房地产行业分析报告范文

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一、 我国房地产的现实情况

根据2013年1季度房地产分析报告，我们可以得出全国房地产投资增速达到20%以上，和上一季度相比有了反弹式的提升；因银行对房地产行业贷款“定向宽松”，全国房地产开发企业资金紧张状况得到了一定的缓解；全国的商品房累计竣工面积增速呈回落态势，市场供应总量增长速度较为缓慢；政府出台的降准、降息等政策使市场预期和消费者预期发生较大变化，全国商品房销售面积和销售额整体呈快速上升趋势；在成交量回暖因素的影响下，全国新建商品住宅呈现明显的上涨态势。

二、 产能过剩及其代表行业

1. 产能及产能过剩

产能是现有生产能力、在建生产能力和拟建生产能力的总和，生产能力的总和大于消费能力的总和，即可称之为产能过剩。

2. 代表行业

2.1钢铁行业

2013年1季度，我国生铁、粗钢和钢材产量环比均呈现增长态势，同时，我国粗钢产量占全球比重回升，显示出我国钢铁行业产能过剩问题仍较为严重；钢材表观消费量小幅回升，环比增长0.33%，同比增长9.5%，钢材出口量环比下降2.6%，钢市需求呈现小幅波动状态；1季度钢价呈现冲高回落走势。

2.2水泥行业

从最新的水泥制造业分析报告中可以得出，需求放缓对水泥生产造成了一定程度的影响，全国规模以上企业累计水泥产量同比增长7.4%，增幅同比回落8.7个百分点；在市场需求放缓、新增产能大大超过市场需求等因素影响下，全国重点联系水泥企业的8个水泥品种平均销售价格全线下跌。

2.3玻璃行业

据中国建筑玻璃与工业玻璃协会统计，我国国内玻璃行业存在着严重的重复建设以及产能过剩问题，产能利用率只有63%，生产能力已超出市场需求近40%。在2013年，截止到3月底，浮法玻璃在产产能为8.25亿重量箱，同比提高11.5%，同时总产能已达到10.32亿重量箱。我国的玻璃行业产能过剩问题较为严重。

三、 房地产行业与产能过剩的关系

1. 房地产行业直接导致产能过剩

由于房地产行业的发展迅速，土地和房产价格随之膨胀，住房和厂房租金相应提高，推高了制造业的生产成本。在钢铁或是水泥等行业，因为生产成本的提高，导致很多企业在资金的充分供给、技术进步加速和投资增长体制方面都会得到弱化，也难以招聘到足够的劳动力，生产多为落后产能。

另外，由于一些企业的生产成本分配在住房和厂房的租金较多，其他在技术、改革等方面的成本就跟不上市场的变革和进步的需求，尤其是在体制方面，企业无法在长期的市场竞争中实现资本和品牌的有效集中，这样就会导致产业竞争过度。即一些技术和资本密集型产业难以形成垄断竞争的市场结构，其结果也必是行业投资增长过度问题难以得到市场机制的自我校正，造成产能过剩。这样，供给能力加快增长，而需求能力增长因受到许多中长期因素的制约而相对缓慢。这种供给增长和需求增长的潜在差距，在一定程度上导致生产过剩。

2. 房地产行业潜在促进产能过剩

我国的经济发展迅速，居民的生活水平逐步提高，房地产价格随着居民收入水平而上升。中国房地产被很多经济学家称为全球最重要的行业，因为房地产投资超过中国固定投资的四分之一，而固定投资则是拉动中国经济的主要动力，而且这一趋势中短期之内不会改变。根据中国国家信息中心的预测，预计2013年固定资产将增长22%左右，房地产投资将增长15%左右。

由于房地产行业的发展态势良好，投资者对房地产的预期呈乐观状态，于是就会加大对建筑业的投资，而建筑需要钢材、水泥等原材料，这些钢铁行业、水泥行业对消费者预期的判断也是积极乐观的，所以就会扩大规模，加大生产的力度。实际上预期积极，而现实的房地产的发展速度是跟不上预期的，建筑业的投资资金来源存在一定的困难，这样，原材料的需求跟不上供给，造成产能过剩，资源浪费。

3. 房地产行业有效消化过剩产能

房地产行业可以通过自身的优势消化过剩产能，刺激经济。其可以通过建造大量中低价房的方式来消耗钢铁和水泥行业的产能，同时，也为大量中低收入百姓解决了在城市中买房子的问题。

然而，在当前的情况下，房产开发商从建豪宅转向建中低价房是存在很大问题的。因为根据经验证明，在市场上，豪宅价格高，利润空间大，而且容易吸引眼球，利于提高开发商的品牌知名度和关注度。相反，中低价房价格低，利润空间小。在市场经济条件下，房地产企业的目标是赚取最大的利润，那么房地产企业自然就会选择建豪宅而不是建中低价房。所以政府可以对房地产商出售中低价房给予一定的优惠或补贴政策，也可以通过制定相应的行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径来引导开发商更多地建造中低价房，使得房屋生产与百姓的需求相适应。

更多地建造中低价房，就会消耗更多的原材料，这样钢铁行业、水泥行业等的库存就会相应地减少，生产利用率提高，产能过剩就会得到一定的消化。

四、 结语

房地产行业与钢铁、水泥、玻璃等行业的产能过剩存在着密切的关系，而两者如何发展，可以相互促进，共同进步。可以从以下方面入手：

1. 房地产企业可以多建造中低价房，加大原材料的采购

2. 政府可以加大对房地产质量的监控力度，减少对粗略原材料的应用，这样会促进其他行业进行技术革新

3. 房地产行业和产能过剩的行业进行资金的相互扶持，形成资金池，便于投资的顺利进行。（作者单位：四川大学商学院）

参考文献：

[1]国务院发展研究中心信息网

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房屋状企业标识和新版页面也同步上线。此举意味着已诞生10年的“焦点房地产网”品牌与“搜狐”品牌完全融合，以“搜狐焦点”

这一新品牌重装出击，打造中国最大的地产传媒航母。

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据了解，全新的“搜狐焦点”一方面将拥有搜狐门户矩阵的海量用户，通过与搜狐各频道的无缝衔接，细分搜狐2.5亿用户，与搜狐核心频道的跨界营销，以及横向延伸搜狐门户覆盖地域，将门户的海量用户转化为“搜狐焦点”的目标用户，实现用户群的拓展和积累，另一方面，依托搜狐网的品牌和平台优势，“搜狐焦点”强化垂直网站的专业性，加强对房地产行业的渗透和深耕，为行业发展提供更专业的信息咨询服务。搜狐公司联席总裁兼首席营销官王昕表示：“搜狐焦点”将针对网友需求、行业需求开发产品，发挥1+1>2的影响力。

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随着全新品牌标识的亮相，新版“搜狐焦点”也同时上线，“新盘路演”、“视频看房”等新产品的亮相备受业界瞩目。据搜狐焦点副总经理曾伏虎介绍，崭新的“搜狐焦点”将在多个方面进行产品创新和拓展。如通过“搜狐焦点”购房中心，用户可以直接进入5万个新版楼盘详情页，全程观看“搜狐焦点”的专利摇号现场；房鉴会推出的看房、评房、买房一站式服务，节选草根代表，点评知名楼盘，直到买到满意的住房。搜狗地图将在“搜狐焦点”上全面应用，用户可以在选房地图上直接查看楼盘周边环境及配套设施。

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关键词 房地产企业 房地产企业 财务管控 发展

房地产企业是讲从事房地产管理、开发、服务、和经营活动，并且以营利为目的进行的独立核算、和独立经营的经济组织。每个企业的管理核心是财务管理，针对当前国内房地产形势的分析，房地产企业的财务管控更为重要。财务控制是企业增加盈利的最根本的途径，也为企业抗内挤外，谋求生存，增加竞争力的强有力手段。

如何把握企业财务管控，本文从以下几个方面进行分析：

一、当前我国房地产财务管理的现状

近十年来，由于我国经济的迅速发展，房地产行业在我国也迅速发展，而且在国内经济建设中占据特别的重要位置。房地产行业在国内起步的比较晚，尤其是房地产企业财务管理方面，仍然存在着很多问题，譬如：缺乏完整的财务管理体系、财务人员自身水平的限制、财务管理制度尚未健全、这些都需要进一步的了解和适当的引起重视。

二、财务管控的要点

财务管理是企业管理的核心，由于房地产的特殊性，房地产企业的财务管控也显得特别重要。一般房地产企业的财务管控包含预算管理、融资管理、财务战略管理和资金管理等。房地产企业的开发环节众多，环环相扣，密切相关，要想控制好财务，应审定一个长远的目标规划战略，把握控制要点的内容，做到事前规划，事中控制管理，事后善于归纳总结，做到善始善终。

财务管理是企业管理的重要组成部分，主要体现在投资管理、成本管理和融资管理。从计划经济到市场经济，房地产企业财务工作的确存在很多的不规范的因素。为适应经济市场的发展要求，房地产企业应当对当前资金管理的薄弱环节充分发挥才能。房地产企业的财务管理的基本工作是成本的控制，投资管理起到支撑的作用。

（一）设定合理的财务战略管理制度，保证稳定增长

一个企业应着力于平稳持续增长，而不是“过山车”似的忽高忽低，摇摆不定，所以，要在长远中谋求最大利益，设立合理的财务规划。

房地产企业项目经营周期一般情况下都在一年以上，而房地产企业的原材料土地在面区位、价格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地产企业要有一个长远的发张目标，通过3-5年的财务业绩规划制定财务战略，以达到高效持续增长。作为一个资金密集型行业，资金阶段往往呈现不稳定性，经常是“面粉贵过面包”的市场体制现象。要想保证企业的持续增长，避免资金缺口等常见问题，企业应通过3-5年的详细的财务规划，合理预测每年度的资金盈余和短缺，针对性的安排融资计划，保证资金的安全运转。

（二）统筹安排，全面把关预算，发挥统领作用

月度预算是年度预算的关键，月度预算包括费用控制资金管理、和年度预算相比的预计偏差。由于房地产行业的特性，尤为重要的是房地产行业的的全面预算管理。在管控过程中，要紧扣房地产行业的财务预算目标和年度业绩指标，定时梳理监控，提出问题和措施。月度预算是否到位，是决定了年度目标和年度预算是否顺利实现。在执行中，可以从以下2个方面来加强月度预算和年度预算：

1.在财务审批权限和设定工作权限的时候，要合理安排各项目是否分期开发以及每一期的开发计划。要提前预算各年度资金是否短短缺，预算期内要尽量放权于各单位总经理，增加审批的流程，就算是外支出要提升审批级别。

2. 每个月结束，需要编制月度预算的分析报告，公布各单位的预算偏差，分析年度的偏差，有计划控制部门实施监督，并提出控制和补救措施。

（三）设定该项目的目标业绩，提高总体收益水平

房地产企业每每取得一个新的项目，要想设定出该项目的目标业绩都要经过建设标准和市场定位的确定，具体的实施过程包括：

1.设定目标内部的收益率。内部收益可参考社会上资金成本的平均率，以及股东要求的投资回报率，而且内部收益率着重体现了房地产企业的投资回报水平，内部收益率不能低于以上2个参考值。

2.设定目标净利润。一个项目的核心目标之一是净利润率，在制度净利润率时要参考房地产行业的平均净利润率，合理的确定净利润率。在内部收益率的情况下，原始投资额=投产后每年相等的净现金流量×年现金值系数。

（四）结束语

近几年来，我国房价出现了的全国性的上涨，范围广、幅度大，这种情况在国内的房产历史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地产行业有汇集了天下的资金，因此，房地产行业的动态是所有人的敏感神经。21世纪的中国房地产有很好的发展前景，但要彻底的实现这一目标，必须要立足于我国的国际经济发展和基本国情。一些企业为加大营业额，不惜一切代价抢市场、抢工期，而忽视了长远的发展目标，造成财务管理的盲目性。有些企业缺乏战略性的管理控制体系，没有制度化、规范化和程序化的发展战略，使得财务管理对策与战略目标脱节，企业财务管控目标遥遥无期。房地产企业内部控制相对薄弱，事后控制力度过大，很多时候出现预算外费用和现场签证支出的发生。

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山东事业部财务负责人由农房集团委派，接受农房集团的领导及监督，在此基础上山东事业部委派所属项目公司的财务经理，后者接受事业部的领导及监督。充分发挥委派财务经理的监督和服务作用，需要从管理体制和考核上全面的思考。山东各项目公司体量较大，对财务经理的要求较高。财务经理不仅要具有独立的房地产行业账务处理能力，熟悉农房集团的财务系统和报表系统，熟悉房地产行业税收政策和法规，还需要具有一定的综合协调能力。在具体执行中项目公司财务经理负责所属项目公司的财务核算和管理工作，其薪资由事业部确定，月发放标准根据集团规定执行，绩效奖金由事业部财务部做年度绩效考评后发放。

二、财务质量评估机制建立

根据财务质量评估要求，事业部财务部每季度最后一个月底前完成对各项目公司的财务质量评估，并形成书面评估报告。财务质量评估机制，作为项目公司相关职能部门年度工作绩效考核的依据之一。首先财务质量评估机制是对项目公司财务部门的考核。对财务部门的考核通过工作质量分值考核表来完成，考核表分日常管理工作和其他工作两部分，每一部分包含工作内容、工作要求及时间节点、责任人、执行情况、分值统计。财务部工作质量分值考核表采取月初计划报事业部备案，月末自评报事业部核实的方式。其次财务质量评估机制也是对项目公司财务管理的考核。对项目公司建立一套可以量化和规范的财务管理监督考核指标，包含项目公司的年度经济指标、资金管理、销售管理、成本管理等内容。财务经理对这些指标逐一进行跟踪，如有差异，分析差异产生的原因并进行评估反馈。

三、资金收支预算管理制

为协调各项目公司的资金运作，事业部在集团资金平台的基础上建立统一的事业部资金子平台，管理所属项目公司的资金。资金收支执行预算管理制。各项目公司应按月在系统中填报《月度资金收支情况一览表》、《月度资金使用计划表》，并按照项目公司实际情况分类分项认真如实填写，由项目公司财务部经理、总经理确认后上报事业部财务部。事业部财务部负责审核和平衡，并根据事业部财务管理流程，上报事业部总经理核准。资金计划的排列是与实际项目的推进计划相关联的，或多或少与实际都不合理，财务经理应依情况分析，对经常计划失真的项目公司，分析是管理不到位还是相关人员未按照项目进度编制计划。月度资金的使用应遵循量入而出、量力而行的原则。

四、合同跟踪管理制

在整个房地产项目开发过程中，从前期规划到配套安装、从总包工程到甲供材料将签订大量的合同。这些合同涉及的范围广、资金量大、付款条款不一，从财务角度如何对这些合同执行跟踪管理，及时发现问题、减少风险，保证成本核算的准确性，山东事业部特规定了以下执行办法：事业部财务部指定人员须参与重要合同谈判，参与合同会签，尤其对付款条款、保修金支付、发票内容、涉及税收落地的安装及材料混合型合同关注并提供专业性意见。对于集团有标准的格式合同，执行集团标准，其他合同由事业部总结合同履行条款标准；项目公司财务部须对采购系统生成的合同台账进行定期核查，合同台账核查须结合成本项目与相关会计会计科目的钩稽关系，如已付款金额、未付款金额、已收发票金额、保证金金额等，且合同台账的相关信息须与会计报表与账簿相符。财务部每月至少与采购系统自动生成的合同台账核对一次，及时发现合同增补或遗漏等问题，发现问题与相关部门协调解决。如发现合同违规等方面的问题，及时上报事业部；项目公司财务部负责合同付款环节的审批，财务审批须结合相关部门提交的付款依据核对合同付款条款避免超额付款，验证发票的真伪及合法性避免税务风险，核对合同签约单位、发票开具单位、付款单位的一致性避免法律风险。合同付款环节审批的关键是不能超出合同约定的范畴，且合同付款应与工程进度相吻合。如果发现实际付款超出了合同及工程进度的范畴，应与相关部门进行沟通，如需对原有合同进行补充约定的，应要求相关部门补齐资料，完善合同约定，财务部门按照补充后的合同执行。