建设用地容积率范文

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中图分类号：D922.35文献标识码： A

1、我国当前的容积率所存在的不足之处

1.1超容积率建设问题

在查取的资料《现行容积率调整程序的缺陷及优化设计》中显示，我国的建设用地中，存在着超容积率建设的问题。超容积率建设，所带来的影响是无可限量的，从城市环境的方面来看，超容积率建设，会导致城市的整体环境下降，使得环境负面方面的影响过高，还会影响城市综合功能。从城市建设的科学性来看，超容积率不仅会严重的损害了城市的利益，有损城市规划科学性，并且不利于交通的发展。从建设居住环境来看，超容积率，会使得居住环境变差，不利于居住房的通风透气以及阳光的照射。

1.2容积率指标缺乏较为统一的评判标准，房地产开发市场缺少公平

当前我国尚未建立统一完善的容积率评判标准，这对于城市用地的规划来说，具有很大的难度性，在没有统一的标准的情况下，土地开发商很有可能会根据个人的喜好以及个人的意见来制定容积率，从而将自身的喜好当为具体标准来实施。容积率的高低，会给人两种迥然不同的空间，将丽江古城和上海中心区比较可以发现，上海中心区的容积率密度大，属于高强度开发，能够容纳更多的经济活动，而丽江古城属于旅游城市，对于容积率的密度要求比较低。不统一的评判标准 ，会使得人们觉得我国的用地规划没有一个合理合法合规的制度，出现法律漏洞。并且，缺乏统一的评判标准，很可能导致房地产开发缺少公平性，造成社会不公的现象，影响社会的和谐发展，我国到目前还没有明确控制详细规划与其他具有法律效力文件之间的处理原则。在引起纠纷的情况下，很难会找到合适的法律来解决问题。

1.3没有针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序。

在我国的小城镇来说，进行建设用地使用的主体有多样，既会是私人个体也可能是医院 、学校、养老院以及一些社会公共设施。在这些 申请的主体中，由于所属主体的级别不同、所需用地的规模以及容积率不同，分别要采取不同的容积率调整程序以及措施。但是，纵观我国的对于城市用地设施的措施来说，我国是没有针对不同的申请主体来进行不同的容积率调整的。

2、针对目前容积率的不足所作出的对策。

（1）针对超容积率的问题，我们需要严格的审核开发商在进行建设用地时的建设步序以及可以学习新加坡这个旅游城市，在建设用地上加入了限高的要求进行双指标控制容量，这不仅有利于保持良好的城市面貌，还有利于环境的优化。第二就是 ，合理的控制好建设用地的密度，如果密度太大，会使用地看起来狭窄、使人看的心情压抑，并且，一旦建设用地建成居住房以后，得不到充足的阳光普照，也不利于人体健康的保持。

（2）由于我国没有建立完善的统一的评判标准，所以，我们需要呼吁和督促我们国家，加大对建设用地容积率的重视力度，对此投入更大的精力以及投资，为更好的完善我国的机制而努力 。而且，在针对房地产开发商方面，我们需要尽最大能力做到公平公正公开，以保证社会的和谐发展。

（3）针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序，我国的法律机关需要根据这些不同的情况、不同的主体，制定不同的容积率调整程序，一是保证我国法律的权威性，二是体现了我国法律法规的完善性。并且，不同的申请主体采取不同的调整程序，会体现我国社会的公平性 。

3、容积率的有关概念和特性

3.1容积率的概念

《城市规划基本术语标准》中，对容积率的定义为，在一定面积的地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。若果把容积率简称为R的话，那么R=F/A,（F为总建筑面积；A为建筑用地面积），容积率作为可以衡量开发强度的标准，从公式我们可以看到，容积率越大，建设用地的开发强度也会随之增加。成正比例关系。

3.2容积率的特性

容积率具有三性，就是经济性、社会性以及环境性。所谓的经济性指的就是在开发建设用地的时候，所投入的土地开发成本越低，所获取的收益就会越高，除了开发商能够获得大的收益以外，这些建设用地的开发不仅能够促进城镇的城市化现代化，还能促进城镇经济的发展，拉动经济生产链。在社会性方面来说，建设用地的容积率越大，说明开发强度越大，所能容纳的经济活动，居住人口就会增加，城镇容纳人口的能力就会大大的增加，从一定程度上增加了城市的人口密度，更加有利于城镇中心经济的发展，但是也会由于人口密度过大 ，带来交通不便，住房拥挤等负面影响。从容积率的环境性来看，一直以来‘高容积，低密度’的政策都受到人们的青睐，由计算公式可知，在土地密度不变的情况下，容积越大，说明楼层就会越高，这不仅会阻挡阳光的照射，长期下来影响人们的身心健康，而且，还会带来很多污染环境的问题。

3.3容积率影响因素

作用是相互的。影响容积率的 因素异常的多，但是最具有确定性、主要性的依然是经济环境以及社会。从环境方面来看，除了要考虑道路交通、绿化环保以外还要考虑建设用地所建造的居住所给人住的是否舒适、安全以及所照及的日光是否充足。不但要考虑到外在的物力环境，还要考虑到人们内在的心理环境。从社会的影响因素来看，容积率的影响，还要考虑到是否有损城镇的面貌，是否符合法律法规以及是否符合人口规划的标准。从经济方面来看，首要看的是土地的价值。用地的性质以及区位的条件，是否符合现代人对美、舒适、高品质的追求，是否与时俱进。

4、小城镇建设用地的容积率指标合理范围。

在目前的情况来看容积率指标的合理范围，指的是不损害城市面貌，不影响居住人们的身体健康以及有利于环境的优化以及城市的发展。合理范围指的是在合理的进行人口规划的时候，对建设用地进行适当的容积率调整。但是，并不是所有的开发商都会狠狠自觉的遵守这一个合理范围，她们的建筑物或许会过高，不利于城市的环境，也或许会出现过低的情况，浪费土地资源。在容积率的合理范围内，我们需要做到保持城市的绿化，保持环境优美。保持阳光的充足照射，道路的通畅以及市政的建设。并且为了不使过高的楼层给我们带来更多的噪音，光污染以及产生楼层风，我们需要给建筑物设计容积率的上限，以防止此不良情况的发生。

下表为某一城市综合楼开发项目的调查表，该表中直观的反映出了在不同的容积率下的建筑成本、利息、税金、销售收入以及利润额等资料信息，从该表中可以至关的看出其变化规律符合一般的容积率规律，当容积率达到1.2时土地价格会达到最高，当容积率小于1.2时低价会随着容积率的上升而上升，如果容积率大于1.2，那么低价则会随着容积率的上升而降低。合理的容积率可以大大提升城市的发展速度。

5、总结

在进行城镇建设用地的容积率估算的时候，需要着重考虑经济、社会以及环境这三重关系，不仅要考虑环境效益，更要注重经济效益与社会效益。把这三者相结合，容积率作为城镇发展的重要指标之一，对城市的发展具有重大的意义。由于城市在发展的时候具有波动性和复杂性，所以在进行土地开发强度的计划制定的时候，做考虑全局，订制多个方案，选择最优的方案。并且，由于经济在发展的时候具有一定的弹性，因此，在对于 容积率方面，应当给予一定的弹跳空间，尽量做到‘平衡各方，方方得利’打造一个环境优美，居住环境舒适，交通便利的现代化城市。并且要遵循可持续发展中的“低碳、和谐、高效”的可持续发展原则，促进城市健康发展。

6、参考文献

[1]. 欧阳安蛟. 容积率影响地价的作用机制和规律研究[J]城市规划. 1996, 02

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201721032

《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015―2020年）》（下文简称“《规划》”）是京津冀协同发展战略的重要组成部分，是《京津冀协同发展规划纲要》的重要专项规划之一。三地区土地利用现状与规划目标差距甚远，致使不同地区在京津冀协同发展过程中起点、进程和水平存在明显的差异，进一步导致在实际合作发展过程中，存在一定的现实困难，从而影响京津冀协同发展战略的实施。所以，有必要对不同地区的土地利用强度现状进行区域分析，并与《规划》对京津冀土地利用的发展概况比较，分析二者之间存在的差异，为《规划》的顺利实施奠定基础。

1京津冀协同发展战略及土地利用总体规划

京津冀是中国北方最大、综合实力最强的区域，占地面积218万平方公里，主要包括北京市、天津市以及河北省的11个地级市。2013年2月，中央提出京津同城化、京津冀一体化；2014年2月，京津冀协调发展正式上升为国家战略。该战略旨在将京津冀三地作为一个整体，以解决北京“大城市病”为基本出发点，调整优化城市布局和空间结构，推进产业升级转移，努力形成京津冀目标同向、措施一体、优势互补、互利共赢的协同发展新格局。

2016年5月4日，国土资源部门、国家发改委联合印发《规划》，《规划》划定了减量优化区（建设用地“减量瘦身”、转为生态用地）、存量挖潜区（区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主）、增量控制区（不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地）和适度发展区（即承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域）（见图1）。

图1京津冀协同发展土地利用总体规划土地区划

2京津冀城市土地利用现状比较分析

京津冀区域现有主要城市11个，各城市土地利用在用途、面积、结构、动态变化、使用强度等不同方面均存在区域差异。

21当前京津冀城市土地利用数量结构比较

自京津冀一体化提出后（即2013年2月至今）京津冀城市不同用途土地新增面积见表1。

天津10483492251558099589数据来源：CREIS中指数据房地产数据信息系统――土地版。

由表1可知，从同一地区不同用途土地供应结构及动态差异分析，2013―2016年北京市新增土地主要以住宅用地为主，而动态住宅用地供应呈递减趋势。天津及河北新增土地主要以工业用地为主，住宅用地次之。动态来讲，受北京疏解非首都功能区、京津冀协同发展等策略的影响，河北新增工业用地面积逐年增加，天津则呈递减趋势。2013―2016年，从京津冀三地区域差异分析，新增土地面积总量上，河北住宅、工业、商业以及其他用地均高于北京和天津；用途上，北京新增土地以住宅用地为主，天津以工业用地增加为主，河北以新增住宅、工业用地为主；北京各类用地增幅均逐步减缓，天津商业、工业及其他用地增幅均逐年降低，河北工业用地、商业用地及其他用地均呈递增趋势。

22京津冀城市土地利用强度分析

土地利用强度是指土地资源利用的效率，单位用地面积投资强度，对一个单位的土地投资的强度。本文从城市综合容积率、交通密度来分析京津冀城市土地利用强度的差异性。具体分析如图2所示。

根据图2可得：2008―2016年，北京容积率2008―2014年走势呈基本稳定的状态，容积率范围为121～16，2015年上涨到212，到2016年出现下降的趋势，容积率降到139；天津容积率基本没有过大的变化趋势，只有到2015年下降到092；河北容e率2008―2011年从254下降151，2011―2016年容积率变化趋势基本持平，范围为113～128。

由于2012年3月21日住建部出台了《建设用地容积率管理办法》，使得虽然有新增建设用地，但综合容积率下降至近年来最低。截至2016年，北京、天津、河北综合容积率相差不大，但京津冀近年来容积率变化趋势却不同，且由于计算的是综合容积率，现实中同一地区容积率也出现两极分化的现象，所以容积率的分布状况在京津冀中亦存在一定程度上的差异。

2006―2015年，北京城市交通密度为11664～24375辆/公里；天津城市交通密度为7011～17027辆/公里；河北城市交通密度为1595～5824辆/公里。因此，京津冀三地城市交通密度存在着明显差异，北京交通密度远高于天津和河北，同时天津也明显高于河北（见图3）。

3京津冀城市土地利用现状与《规划》目标的差距分析

该部分主要针对现行京津冀城市土地利用现状与《规划》中对土地利用的规定比较，找出偏离《规划》的指标。

31《规划》中减量优化区与京津冀土地利用现状比较及分析

《规划》中主要将北京城六区、天津主城区定为减量优化区。即在现有用地的基础上，不再新增建设用地，鼓励将利用不充分的存量用地转化为生态用地以降低建设用地比例。市国土局、市发展改革委、市规划委关于印发《北京市2016年度国有建设用地供应计划的通知》中明确提出当年国有土地总供应量为4100公顷，其中2250公顷为存量用地，占新增用地的55%，国家鼓励开发利用存量用地，对棚户区改造，通过拆多供少、以拆定供，逐步实现“瘦身”，进而提高土地利用效率。就北京土地利用现状看，北京土地利用基本趋于饱和，自2006―2016年以来，北京新增建设用地面积逐年递减，发展趋势符合《规划》要求，但进度仍然相对较慢。天津主城区用地也已经达到一定限度，新增建设用地面积逐年递减，随着人口的集聚，土地利用效率逐步增加，与《规划》方向趋于一致。

加快首都非功能区进程，《规划》在一定程度上起到引导和规范作用，但由于北京城六区、天津主城区土地利用结构和布局已定型，对土地需求并未减少，目前新增用地依旧占45%，尽管动态变动趋势与《规划》一致，但新增建设用地减少幅度还远远不够，仍需继续调整和优化土地利用结构。

32《规划》中存量挖潜区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将北京以及天津郊区划为存量挖潜区。这部分区域土地开发利用水平并未达到最优，仍需要继续提高土地利用效率，但不宜进行高强度的开发利用，主要以存量建设用地结构和布局调整为主。近年来，北京、天津郊区土地利用强度也在逐年增加。为了缓解市中心居住压力，部分住宅逐步向市郊区转移。特别地，北京近年来为实现产业转移，逐步将工业用地向河北以及北京、天津郊区转移。

现阶段北京、天津郊区正在紧锣密鼓地开始承接市中心的产业转移，北京、天津市郊区还有继续开发的空间，有待进一步提高土地利用效率。为了更好地响应《规划》的指导，挖潜区内部要针对现行土地利用现状结构适度调整土地利用布局、提高土地集约度，以更好地承接产业转移。

33《规划》中增量控制区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将石家庄、邯郸、邢台、张家口、廊坊等地划为增量控制区。所划增量控制区不宜进行高强度、大规模的开发建设，主要区域功能是提供和保障基础设施和公共服务，严格控制新增建设用地的供应。随着2013年京津冀一体化的提出，石家庄、邯郸等地人口逐步聚集，2013―2016年新增建设用地面积从122798万平方米降至118409万平方米，总体供应变化趋势不大，呈缓慢减少趋势，基本符合《规划》的要求。通过查询河北省2013―2015年统计年鉴可知，石家庄等市区市政基础设施及公共服务包括城市道路面积、排水管道长度、供水综合能力以及园林绿地面积等呈10%～60%不同幅度上涨趋势。

增量控制区内部的市区发展趋势符合《规划》的要求，但各市区的发展幅度不一致，存在分化的势，所以对于社会保障、公共服务较弱的地区要加强基础设施建设，对于较强的地区要保持强化已有的基础设施、公共服务，在建设的同时要严格控制增量用地，提高土地集约利用效率。

34《规划》中适度发展区与京津冀土地利用现状比较

《规划》主要将河北的保定、沧州、衡水、秦皇岛以及石家庄西南地区和天津滨海新区等地规划为适度发展区。适度发展区作为京津冀一体化进程规划中首次提出以承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要功能区，在引导人口、产业合理集聚方面会缓解首都日益紧张的用地矛盾。适度发展区以“以控制基础上的发展”为发展原则和规划主线，并适度增加区域新增建设用地规模。以保定市为例，2013―2016年三年间工业用地面积由40845万平方米增长到42323万平方米，四年间增长15万平方米左右，基本符合《规划》中关于适度转移非首都功能区中的产业，但仍无法满足京津产业转移尤其是北京功能疏解的要求。

要贯彻落实河北主要城市在京津冀协同发展中的定位，例如保定市建成创新驱动发展示范区和京津保区域中心城市的目标要落实。着重建设教育、医疗以及社会保障，将河北发展区范围内的基础设施建设打好，为承接产业转移、人才的集聚奠定基础。在开发建设城市土地利用之前做好明确的用地规划，使土地更好地高度集约利用。

参考文献：

[1]王文刚，庞笑笑京津冀地区城市土地利用效率[J].江苏农业科学，2016，44（4）：563-566

[2]杨晓颖，汤怀志，梁剑峰京津冀地区经济一体化进程中的土地利用问题[J].国土资源情报，2015（12）：44-47

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在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。

2.代征地项目来源

代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。

3.代征地费用确定方式

代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

*依据代征地地块现状建筑面积计算

*依据代征地土地面积计算

*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。

本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。

4.代征地费用确定

代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:

(1)代征用城区范围内非住宅用地

现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格

该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

(2)代征用城区范围内住宅用地

现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格

该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。

需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。

二、建设项目分摊代征地费用分摊基数

规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:

代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

可推导出:

规划楼面分摊代征地费用

代征地总费用;建设项目建筑面积

代征地总费用; (建设项目建设用地面积;规划容积率)

代征地总费用;(代征地占地面积;代征地比例);规划容积率

代征地总费用;代征地占地面积;代征地比例;规划容积率

现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

即:

规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率

根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.

三、代征地费用的分摊

根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:

政府分摊费用(楼面)

=规划楼面分摊代征地费用;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率;代征地比例修正系数;规划用途修正系数

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（一）制订规划编制计划，加大控制性详规的编制力度。今年完成县城16.8平方公里的控制性详细规划的编制工作，实现县城规划建设用地控规全覆盖。各部门应密切配合，做好总体规划、控制性详细规划和其它各专项规划的编制、评审和上报审批。

（二）任何开发建设项目必须坚持先规划、后建设的原则。

（三）加强规划编制设计管理工作。所有规划都必须委托具有相应资质的规划设计部门进行设计，禁止无证设计。重大建设项目应实行规划设计招标，积极引进高水平的外地设计单位。设计单位应严格按规定要求实行登记注册制度，服从规划行业管理。

二、健全机制，完善规划审批和管理

（一）城市规划区的各项建设须按照《城乡规划法》要求严格执行“一书两证”的发放制度和审批程序。

（二）建立规划委员会审批制度，充分发挥县规划委员会的职责。

1、涉及城市总体规划、区域布局、功能确定、建筑风格等重大问题以及城市基础设施建设、城市重点地段的详细规划等城市建设重大项目的决策，必须提交县规划委员会审定后，再履行报批程序。规划委员会的领导及成员随着人事的变动进行相应的调整。

2、临主次干道、县城节点以及面积在5亩以上的一般地段建设工程项目的选址、规划设计条件、规划方案由县建设局初审，提出初步意见报主管副县长审查，最后统一报县规划委员会（或相关部门联合审查）审批。县规划委员会原则上每半个月审批一次，一般项目由县建设局初审后报主管副县长审批。

（三）为提高小区环境，新出让土地和新报建的项目遵照《城市规划管理技术规则》执行。老城区改造多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.0，新城区的多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.2；条式住宅，中高、多层山墙间距不应小于6米，高层与各种层数住宅之间不应小于13米；2万平方米以上的小区要设立对外开放的公厕。此前已出让的经营性土地按出让时的规划设计条件执行。

（四）严格容积率指标的规划审批管理。

1、建设用地出让前，规划主管部门应严格依据《城市规划管理技术规则》提出规划设计条件；控制性详细规划编制后，规划主管部门必须严格依据经法定程序批准的控制性详细规划提出容积率等规划设计条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

2、国有土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。此前已报批的规划方案按报批时的容积率办理下步报建手续，新报建的规划方案报批容积率原则上不得突破规划设计条件的容积率指标。

（五）未经规划许可，设计、建设、监理等部门不得擅自对已审批的建筑施工图进行变更和监理，一经发现追究相关人员的责任。

（六）房屋竣工后，规划验收必须由规划部门统一组织城管、园林及市政公司等单位共同验收。

1、建设部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可的建筑面积，是否超容积率，是否按要求完善市政建设和绿化，绿地率未达到绿线管理规定和审批要求的责令整改或异地绿化。

2、此前已竣工（包括主体已完工未办理竣工手续）的房屋竣工面积仍根据房管测绘部门提供的测绘报告；之后竣工的（主体已竣工的除外）由县建设局委托有资质的测绘部门根据国家标准GB/T50353-进行核算；县国土部门根据县建设部门核定的建筑面积进行土地验收；县房管部门须经县规划和国土部门验收后办理房屋产权发证。已竣工的建设项目由县监察、建设、国土、房管等部门共同做好调查登记。

3、此前已下发规划许可的建设项目主体已竣工超许可面积的在补交土地出让金、相关规费并处罚后给予验收；在建项目由县建设规划部门下发通知书，不得超出规划许可面积。

4、此后下发的规划许可在竣工验收时，严格执行住房和城乡建设部和监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔〕227号）的要求进行验收，不得超出规划许可面积，否则依法拆除违法建设部分，没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。

（七）统一建筑面积计算标准。

所有新报建（含已经过规划方案审批但未办理规划建设工程许可的）的建设项目建筑面积计算执行国家标准GB/T50353-，其中储物间超出地面1.2米~2.2米的按半面积计算，超出地面2.2米的按全面积计算。设计部门、招投标机构、图纸设审部门、测绘部门必须准确提供建筑面积，并承担相应的法律责任。此前已发放了建设工程规划许可证的仍按发放规划建设许可证时的建筑面积计算标准进行验收。

三、严格容积率指标的调整程序

国有土地使用权出让前，县建设局规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划确定规划设计条件；规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的

须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的

建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

国有土地使用权一经出让，确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：

（一）用地单位或者个人向县建设局规划部门提出书面申请，说明变更的目的、理由。

（二）县建设局规划部门就申请变更内容进行审核，对不符合控制性详细规划的不予受理并下达通知书，对符合控制性详细规划的变更申请，在征询国土部门和财政部门的意见后，报县政府批准。

（三）县政府批准后，规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更的规划条件通报县国土局、财政局。

（四）县国土资源部门依据变更后的规划条件与建设用地单位或者个人签订国有土地使用权出让合同、变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；

（五）县财政局依据国土资源部门签订的国有土地使用权出让合同及登记台帐，收到应缴的土地出让金后，及时开具出让金专用票。

四、加强规划公示制度，完善规划实施监督机制

县建设规划部门应当及时将城市总体规划、控制性详细规划、重要建设项目的规划及单体建筑方案在城市主要大众场所、信息网站等公开展示，让公众积极参与，接受公众监督，听取公众意见，汲取公众合理建议，博采众长、广纳谏言，以营造市民积极参与规划工作的良好氛围。