房地产行业分析报告范文

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一、 我国房地产的现实情况

根据2013年1季度房地产分析报告，我们可以得出全国房地产投资增速达到20%以上，和上一季度相比有了反弹式的提升；因银行对房地产行业贷款“定向宽松”，全国房地产开发企业资金紧张状况得到了一定的缓解；全国的商品房累计竣工面积增速呈回落态势，市场供应总量增长速度较为缓慢；政府出台的降准、降息等政策使市场预期和消费者预期发生较大变化，全国商品房销售面积和销售额整体呈快速上升趋势；在成交量回暖因素的影响下，全国新建商品住宅呈现明显的上涨态势。

二、 产能过剩及其代表行业

1. 产能及产能过剩

产能是现有生产能力、在建生产能力和拟建生产能力的总和，生产能力的总和大于消费能力的总和，即可称之为产能过剩。

2. 代表行业

2.1钢铁行业

2013年1季度，我国生铁、粗钢和钢材产量环比均呈现增长态势，同时，我国粗钢产量占全球比重回升，显示出我国钢铁行业产能过剩问题仍较为严重；钢材表观消费量小幅回升，环比增长0.33%，同比增长9.5%，钢材出口量环比下降2.6%，钢市需求呈现小幅波动状态；1季度钢价呈现冲高回落走势。

2.2水泥行业

从最新的水泥制造业分析报告中可以得出，需求放缓对水泥生产造成了一定程度的影响，全国规模以上企业累计水泥产量同比增长7.4%，增幅同比回落8.7个百分点；在市场需求放缓、新增产能大大超过市场需求等因素影响下，全国重点联系水泥企业的8个水泥品种平均销售价格全线下跌。

2.3玻璃行业

据中国建筑玻璃与工业玻璃协会统计，我国国内玻璃行业存在着严重的重复建设以及产能过剩问题，产能利用率只有63%，生产能力已超出市场需求近40%。在2013年，截止到3月底，浮法玻璃在产产能为8.25亿重量箱，同比提高11.5%，同时总产能已达到10.32亿重量箱。我国的玻璃行业产能过剩问题较为严重。

三、 房地产行业与产能过剩的关系

1. 房地产行业直接导致产能过剩

由于房地产行业的发展迅速，土地和房产价格随之膨胀，住房和厂房租金相应提高，推高了制造业的生产成本。在钢铁或是水泥等行业，因为生产成本的提高，导致很多企业在资金的充分供给、技术进步加速和投资增长体制方面都会得到弱化，也难以招聘到足够的劳动力，生产多为落后产能。

另外，由于一些企业的生产成本分配在住房和厂房的租金较多，其他在技术、改革等方面的成本就跟不上市场的变革和进步的需求，尤其是在体制方面，企业无法在长期的市场竞争中实现资本和品牌的有效集中，这样就会导致产业竞争过度。即一些技术和资本密集型产业难以形成垄断竞争的市场结构，其结果也必是行业投资增长过度问题难以得到市场机制的自我校正，造成产能过剩。这样，供给能力加快增长，而需求能力增长因受到许多中长期因素的制约而相对缓慢。这种供给增长和需求增长的潜在差距，在一定程度上导致生产过剩。

2. 房地产行业潜在促进产能过剩

我国的经济发展迅速，居民的生活水平逐步提高，房地产价格随着居民收入水平而上升。中国房地产被很多经济学家称为全球最重要的行业，因为房地产投资超过中国固定投资的四分之一，而固定投资则是拉动中国经济的主要动力，而且这一趋势中短期之内不会改变。根据中国国家信息中心的预测，预计2013年固定资产将增长22%左右，房地产投资将增长15%左右。

由于房地产行业的发展态势良好，投资者对房地产的预期呈乐观状态，于是就会加大对建筑业的投资，而建筑需要钢材、水泥等原材料，这些钢铁行业、水泥行业对消费者预期的判断也是积极乐观的，所以就会扩大规模，加大生产的力度。实际上预期积极，而现实的房地产的发展速度是跟不上预期的，建筑业的投资资金来源存在一定的困难，这样，原材料的需求跟不上供给，造成产能过剩，资源浪费。

3. 房地产行业有效消化过剩产能

房地产行业可以通过自身的优势消化过剩产能，刺激经济。其可以通过建造大量中低价房的方式来消耗钢铁和水泥行业的产能，同时，也为大量中低收入百姓解决了在城市中买房子的问题。

然而，在当前的情况下，房产开发商从建豪宅转向建中低价房是存在很大问题的。因为根据经验证明，在市场上，豪宅价格高，利润空间大，而且容易吸引眼球，利于提高开发商的品牌知名度和关注度。相反，中低价房价格低，利润空间小。在市场经济条件下，房地产企业的目标是赚取最大的利润，那么房地产企业自然就会选择建豪宅而不是建中低价房。所以政府可以对房地产商出售中低价房给予一定的优惠或补贴政策，也可以通过制定相应的行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径来引导开发商更多地建造中低价房，使得房屋生产与百姓的需求相适应。

更多地建造中低价房，就会消耗更多的原材料，这样钢铁行业、水泥行业等的库存就会相应地减少，生产利用率提高，产能过剩就会得到一定的消化。

四、 结语

房地产行业与钢铁、水泥、玻璃等行业的产能过剩存在着密切的关系，而两者如何发展，可以相互促进，共同进步。可以从以下方面入手：

1. 房地产企业可以多建造中低价房，加大原材料的采购

2. 政府可以加大对房地产质量的监控力度，减少对粗略原材料的应用，这样会促进其他行业进行技术革新

3. 房地产行业和产能过剩的行业进行资金的相互扶持，形成资金池，便于投资的顺利进行。（作者单位：四川大学商学院）

参考文献：

[1]国务院发展研究中心信息网

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关键词 房地产企业 房地产企业 财务管控 发展

房地产企业是讲从事房地产管理、开发、服务、和经营活动，并且以营利为目的进行的独立核算、和独立经营的经济组织。每个企业的管理核心是财务管理，针对当前国内房地产形势的分析，房地产企业的财务管控更为重要。财务控制是企业增加盈利的最根本的途径，也为企业抗内挤外，谋求生存，增加竞争力的强有力手段。

如何把握企业财务管控，本文从以下几个方面进行分析：

一、当前我国房地产财务管理的现状

近十年来，由于我国经济的迅速发展，房地产行业在我国也迅速发展，而且在国内经济建设中占据特别的重要位置。房地产行业在国内起步的比较晚，尤其是房地产企业财务管理方面，仍然存在着很多问题，譬如：缺乏完整的财务管理体系、财务人员自身水平的限制、财务管理制度尚未健全、这些都需要进一步的了解和适当的引起重视。

二、财务管控的要点

财务管理是企业管理的核心，由于房地产的特殊性，房地产企业的财务管控也显得特别重要。一般房地产企业的财务管控包含预算管理、融资管理、财务战略管理和资金管理等。房地产企业的开发环节众多，环环相扣，密切相关，要想控制好财务，应审定一个长远的目标规划战略，把握控制要点的内容，做到事前规划，事中控制管理，事后善于归纳总结，做到善始善终。

财务管理是企业管理的重要组成部分，主要体现在投资管理、成本管理和融资管理。从计划经济到市场经济，房地产企业财务工作的确存在很多的不规范的因素。为适应经济市场的发展要求，房地产企业应当对当前资金管理的薄弱环节充分发挥才能。房地产企业的财务管理的基本工作是成本的控制，投资管理起到支撑的作用。

（一）设定合理的财务战略管理制度，保证稳定增长

一个企业应着力于平稳持续增长，而不是“过山车”似的忽高忽低，摇摆不定，所以，要在长远中谋求最大利益，设立合理的财务规划。

房地产企业项目经营周期一般情况下都在一年以上，而房地产企业的原材料土地在面区位、价格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地产企业要有一个长远的发张目标，通过3-5年的财务业绩规划制定财务战略，以达到高效持续增长。作为一个资金密集型行业，资金阶段往往呈现不稳定性，经常是“面粉贵过面包”的市场体制现象。要想保证企业的持续增长，避免资金缺口等常见问题，企业应通过3-5年的详细的财务规划，合理预测每年度的资金盈余和短缺，针对性的安排融资计划，保证资金的安全运转。

（二）统筹安排，全面把关预算，发挥统领作用

月度预算是年度预算的关键，月度预算包括费用控制资金管理、和年度预算相比的预计偏差。由于房地产行业的特性，尤为重要的是房地产行业的的全面预算管理。在管控过程中，要紧扣房地产行业的财务预算目标和年度业绩指标，定时梳理监控，提出问题和措施。月度预算是否到位，是决定了年度目标和年度预算是否顺利实现。在执行中，可以从以下2个方面来加强月度预算和年度预算：

1.在财务审批权限和设定工作权限的时候，要合理安排各项目是否分期开发以及每一期的开发计划。要提前预算各年度资金是否短短缺，预算期内要尽量放权于各单位总经理，增加审批的流程，就算是外支出要提升审批级别。

2. 每个月结束，需要编制月度预算的分析报告，公布各单位的预算偏差，分析年度的偏差，有计划控制部门实施监督，并提出控制和补救措施。

（三）设定该项目的目标业绩，提高总体收益水平

房地产企业每每取得一个新的项目，要想设定出该项目的目标业绩都要经过建设标准和市场定位的确定，具体的实施过程包括：

1.设定目标内部的收益率。内部收益可参考社会上资金成本的平均率，以及股东要求的投资回报率，而且内部收益率着重体现了房地产企业的投资回报水平，内部收益率不能低于以上2个参考值。

2.设定目标净利润。一个项目的核心目标之一是净利润率，在制度净利润率时要参考房地产行业的平均净利润率，合理的确定净利润率。在内部收益率的情况下，原始投资额=投产后每年相等的净现金流量×年现金值系数。

（四）结束语

近几年来，我国房价出现了的全国性的上涨，范围广、幅度大，这种情况在国内的房产历史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地产行业有汇集了天下的资金，因此，房地产行业的动态是所有人的敏感神经。21世纪的中国房地产有很好的发展前景，但要彻底的实现这一目标，必须要立足于我国的国际经济发展和基本国情。一些企业为加大营业额，不惜一切代价抢市场、抢工期，而忽视了长远的发展目标，造成财务管理的盲目性。有些企业缺乏战略性的管理控制体系，没有制度化、规范化和程序化的发展战略，使得财务管理对策与战略目标脱节，企业财务管控目标遥遥无期。房地产企业内部控制相对薄弱，事后控制力度过大，很多时候出现预算外费用和现场签证支出的发生。

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山东事业部财务负责人由农房集团委派，接受农房集团的领导及监督，在此基础上山东事业部委派所属项目公司的财务经理，后者接受事业部的领导及监督。充分发挥委派财务经理的监督和服务作用，需要从管理体制和考核上全面的思考。山东各项目公司体量较大，对财务经理的要求较高。财务经理不仅要具有独立的房地产行业账务处理能力，熟悉农房集团的财务系统和报表系统，熟悉房地产行业税收政策和法规，还需要具有一定的综合协调能力。在具体执行中项目公司财务经理负责所属项目公司的财务核算和管理工作，其薪资由事业部确定，月发放标准根据集团规定执行，绩效奖金由事业部财务部做年度绩效考评后发放。

二、财务质量评估机制建立

根据财务质量评估要求，事业部财务部每季度最后一个月底前完成对各项目公司的财务质量评估，并形成书面评估报告。财务质量评估机制，作为项目公司相关职能部门年度工作绩效考核的依据之一。首先财务质量评估机制是对项目公司财务部门的考核。对财务部门的考核通过工作质量分值考核表来完成，考核表分日常管理工作和其他工作两部分，每一部分包含工作内容、工作要求及时间节点、责任人、执行情况、分值统计。财务部工作质量分值考核表采取月初计划报事业部备案，月末自评报事业部核实的方式。其次财务质量评估机制也是对项目公司财务管理的考核。对项目公司建立一套可以量化和规范的财务管理监督考核指标，包含项目公司的年度经济指标、资金管理、销售管理、成本管理等内容。财务经理对这些指标逐一进行跟踪，如有差异，分析差异产生的原因并进行评估反馈。

三、资金收支预算管理制

为协调各项目公司的资金运作，事业部在集团资金平台的基础上建立统一的事业部资金子平台，管理所属项目公司的资金。资金收支执行预算管理制。各项目公司应按月在系统中填报《月度资金收支情况一览表》、《月度资金使用计划表》，并按照项目公司实际情况分类分项认真如实填写，由项目公司财务部经理、总经理确认后上报事业部财务部。事业部财务部负责审核和平衡，并根据事业部财务管理流程，上报事业部总经理核准。资金计划的排列是与实际项目的推进计划相关联的，或多或少与实际都不合理，财务经理应依情况分析，对经常计划失真的项目公司，分析是管理不到位还是相关人员未按照项目进度编制计划。月度资金的使用应遵循量入而出、量力而行的原则。

四、合同跟踪管理制

在整个房地产项目开发过程中，从前期规划到配套安装、从总包工程到甲供材料将签订大量的合同。这些合同涉及的范围广、资金量大、付款条款不一，从财务角度如何对这些合同执行跟踪管理，及时发现问题、减少风险，保证成本核算的准确性，山东事业部特规定了以下执行办法：事业部财务部指定人员须参与重要合同谈判，参与合同会签，尤其对付款条款、保修金支付、发票内容、涉及税收落地的安装及材料混合型合同关注并提供专业性意见。对于集团有标准的格式合同，执行集团标准，其他合同由事业部总结合同履行条款标准；项目公司财务部须对采购系统生成的合同台账进行定期核查，合同台账核查须结合成本项目与相关会计会计科目的钩稽关系，如已付款金额、未付款金额、已收发票金额、保证金金额等，且合同台账的相关信息须与会计报表与账簿相符。财务部每月至少与采购系统自动生成的合同台账核对一次，及时发现合同增补或遗漏等问题，发现问题与相关部门协调解决。如发现合同违规等方面的问题，及时上报事业部；项目公司财务部负责合同付款环节的审批，财务审批须结合相关部门提交的付款依据核对合同付款条款避免超额付款，验证发票的真伪及合法性避免税务风险，核对合同签约单位、发票开具单位、付款单位的一致性避免法律风险。合同付款环节审批的关键是不能超出合同约定的范畴，且合同付款应与工程进度相吻合。如果发现实际付款超出了合同及工程进度的范畴，应与相关部门进行沟通，如需对原有合同进行补充约定的，应要求相关部门补齐资料，完善合同约定，财务部门按照补充后的合同执行。

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作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。

一、企业内部控制与财务风险管理的关系

企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。

相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。

二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析

在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：

（一）日常运营的财务风险

主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。

（二）债务风险与利率风险

此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。

（三）财务投资风险

房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。

三、从内部控制的角度实施风险管理的措施

从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：

首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。

四、结束语

有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。

参考文献：

[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006

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中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）01（a）-0222-04

1 影响房地产价格因素分析

房地产作为一种普通的商品，价格受供求因素影响，同时作为一种特殊的商品，影响房地产价格的因素众多，其中供给因素包括土地供给、房地产投资、区位因素、环境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏观调控政策间接影响着房地产的供给与需求。

1.1 供给因素

（1）大连市商品房用地供应量。土地供给指已利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和，总量固定不变，因而是无弹性供给。土地供给中部分土地专用于建设商品房，2016年度大连市商品房用地供给原则是根据市场实际情况，合理控制住宅用地供应规模、布局和节奏，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。库存严重地区，要停止供应房地产开发用地。2013―2016年大连市商品房用地供给情况如见图1（数据来源：中国土地市场网）。

（2）区位因素。区位因素包含地理位置、地形、气候等因素。区位因素直接影响商用房土地供给量及成本。大连市位于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，土地供给边际成本（填海）较高。大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗、北方明珠、浪漫之都”之称，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市；先后获得国际花园城市、中国最佳旅游城市、国家环保模范城市等荣誉。

（3）房地产投资。房地产开发项目资金来源大致有4种形式：企业自有资金、银行贷款、社会集资、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。我国房地产直接融资渠道狭窄是我国长久来的基本情况：从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款，如图2（数据来源：大连市统计局）。

1.2 需求因素

（1）人口因素。人口流动变化与经济发展速度互为作用，人口红利是经济增长的内生变量，人口因素是房地产价格增长的强有力支柱。人口流失直接导致该地区劳动力缺乏，加速了老龄化进程，增加了社会保障负担，不利于经济的可持续发展及区域均衡发展。全国第六次人口普查数据显示，较之第五次人口普查结果，全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区17个，人口流失盗砍过200万的省份已超过10个，东北三省的情况尤其引人注目：在面临经济下行压力的同时，三省总和持续多年人口净流出，并且生育率远低于全国平均水平。由于人口普查只能体现户籍人口的变化，户口在原籍但本人长期在外的情况无法纳入统计，且购房者并不一定将户籍迁入，模型中并未将人口因素纳入自变量。

（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影响人们的购买力，大连市2000―2015年人均可支配收入及增速变化情况如图3。

1.3 宏观政策因素

宏观政策中的货币政策、限购政策、房产税政策等直接或间接影响房地产价格变动。近年来，宏观政策持续发力，央行多次降息，放宽个人住房贷款条件，出台购房财政补贴政策。

2 基于多元线性回归分析的大连市房地产价格（如表1）

该文将大连市房地产价格（y）表述成为大连市房地产开发投资（）与GDP（）及人均可支配收入（）的函数，即

经SPSS回归分析，结果如下。

2.1 线性回归模型输入/除去变量

该次运算后，SPSS输出多重线性回归模型建立过程的相关信息，因变量为大连市房地产价格，自变量为大连市GDP、大连市房地产投资额及人均可支配收入，自变量的步进方法为“输入”，3个自变量全部纳入模型中，没有移出的变量。

2.2 线性回归模型汇总

多重线性回归模型的拟合效果取决于调整后的R方，它主要用于衡量在多重线性回归模型建立过程中加入其它自变量后模型拟合优度的变化。该模型中调整后的R方为0.967，即大连市人均可支配收入、大连市房地产投资、大连市GDP3个自变量能够解释模型变化的96.7%，模型拟合效果良好。

2.3 线性回归方差分析

模型的方差分析结果，F检验的显著性（P值）=0.000

2.4 线性回归模型回归系数

根据表2，第一列的常量、大连市房地产投资额、大连市GDP、人均可支配收入分别为回归模型中的常量与自变量、、，第二列的B分别对应着常量e，偏回归系数a、b、c，据此多重线性回归模型为：

第四列为标准化系数，用来测量自变量对因变量的重要性，该模型中3个自变量的标准化系数分别为-0.16，2.403，-1.336，表明大连市生产总值对房价的影响最大。第五、六列分别是偏回归系数t检验和相应的显著性（P值），该模型中3个偏回归系数显著性均小于0.01，说明因变量大连市房地产价格与自变量之间至少存在显著的线性关系。

3 大连市房地产风险状况及我行住房开发贷款发展建议（如表3）

3.1 大连市房地产风险分析

目前，大连市房地产呈现“调整尚在继续、政策持续宽松、存量去化为主、两级分化加剧、前景仍不明朗”的特征。

（1）供需关系失衡、去化周期拉长。根据同策咨询研究部联合同海咨询的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1～2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”截至2015年末，大连市房地产供需比达到7.18，成为35个样本城市中供需关系失衡最严重的城市，大连市房地产库存量为1298万平方米，去化周期为28.7个月。房地产市场需求平淡，交易量不大，表现为量价齐跌，房地产销售额下降。消费者和投资者均呈现谨慎态度，表现为全年房地产业房屋施工、竣工面积下降，商品房销售面积下降。

根据辽宁省政府去库存的目标，住宅类商品房去化周期控制在12～18个月以内，大连市商品房去库存任重道远。

（2）经济增长乏力，人口红利逐渐消失。2016年上半年，辽宁省GDP总量为12812.60亿元，GDP同比增速为-1%，大连市GDP总量为3633亿元，增速3.77%，经济下滑导致人口承载力下降――人口流失和低生育率。据第六次人口普查生育率显示辽宁省生育率为0.74%，低于全国平均水平0.44个百分点。人口流失和老龄化又进一步加剧经济衰退，导致房地产市场需求不足，风险进一步加剧。

3.2 大连市房地产开发贷款业务风险防范

近年来，大连市房地产市场进一步饱和，风险逐步加大，截至2016年8月末，大连农行房地产开发贷款余额63.32亿元，占全部法人实体贷款比重为18.55%，我行住房开发贷款余额及占比呈下降趋势，但在去库存的大背景下，面对房地产新开发项目数量下降，开发节奏放缓的节奏，我行要做好存量和新增客户风险防范工作。

（1）存量客户盯进度。根据总行2015年房地产行业分析报告，大连地区属于二城市的危险区，对于我行存量客户，一是关注项目建设进度与放款进度是否匹配；二是关注阶段性担保解抵押情是否房地产销售进度匹配，必要时可通过大连市不动产登记中心查询企业网签情况，确保企业销售回款归行率不低于我行融资占比。

（2）新增客户严准入。一是借款人主体方面，重点支持总行核心客户及21家可从事房地产开发经营的中央企业及其直接、间接控股50%（含）以上或相对控股且纳入集团并表管理的子公司，如华润中山区解放路南端景山项目、鲁能集团优山美地项目等；二是企业经营方面，重点审核开发业绩情况，根据在售项目开盘时间及销售率等指标，分析借款人在售项目的销售状况，进而对承贷项目销售率、贷款期限等数据的合理性进行判断；三是股东方面，对直接股东及实际控制人的基本情况、经营情况、财务状况、信用状况等进行分析，尤其是同业授用信策略及担保方式，关注贷款集中度问题；四是合法性手续方面重点防范核准或备案手续、环评批复、四证等手续不全等风险。

4 结语

当前，房地产行业内部竞争日益白热化，加之高地价、高杆杠等因素，行业利润空间不断收窄，盈利能力进一步降低。大连市房地产价格与GDP、房地产投资及人均可支配收入有较强的相关性，东北经济持续低迷，导致房地产价格走低，对房地产投资需求有一定影响，风险进一步加剧。我行开办相关业务时，注意做好风险防范工作。

参考文献

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房地产开发项目开发周期长，资金投资额大，面临的投资风险较高，同时随着国家对房地产行业宏观调控政策不断加码，无论从项目周期、资金角度还是房地产行业的政策环境来看，房地产企业都面临诸多的风险，所以房地产企业在开发过程中对项目的过程指标的预算控制就显得尤为重要。推行全面预算管理可以提高房地产企业自身抗风险能力和综合管理水平。要推行企业全面预算管理，首先需要构建好房地产企业全面预算管理的体系，房地产企业应科学分析行业特点及本企业未来发展趋势，从企业预算管理组织体系设置、预算管理流程规范化、预算管理预警机制、预算考核制度的建立与完善四个方面切实构建好高效、科学的全面预算管理体系。

一、预算管理组织体系的设置

如何设计预算组织是实施全面预算必须解决的一个首要的问题。完善而高效率的预算组织体系本身， 便意味着企业已经获得了相关竞争能力， 并为预算功能的有效发挥和预算目标的顺利实现打下了坚实的基础。

房地产企业的全面预算管理组织体系可设置成三部分：预算管理的决策机构、预算管理的组织机构和预算执行单位。预算管理委员会是预算管理的决策机构，其成员包括企业的总经理及其他高管，由董事会任命。预算管理委员会负责拟订房地产项目全面预算的原则和流程，指导预算管理办公室全面预算的编制工作；对各级预算单位上报的预算进行全面审核和修正；将编制汇总好的全面预算提交董事会审批；下达董事会批准的全面预算并组织执行部门实施；根据各预算执行单位的预算执行结果提出考核和奖励意见；预算管理的组织机构即企业设立的预算管理办公室，预算管理办公室具体负责组织全面预算的编制、上传下达、日常监督、预算调整、预算考核等，是预算管理委员会下属的日常工作机构，在预算管理委员会的领导下工作，并向预算管理委员会报告工作；预算执行单位就是分别执行运营预算或财务预算并承担相应责任的组织单位。预算执行单位的主要职责：制定本单位的业务计划、项目计划及其预算草案；执行经批准下达的预算；对预算执行情况进行分析并上报分析报告。这种三层级的预算组织体系设置能够很好的区分各机构的职责和权限，对预算管理工作的高效运行提供了体系保障。

二、建立规范化的预算管理流程

预算管理流程的规范化，能够有效指导各预算单位的工作，使得各预算单位能够明晰的知道自己在预算流程中的位置和责任。规范化的预算管理流程需要始终贯穿于房地产企业全面预算管理工作的编制、执行、预警、考核和管理中。

首先，房地产企业应根据企业预算管理组织体系进行预算层级的划分，确定每个预算层级的具体分工，在预算层级具体分工的基础上，再细分到具体的预算项目和预算负责人员，使每个节点的负责人员都能一目了然的知道自己在流程中所肩负的工作任务。其次，按照“上下结合，分级编制，逐级汇总”的预算编制要求，进行预算流程的规范化建立。然而预算管理流程不是一成不变的，在每个项目全面预算执行后，需要总结经验，及时调整和改善不合理的预算管理流程。

三、预算管理预警机制的建立

房地产行业至今始终处于政府政策调控的重点领域，同时房地产企业项目开发的资金投入量大，如今房地产企业面临着方方面面的严峻风险，特别是资金控制方面，如果企业资金链出现问题，那基本就宣告房地产开发项目的失败。良好的预算管理预警机制的建立能够使企业及时的发现风险，并采取有效的风险应对措施。预算预警是对预算管理各个环节预算指标与实际指标执行中暴露出的问题进行及时的报告和纠错。可见，完善的全面预算管理预警机制的建立，是房地产企业预算管理体系中非常重要和关键的一环，能够使企业在要出现风险时候及时发现和及时调整和解决问题。

建立健全预算管理预警机制应注意以下几点：应当参照同类企业的财务状况建立适用本企业的预警模型，以更有效的反映企业目前的经营状况；建立预警模型时应当适时地引进新指标，从更高的角度认识企业风险；定量分析和定性分析相结合。考虑各种可能导致预警的原因，重视从细微处发现问题，以便及时对症下药；预算管理预警机制的建立需企业决策层与管理层共同参与，对预警指标的设置也要科学合理。

四、科学合理的预算考核制度制定

预算考核的目的是更好地实现企业战略和预算目标，就当前房地产企业全面预算管理的实施情况来看，多数存在着企业管理层对全面预算管理监控和考核不严格等问题，在实施全面预算管理时，企业的管理层虽然进行了大范围的宣传和动员，也鼓励企业全部人员的参与，但是在实施过程中未能对预算实施情况进行动态监控，也未能与每位员工的利益和绩效考核相结合，使得预算工作往往流于形式，预算执行未能与事后分析以及绩效考评相结合，预算执行过程中所存在的问题也不能得到及时解决，从此方面看，预算考核制度的制订及执行就决定了全面预算工作的成败。

因此，一个科学的预算考核制度对于企业实施全面预算管理至关重要，房地产企业应该结合自身发展的实际情况，对企业预算考核系统中的考核主体、考核对象、考核内容、考核指标体系、考核周期、考核流程等要素，在企业的预算考核制度中加以明确规定。这样将有助于企业全面预算管理工作的顺利开展和有效实施。

五、结束语

全面预算管理是房地产企业实现价值最大化的一种重要管理方法，而构建好与房地产企业行业特点及发展战略相符的全面预算管理体系，才能确保房地产企业的全面预算管理工作能够高效、稳定的运行，从而增强房地产企业自身抗风险能力和综合管理水平，实现企业的经营管理目标。

参考文献：

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中图分类号：G206 文献标识码：A 文章编号：1672-8122（2016）12-0075-02

随着我国城市化建设步伐的加快，作为国民经济发展支柱产业之一的中国房地产行业，越来越受到政府和人们的重视。作为房产行业中不可或缺的房地产广告，直接关系着房地产的销量。近年来，新媒体已成为房地产广告营销传播的重要载体之一，并以其优越的画面、音频和文字结合的视听效果，受到了广大的消费者的亲睐。

一、中国房地产广告的发展历程

纵观广告行业发展历程，房地产广告在各大行业中的发展异常迅速。我国房地产广告的发展也经历了初级阶段、快速发展阶段和成熟阶段三个时期。初级阶段（1992～1994年）是第一个时期；这一时期房地产广告形式简单，内容简陋，传播媒体单一，广告内容多以文字为主，广告媒体多以报纸为主，广告诉求未得到足够重视。快速发展阶段（1994～1998年）是第二个时期；这一时期房地产渐渐形成一个行业，房地产行业专刊大量出现，房地产广告开始出现在东南沿海等发达城市的报纸和电视中，但在这一时期广告的具体操作方式和流程由房地产销售公司把控，表现形式上多以照搬香港和台湾的方法。成熟阶段（1998年～至今）是第三个时期；这一时期房地产楼盘的名称最先出现了“家园”“小区”，然后变成了“佳”和“嘉”，后来又出现“苑”“宅”“润”等，随着微博、微信、朋友圈等新媒体的不断出现，房地产广告的投放媒体越来越多，房地产广告的形式也随之更加丰富，房地产广告的诉求方式更加多样。

二、新媒体对中国房地产广告的影响

1.新媒体对传统媒体产生了较大影响。新媒体的出现，对传统媒体带来了巨大的挑战。整个广告行业出现了互联网渠道对传统印刷、户外媒体的冲击。在现代消费社会中，移动互联网等新媒体是既区别于人际传播时代小众传播的新兴媒体，又是区别于大众传播时代的广泛传播的人际沟通工具，具有与传统媒体完全不同的传播模式和传播性质；新媒体是一种全新的个性化、大众化的个人媒体，具有终端普及率高、信息即时反馈效率高、有效接触率高和配合度高的特点。

2.新媒体对大众的媒介接触习惯和信息接收方式产生了较大影响。新媒体的出现，逐步改变着大众的媒介接触习惯和信息接收方式。移动互联网媒体广告市场的异军突起，受众由最初的固定时间、地点读书看报的单方面接收信息到目前随时随地地使用网络、微博、微信的互动交流；广告投放与诉求方式简单的印刷媒体，逐步与更加符合现代人需求心理的新媒体融为一体。全新的广告形式，全新的互联网营销思维，微博营销、微信营销、客户端营销等新兴的渠道在房地产营销中发挥着重大的作用。这一新现象的出现，必然要求全新的广告人才，即要熟悉互联网互动特性，又要对互联网受众有一定研究，同时要具备基本的互联网广告数据说服广告主。对于新兴媒体的认识和掌握，有利于房地产广告公司适时地调整方案，适应时代的变化，满足客户的新需求。

三、中国房地产广告的现状

目前，国家对房地产行业的宏观调控政策尽管逐年收紧，但房地产广告行业仍呈现快速增长趋势。据《现代广告》杂志2012年的《中国广告业统计数据报告》显示，房地产行业广告投放近年来一直保持在首位，且势头有增无减。根据《2013年广告行业分析报告》，房地产广告的增长率高达31.5%，与汽车、保险、医药、白酒等行业的广告增长贡献最高，其贡献率为19.1%。当前，中国房地产广告多以促销和形象广告居多、多以地方媒体为主，多广告版面“大”而“取胜”。受经济效益和驱使，当前中国房地产广告在其发展过程中也出现了一些困境，具体而言，表现在四个方面。

1.房地产广告内容空洞，炫富现象严重。在消费者理性投资意识不断回归的大背景下，广告必须说服消费者购买的足够理由。房地产广告为了吸引广大消费者，出现了概念的炒作、创意雷同、内容空洞，盲目跟风等现象，近乎所有的样板房都热衷于欧版设计风格，从新加坡等国植入一些“异域风情”，尽管这种“异域风情”从建筑美学风格来看有待考究，但其广告的诉求也变的“水土不服”。其结果是房地产企业不仅未达到预期目的，也浪费了大量的广告费用。同时，在房地产广告文案中“美好、尊贵、御制、皇室生活、顶级豪宅”之类的字眼大量出现，内容空洞，毫无个性；“至尊奢华”“皇家贵族”“绝世典范”等词渐成房产广告的主流，受到广告主的青睐。但从广告受众的角度看，这样的字眼消费者对此并无好感，甚至有严重的排斥倾向；不仅不能帮助提升楼盘的广告效果，有时甚至会出现负面影响。

2.房地产广告创意趋同，复制现象严重。受房地产行业影响，房产广告大多出现在各大主流媒体黄金的版面或时段上，但其广告创意却呈趋同态势，印刷媒体形成了“效果图”+“简单文案”+“联系方式”的典型模板；电视媒体则更多的体现为“会动的效果图”。部分房地产广告为了过度追求画面唯美，过分追求文字的优雅而忽略了广告本身的传播特性。还有些房地产商没有从实际出发，广告诉求可以说是随心所欲，一会模仿绿色社区，一会模仿欧美风情，一会是豪华别墅，一会是田园风情，缺乏独特精妙的广告创意和广告表现。

3.房地产广告“表现”过头，虚假宣传泛滥。当前我国房地产广告表现过头、虚假广告泛滥的现象非常严重。有一点点草地，就是“生态社区”“绿色氧吧”，有一个小山坡就是“依山而建”，所谓的“豪华海景”其实是距离海岸线10公里的房子，所谓的“顶级奢华”只不过是普通质量工程而已，“国家生态社区”“国际顶级物管”“最豪华服务阵容”，“全冠大树移植”等夸张的用语比比皆是。这种不切实际的诉求方式、过度的修辞、滥用的夸张、生搬硬套的造词、图片过度PS效果图的设计制作，对消费者带来了很大的欺骗性和误导性，使房地产商的诚信大打折扣，对消费者造成了不必要的误导，由此而引发的开发商与住户之间的矛盾。

4.广告诉求盲目跟风，价值导向偏离。目前，一些房地产企业片面追求广告艺术效果，盲目而不切实际的诉求方式，过分追求艺术效果的广告创作，导致了房地产广告与现实楼盘实际之间的差距。虚假的诉求重点不但没有起到对消费者的说服和引导作用，反而给消费者带来了反感。“特权公民”“名流所鉴”“地位见证”等广告中的价值观表现，其实际上是裸的“炫富”，宣示着社会阶层的差别，表现出了对“富人”的吹捧和对“上流社会”的宣扬，充满追逐金钱浮躁气息。

四、对中国房地产广告现状的分析

广告的目的是传播和营销，而房地产广告的目的也不例外。针对当前我国房地产广告发展中所出现的问题和面临的困难，究其原因，主要表现在以下几个方面。

1.对消费者阶层的定位不明确，市场细分不彻底。房地产广告内容空洞，炫富现象严重，归根结底是房地产广告主对消费者阶层定位的不明确。尽管不同社会阶层的消费行为不同，但由于高房价的不断出现，将房地产消费的社会阶层完全定位成为“上上层”。准确的定位虽然可以更好地满足于市场需求，也能带来更广泛的需求利益，但从市场的需求来看，单一阶层的购买力毕竟有限。而部分开发商所主推的精品小户型优质房源，也同样得到了单身一族的欢迎。因此，能够针对不同消费需求、层次定位更加明确的市场细分，是当前房地产广告亟需解决的问题。

2.广告机制不完善，品牌意识缺乏。由于房地产广告业的品牌意识缺失，广告机制不完善，房地产商没能从消费者的真正需求出发，必然导致房地产广告的创意趋同，复制现象严重。受早期“楼盘成就开发商”的观念影响，消费者和开发商的品牌意识淡漠；但随着房地产行业的飞速发展，“开发商成就楼盘”的观念势在必行。为了更好地适应消费者市场诉求，开发商对于楼盘品牌价值的认识也更加深刻。因此，打造房地产的品牌意识，凸显楼盘特色成为当前房地产广告关注的问题之一。同样，房产广告机制的不完善也是造成房地产广告创意趋同的又一重要原因。广告公司为了生存一方面不惜放弃创意、竞相压价，一切以广告主的诉求为首；另一方面，广告公司与广告主的关系不对等，也很大程度上降低了房产广告的质量和专业性。

3.对房屋硬件、价格、开发商主体资格审查监督不力。“诚实信用”的黄金法则在今天的中国房产广告业也遭到了严重破坏，究其原因，除了开发商和广告公司自身的原因之外，现阶段我国对广告行业的监管不到位、法律法规不完善也是重要原因。房地产作为高价值的耐用品，广告往往需要传递大量重要的详细信息，许多消费者都是一次性购买，因此，广告的作用就是要在一定诚实和真实为前提下，着重激发潜在消费者的消费欲望，虽然国家已出台了诸如《房地产广告管理条例》等一系列规范房地产广告市场的相关法律法规，但是在环境、交通、地段、房屋质量、房屋面积中的虚假宣传更加严重，虚假广告仍随处可见。因此，为了使房地产行业的持续、健康发展，相关管理部门一方面要加大对房屋硬件、价格、开发商主体资格的审查监督力度，另一方面在房地产广告诉求方式中，语言要实事求是，诉求要真挚朴实。

4.房地产企业自身建设缺乏，诚实信用不够。广告诉求盲目跟风，价值导向偏离主要是房地产商自身建设和诚实信用还不够。切合实际的诉求方式、准确无误的描述表达，是房地产企业在激烈的市场竞争中保留一席之地首要条件。只有以诚信为先，才能使房地产广告在纷繁争乱的互联网时代立于不败之地，达到开发商和消费者的互赢、共赢。而过多追求奢华的价值观念不仅对社会造成负面影响，也对广大消费者造成了一定的误导，脱离现实生活和实际需求的过度追求，同样给消费者造成了沉重的负担，房地产广告对消费者欲望的无限张扬放大，只会引起消费者过分追求奢华行为的大量泛滥。因此，房地产广告要客观、真实、科学，避免浮噪心态，要对项目进行深入理解和准确定位，寻找适宜的支持点，提高语言公信力，避免对概念和卖点的过度炒作。

随着房价的不断上涨，作为高价值大宗商品的房地产来说，其广告更要随着社会的发展不断进步；要在广告媒体的选择和投放上，更加有利于现代人的阅读和接触媒体的习惯；在广告诉求上要更加的理性务实；在广告创意上要更加的灵活多样。

参考文献：

[1] 许传宏.广告文案[M].上海：上海人民美术出版社，2008.

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1 引言

近十几年来，我国房地产市场迅猛发展。房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段。随着房地产项目的进行，地产开发商对可能发生的结果了解得越多，所面临的风险因素也越少。房地产项目前期面临的风险和不确定性因素最多，因此，前期风险管理是房地产项目风险研究的重点。[1]

所谓房地产风险管理，是指房地产开发商有意识、有目的地对房地产项目的风险进行识别和分析，并通过合理的经济手段、技术手段进行防范和应对，以最小的成本获得最大的安全保障的管理活动。房地产是高风险行业，在我国房地产项目风险管理还是一个全新的概念。目前大多数房地产开发企业还没有专职的风险管理部门和人员配备，对房地产项目风险的反应滞后，对风险的系统管理更是缺失。因此，在这样的背景下探讨房地产项目前期风险的管理具有重要的现实意义。本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨，以期为同行提供参考。

2 房地产项目前期风险的识别

有效识别房地产项目的风险是房地产项目风险管理的基础和前提。所谓房地产项目风险识别，是指确定哪些风险事件能对房地产项目产生影响，并把这些风险的特性整理成相应的文档。笔者认为，房地产项目前期阶段存在的风险主要有以下三种：

第一，规划设计和手续报批风险。前期规划设计和手续报批风险主要是指项目规划和报批文件的合规性、项目的规划设计和项目定位的一致性、法律法规的变动性以及政府审批部门工作严谨性包括审批人员的差异性造成的风险。

第二，市场研究和产品定位风险。这主要是指由于房地产项目开发前市场研究不充分和产品定位不准确等造成的风险。

第三，项目施工图设计风险。这主要是指由于设计单位的选择不恰当、施工图设计技术欠缺、设计质量差等对房地产项目的安全性、经济性和适用性造成的风险。

3 房地产项目前期风险的分析

对房地产项目前期风险进行识别仅仅能从宏观上对风险进行一定的辨别和了解，如果要确切地认识风险产生的根源，还必须对风险进行分析。所谓房地产项目前期风险分析，即是指在识别前期风险的基础上，对项目前期风险进行风险估计和评价。具体来讲，房地产项目前期风险的分析主要包含以下三个方面的内容：

首先，对前期规划设计和手续报批的风险进行分析。这主要是指从宏观上判断房地产项目所在地前期手续报批面临的不确定性因素和主要风险，并对政府有关部门对房地产项目报批的影响进行定性分析。

其次，对市场研究和产品定位的风险进行分析。这主要是指全面收集、分析房地产项目市场研究、产品定位、客户定位、价格定位及未来房地产市场发展趋势，其中包括对房地产市场的规模进行估计，对房地产市场的需求进行预测等。

最后，对房地产项目施工图设计的风险进行分析。这主要是指确定施工图设计单位的选择会对房地产项目的成本、工期和质量造成影响的风险，并根据房地产项目的实际情况分析影响施工图设计质量的风险因素。

4 房地产项目前期风险的应对

房地产项目前期风险的应对主要是指对项目前期风险如何处理提出意见和对策，这样做的目的是为了提高项目目标实现的机会、降低对项目目标的威胁。一般而言，应对房地产行业风险的方法主要有风险预防、风险规避、风险转移、风险损失减轻和风险自留几种。笔者认为，风险规避、风险转移和风险损失减轻这三种方法在应对房地产项目前期风险的过程中具有重要作用。

风险规避是指考虑到房地产项目中某些风险事件存在及发生的可能性非常大，发生的后果也很严重，又没有其它应对策略可用时，拒绝实施或主动放弃可能导致风险损失的方案。风险规避是一种消极的应对风险的措施，因为它使房地产开发商因为风险遭受经济损失的可能性消失，同时，也让地产开发商丧失了潜在的获得的机会。

风险转移是指房地产开发商在项目开的过程中，想方设法把风险和应对风险的责任转移到第三方的身上。由此可见，风险转移只是将风险暂时转移到另一方，并未真正消除风险。在房地产行业，开发商往往利用保险和合同转移项目前期风险。例如，在项目前期阶段，由相关部门的指定单位或下属单位签订有关合同，完成报批手续，如环境影响报告、日照分析报告、测绘报告、交通影响报告等。

风险损失减轻是指在出现风险事件后，采取相应的措施来减少风险带来的损失。这是一种较为积极的应对房地产前期风险的方法，和风险预防相比，这种方法喝不能减小风险事件发生的可能性，但能减少风险带来的损失。房地产开发商可以通过选择专业公司报批、选择合作单位联合报批、专业设计单位负责设计、通过招标确定项目规划设计方案等具体方式来减少房地产项目前期风险有可能带来的损失。

5 房地产项目前期风险的监控

通常而言，房地产项目的风险要经历风险积聚、风险显现和造成后果三个阶段。房地产项目前期风险的监控就是通过制定和实施各种前期风险的防范和处理措施。

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关键词：

零库存管理；供应侧改革；库存成本

1引言

成本是企业能否可以持续成功的关键因素.作为成本中的重要组成部分库存成本对于一些行业内的企业是较大的.比如汽车行业、制造行业等都是这次供给侧改革的重点行业.本文将从国外实行零库存管理的丰田汽车和国内实行零库存的房地产行业的代表鑫苑进行分析，说明零库存管理的优点和可以实行的前提条件以为国内其他行业和企业实行零库存管理提供相关建议.

2零库存管理模式的优势———以丰田汽车和鑫苑为例

2.1丰田汽车实行零库存管理形成的优势

根据相关的研究和分析报告可以知道，我国汽车制造行业的库存管理始终是其发展的主要难题之一.国内的汽车制造业开始渐渐意识到库存管理的重要性并积极的降低库存.比如绿地润东就是典型的例子.在绿地润东的2015年中期报表中我们可以看出其库存占用的资金较多，而绿地润东自身也在进行积极的存货管理控制以期优化库存管理.因此研究丰田汽车的零库存管理带来的优势，有利于我国汽车制造业在进行库存管理改革时提供一种模范作用.通过对丰田汽车零库存管理的研究我们可以看出零库存管理有一下几个优点：

2.1.1大大降低了成本

由于丰田汽车实行零库存管理模式，所以和库存相关的采购，仓储费用和仓储人员管理成本以及保养和汽修等成本会大幅降低.同时，由于实行零库存管理模式，要求各个生产环节要连接上，所以对各个环节的产品的质量要求提高，避免了不必要的废品损失等费用.进一步降低了和存货相关的成本支出.而从绿地润东等汽车制造公司的报表中可以看出仓储成本和相关的维护费用从绝对值的角度来说还是比较大的.所以，国内企业如果能实行零库存管理模式，将意味着可以避免不必要的支出.同时，由于国内汽车市场对于中高端市场和低端市场的需求接近饱和的状态，国内汽车制造企业有必要加强库存管理，避免库存过多的现象出现增加不必要的成本支出.

2.1.2提高资金周转率

由于实行零库存管理，所以丰田汽车不需要花很多的资金用于购买材料，而是将这些资金直接用于生产，带来直接的经济效应，这样能够大大的改善资金占用情况.同时，实行零库存管理也可以使企业在销售环节避免出现产成品积压现象，能够迅速的回笼资金，加快资金的流动速度.这两方面都可以使企业的资金利用率大大提高并增强企业的盈利能力.

2.1.3加强对生产过程的监督

由于实行零库存管理，要求企业在进行生产时每道工序所产生的产品必须的合格的，才能满足下个生产工序的需求.这就会对每个生产过程产生监督的作用，不光是数量上的要求，更重要的是质量上的监督.由于实行零库存管理时，每道工序都对最后形成产品有很重要的影响，哪道工序出现问题都能很及时的反应出来，这有利于加强企业对平时生产上的管理.更重要的是每道工序之间形成相互监督的作用，使得每道工序都会随着生产的实行而不断的改善出现的问题，不断的优化企业的生产管理.这对企业来说不仅是现下生产的好处，更重要的是企业生产质量和管理能力的提高给企业带来的利益不只是一时的，它还可以成为企业未来的优势.

2.1.4能根据市场做出最及时的反应

由于实行零库存管理模式，不存在过多的存货，在一个销售环节完成之后可以根据市场需求和宏观环境的变化进行相应的生产政策上的改变.这样能有效的避免供需不对口的情况出现.同时，在市场需求出现下降时，可以避免生产过剩的情况出现.更重要的是，能够根据之前生产和销售环节中发现的问题进行改善和战略的调整，避免隐蔽的问题不能被解决以及一个错误犯两遍的现象出现.

2.2鑫苑实行零库存管理形成的优势

在我国房地产业自发囤地以用来准备建房和开发的情况下，鑫苑却实行零库存管理模式.随着国家政策对房地产业囤地的限制，房地产行业普遍存在的土地和房子存货过多等现象的出现，鑫苑这种零库存管理模式也渐渐被人们所认可.因为零库存管理确实能做到如下几点传统的库存管理模式做不到的优点：

2.2.1零库存管理模式避免了土地和房子存货过多的情况

根据专家对2016年房地产行业现状的分析，可以看出房地产行业目前存在去库存的压力主要是由两方面造成的.（1）局部市场饱和和产能过剩情况的出现.这种现象的出现一是由于房地产行业过热时盲目建造过多的房屋，另一方面是由于我国很长时间里一直在实行计划生育政策，人口增长缓慢.所以，企业如果实行了零库存管理模式，就能避免建造房屋过多而积存的现象出现.同时，还能根据我国市场上的需求量进行合理的市场供应调整，以避免存货过多带来的风险.（2）供给和需求有偏差.根据银河证券的数据分析，目前商品住宅存量过多，而且其并不能满足大部分的需求者的要求，会出现供求不附的情况.这主要是因为房地产商对市场需求的错误判断以及盲目建房所造成的.这部分住房将会对2016年房地产行业去库存产生较大的压力.而如果采用零库存管理模式进行房地产行业的管理，就可以实时的针对市场需求的变化做出相应的变化.根据市场最新的需求变化来制定和实施企业的投资建设政策，能有效的避免供求不附出现的库存过多的情况.所以，供需的要求来看房地产行业有必要实行零库存管理以避免库存过多，不能消耗造成的风险.

2.2.2零库存管理不需要承担因囤地带来的额外费用支出

房地产行业普遍存在“囤地捂盘，做地产金融”的商业模式，所以自发的囤地是房地产行业普遍的现象.然而囤地带来的费用随着国家一直坚持的打击囤地炒地政策的不断的完善会越来越高，这部分费用最后都会形成房地产商的支出，降低房地产行业的净利润.同时随着房地产行业饱和现象的出现，囤地所带来的利润在未来的几年中一定会呈现递减的趋势.所以，综上所述，囤地不管是从国家宏观政策上，还是宏观行业环境上看都越来越不具有优势.而零库存管理则可以避免因囤地所带来的这些困扰.更重要的是，可以将用来囤地的资金盘活做好目前投资建房中需要的经营运营方面，保持一个较高的盈利水平.

2.2.3零库存可以加速资金的运转速度

资金的运转速度可以用资金周转率来反应.企业资金周转率是用企业的主营业务收入比上企业资金（固定资金和流动资金）来表示的.如果企业资金在生产经营过程中的循环周转速度很快，说明企业可以很快的将资产转化为收入.这样可以减少企业对资金的占用，提高资金的利用率.和汽车制造业很相似对于房地产行业，库存和囤地的库存占用的资金数量是相对巨大的.如果这些资金能够很快的收回并进行下一阶段的生产，提高资金的利用率对企业来说是一件很好的事情.

3实行零库存管理的前提

零库存管理确实能很好的降低企业的成本并根据市场的需求积极的做出政策上的调整，避免存货过多所造成的成本，销售等问题.还能加快企业的资金周转率，使企业的资金利用率大幅提高.然而零库存管理的实施需要一定的条件和前提.同时，零库存管理也可能使企业错失一些比较好的机会，所以国内企业在实行零库存管理时需要明白其可能带来的问题和风险以找到方法进行规避.

3.1对管理的要求很高

零库存管理要求企业内部自上而下具有很强的执行力并形成零库存的管理理念.例如丰田汽车的零库存就要求丰田汽车各个生产工序生产上的执行和管理能力达到较高的水平才能满足及时生产所需半成品进行下一步生产.这对企业的生产是个监督也是个要求，如果企业的执行力不够势必会对企业生产产成品的数量，质量和速度造成很大的影响，进而影响企业最终生产目标的实现.对房地产企业来说则表现的更加明显.如果企业不能很好的进行管理，保证质量和数量，不能及时的提供满足市场的需求可能会使企业丧失很多的客户和机会.

3.2原材料等价格的上升

零库存管理模式的理念是不进行库存的存储，所以所有生产所用的原材料等等都是确定生产之后再进行购买.如果原材料的价格是出于上升趋势，这对企业来说并不是没有弊端的管理方式.因为如果原材料的价格是上升的，就意味着企业的成本会随着不断的上升，降低企业所能获得的利润率.就拿房地产行业中普遍存在的囤地现象来看，大部分房地产自主囤地一方面是房地产和土地供应商相互炒作所形成的，一方面还是由于土地确实存在着升值的可能性，可以降低企业未来的成本.

3.3和供应商之间的关系具有很重要的影响

零库存管理模式要求供应商和企业之间建立长期的合作伙伴关系，最好是有着共同的目标.可是现实中供应商和企业之间的需求和目标往往不可能是一致的，这就使得企业需要和供应商之间形成良好的合作伙伴关系以保障企业正常的生产经营的运行.所以，企业在选择供应商的时候限制条件可能会比较多，比如对于地域上来说，最好附近的，这样可以降低很多运输和时间上的成本.

4对我国企业实行零库存管理的建议

综上所述，零库存管理对于积极响应供应侧改革，去库存，降成本等以及改善国内企业的库存管理具有很重要的借鉴意义.同时，国内企业在实行零库存管理时也要注意达到零库存管理的前提条件，避免零库存管理不善造成的风险和损失.以下结合国内企业的现状对国内企业实行零库存管理模式的建议.（1）加强企业的执行能力.企业要想有效的实现零库存管理带来的经济效应，就必须加强对生产环节中各个环节的控制和执行能力.按照计划有条不紊的进行管理，才能保证生产目标的实现.（2）加强企业的预测能力.零库存管理的一个缺点就是在需求增加的情况下可能造成供不应求的情况，使得企业错失良好的机会甚至会因此给竞争对手成长的机会.企业要想不错过市场中好的机会，就必须要对市场的需求进行较为准确的预测，才能避免这样的危机.（3）和供应商之间形成良好的合作伙伴关系.和供应商形成合作伙伴的关系对于零库存管理的企业来说不仅可以保证日常生产经营中的供需问题更重要的是还可以加强其对市场需求变动的反应能力.

作者：袁帅 单位：安徽财经大学会计学院

参考文献：

〔1〕赵秋餠.”零库存”下鑫苑面临的机遇与挑战[D].成都:电子科技大学,2011.

〔2〕吕俊平.丰田汽车零库存管理研究[D].天津:天津科技大学,2011.

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-02

房地产开发具有价值量大、建设周期长、回报率高、周期性明显及风险性大等特点，这使得房地产融资成为房地产业发展的关键。但目前融资渠道单一的现状已经影响到中国房地产企业的发展，从而在客观上提出拓宽融资渠道的要求。房地产信托作为房地产的一种新型融资方式，将房地产市场与资本市场有机结合，不仅将为广大中小投资者投资房地产提供理想渠道，还可为房地产行业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业的快速健康发展。

房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

一、我国房地产信托发展历程

我国的房地产信托在发展初期，并未引起开发商的重视，发行规模有限，直至2003年后，才逐渐发展起来的。

2003年6月，中国人民银行出台了央行121号文件，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人贷款等多方面提高了信贷门槛。房企融资受阻，开始将目光投向信托资金。2003年，通过信托方式进入房地产行业的资金约有70亿，房地产信托产品从此正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。但是，2005年，银监会了“212号文”，立即影响了房地产信托产品的发行。2006年7月22 日，银监会又了“54号文”，对房地产信托融资的条件十分苛刻，甚至比银行贷款的门槛更高，致使房地产信托的发行规模进一步下降。2007年下半年，受到经济危机影响，房地产信托发行规模急剧下降。

直至2007年3月，央行重启加息，房地产信托再次得到发展机会，并呈现迅速增长态势。2007年3-12月期间，央行连续加息六次，同时，银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。

2009年下半年，严厉的房地产调控政策不断出台，存贷款基准利率的调整，存款准备金率的提升，银行额度规模的缩减，房地产企业在资本市场进行公开募资的难度越来越大，以及新国十条、国八条政策、各省市推出的限购政策的实施，致使房地产的热度不断降低，开发商的现金流压力越来越大。在这样的环境下，房地产信托成为了开发商的“救命稻草”，发行规模急速上升，信托成为了银行贷款以外，房地产行业最重要的融资渠道。

据统计，2008年发行的集合信托产品中，投向房地产的信托资金为272.2亿元，占全部集合信托募集资金的32.16%。2009年，房地产信托保持增长势头。2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年，监管层对房地产信托业务逐步规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产信托规模快速扩张，房地产信托产品成立数量为397款，成立规模达1210.62亿元。2011年全年共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元。期间，2011年2季度达到峰值，单季发行规模达1226亿元。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元。

同时，随着房地产调控政策密锣紧鼓地出台，房地产开发企业资金压力徒增，房地产信托产品收益率也屡创新高。自2010年以来，房地产信托产品的收益率一直不断上升，至2011年11月，平均年化收益率已达10%以上，开发商的房地产信托融资成本超过20%也已成常态。

二、我国房地产信托运作模式及发行运作流程

（一）我国房地产信托运作模式

1.债权型房地产信托。即债券融资类信托产品，是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的一种信托产品。

债权型房地产信托，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式，这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权型房地产信托是针对自有资金比例已经达到35%，但由于特定原因造成短期资金短缺而需要融资的房地产企业。

债权型房地产信托融资模式如下图：

2.股权型房地产信托。指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。

股权型房地产信托融资模式如下图：

3.财产收益型房地产信托。将存量持有性物业或出租物业作为信托财产，以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源，所发行的财产收益权转让信托。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能。

财产收益型房地产信托融资模式如下图：

4.组合型房地产信托。上述三种类型的混合，在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。

（二）我国房地产信托发行运作流程

1.洽谈房地产商，分析项目可行性。

2.确定融资需求，设计信托结构。

3.向银监会申请募集，投放项目资金。

4.期满信托公司回收本金，取得收益。

5.信托公司向投资者发放红利。

三、房地产信托之优缺点及风险把控

（一）房地产信托之优点

1.信托产品设计灵活，能根据企业本身运营需要及具体项目的特殊要求进行产品设计，增大市场供需双方的选择空间。

2.股权型房地产信托能增加房地产企业的资本金，促使企业达到银行的融资条件，且投资者只要求在阶段时间内取得一个合理回报，而不要求与企业分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商资本金的要求，又没有丧失对项目的实际控制权。

（二）房地产信托之缺点

1.相关法律法规尚未健全，仍在不断补充完善中，故房地产信托的发展受政策影响明显。

2.与宏观经济、房地产行业景气度高度相关。

3.与股权融资、银行贷款等传统融资方式相比，信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化。

4.房地产信托产品到期，融资方无法兑付时，按照约定，项目可能被信托公司以几乎零成本接盘。

5.发行周期有限，不能作为长期融资的有效工具。

（三）风险把控

1.由于信托融资成本较高，企业需关注自身付息能力，避免陷入恶性循环；同时，还需清晰评估房地产信托可能面临偿付风险，将风险控制在企业可接受的水平以下。

2.信托产品在期限结构安排上要合理，要跟房企的运营要求及具体项目的特性相适应，避免资金链断裂。

综上所述，房地产信托产品主要是在严厉的房地产行业宏观调控时期，偏紧的货币政策环境下快速发展的。从历史经验看，信托业资产的规模一般和房地产行业宏观政策环境、银行信贷、货币政策呈相反关系，紧缩的环境会引起信托业资产规模的增加。一旦银行货币供应减少，信托、私募基金等渠道融资需求就会增多。因此，房地产信托成为了房地产企业最佳融资方式之一。

参考文献：

[1]崔晓雁.兑付风险无虞、业绩增速难再——房地产信托深度.

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【关键词】

房地产投资信托基金；REITs；发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种。

REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。

起源于美国的房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的典型模式之一，它募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。在我国设立房地产信托投资基金，可以为房地产业发展融通大量民间资金，防止由于过度投资需求引发的投机风险；改变目前单一的融资模式，降低房地产业对银行贷款的依赖性；优化房地产业的内部结构，通过内部竞争加快房地产资源的优化配置；促进房地产企业经营管理机制的转变。同时，REITs的发展相应伴随着系统风险及非系统风险，可能对投资者、REITs管理者及金融市场造成相应的损失或波动，研究借鉴发达REITs的有关风险，有助于提高我国REITs的管理水平及融资效率，对我国REITs的健康发展具有较强的借鉴意义。

从我国REITs的发展现状看，由于国家政策及客观环境等条件的限制，我国直到目前还没有设立真正意义上的的房地产信托投资基金。2008年12月15日国务院颁布《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见》（“金融30条”），明确了开展房地产信托投资基金试点工作，据悉试点将在证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。地方上的筹备工作也已经在进行中。在上海，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批，其主要打包对象是符合REITs 要求的拥有良好业绩带租约的浦东部分写字楼和商铺。天津也着手把滨海新区的部分工业园区打包作为设立REITs 的基础物业。

实际上，我国于2002年7月开展信托业务后就逐渐涉及了房地产信托业务，2003年6月5日，中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”）严格对房地产行业的银行贷款条件后，房地产信托更是得到了众多面临融资困境的房地产开发商的热捧，从而发展迅速。2004年全国约有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金122亿元。2005年9月银监会下发了《加强信托公司部分风险业务提示的通知》（“212号文件”），进一步强调和规范了房地产信托和证券投资类信托业务，对房地产信托发行门槛进行了严格规定，但各种房地产信托产品的发行量却有增无减，而且该文件在某种程度上还带动了房地产信托产品的创新。2005年全国房地产信托产品共发行76个，募集资金71.4亿元；2006年共发行99只，募集资金167.3亿元；2007年共发行45只，募集资金72.20亿元。而2008年房地产信托产品数量和规模均超过了2007年全年，达到发行量135只和募集资金总额272.85亿元。这些年发行的房地产信托产品中，有些已经具备了与房地产信托投资基金极其相似的特征，因而被广泛称之为“准REITs”，它们与房地产信托投资基金相比，最大的差距就在于不能够公开上市流通，这也给我国内地REITs 市场的进一步发展造成了阻碍。我国房地产信托基金的快速发展也伴随着相应的风险，而目前我国在对REITs的监管、管理等方面尚无较为完整的风险管理规定与防范手段，因此，对发达国家的REITs风险管理进行了解和借鉴对我国REITs的发展极为重要。

【参考文献】

[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳研究字第0089号，2004.

[2]胡军.中国引入REITs 之可行性分析[J].商场现代化，2007，（492）：188-189.