项目的可行性研究范文

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【中图分类号】 TU721 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）05-015-02

可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。

1 可行性研究目标

项目可行性研究是项目生命周期的重要环节，是投资决策的基础和重要依据，因此可行性研究应以满足项目科学决策、指导项目实施、规避重大失误与风险为目标。为此，需要调查研究与项目有关的法律政策和相关资料、数据，对项目的技术、经济、工程、环境等进行充分论证和分析，从而提出项目是否值得投资、如何进行投资的结论和意见。

项目可行性研究的根本意义在于揭示和规避风险预测投资收益，降低机会成本。当一个企业只面对一个项目时，项日可行性研究如前所述、主要是回答诸如该项目政策、市场是否允许上，企业怎么创造条件上，收益前景如何，风险在什么地方及有多大等问题。但对现实中的企业而言，经常遇到的是同时面对两个或多个项目，需要集中有限的资源（资金、人力等），选择上其中的某一个或几个项目，这时可行性研究的任务除对单个项目进行可行性研究外，还需对不同项目进行横向投入产出比较，从中选择机会成本最低、风险最小、投资收益最大的项目。无论是单个项目还是一组项目，对项目可行性研究而言，其根本作用体现在两个方面：⑴阐述风险所在及风险程度，以提供给决策者在决定该项目是否上马和一旦项目上马后怎么规避风险时参考，帮助企业领导避免重大决策失误，从而避免给企业发展造成重大损失；⑵在确保风险可控的前提下，提出项目运作的基本思路，为企业获取最大投资收益提出合理化建议。这两点也是项目可行性研究的最终意义所在。

2 可行性研究的主要步骤

建设项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。

2.1 筹划。筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。随着建设市场专业分工的越来越细化，建设投资商可将投资项目的可行性研究活动委托咨询公司、建设投资项目研究机构等来承担。

2.2 调研。调查研究是建设投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面进行：⑴业内资料的调查研究，即收集各种有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料；⑵现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

2.3 优化及选择方案。优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择，一般应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多投资开发项目，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计，评选小组再组织方案的评选，通过对方案的技术、经济、环境面的比较，从而选择最优方案。

2.4 详细研究。由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再应用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析；由于房地产市场的不确定因素较多，还要对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

2.5 编制报告书。在对项目进行全面、详细分析之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面评价。经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

3 可行性研究的作用

3.1 可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、产品方案、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案。

3.2 可行性研究是项目建设单位拟定采用新技术、新设备研制供需采购计划的依据。可行性研究中对拟建项目采用新技术、新设备已进行了可行性分析和论证认为可行的，项目建设单位可依据可行性研究拟定的新技术引进和采购新设备的计划。

3.3 可行性研究是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。

4 项目可行性研究工作中常见的问题

4.1 可行性研究的深度不够，质量不高，不能满足决策需要。国际上通常的做法是可行性研究应达到能确定方案的程度，而目前我国却做不到。可行性研究报告篇幅长、水份多、实质性内容少，趋同于项目建议书。

4.2 不注重对敏感性和风险因素的分析。有许多报告对投资项目的敏感性分析不足，或是找不出敏感性因素，对其他风险因素的分析缺失，使一些项目在决策上马后出现的风险或风险因素发生变化而导致效益大幅下降，个别可行性研究结论甚至与论证过程不一致。

4.3 投资单位对可行性研究报告评估工作存在“走过场”或只重视技术方案的评估而忽视经济效益分析评价的现象，往往使项目评估起不到对可行性研究结论真正“把关”的作用。

4.4 可行性研究报告的编制缺乏独立性、公正性和客观性。一些受委托单位或咨询机构往往站在自身利益的角度，投审批者所好，掩盖矛盾和风险，为“可行”而研究，报喜不报忧，缺乏公正性和客观性。

4.5 不重视多方案的论证和比较，可行性方案单一，没有挑选余地。有时虽有几个方案，但也是带有倾向性地侧重论证某一方案，对其他方案研究不深，分析对比简单，常常一带而过，使决策者无法进行最佳选择和比较。

5 解决可行性研究工作问题的对策

5.1 加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益激烈的市场竞争成为企业重视，加强可行性研究的外在动力。

5.2 加强项目可行性研究工作的制度建设。从深化投资体制改革、健全和完善投资项目管理制度入手，严格执行投资责任制和项目管理责任制，强化投资主体的自我约束机制。按国家的相关法规要求规范投资行为，不断增强投资者的市场意识和风险认识，增强其对投资效果负责的自觉性，把可行性研究摆到重要位置，建立和完善可行性研究的工作制度和评估决策制度，排除干扰、严格按章办事。

5.3 建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港"测量师在分析时"可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。 信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集，整理工作。通过去粗取精"去伪存真的过程"将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作。通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。

正是因为工程建设中存在预期的各种各样的风险，而这些风险有是可以通过可行性研究分析之后能够遇见的，所以，应该重视可行性研究在工程建设中的重要作用，通过科学的研究方法，把预期风险化为最小，促进整个项目实施的顺利进行。

参考文献

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所谓项目工程可行性研究, 就是对工程项目的技术先进性、经济合理性和建设可能性进行分析比较, 以便为决策提供可靠的依据。目前,国内外都把工程建设进展周期分为投资前期阶段、投资阶段和生产阶段这三个阶段，而可行性研究就是投资前期阶段的主要内容。在可行性研究的基础上, 对那些为完成同一目的的同类工程方案进行选优。

工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革,把原来由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局,打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果,确定对此项目是否进行投资和如何进行投资,规模应有多大,建设时间和投资应如何安排,采用哪种技术方案最合理等,它是项目建设单位决策性的文件。

（一）工程项目可行性研究的主要内容

工程项目的可行性研究, 主要是考查建设的可能性和可行性, 经济上的盈利性和合理性,项目投资建设的必要性,技术上的先进性和适用性, 从而为投资决策提供科学的依据。首先，建设上的可能性和可行性。它主要是确定工程项目的实施方案和技术应用。深入进行项目建设方案设计,包括: 项目的建设规模与产品方案, 工程选址,工艺技术方案和主要设备方案,主要材料辅助材料, 环境影响问题。其次，经济上盈利性和合理性。主要是对工程项目投产前期的所需资金进行详细估算, 融资分析, 财务分析, 国民经济评价, 社会评价, 项目不确定性分析,风险分析,综合评价等等。第三，项目投资建设的必要性。主要是对项目建成投产及生产经营的组织机构,项目进度计划进行统一管理规划。第四，技术上的先进性和适用性。主要是考虑当今技术能不能满足项目实施的要求。

（二）可行性研究的重要性

2.1 可行性研究是建设单位融资的重要依据

可行性研究报告中需要详细预测项目的财务效益、经济效益及贷款偿还能力。而批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金, 特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据。

2.2 可行性研究是项目建设期项目管理的依据

可行性研究不仅对拟建的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,值得投资,要进行反复比较,寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变而造成的人力、物力、财力的浪费和时间的延误。这就需要严格实行项目建议书,可研报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书,不能将建设意图用标准的技术术语表达出来,自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用,或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计,设计项目管理与施工肯定会出问题。可行性研究中总的目标如控制不好,使设计过程中朝令夕改,设计者无所适从,顾此失彼,往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内,初步设计未获批准, 不得进入施工图设计阶段,重大设计变更必须报原批准机关审批。避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控,造成“半拉子工程”、“胡子工程”,给国家及投资业主带来巨大损失。

在现实经济环境中, 业主建设单位希望挖潜降低工程造价,特别是一些民营、个体业主, 他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究,也不愿花高价聘请具有资质的咨询机构进行项目的可行性研究, 草率上项目, 从而在项目中隐藏着一些可行性研究中很多未解决的问题,只走形式,不重实质, 不能为设计阶段提供良好的设计环境,造成设计工作不应有的反复,甚至在施工中产生过多的设计变更, 造成部分工程废弃及延误工期。因此,搞好可行性研究是搞好设计项目管理的前提, 决策失误不但工程项目没有经济效益, 而且损失可能是惨重的。可行性研究是避免设计项目管理是决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。

2.3 可行性研究是项目后评估的依据

建设项目后评估是在项目建成运营一段时间后,评价项目实际运营效果是否达到预期目标,建设项目的预期目标是在可行性研究报告中确定的,因此,后评估应以可行性研究报告为依据,评价目标的实现程度。

（三）如何做好可行性研究的措施

3.1 专业的体制管理

为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革,我国工程项目建设必须实现两大转变:一是改企转制,由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体,并建立现代企业制度。二是转变经营机制,由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构,转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革,努力提高队伍素质,具有十分重要的现实意义。

3.2 专业的技术人员

如今随着国际竞争越来越激烈。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场, 使可行性研究与设计工作上一个新台阶, 转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将 科学技术转化为生产力的桥梁,图纸上每一条线、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金, 设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。

3.3 可靠的资料数据

在进行项目可行性研究时一定要实事求是。在数据上不能弄虚作假。测量勘探人员要认真记录测量数据, 以免投资方因数据误差而盲目投资。

3.4 专业的审查制度

设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例, 如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此,要树立工程咨询和设计项目管理的权威,推进设计技术进步,确保投资效益的成效, 必须坚持内行咨询内行的原则,不能搞外行咨询内行。这对节省投资,提高勘察设计质量,维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。

（四）结语

总之，可行性研究要以质量控制为核心,对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是的进行科学分析。可行性论证是项目实施的概念阶段,可以说是项目概念阶段的核心内容。要确定项目的可行性,对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估。项目可行性论证工作对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响; 决定项目实施与否是项目可行性论证包含着丰富的内涵。对可行性研究报告的要求是客观、全面、真实、科学与公正。

参考文献

[1]张一驰,孙仁金,张怡典.建设项目可行性研究中的环境影响评价问题.2007,21(1).

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房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006

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中图分类号：TQ336 文献标识码：A

A公司是某县一家生产销售农具的公司，为了扩大生产经营，增加经济效益，董事会决定引进新的项目，投资兴建年产200万件刀具生产线，本篇论文立足实际，全面的分析了该项目的可行性。下面从以下八个方面论述此项目的可行性。

一、市场预测

农用刀具的生产在该县有着悠久的历史，产品主要销往我国南方和非洲、东南亚等国际市场，随着世界经济状况好转，农业的快速发展，农业用品在非洲等地的市场占有量正在日益增加，尤其是物美价廉的中国农业用品在非洲更具有广阔的市场前景，该项目产品主要面向非洲、东南亚两个国际市场，且已具有一定的客户基础，因此市场前景较为乐观。

本项目生产规模的确定，既考虑的成型设备的设计能力，又兼顾到最佳效益规模，最终生产规模确定为:年产农用刀具200万件。

二、工艺技术与设备选型

A公司该项目生产技术主要是聘请县内原国营工厂有经验的专业技术人员负责。工艺流程如下：剪片――加热――辊锻――成型――压制商标――装柄――抛光――油漆――烘干――装箱入库。所需设备主要有辊锻机、冲床、摩擦压力机、加热炉、烘干炉及配套设备，经咨询全部采用国内设备。

三、厂址选择与公用工程

A公司该项目选址应位于地理位置优越，交通通讯便利地区。公用工程包括供电工程和供水工程。首先，该项目供电工程的总装机容量为400KVA，需配备400KVA变压器一个，申请电力部门增容；其次，该项目供水工程最大用水量不大，就地打井取水即可满足项目生产、生活用水，项目所选厂址地下水资源丰富，符合饮用水标准。

四、原辅材料消耗与供应

该项目主要原材料为轧钢板，年需量2400吨，就近采购可满足生产需要。所需辅助材料主要有漆和包装物，就近市场采购即可满足生产需要。

该项目用水量不大，项目所选地址地下水资源丰富打井取水即可满足生产需要。装机容量为400KVA，年新增用电量60万度，申请电力部门增容。

五、劳动组织与技术培训

本着有利于管理，有利于生产的原则，在管理机构的设置上采取厂长负责制，下设三科一室即:生产科、供销科、财务科、办公室，这是生产组织；为了便于生产，该项目需要新增职工60人。其中管理人员10人，生产工人50人。新增职工全部招聘有生产经验的熟练工人。技术培训采用以老带新的方式进行。

六、环境保护和消防

环境保护主要包括废气、废水、边角余料和噪音的处理。首先，因为主要是电炉加热炉不产生废气；其次，生产过程中不用水、不排水，生活污水经化粪池、沉淀池后排入城市下水道；再次，边角余料全部回用或回收外售作为其它钢铁企业的废料，生活垃圾送环卫队集中进行无害化处理；最后，该项目选址远离居民区，采用封闭式厂房，选用低噪音设备，控制厂界噪声，达到国家规定的标准。

消防方面主要通过以下三种途径：首先，采用生产用水和消防用水合并的给水系统，以保证生产用水和消防用水的可行性；其次，建筑物内各车间、各楼层都按防火标准设置灭火器；再次，建立相应的厂内消防组织，并建立健全各项消防制度。

七、投资估算与资金筹措

该项目总投资1500万元，其中建设投资1000万元，流动资金200万元。其中，建设投资1000万元，包括用地10亩180万元；土建投资200万元；设备投资500万元；开办费20万元；不可预见费100万元。流动资金500万元。

本项所需资金自筹和银行贷款解决。

八、经济效益分析与评价

（一）销售收入。

本项目投产后，年可生产农用刀具200万件，根据市场调研，产品的售价为8元/件，年销售收入为200万件元/件=1600万元

（二）成本费用计算依据。

1、技术部门提供的物料消耗参数。

2、原辅原料、动力费用均以市场现行价计算。

3、固定资产折旧按平均年限计算，预留残值5%，折旧年限20年，年折旧额为1000(1 -5%)/20= 47.5万。

4、工人工资按平均每人每月1500元计算，年工资总额为108万元。

5、销售费用按每件0.2元计算，年销售费用为0.2元/件200万件= 40万元。

6、管理费用按每月2万元计算，年管理费用为: 24万元。

（三）销售成本。

经计算，正常生产年度总成本为1020万元，其中:变动成本796万元，固定成本224万元。

（四）税金及附加

该项目销售税金为增值税，增值税税率为17%，计算公式为：销售税金=销项税-进项税，经计算，年应交税金为136万元

（五）销售利润。

销售利润=销售收入-总成本-销售税金= 1600 -1020 -136= 444万元

（六）所得税。

所得税税率为25%，正常年度应缴所得税为111万元。

（七）税后利润。

税后利润=销售利润-所得税

=444-111=333万元

（八）财务评价。

1、投资利润率=年利润总投333500= 22.2%

2、投资利税率=年利税总投 (444+ 136)500=38.67%

3、投资回收期=建设投资净利润+折旧)= 1000 333+47.5)≈2.5年