投资性房地产范文

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投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。

（二）有限度地运用公允价值

1、引入公允价值

财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。

2、公允价值的运用范围

在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。

3、转换差额的处理

在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。

（三）区分投资性“房产”与“地产”

我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。

二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响

（一）对分析对象的一个简单描述

笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。

（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期

在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。

沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）

名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产

（待定土地)

金桥

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天创

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析

1、对总资产的影响

采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。

2、对利润的影响

如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。

三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题

（一）公允价值的选择

公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。

确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。

（二）关注未确定用途的土地使用权

笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。

（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求

新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：

其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。

从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。

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主要参考文献

1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南

2、财政部.2006.企业会计准则.

3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7

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投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

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《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称新准则）是新会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。

一、关于投资性房地产的界定

新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。

（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则

新准则未明示，《国际会计准则第40号――投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。

（二）新准则规范的投资性房地产范围

具体还应包括：

1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。

2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。

3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。

4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

（三）不属于新准则规范的投资性房地产

具体为：

1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。

2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号――建造合同》”。

3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。

4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。

5.闲置地不属于投资性房地产。

（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理

新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。

（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响

比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。

（六）企业将其拥有的房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题

在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认

新准则规定的确认条件是同时满足“与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业”和“投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件。

第一项确认标准，需要企业在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度作出估计；第二项确认标准一般容易满足，资产购置交易本身已表明了它的成本。

三、投资性房地产的初始计量

新准则规定投资性房地产初始应按其成本计量，即：外购成本包括买价、相关税费和直接归属于该资产的其他支出，自建成本包括建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，其他方式取得的投资性房地产成本按照相关准则规定确定。该初始计量规定包含了以下内容：

一是交易费用应包括在初始计量之中。

二是外购取得中“可直接归属于投资性房地产的支出”包括：法律服务的职业收费，财产转让税和其他交易费用等。

三是自建成本的“必要支出”应当不含投资性房地产的启动费用，建造或开发过程中浪费的材料，人工或其他资源等非正常损失。

四、投资性房地产的后续支出

新准则规定，其后续支出满足该准则规定的两个确认条件的，计入投资性房地产成本，否则计入当期损益。在具体理解和判断时：

第一，如果超出原先对已有投资性房地产估计的未来经济利益很可能流入企业，与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其他后续支出应在发生的当期确认为费用。

第二，对后续支出是否进行了恰当的会计处理，有赖于对其初始计量和确认时对相关情况的考虑。比如：在确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，那么为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出，就应当资本化；某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务，后续支出也应当资本化（如购置需要整修的建筑物，其后续支出应当增加其账面金额）。

五、投资性房地产的后续计量

新准则规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。另外，“成本模式”可转为“公允价值模式”，但“公允价值模式”不得转为“成本模式”。在具体理解和判断时：

（一）什么是公允价值

一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表目的市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

（二）如何理解投资性房地产公允价值？其内涵和外延如何界定

1.投资性房地产的公允价值是指其在资产负债表日（而非之前或之后）的市场价值，因为公允价值的定义实际上假设了销售合同的交易和完成是同步的，没有任何价格上的差异。同时，投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。

2.企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其他处置过程中可能发生的交易费用。

3.公允价值通常是在同一地点和相同条件的活跃市场对相似的房地产的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格。对建筑物而言，其相似性是指所处地理位置和环境相同、性质相同以及结构类型、新旧程度、可使用状况相同或相近；对于土地使用权而言，其相似性是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境、可使用状况相同或相近的土地。企业应当注意分辨和识别该房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其它合同条款方面的差异。

4.公允价值有别于使用价值。公允价值既反映了“市场参与者”的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素；使用价值反映了“企业”的知识和估计，也反映了只针对于“特定企业”的各种“特定实体”因素，这些因素一般不适用于其它企业。一般认为，公允价值不包括、不反映：（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；（3）针对于目前企业或业主的法定权利或法律约束；（4）针对于目前业主的税收利益或税收负担。

5.在确定投资性房地产的公允价值时，应避免重复计算已在资产负债表中单独确认的资产或负债。如电梯或空调等设备一般包括在建筑物即投资性房地产之中，而不单独作为非投资性房地产资产予以确认；又如某一间办公室与配置的家具一同出租，办公室的公允价值包括家具的公允价值（其租金收益是涵盖了所配置家具的收益），亦即企业不应将家具作为一项单独的资产确认；再如，投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益（因为企业已将其确认为一项单独的负债或资产）。

（三）在实务操作中如何取得投资性房地产的公允价值

一是委托专业的评估估价机构进行评估估价。投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具备独立资格的评估师应具有国家认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验，要求评估机构和估价人员掌握丰富的房地产交易市场资料和扎实的估价理论知识。

二是自行确定。在企业自行确定投资性房地产的公允价值时，应当考虑自身的专业水平和能力；同时应当审视和披露所采用的方法及重要假设、房地产的性质和缺乏可比的市场数据、公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖于其它因素等。

（四）新准则规定“公允价值模式”不得转为“成本模式”

也就是说，如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处于变为自用或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发之前，企业仍应按公允价值对其计量。

六、投资性房地产的转换

新准则规定的转换条件易于理解，但未规定其他资产转换为投资性房地产的条件。因此，需要注意的是：原作为投资性房地产的土地使用权为销售而开始开发房地产，从而证明其用途发生了变化，企业应将该项房地产由投资性房地产转换成存货；相应地，如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，应继续将其作为投资性房地产而不应作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业应继续将其作为投资性房地产，而不应将其重新划归为自用房地产。

新准则规定，在“成本模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。也就是说，在企业采用“成本模式”的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。至于在“公允价值模式”下的转换，均以转换当日其公允价值作为入账价值，但其公允价值与原账面价值的差额的处理规定则有所不同，即投资性房地产转为自用的，差额（借差或贷差）均计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，借方差额（即公允价值小于原账面价值）计入当期损益（体现了“稳健原则”），贷方差额（即公允价值大于原账面价值）计入所有者权益（应当是计入“资本公积”科目）。

七、投资性房地产的处置

新准则规定，当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产，处置净额计入当期损益。

结合《企业会计准则第14号――收入》，处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应在合同或协议期内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。

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1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨

按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

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关键词 投资性房地产 会计准则 研究 公允价值模式

一、新的会计准则与现行会计准则的区别

新准则明确了投资性房地产的定义及范围，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。

在后续计量方面，新准则引入公允价值模式，规定当满足公允价值模式使用条件时，企业既可以选择公允价值模式也可以选择成本模式，而不满足条件时企业只能选择成本模式。准允企业在一定条件下选用公允价值模式进行后续计量是新准则与现行规定差异较大的地方。现行规定由于未引入公允价值模式。新准则规定，企业“采用公允价值模式进行计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。

现行规定要求各项资产均采用成本模式计量，所以关于投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的处理方式仅涉及核算科目的转换，且金额保持不变。新准则采用成本模式计量的投资性房地产转换的处理与现行做法基本一致，但在采用公允价值模式计量投资性房地产的情况下，当自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应“按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”；当投资性房地产转换为自用房地产时，应“以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价。

二、新的会计准则在投资性地产中的运行状况

（一）投资性房地产的界定

目前对于部分行业如特殊行业如旅馆、酒吧、饭店、办公楼等企业持有的用于出租的房地产是否作为“投资性房地产”核算，还没有明确的界定，因此对于新会计准则的运行范围还有待与相关财务部门进行相关的制定。

（二）新会计准则的运行方法

新会计准则中的公允价值模式方法和信息数据的提供方向的差异，直接导致投资性房地产企业价值体现的不同。如运用后续计量的公允价值模式，资产负债等信息必须在取得公允价值下才能够运行，如果房地产的性质发生改变将无法使用此方法。我国现行的房地产市场并没有一定行业范围可循，对于新会计准则中公允价值的体现，公允价值信息的获取存在很多的不确定性，这在一定范围内阻碍了新会计准则的实行。

（三）公允价值的运行有可能提高企业的运营成本

新会计准则中的公允价值模式方法的确认的时间长，时间的界定不统一，容易使得公允价值在运行中获取的信息并不十分的准确，而且重复的进行公允价值模式运行，给投资性房地产企业带来一定的困扰，在无形中增加了企业的运行成本。

（四）新会计准则不能同时适用与不同类型

投资性房地产有多种类型，即使在同一家房地产公司也会同时存在多种类型的运行模式。而新会计准则中明确：投资性房地产的计量模式确定后不能随意变动。对于不具备新会计准则中公允价值模式运行条件的部分，不能用公允价值模式方法运行，继而采用成本模式运行，相关的信息会以不同的方式体现，造成实际信息与财务显示的信息不相匹配。

三、新会计准则完善了投资性房地产的财务制度

新会计准则在投资性房地产企业中的运行，为社会了解投资性房地产行业的情况提供了有力的财务信息，为投资者提供了较强的企业信息参考。新会计准则的建立，完善了财务信息财务信息管理体制，使投资性房地产企业的信息可以以规范的、统一的形式表现出来，在一定的范围内保证企业信息的准确性和真实性。新会计准则中公允价值模式的运用是一种接近国际性的财务运行方法，新会计准则的运行意味着我国的会计行业正在与国际接轨，投资性房地产企业在运行在采用新会计准则，可以更加规范的管理财务制度。通过新会计准则实现信息的准确性、公平性和透明性，可以更方便与国际市场融合，有利于投资性房地产企业更快的发展。

四、新会计准则应加大监管制度

新的会计准则与原有的会计准则最大的区别之一就是新会计准则规定企业在一定的范围内使用公允价值模式，公允价值模式的使用方法是否正确、规范、合理，是投资性房地产企业在实行新会计准则中的重点问题。科学的运用公允价值模式，合理的规范行业行规，都需要从各方面加强和完善监管的制度。

新会计准则中的公允价值模式计量具有很强的专业性和范围性，监管部门不一定具有专业的知识，很难直接的进行监管，可以采用会计准则中的信息披露的方面，要求投资性房地产企业按照公允价值模式计量内的信息披露制度，提供企业年度的信息披露以及针对某项单独的信息披露，如投资性房地产的位置、成本等，规定详细的信息以信息披露的形式上报，可以加强企业信息的透明化，可以有效的对投资性房地产企业的财务制度进行规范的管理与监管。新会计准则的运行需要一定环境和范围，因此要求各个投资性房地产企业有条件均采用新会计准则的，要严格执行新会计准则，形成统一的监管，为投资性房地产行业的发展提供有力的制度监管。

综上所述，新会计准则的实施，为投资性房地产企业提供了系统全面的会计信息体制。新会计准则的运行实现了我国会计信息与国际的接轨，提高了财务管理制度，推动了房地产企业财务制度的完善。在投资性房地产企业中运行新会计准则，可以对房地产行业进行更加规范的监督，加强行业的财务管理制度。新会计准则的运行给投资性房地产企业财务管理和信息的准确提供了有力的保障，为投资性房地产企业向国际化发展提供了良好的支持。

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    这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

    (一)投资性房地产转换形式和转换日

    投资性房地产转换形式有:(1)投资性房地产开始自用,相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回,用于生产产品。(2)作为存货的房地产改为出租,通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,相应地由存货转换为投资性房地产。(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值,相应地由无形资产转换为投资性房地产。(4)自用建筑物停止自用,改为出租,相应地由固定资产转换为投资性房地产。

    投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值,因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括:(1)投资性房地产开始自用,转换日是指房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租,转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。(3)自用土地使用权停止自用,改为用于资本增值,转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

    (二)投资性房地产转换为自用房地产

    企业将投资性房地产转换为自用房地产,应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等,分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”科目,按该项投资性房地产的成本,贷记“投资性房地产——成本”科目,按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目,按其差额,贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

    [例1]2007年8月1日,甲企业将出租在外的厂房收回,开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元,其中,原价5000万元,累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

    账务处理如下:

    借:固定资产50000000

    投资性房地产累计折旧12350000

    贷:投资性房地产50000000

    累计折旧12350000

    (三)非投资性房地产转换为投资性房地产

    此种情况又分为两种:

    第一,采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(I)企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。(2)企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租,应于租赁期开始日按照固定资产或无形资产的账面价值,将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。

    第二,采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按该项房地产在转换日的公允价值入账,借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”。(2)企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目,按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销(折旧)”科目;原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目;按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。

    二、投资性房地产的处置

    当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废,或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。

    (一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置

    出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面价值,借记“其他业务成本”科目,按其账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按照已计提的折旧或摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目。

    (二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

    出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目,按其成本。贷记“投资性房地产——成本”科目,按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记“公允价值变动”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,则也需一并转入其他业务收入,借记“资本公积——其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

    [例2]甲为一家房地产开发企业。2007年3月10日,甲企业与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日,该写字楼的账面余额45000万元,公允价值为47000万元。2007年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产,并12255000万元出售,款项收讫。甲企业采用公允价值模式计量。账务处理为:

    (1)2007年4月15日,存货转换为投资性房地产:

    借:投资性房地产——成本 470000000

    贷:开发产品 450000000

    资本公积——其他资本公积 20000000

    (2)2007年12月31日,公允价值变动:

    借:投资性房地产——公允价值变动 10000000

    贷:公允价值变动损益 10000000

    (3)2008年6月,出售投资性房地产:

    借:银行存款 550000000

    贷:其他业务收入 550000000

    借:其他业务成本 480000000

    贷:投资性房地产——成本 470000000

    ——公允价值变动 10000000

    同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入:

    借:公允价值变动损益 10000000

    贷:其他业务收入 10000000

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（一）与国内相关制度的比较

（1）包含范围不同。投资性房地产准则前无此准则，并不将投资性房地产单独划分出来。如房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“出租开发产品”科目并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算；投资性房地产准则后规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。对投资性房地产规范的范围包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（2）计量模式不同。投资性房地产准则前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式；投资性房地准则后引入公允价值模式，对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在投资性房地准则中，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。

（3）后续支出处理不同。投资性房地产准则前，对于固定资产规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产的账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用；投资性房地产准则后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产的账面价值。反之，计入当期费用。

（二）与国际会计准则的比较

（1）涵盖范围比较。我国是社会主义国家，其政治体制决定了在我国土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，我国投资性房地产准则中所说的土地是指土地使用权，而《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS40）提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类：1）已出租的土地使用权。2）持有并准备增值后转让的土地使用权。3）已经出租的建筑物。IAS40规定除此之外，还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营租赁租入的房地产承租方不入账，正是基于这样一种情况，我国投资性房地产准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围，而是纳入《企业会计准则第21号――租赁》之中。

（2）初始计量比较。我国投资性房地产准则第七款第二条规定：自行建造的投资性房地产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产，这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用《企业会计准则第16号――不动产、厂场和设备》，待建造和开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用IAS40。即自建投资性房地产完工前，不作为投资性房地产而作为不动产核算。

（3）后续计量比较。我国投资性房地产准则第九条规定：会计处理可以采用成本模式或公允价值模式但倾向于成本模式为主导。同时规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值计量的可靠性。IAS40第24条规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。但同时规定.选择成本模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露。因此，IAS40更倾向于采用公允价值模式。

（4）相互转换方面比较。我国投资性房地产准则第十六条规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时投资性房地产按转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而IAS40第57条规定：对于将存货转换成一项将按公允价值计量的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。由此可见，对于转换日房地产公允价值与原账面金额的差额，我国采用分别对待处理：差额为正数，计入权益中；差额为负数，计入当期损益，体现了谨慎性原则。而IAS40则将该差额一律计入当期损益。通过上述的比较，我们可以看出投资性房地产准则出台，既参考了国际上的标准，又体现了我国国情的会计准则，是我国会计准则发展的必然方向。

二、投资性房地产准则实施中存在的问题

（一）应用公允价值计量属性的公司较少

由于公允价值模式的使用存在很多的限制条件，仅仅是备选方案，处于会计计量的从属地位。如企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式等。所以大部分进行房地产开发、拥有大量投资性房地产的上市公司并没有采用公允价值模式计量，而是沿用成本法进行计量。因此，原有会计制度下存在的问题继续存在，会计报表显著低估企业投资性房地产的价值，与国际会计准则存在实质性差异。

（二）加大了企业的损益波动性

公允价值的变化将加大净损益的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续。采用公允价值后，相关公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度，成本法下的折旧和摊销问题从“显形”转入“隐形”。这样一来，净利润将根据公允价值的变化而波动，从而不同于成本法下的盈利稳定性。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的损益增加不同于企业盈利水平的提高，各种影响因素大大增加，重新在新的市场格局中发生作用达到平衡，从而对企业的损益带来一种不稳定。

（三）损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低

PE称为市盈率，也就是市价除以每股收益，而公允价值波动计入当年损益，意味着公司的损益将会产生巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。举例来说，即使公允价值仅出现5%左右的小幅波动，便意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。EPS的极不稳定，使投资性地产股的估值标准面临挑战、PE值的参考价值大大降低。实际上，会计标准的国际化必然会导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。投产性房地产准则出台意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，原来市场普遍认同的PE法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，而失去其参考意义。

（四）公允价值实际执行存在一定的难度

采用公允价值模式的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的重估价值必须“公允”，否则相当于变相给一些企业创造了损益操纵空间。如何真实反映企业的真实价值，其前提条件在于必须有比较活跃且规范的相关交易市场和客观公正的价值评估机构。而在目前的市场条件下，要找到每一处投资性房地产的活跃市场是比较困难的。客观公正的公允价值评估机构也不完善，因此从客观上来看，企业操纵损益的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。

（五）公允价值的披露中可能存在的缺陷

投资性房地产准则要求企业采用公允价值模式，应当在附注中披露与投资性房地产有关公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。然而对于公允价值依赖于具备独立资格的评估师所作评估的程度的披露，及投资性房地产产生的相关收益和费用、投资性房地产变现能力、限制情况的披露，没有一个具体规定，这就会给一些信息披露不充分的公司产生积极的影响。使企业的会计信息不能得到真实地反映，也不利于企业会计信息之间横向相互对比。

三、投资性房地产准则完善的建议

（一）鼓励采用公允价值模式计量，配合金融市场改革

《国际会计准则第40号――投资性房地产》第25条认为：从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。只有在该准则第47条规定的特例的情况下，有证据表明企业首次取得一项投资性房地产时，公允价值的合理估计范围差异极大，不同结果的可能性极难估计，企业才采用成本法模式计量。可以理解为国际会计准则倾向企业优先选择公允价值模式。相反，国内会计准则可能担心个别企业人为操纵企业损益，而倾向上市公司优先选用成本法，严格限制公允价值模式计量，可能进入“因噎废食”的误区。其实成本法下仍然可以操纵企业损益，如通过出售投资性房地产，因其账面净资产远低于市场价，可以突击实现损益；利用远低于市场价的账面净资产，维持远高于实际情况的净资产收益率等指标，满足再融资最低指标要求，误导金融市场资源配置。所以，在政策上，要鼓励上市公司采用公允价值模式计量，实现与国际会计准则接轨。

（二）规范公允价值评估机制

因为从长远来看，执行投资性房地产准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，损益也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内。因此，只要公允价值是合理的，那么公允价值变动就不会对企业期末净利润产生实质性影响。我国应制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究，规范公允价值评估机制，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。

（三）提高会计人员的业务素质，引入先进的估值方法

公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。

同时在公允价值计量模式中，必须引入先进的估值模型和方法，对估值采用合理依据和科学手段，使估值的依据合理。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必将引导市场对这些方法进一步的认可，而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，投资性房地产准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，投资性房地产准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。

（四）引入第三方房地产专业评估机构进行评估计量

引入第三方房地产评估机构，能增加公允价值计量的独立性与公允性。建议要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，避免人为操纵企业损益。要引入第三方房地产专业评估机构，首先，要加强资产评估师的队伍建设，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否。其次，要加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为，为公允价值计量模式引入奠定基础。

（五）充分规范披露投资性房地产的信息

公开透明的信息披露是遏制企业损益操纵的最有效办法。企业应披露主要投资性房地产的位置、面积、初始价值、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。让报表阅读者有比较的机会，根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理、恰当。更多的公允价值的披露要求的目的就是通过充分披露，使报表编制者抵销公允价值计量资产和负债所带来的会计影响，达到减轻模糊性，增加不同的成本计量模式之间的可比性的作用。

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投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品” ，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。

（二）有限度地运用公允价值

1、引入公允价值

财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。

2、公允价值的运用范围

在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。

3、转换差额的处理

在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第 57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。

（三）区分投资性“房产”与“地产”

我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。

二、 实施《投资性房地产》准则对企业的影响

（一）对分析对象的一个简单描述

笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。

（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期

在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3，075，856，831.60 元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。

沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）

名称 股票号 总资产 投资性房地产 投资性房地产占总资产的比例 无形资产

（待定土地)

金桥

600639 4，853，790，713.60 3，075，856，831.60 63.4%

天津

海泰 600082 798，648，137.85 221，306，797.99 27，7% 96，119，477.56

天创

600791 88，321，806.68 162，245，926.03 16.4%

上海

海鸟 600634 340，104，358.99 49，590，758.65 14.6%

实发展 600748 3，815，870，943.60 444，282，443.57 11.6%

全行业 106，721，460，484.3 7，029，633，926.93 6.59% 413，483，024.93

由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。

（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析

1、对总资产的影响

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投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

篇10

一、两种计量方式的核算过程如下：

1、设置账户

成本模式下投资性房地产的核算类似于固定资产和无形资产，需要按期计提折旧或摊销，需要设置的账户有“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”。投资性房地产核算在公允价值模式下，与交易性金融资产有相同之处。需要设置的账户有“投资性房地产―成本”、“投资性房地产―公允价值变动”和“公允价值变动损益”。

2、折旧或摊销

投资性房地产在成本模式下的折旧和计提需参照固定资产或无形资产的方式，即：借：“其他业务成本”，贷：“投资性房地产累计折旧（摊销）”，折旧额或摊销额的计算方法也参照固定资产和无形资产；公允价值模式不需要计提折旧或摊销，而是在期末将公允价值变动的差额计入到当期损益。

3、后续支出

两种模式下投资性房地产的后续支出都分为资本化支出和费用化支出。成本模式下资本化支出应当计入投资性房地产的成本，在转入改扩建工程时则借：“投资性房地产――在建”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”，贷：“投资性房地产”；改扩建完工后从“在建”明细转入到“投资性房地产”科目，费用化支出则借：“其他业务成本”，贷：“银行存款”等；公允价值模式下资本化支出在转入改扩建工程时，借：“投资性房地产――在建”，贷：“投资性房地产――成本”，借或贷“投资性房地产――公允价值变动”；在改扩建完工之后从“在建”明细转入到“投资性房地产――成本”，公允价值模式下费用化支出与成本模式相同。

4、减值

成本模式下，当可回收金额大于资产负债表日投资性房地产账面价值时，需要计提投资性房地产减值准备，借：“资产减值损失――计提的投资性房地产减值准备”，贷：“投资性房地产减值准备”，减值损失一经确认，在以后期间不得转回；公允价值模式下不存在计提减值问题，在资产负债表日把投资性房地产账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益，即借：“投资性房地产――公允价值变动”，贷：“公允价值变动损益”，或者做与上述相反的分录。

成本模式计量的投资性房地产在满足条件时可以转换为公允价值模式，这种转换应当视同为会计政策变更处理。投资性房地产已经采用公允价值模式核算的，将无法实现公允价值模式到成本模式计量的转换。

二、两种计量模式下对企业的影响

1、对资产负债表的影响

举例：某房地产企业于某年12月建造完成一幢写字楼并于当月出租，写字楼成本10000万元，使用期20年，不考虑净残值，且满足公允价值计量的条件。成本模式下，按直线法每年折旧额500万元，则该资产账面价值以每年500万元的金额减少；公允价值模式下，按照近几年的房地产市场行情，公允价值基本呈递增趋势，从单纯的追求资产额度或资产负债率的方面考虑，企业更愿意选择公允价值模式来计量投资性房地产。

2、对利润表的影响

接上例，成本模式下每年的折旧额会导致利润税前利润减少500万元。假设房地产市场继续处于上升阶段，公允价值模式下每年调整的公允价值变动损益会导致当年利润增加，因此从单纯追求账面利润的角度，企业通常会选择公允价值计量模式。但是当公允价值大幅度降低时，之前确认的公允价值变动收益就需要转为损失，出现了先盈后亏的情况，则严重导致利润的不稳定性。

3、对现金流的影响

通过上述利润表的分析可以看出，在公允价值模式下计量的投资性房地产，由于公允价值与账面价值间的差额可以影响利润，但不会影响现金流，这就增大了企业账面利润和现金流之间的背离。当公允价值增加带来利润时，账面利润的增加会影响企业的股利分配政策，多分配股利就导致企业现金支出增大；当公允价值降低而减少利润时，账面利润的减少会影响企业少分配股利，股利支付率的降低则会影响投资者的积极性。没有现金流支持的利润的变动，会给企业分配利润加大难度。

4、对税收的影响

篇11

一、不考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析

［例1］A企业决定在开发区购置一套房屋，房价700万元。房屋开发商可以接受两种付款方式：一是采用分期付款的方式，购房时先付清全款的50%，其余款项分成5年支付，但是需要负担6.90%（以2011年7月7号后基准利率为参考）的利息，每年计复利一次，五年中要等额偿还本息；二是一次性付清全部房款可以享受房价5%的优惠。该企业预计未来五年现金流量的贴现率为10%。

采用净现值法对该项投资进行投资决策分析

方案1：分期付款方式：

（1）购房首付款＝700*50%＝350（万元）

未来五年每年年末等额还本付息额=■

=350/4.111203=85.133232（万元）

（2）编制未来五年等额还本付息计划表（如表1所示）。

（3）分期付款现值=350+85.133232*■=350+85.133232

*3.79079=672722（万元）

方案2：一次性付款方式：

需付金额＝700×（1－5%）＝665（万元）

（4）结论：分期付款现值是672.722万元，大于购房一次性付款665万元，则选择一次性付款为更优方案。

二、考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析

通货膨胀率与利率之间的关系：企业进行投资性房地产购买决策时，通常使用预期收益率作为折现率对未来现金流量调整到投资现值。在通货膨胀的情况下，企业预期投资回报率将大大降低，如果不进行调整，将无法真实地反映项目的净现金流动。因此，折现率的确定应当要考虑通货膨胀率的影响。根据与通货膨胀的关系，利率分为名义利率和实际利率。名义利率（I）、实际利率（i）和通货膨胀率（f）三者之间存在着以下关系：I＝（1＋i）（1＋f）－1。对投资性项目进行决策分析时，如果给定的是名义利率则直接进行折现；如果给定的是实际利率，则需要将实际利率换算成名义利率之后再进行折现。如某项目投资者要求10%的报酬率，通货膨胀率为5%，则折现率应为15.5%。

［例2］依照例1，如果A企业考虑之后的五年内平均每年通货膨胀率为7%，其他条件不变，再对一次付款合算还是分期付款合算进行决策。

（1）求考虑通货膨胀的贴现因子

（1＋贴现率）×（1＋通货膨胀率）＝（1＋贴现因子）

贴现因子＝（1＋10%）*（1＋7%）－1＝17.7%

（2）分期付款现值=350＋85.133232*［1-（1+17.7%）-5］/17.7%=618.05（万元）

（3）结论：考虑通货膨胀率的分期付款现值为618.05万元，小于购房一次性付款665万元，则选择分期付款为更优方案。

三、投资性房地产公允价值变动时决策分析

在现行的《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”公允价值的实质就是客观价值，它在本质上强调的是对资产客观价值的计量。在这种计量方式下，企业应当根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态且及时地反映资产和负债的价值变化，并反映在企业报表中。根据现行准则的规定，投资性房地产既可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式进行计量，但是最初入账时，一律要按照取得时的成本来进行初始计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，公允价值变动的金额计入当期的“公允价值变动损益”科目。公允价值计量模式的应用，可以真实地反映投资性房地产的价值，准确地反映企业的利润，因此增加报表中信息的相关性，使会计报表更加符合实际的反映资产价值及利润。在这种思想指导下，当公允价值发生变动时，关于投资性房地产的持有和出售也需要作出相应的决策。

［例3］上述A企业2010年9月用665万元购入一套房屋，2010年12月31日此房市场价格上涨到718万元（上涨率8%＝718/665*100%）。现有一位客商愿意出价730万元购买该房。A企业对此有两种决策方案：一是现时出售（2010年12月31日），收现款730万，扣除各种税费30万元，实得销售净值700万元，将资金进行运作，预计税前收益率能达到8%。二是持有房屋至2013年底售出，A企业预计未来三年该房价格平均每年递增7%。

对其予以决策：

（1）对2007年的公允价值变动应做的会计处理为：借记“投资性房地产——公允价值变动”53万元（718-665），贷记“公允价值变动损益”53万元（由于是“未得利润”不缴纳税费）。

（2）方案1：现时出售房屋获利＝730－665－30＝35（万元）

售出房屋运作资金未来三年税前收益 = 700*（1+8%）3 -700 =

181.79（万元）

现时出售房屋收益＝35＋181.79＝216.79（万元）

（3）方案2：持有房屋到2010年末增值=（718-665）+718*（1+7%）3

-718=214.58（万元）

（4）结论：由两种方案计算比较可以看出，如果是第一种决策方案，现时出售房屋并运作该所得资金，A企业得到实际收益和未来收益合计216.79万元；而对于方案二将房屋持有至2013年底，该企业预期“公允价值变动损益”累计增加214.58万元。由此，作出决策结论为A企业应选择现时出售为更优方案。

篇12

投资性房地产与无形资产均为企业的长期资产。但在会计核算过程中,二者确有相同之处和一定差别。本文将投资性房地产与无形资产进行比较,以期对学习投资性房地产准则和无形资产准则的读者有所帮助。

一、投资性房地产与无形资产的不同之处

(一)定义及特点

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

根据投资性房地产定义,我们可以看出,投资性房地产主要有以下特征:投资性房地产是一种经营性活动;投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,只有在满足特定条件的情况下,即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,也可以采用公允价值模式进行后续计量。

由于投资性房地产与无形资产内涵不同,内涵决定其特点,因而二者的特点也各不相同。

无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产具有无实物形态属性,一般情况下,企业的资产都具有实物形态,而无形资产及各项债权资产则不具有实物形态。无形资产一般有企业专利权、非专利技术、土地使用权等。同时,无形资产是可辨认的长期资产。也就是说,无形资产的使用年限超过1年。相对于商誉来说,无形资产具有可辨认性。另外,无形资产的收益具有很大的不确定性。

(二)持有目的

通过无形资产与投资性房地产的特点可以看出,企业取得投资性房地产则是为了出租或者升值,所以一旦投资性房地产升值则可能被持有者转让,因而企业拥有投资性房地产具有投机性;而企业拥有无形资产与拥有投资性房地产的目的是不同的:企业取得无形资产,不是为了销售,而是用来生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。所以,企业拥有的无形资产是生产经营活动不可或缺的部分。比如,企业拥有的商标权,就是为了企业生产、销售商品。土地使用权则是为了企业必须存在的生产场所。

(三)核算范围

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值的土地使用权和已出租的建筑物等3项内容。

无形资产有多种分类方法,不论如何分类,但其主要内容仍然包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、专营权和土地使用权等6项内容。

可见,虽然投资对象相同,但无形资产包括范围较投资性房地产范围广。无形资产中只有专门用作整体出租并准备增值的土地使用权才可能作为投资性房地产核算。

(四)科目设置

投资性房地产核算采用成本模式计量情况下,除了一级账户设置“投资性房地产”账户外,还要设置“投资性房地产累计摊销”等账户。当然,投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。

需要说明的是,投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下,则要在一级账户“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户,用来核算投资性房地产价值的变动情况,并计入当期损益。

无形资产核算设置的会计账户主要有“无形资产”账户、“累计摊销”账户、“无形资产减值准备”等账户,用来核算无形资产账面价值的变动情况。其中,“无形资产”账户核算无形资产初始价值的增减变动情况;“累计摊销”账户和“无形资产减值准备”账户等反映无形资产价值损耗情况。

(五)后续计量方法

投资性房地产后续计量模式则有两种选择:企业资产负债表日可以采用成本模式计量,也可以另选公允价值模式计量。其中,投资性房地产采用成本模式计量的,建筑物的后续计量与无形资产后续计量相同;土地使用权的后续计量与无形资产后续计量相同。而采用公允价值模式计量的投资性房地产按公允价值计量,其价值增减变动情况计入当期损益。因而采用这种模式计量的投资性房地产不再计提折旧。

无形资产后续计量方法采用实际成本方法。这种方式下,有关无形资产采用会计制度规定的方法计提摊销额,系统地将其价值计入当期损益。

二、投资性房地产与无形资产相同之处

(一)确认方式基本相同

什么是资产,如何确认资产?企业会计准则对此有明确的标准。了解了资产确认方法,无形资产与投资性房地产确认方式也就简单了。资产,包括无形资产、投资性房地产等的确认基本相同。不论是确认投资性房地产,还是确认无形资产,二者均要求在符合该资产定义的前提下,同时满足以下两个条件:与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。

(二)初始计量成本

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产初始计量成本形成情况有:外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。

无形资产初始计量成本根据以下情况确定:外购无形资产的成本,包括支付的价款及相关税费,以及使无形资产达到预定用途所发生的全部支出,作为无形资产成本。对于一揽子购入的无形资产,其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定。即以一笔款项购入多项没有单独标价的无形资产,应当按照各项无形资产公允价值比例对总成本进行分配,分别确定各项无形资产的成本。自行建造无形资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入无形资产的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不公允的除外。

(三)投资对象

投资对象中,二者均有土地使用权。虽然二者核算范围不同,但其中投资对象中有一部分相同。即投资的土地使用权相同。

投资性房地产主要包括两部分:一是用来出租或者增值的土地使用权;二是用来出租的建筑物。

投资性房地产虽然与无形资产投资对象相同,但范围不同。投资性房地产仅是无形资产中的一小部分;且只是用来出租或者增值的部分。

无形资产包括的内容很多,诸如专利权、非专利技术、著作权、土地使用权等。其中,无形资产的土地使用权与投资性房地产中的土地使用权基本相同。

(四)出租核算方式

投资性房地产出租的核算与无形资产出租的核算基本相同。具体表现为:

1、租金核算方式相同:二者出租时,均将取得的租金收入计入“其他业务收入”账户,摊销的资产成本均通过累计摊销形式核算,并计入“其他业务成本”账户。

2、摊销方式相同:二者摊销均采用直线法摊销,即按照资产平均使用年限分期等额摊销。

(五)后续支出

按会计准则的有关规定,与投资性房地产有关的后续支出和与无形资产有关的后续支出的会计处理基本相同。

与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本;不能满足投资性房地产确认条件的后续支出应当在发生时计入当期损益。其实,无形资产发生的后续支出的会计处理与投资性房地产支出的会计处理基本相同。

参考文献:

1、财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006.