户外演出策划案范文

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篇1

——海南电网海口供电公司形象推广公关宣传活动策划案

为了向椰城的广大市民传递海口供电公司“始于客户需求，终于客户满意”的供电服务宗旨、“优质、方便、规范、快捷”的服务方针以及海口供电公司对广大用户作出服务承诺；宣传推广海口供电公司行为规范、价值理念和视觉识别系统，以至达到树立海口供电公司良好亲民形象，提高社会知名度和美誉度，我公司经过精心策划，作出以下的方案。

为了使本次活动达到影响深远、传播广泛、深入人心的预期效果，我们拟定本次宣传活动分“6.18启动日”和“后续跟进宣传期”两部分，具体方案如下：

一.6月18日当天的活动方案

1.高层横向沟通及新闻会

贵公司有关领导、政府职能部门有关领导、贵公司企业大客户及新闻媒体记者共同参加，通过与政府、大客户之间的沟通交流，加强配合，合舟共济，共同促进海南经济社会协调、健康发展。这对海口供电公司实现“政府放心、人民满意”的服务目标将有好的指导性和促进作用。本次活动内容通过媒体的现场和后期报道，为日后跟进宣传活动的顺利展开起到告知铺垫作用。

内容：1）宣布海南电网并入南方电网，海口供电公司形象宣传活动正式启

动。

2）宣布95598客服热线正式启用。

3）宣布公司相关信息。

地点：海口文华酒店

人员：贵公司相关领导，政府相关职能部门领导，媒体记者（约200人）。

媒体：海南日报、海口晚报、南国都市报、特区报、商旅报、海南电视台、海南人民广播电台、海口电视台、海口广播电台和驻琼中央媒体。

2.“万家灯火·南网情深”知识竞答和文艺演出晚会

通过精彩的文艺演出和海口供电公司相关知识有奖问答活动，实现现场观众与主持人互动，展示南方电网团结进取、造福于民、与民同心的企业理念。同时通过各主流媒体的报道，引起关注，形成口碑传播，活动开始就实现一个媒体宣传的信息，提高海口供电公司的社会知名度和美誉度。充分体现海口供电公司“亲民”、“服务”的全新企业形象。

地点：明珠广场门口。

时间：6月18日晚上8：00—10：00。

节目：精彩的文艺演出和有奖知识竞答。具体安排待定。

媒体：海南日报、海口晚报、南国都市报、商旅报、特区报、海南电视台

海南人民广播电视台、海口电视台、海口广播电台。

3.《海南日报》告知广告宣传

为了使本次宣传活动引起社会的关注和期待，使宣传主题（推出95598）更充分地传达到市民的心中，6月18日当天，在《海南日报》上推出一期具有极强冲击力、震撼力的彩色整版平面广告，以便引起人们的高度关注，更广泛地进行信息传播，更好地对95598形成持久记忆。

到后续期，各个营业厅正式启动时，再通过系列平面告知广告，把开业信息和服务事项、承诺等进行逐步推广宣传。

版面合计：《海南日报》两个整版

频率：6月18日一期，后续灵活掌握。

4.户外形象广告

为配合以上宣传，在市区主要干道的热点广告位上推出“万家灯火·南网情深”大版的精美形象广告，以强化和积累品牌特征，增强市民对品牌的识别记忆。

初步拟定的广告位：东湖三角池金亨酒店楼顶。

具体广告设计待定。

二.后续活动方案

1.冠名首届海南影视模特（新人）大奖赛

2005年6月底至2005年9月，将有一场由共青团海南省委、海南省青年联

合会和海南影业公司联合主办的“海南影视模特（新人）大奖赛”。

这是一个旨在推动我省影视文化事业发展，挖掘、发现、培养影视模特广告表演人才，引导青年人树立蓬勃向上的精神，发掘自我潜能，激发青春活力，展示青春风采，实现美好人生，构建和谐社会的赛事。也是本年度海南比较有影响力的一次公共活动，维持时间长达3个月！如果跟主办单位协商，冠名本次活动，将会得到如下宣传机会。

1)享有本次大奖赛唯一的冠名权，冠名方式为：海南“万家灯火南网情深”杯首届海南影视模特（新人）大奖赛。

2)无形资产的使用权：大奖赛现场影像资料的使用权、大奖赛联合标志的使用权。

3)大奖赛各类材料的指定前缀：

a)10000张海报的显著位置印出冠名企业的全称及企业标识。

b)10000万份宣传单的显著位置印出冠名企业的全称及企业标识。

c)5000张门票的正面印出冠名企业的全称及企业标识。

d)各种新闻媒体（电视台、报纸、网站）对冠名企业及企业服务内容进行宣传。

e)大奖赛所有文件、证件、招贴等，均体现冠名企业。

4）大奖赛现场宣传

a)入场拱门悬挂企业条幅、横幅、气球、彩旗等进行全方位宣传。

b)赠送冠名企业进入大赛决赛现场门票100张。

c)大奖赛现场主持人均对企业致以热烈感谢。

d)邀请冠名企业负责人4名作为嘉宾出席决赛颁奖晚会。

e)邀请企业负责人2人为获奖选手颁奖。

f)决赛现场背景板上体现企业名称、企业标识。

g)大奖赛期间，在海南三大特别支持媒体（海南电视台、海南日报、海口电视台）的大奖赛活动若干宣传广告中体现冠名企业标识和荣誉地位。

5）邀请冠名企业领导出席新闻会：新闻会会场设置大型背景板，在

显著位置印有大奖赛全称，大奖赛标志、冠名企业名称、企业服务品牌、

企业标识。

6）户外广告宣传：大赛现场户外广告。

7）企业服务推广：组织参赛模特，以“感受生活，让时尚和魅力回归生活”为主题的企业服务推广活动。

8）相关媒体资源将对本次大奖赛进行跟踪报道，也将对赞助企业进行捆绑滚动轰炸式宣传。借助本次大奖赛的巨大影响力达到企业服务吸引市民关注、扩大社会效应，深化和提高企业在广大消费者心目中的文化品位的效果。

2.工作人员进入小区与市民近距离交流宣传

为了使宣传主题更贴近市民，实实在在解决用户身边的问题并获得市民在

用电过程中的第一手信息资料。由今创广告公司从社会或大学招聘一定数量、形象较佳的工作人员，经过电网公司的培训后，由今创广告公司统一组织，分成若干小组走进小区，流动式宣传，通过摆设摊位、发放传单，赠送礼品和悬挂横幅等形式进行宣传，让信息无障碍地传达到广大用户心中。

人数：20名（暂定），分成5组，进入小区，答疑解难，流动作业。

范围：海府地区的主要小区。

物料：桌子、横幅、宣传折页和礼品。

时间：6月18日开始，做完为止，预计大概需要2—3个月。

3.赞助海南电视台“直播海南”栏目。

该档栏目是比较亲民、比较火爆和收视率比较高的大众栏目，影响广泛，赞助后对推广海口供电公司的服务理念和强化企业品牌形象将有非常大的促进作用。

时间：半年（暂定）。

口号：“万家灯火·南网情深”

节目现场背景将印出海口供电公司的全称、标识、广告口号等，节目结束时也将出现赞助单位的名称、标识等相关企业信息。

4.宣传车下乡镇

考虑到乡镇地区的传播媒体不全、地域跨度大以及人们接受习惯等方面原

因，用宣传车下乡宣传的方式对由海口供电公司管辖的四个市县地区进行走街串巷式的告知宣传，这具有引起关注、密集信息传播的作用。到了每个市县或乡村还通过在主要街道、醒目位置挂横幅、发传单等方式配合宣传，力争取得轰动效应，以扩大信息的传播率。

宣传车的具体设计方案、宣传单与横幅的设计见效果图。

宣传车的数量，跟随人员数量待双方沟通后确定。

5.短信群发，推广95598有奖知识竞答

通过短信群发的方式，在不同时间段，向一定数量（初定200万）的手机用

户发送“客服热线95598开通”信息和有关用电的问题竞赛事项。有奖竞赛的问题用户通过短信方式回答，答对用户再通过随机抽样的方式，选出获奖用户，颁发相应奖项。这种宣传方式有速度快、地域广、参与性高、互动性强等优点，容易形成话题和口碑，增大信息的普及率。

如：【海南电网客户服务热线，6月18日正式开通】【用电有难题拨打95598】

具体的竞赛短信内容待详细研究讨论后确定。

6.杂志形象平面广告

《逍遥海南》是一本时尚精美的dm杂志，发行量达40000册，几乎铺遍了海南所有星级酒店的大堂客房、高档小区、写字楼、娱乐场所，还通过直投的方式面对海南众多拥有高档轿车的车主宣传，是一本锁定高端人群的时尚刊物。

在《逍遥海南》上面海口供电公司的形象广告，不仅传播广，速度快，而且与企业的规模和档次也很吻合。能够多方位、多渠道提高品牌知名度。

7.创建海口供电公司门户网站

创建开通海口供电公司门户网站，为宣传企业文化、企业信息、促进企

业与市民的互动、方便企业内部员工的交流、提炼企业文化精髓提供一个很强的载体。同时，这也是一个现代企业塑造企业形象、加强内部凝聚力和向心力的必要手段。否则，是与海口供电公司的企业规模和企业社会角色所不相称的。

8.创办海口供电公司企业内部刊物

内刊是企业的喉舌，是员工之间交流的平台，是理论探讨与争鸣的阵地，是企业的信息港。创办海口供电公司的内刊对企业与员工及时进行动态沟通、推广企业新的理念和服务宗旨和建设现代企业文化将是必须的。

篇2

在一个区域做推广，首先应该派出业务人员去了解当地市场的消费特点和农村消费者的个性需求。主要包括当地冰洗产品的家庭拥有情况、品牌构成、功能、价位、容积、购买时机等，一般来说，农村消费者品牌忠诚度还不是很高，在购买产品时，偏重功能性需求。要求产品价格底、实用、操作简单、耐用，不太注重产品的附加价值和精神享受。比如农村消费者选择冰箱主要是用来冷冻肉类食品，较少用来保存蔬菜瓜果，因此冷冻室比较大的冰箱更受欢迎。经过充分的市场调研以后，将信息进行汇总，作为推广活动策划案的基本参考依据。同时要根据当地的消费特点，有针对性地选取适合当地需求的产品。比如一个市场大冷冻冰箱受欢迎，那么就应该将主推的型号确定为冷冻室容积较大的产品。一般来说，性价比高，功能实用，外观靓丽的产品更受农村消费者的欢迎。值得注意的是，近年来，个别比较富裕的农村市场消费结构也在不断升级，他们对于中高端的冰洗产品同样有需求，因此，农村市场不一定就是低价机的“主战场”，选择什么样的机型做推广，主要还是取决于调研报告。

低价促销是最有效的推广手段，定价要具有可议性

一般来说，农村消费者对于冰洗产品最敏感的就是价格，他们更愿意去选取价格低、功能多的冰洗产品，对于产品的附加值要求不是很高，因此降价促销是最能打动消费者的推广手段，冰洗产品在农村市场的推广也主要是以让利为主。当今农村市场的竞争，价格的竞争最直接，也是最激烈的，许多不知名的品牌往往能以低价打动消费者，而一些知名品牌的价格体系往往控制的比较严格，在低价竞争中，优势不大，可以采取特价机、买赠等多种方式组合。价格促销是最实际的，因此一般品牌搞活动也是价格至上，以特价机来冲击市场。值得注意的是，农村的消费者在价格方面，往往比较喜欢讨价还价，即使是价格很低的情况下，也希望能够再有所让利才会觉得“物有所值”，因此在推广定价时，还要预留出合理的议价空间。

采取老百姓喜闻乐见的推广方式，活动要多样化

农村市场的推广一定要结合当地特色，采取一些老百姓容易接受的推广方式，比如在主要的节日和有一定规模的集市庙会，进行“花车游览”，派发宣传单页，使用气模、帐篷进行气氛营造，每天一镇（村），条件允许的可进行现场陈列产品展示和销售。另外还可以采取播放热映电影、小场地露天演出等方式来聚集人气，增强宣传效果。在推广活动现场，通过多样化的活动方式，如免费派送礼品、抽奖、样机打折促销、拍卖等，来调动农村消费者参与的积极性。

多种宣传手段相结合，增加品牌和产品的可见度

相对于城市市场消费者对于广告的抵触心理，农村消费者对于广告的接受和依赖程度明显要高出许多，而且往往投入的费用也不是很高。所以要尽可能地通过当地电视台、灯箱、路桥广告、墙体广告、街区条幅以及派发单页等方式，来宣传品牌和产品。不仅如此，还要充分利用当地的人脉关系，通过亲戚朋友推荐、乡镇门店老板推销的方式，对当地消费者进行渗透。

推广活动规模不论大小，频次要有保证

很多人都认为，农村消费者只有在过年过节或者结婚的时候，才会考虑购买冰洗这种大件家电产品，因此只要在过节前做一些推广促销就可以了。然而，实际上这种消费习惯已经慢慢地发生着改变，尤其是在家电下乡政策的推动下，农村消费者购买大件家电产品已经更具分散性，能否引导他们消费，还要看厂商的推广力度如何。因此，针对目标消费群体，要经常性地开展小规模、多频次的户外动态促销活动，做到活动无大小每月一定有活动，刺激消费者的购买欲望，拉动引导性的消费。

赠品的选取要实用，要有数量优势

篇3

2003年12月24、25日，鹰牌公司新一届领导班子在广州东方宾馆召开经销商年会，会议主题充分结合鹰牌的历史与所处的形势，以“光辉三十年，共创新天地”为主题，董事总经理钟应洲、营销总经理梁兆津等新一届领导班子的务实作风和团结与活力，给经销商留下了深刻的印象。

连环公关之一

世界小姐出任广告模特，华鹏神秘“变脸”

2003年起，有关著名公司换标的消息接连不断：先是享誉全球的可口可乐更换标识，接着雪碧的新标识也开始在中国露脸，国内的联想与手机新锐厦新也迈上了蜕变的步伐。而当人们对这些巨鳄们接二连三的换标还未真正理解其意图之时，在陶瓷界拥有显赫声名的鹰牌控股有限公司旗下的华鹏陶瓷也突然“变脸”。

2004年2月下旬，在中国陶瓷城对面的黄金广告位上，出现了火红主旋律下的展翅高飞的华鹏标志，“华鹏陶瓷+最新出炉的世界小姐关琦=时尚中国风”的文字令人注目。华鹏陶瓷继1999年在颠峰时期并入鹰牌控股有限公司而备受瞩目后，再度成为城中热门话题。对华鹏进行品牌重塑，并通过品牌重塑恢复经销商的信心，增加终端的认同，是一件慎重而意义深远的活动。2004年初始，鹰牌控股有限公司董事总经理钟应洲、营销总经理梁兆津充分肯定了华鹏以“感受中国力量”为品牌核心思想，以“时尚中国风”为产品概念导向的品牌重塑方向。经过市场部与华鹏销售部门的多次沟通与深度论证，确立了以“中国华鹏・中国砖”为华鹏的品牌定位广告语。这是在以往“中国洁具・中国砖”这一广告语上的提升，以突出“华鹏――中国之鹏”的概念与内涵的高度统一。原有的标识主题颜色分别是红色和白色，用的是中国文字进化中的代表字体，突出华鹏一直谋求发展的精神。展翅飞翔的“鹏”充满向上的张力，圆形的背景既代表了火红的太阳，又充分代表了企业追求和谐、内在的中国文化。

在确立了采用原标志，以“中国华鹏・中国砖”为品牌定位广告语的基础上，如何融入现代与时尚的概念呢？华鹏找到了荣获第53届世界小姐季军头衔的关琦。

在完成创意理念思维与一系列的工作之后，鹰牌控股有限公司市场部协同华鹏开始了一项大的行动――签约新鲜出炉的世界小姐关琦担任华鹏的平面模特。第53届世界小姐选举首次在中国海南举行，大会的口号是“美丽的眼睛看中国”。华鹏邀请第53届世界小姐关琦出任华鹏的广告模特，正好为大会的主题作了一个最好的回应，即“美丽的眼睛看中国，看到了‘中国华鹏・中国砖’”。

始于1951年的“世界小姐”大赛，是全球历史最长、规模最大、最具影响力的国际选美赛事之一，出生于中国吉林的关琦以首届中国小姐冠军的身份参赛，最终以完美的外表美与自信，以及富有内涵的综合素质代表中国获得了该次大赛的季军，从而一举成为我国历届参加世界小姐大赛中获得名次最高的选手。鉴于关琦时装模特与时装设计师的独特气质，以及最新出炉世界小姐的影响，正好为“中国华鹏・中国砖”作了最完美的演绎，对华鹏的品牌重塑具有极大的推动意义。

至此，华鹏陶瓷的品牌形象已呼之欲出，在中国十大人像摄影师之一的谢墨亲自操刀下，关琦以红色旗袍、浅黄吊带裙等多种形象亮相，其中红色旗袍的两款造型分别用于主形象喷画与迎宾牌。

为了很好地表现华鹏陶瓷的主打产品“天之石”与“华之石”，华鹏充分结合产品的属性，提炼出“天之石”实现抛光、哑光、凹凸三种效果的突破，“华之石”独特的天然纹理，在技术上、纹理质感上领先同行的特点，结合关琦的形象，创作出两款海报，分别是“天之风采，与生俱来”的天之石，以三种效果作为世界小姐关琦风采展现的舞台背景，并语带双关地揭示出天之石与世界小姐的风采都是与生俱来；另一款“华之石”的产品海报，更以关琦时尚的造型、自信的表情，表达“华之石”对市场的自信，标题广告语“凭自信征服世界”，内文包括“世界小姐关琦凭美丽与自信征服世界，华鹏‘华之石’同样可以做到。”自信的华鹏，自信的产品通过一系列的户外广告与海报、招贴迅速到达终端。

同时，华鹏特别选择了“五一”，在中国陶瓷城为华鹏的新形象、新产品作大型会，华鹏广告模特、美丽的世界小姐关琦专程出席了会。会的主题就是“中国魅力，世界风采”，并通过报纸、电视、杂志、手机短讯、户外横幅、单张随报派发等方式将活动的信息传到终端，并邀请了《广州日报》、《羊城晚报》等30多家媒体记者出席了本次会。事后，还制作了专辑，并发到各个终端。

华鹏神秘“变脸”，通过世界小姐关琦，通过十大摄影师，通过平面设计师，通过媒体，迅速完成并在终端广为传播，极大地增强了经销商的信心，成为业内外津津乐道的公关传播事件行为。

连环公关之二

大奖赛颁奖礼，为光辉三十年揭幕

2004年3月29日，“鹰牌杯”全国商用空间设计大赛颁奖礼在北京长城饭店隆重举行，中国建筑装饰协会、中国建筑卫生陶瓷协会、鹰牌陶瓷有限公司主要领导出席了会议并为获奖设计师颁奖，大赛评委和来自北京、上海、广州、深圳等地的部分获奖设计师也作了发言，高度肯定了这次大赛对于促进中国建筑装饰业蓬勃发展的积极意义。同时，为了与设计师以及各界朋友共同分享鹰牌30年的辉煌成就，鹰牌还在晚会现场举行了鹰牌光辉30年庆典的启动仪式。

“鹰牌杯”全国商用空间设计大奖赛由中国建筑装饰协会主办、佛山鹰牌陶瓷有限公司协办，于2003年8月开始至2004年3月，历时8个月的时间，覆盖全国各大城市，影响非常广泛。选择这样一个时刻，在北京著名的长城饭店为鹰牌光辉30年庆典活动作揭幕仪式，是基于鹰牌光辉30年与鹰牌销售市场深刻理解的基础上，它不仅仅代表一个企业，而是代表一个行业。鹰牌公司发展的30年，也是中国建筑陶瓷行业发展的30年，鹰牌陶瓷以敢于创新的精神，为现代中国建筑陶瓷的进化作出了卓越的贡献。同时，鹰牌陶瓷一直是深受设计师、工程单位喜爱的品牌，在销售中，工程占据着很大的一个比例，选择在代表当代商用空间设计的首次大赛的颁奖礼，让设计师与工程单位代表共同见证与分享鹰牌光辉的30年，分享鹰牌30年的文化，是一件很有意义的活动。中国建筑装饰协会会长马挺贵、中国建筑卫生陶瓷协会会长丁卫东分别代表了中国建筑装饰行业与中国建筑卫生陶瓷业，和全国获奖的设计师共同见证与分享这一盛会，意义深远。

事后，华鹏还专门制作了活动专刊与专辑VCD，将活动的盛况，传播给全国广大经销商与设计师等群体。

连环公关之三

赞助三人篮球、支持申亚，双击市场脉搏

要做推广，离不开造势，如何结合鹰牌陶瓷的品牌特点在市场上造势呢？鹰牌再一次想到文化，想到体育，想到奥运与亚运。2004年是建筑材料采购年，如何与体育结缘，拉近与奥运工程项目的距离，是我们一直研究的课题，包括邀请奥运冠军出任广告代言人，赞助个别项目等等。毕竟，这是一件很慎重的事，也是可遇不可求的，正好广州申办2010年的亚运会，是发生在我们身边的一件大事，能否利用申亚的机会为企业再造声势呢？

2004年3月的一天，我们接触到广州市篮球协会的负责人。据介绍，每年一度的三人篮球赛以往都是百事、雪碧等国际品牌赞助，2004年希望换个其他企业赞助。鹰牌控股有限公司董事总经理钟应洲先生对这个信息非常重视，迅速作出采取行动争取冠名此项活动，拉近与省市体育界距离的重要决策。为此，市场部一行人前往广州篮球协会作了进一步沟通，从众多的信息与资料中理清了思路，就命名为“鹰牌陶瓷支持广州申亚三人篮球赛”，并要求给予很好的主办机构以提高活动的影响力。

经过争取，确立了由广州市体育总会作主办，广州市篮球协会作承办，鹰牌陶瓷有限公司独家赞助，并特别选择了广州天河体育馆南门广场。

如何把信息更好地出去？鹰牌选择了新闻、海报发放、媒体广告投放的方式，并初步将新闻会的时间定在4月初，比赛的时间在5月底，媒体广告的时间在5月初。

4月初，篮球协会告诉我们，新闻会时间定在4月13日，地点就设在广州体育局会议室。4月8日，广州2010年亚运会申办委员会在广州体育局举行挂牌仪式。4月9日，各大媒体纷纷在头版报道此事，并透露“4月14日：广州申亚迎考”，在此后的一个多星期内，各大主流媒体每天均以重要篇幅在头版报道广州申亚应考的情况与各界的行动，申亚热潮席卷全城。

4月10日，负责项目的主管报告，由于4月14日亚奥理事会评估团来考察，原定出席的体育局领导不能保证出席，体育记者也有可能不能出席，新闻会是否延期？公司迅速召集项目负责人召开紧急会议。首先，会议认为，在亚奥理事会评估团来考察前一天举行支持申亚体育比赛的新闻会，在时机上是不可多得的，它可以融入社会各界支持广州申亚的主旋律当中。在如何能吸引记者的关注力？会议分析了目前各届对支持申亚的反应，包括广州日报的千人乒乓球赛，广州各界市民的“爱我广州支持申亚”万人长跑等，都是发生在广州，广州以外的城市还没有，这是一个机遇。本来篮球赛是很早作出反应的一个项目，但由于赛期定在5月29、30日，看来是不能很好地在这阶段充分发挥，怎么办？加项目，变为系列活动。公司迅速组织市场部把现有的资源整合，增加了一个“陶都万人签名支持广州申亚”的活动，因为我们是陶瓷企业，佛山是陶都，既能表达佛山人，又很好地切合我们作为策动机构的行业特性。就以会为签名的开始，然后在佛山总部展厅等展开，并把原定5月1日的新产品会现场也作为万人签名的会场。如此一来，我们就组织了一系列的活动，原计划的仅仅是“鹰牌陶瓷杯支持申亚三人篮球赛”的新闻会便增加了“暨鹰牌控股支持广州申亚系列活动的新闻会”，增加一个签名支持申亚的环节，作为下一步组织佛山万人签名的前奏，新闻点就多了。解决了新闻点的问题，剩下最迫切问题是落实出席会的体育局的领导，这是关键，至于记者，我们可以采用双保险的办法，即委托承办单位广州市篮球协会邀请各大媒体的体育记者，同时也通过我们原有的关系，邀请包括各大报纸的佛山记者站记者与陶瓷行业媒体等记者，以保证当天的人气。

经过各方争取，广州市体育局副局长出席了本次会，而一直担心的各大媒体体育记者也悉数出席会议，也许是第二天就迎接亚奥理事会评估团的缘故，现场气氛也格外高涨。广州市体育局副局长还现场介绍了广州申亚的最新情况。最后，与会的领导与嘉宾纷纷为支持广州申亚签名。

第二天，《南方日报》、《羊城晚报》、《南方都市报》、《新快报》、《信息时报》、《广东科技报》、广州电台、新华网、搜狐网、佛山电视台、《佛山日报》等各大媒体纷纷见报或出镜。《佛山晚报》更是以“佛山鹰助广州申亚”为题，在头版头条作了大照片配文章，佛山电台新闻部闻讯后，特意专门设立一个专题――佛山各届谈广州申亚的商机，并专门派主持人前往鹰牌总部采访钟应洲董事总经理，也是建材行业的惟一代表。其传播价值远大于直接投放广告的价值。

连环公关之四

借陶交会声势，陶都万人签名

前三个公关活动结束了，第四环如何迅速接上？如何将支持申亚的活动做得更响呢？这时遇到了难题。正在这个时候，建材周刊的副主编李湘平打电话，看鹰牌是否有兴趣赞助5月15日举行的2004（春季）中国陶瓷、卫浴进出易会开幕当天下午的论坛。我迅速提出我的想法，能否在冠名论坛的同时，在2004（春季）中国陶瓷、卫浴进出易会开幕式上增加一个环节，就是“陶都万人签名支持广州申亚”。

很快，承办单位中国陶瓷城作了回应，可以。这可真的解决了公司一直无法突破的难题。当天晚上，我把活动的程序拟了一下，并看了一下现场，最后，把主题广告语想好――“两城一心，心连亚运”，巧妙传递了佛山与广州的共赢概念，表达了两市人民对申亚的热情。

5月14日上午，市场部一行六人前往中国陶瓷城，曾志副总经理热情地接待了我们。我们交代了意图：第一，当天的剪彩结束，就转入“陶都万人签名支持广州申亚”环节，邀请与会的领导带头签名；第二，在现场的户外，再临时搭建百米的巨幅，供群众签名。然后便在雨中细致地察看了地形，交流很顺利，曾副总把我们的意图向主办单位作了简单的汇报，表示通过。

至此，市场部的同事似乎都看到万人签名的热烈场面，每个人脸上都掩饰不住心中的兴奋，但同时也清楚，要在不到20个小时内完成所有的事情，绝非易事。

回到办公室，我迅速作出了一系列的部署：

1．必须确保万人签名巨幅的如期制作与悬挂；

2．必须重新组织更强大的新闻记者队伍，并区别于现有的开幕新闻的记者签到，以保证活动见报时体现“鹰牌陶瓷”的全力策划的精神；

3．必须重新组织新闻通稿与钟总发言稿；

4．必须尽快办理有关的财务审批手续。

由于准备充分，一切都有条不紊地向既定目标发展，惟一的小插曲就是5月14日的雨一直下到晚上12点，真担心第二天是否出现一个雨中支持申亚的场面。

第二天，天清气爽，当开幕剪彩结束，主背景喷画徐徐降落，露出鹰牌陶瓷“两城一心，心连亚运”――陶都万人签名支持广州申亚的背景时，全场响起了热烈的掌声，鹰牌控股董事总经理钟应洲上台发言。随后，中国建筑卫生陶瓷协会会长丁卫东、佛山禅城区的领导、中国陶瓷城副董事长与钟应洲先生分别上台支持广州申亚签名。

现场的群众也纷纷加入到签名的队伍中，一群可爱的学生还不忘签名之后作出各种胜利的手势，吸引了现场近50名记者的“长枪短炮”。

5月30日，“鹰牌陶瓷支持广州申亚三人篮球赛”在天河体育中心南门广场决赛，在颁奖礼后，满载陶都万人签名支持广州申亚的巨型横幅由钟应洲总经理亲自交给广州体育局的领导，广东电视台、广州电视台等媒体与广大市民现场见证了这一盛况。

此次公关活动得到了各方的赞赏，尤其是建立了与省、市以及国家体育部门的联系，为亚运工程、全运工程、奥运工程的公关打下坚实的基础。

连环公关之五

跨行业品牌合作，形成信息冲击波

在跨行业的品牌整合上鹰牌选择了两个有代表性的机构，一个是在移动通讯领域迅猛发展的中国联通，一个是广州报业集团的第一财经报纸《赢周刊》，通过与他们的合作，构建有效的信息冲击波。

2004年3月下旬，鹰牌公司与中国联通佛山分公司签订战略合作协议，4月下旬我们就5月1日的新产品与联通方沟通，看是否有机会与其近期的业务推广联系，共用媒体资源。很快，联通方就提出其CDMAIX业务可以给我们做第一家试点，并可以利用“五一”作联合，各自在相应的媒体中相关宣传。4月28日，中国联通佛山公司在《佛山日报》投放半版广告介绍联通新业务在鹰牌控股华鹏陶瓷的应用。同时，联通向所有华南的用户发送活动短讯。

5月1日，中国联通的工作人员在会上向来宾展示其最新研发的服务系统CDMAIX――天下联盟之“企业手机网站”，并模拟演示了该手机网站在华鹏陶瓷的应用情况。联通的这种企业移动管理服务系统，具有公文传阅和超大容量电话本等功能，能改变办公和管理方式。该系统建立之后，领导可以随时随地在移动状态中处理公务，销售人员也可以通过手机随时获得最新资料，无需再带着厚重的资料东奔西走。在天下联盟之“企业手机网站”推出市场之际，联通成功地与鹰牌控股有限公司建立了合作关系，并为其控股的华鹏陶瓷实施了这个最新服务。由此，华鹏不但可以在国际wap网上展示自己的产品，社会上的普通CDMA用户也可仅凭手机就能查看华鹏陶瓷，联通还可以进一步配合短信新业务将华鹏陶瓷的产品信息进行推广。

华鹏陶瓷与中国联通的此番合作，是国内陶瓷品牌与通讯品牌间的首次合作，两个不同属性的行业大鳄的联手超人意料，双方的收益程度也可想而知，但其意义的深远性如何，必将引起营销界前瞻人士的注目和思考。

此外，鹰牌在春节后还推出了“鹰牌与您，盛世同赢”与“华鹏与您，盛世同赢”活动方案，为鹰牌陶瓷与华鹏陶瓷的全国经销商送“赢”。“赢”是一种态度，“赢”是一种信念，“赢”是鹰牌控股与全体经销商共同努力的目标与方向。通过与广州报业集团的第一财经报纸《赢周刊》的编辑发行部合作，为全国经销商及其重点客户送《赢周刊》，达到了沟通、培训、广告等多种效果。

【终端收关】

我们通过事件营销与媒体配合，经过以上一系列的借势与造势，营造了一个热烈的氛围，并通过及时印制特刊，将这一气氛二次传递。同时，我们还制定了严密的促销计划，同步推出。

第一击买鹰牌产品，赢山河之旅

为庆贺鹰牌光辉30年，并配合鹰牌陶瓷2004主打产品推广概念，“四石联奏，山河交响”及鹰牌卫浴全新形象“品质好，生活好”的推出，表达鹰牌人热爱祖国山河，关爱人类自然的胸怀，关注生活品质的态度，特举办鹰牌陶瓷、卫浴“山河之旅”全国购物有奖活动。

实施对象：所有购买鹰牌陶瓷产品、卫浴产品的消费者（工程、零售均可）；

实施时间：2004年3月1日至2004年7月15日；

实施地点：鹰牌全国专卖店；

参加办法：（略）

第二击引爆燃情五月

2004年5月1日至5月30日的30天内，鹰牌陶瓷在全国范围内举办“激情鹰牌，燃烧五月”活动，推出其经典瓷质抛光砖产品“金色时代的极至奢华”真石韵系列和“传世之美・造化天地”丽晶石系列，大幅优惠销售，指定规格产品以超低价回馈广大消费者。

鹰牌真石韵，模拟天然石材纹理的演化过程，采用尖端电脑自由布料技术使每片砖的纹理均有所变化，突破传统产品的生硬感觉，质地细密，永久常新，纹理凝重，刚柔相济，耐人寻味。

第三击真情服务在鹰牌

由佛山鹰牌陶瓷有限公司主办，沈阳添豪陶瓷有限公司协办的为期一个月的鹰牌卫浴“真情服务在鹰牌”活动于4月28日全面登陆沈阳，并特别在“五一”黄金周精选三天进行别开生面的演出与抽奖活动，得到了沈阳人民的大力支持，取得了超人气的效果。

【各方关注成绩喜人】

一系列的活动取得令人鼓舞的成绩。

根据第一季度业绩公布数字显示(新加坡业绩统计的第一季度是2～4月)，2004年第一季度销售总值是103221000元，较去年同期的83393000元增加23.78％。其中砖类88095000元，较去年递增22.3％，卫浴15126000元，较去年递增33.09％，实现利润11309000元，而去年同期为亏损26223000元。

5月的燃情促销，北京、大连、沈阳、广州、深圳、珠海、南宁等全国大部分经销点与佛山总部人流均明显增加，销售额明显提高，比上月增加近20％～40％，比去年同期增加10％～20％。

此外，据统计，在2004年1～5月，各种媒体共见报180篇，电视出镜30余次，是去年同期的3倍。同时，鹰牌公司在2004年4～5月分别取得“中国卫浴市场产品质量用户满意品质信誉第一品牌”称号，以及中国建材行业百强企业称号。5月28日，鹰牌公司董事总经理钟应洲荣获“2004蒙代尔世界经理人成就奖”，是中国建筑陶瓷行业第一个荣获此殊荣的职业经理人。各方的关注与清晰的业绩增长表明，系列连环公关策划鼓舞了员工与经销商士气，提升了终端，激活了市场，取得明显的效果。

案例点评

篇4

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号：

随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。

1.上海市需改造旧有住宅的特点

1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化

随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。

据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿,2500万房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万存在不同程度的需要维修问题，还有近500万不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。

1.2旧有住宅的区位优势极为明显

随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。

1.2.1丰富的优质公共服务设施

从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。

这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。

同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。

而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊・上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究・同济大学硕士学位论文，2008：P26]。

1.2.2更强的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/以上，至外环线附近的价格则在2000元/左右。2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4―6―8―10”，即外环外地区4000元/(低档)、外环至中环地带6000元/(中档)、中环至内环区域8000元/(中高档)、内环以内地段l万元/以上(高档)。2004年甚至出现了“3―2―1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/、中环2万元/、外环1万元/[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。

同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。

1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。

2.旧有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）

新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为 “下只角”。至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。

新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。

太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。

109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。第二阶段的设计及实施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)与Wood &Zapata Inc. (USA)联合承担。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由Nikken Sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红・历史地段建筑环境的再生与创新――记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目・建筑学报， 2001（3）：P12~15]。

罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未・上海新天地广场――旧城改造的一种模式・时代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整个保护、改造与开发是一个挑战。以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。特别是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。”

新天地在建筑设计方面无疑是成功的。从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆・上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生――房地产策划的成功范例・城市开发，2002.06.P55~56]：

“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。”

“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。”

“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。”

至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，2008年初上海市中心6万元/以上的住宅大多集中在新天地地区。但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。

新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：

旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。

新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。

2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）

中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平・两湾理想・时代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告・讲求战略求胜强化过程控制――中远两湾城策划案[J]・中国广告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。

中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。 50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。

规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。

南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌・中远两湾城，上海，中国[J]・世界建筑・2006(3):P94]。

设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平・“两湾一宅”旧区改造规划设计[J]・1999.06:P7~8]。

伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，涨幅惊人。通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状[J]・城市规划学刊，2005(2):P31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。

然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。 “居改非”282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。[ 郭长洪，张羽龙・迈向和谐的“第一群租小区”――记中远两湾城群租整治[J]・检查风云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。”这就是失火群租房里面的情景。群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。他与朋友合租在中远两湾城。‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。

通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：

大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。

目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。但如回迁户很少，容易形成居住隔离。

工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。

随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏・1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构・城市规划学刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。]的改造（以新福康里为例）

新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。

全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。

在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士论文・2007・P52]。

新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。

例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。

一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。

合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。

新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的一系列改造建设，。

王佳宁通过对新福康里小区的实证研究，比较了它与丰裕里[ 丰裕里地处上海市卢湾区的中心地块，属淮海街道复四居委，与新天地、太平桥绿地仅相隔两个小街区。丰裕里约建于20世纪20年代，其空间构造为标准的后期石库门里弄。东、北两面临街，由一条南北向的主弄贯穿全弄，串连两侧的12条支弄，一侧的支弄为封闭的尽端式，另一侧通达一条狭窄的辅弄。该里弄占地近1公顷，登记在册人口有1716人，共608户，其中约有1/4~1/3的人口属于流动人口，其构成由前来上海务工暂住的人员为主，其余的常住人口基本上都有很长的上海居住史，其中的老年人约在上世纪中叶之前就来到上海，而中青年人群基本是这些前移民的后代，整体社会结构与现今上海一般里弄街道的构成相近。]的邻里交往状况，发现新福康里的邻里认知和交往状况在许多方面并不亚于传统的里弄社区。

“第一，在邻里熟识的数量上，丰裕里和新福康里都有较高的估计，绝大多数居民至少认识“一些”邻居。

第二，在邻里关系亲密度上，丰裕里居民的亲密表现不如新福康里，反而倾向于维持较浅薄的联结形式。

第三，在邻里关系健康度的评价上，丰裕里和新福康里的认可情况都较好，少有负面评价。然而，新福康里有更多居民作出了积极的正面评价，说明在良好度的感知上新福康里更胜于丰裕里。

第四，在邻里关系重要性方面，绝大多数受访者都意识到部分邻里联结对他们“很重要”，但是在两地的比较中，丰裕里的重要性评价仍低于新福康里，对邻里联结及其情谊的依赖度不如想象中的高。

第五，在个人支持获得方面，两地都有较好的获得支持的信心，而丰裕里比新福康里有更大比例的居民对此持高度肯定的判断，说明丰裕里居民确实具有较高的邻里支持和互助保障。在忠告类支持和日常帮助类支持间，虽然两地对前者的确定程度略低，但整体差距不大。

第六，在邻里整体关照的判断上，两地的肯定判断更胜个人支持，说明不论在丰裕里还是新福康里都相信邻里中存在普遍的互助规范。

第七，在生活氛围舒适性的评价中，丰裕里表现一般，而新福康里却呈现很高的正面评价。说明在生活氛围的适意度上，里弄式居住方式并不存在优势，反而可能是一种缺陷。

第八，在邻里责任感方面，丰裕里的居民有较广的警觉意识，整体所关注的范围比新福康里大许多。在新福康里，多数居民的警觉心理严格限制在与自家直接相关的区域，而丰裕里的居民较能为邻里共有的空间担负责任。[ 王佳宁・上海传统社区邻里环境研究―基于石库门里弄的实证研究・同济大学硕士学位论文・2007・P113]”

分析“新福康里”的实例，并与中远两湾城进行比较，我们可以得到下面的结论：

与“推倒重建”的方式相比较，“拆落地”同样是在相同的地块上全部新建住宅与配套设施，不同点在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空间布局、建筑造型、装饰细节等方面尽量做到按照原有风格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民为主。

就地回搬的居民背景差异不大，很多人都是改造前多年的老邻居，对维持社会的稳定、延续的城市文脉都是有利的。同时，部分新搬入的居民进行适度混合，增加了区域的活力。

由于“新福康里”的建设年限较早，高层住宅较少，加之原有居民居住密度极高，所以有三分之二的居民没能做到就地回搬。如果加大高层住宅的比例，可能会缓解这一现象。

政府的优惠政策和开发商平和的心态是这类“拆落地”项目成功的保障。因此有必要就此类项目的地价、架空层面积计算、开发商的补偿机制等多方面政策做出比较明确的规定，这样才能平衡各方利益，切实有力地发掘“拆落地”这一改造方式的巨大潜力。

2.4保留历史痕迹的改造（以复城国际为例）

复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接其南面为一建于上世纪六、七十年代的居住小区。复城国际总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区，其中包括7万平方米的住宅，6万平方米的办公以及1.4万平方米的商业。该项目由上海复地与荷兰ING[ ING是全球排名前三的房地产投资管理公司，管理的地产总值超过840亿美元，旗下还拥有荷兰唯一一个历史保护建筑投资基金―荷兰国际历史保护建筑投资基金，在历史建筑保护和旧城改造方面有着丰富的经验。]携手打造。

基地原址为中国鼎鼎大名的八一电影机械厂所在地。这里曾经辉煌一时，从1952年建厂开始这里出品了大量电影放映设备和照相机械产品，16毫米移动式电影放映机、35毫米固定式电影放映机、16毫米印片机、印片缩片机等。

复城国际的绿地占地面积为15120平方米，绿地率为35.5%，集中绿地面积为6624平方米，集中绿地率为15.3%。这样的指标其实并不是特别优秀，但是，基地原有绿化保护率却高达80%，另外的20%进行了就地迁移。

在最终的规划中，基地上这条60多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道得以完整的保留，成为社区的中心景观大道。该景观道的端头是一个5米多高的喷泉，也是保留下来的。正对着喷泉的是一栋建筑建于上世纪的30年代，这栋日伪时期日本人所造的老洋房在战火中幸运不倒，动荡中依然屹立，今日亦获得了新生。

复城国际的中心区域以2幢保留老建筑带领另2幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域为核心。该老厂房是八一电影机械厂兴建的第一批建筑，迄今已有50多年的历史了。

厂房恰好位于基地的中心位置，建筑面积约900平方米，单层钢排架结构。复地集团耗资600万元改造，设计邀请了在历史建筑保护再利用方面有着丰富经验的日本HMA建筑设计公司，该公司曾完成了上海新天地，建国中路8号桥，杭州UME电影城的众多改造项目，在业内有着良好的声誉[ 高洪构・上海新兴楼盘中的历史建筑・同济大学硕士学位论文，2008（3）：P24~26]。

复城国际的售楼处就设在老厂房内，里面除了刻意砖块的墙和经过修缮的拱顶，其余全都打上了现代化的烙印:用彩色厚玻璃铺就的走道、造型奇异的沙发，以对比的手法，在历史和现实之间取得平衡。

复城国际的案例可以改变我们的一些思路：

大规模的重建也可以保留历史的痕迹、延续时代的文脉，尽管这种延续只是历史建筑的片段。

保留的旧建筑面积所占的比例不一定很大（复城国际的案例中不足1%），但由于处在中心位置，并改造为公共设施，位置和功能的特殊性使区域的历史氛围得到延续。

原汁原味的老建筑，通过对比手法可以产生强烈的戏剧效果，加上一些文化积淀、历史传奇，给人的印象十分深刻。

2.5局部设施的更新改造（以平改坡为例）

所谓“平改坡”的“平”是指平屋顶的多层住宅，而“坡”则是指更新后的坡屋顶状态。根据上海市房屋土地资源管理局解释：“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为[ 见上海市房屋土地资源管理局网站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府实事项目。自1999年～2006年已累计完成2870万平方米，计13009幢，受益居民达55万户[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期间，除了针对旧式里弄的大规模商业开发的更新方式和成套更新方式外，一种新崛起的更新方式在上海中心城区的城市建设与发展中发挥了重要的作用，特别是当大规模更新因为动拆迁问题陷入困境，成套更新方式也因为政策执行上的问题放缓进程时，“平改坡”却产生了良好的社会反响，积极的推动了中心城区的旧居住区更新工作。

“平改坡”更新方式，因为其单位投入量较少，单纯“平改坡”每平方米80元，综合改造不超过140元/平方米。对应目前中心城因为商业商务功能的拓展而不断增长的经济实力，政府完全有能力承担起这样的更新开支。“平改坡”更新方式的出现和成功为中心城区的旧居住区更新拓展了思路，并极大的缓和了当前的社会矛盾。

平改坡从1999年第一幢试点成功至今，仅有8年的历史，但在这期间，“平改坡”这种更新方式其内涵和外延都得到了不断的发展，按照其发展可以分为以下三个阶段[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士学位论文・2007・P47]：

第一阶段为探索期（1999――2000年），1999年8月开始沿延安路高架试点，完成改造13幢，并在试点成功的基础上，2000年扩大试点至全市重要景观周边的1000幢。在这一阶段，“平改坡”改造内容主要是以整修屋面和外立面为主，简称 “穿新衣、戴新帽”。

第二阶段为拓展期（2001――2003年），改造范围扩大到各区高架道路沿线和重要景观道路沿线区域，三年内完成改造4648幢。改造的内容也随着两个平改坡综合改造的试点，深化为结合平改坡，对整个小区的形态、功能、环境进行综合改造，简称“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境”。

第三阶段为深化期（2004年――至今），这一阶段时间内，改造的对象从景观道路沿线进一步扩展为成规模的小区，在第二阶段综合改造试点取得成功经验的基础上，逐渐将更新重心调整为旧小区平改坡综合改造。同时，根据2005年上海市建设环境友好型、资源节约型城市的要求，把降低能耗增添为新的改造内容。至此，平改坡的综合改造内容扩展为“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境、降能耗、节资源”。

张金秀在文中对第三阶段的“平改坡”工程作了以下描述[ 张金秀・平改坡:旧区改造的新路子――关于上海旧区改造工程的思考・上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物业管理的威宁小区成为申城新一轮首批旧小区"平改坡"综合改造试点之一。……这里实现变频供水、垃圾生化处理，安装了智能化的红外线报警系统、电子公告牌、太阳能路灯、发光门牌，绿化将得到合理布置，小区道路将变成静音的柏油路，拆掉多余围墙后腾出的空间可以增加40多个车位，居民们不用把车停在马路上了。扩建后，每户增加的5到20个平方米面积，仅以较低的成本价出售给居民，这样，居民不用搬离原地，就可以花小钱改善居住条件。在这新一轮的旧区改造中，结合“平改坡”工程，本市还开始了住宅综合改造试点，延长住宅使用期。比如，在基础加固的基础上，将底楼居民上搬至实行“平改坡”后的住宅顶层，腾出底楼空间，用作社区图书室、健身室、活动室、保健室等社区服务公共设施；在部分多层住宅中加装电梯等。”

透过“平改坡”现象我们可以发现：

满足旧有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造价，增加一些小的配套设施就可以达到较高的满意度。