上次采用人名复核的方式，这样交叉复核之后，最大限度地保证所要销毁的平房档案的准确性。复核之后是抽取工作，抽取的时候也有两种方法，一是按人名抽取，一是按档号抽取，鉴于前面最初复核时是按人名复核的，所以这次抽取最好也是采用按人名抽取的方式。

（三）平房档案要认真集中销毁案

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1、短期内不能办理。原因多方面，政府主要是考虑不能确权这么多的房子，冲击房地产市场。

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棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，自2004年启动以来，取得了突出成效，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。特别是2013年国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》之后，棚户区改造更是被各级政府提上重要议事日程。中央确定的2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的目标，明确了近期棚户区改造的任务。经过近两年的实践，一些地方在棚户区改造方面进行了卓有成效的探索，为今后的工作积累了经验。

由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区。这些棚户区内的住房结构简易、年久失修，房屋破损严重，居住条件简陋，公共设施不全，生活环境恶劣。实践证明，大规模实施棚户区改造工程，有助于改善棚户区居民的住房条件和居住环境。并且，棚户区改造也是重大的发展工程，能有效拉动经济增长，扩大内需，带动相关产业发展。加快推进棚户区改造，对提高城镇化质量、促进社会和谐也具有极大作用。

虽然棚户区改造取得了很大进展，但仍然面临改造难度大、资金缺口大的问题。目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。处于中西部地区的棚户区，大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度也很大，加之各地一般遵循先易后难原则，待改造的难度更大。此外，资金缺口大是新一轮棚户区改造面临的最大问题。除了政府投入，还需大量社会资金和金融的支持，同时还应通过税费减免等，尽可能降低成本。

未来大规模的棚户区改造中，需要进一步加大政策支持力度。一是增加财政投入。要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入。二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。

棚户区改造已进入攻坚阶段，在总结各地实践经验的基础上，应在相关政策、法律制度等上层设计上进行完善，为这一民心工程的加速实施准备充足的政策和法制条件，在改善居民居住条件的同时，为经济发展注入动力。

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浙江省辖内金融机构结合各地棚户区改造目标要求及工作进展，着力推进金融政策有力配套、项目资金有效对接、金融创新有序跟进等工作，全力做好金融支持和服务保障。

（一）做好规划先行，加强融资对接，助力棚户区改造项目贷款业务的稳步推进和开展

一是签订政府合作协议，例如国开行浙江省分行与浙江省住建厅签署了《共同推进保障性安居工程建设战略合作协议》，“十二五”期间分行将对浙江省棚户区改造项目提供超过320亿元贷款支持；二是做好项目融资对接，目前，浙江省住建厅已向辖内金融机构推荐10余个棚户区改造项目开发推荐函，融资需求累计达400多亿元。

（二）落实专项规模，加大信贷投放，确保棚户区改造项目建设顺利开展

一是单列规模。如2013年国家开发银行浙江分行（含宁波分行）争取到104亿元专项规模支持浙江保障性安居工程建设，其中要求至少安排70亿元专项支持棚户区改造项目。二是创新抵押担保方式。宁波农村信用合作联社和象山县农村信用合作联社，分别根据当地“城中村”住房改造安置及农村住房改造的融资需求，创新推出了“房票”质押贷款及农房“两改”按揭贷款业务，分别用调产安置协议及集中改建住房进行质押获得贷款。目前两家金融机构已发放贷款超过1亿元，有力支持了居民住房改造的资金需求。

（三）创新融资模式，发挥银行信贷资金引领作用，为棚户区改造融资“建渠引水”，逐步建立政府主导和市场化运作的保障房建设长效机制

一是，发放项目贷款。具体表现为以下几个特点：第一，项目借款主体以政府融资平台为主；第二，项目运作模式多采用政府主导下平台机构运作的BT或委托代建模式；第三，还款来源以安置房销售收入、政府补差协议、指定地块出让收益返还为主；第四，信用结构设计普遍采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等方式，并建立政府偿债准备金等风险缓释措施。此外，辖内金融机构还通过组建银团贷款，加强同业合作，提升对保障房建设的信贷支持效应。国开行浙江省分行与邮政储蓄银行浙江省分行组成银团贷款，2008年以来，累计向温州旧城改造项目发放贷款12.76亿元。

二是发行理财产品。即金融机构发行理财产品募集资金，投资于某证券机构设立的定向资管计划，定向资管计划向土地储备中心发放委托贷款，土地储备中心与棚户区改造所在街道办事处签订土地收储协议并支付资金，用于支付村民拆迁赔偿。拆迁整理后土地由土地储备中心进行收储、拍卖，土地拍卖资金用于归还委托贷款并兑付到期理财产品。例如中信银行萧山支行联合中信银行杭州分行贵宾理财部及中信证券，为萧山区土地储备中心设计了“理财产品+券商定向资产管理计划+委托贷款”的融资模式，融资金额12亿元，期限2年，专项用于城厢街道湖头陈村城中村改造安置房项目。

三是引入信托资金。即发行与保障房建设挂钩的信托计划，缓解银行信贷规模紧缺压力，确保项目急需建设资金及时支付到位。该模式中银行可利用回购方式来控制信托资金介入项目比例，从而达到灵活配置信贷资金，提高资金使用率。例如国开行浙江省分行与山东信托有限公司合作，向杭州经济开发区湾南社区“农转居”项目引入信托资金7亿元。

四是发行债券。即金融机构积极开展债务融资工具承销业务，帮助建设主体利用公司债、企业债、私募债等债务融资工具，实现保障房建设的低成本、多渠道融资。绍兴市城中村改造建设投资公司发行公司债5.9亿元用于“城中村”改造。国开行浙江省分行已承销发行12亿元温州市城市建设发展有限公司债务融资工具，用于温州市旧城改造建设。

二、难点和问题

（一）项目改造建设风险及还款来源具有不确定性

一是棚户区改造项目拆旧阶段涉及居民、农民搬迁、农用地平整，社会影响大、政策敏感性强，操作不当易引发社会矛盾，从而影响项目后续建设和还款。

二是棚户区改造项目的还款来源为完成建新后建设用地出让收入。因该类项目一般运作环节较多、期限较长，涉及的土地面积相对较大，建设用地的出让价格、进度均存在一定的不确定性，各地土地市场活跃度、土地价格波动等情况对项目还款来源影响较大。

三是因土地出让收入一般进入财政账户，再由财政账户相应返还至项目实施主体，在此过程中银行对还款来源的掌握较为被动，封闭运作的管理难度较大。

（二）融资方式以银行贷款为主，引入民间资本难度大

棚户区改造项目大多是由政府的融资平台筹资，大部分靠银行贷款解决资金，而发行企业债券和中期票据的门槛较高，缺乏其他融资方式。由于项目公益性较强，收益率较低，引入民间资本的难度较大。其相对于一般商品房开发项目，棚户区改造项目往往地处城市边缘地带，区位较差，房屋密度大，基础设施落后或不具备市政配套设施，开发成本高，多缺乏短期商业开发价值，对民营房地产企业吸引力较小，市场化运作难度较大。

三、政策建议

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。需要基于当前棚户区改造中存在的难点和问题，提出以下对策和建议：

一是改善金融服务，加大信贷支持。要立足十八届三中全会全面深化改革的精神，逐步突破相关制度限制，争取开展各类金融创新试点。鼓励金融机构按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，增加棚户区改造项目信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。根据棚户区改造及受益对象的需求实际，探索尝试在建工程抵押、股权质押、应收账款质押及未来收益权质押等融资方式，拓宽抵押担保渠道。鼓励金融机构通过信托产品、保险资金、融资租赁等多元化金融工具，积极支持棚户区改造。