建设用地容积率范文

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中图分类号：D922.35文献标识码： A

1、我国当前的容积率所存在的不足之处

1.1超容积率建设问题

在查取的资料《现行容积率调整程序的缺陷及优化设计》中显示，我国的建设用地中，存在着超容积率建设的问题。超容积率建设，所带来的影响是无可限量的，从城市环境的方面来看，超容积率建设，会导致城市的整体环境下降，使得环境负面方面的影响过高，还会影响城市综合功能。从城市建设的科学性来看，超容积率不仅会严重的损害了城市的利益，有损城市规划科学性，并且不利于交通的发展。从建设居住环境来看，超容积率，会使得居住环境变差，不利于居住房的通风透气以及阳光的照射。

1.2容积率指标缺乏较为统一的评判标准，房地产开发市场缺少公平

当前我国尚未建立统一完善的容积率评判标准，这对于城市用地的规划来说，具有很大的难度性，在没有统一的标准的情况下，土地开发商很有可能会根据个人的喜好以及个人的意见来制定容积率，从而将自身的喜好当为具体标准来实施。容积率的高低，会给人两种迥然不同的空间，将丽江古城和上海中心区比较可以发现，上海中心区的容积率密度大，属于高强度开发，能够容纳更多的经济活动，而丽江古城属于旅游城市，对于容积率的密度要求比较低。不统一的评判标准 ，会使得人们觉得我国的用地规划没有一个合理合法合规的制度，出现法律漏洞。并且，缺乏统一的评判标准，很可能导致房地产开发缺少公平性，造成社会不公的现象，影响社会的和谐发展，我国到目前还没有明确控制详细规划与其他具有法律效力文件之间的处理原则。在引起纠纷的情况下，很难会找到合适的法律来解决问题。

1.3没有针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序。

在我国的小城镇来说，进行建设用地使用的主体有多样，既会是私人个体也可能是医院 、学校、养老院以及一些社会公共设施。在这些 申请的主体中，由于所属主体的级别不同、所需用地的规模以及容积率不同，分别要采取不同的容积率调整程序以及措施。但是，纵观我国的对于城市用地设施的措施来说，我国是没有针对不同的申请主体来进行不同的容积率调整的。

2、针对目前容积率的不足所作出的对策。

（1）针对超容积率的问题，我们需要严格的审核开发商在进行建设用地时的建设步序以及可以学习新加坡这个旅游城市，在建设用地上加入了限高的要求进行双指标控制容量，这不仅有利于保持良好的城市面貌，还有利于环境的优化。第二就是 ，合理的控制好建设用地的密度，如果密度太大，会使用地看起来狭窄、使人看的心情压抑，并且，一旦建设用地建成居住房以后，得不到充足的阳光普照，也不利于人体健康的保持。

（2）由于我国没有建立完善的统一的评判标准，所以，我们需要呼吁和督促我们国家，加大对建设用地容积率的重视力度，对此投入更大的精力以及投资，为更好的完善我国的机制而努力 。而且，在针对房地产开发商方面，我们需要尽最大能力做到公平公正公开，以保证社会的和谐发展。

（3）针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序，我国的法律机关需要根据这些不同的情况、不同的主体，制定不同的容积率调整程序，一是保证我国法律的权威性，二是体现了我国法律法规的完善性。并且，不同的申请主体采取不同的调整程序，会体现我国社会的公平性 。

3、容积率的有关概念和特性

3.1容积率的概念

《城市规划基本术语标准》中，对容积率的定义为，在一定面积的地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。若果把容积率简称为R的话，那么R=F/A,（F为总建筑面积；A为建筑用地面积），容积率作为可以衡量开发强度的标准，从公式我们可以看到，容积率越大，建设用地的开发强度也会随之增加。成正比例关系。

3.2容积率的特性

容积率具有三性，就是经济性、社会性以及环境性。所谓的经济性指的就是在开发建设用地的时候，所投入的土地开发成本越低，所获取的收益就会越高，除了开发商能够获得大的收益以外，这些建设用地的开发不仅能够促进城镇的城市化现代化，还能促进城镇经济的发展，拉动经济生产链。在社会性方面来说，建设用地的容积率越大，说明开发强度越大，所能容纳的经济活动，居住人口就会增加，城镇容纳人口的能力就会大大的增加，从一定程度上增加了城市的人口密度，更加有利于城镇中心经济的发展，但是也会由于人口密度过大 ，带来交通不便，住房拥挤等负面影响。从容积率的环境性来看，一直以来‘高容积，低密度’的政策都受到人们的青睐，由计算公式可知，在土地密度不变的情况下，容积越大，说明楼层就会越高，这不仅会阻挡阳光的照射，长期下来影响人们的身心健康，而且，还会带来很多污染环境的问题。

3.3容积率影响因素

作用是相互的。影响容积率的 因素异常的多，但是最具有确定性、主要性的依然是经济环境以及社会。从环境方面来看，除了要考虑道路交通、绿化环保以外还要考虑建设用地所建造的居住所给人住的是否舒适、安全以及所照及的日光是否充足。不但要考虑到外在的物力环境，还要考虑到人们内在的心理环境。从社会的影响因素来看，容积率的影响，还要考虑到是否有损城镇的面貌，是否符合法律法规以及是否符合人口规划的标准。从经济方面来看，首要看的是土地的价值。用地的性质以及区位的条件，是否符合现代人对美、舒适、高品质的追求，是否与时俱进。

4、小城镇建设用地的容积率指标合理范围。

在目前的情况来看容积率指标的合理范围，指的是不损害城市面貌，不影响居住人们的身体健康以及有利于环境的优化以及城市的发展。合理范围指的是在合理的进行人口规划的时候，对建设用地进行适当的容积率调整。但是，并不是所有的开发商都会狠狠自觉的遵守这一个合理范围，她们的建筑物或许会过高，不利于城市的环境，也或许会出现过低的情况，浪费土地资源。在容积率的合理范围内，我们需要做到保持城市的绿化，保持环境优美。保持阳光的充足照射，道路的通畅以及市政的建设。并且为了不使过高的楼层给我们带来更多的噪音，光污染以及产生楼层风，我们需要给建筑物设计容积率的上限，以防止此不良情况的发生。

下表为某一城市综合楼开发项目的调查表，该表中直观的反映出了在不同的容积率下的建筑成本、利息、税金、销售收入以及利润额等资料信息，从该表中可以至关的看出其变化规律符合一般的容积率规律，当容积率达到1.2时土地价格会达到最高，当容积率小于1.2时低价会随着容积率的上升而上升，如果容积率大于1.2，那么低价则会随着容积率的上升而降低。合理的容积率可以大大提升城市的发展速度。

5、总结

在进行城镇建设用地的容积率估算的时候，需要着重考虑经济、社会以及环境这三重关系，不仅要考虑环境效益，更要注重经济效益与社会效益。把这三者相结合，容积率作为城镇发展的重要指标之一，对城市的发展具有重大的意义。由于城市在发展的时候具有波动性和复杂性，所以在进行土地开发强度的计划制定的时候，做考虑全局，订制多个方案，选择最优的方案。并且，由于经济在发展的时候具有一定的弹性，因此，在对于 容积率方面，应当给予一定的弹跳空间，尽量做到‘平衡各方，方方得利’打造一个环境优美，居住环境舒适，交通便利的现代化城市。并且要遵循可持续发展中的“低碳、和谐、高效”的可持续发展原则，促进城市健康发展。

6、参考文献

[1]. 欧阳安蛟. 容积率影响地价的作用机制和规律研究[J]城市规划. 1996, 02

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201721032

《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015―2020年）》（下文简称“《规划》”）是京津冀协同发展战略的重要组成部分，是《京津冀协同发展规划纲要》的重要专项规划之一。三地区土地利用现状与规划目标差距甚远，致使不同地区在京津冀协同发展过程中起点、进程和水平存在明显的差异，进一步导致在实际合作发展过程中，存在一定的现实困难，从而影响京津冀协同发展战略的实施。所以，有必要对不同地区的土地利用强度现状进行区域分析，并与《规划》对京津冀土地利用的发展概况比较，分析二者之间存在的差异，为《规划》的顺利实施奠定基础。

1京津冀协同发展战略及土地利用总体规划

京津冀是中国北方最大、综合实力最强的区域，占地面积218万平方公里，主要包括北京市、天津市以及河北省的11个地级市。2013年2月，中央提出京津同城化、京津冀一体化；2014年2月，京津冀协调发展正式上升为国家战略。该战略旨在将京津冀三地作为一个整体，以解决北京“大城市病”为基本出发点，调整优化城市布局和空间结构，推进产业升级转移，努力形成京津冀目标同向、措施一体、优势互补、互利共赢的协同发展新格局。

2016年5月4日，国土资源部门、国家发改委联合印发《规划》，《规划》划定了减量优化区（建设用地“减量瘦身”、转为生态用地）、存量挖潜区（区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主）、增量控制区（不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地）和适度发展区（即承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域）（见图1）。

图1京津冀协同发展土地利用总体规划土地区划

2京津冀城市土地利用现状比较分析

京津冀区域现有主要城市11个，各城市土地利用在用途、面积、结构、动态变化、使用强度等不同方面均存在区域差异。

21当前京津冀城市土地利用数量结构比较

自京津冀一体化提出后（即2013年2月至今）京津冀城市不同用途土地新增面积见表1。

天津10483492251558099589数据来源：CREIS中指数据房地产数据信息系统――土地版。

由表1可知，从同一地区不同用途土地供应结构及动态差异分析，2013―2016年北京市新增土地主要以住宅用地为主，而动态住宅用地供应呈递减趋势。天津及河北新增土地主要以工业用地为主，住宅用地次之。动态来讲，受北京疏解非首都功能区、京津冀协同发展等策略的影响，河北新增工业用地面积逐年增加，天津则呈递减趋势。2013―2016年，从京津冀三地区域差异分析，新增土地面积总量上，河北住宅、工业、商业以及其他用地均高于北京和天津；用途上，北京新增土地以住宅用地为主，天津以工业用地增加为主，河北以新增住宅、工业用地为主；北京各类用地增幅均逐步减缓，天津商业、工业及其他用地增幅均逐年降低，河北工业用地、商业用地及其他用地均呈递增趋势。

22京津冀城市土地利用强度分析

土地利用强度是指土地资源利用的效率，单位用地面积投资强度，对一个单位的土地投资的强度。本文从城市综合容积率、交通密度来分析京津冀城市土地利用强度的差异性。具体分析如图2所示。

根据图2可得：2008―2016年，北京容积率2008―2014年走势呈基本稳定的状态，容积率范围为121～16，2015年上涨到212，到2016年出现下降的趋势，容积率降到139；天津容积率基本没有过大的变化趋势，只有到2015年下降到092；河北容e率2008―2011年从254下降151，2011―2016年容积率变化趋势基本持平，范围为113～128。

由于2012年3月21日住建部出台了《建设用地容积率管理办法》，使得虽然有新增建设用地，但综合容积率下降至近年来最低。截至2016年，北京、天津、河北综合容积率相差不大，但京津冀近年来容积率变化趋势却不同，且由于计算的是综合容积率，现实中同一地区容积率也出现两极分化的现象，所以容积率的分布状况在京津冀中亦存在一定程度上的差异。

2006―2015年，北京城市交通密度为11664～24375辆/公里；天津城市交通密度为7011～17027辆/公里；河北城市交通密度为1595～5824辆/公里。因此，京津冀三地城市交通密度存在着明显差异，北京交通密度远高于天津和河北，同时天津也明显高于河北（见图3）。

3京津冀城市土地利用现状与《规划》目标的差距分析

该部分主要针对现行京津冀城市土地利用现状与《规划》中对土地利用的规定比较，找出偏离《规划》的指标。

31《规划》中减量优化区与京津冀土地利用现状比较及分析

《规划》中主要将北京城六区、天津主城区定为减量优化区。即在现有用地的基础上，不再新增建设用地，鼓励将利用不充分的存量用地转化为生态用地以降低建设用地比例。市国土局、市发展改革委、市规划委关于印发《北京市2016年度国有建设用地供应计划的通知》中明确提出当年国有土地总供应量为4100公顷，其中2250公顷为存量用地，占新增用地的55%，国家鼓励开发利用存量用地，对棚户区改造，通过拆多供少、以拆定供，逐步实现“瘦身”，进而提高土地利用效率。就北京土地利用现状看，北京土地利用基本趋于饱和，自2006―2016年以来，北京新增建设用地面积逐年递减，发展趋势符合《规划》要求，但进度仍然相对较慢。天津主城区用地也已经达到一定限度，新增建设用地面积逐年递减，随着人口的集聚，土地利用效率逐步增加，与《规划》方向趋于一致。

加快首都非功能区进程，《规划》在一定程度上起到引导和规范作用，但由于北京城六区、天津主城区土地利用结构和布局已定型，对土地需求并未减少，目前新增用地依旧占45%，尽管动态变动趋势与《规划》一致，但新增建设用地减少幅度还远远不够，仍需继续调整和优化土地利用结构。

32《规划》中存量挖潜区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将北京以及天津郊区划为存量挖潜区。这部分区域土地开发利用水平并未达到最优，仍需要继续提高土地利用效率，但不宜进行高强度的开发利用，主要以存量建设用地结构和布局调整为主。近年来，北京、天津郊区土地利用强度也在逐年增加。为了缓解市中心居住压力，部分住宅逐步向市郊区转移。特别地，北京近年来为实现产业转移，逐步将工业用地向河北以及北京、天津郊区转移。

现阶段北京、天津郊区正在紧锣密鼓地开始承接市中心的产业转移，北京、天津市郊区还有继续开发的空间，有待进一步提高土地利用效率。为了更好地响应《规划》的指导，挖潜区内部要针对现行土地利用现状结构适度调整土地利用布局、提高土地集约度，以更好地承接产业转移。

33《规划》中增量控制区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将石家庄、邯郸、邢台、张家口、廊坊等地划为增量控制区。所划增量控制区不宜进行高强度、大规模的开发建设，主要区域功能是提供和保障基础设施和公共服务，严格控制新增建设用地的供应。随着2013年京津冀一体化的提出，石家庄、邯郸等地人口逐步聚集，2013―2016年新增建设用地面积从122798万平方米降至118409万平方米，总体供应变化趋势不大，呈缓慢减少趋势，基本符合《规划》的要求。通过查询河北省2013―2015年统计年鉴可知，石家庄等市区市政基础设施及公共服务包括城市道路面积、排水管道长度、供水综合能力以及园林绿地面积等呈10%～60%不同幅度上涨趋势。

增量控制区内部的市区发展趋势符合《规划》的要求，但各市区的发展幅度不一致，存在分化的势，所以对于社会保障、公共服务较弱的地区要加强基础设施建设，对于较强的地区要保持强化已有的基础设施、公共服务，在建设的同时要严格控制增量用地，提高土地集约利用效率。

34《规划》中适度发展区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将河北的保定、沧州、衡水、秦皇岛以及石家庄西南地区和天津滨海新区等地规划为适度发展区。适度发展区作为京津冀一体化进程规划中首次提出以承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要功能区，在引导人口、产业合理集聚方面会缓解首都日益紧张的用地矛盾。适度发展区以“以控制基础上的发展”为发展原则和规划主线，并适度增加区域新增建设用地规模。以保定市为例，2013―2016年三年间工业用地面积由40845万平方米增长到42323万平方米，四年间增长15万平方米左右，基本符合《规划》中关于适度转移非首都功能区中的产业，但仍无法满足京津产业转移尤其是北京功能疏解的要求。

要贯彻落实河北主要城市在京津冀协同发展中的定位，例如保定市建成创新驱动发展示范区和京津保区域中心城市的目标要落实。着重建设教育、医疗以及社会保障，将河北发展区范围内的基础设施建设打好，为承接产业转移、人才的集聚奠定基础。在开发建设城市土地利用之前做好明确的用地规划，使土地更好地高度集约利用。

参考文献：

[1]王文刚，庞笑笑京津冀地区城市土地利用效率[J].江苏农业科学，2016，44（4）：563-566

[2]杨晓颖，汤怀志，梁剑峰京津冀地区经济一体化进程中的土地利用问题[J].国土资源情报，2015（12）：44-47

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在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。

2.代征地项目来源

代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。

3.代征地费用确定方式

代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

*依据代征地地块现状建筑面积计算

*依据代征地土地面积计算

*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。

本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。

4.代征地费用确定

代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:

(1)代征用城区范围内非住宅用地

现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格

该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

(2)代征用城区范围内住宅用地

现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格

该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。

需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。

二、建设项目分摊代征地费用分摊基数

规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:

代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

可推导出:

规划楼面分摊代征地费用

代征地总费用;建设项目建筑面积

代征地总费用; (建设项目建设用地面积;规划容积率)

代征地总费用;(代征地占地面积;代征地比例);规划容积率

代征地总费用;代征地占地面积;代征地比例;规划容积率

现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

即:

规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.

三、代征地费用的分摊

根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:

政府分摊费用(楼面)

=规划楼面分摊代征地费用;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

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（一）制订规划编制计划，加大控制性详规的编制力度。今年完成县城16.8平方公里的控制性详细规划的编制工作，实现县城规划建设用地控规全覆盖。各部门应密切配合，做好总体规划、控制性详细规划和其它各专项规划的编制、评审和上报审批。

（二）任何开发建设项目必须坚持先规划、后建设的原则。

（三）加强规划编制设计管理工作。所有规划都必须委托具有相应资质的规划设计部门进行设计，禁止无证设计。重大建设项目应实行规划设计招标，积极引进高水平的外地设计单位。设计单位应严格按规定要求实行登记注册制度，服从规划行业管理。

二、健全机制，完善规划审批和管理

（一）城市规划区的各项建设须按照《城乡规划法》要求严格执行“一书两证”的发放制度和审批程序。

（二）建立规划委员会审批制度，充分发挥县规划委员会的职责。

1、涉及城市总体规划、区域布局、功能确定、建筑风格等重大问题以及城市基础设施建设、城市重点地段的详细规划等城市建设重大项目的决策，必须提交县规划委员会审定后，再履行报批程序。规划委员会的领导及成员随着人事的变动进行相应的调整。

2、临主次干道、县城节点以及面积在5亩以上的一般地段建设工程项目的选址、规划设计条件、规划方案由县建设局初审，提出初步意见报主管副县长审查，最后统一报县规划委员会（或相关部门联合审查）审批。县规划委员会原则上每半个月审批一次，一般项目由县建设局初审后报主管副县长审批。

（三）为提高小区环境，新出让土地和新报建的项目遵照《城市规划管理技术规则》执行。老城区改造多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.0，新城区的多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.2；条式住宅，中高、多层山墙间距不应小于6米，高层与各种层数住宅之间不应小于13米；2万平方米以上的小区要设立对外开放的公厕。此前已出让的经营性土地按出让时的规划设计条件执行。

（四）严格容积率指标的规划审批管理。

1、建设用地出让前，规划主管部门应严格依据《城市规划管理技术规则》提出规划设计条件；控制性详细规划编制后，规划主管部门必须严格依据经法定程序批准的控制性详细规划提出容积率等规划设计条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

2、国有土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。此前已报批的规划方案按报批时的容积率办理下步报建手续，新报建的规划方案报批容积率原则上不得突破规划设计条件的容积率指标。

（五）未经规划许可，设计、建设、监理等部门不得擅自对已审批的建筑施工图进行变更和监理，一经发现追究相关人员的责任。

（六）房屋竣工后，规划验收必须由规划部门统一组织城管、园林及市政公司等单位共同验收。

1、建设部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可的建筑面积，是否超容积率，是否按要求完善市政建设和绿化，绿地率未达到绿线管理规定和审批要求的责令整改或异地绿化。

2、此前已竣工（包括主体已完工未办理竣工手续）的房屋竣工面积仍根据房管测绘部门提供的测绘报告；之后竣工的（主体已竣工的除外）由县建设局委托有资质的测绘部门根据国家标准GB/T50353-进行核算；县国土部门根据县建设部门核定的建筑面积进行土地验收；县房管部门须经县规划和国土部门验收后办理房屋产权发证。已竣工的建设项目由县监察、建设、国土、房管等部门共同做好调查登记。

3、此前已下发规划许可的建设项目主体已竣工超许可面积的在补交土地出让金、相关规费并处罚后给予验收；在建项目由县建设规划部门下发通知书，不得超出规划许可面积。

4、此后下发的规划许可在竣工验收时，严格执行住房和城乡建设部和监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔〕227号）的要求进行验收，不得超出规划许可面积，否则依法拆除违法建设部分，没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。

（七）统一建筑面积计算标准。

所有新报建（含已经过规划方案审批但未办理规划建设工程许可的）的建设项目建筑面积计算执行国家标准GB/T50353-，其中储物间超出地面1.2米~2.2米的按半面积计算，超出地面2.2米的按全面积计算。设计部门、招投标机构、图纸设审部门、测绘部门必须准确提供建筑面积，并承担相应的法律责任。此前已发放了建设工程规划许可证的仍按发放规划建设许可证时的建筑面积计算标准进行验收。

三、严格容积率指标的调整程序

国有土地使用权出让前，县建设局规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划确定规划设计条件；规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的

须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的

建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

国有土地使用权一经出让，确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：

（一）用地单位或者个人向县建设局规划部门提出书面申请，说明变更的目的、理由。

（二）县建设局规划部门就申请变更内容进行审核，对不符合控制性详细规划的不予受理并下达通知书，对符合控制性详细规划的变更申请，在征询国土部门和财政部门的意见后，报县政府批准。

（三）县政府批准后，规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更的规划条件通报县国土局、财政局。

（四）县国土资源部门依据变更后的规划条件与建设用地单位或者个人签订国有土地使用权出让合同、变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；

（五）县财政局依据国土资源部门签订的国有土地使用权出让合同及登记台帐，收到应缴的土地出让金后，及时开具出让金专用票。

四、加强规划公示制度，完善规划实施监督机制

县建设规划部门应当及时将城市总体规划、控制性详细规划、重要建设项目的规划及单体建筑方案在城市主要大众场所、信息网站等公开展示，让公众积极参与，接受公众监督，听取公众意见，汲取公众合理建议，博采众长、广纳谏言，以营造市民积极参与规划工作的良好氛围。

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第三条市国土资源局负责全市国有建设用地批后监督管理工作。

发展和改革、环保、住房和城乡建设、城市管理行政执法、财政、金融等单位，按照各自职责做好国有建设用地批后监督管理工作。

第四条国有建设用地批后监督管理的主要内容：

（一）国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书和批准文件的履行情况，主要包括：

1．是否按照土地出让合同、租赁合同约定的期限足额缴纳土地出让金或租金；

2．是否按照土地出让合同、租赁合同和划拨决定书规定的动工期限使用土地，开发进度是否符合土地出让合同、划拨决定书的约定，是否存在土地闲置、低效利用现象；

3．是否按照平面布置图、土地出让合同、划拨决定书等规定的土地用途、容积率、建筑密度等规划指标和开发条件进行项目建设；

4．工业项目用地投资强度、容积率、绿地率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地比例等方面是否符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定的要求，是否改变用途建造非生产性配套设施；

5．是否存在少批多占、移址易位用地情况；

6．是否存在非法转让、出租、抵押土地使用权现象；

7．国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书和批准文件的其他履行情况。

（二）闲置国有建设用地的认定与处置。

（三）国有建设用地土地登记发证和土地使用权转让、抵押贷款审核。

（四）原划拨、租赁国有建设用地使用权办理出让手续的有关规定执行情况。

（五）法律、法规、规章和上级政府规定批后监督管理的其他情形。

第五条实行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度。

国有建设用地使用权人在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的，应在建设项目开工、竣工之日起15日内书面报告市国土资源局，并提供有关材料。

国有建设用地使用权人未在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的，应在建设项目约定开工、竣工到期前15日内，向市国土资源局申报延迟开工、竣工原因，延迟开工、竣工期限不得超过1年。

第六条实行国有建设用地使用权批后公示制度。

国有建设用地使用权人必须按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者国有建设用地使用权划拨决定书确定的开工时间前15日内，在宗地现场显著位置设立国有建设用地信息公示牌，将《建设用地批准书》内容和监管部门、举报电话等予以公示，接受社会监督。

第七条实行土地出让合同履约保证金制度。

国有建设用地使用权人与国土资源部门签订土地出让合同时，应当明确履约保证条款，对按照合同约定进行投资开发的，履约保证金本息全额退还。对违约利用的，按出让合同约定扣留保证金。

第八条实行建设项目国有建设用地检查核验制度。

市国土资源局应对国有建设用地使用权人履行国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书的情况进行检查核验，并出具检查核验意见。

市国土资源局出具的检查核验意见，应作为建设项目竣工验收的一项重要内容。未经市国土资源局检查核验或经检查核验不合格的，建设项目不得通过竣工验收；属房地产开发项目的，市国土资源局不得为其办理国有建设用地使用权分割登记。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，市房管部门不得为其办理房屋所有权登记。

第九条取得国有建设用地土地使用权并享受市政府土地优惠政策的，土地使用权抵押时，其融资用途应在《土地使用权抵押合同》中明确约定，并接受有关部门监督。

第十条国有建设用地使用权人应当按照批准的土地用途、容积率等条件开发利用土地，未经批准不得改变。因城市规划建设，确需改变土地用途或容积率的，应报市人民政府批准后，重新签订国有建设用地使用权有偿使用合同或有偿使用合同补充协议，并补交不同用途和容积率的土地差价；在符合城市规划、不改变土地用途的现有工业用地上进行加层改造、提高建筑容积率的，不再增收土地价款。

第十一条建设项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到国有建设用地使用权有偿使用合同约定标准的，国有建设用地使用权人应按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定缴纳违约金，并继续履约。

第十二条具有下列情形之一的，属于闲置土地：

（一）未经原批准用地的人民政府同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书约定的期限满1年未动工开发建设的；

（二）国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书未规定动工开发建设日期的，自国有建设用地使用权有偿使用合同生效或国有建设用地使用权划拨决定书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（三）已动工开发建设，但已开发建设的土地面积不到应开发建设总面积1/3的，或已投资额（不包括取得国有土地使用权的费用）不到开发建设总投资额1/4且未经批准中止开发建设连续时间满1年的；

（四）已动工开发建设，开发建设的土地面积已占开发建设总面积1/3以上，但未动工开发建设的土地面积超过50亩的；

（五）已动工开发建设，开发建设的土地面积已占开发建设总面积1/3以上，或已投资额（不包括取得国有土地使用权的费用）已占总投资额1/4以上，国有建设用地使用权人停止施工满1年的；

（六）法律、法规、规章及上级政府规定属于闲置土地的其他情形。第十三条对认定为闲置的国有建设用地，市国土资源局应将查明的事实、证据等情况书面告知国有建设用地使用权人，并根据法律、法规、规章等规定和国有建设用地使用权有偿使用合同、国有建设用地划拨决定书的约定予以处置。

第十四条国有建设用地使用权人在按照规定标准缴纳土地闲置费后，可以提出一次延期开工建设时间的申请，经原批准用地的人民政府批准可以延期，延期开工建设时间最长不得超过1年。

第十五条出让的国有建设用地使用权首次转让、抵押的，必须符合法律、法规、规章等规定和国有建设用地使用权出让合同约定的条件。

第十六条有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让、抵押：

（一）纳入征收公告范围，依法应予收回的；

（二）未完成征收补偿的；

（三）国有建设用地闲置的；

（四）擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件或房屋所有权证登记用途与国有建设用地使用权证登记用途不一致的；

（五）国有建设用地使用权期限届满不足1年的；

（六）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（七）办理了商品房预售许可的；

（八）法律、法规规定不得转让、抵押的其他情形。

第十七条转让国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权人应提供法律、法规规定的完税或免税证明，未提交的，不予办理。

第十八条国有建设用地使用权转让、抵押时，地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转让、抵押。

国有建设用地使用权人在申请办理转让、抵押国有建设用地使用权手续时，应提供房屋所有权证书或市房屋管理部门出具的权属证明材料。

第十九条单独以用于房地产开发的国有建设用地使用权抵押的，抵押期限不得超过《国有建设用地使用权出让合同》约定的竣工日期。

前款所称国有建设用地使用权，是指地上无建筑物、构筑物或地上虽有建筑物、构筑物但建筑物、构筑物尚未出售的土地使用权。

第二十条国土资源管理工作人员在国有建设用地批后监督管理工作中，可以采取下列措施：

（一）进入建设项目现场查看、勘测、拍照、摄像；

（二）询问当事人及相关人员，了解有关情况；

（三）要求国有建设用地使用权人提供土地利用情况的有关资料；

（四）依法可采取的其他措施。

第二十一条实行房地产用地开发利用诚信管理制度。市国土资源局应将房地产开发企业开发利用土地情况，记入房地产用地开发利用诚信档案，并向社会公示。

房地产开发企业凡有下列情形之一的，两年内不得参加国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动：

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得国有建设用地使用权后，不按规定时限签订国有建设用地使用权出让合同的；

（二）未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款的；

（三）不执行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度的；

（四）未申请竣工建设项目国有建设用地检查核验的；

（五）非因政府行为造成国有建设用地闲置的；

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第三条基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。基准地价由土地出让金、城市建设配套费用、征地拆迁费、小区配套费构成。

第四条市直管范围内的土地用途分为商业、住宅、工业、公共事业建设四类用地，各类用地均划分为不同等级，每等级基准地价有所区别。

第五条基准地价由市国土资源管理部门会同物价部门按上级的规程拟定，按程序报批后，由市国土资源、物价管理部门联合公布施行，并由市国土资源、物价管理部门分别报省国土资源、物价管理部门备案。

市国土资源、物价管理部门应根据社会经济发展、产业政策变化等情况，对基准地价进行局部或整体调整，报市政府批准公布施行后，报上级主管部门备案。

第六条商业、住宅、公共事业建设用地基准地价是以容积率为2的标准评定的地价，工业用地基准地价是以容积率为1的标准评定的地价。当容积率改变时，根据不同用途的容积率修正系数相应进行修正计算地价。

第七条基准地价按各种用途土地使用权法定最高出让年限评定，当宗地的实际出让、转让使用年限低于法定最高出让年限时，其地价按不同用途的年期修正系数进行修正。

第八条标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格，是以基准地价为依据，根据土地的区域因素、个别因素、使用年限、容积率、临街状况等条件，通过系数修正而评估出具体地块的价格。

计算公式：（评估）标定地价=基准地价×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×容积率修正×临街状况修正。

第九条基准地价标准公布实施后，作为土地转让交税的主要参照依据。当转让成交申报价格明显低于宗地标定地价的，市政府有优先购买权。

第十条市国土资源管理部门会同物价部门根据基准地价的一定比例确定市直管范围内协议出让土地最低价标准，经市政府批准后下发执行。

经营用地（包括工业用地）必须采用招标拍卖挂牌方式出让。工业用地出让底价不得低于国土资发〔*〕307号规定的全国工业用地出让最低价标准288元/m2。

第十一条严格限制以划拨方式提供建设用地使用权。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。按政策法规确需以划拨方式使用土地的，由市国土资源管理部门提出意见，报市政府批准。

以划拨方式取得土地使用权的，必须严格遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第十二条商业、住宅、工业、公共事业建设用地以及综合用地不得随意改变使用用途、条件。如改变使用用途、条件的，市政府可依法收回国有土地使用权；如确须改变使用用途、条件的，须报市国土、规划部门审核，报市政府批准，并按改变后的土地用途、使用条件相应调整土地出让金。

第十三条商业、住宅、公共事业、工业用地的熟地出让基准价格按同级的基准地价平均价格的90%计算；商业用地生地出让基准价格，按熟地出让基准价格70%计算；住宅、公共事业建设用地生地基准价格，按熟地出让基准价格60%计算；工业用地生地出让基准价格按熟地出让基准价格50%计算；临时用地费，按基准地价的5%标准每年征收。

第十四条国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，由市政府作专项资金管理使用。国有土地使用权出让总价款主要用于城市建设和土地开发，逐步提高用于农业土地开发、农村基础设施建设、廉租住房建设和国有土地使用功能配套设施建设的比重。

第十五条本规定所列各项用地价款的缴纳，用地单位须在出让合同签订之日或批准用地之日起60天内付清全部土地出让价款。付款到期后，仍不付清土地出让价款的，出让方可解除出让合同，并按规定收回土地使用权。

第十六条依法取得的土地使用权，未按《土地使用权出让合同》的约定动工建设，经市政府批准同意延长动工期限的，若基准地价调升，应当补交差价。

第十七条各县（市、区）参照本规定，结合本地实际情况，相应调整本地的国有土地基准地价，并按程序报市政府和省土地、物价管理部门备案。

第十八条本规定有关术语的含义如下：

基准地价：政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

区域因素：指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素：指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、宽度、使用限制和宗地临街条件等。

容积率：指一定区域（地块）范围内，建筑物的总建筑面积与整个地块的面积之比。

区域因素修正：指剔除比较案例与待估土地由于地区特性不同产生的价格的不可比性。

个别因素修正：指排除待估地块与比较案例地块之间由于个别因素不同而产生的价格的不可比性。

容积率修正：指排除土地因容积率不同而造成的地价的不可比性。

使用年期修正：指排除土地因使用年期不同而造成的地价的不可比性。

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中图分类号：TU984文献标识码： A

目前，我国城市化的步伐正在不断的加快，导致可以开发利用的土地资源越来越紧缺，土地资源的缺乏导致人们对于城市建设用地的规划管理有了更高的要求，这就要求城市对用地进行规划管理是必须合理，有序。

一、城市用地规划管理的概念

城市用地规划管理，主要就是为了确保城市建设用地在利用过程中能够严格的按照城市规划进行，保证城市建设用地的合理性、节约性。城市用地规划管理主要包括两个方面，一个方面为狭义的规划管理，另一个方面为广义的规划管理。狭义的城市用地规划管理，实质上就是指城市在建设过程中所需用地的审批管理，即根据我国制定的《城乡规划法》中的相关规定，对城市建设项目在建设过程中的用地界限以及位置进行核定，提供相应的规划设计条件，对城市建设用地规划许可证进行核发的过程。广义的城市用地规划管理，实质上就是指根据城市规划以及当前城市建设的实际情况，对城市建设用地开发活动进行合理的调节与规范引导，在城市建设用地中落实城市规划设想的过程，这个过程主要就是对城市建设用地资源优化配置中包含的人地关系进行合理的协调，从本质上来看就是对人与人之间的关系进行协调，从根本上实现城市建设用地的优化配置，使城市建设用地的开发与利用符合城市规划中的相关要求。

二、城市用地规划管理的重要性

1、加强了土地的集约利用度

通过发展中小城市，吸引农村人口向中小城市转移，可以节约大量农村宅基用地。随着中小城市经济的快速发展以及人民生活水平的提高，再加上经济发达地区对建设用地的强烈需求以及政府的大力倡导，农民进城的愿望也相当强烈，中小城市发展的力度加大，土地的集约利用度得到了加强。

2、优化了城乡用地布局结构

城市的发展使格局零乱分散的乡镇企业向工业小区集中，众多配套的基础建设得到共用，基建成本大幅度降低，一定程度上节省了大量的建设用地。据调查，乡镇企业相对集中，连片开发后，可以节约5％ ～10％的用地和10％的基础设施资金。

三、城市建设用地规划管理措施

1、控制土地利用性质

土地利用性质是建设用地规划管理的核心。为保证各类建设工程都能遵循土地利用性质及相容性的原则安排，应按照批准的详细规划控制土地的利用性质。尚未批准详细规划的，按总体规划或分区规划执行。控制核定土地利用性质要规范，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》将城市用地分为l0大类、46中类、73小类进行管理。需改变规划用地性质的，应先做出调整规划，并按规定程序报经批准同意后执行。

2、核定土地开发强度

(1)土地利用强度

城市土地利用强度的高低，不仅对建设活动的投入产出有直接影响，而且会引起一定范围内社会、经济和环境状况的变化。利用强的过低造成土地浪费和开发经济效益下降 利用强度过高，不仅带来市政公用基础设施负荷过高，而且造成环境质量下降等，反过来影响建设工程的效能。土地利用强度的控制．是保证城市土地合理利用的另一重要因素。建筑容积率和建筑密度是土地利用强度的两个重要指标，二者相互关联。其中容积率是核心指标，是规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点。因此核定容积率时，应审慎研究。

(2)容积率核定

容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值，或单位建设用地面积上所获得的建筑面积。容积率对城市建设和环境质量的影响有包括自然环境影响和人工环境的影响。建筑容积率过高，建筑体量过大不利于北侧和下风向建筑日照、采光、通风和绿化种植t建筑容量过大，容易造成设施供不应求。容积率过高，建筑密度不宜过大，应留出一部分空地供户外活动。例如高层建筑周围应留出空地。

(3)建筑密度的核定

建筑密度是指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比率。在建设用地规划管理中，核定建设工程的建筑密度，是为了保证建筑空间环境质量，满足绿化、地面机动车和非机动车停场地、消防车作业场地，人流集散场所及变电站、煤气调压站等配套设施用地的面积。

建筑密度指标和建筑物的性质有较密切的关系。如一般居住建筑，为保证舒适的居住空间集采光、通风 绿化等方面的要求，建筑密度一般在25％ 一30％之间。独立式低层别墅建筑密度不宜超过20％。商业建筑低层利用率最高，潜在价值最大，为充分发挥土地的效益，建筑密度较高，一般在40％一一60％之间。

环境质量要求高的地段，建筑密度不宜过大。因此，建筑密度指标应根据不同项目对环境的要求来确定，如医院、中小学、托幼，空地应多一些，建筑密度低一些。

3、正确处理耕地规划，不占良田

土地是农业发展的基础，是我国稳定发展的一个重要环节。在建设城市的时候，土地必须进行合理规划，尽量做到不占用耕地，保证城市的农田数量不减少。虽然我国号称资源大国，但是只要人均一下，各种丰富的资源就显得那么不足。我国的耕地面积本来就不多，若是为了发展城市经济，而牺牲耕地，则得不偿失。

目前，我国为了保护耕地，颁布了一系列的法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等。在规划城市用地之前，需要了解各项土地法律，确保合理使用耕地，禁止占用良田，从而实现城市的可持续发展。

4、绿化用地不可缺少

随着生态问题的加重，我国城市建设必须要规划相应的绿化用地，促进城市的生态循环发展。在城市规划的过程里，设计者需要考虑到各个用地之间的绿化带，如居民区跟工业区之间必须用绿化林等隔开，防止工业区的污染物飘到居民区上方，给人们的生活和健康带来威胁。

除此之外，绿化用地最常见的就是建设在道路两旁。道路边上的绿化带有着净化汽车尾气，保护环境的作用。

5、工业区建设需要考虑污染问题

我国之前的城市发展模式就是先污染，后治理的政策，随着观念的改变，城市的发展模式出现了新的变化，不再走老路子。在城市规划用地的过程里，设计者需要综合考虑工业区的用地位置，降低工业污染对城市的破坏。正常情况下，工业区必须远离城市中心，不能直接跟居住区连接。当然，规划者需要综合考虑当地的环境因素，如季风、地形等，从而降低外部因素对污染的干扰。

结束语

通过以上详细的分析，我们可以很清楚的得知城市建设用地规划管理对城市化的进程起到了至关重要的作用。合理规划利用好城市建设用地，既满足城市发展的需要，又是提高城市人民的生活质量的重要途径。现在我国城市的建设用地规划利用水平尚处于低度利用阶段，土地效益还有很大的提升空间，这就要求我们在今后的建设土地规划利用过程中，应当符合国家规定的标准，不得借设立各类开发区擅自修改或调整规划，要充分利用现有建设用地，同时要采取各种有效措施合理规划，严格管理，创造更大的经济、社会、生态综合效益，实现我国中小城市的经济社会可持续发展。

参考文献

[1]包纪祥.当前土地规划管理存在的问题及对策[J].中国地质矿产经济.2011(2):22-23

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二、严格实施规划计划管理控制用地规模

（二）加强土地利用总体规划的控制作用。结合新一轮土地利用总体规划修编。按照土地利用总体规划的安排，对各类与土地利用相关的规划进行修订，确保与土地利用总体规划相衔接。要加强土地利用总体规划对土地利用的引导，按照土地利用总体规划和城乡规划，实行土地用途管制，优化产业功能分区，控制建设用地总量和规模，从严控制建设占用耕地。

（三）加强用地计划管理。编制国有土地使用权出让计划和房地产用地供应计划，确保新增建设用地计划优先安排政府重点项目、民生项目，其他项目用地原则上使用存量建设用地。

三、落实产业政策。强化供地管理

（四）按产业政策引导用地。严格执行《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》认真落实国家产业政策。对国家产业目录中禁止类项目。要严格控制供地；对国家鼓励和允许建设的重点急需项目（包括能源、交通、水利、城市重大公共设施、农业、卫生、教育、国防工程项目等）拆迁安置用房和经济适用房建设项目，以及经有关部门认定并符合国家产业政策且投入产出率高的科技型、节能型、生态环保型、来料加工外向型项目优先供地。

（五）从严控制土地使用标准。要加强建设用地定额指标审查。严格执行《工业建设项目控制指标（试行）工程项目建设用地指标》以及其他项目用地控制指标。项目用地必须符合节约集约利用土地的原则，必须符合容积率控制指标和区域投资强度控制指标，达不到规定要求的要核减用地面积。禁止在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，防止圈占土地建“花园式工厂”工业用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%建筑系数不得低于30%新增工业项目一般不安排绿地，因特殊需要，绿地率控制在20%以内。今后，工业项目重点安排在开发区和工业园区内，原则上不审批零量布局的工业建设用地。鼓励企业建设多层厂房，工业厂房的容积率按不同行业标准确定。

（六）发挥土地储备机构的作用。土地储备是政府为实现调控土地市场。依法取得土地，储存以备供应土地的行为。对闲置、空闲和低效利用的存量建设用地要优先收购，对符合城市规划且已办理农用地转用、土地征收批准手续的经营性用地以及其他适宜收购储备的土地都应当依法收购储备，以增强政府调控土地市场的能力。

（七）充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。加强政府对土地一级市场的高度垄断。工业和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须以招标、拍卖或挂牌方式供地。其他土地除符合《划拨用地目录》外，都要实行有偿使用。加强地价管理，完善地价体系，确保城市基准地价及时调整和更新。

（八）强化建设用地批后监管。项目供地要在土地出让合同或划拨用地决定书中约定土地用途、面积、开竣工时间、开发进度、出让价款、违约责任以及项目投资强度、建筑密度、建筑容积率、绿地率、附属配套设施用地比率等控制性、强制性规划指标。确需改变土地用途等土地使用条件的必须经国土资源部门同意和城市规划部门批准，并按规定补交土地出让差价。对擅自改变土地用途等土地使用条件、未按时交纳土地出让金的要依法追究违约责任，直至无偿收回土地使用权。

（九）落实信息公布制度。要严格按照《中华人民共和国政府信息公开条例》要求公布政府信息。除涉及保密信息外，要将土地出让计划、出让过程、出让结果等信息在中国土地市场网及当地主流媒体公开，确保公民、法人和其他组织知情权。对不及时上传并公布信息的要追究相关人员责任。

四、挖掘现有潜力。盘活存量土地

（十）开展闲置、低效利用土地调查。各地要结合土地利用总体规划修编和第二次土地调查。努力挖掘现有建设用地潜力。对清理出来的闲置土地和低效利用的土地要研究具体的处置措施，积极消化利用。对年上半年清理出的闲置土地，要严格按照《闲置土地处置办法》规定和拟定的处置方案处置到位。土地闲置满一年不满两年的按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，土地闲置满二年的政府无偿收回土地使用权。不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、临时使用、纳入政府储备等途径及时处置。

（十一）鼓励使用废弃土地。对用地单位已经撤销或迁移的以及公路和矿场、砖瓦窑厂等经核准报废的政府无偿收回土地使用权。

五、加强农村建设用地管理

（十二）科学编制村庄集镇规划。新一轮土地利用总体规划修编要结合新农村建设的要求。科学编制农村集镇、村庄规划，合理确定集镇、村庄的数量、布局和规模，推进中心村、文明新村建设。

（十三）严格执行“一户一宅”政策。各地要结合《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》国土资发〔〕146号）精神。维护农民合法权益，对“一户多宅”和空闲宅基地进行清理。除依法继承外，一户只能登记一处法定面积的宅基地。对于超面积的宅基地按照国土资源部国土资发〔〕146号文件的规定进行处理。严格禁止向城镇居民出售农民住宅和宅基地。

（十四)积极探索开展城乡建设用地增减挂钩试点工作。各地要积极争取城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点。拓宽建设用地来源。要通过建新拆旧和土地复垦，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，优化土地利用结构，改善农村生产生活条件。

（十五)逐步实行农村集体建设用地使用权流转。各地要按照《省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》省政府令第294号）要求。对村庄、集镇、建制镇中权属合法、界址清楚、面积准确的集体建设用地实行规范有序流转。保护农民合法的土地财产权，挖掘集体建设用地的潜力，缓解城镇化发展中的用地需求。

六、建立节约集约用地激励机制

（十六）建立节约集约用地考核制度。各地要落实政府盘活存量土地的责任。盘活存量的原则，挖掘存量建设用地潜力。上级人民政府对下级人民政府节约集约用地情况进行考核，实行新增建设用地供应与年度用地计划分配挂钩，实行存量闲置土地清理处置与年度土地计划分配挂钩。

（十七）鼓励建设单位使用存量闲置土地。适度提高城市宜建区土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，符合城乡规划的前提下，适度提高建筑高度和建筑容积率。对现有工业用地，符合规划、不改变用途的前提下，通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款；对新建工业用地，进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

（十八）鼓励农村村民集中建设多层住宅。对农村村民集中建设多层住宅的属于国土资源部门收费的项目免收行政性收费。

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一、提高思想认识，强化用地的规划和计划管理

1、强化节约集约用地理念。我市人多地少，土地资源紧缺，推进土地资源节约和集约利用具有非常重要的意义。必须牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，通过节地挖潜、腾笼换鸟以及市场化配置方式，优化土地供应，推动土地资源利用方式进一步向节约集约式转变，有效保护耕地，实现经济社会与资源环境的可持续发展。

2、强化规划的科学引导。加快推进市域一体规划、土地利用总体规划以及地下空间综合开发利用规划等修编和实施工作，切实提高规划执行的刚性，充分发挥规划对土地节约集约利用的引导和统筹作用。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。在建设项目规划编制、审批以及项目建议书、可行性研究和前期方案审查阶段，将是否节约集约用地作为重要审查内容，建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。

3、加强土地利用计划管理。根据上级下达的年度新增建设用地计划和上一年度我市土地利用实际情况及本年度需求情况，认真制订实施土地利用年度计划。没有列入年度土地供应计划和城市近期建设规划年度实施计划的，原则上不予安排用地；属政府重大项目的，须经市政府同意调整计划后，方可办理有关规划用地手续。对不符合土地利用总体规划的建设用地项目，对国家限制和禁止类产业项目，对未纳入年度土地利用计划的项目，一律不予供地。

4、提升产业层次。调整优化结构，促进传统产业升级。大力培育高新技术产业，发展清洁型、环保型、生态型的高附加值工业项目。大力发展新型总部经济，进一步壮大会展、物流、信息、金融、旅游、中介等现代服务业。

二、大力推进工业项目节约集约用地

5、提高工业项目用地标准。工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让，认真制订并实施工业用地招拍挂具体办法。工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元。固定资产投资额小于1000万元的项目，不再单独供地。工业建设项目建筑密度控制在35-40%，单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内，容积率控制在1.6-2.4，工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。省级以上开发区内工业项目的行政办公、生活服务等辅助设施用地不得超过项目总用地的7%，其它不得超过10%，禁止用其建造宾馆、招待所、酒店、商场等商业性设施。

6、鼓励企业用足用好原有工业用地。积极调整产业结构，提升产业层次。鼓励企业推行“零增地”技改，支持、引导企业引进国内外先进设备和技术。鼓励企业利用现有厂房、现有土地优化结构，在符合国家有关规定的前提下，经依法批准，企业在现有用地内提高容积率或建筑密度、增加建筑面积的，不再调整出让金。

7、合理配置工业新增建设用地。对申请增资扩建或异地新建的企业，要对其原有建设用地的投资强度、容积率等指标进行审核，达不到本规定要求的，限制其新增建设用地。鼓励和引导企业在扩建和新建时交回或整合原有建设用地，对于达到本规定要求的，市政府在工业用地招标评分时给予一定的加分。进一步推广多层、小高层标准厂房建设，市政府每年安排一定的用地指标，专门用于标准厂房项目建设，为中小企业发展壮大特别是成长型企业提供更大的发展空间。

三、努力促进公益性经营性项目节约集约用地

8、提高公共设施用地标准。进一步完善人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。公共配套基础设施项目经核准报废或确实需要迁建、异地扩建的，要收回原有用地，同时严格按国家规定控制新建项目的用地规模，严格压缩附属管理设施用地面积。新建公共服务设施项目，在保障公共服务功能的前提下，要严格控制非功能性用地面积。道路交通项目也要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例和取弃土用地标准等措施，节约用地。

9、深入推进土地有偿使用制度改革。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。

10、提高经营性用地开发强度。鼓励和引导建设项目向空中和地下要空间，规划部门在拟订房地产开发项目建设指标时，市区房地产开发项目容积率一般不低于2.0，有条件的区域地下空间利用一般不少于2层；新建住宅项目套型建筑面积必须符合国家有关规定。继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设。

四、积极推动农村建设节约集约用地

11、进一步落实新村建设用地标准。农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划。严格落实“一户一宅”的规定，拆旧建新，严控新村建设用地规模，人均规划用地不超过90平方米。

12、多形式开展新村建设。引导和鼓励建设农民公寓，采用多层、高层水平套房安置的可增加建筑容积率，降低建筑密度，并适当提高占地面积置换建筑面积的比例。充分利用农村存量土地开展村庄改造，村民建造住宅，要在规划的指导下优先使用空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，政府给予一定的奖励或补助。

13、鼓励村级组织节约用地。积极实施义政发[2006]55号文件规定，村级组织在新村建设中节省的建设用地，若规划许可，经村民会议通过，依法报批后，可由市国土资源局组织公开出让，出让所得优先用于补助该村基础设施建设。

五、深入引导农业节约集约用地

14、认真开展农村土地开发和耕地垦造。加大农村宅基地、异地搬迁村庄和工矿废弃土地等的整理、复垦力度，重视农用地改良，确保完成上级下达的土地开发和耕地垦造任务，提高耕地质量，有效增加耕地和建设用地资源。

15、提高农业用地利用率和产出率。加大财政补助力度，大力发展现代农业，提高耕地复种指数。大力实施以创新农业经营主体为重点的农业企业化行动，加快推进农业的规模化、专业化和组织化进程，不断提高农用地产出率。

六、强化用地批后监管，维护良好用地秩序

16、强化土地用途管制。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。土地使用者应按批准或约定的用途使用土地，对未经批准擅自改变土地用途的，责令限期改正；对拒不改正的，收回土地使用权。

17、强化工业项目复核验收。工业用地招标、拍卖或挂牌出让后，土地使用者必须在规定的期限内投资总额到位、项目建筑工程完成、主要生产设备安装完毕，并向市国土资源局提出验收申请。市国土资源局会同有关部门组织验收，验收不合格的，允许限期整改。在限定期限内未完成整改或整改后复验仍不合格的，市政府收回土地使用权。

18、强化闲置土地处理。因土地使用者自身原因造成满1年以上未动工建设的，或者虽已动工开发建设但开发建设的面积不足应当动工开发建设总面积1/3，以及已投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的建设项目，市国土资源局必须责成土地使用者缴纳相当于土地出让金总额或划拨土地价款20%的土地闲置费，并责令其限期复建；对愈期不复建或满2年未动工建设的，依法收回土地使用权，并重新出让；对闲置土地特别是闲置房地产用地要按规定征缴增值地价。

19、积极引导使用未利用地和废弃地。要在全面调查摸底的基础上，认真做好未利用地开发规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

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（二）严格调控土地出让总量。市国土资源局根据经济和社会发展需要，编制年度土地运营计划报市人民政府批准执行。年度计划要优先考虑工业和城市公共设施用地；商业和住宅用地按照非饱和适度供应土地的原则合理控制土地供应量，提高土地资产运营质量，实现土地收益最大化。

（三）全面实行“熟地”出让。眉山城市规划区范围内的国有建设用地使用权出让前必须先进入土地储备库。土地储备的范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地。市土地储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行前期开发，达到“四通一平”（道路通、供水通、供电通、排水通和土地平整），凡是不具备“四通一平”的土地原则上不得出让。

（四）坚持市场化配置土地资源。对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让；商品住宅与其它用途混合建设用地中商品住宅建设面积达到50%以上的必须拍卖出让。市规划建设局在制定国有建设用地使用权规划设计条件时，必须明确各类用途的建设面积所占比例。

（五）严禁低价出让国有建设用地。各类国有建设用地使用权出让价格，不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。其中：经营性用地在基准地价以内的区域，不得低于基准地价出让；工业用地不得低于工业用地最低价标准120元/m2。

（六）合理确定出让土地宗地规模和工业项目控制指标。工业集中发展区要严格执行国土资源部《关于实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》，工业企业厂区绿地率不得超过20%，所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。今后，新上工业项目原则上要求进入工业集中发展区，区内净工业用地不得小于开发区总面积的65%。

（七）强化出让合同管理。《国有建设用地使用权出让合同》要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。国有建设用地改变土地用途必须符合城市规划，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（八）切实履行政府优先购买权。国有建设用地使用权转让时，转让双方必须如实申报价格，申报价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。经依法批准转让的划拨国有建设用地使用权和出让国有建设用地使用权设定抵押权实现时，应在土地有形市场公开转让，转让价低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。

（九）落实土地出让公开制度。协议出让的《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，招标、拍卖、挂牌出让活动结束后10个工作日内，市国土资源局和市公共资源交易中心应将出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。

二、进一步规范土地出让价款管理

（十）严格土地出让价款收取。土地价款必须按《国有建设用地使用权出让合同》约定按期支付，分期支付最长时间不得超过6个月。受让人不能按期支付土地价款的，自滞纳之日起每日加收迟延支付款项1‰的滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交仍不能支付土地价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金（保证金），出让人并可要求受让人赔偿损失。

（十一）土地出让价款严格实行“收支两条线”管理。国有建设用地使用权出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过基金预算安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

（十二）规范土地二级市场出让金收取标准。土地二级市场出让金收取按以下标准执行，涉及多项出让金收取的按本条款序号逐项计算，累计收取。土地使用权人在原眉山县人民政府办理划拨转有偿使用时，已缴纳的土地有偿使用费可抵扣相应的出让金。

1.划拨住宅用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为该土地所在区域基准地价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×基准地价×20%。

2.非政府统建的居民安置小区补办出让手续。政府收取的土地出让金按照批准安置时所在区域基准地价的20%计算。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×批准安置时的基准地价×20%。

3.20*年5月20日前从各开发区取得的建设用地补办出让手续。取得的土地使用权价格达到当时基准地价水平的，土地使用权类型规范界定为“出让”；未达到当时基准地价水平的，政府收取的土地出让金为取得时基准地价与取得土地使用权单价差额部分的40%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×（取得时基准地价－取得时的土地使用权单价）×40%。

4.其他划拨用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为市场评估单价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×市场评估单价×20%。

5.划拨土地经批准改变用途补办出让手续。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额征收。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新土地使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。

6.出让土地经批准改变用途。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。

7.出让土地经批准改变容积率。工业用地增加容积率不收取土地出让金，其它项目用地增加容积率政府应收取土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=原楼面地价×增加的建筑面积；原楼面地价=原土地出让总价款（以基准地价计算的总价款）÷原建筑总面积；增加的建筑面积=土地面积×新容积率－土地面积×原容积率。

增加的建筑面积由市规划建设局核定。原取得土地价格低于批准改变容积率时基准地价的，按批准时的基准地价核定原楼面地价。

8.土地面积增加。原用皮尺测量、手工制图，现用精密仪器测量、电子制图等因素，导致实际用地面积大于土地登记面积的，在权属来源合法，四至界线无变化，无争议的情况下，增加的土地面积按土地初始登记时基准地价征收土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用权面积×初始登记时基准地价。

9.增加土地使用年限。土地使用年限从土地交付之日起计算，建设工期应当计入已使用的土地年限。房地产企业在房屋预售、销售前应将土地使用年限告知购房人。购房人在办理土地登记时申请将土地年限办理为法定最高年限的，应予以批准并收取土地出让金。政府应收取的土地出让金为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用权市场评估价。

三、进一步加强出让土地跟踪管理

（十三）完善建设项目竣工验收制度。建设项目竣工验收时，要将建设项目履行土地出让合同和划拨决定书约定的用地面积、土地用途、容积率等依法用地情况，作为竣工验收的一项内容。没有市国土资源局的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（十四）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

（十五）规范国有建设用地使用权的土地登记管理。2010年1月1日起，停止按土地出让价款缴纳比例分宗办理《国有土地使用证》。土地受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，付清全部土地出让价款和缴清税费后，市国土资源局方可办理《国有土地使用证》。

《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用条件发生变更的，土地受让人应当持有关批准文件、原《国有土地使用证》和补交土地出让金凭证等证明资料，向市国土资源局申请土地变更登记。

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建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)，是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度是指建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

（来源：文章屋网 ）

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2、落实优化产业结构的供地措施。增量建设用地指标优先满足列入省市年度重大、重点项目计划的基础设施工程和协议注册外资超3000万美元外资项目、超10亿元内资重大项目建设，优先满足现代服务业、“三创”载体和高新技术等项目建设，优先满足高产出、高效益、产业链高端项目建设。存量建设用地和挂钩指标优先用于农民拆迁安置房、经济适用房和廉租房、普通商品房、定销商品房和多层标准厂房建设。禁止引进高污染、高能耗、高危险、低效益、低产出的工业性项目。限制类工业项目原则上不得供地，不符合*产业政策的项目一律不得供地。总投资3000万元以下，国家、省级工业园区亩均投资强度达不到360万元以上，一般工业集中区亩均投资强度达不到250万元以上的工业性项目不再单独供地，能进标准厂房的一律安排进标准厂房。

3、落实高水平节约集约用地措施。城乡所有工业用地都要坚持高容积率、高密度的原则，新建厂区容积率不得小于0.8，多层标准厂房容积率应大于1.2，所有工业用地建筑密度不得小于50%。加强工业用地、物流用地等建设标准的研究和制定，适度提高容积率，控制绿地率，集中布局配套设施，避免重复建设，提高土地利用效率。将产业结构调整和土地使用调整相结合，把土地供应给用地集约化程度高、效益好的项目。纺织、服装、轻工、食品、电子、医药、生物、动漫、创意产业等凡适合进多层标准厂房的行业或企业，必须全部入驻多层标准厂房。引导企业在新建厂房、新增建筑面积或配套设施时，充分利用地上地下空间、空闲地、旧厂区，推进“零增地”技改，让有限的土地发挥最大的效益。合理安排住宅用地，严格控制低密度高档住房建设，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。住宅用地供应要明确住宅用地的最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件。确保廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。普通商品房、定销商品房和拆迁安置房建设必须以建设小高层、高层为主。

4、落实城乡建设用地增减挂钩措施。我市是城乡建设用地增减挂钩试点城市，要充分运用挂钩试点政策，减少新增建设用地总量，实现城乡建设用地总量的动态平衡。全市要重点做好四个方面的挂钩工作：（1）与太湖保护区内搬迁村庄、企业搬迁整理成新增耕地相挂钩。按照市委、市政府治理太湖的决策部署，把沿湖、沿江、沿河地区污染企业关闭和村庄搬迁纳入挂钩计划，加大推进力度，逐年降低保护区内建设用地比例，增加上述地区的生态绿地总量，挂钩指标用于满足重点发展区建设。（2）与农业示范区内村庄、企业搬迁整理成新增耕地相挂钩。着眼发展现代都市农业，加大耕地和基本农田保护力度，集中建设上千亩、上万亩的基本农田保护示范区，示范区内的零星企业和散落村庄要纳入挂钩计划，有计划地安排搬迁并复垦成耕地。基本农田保护示范区外、建设用地预留区内可优先使用挂钩指标，现代都市农业相配套的相关设施建设用地应规划在基本农田保护示范区外。（3）与农村住宅用地整理成耕地和基本农田相挂钩。尽快制定出台财政补贴、奖励政策，建立挂钩置换指标市场配置机制，按照谁复垦谁得益的原则，鼓励各级政府加大投入，推进农村住宅用地挂钩置换。积极制定宅基地自愿腾退安置补偿办法和生活保障措施，鼓励已入城农民和城郊结合部农民自愿腾退宅基地。腾退后的宅基地可整理为耕地产生挂钩指标，也可以按照城乡建设规划直接置换为建设用地。到2010年，全市要完成1/3以上的自然村居民并入城镇和农村新型社区集中居住的目标任务。今后各镇房地产开发用地都要通过农村住宅用地置换解决用地指标，一般不再单独安排新增建设用地计划指标。（4）与关闭矿山宕口、砖瓦窑厂整理成新增耕地相挂钩。全市除宜兴保留个别有取土来源的窑厂外，其余地区要于年内全部关闭整理到位。市区关闭矿山宕口已经基本整理到位，江阴、宜兴市还有一定数量的矿山宕口，要进一步加大关闭力度，每年给相关镇（街道）下达整理挂钩任务，用3年时间完成复垦复绿。

5、落实盘活存量建设用地措施。主动打破原有政策的限制，通过减免廉租房基金、土地收益金等相关规费，加大对企业用而不足的土地和经济效益不佳企业的土地的收购储备力度，切实降低土地流转成本，将收购储备的土地和厂房供给急需用地的企业。要提高存量土地的保有成本，科学划分不同区域，适时提高我市城镇土地使用税标准，并研究制定激励机制，让节约集约用地水平高的企业真正得到实惠，迫使低效用地单位主动退出土地。国土资源管理部门要组织各地对国家和省级开发区、工业集中区中的闲置土地进行全面清理，对外资、民资、混合所有制等企业批多用少、批而未用的土地，实行分类指导，因地制宜制定盘活闲置土地和低效利用土地的政策措施，对原用地单位有能力增资扩股的限期增资扩股，对超过两年闲置不用的地块要依法收回土地使用权，重新调整给急需用地的单位使用。