物业考察报告范文

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一、台湾物业管理的现状

随着先进国家的物业管理逐渐对台湾产生影响，尤其是日本物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响，同时台湾的房产商也要求对不动产进行维护，1987年当局终于准予开放登记物业管理维护营业项目。从事物业管理的企业叫做公寓大厦管理维护公司。1995年，台湾颁布了第一个物业管理法规，即《公寓大厦管理条例》，1997年又颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》，1998年6月台湾建筑物管理维护经理人协会(简称bma)成立，同年9月开放组织同业公会，设有台北市、高雄市、台中市、桃园县公寓大厦管理维护商业同业公会，并由台湾建筑物管理维护经理人协会整合业者，致力“建构法制环境，推广专业技能、提升业界形象”，积极参与政府法规制定与修改，建筑物管理维护经理人协会以发展建筑物管理维护知识技术，提升建筑物管理维护服务质量为目标，多年来不断办理研讨会、观摩考察，并与(台湾、上海、香港)及日本、英国交流，积极参与国际协会活动，包括世界不动产协会和世界建筑物服务厂商联盟。目前台湾公寓大厦管理维护公司参与公会者近100家，加入bma的有50余家，这些公司的市场占有率在80%以上。但公司名称并未统一规定。，台湾又成立了中华物业管理协会。

目前台湾物业管理服务业中，公寓大厦管理维护公司约有450家，从业人员约5万，清洁服务公司约7400家，从业人员约15万人，合计约为20万人，年产值约500亿元(新台币，约125亿人民币)。保全公司有452家，从业人员3.6万人，其中驻卫保全年产值约有150亿元(新台币，约37亿人民币)。

台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类：第一类为建筑物与环境的使用管理与维护，提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务;第二类为生活与商业支援服务，提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务、社区网路、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品(衣、食、住、行、育、乐)及商业支援服务;第三类为资产管理，提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

目前物业管理公司已跳出传统观念，服务的范围也不仅限于安全等事项，而是从大楼的管理到生活便利性的提供，物业管理公司所规划的服务项目，已涵盖了生活的各个层面。一些大型专业物业管理公司除了以上各项外，还提供生活服务、社区总体营造、租售服务及不动产营运规划等服务，物业管理呈现多样化及多元化。

1、社区治安管理必须有保全公司承担

台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存在于许多行业，包括公寓大厦管理维护业、保全业、清洁业、房屋中介业等，在《公寓大厦管理条例》及《公寓大厦管理服务人管理办法》公布前，有各种不同的公司形态，普遍的是建筑物管理维护公司，其他也有大楼管理顾问公司、清洁公司、机电工程公司等，也提供一些单项或多项的物业管理服务。特别有意思的是，在台湾，物业管理公司与保全公司经常无法有效区分，其主要原因是因为物业管理中有关安全管理项目在台湾的《保全业法》中规定属于保全公司营业项目，物业管理公司不得承揽保全业务。但是在实际的商业营运中，保全公司常涉足物业管理的营运模式，物业管理公司也往往会“入侵”保全公司的营业领域，表现形式就是一家公司两块牌照。这与国内保安公司(相当于台湾的保全公司)以驻卫保安工作为主，物业管理公司(相当于台湾的公寓大厦管理维护公司)也可雇用保安员从事驻卫保安工作的方式不尽相同。

2、社会比较重视物业管理

建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过10几年的历史，近，台湾房地产业发展很快，维护公司数量也不断增加。但是台湾对从事建筑物管理维护的要求很严格，企业的准入“门槛”很高。根据《公寓大厦管理服务人管理办法》第九条规定，公寓大厦管理维护公司资本额要在新台币1000万元以上。并要有4名取得公寓大厦事务管理认可证的 职员和4名以上持有各类公寓大厦不同技术服务认可证的职员。没有相当的实力，是无法进入这一行业的。这样既实现了物业管理企业的总量和质量控制，也在一定程度上避免了行业之间的恶意竞争现象。

近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。全市人口约98万，其中从事物业管理的将近1万人。

同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。

但是由于整个物业管理行业在台湾还处于成长阶段，所以行业内的企业管理和服务质量参差不齐，差异很大，在《公寓大厦管理条例》未出台之前，许多公司对本身应有的服务工作项目都不太清楚，目前较有经验或有规模的公司已经十分重视与改善服务品质，所以台湾公寓大厦的物业管理现有的服务与前比较可说是突飞猛进，达到了相当高的水平。

3、自主经营管理较为普遍

除了专业物业管理外，台湾地区许多楼宇也有实行业主自营式的物业管理，所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请专门的物业管理公司负责，而是由楼宇业主自行打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。

5、依约管理、居民法律素质较高

由于市场化程度较高，所以广大业主的法律素养也较高。目前台湾规范物业管理的相关法规主要有《公寓大厦管理条例》、《公寓大厦管理条例细则》、《公寓大厦管理组织申请报备处理原则》、《公寓大厦管理服务人管理办法》等。虽然条款并不多，但在执行法规方面以及在法律法规的公平、公正性方面，业主和物业管理企业较好地贯彻了对等与公平的原则。

在管理过程中双方依照合约规定的内容。公寓大厦管委会可以通过法规赋予业主自主管理的权力，实行对物业公司的监督。对于不称职的物业公司进行解雇;另外一方面，优秀的物业公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对于业主的权利和义务也规定得非常明确，而且执行起来非常严格。对欠缴管理费经过催告仍然不付者，管理负责人或管理委员会会诉请法院命其给付应交之金额及延迟利息，情节严重者可诉请法院强制迁离。如该住户系业主时可诉请法院令其出让所有权应有部分，如其于判决后三个月内不能自行出让并完成登记手续者，管理公司或管理委员会可申请法院拍卖其房产。因此在台湾管理费收缴不是问题。如台北地区的收缴率在98%以上，台中、高雄地区也在95%以上。

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我们考察的这几个大型商场，它们在所经营商品的品牌组合、企业形象规范、员工管理、卖场陈列布置、楼层品类布局特点、会员维护及服务项目等方面给我们留下了非常深刻的印象。

1、近年来华东五市百货业的发展变化和趋势

（1）业态的变化：华东五市传统大型综合百货商店经过近10年的发展，目前已经处于分化状态。我们考察的4家大商场，其中南京金鹰国际、新街口大厦、上海东方商厦营业面积15000㎡以上，已向购物中心方向发展，苏州泰华商城营业面积30000㎡以上，已向SHOPPINGMALL方向发展。从未来的趋势看新兴百货业态店和大型购物中心必将迅速成长。

（2）经营方式的变化：华东五市百货商店调整了经营方式，首先是扩大与品牌商的联营，并逐步与顶级品牌商扩展经销和授权业务，并开始出现类别化的自有品牌专业店。譬如东方商厦现有美莎、依利欧两个自有品牌，经营服饰包袋等，并担任了法国兰姿包袋和英国道顿瓷器的总。

（3）市场需求的变化：随着专业化和综合化的业态演进，零售业按品类和目标客户群细分业种，传统百货店的空间更趋“窄小”。从这次考察来看，购物中心和SHOPPINGMALL的兴起，扩大了传统百货的服务内容，不仅满足购物需求，更注重与休闲、娱乐、餐饮、文化消费结合的多业态组合，实现“一站式”满足消费需求。

（4）规模和经营水平的变化：区域化和规模化是百货企业发展的必然方向，在一个城市商圈有限的市场空间里，品牌企业因其品牌商品的占有率和服务质量的商誉而占有更大的市场份额，赢得更多的顾客，如南京鹰国际、新街口大厦、苏州泰华商城，上海东方商厦等，其单店销售能力一般达到1亿元/年/万㎡，这也成为业内衡量一个百货店经营水平的标准。

2、“特色化”是百货店竞争的显著特点

华东五市百货业经历了一次日化用品向超市的转移，电器家居向专业店的转移，品牌商品向专卖店的转移。今天，我们看到华东五市这几个大百货店处于一条商品类别齐全的现代化商业街或SHOPPINGMALL中，走主题店、特色店的道路，及时、便捷地满足特殊类别顾客的需求，在商品组合上形成系列化（品类、规格、花色）和品牌规模（品牌知名度、品牌忠诚度），建立起足够的时尚性和挑选性（新、特、名商品，一般应占到商品比重的70%以上），这是百货业的一个重要发展方向。东方商厦坚持以高档商品为主的经营方向，以礼品化经营为特色，泰华商城以精品为主导形成了精品与流行相结合的特色，两店均取得不错的业绩。

随着中国经济和城镇化的更大发展，多种体量的MALL商业地产将成为中国城市化进程和新型商业业态组合的主要载体。主题百货店将更多地进入新兴的SHOPPINGMALL中而成为其主题店专业店，作为购物中心的经营主体，而与其他商业业态配套落位。

总之，从这次考察我们体会到因规模的限制，传统大而全、小而全的综合百货店将越来越少，今后百货店将不再经营包罗万象的商品，而是从少数大类商品中发掘更丰富的品种，走特色百货、主题百货和专业百货的道路。

3、“连锁化”是百货店改造的主要内容

目前，华东五市百货业巨头能够控制本地区主要的市场份额，其特点是，这些巨头几乎都是做连锁的。可见百货店必须走连锁发展的道路。百货连锁经营的核心是生产要素的集约和标准化配置，主要是品牌商品资源的渠道管理、门店作业的标准化管理和选址定位标准及立地条件的品牌化管理，这有利于克服传统百货行业单店经营的孤军奋战、势单力薄的弊病，形成对品牌供应商的销售规模优势和目标客户认同能力，有利于优化供应商管理，开发商业集团的定牌商品，向上游采购的成本空间要利润，提升核心竞争能力。

4、“品牌化、服务化、人才化”是百货店发展的主要内容

以品牌制胜无疑是各家百货店成功的关键。上海东方商厦靠规范管理、信息系统、物流配送、服务质量的特色，用十年铸就一个品牌，因此中国传统百货业市场战略的创新，同样不能忽视品牌战略。东方商厦开业时正处于计划经济向市场经济的过渡阶段，人们的消费观念也正在从温饱型向小康型转变。在这样的形势下，东方商厦适时地表现出经济发展转型期所凸现的某些特征：率先提出为“一小部分人”服务的概念，倡导了超越温饱型水平的享受型消费，培养了国内第一批高消费阶层。在坚持高档定位的前提下，又明确了“礼品化经营”的理念，率先在商界实行境外采购、买断经营和总业务，不断宣传推广国际国内的知名品牌。他们先后举办了“世界品牌推广会”、“十大世界品牌系列展”等大型活动，组织采购团赴香港、法国、德国、意大利等举行品牌招商会，扩大引进世界品牌，为品牌营销创造了条件，使国内消费者不出国门即能领略这些商品的独特魅力。

树立商业服务理念对树立品牌有催化作用，可以加大品牌效应。东方商厦开业伊始，所有营业员（除个别特殊岗位）都以站立姿态接待顾客，在商界第一次搬走了营业员座下的椅子，这在上海零售行业是首创。1994年上半年，他们在站立服务和微笑服务的基础上制订了规范化服务标准，正式对服务提出了全面和系统化的要求。1995年东方商厦又在学习宾馆式服务的基础上，率先在商界推出了星级服务，评选出一批不同星级的商品部，使商业服务又上了新的台阶。此后星级化服务在市商委领导的重视和支持下，得以在全市范围内推广，成为全市商业服务的一个有力抓手。2000年3月，东方商厦又在商界率先倡导了全方位服务的理念，这一理念是以市场需要为导向、以顾客满意为中心的全面、全程和全员的服务。全方位服务实施以来，东方商厦已陆续推出“代客泊车”服务、改造硬件设施、推广礼品化包装、加强商品质量管理、加强营业现场管理、创建服务品牌和强调诚信待客等措施，受到了目标消费者的高度赞赏。

现代企业的竞争更是人才的竞争，各商厦采取措施不断提高员工素质，营造良好的企业文化氛围，加大品牌影响力。东方商厦围绕“礼”的核心，逐步在员工中形成共同的价值观，使员工个人的价值取向和企业发展保持一致。通过与高等学院联合办学、参加境外实践和研修、实行轮岗锻炼、开展岗位练兵活动等途径，为员工的成长、成才创造条件，使一批有事业心的员工，在东方的不同岗位发挥作用，担当重任。东方商厦培养了“钻石大王马海燕”，“真心换童心的许宁姐姐”，上海百万商业职工业务、外语、法律知识竞赛总冠军金蓓沁，礼品包装专家盛晓岚，“配镜一眼准胡荣彪”等在消费者中享有盛誉的服务品牌。

二、几点启示和建议

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一、美国小企业发展的基本概况

1、小企业划分标准和行业分布。在美国，通常很少使用中型企业的概念美国人所称的小企业即类似于我国的中小企业。按照美国联邦政府2000年5月15日最新、10月1日正式生效的《小企业规模标准》，美国的小企业是根据不同的行业，按照雇员人数、企业资本金和企业规模来划分的。一般行业，雇员在500人以下或企业资本金在500万美元以下的为小企业；特殊行业，如石油加工、航空货运、海洋货运等，雇员人数不超过1500人，资本金不超过2750万美元的为小企业。美国小企业的行业分布共分类，1151项。大约1／3的小企业从事不生产直接产品的服务业，其余2／3的小企业分布在农业、渔业、林业、采矿、建筑、加工制造、交通运输、批发零售、金融保险、房地产等行业。小企业的行业分布是动态的。80年代以前，小企业主要集中在加工制造业、农业、建筑业、商业及服务业；进入80年代以后，小企业逐步从一般的加工制造业退出；从未来发展趋势看，越来越多的小企业将进入高新技术产业。

2、小企业的组织形式。美国小企业的组织形式是根据企业资本金的构成、股东的权益及股东对债务所承担的责任以及在缴纳税收方面的区别等来划分的，大体上分为个人企业、一般合伙企业、有限合伙企业、有限责任公司和股份有限公司等五大类。这五类企业中，除了个人企业和一般合伙企业要负无限责任外，其余三种类型的企业对企业债务只负有限责任。小企业主大多选择个人企业和合伙企业的组织形式，很大程度上出于对税收方式的考虑。如果该类行业中，以公司名义缴纳所得税优于缴纳个人所得税，就选择企业法人式的组织形式；若是相反，就选择个人或合伙制的企业组织形式，以便减少税收负担。

3、小企业在国民经济中地位和作用。根据美国联邦政府小企业管理局2000年度报告，目前全美共有小企业2520万家，占全部企业总数的99％。近十年来，小企业发展迅速，从1990年至今，小企业数增加了26％，仅在2000年度，新成立的小企业就达88万家，创下了历史新高。小企业在美国经济中发挥着四大重要作用：一是保持经济持续稳定发展。小企业已成为美国经济的重要组成部分，其全部产值占国内生产总值达50％以上，产品销售占总销售额的47％以上，全美97％的出口商是小企业，商品出口占1／3以上。二是提供大量的就业机会。小企业雇主占全部雇主的99％，雇佣人数占全部就业人数近60％，2000年度，小企业共提供了5630万个就业岗位，从1992年以来，小企业创造了2200万个新的就业岗位。三是促进技术进步和技术创新，开创新兴产业。据调查，全美55%以上的技术创新是由小企业实现的，在高新技术领域，小企业就业人数达38％，小企业的人均创新发明是大企业的2倍，美国出口的高科技产品中，以品种计，70％以上是由小企业提供的。近十年来，以计算机、网络、信息为代表的一批新兴产业不断涌现，其中大部分是由小企业创新的。四是为大企业协作配套，填补空缺。在美国，由于专业化分工协作程度高，几乎每一个大公司都有成千上万个小企业为其配套，全美500家大公司共有250多万家小企业为其协作配套、提供零部件。

二、美国小企业服务体系现状

美国是一个典型的市场经济国家，但政府在扶持小企业发展中并不是无所作为的。经过长期的发展，美国政府和民间组织一起构建了一个完善的小企业服务体系，为小企业的创办、发展提供全方位的服务。

(一) 健全、完善的管理、服务机构

1、统一、高效的联邦小企业管理局(SBA)

1940年和1941年，美国国会参、众两院相继设立了小企业特别委员会，专门研究小企业发展问题。1953年国会通过了《小企业法》，根据此法，联邦政府建立了独立的直属机构--小企业管理局(SBA)。SBA是美国小企业最高行政管理机构，其主要任务是帮助小企业"开办、发展、成功"。其主要职能：一是作为小企业的喉舌，反映小企业的要求，就小企业发展的有关问题进行调查研究，并向联邦政府提出建议，为小企业的发展创造有利环境；二是协调联邦政府的各个部门和民间机构(如商业银行、非盈利组织)为小企业发展提供资源；三是为小企业提供金融服务、信息服务和咨询服务。SBA在全美设有十个大区分支机构，70个地区办公室，以及向下延伸到县、市和社区的1000多个办事处。SBA这些下属机构的主要工作是负责审批由SBA提供担保的银行贷款，帮助企业获得信贷资金，帮助小企业获得政府采购合同和科技开发项目，同时，协调其他社会机构，为企业提供各种信息、咨询和人才培训服务。

2、官民合作的小企业发展中心(SBDC)

小企业发展中心是为小企业提供技术、信息、咨询、融资、培训等全方位服务的非营利机构。该机构由联邦、州和地方政府以及私人机构、教育团体共同合作组建。小企业发展中心最早创办于1977年，当时全美只尝试成立了8个小企业发展中心。从1980年开始，联邦政府将小企业发展中心列为一项永久性计划。目前，全美共有58个小企业发展中心，下属还有遍布全美的1400多个分中心。

小企业发展中心一般设在大学、社区职业技术学院、商会和经济社团组织内。小企业管理局和小企业发展中心之间没有隶属关系，只是契约关系。前者对后者的性质、职责、权利、义务以及运作程序作出明确具体的规定。凡具备条件的单位，都可向小企业管理局申请成立小企业发展中心，经审查批准后，联邦政府提供50％的经费，其余50％由地方政府以及私人机构(如大学、商业团体)提供。目前，小企业发展中心从私人机构得到的资助都超过50％。小企业发展中心通常从专业协会以及法律、金融、商业机构招聘一些专业人员，为小企业提供各种服务。包括：金融财务、企业管理和市场营销、工程技术、项目可行性分析、产品出口，以及帮助小企业获得风险投资和政府采购合同，帮助小企业参与联邦政府的小企业创新研究计划和小企业技术转移计划。同时，小企业发展中心还和地方政府和社区组织一起，为小企业提供员工培训以及其他服务。近10年来，小企业发展中心平均每年为60多万家小企业提供技术培训、业务指导和各种帮助。

3、其他各种社会服务机构

上述小企业管理局和小企业发展中心是两个最重要的服务机构。除此以外，美国政府还组织、协调、引导各种社会力量，为中小企业提供各种有效的服务。

(1)退休经理服务团(SCORE)

SCORE是由SBA资助的全国性非营利性组织，成立于1964年，全美共有389个地方分支机构，12400个成员，这些成员大多是退休的企业家和公司高层主管，也有一些现任的经理和专家，他们按地区就近开展活动，由SBA提供车马费，以"义工"的形式，自愿为小企业免费提供各种管理咨询和技术服务。帮助企业解决在开办和发展过程中的各种问题。SCORE每年约为30万个小企业提供帮助。

(2)小企业信息中心(SBIC)

SBIC也是由SBA和州、地方政府以及商业机构联合开办的小企业服务机构。其主要任务是利用先进的计算机技术为小企业提供帮助，提供各种资料、信息、数据、参考出版物。目前，全美共有70个地区小企业信息中心，下属有600多个服务网点，2000年共有12.8万个小企业得到SBIC的服务。

(3)小企业制造技术中心(MTC)

为了支持小企业通过技术进步提高竞争力，帮助小企业获得现代制造和生产技术及信息，美国商务部国家标准和技术研究院与各州及地方政府合作，在全美建立了100个制造技术中心。制造技术中心是一个非营利性组织，按地区建立和管理，任务是广泛吸引各种技术来源，转移制造技术，为联邦研究开发机构、大学、社会非营利机构和需要制造技术的小企业建立技术转移的桥梁，为小企业提供技术帮助。制造技术中心提供的服务包括：项目工程技术，协助选择、安装软件和设备，为企业提供现场诊断分析，帮助企业进行员工培训等等。制造技术中心的经费来自三部分；一部分由联邦政府通过国家标准和技术研究院拨给，2000年为1．5亿美元；一部分由社会非营利机构赞助；其余的由地方政府及有关商业机构赞助。

上述多层次、全方位的小企业服务机构，形成了一个分工协作、运作高效的服务网络体系，SBA作为联邦政府的职能部门、处于整个服务体系的中枢环节，它通过全美1400多个小企业发展分中心，12400个退休经理服务团成员，600多个小企业信息服务网点，还有19个全美出口辅助中心(EAC)、60个妇女企业中心(WBC)，为全美2500多万家小企业提供服务。由于这些机构遍布全美、服务周到、信息充分，大大提高了小企业获取信息、利用信息的能力，促进了小企业的技术进步和管理水平、竞争能力的提升，保证了美国政府扶持小企业发展的各项政策落实到位，从而实实在在地推动了小企业的蓬勃发展。

(二) 完善，周到的全方位服务

1、金融服务

和中国一样，美国小企业发展面临的最主要问题也是资金短缺。按照正常的条件，小企业很难从银行获得贷款。因此美国政府把帮助小企业获得资金作为扶持小企业发展的重点，并通过国会制定法律(《小企业法》、《小企业投资法》)，授权小企

业管理局(SBA)具体组织实施多种计划，协调全美8966家私人商业借款部门，为小企业提供资金信贷帮助。

SBA帮助小企业获得资金的形式主要有以下三种：

(1)为企业贷款提供差额担保

根据法律规定，SBA作为担保机构，通过全国十大地区分支机构，核准有关银行的"小企业贷款部"取得"小企业优先贷款(PLP)"承贷资格(由于政府担保的贷款安全、可靠，通常银行都努力争取此项业务)，然后，SBA通过实施法律规定的"企业流动资金贷款担保’7(a)计划’"和"企业固定资产贷款担保’504计划’"，为小企业贷款进行担保。最高担保比例为80％，最高贷款额度为125万美元。通常的做法是由小企业向指定的银行提出贷款申请，并提供企业自有资产(房地产和有价证券等)的抵押、质押，银行对企业的信用记录进行审查，如初步同意贷款，则将申请表和企业信用记录送给SBA，SBA如同意对企业资产抵押不足部分进行担保，出具担保文件，则银行给予贷款。SBA则根据担保额度和期限通过银行向借款人收取一定的担保费用。通常一年以下的贷款，收取贷款担保部分0．25％的费用。一年以上的贷款则根据期限和数额而定，起点是2％。由于上述担保计划是法律规定实施的，所以SBA的担保资金由联邦财政支付。2000年财政年度"7(a)计划"共为小企业提供担保贷款107亿美元，比上年增长了13％；"504计划"，共提供担保贷款30亿美元，比上年增长了11％。在上述联邦政府所定的贷款担保额度基础之上，各州和地方政府也都对"7(a)计划"和"504计划"增加了各自担保贷款额度。如加州就把贷款额度标准提高到300万美元。

(2)实施小企业投资公司计划(SDIC)

"SBIC"是一项专为小企业提供风险资金和企业开办资金的投资计划。该计划是根据《小企业投资法》从1958年开始实施的。小企业投资公司是私人拥有，由SBA批准发照，接受SBA监管并由SBA提供部分资助的私人投资公司。成立小企业投资公司必须符合两条标准：①私人资金至少500万美元以上；②要有高素质的经营管理专家、风险投资专家。为了促进小企业的发展，美国政府大力鼓励民间建立小企业投资公司，并给予种种优惠，如税收减免、提供低于市场利率的资金、为小企业投资公司发行债券提供担保等等。小企业投资公司使用自己的资金加上联邦政府所提供的优惠利率资金，以股本投资加提供管理服务的方式，对具有较大增长潜力的新办企业进行投资，并从分享高科技小企业的成功中获得高额回报。目前全美共有395个小企业投资公司(仅加州就有63家)，2000年共为小企业提供资金56亿美元，比上年的42亿增长33％。自"SBIC"计划实施以来，累计已为小企业提供资金300多亿美元。这些资金对高科技小企业的发展起到了重要作用。如INTEL、苹果公司、耐克公司、美国在线、联邦快递等数百家世界知名企业，在其开办初期都得到过小企业投资公司的支持。

(3)其他各种贷款担保计划

除了上述两种主要的贷款计划以外，SBA以及各州和地方政府还与银行合作，针对不同对象和不同用途，实施了名目繁多、考虑周祥的数十种小企业贷款担保计划，如简易贷款速递、出口贷款快车、社区贷款快车、救灾贷款、技术援助贷款、妇女企业贷款、退伍军人企业贷款等等。实施上述计划总的目的是千方百计为小企业提供更充分的金融服务，帮助小企业更快更容易获得资金。有关如何获得上述贷款的详尽资料，在任何一个小企业服务机构、社区经济发展部门以及金融机构都可轻易地获得。办理贷款的时间，最快的36个小时即可办妥。

2、技术服务

美国政府对小企业提供技术服务、促进小企业技术创新，主要是通过实施两个重要计划，以及创办小型高科技企业孵化器等几种形式来实现的。

(1)小企业创新研究计划(SBIR)

"SBIR"计划是美国政府根据国会1982年通过的《小企业创新开发法令》组织实施的一项全国性、永久性的企业技术创新活动。该计划的主要目的：一是鼓励小企业发挥技术潜能，促进小企业技术创新；二是把联邦机构的研究开发活动和小企业创新结合起来；三是鼓励、资助少数族裔和弱势群体参与技术创新活动；四是促进联邦机构的R&D成果商品化，在商品化中增加私人部门的成分。"SBIR"计划的参与对象主要是联邦政府的有关机构和小企业。

根据《小企业创新开发法令》规定，联邦政府机构中年度研究开发经费超过1亿美元的农业部、商业部、国防部、能源部、教育部、交通部、卫生部、环保署、太空总署、国家科学基金会以及原子能委员会等11个部门(这11个部门的R&D经费占整个联邦R&D经费的98％)，必须依法参与"小企业创新研究计划"，每年必须从研究开发经费中拨出一定的比例(1982年是1．25％，1993年提高到1．5％，1997年增加到2．5％，1999年增加到3％)，支持小企业的技术创新开发活动。

申请参与"SBIR"计划的小企业必须具备4个条件：一是美国人开办并独立经营的企业；二是以盈利为目的的工商企业；三是创新研究开发项目的主要研究者为企业雇员；四是公司规模在500人以下。

"SBIR"计划的实施分为三个阶段。每年由11个联邦部门根据自己的需要提出一批研究方向和研究课题，小企业则根据自己的特点和科技创新能力提出研究开发其中相关项目的申请方案。联邦部门根据小企业的资格、项目创新水平以及创新开发成果未来的市场潜力，对小企业进行资助。获得资助的小企业然后开始实行三个阶段的计划。第一阶段为起动阶段。主要是对项目进行技术价值及市场潜力的可行性研究，在此阶段，每个项目可获得最高10万美元的资助，时间限定6个月。第二阶段为项目的研究开发阶段。只有通过第一阶段的项目才可获得第二阶段的资助，每个项目资助最高可达75万美元。第三阶段为创新开发成果的商品化阶段，主要是将第二阶段的成果从实验室转入批量生产并推向市场。在此阶段，政府部门不再给小企业以资助，主要靠市场来投入资金。由于"SBIR"计划的研究开发主体是企业，所以在第三阶段成果转化比较容易，商品化率也非常高，通常都在50％以上。自从1982年开始实行"SBIR"计划以来，全美11个联邦机构共为约50000个小企业提供了100多亿美元的研究开发经费。近几年来,每年资助经费都在10亿美元以上,仅99年就资助了5000多个项目，资助额近12亿美元。硅谷的成功，在一定程度上也受惠于这一计划的实施以及官方和民间社会服务体系的扶持。

(2)小企业科技成果转移计划(STTR)

"STTR"计划也是美国政府组织实施的一项全国性计划，从1994年开始实行，其目的是推动公私部门、非营利性研究机构和小企业合资合作开发科技成果。由于美国许多大学和非营利性的研究机构有强大的科技研究人才和设备，但常常局限于理论而非实际应用。而小企业长期以来一直是创新和创业者的沃土，但苦于没有能力承担重大研究开发项目的风险和庞大的支出。所以"STTR"计划把两者优势结合起来，促进技术和产品从实验室转移到市场，促进科技成果商品化。

参与"STTR"计划的对象主要是联邦政府的国防部、能源部、卫生部、太空总署以及国家科学基金会等5个部门、以及非营利性的研究机构和符合条件的小企业。非营利性研究机构包括大学、民间研究机构以及联邦政府资助的研究开发中心。

"STTR"计划的实施和"SBIR"计划基本相同，也分为三个阶段。主要的区别在于："STTR"计划的资助对象主要是和小企业合作的研究机构；项目的可行性研究阶段资助金额为10万美元，时间延长为一年，主要是为了保证充分论证科技成果商品化的现实可能性；项目的研究开发阶段资助金额为50万美元。从1995年以来，"STTR"计划每年资助金额都在1亿美元左右，其中40％以上的项目都实现了商品化。

(3)企业孵化器(Business incubator)

近年来，随着美国经济的持续稳定增长和技术创新的不断涌现，新企业大量产生，尤其是科技型小企业正在成为新经济的亮点。与之相伴，一种新的服务形式--企业孵化器就如雨后春笋般地出现了。

根据美国企业孵化器协会(NBIA--私人性质的非营利性组织，总部设在俄亥俄州)的定义：企业孵化器是一种设计用来培育新办企业，为新办企业在创办初期的生存发展提供各种服务的工具，其目的是把技术、专利、个人才能、资金、管理运作和各种服务结合在一起，催化、扶持、促进企业的创办和发展壮大。

A、企业孵化器的发展现状

以下几组数据，可以大致说明美国企业孵化器近年来发展的现状和作用；

--1980年全美仅有12个联邦机构创办的企业孵化器；1999年各种不同主体创办的各种不同类型的企业孵化器超过900个；

--近两年来，营利性的"企业孵化器"正以每周新成立4个的速度在增加。[我们培训所在的加州理工大学POMONA分校也正在和美国太空部署(NASA)、空气推进实验室(JPL)以及道尔顿飞行研究中心(Dryden)合作建设一个占地395亩、建筑面积5000平方米的高科技企业孵化器]

--企业孵化器不仅仅局限于孵化高科技企业和高新技术产品，也包括一般性的企业。其中：40％的孵化器是专业型的，即专为某一专业领域的小型高新技术企业服务；30％是混合型的，可以接受不同领域的高新技术企业和一般技术企业；其余30％是为服务性企业如进出口贸易企业服务的。

--孵化器的孵化能力通常在20-80个企业之间，每个孵化器平均正在孵化企业约为30个。一个企业从开办到从孵化器毕业，平均孵化时间是2-3年。

--从孵化器毕业的企业，87％能够在今后5年内继续生存发展，而没有经过孵化的企业通常在3年内有60％左右会失败。

--由孵化器服务的企业每投入1100美元就可创造一个新就业机会，而在孵化器外新办的企业需要投入1万美元才能创造一个就业机会。1980年以来，孵化器毕业的企业已创造近60万个就业机会。

--孵化期内的新办企业，平均每个企业年销售额为240万美元，明显高于没有经过孵化服务的新办小企业。

B、企业孵化器通常提供以下各种服务：

为新办企业提供办公室和生产、试验场地；协助办理各种手续；协助筹融资、引荐风险资金；提供可以共用的生产、测试设备和INTERNET网络；共享会议室和秘书服务；法律和财务；管理咨询；技术支持；产品、市场信息；帮助建立销售网络以及组织产品展销、促销活动；帮助进行员工培训等等。总之，凡是经营企业所必需的各种服务，孵化器都能提供。这样就使即使只有一、二个人的企业也具有一个健全的企业所具备的各种功能。

C、企业孵化器的投资来源及政府所提供的优惠：

由于孵化器能够促进科技成果商品化，帮助高新技术企业成长，增加就业机会，带动地方经济发展，所以美国联邦及地方政府都非常重视并给予大力支持，社会机构也非常感兴趣。通常孵化器由联邦机构、地方政府、大学及研究机构，社会非营利组织以及私人公司共同投资创办，并按企业化运作管理。政府给予的优惠主要是两个方面：一是参与投资，但不求回报；二是在一定期限内(一般10-15年)将地产税的增值部分返还给投资的企业。由于政府优惠政策的吸引，再加上孵化器一般都和新开发的工业区结合在一起，毕业企业都会就近在工业区内购置厂房、发展壮大(据统计，84％的毕业企业都在附近发展)，私人企业如果把投资孵化器和开发房地产结合起来也能获取一定的利润，所以私人投资积极性也比较高。目前，全美75％的企业孵化器是非营利性的，25％是营利性的。

3、创业辅导和信息咨询服务

前面所提到的所有小企业服务机构都有为小企业提供创业辅导和信息咨询服务的职能。所有服务机构通过编印宣传资料、定期出版刊物以及建立网站等方式，为小企业服务。任何人想创办一家新企业，或企业在发展过程中遇到什么困难，都可随时向小企业服务机构请求帮助。SBDC为帮助有意创建企业或经营现有企业有种种困难的业主，聘请了法律、金融、税务、贸易、管理、技术等专业协会以及退休经理服务团的有关专家，对小企业进行有针对性的指导。包括如何建立企业、如何制定企业发展计划，如何经营管理企业，以及如何参与行业竞争、国际贸易和风险投资等。小企业还可通过电脑、电话信息系统免费查询各种问题，免费查阅SBA数据库中心有关市场、技术、商务等方面的信息资料。SBA还免费向小企业提供商务部定期出版的有关国内外市场信息的刊物，免费提供有关创新研究计划、科技成果转移计划以及企业产权交易方面的信息。

美国是电脑最发达的国家，网上信息咨询服务是小企业服务体系的一大特色。SBA的小企业网站是全美利用率最高最成功的一个网站，全美评比获得第一，平均每周有1050万人次点击。在网站上几乎可以获得任何你所想要的有关小企业创办、发展方面的资料。创办、经营小企业过程中可能碰到的各种问题，SBA几乎全部都已整理成规范化的答案，供用户随时查询。

4、产品促销和市场拓展服务

为了扶持小企业发展，促进小企业产品销售，SBA及其服务机构主要采取了以下三种措施：

(1)政府采购合同

美国联邦政府每年需采购商品和劳务约2000亿美元。根据《小企业法》规定，联邦机构执行采购时，应专门考虑小企业，称为"小企业单列"。法律明确要求将10万美元以下的、小企业有能力承担的合同，尽量给予小企业；50万美元以上的合同投标者，必须在二级合同给小企业提供一定的承包子项目。为了帮助小企业更多地获得政府采购合同，SBA成立了政府采购办公室，其任务就是最大限度地为小企业提供参与联邦采购的机会。SBA采购办公室所做的工作主要是三个方面：一是每年和所有的联邦机构谈判，签订理解备忘录，确定给小企业的采购比例。通过他们的努力，现在每年小企业获得的政府采购合同，占联邦政府采购总额的23％，2000年度约为460亿美元。二是联络联邦机构的2235个采购中心，监督审查评估这些部门执行采购的情况。三是通过各地的小企业服务机构，帮助参与采购投标的小企业，为他们出具资格证明和提供合同担保，帮助小企业获得合同。

(2)为小企业与大企业配套牵线搭桥

SBA及其服务机构为了帮助小企业，每年都主动与大公司大企业联系，签订合作伙伴协议，为小企业承揽协作配套业务。如1999年，SBA和通用服务管理局签订合同，今后10年每年提供10亿美元的天然气利用业务给小企业；和三大汽车公司(通用、福特、克莱斯勒)签订合同，向小企业订购协作配套产品70亿美元等等。

(3)小企业产品出口服务

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1、全市民营企业的总体情况。近年来，我市各级政府采取多种鼓励政策，因势利导，推动了我市民营经济持续、快速、健康发展。据市个私办统计，截至 年8月底，全市新发展私营企业11027户，平均日增私企46户，新增民营企业注册资本金422.8亿元，新开工投入5000万元以上项目286个，分别完成全年目标任务的83.54%、67.65%和143%，各项主要指标全面超序时。我市民营企业家队伍不断壮大。

2、对民营企业家的初步认识。通过与近30位民营企业家的座谈，我们感到他们有以下几个特点：一是能吃苦。创业的艰辛是我们很多机关干部无法体会到的。在高邮市汤庄镇，宏达标准件的徐总给我们留下了深刻的印象：小学文化，最初的厂房仅是自己家的厨房，做到目前业内全国第14位，从家庭小作坊到规模企业，他们付出的艰苦努力使我们深感震撼。二是敢冒险。创业就意味着冒险。这种风险不仅是财产上的损失，也会导致精神上的打击。但只有具备一定冒险精神、抓住稍纵即逝的商机、果断决策，才能抢得先机，获得成功。江苏中显集团是维扬区一家从事冶金水电液压机械、冶金环保设备生产的企业。 年投入1400万元，新上砷化镓项目， 年投产，目前产销规模1000多万元。砷化镓被广泛运用于微电子、光电子领域，其生产技术是一项全球性的顶尖技术，中显集团的袁总正是用这种冒险精神，抓住机遇，投入生产，抢占了市场。三是善借力。许多民营企业家逐步认识到仅靠自身的知识和能力已无法做大做强企业这个现实。前面提及的江苏中显集团，专门聘请了总经理负责企业的日常管理;高邮市汤庄镇的朝阳集团的陈总，注重与大财团、设计院、高等院校的合作，进行产学研结合，获得资金技术上的支持，为生物质电厂配套服务，生产相关设备。四是有困难。调研中，民营企业家反映的困难主要集中在用工、融资等问题上(在这方面，我们企业一组和三组的同志已经作了专门的分析，并提出建议)。