房地产开发成本核算范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇房地产开发成本核算范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。

2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。

二、房地产开发成本的核算问题

1.成本归集对象

房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配问题

对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。

3.筹建期间借款利息的会计处理

一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。

4.项目的竣工决算

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

篇2

一、房地产开发成本的内容及核算的方法

1.房地产开发成本内容

房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；(2)前期工程费：主要指开工前所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等；(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；(4)基础设施费：主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；(6)开发间接费：主要是指企业所属直接组织（如工程和材料部门）管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费；(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。

2.房地产成本核算的方法

目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原则”的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大；另一种是项目核算法（也称集中核算法），即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。

笔者主张是多栋号小区时，又是多个施工单位承包，还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包，采取集中核算也可。

二、材料供应的核算方法

1.按预算定额大包形式

举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。

凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。

2.非工程大包形式

举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。

三、拨付工程款的核算方法

正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%；二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款；三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。

正常工程款拨付方法程序是：乙方（施工单位）每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”，由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证，再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单，借记：开发成本――X栋号,贷记：应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时，甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票，借记：应付账款――X施工单位,贷记：银行存款。

对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”，借记：开发成本,贷记：应付账款――***施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。

四、项目贷款利息的核算

一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入“财务费用”科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的“配比性原则”，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。

总之，房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作，它涉及到各个部门，成本核算与管理的好与差，反映一个企业的整体素质。因此，各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓，千万不要轻视它。

参考文献：

篇3

关键词 ：房地产企业；土地开发成本核算；问题

在不断规范的房地产市场背景下，房地产开发的竞争环境更规范有序，控制成本是房地产企业获得更多利润的有效途径。土地开发成本是核算房地产成本的基础和前提，更是控制的主要内容。本人针对我国目前房地产开发企业会计核算的具体规定，阐述关于土地成本核算的粗浅看法。

一、房地产企业土地开发支出的划分与归依原则

房地产开发企业将土地运用在两个方面：其一是为了出租、转让而开发的、具有商业性质的土地，也称作商品性建设用地；其二是为了建设出租房、商品房而开发的土地。前者属于房地产企业所有，它的支出和费用组成土地开发成本；后者是中间产品，它的支出与费用要纳入房屋开发成本中。

会计制度规定房地产企业必须运用土地开发成本、房屋开发成本等会计科目对土地开发成本进行核算。其核算的内容没有直接反映出土地开发支出，记录与核算的是商品性土地产生的费用和支出。企业为了建设出租房、商品房而开发的土地，在核算费用时要区分负担对象，应该直接列入开发成本的，在房屋开发成本会计科目进行核算。如果土地开发是为了企业自用，难以分清负担对象，应该由超过两个成本核算对象对予以承担。出现的费用支出要列入“土地开发成本”会计科目中，当此土地完成建设并投入到使用环节时，再根据相关标准将费用列入相应的成本科目中。

如果将商业性土地的一部分用于出租房和商品房的开发，其核算对象是全部土地，所有开发支出都要列入“土地开发成本”会计项目中，对总体成本和单位成本进行计算，在土地建设完成后，将实际成本列入“开发产品”的会计科目中，当土地进入使用阶段时，将其产生的成本从“开发产品”的会计科目中提出，再列入到“房屋开发成本”中，使之成为房屋的开发成本。

二、房地产企业所涉及的土地开发成本的构成

第一、土地费用。指因购买土地而产生的费用。其内容包括：拆迁或受让费用、填海或造地支出以及各种手续费、税费等。土地费用属于直接费用，应列入“开发成本”科目。

第二、基础建设费用。房地产企业为了满足土地使用的基本标准、实现其基本功能而产生的费用，包括：土地平整、通讯、通电、通路、排水、供水等费用支出，此费用属于直接费用，可列入“开发成本”。

第三、建设配套设施而支出的成本。通常是建设通水设施、通电设施、市政设施、公共设施等而产生的费用。对配套设施进行核算通常会出现两种情况。一是其建设得到相关部门批准，而房地产企业没有转让设施的权利，开发企业要根据设施建筑面积以及投资额以预提模式在“开发成本”中提出一定比例的配套设施费，即贷方记入“预提费用”科目，而借方记入“开发成本”科目。此费用只能建设相应工程，开发企业不能以任何借口予以挪用。预提费用与实际费用的差额，等工程峻工后再进行相应的调整。二是单独立项的公共配套设施，其已经确定投资来源，是可以出售的设施，此设施不能在相关会计科目中提取设施费。

第四、筹资费用。为了顺利的开展项目，房地产公司因借贷资金而产生的利息，在土地开发未全面竣工前，该费用应列入到“开发成本”项目中，开发全部完成后，将出现的所有借款费用，列入到“财务费用”科目。

第五、土地开发时产生的间接费用。它是指企业组织和管理开发项目而产生的相关费用，包括办公费、劳动保护费、福利费、工资等。开发土地而产生的间接费用应该归集到“开发间接费用”科目中，月末再根据分配标准列入“开发成本”科目。

三、房地产开发企业核算土地成本中值得注意的问题

（一）确定成本归集的对象

房地产企业要根据自身特点和土地开发的实际情况确定成本归集的对象，在满足成本计算要求的前提下予以确认。大部分房地产企业都将成片开发的土地区域或者具体运作项目作为成本归集对象。例如成片开发的土地上有假日酒店、花园小区等多个运作项目，每个项目都应该是成本归集的对象。

（二）分配共同成本应该注意的问题

对于成片开发的土地，一定会出现共同成本。共同成本的分配方法有：按价值分配法、按面积分配法和个别认定法，在选择方法时要考虑到使用方法和分配原则的一致性。以价值为前提对共同成本进行分配是大部分企业运用的方法，在这个方法可以用评估价值、估计售价的方式制定价值。当直接成本比较容易辨认和明确时，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更准确更方便。以面积为前提对公共成本进行分配，可以运用成片开发再分块转让或出售的方式。当不同土地的构成内容各不相同时，就会产生分配结果不符合实际情况的现象。如果能够对共同成本进行分别认定，在平时就会进行归集，就不会出现分配共同成本的问题，此方法可以有效的结合上述方法共同使用。

（三）土地成本的期末结算应注意的问题

房地产企业为了获得开发机会，同时为了保证资金周转，在开发土地时一般采取整片开发，而后分块转让、出售或者建成商品房进行销售。此背景下，会出现两种土地成本的结算方式。一种是成片土地已经开发完成，期末就运用基本方式对实际支出的开发成本进行结转。其二是土地成片开发没有全部完成，要按照成本费用与收入的比例以及权责发生制的相关原则，根据相关机构所批准的工程项目计算完全成本，在“预提费用”科目中将没有全部投入的完全成本和实际成本之间的差计入成本。等工程全部完工后，再根据实际成本对相关会计科目进行调整。

结束语

房地产开发是具有计划性、系统性、综合性特点的项目，包涵的经济活动非常复杂，其成本核算也具有一定的复杂性。只有在遵守土地开发支出归集和划分原则的基础上，注意明确土地开发成本所具有的归集对象、分配共同成本、土地成本结转等问题，才能提高土地成本核算的效率和质量，推动房地产企业的持续发展。

参考文献：

篇4

 

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。

计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：

一、取得土地使用权所支付的金额

二、房地产开发成本

1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

三、房地产开发费用

本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四、与房地产转让有关的税金

五、其他扣除项目

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置“开发间接费用”账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：

1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据

土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。

2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便

《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。

由上可见，开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。

在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法政策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。

3、为成本分析提供依据

房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。

篇5

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（2）前期工程费。指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。（3）基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。（4）建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。（5）园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价，由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多，单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（6）公共配套设施费。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。（7）开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费（样板间、售楼处）、小区入住前投入的物业管理费用等。（8）资金成本。房地产开发企业因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，所占成本构成比例有时也较大，所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费，以及因外币借款而发生汇兑差额等。

二、成本核算对象的确定方法

房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目，可以按整个开发项目为成本核算对象；对开发面积较大、开发工期较长、成片分期（区）开发的项目，可以按各期（区）为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还可按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还可按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

三、合理设置开发成本会计科目

根据《企业会计准则――应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，没有开发成本和开发间接费一级科目，但依据企业会计准则中确认和计量的规定，企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001 生产成本”科目改为“5001 开发成本”科目进行核算，但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营，因此建议保留“5001 生产成本”科目，增设“5002 开发成本”“5102 开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下，为了减少科目级次，实务中可减化此二级科目的设置，直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。

（1）按成本费用项目设置二级明细科目。在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费 、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目，成本结转科目是电算化的需要设立的，辅助账类型设为项目核算、客商往来，具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算，科目账清爽、简洁，便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观，录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用，建议项目30个以上的使用这种方法。

（2）按成本核算对象设置二级明细科目。在开发成本科目下，二级科目按项目设置，三级科目统一，具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知，很直观，查询方便，缺点是项目多了科目会很多，科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用，建议项目30个以下的使用这种方法。

（3）房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目，公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等，但建议不要设置太细，否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目，也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目，再按上述两种方法明细核算。

四、房地产开发企业开发成本核算举例

以出包给外单位进行施工建造为例，如某房地产开发企业在某年度内，共发生了如表3所示的房屋开发支出（单位：万元）

假设科目按以上第二种方法设置，分录如下（单位：万元）：

支付土地价款

借：开发成本――芳草地――土地征用及拆迁费 50000

开发成本――大同花园――土地征用及拆迁费100000

贷：银行存款 150000

支付设计费

借：开发成本――芳草地――前期工程费 600

开发成本――大同花园――前期工程费 900

贷：银行存款 1500

预付给承包单位的工程款和备料款

借：预付账款――预付承包单位款 1000

贷：银行存款 1000

企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款

借：开发成本――芳草地――建安工程费 2000

贷：应付账款――应付工程款 2000

借：开发成本――大同花园――建安工程费 6000

贷：应付账款――应付工程款 6000

借：开发成本――在水一方――建安工程费 8000

贷：应付账款――应付工程款 8000

支付工程款

借：应付账款――芳草地 900

――大同花园 5800

――在水一方 8000

贷：银行存款 14700

领用设备进行安装

借：开发成本――在水一方――建安工程费 3000

贷：库存设备 3000

分摊银行贷款利息

借：开发成本――芳草地――资金成本 700

――大同花园――资金成本 1200

贷：应付利息（或过渡科目开发间接费――财务费用） 1900

验收合格将开发成本结转“开发产品”账户

借：开发产品――在水一方 61000

篇6

1.房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为四部分：

1.1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的50%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。

1.2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、暖、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、社区服务等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如农民工保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由企事业单位执行，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

1.3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出—财务费用。充分发挥财务杠杆作用，合理筹划资金，减少不必要的筹资成本，提高开发项目的利润点。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

1.4.建安费用。

建安费用为房地产开发过程中的有形费用，形成工程实体，对于保证工程质量、安全指着至关重要作用。要控制好建安费用，选好施工队伍、建筑材料、施工机械，确保工程优质高效。

2.加强房地产开发企业的成本核算策略

2.1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

2.3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

2.4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

篇7

中图分类号:F234.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)22-0072-02

近年来,建筑市场竞争日益激烈,特别是由于市场机制不够完善,招投标价格偏低,工程质量的要求越来越高;工程工期越来越短,安全文明施工投入不断加大,从而工程的利润空间越来越小,致使房土产开发企业经济效益下滑,严重危及企业的生存和发展,因此如何加强工程项目成本管理和核算,提高管理水平,降低工程项目成本,使工程项目利润最大化,是房土产企业成本及其核算的关键所在。中国的房土产业在经历了2004―2007年的狂热和2008年至今的低迷后,目前正处于复苏阶段。经过这些年的整顿,有关法规制度已比较完善,房土产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。笔者在土地储备行业工作多年,根据几年来的工作经历,拟对房土产开发成本的内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。

一、房土产开发成本的组成

房土产开发成本是指房土产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三大部分:

1.土地、土建、设备费用。这是房土产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%,其余部分为各种税费和利润空间,约占30%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房土产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算,除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外,根据笔者的经验,还应该注意解决以下几个问题。

1.成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样,首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如,单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作烦琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为,应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,便于费用的归集和成本结算,这样才能充分发挥成本核算的作用

2.成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目不能太多对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如,各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如,土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如,系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。

3.间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经济情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。

篇8

近年来，房地产业已经成为我国社会消费热点和国民经济支柱之一，呈现突飞猛进发展之势。但与同时也存在着房地产价格持续不合理上涨，房地产投机性需求增加，市场运作不规范等矛盾和问题。因此，国家陆续出台了一系列宏观调控政策措施，以改变房地产市场的发展环境和运行模式，以达到促使房地产市场健康和可持续发展的目的。在这种形势下，建立和健全高效的成本控制管理制度日益成为各房地产企业打造核心竞争力的必然要求。

所谓成本核算，是指房地产企业将在房地产开发项目中已发生的各种资金的耗费，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的汇集和分配的过程。及时、准确地进行成本核算，对于房地产企业完善成本控制管理制度具有十分重要意义。为此，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，

一、房地产开发成本核算方法与成本控制的关系

一家房地产企业的竞争优势是该企业综合实力的体现，而最能体现这种综合实力的是其成本控制的能力。所谓成本控制，是指企业管理者使用一定的方法对生产过程中构成产品成本的一切资金耗费进行科学、严格的计算和监督，将各项实际耗费预先确定在成本预算或标准的范围内，并通过分析造成实际脱离计划或标准的原因，采取有效的对策，以全面降低成本的一种会计行为和管理工作。而要做好成本控制工作，就要明确开发项目成本的内容，正确核算开发项目的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。因此，房地产企业进行项目成本核算是为确定项目盈亏情况，为及时改善项目成本管理工作提供依据，以最终达到降低成本开支，提高项目管理水平的目的。换言之，成本核算是房地产企业进行开发项目成本控制的具体途径之一。

房地产企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家颁布的房地产开发企业相关财会制度外，还应采用更加科学的方法，以提高效率，增加企业的效益。不管采用什么方法，都应准确地核算出企业内部的责任成本和开发项目的全成本。

责任成本核算是对开发项目中各个责任主体实际发生的成本费用进行归集。一般来说，责任成本采用的是分级核算的办法，即按照责任主体的层次分级进行核算，责任部门下设有责任小组，责任小组下设有责任人，从而保证了责任小组中所有责任人的责任成本就等于整个小组的责任成本，各个小组的责任成本之和就等于其所属责任部门的责任成本。

通常情况下，房地产企业的财务部进行责任成本的一级核算，负责对企业内各个责任部门的责任成本进行核算。各个部门则负责各个部门本身责任成本的核算，即责任成本的二级核算。责任部门下的责任小组将负责对小组本身的责任成本进行核算，即责任成本的三级核算。责任小组下的责任人则负责对自己的责任成本进行记录核算，即责任成本的四级核算。每级责任成本核算都不是独立的，而是要定期或者不定期的对责任成本进行核对，以保证其正确性。

房地产企业开发项目的全成本指的是将房地产企业的所有成本费用都归集到各个开发项目上，从而核算的开发项目的成本是一个完全成本。房地产企业开发项目的成本核算的载体是建筑产品，即对于房地产企业发生的每一笔费用都需要对应到建筑产品，即使该费用发生时不能对应到具体的开发项目，也应将这些费用按照一定的分摊方法计入到各个开发项目中去，从而形成完整的开发项目的成本，即开发项目的全成本。

值得指出的是，企业管理者要重视科学、合理地确定房地产项目开发过程中所发生的各种间接费用的归集与分配标准。特别是在材料消耗、周转材料租用支出、水电费用支出分析、项目外租机械设备费用的分配，以及项目自有机械设备，器具摊销和临时设施摊销等方面。合理的间接费用的分配标准的选取，可以为项目成本核算提供准确的数据，保证核算结果的准确度。

二、实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算

项目是房地产企业收入的源泉，而项目成本控制对于项目盈利至关重要。客观地说，尽管国内房地产企业都出台了成本控制办法，但项目各环节成本控制脱节现象普遍存在，制度执行情况大打折扣，粗放管理特征明显、项目成本控制有效性不足。同时，大多数房地产企业都要等到某个项目完成之后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况，同时，由于地产项目开发的动态性，这种成本管理模式很难反映出动态的真实成本。随着市场竞争的激烈化，房地产企业要想谋求生存和进一步发展，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，使相关费用控制在计划成本范围内，实现降本增效的目的。

目标成本法作为一种现代的成本管理方法，实现了目标管理与成本管理的统一，具体是指企业在成本经营活动中，把成本目标从企业的目标体系中提取出来，将目标成本作为管理对象，用以指导、规划和控制成本的发生和费用支出，从而降低成本耗费，提高资本增值效益。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出的产品价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的，即目标成本=销售价格-目标利润。

作业成本法以作业驱动理论为依据，是一种间接费用分配方法。该理论认为企业间接费用发生的原因是企业因生产产品所必需的各种作业所驱动的，间接费用与产量无关，而与驱动其发生的作业数量相关。通过资源动因的确认、计量，归集资源费用到作业上，再通过作业动因的确认计量，归集作业成本到产品上。项目管理者设置成本库，归集分配成本，并计入产品，再按照成本动因分配间接费用，产生相对准确的成本信息，实现成本计算与成本管理的有机结合，进而达到消除不增值的作业，提高增值作业效率的目的，最终提高企业成本管理水平。

作业成本法和目标成本法都具有突出的优点，也存在一些不足。将两者结合起来，正好可以互补。具体做法是：项目管理者将目标成本的各个指标按作业链逐层分解，构筑完整的成本管理过程。包括预测目标成本、制订成本计划、分解目标成本、作业成本计算、作业成本控制和作业成本分析与考核等。再通过成本分析与改进，将目标成本指标的层层分解落实到作业层次，从而控制作业成本，用作业分析与考核的结果修正目标成本计划，使目标成本管理与作业成本管理形成一个闭环的系统。

根据国内房地产项目的一般开发流程，可以将整个开发过程划分为6个大的作业中心，即：策划作业中心、前期作业中心、建设作业中心、销售/招商作业中心、售后服务和物业管理/商业地产运营作业中心、公司管理作业中心等。其中部分作业中心还应分若干个二级作业中心，如策划作业中心的二级作业包括房地产市场分析、风险分析、融资方案分析和建设方案设计；前期作业中心的二级作业包括项目规划设计、报批报建、征地拆迁等。

作业的目标成本以作业中心为基本单位，将落实到该项作业的目标成本作为这一中心应完成成本的指标，当实际成本发生后，管理者还应编制反映实际成本与目标成本的责任报告。按照作业消耗资源的原理，把核算期内发生的所有资源费用按照实际发生作业的资源动因及其数量分配计入作业成本，确定产品生产所经过的各个作业中心的作业成本，按产品消耗作业的原理把作业成本分配至各产品并与目标生产作业成本进行比较，找出差异。在保证计划合理的前提下，如果是单位作业成本偏高，就要努力挖潜；如果是作业量增多引起的差异，就要看该项作业是否产生产品价值增值，是否有无效作业的发生；如果是产量增加导致的差异，就要看增加产量有无造成存货的积压和浪费。与此同时，房地产企业应对项目开发的全过程进行成本监控，推行项目财会人员委派制，定期或不定期组织财务检查和大审计监督，将项目成本失控和成本信息失真减少到最少。

作为一种先进的成本管理方法，目标-作业成本法具有成本核算的动态性、适时控制的优越性。但是，这需要房地产开发项目成本管理人员及时掌握项目内部条件和外部环境的资料，来确定为完成项目开发所需消耗的各种资源，以及为合理的正常项目开发所需的各项措施费用和管理费用的目标，以便对开发过程进行动态管理和有效控制。上述信息资料需要利用现代化管理手段才能获取并进行有效的管理，因此，房地产开发企业应构建完善的成本信息系统，这样才能及时掌握最新成本相关的资料，才能保证决策的正确性。建设完善的成本信息系统，一方面能有助于房地产企业科学地分析和有效地监控各种成本，另一方面能有效地转变房地产企业经营机制，转变粗放经营的增长方式，提高企业内部管理水平，不断增强房地产企业的市场竞争能力。

综上所述，房地产企业的开发成本的会计核算工作是十分复杂的。提高开发项目的成本核算质量，是强化成本控制，提升房地产企业核心竞争力的必由之路。

参考文献：

1、马都.房地产项目成本控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2006.

2、冯浩.成本会计理论与实务[M].北京:清华大学出版社,2007.

3、谭术魁.房地产项目管理[M].北京:机械工业出版社,2009.

4、徐文锋,徐源.房地产开发企业会计实务[M].广州:广东经济出版社,2009.

5、韩晓强.成本控制――悬在达摩克利斯上方的剑[J].城市开发,2009(6).

篇9

一、合理确定成本核算对象

成本核算对象是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。

房地产开发确定成本核算对象具有其特定的要求，因为开发企业按照国家城市总体建设规划在特定的地点进行开发建设。房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。

一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别作如下处理。

（一）一般的开发项目

应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。

（二）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目

如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

（三）对个别规模较大、工期较长的开发项目

可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

二、严格遵守成本费用的开支范围

按照《企业会计准则》的要求，一切与生产经营有关的各种耗费均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是组织成本费用核算的前提。根据《施工、房地产开发企业财务制度》的规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。

针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括以下项目。

（一）土地征用及拆迁补偿费

指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等。

（二）前期工程费

指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地）等支出。

（三）建筑安装工程费

指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。

（四）基础设施费

指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

（五）公共配套设施费

指房地产开发项目内发生的独立的非营业性的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。

（六）开发间接费用

指房地产开发企业所属直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和营业费用三部分。管理费用是批企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是批企业为筹集资金而发生的各项费用；营业费用是批企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

三、正确划分各种成本费用的界限

为保证费用的归集与成本的计算准确合理，应正确划分以下费用界限。

（一）应计入产品成本费用与不应计入产品成本费用

房地产企业在其开发经营过程中，由于经济活动复杂多样，使得费用开支的用途也是多种多样的，并不是所有的耗费都计入产品成本费用。与开发经营有关的耗费由成本费用列支，如房屋开发建设领用的材料物资、支付管理人员的工资等；与开发经营无关的耗费由其他项目列支，如固定资产的盘亏、毁损、非常损失、公益救济性捐赠支出、违约罚款、赔偿金等。企业必须按照前述国家规定的成本费用开支范围进行核算，如实反映开发经营耗费，不得乱挤成本、乱摊费用、隐满利润，或少计成本、少摊费用、夸大利润。

（二）各会计期间的成本费用

对于计入成本费用的支出，还应确认其计入成本费用的归属期。企业的开发经营活动持续进行，分期结算，因此，有时会发生一些费用的支付期与受益期不一致的情况。对此，应贯彻权责发生制原则，凡属本期应负担的成本费用，无论其是否支付，均应计入本期成本费用；凡不属于本期应负担的成本费用，即使已经支付也不能计入本期成本费用。对于这些支付期与受益期不一致的成本费用，会计核算中往往采用待摊或预提的方法以确认其归属期。但不应利用摊派手段人为地调整各会计期间的成本费用水平。

（三）开发产品成本与期间费用

对于计入本期成本费用的各项支出，应划清计入开发产品成本与期间费用的界限。开发产品成本是为开发建设产品而发生的直接支出以及开发间接费用。管理部门发生的组织管理费用、销售费用和财务费用，因与产品的开发无直接关系，不易确定其归属哪一个特定的开发产品，故以期间为归属对象，不计入开发产品成本。只有划清两者的界限，才能正确计算各期损益。

四、做好各项基础工作

要正确地计算开发成本和期间费用，发挥成本费用核算的作用，还必须做好以下基础工作。

（一）建立和健全成本费用核算体系

成本费用核算涉及企业开发经营的各个方面，是一项综合性很强的工作。要如实反映开发项目成本和期间费用，实现既定的成本费用目标，就不能满足于对已经发生的费用进行事后核算，还必须做好成本费用的审核、控制、分析等工作。这就需要建立和健全以成本费用核算为中心，以成本费用控制为目的的成本费用核算体系。才能使成本核算工作得以顺利进行，收到实效。

（二）建立和健全原始记录

篇10

一、引言

房地产企业要想获得经营利润必需严格控制控制成本，又由于房地产企业的特点是物质形态不可移，开发产品规模大，周期长，所需资金多，这导致了房地产开发企业的成本核算具有独特的性质，因此处理好房地产企业开发成本核算是提高经营利润的必经之路。

二、房地产企业开发成本内容概述

要想做好房地产企业的开发成本核算，必须先明确房地产企业开发成本的定义和内容。房地产企业开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。

1.房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：

(1)土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。

(2)前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。

(3)建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。

2. 房地产开发费用。是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(1)管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

(2)销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。

(3)财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。

3.房地产开发税金。是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。

三、房地产企业开发成本的会计核算时应注意的问题

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意以下几个问题。

1. 开发成本会计科目及辅助项目的设计

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，首先,把“开发成本”作为一级成本核算科目，其实,分别按照土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等六项明细设立二级科目明细,最后,按各二级明细科目以工程项目为单位的设立项目辅助帐,形成交叉定位,方便统计和查询。清晰的成本项目有利于将来的项目土地增值税清算和企业所得税汇算。

2. 公共成本费用的分摊标准的选择

公共成本费用分摊适用于“谁受益谁分摊”的原则，一般能分清成本核算对象的，可直接计入特定的成本核算对象中；如果不能分清成本对象的，可以通过设定的分摊方法分配计入有关成本对象。其中，土地价款可按占地面积比例分摊，而前期工程费、基础设施费、公共配套设施费可按可售面积比例分摊，建筑安装工程费可按照建筑面积分摊，开发间接费用可按照受益对象的不同选择不同的分摊标准进行分摊。

3. 间接费用的核算

企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。特别要注意的是，为项目贷款而支付的利息，如果将其直接列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况，同时损失开发成本加计扣除的税盾收益。因此，对受益对象明确的贷款利息应视同资本性支出进行核算列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分。

4. 项目的竣工决算及合理税务筹划

篇11

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。

一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述

（一）房地产开发企业会计制度演进过程

房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。

2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。

在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。

（二）房地产开发企业产品成本核算释义

房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。

房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。

二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题

（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确

根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。

（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响

对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。

（三）会计信息披露不完整

《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。

三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议

房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。

1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。

2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。

四、结论

企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.

[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.

[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.

篇12

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了快来发展时期，为了适应消费者多样化的需求和满足公共配套的需要，房地产开发企业的开发产品的品种也越来越多样化。这就要求房地产开发企业将开发成本在各个成本核算对像之间进行合理的归集和分配，以满足企业成本管理和控制、利润计算以及税务检查等各方面的需要。

1. 房地产企业成本核算对像的确认原则

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的开发产品所支出的全部成本费用，主要包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施配套费用、公共配套费用以及开发间接费用等。为了有效的将各项成本费用在各成本核算对像之间进行合理的归集与分配，首先应确定整个开发项目的成本核算对像，开发产品成本核算对像是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发成本费用而确定的费用承担者，成本核算对像的确定应遵循五个主要的原则。

1.1 开发产品能否对外销售的原则。开发产品能够对外销售的，须作为单独的成本核算对像；不能对外销售的产品，首先要作为过渡性成本对像归集和分配成本费用，然后再将其相关的成本按一定的方法在能够对外销售的成本核算对像中进行分配。

1.2 分类进行归集的原则。对于同一开发地点、开工与竣工时间相近、产品结构类型相近的开发产品，应作为一个成本核算对像进行成本归集与分配。

1.3 区分不同开发产品功能的原则。开发项目内的开发产品，其具有不同的功能，不同的用途，须作为独立的成本核算对像进行成本核算。

1.4 区分开发产品成本差异的原则。开发项目内的开发产品，其成本存在较大差异的，应作为不同的成本核算对像进行成本核算。

1.5 区分开发产品的权益主体差异的原则。属于受托代建或多方合作开发的开发项目，确定成本核算对像时要区分不同的权益主体。

2. 房地产开发成本的归集与分配方法

在确定好成本核算对像之后，须按一定的方法将开发项目的成本费用在各个核算对像之间进行合理的归集和分配。由于房地产开发成本的多样性和复杂性，其成本费用归集和分配的方法也存很多方法，但是开发成本费用归集与分配的总原则为：直接成本费用可以直接计算进入各成本核算对像的开发成本中，按照成本对像收益的原则和会计配比原则进行分配。

2.1 土地成本的归集与分配方法

土地成本指为取得土地使用权而发生的各项费用，包括土地出让金、契税、耕地占用税、拆迁补偿支出和拆迁安置支出等。其收益对像一般包括取得土地使用权的各项计容建筑项目；未支付土地出让金的地下不计容的项目一般不为土地成本的收益对像。土地成本收益对像可以通过土地出让合同进行界定划分。

由于土地成本主要依据占地面积计费收取，因而其分配依据为占地面积；按房地产开发成本核算对像的实际占用土地分摊土地成本。实际支付土地成本时，先归集在“房地产开发成本―土地成本”账户的相应明细账户，待房地产项目竣工结算时，按照各成本核算对像的实际占用土地分配土地成本。涉及到开发项目分期开发的，应先将土地成本按占地面积在各期之间进行分配，然后将每一期的土地成本按其内的成本核算对像的建筑面积进行分配。计算公式为：各收益对像土地成本=某开发期的土地成本÷该开发期的总建筑面积×该开发期内各收益对像建筑面积。由此，计算得出各个成本核算对像的土地成本。

2.2 前期费用的归集与分配

前期费用是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括“七通一平”、规划设计、勘察、测绘、环评费、预算编审等支出。在确定前期费用的收益对像时，应充分分析前期费用的属性、计费依据、收益范围，以确定每一项前期费用的收益对像。一般情况下，总体规划设计费、景观设计费、煤（燃）气外线设计费、房屋面积测绘费、放线费、室内环境监测费、以及煤（燃）工程监理费的收益对像应属于计容建筑项目的成本核算对像；其他前期费用的收益对像包括所有的成本核算对像。

前期费用能够分清成本核算对象的，可直接计入各个成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象，将各项前期费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的前期费用=各项前期费用÷该项费用收益范围内各个成本核算对像的建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。

2.3 建筑安装费用的归集与分配方法

建筑安装费用是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。其收益对像为直接受益的各个成本核算对像。

建筑安装费的大部分项目为直接接性费用，能够区分成本核算对象的，直接根据工程决算将成本在收益的成本核算对象中归集。而对于各个成本核算对像共同收益的建筑安装费，比如几个工程一并招标出包的，应在工程完工结算时，按收益的每个成本核算对像的建筑面积进行分配。建筑安装费用按照各个成本核算单位的收益情况，直接记入各成本核算对像的开发成本。

2.4 基础设施配套费的归集与分配

基础配套费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。在确定基础设施配套费的收益对像时，应逐项分析每一项基础配套费的属性、计费依据、收益范围，确定每一项费用的收益对像。

基础设施配套费的分配依据为规划建筑面积。能分清成本核算对象的，应直接计入各个成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本―配套设施开发”进行归集，再分配计入各个收益的成本核算对象。

2.5 公共配套设施费的归集与分配方法

公共配套设施是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、幼儿园、派出所、物业用房、消防、锅炉房、公共厕所等设施的支出。其特点是不能有偿转让，收益对像为开发项目内的成本核算项目。

2.6 开发间接费用的归集与分配

开发间接费是指开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。其收益对像为开发项内的各个成本核算对像。

开发间接费用的分配依据为建筑面积，直接将开发间接费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的开发间接费=各项开发间接费用÷项目建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。费用发生先在“开发成本―开发间接费”账户中进行归集，待项目竣工时，按成本分配方法分配记入有关开发成本对像。

3.总结

成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。随阗房地产企业的成本核算的不断发展和完善和房地产企业的不断探索和实践，相信房地产开发成本费的归集与分配将会更加趋于合理和完善！

参考文献：

[1]蔡少优《房地产业涉税疑难问题解析》中国税务出版社