住宅物业管理方案范文
时间：2023-02-25 11:15:24
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篇1
第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。
第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章业主业主委员会物业服务企业
第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）享有法律、法规规定的其他义务。
第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第七条业主委员会职责：
（一）维护业主的合法权益；
（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；
（四）听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；
（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。
第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。
第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。
第十条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。
第十一条物业服务企业权利和义务：
（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；
（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；
（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；
（五）接受业主委员会和业主的监督；
第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。
新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。
旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。
第三章前期物业管理
第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。
第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第十五条办理物业交接手续时，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。
（二）公共设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）业主名册和协议书；
（五）物业管理需要的其他资料；
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。
第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产管理部门不准办理确权登记。
第四章物业管理服务
第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。
第十八条物业管理服务的基本要求：
（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；
（二）按规定签订物业管理服务合同；
（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；
（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；
（五）每年与业主作有效沟通；
（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）
（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；
（八）按规定合理使用专项维修资金。
第十九条物业服务的范围和标准
（一）房屋共用部位、共用设施设备
服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。
服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。
（二）公共秩序维护及车辆管理
服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。
服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。
（三）环境卫生保洁
服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。
服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。
（四）绿化管理及养护
服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。
服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。
（五）档案资料管理
服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。
服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。
第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：
一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。
第五章物业的使用与维护
第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。
第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。
第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照《县太阳能热水器安装管理规定》和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。
第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工
（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：
使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。
（二）居民小区供水设施管理职责：
住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。
（三）居民小区内环境卫生管理职责：
物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。
（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。
第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。
第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。
第六章物业管理服务费用
第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。
第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。
第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。
第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。
第三十三条原有住宅区已经实行物业管理，未交纳住宅共用部位及共用设施设备专项维修资金的房屋共用部位和共用设施设备的大修、中修、更新时，由业主按拥有的建筑面积比例承担，该住宅区业主委员会协同物业服务企业收缴。
对没有开展物业管理的旧楼和弃管楼房，由原开发单位出资整修，没有开发单位的由政府出资整修，达到物业管理条件后，通过招投标方式选聘物业服务企业，开展物业管理活动。
第七章法律责任及附则
第三十四条违反本实施方案规定的行为，国务院《物业管理条例》已有处罚规定的从其规定。
第三十五条违反本方案规定，开发建设单位未按规定配备物业管理用房的由县行政主管部门责令限期改正，并对工程不予竣工验收。
第三十六条开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的由县物业管理行政主管部门责令撤出，并没收违法所得。
第三十七条物业服务企业无顾单方终止合同，给业主造成损失的由物业服务企业负责赔偿，并承担相应的法律责任。
第三十八条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费的物业服务企业可以按照应缴金额的0.5%按日收滞纳金。拖欠物业服务费六个月以上的物业服务企业可向人民法院申请支付令或提讼。
篇2
Abstract: The authors of this paper combined with practical work the residential property in the fire safety management of fire safety from the phenomenon undertook an analysis, and puts forward some suggestions.
Key words: Residential district; fire safety; management中图分类号：X956文献标识码：A 文章编号：
随着市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，作为小区消防安全管理的主管部门――物业服务企业，目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出消防工作的不少问题： 在小区的消防管理工作中，不少小区的日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，没有制定应急疏散预案和各项消防安全管理制度；小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。
住宅小区消防安全一直是消防宣传的重中之重，消防宣传“五进”中的“进社区”也一直在多方位的寻求一个多元化的消防宣传方式，因为住宅小区建设随着社会的进步与发展，公民的需求及文明程度与文化素质不断提高，住宅小区建设也在得到不断的完善和规范，消防安全管理工作有了明显改观。但是，由于种种原因，致使物业服务企业在消防安全管理方面，滋生了大量的火灾隐患，暴露出的问题亟待解决。
同是安全工作，消防安全管理重视程度不够，隐患
任意滋生。
目前，在何种管理模式下的住宅小区，公安派出所大部分已经进入，并设置了住宅小区警务室，外勤民警照片以联系方式与住宅小区群众见面；安全门上锁、一层窗子上铁栅栏，小区入口设置护栏铁桩等，毫无疑问住宅小区治安问题得到了好转。
（一）派出所已经普遍进入住宅小区。笔者在检查中发现，大部分住宅小区只设置了住宅小区警务室。物业管理只重治安防盗，没有很好地介入消防安全管理，管理工作趋于重防盗轻防火，消防管理制度不健全，保安大多属于临时雇用性质，消防安全意识与技能差，导致出现种种怪现象：一是消防设施被上锁，问及原因，答曰：由于小偷、小孩子经常光顾，消防设施丢失的现象十分严重，固上锁。二是一层窗子上铁栅栏并上锁，问及原因，为了防盗。可是万一发生火灾，逃生之路在哪里？
（二）尤为突出的且比较普遍的问题是新建成的小区，在出入口的消防通道、小区内的消防水源、消防水泵、消防设施和器材不规范或设置及管理方面不合理。如消防车辆无回车场地或被车辆占用，在疏散楼梯人为设置隔离墩或栅栏等；有些方面在消防建审环节无依据可循，无法控制；大部分住宅小区物业管理单位，为了住宅小区符合安静的要求，阻止各种车辆进入小区噪声扰民，将小区的入口处的通道设置路桩、栅栏。一旦发生火灾，消防车警笛长鸣却无法顺畅进入,将会贻误战机，从而给受灾群众造成极大的损失。这种种火灾隐患能让其存在吗？
（三）消防设施和灭火器材严重不足，有的物业管理单位甚至连最基本的消防桶、沙箱、铁锹、灭火器材等消防设施都未配置；有的消防设施无人操作，对简便的消防设施器材不会使用，无人管理，缺乏保养，任其自生自灭。
（四）业主忽视消防安全，居民家中因家装滋生火灾隐患，而其安全意识却十分淡薄。现代家居中绝大多数为追求美观、高雅，在装修房子时采用了大量的可燃性材料装修，这也就为火灾埋下了后患。
不同隐患产生的根源
（一）物业管理公司是企业，是市场的主体，作为一种经营性的住宅小区管理，以经济效益为生命线，消防安全管理的法规建设滞后于物业管理的发展，使物业消防安全管理的责任不明确，相关主体间的法律责任不清。物业管理涉及开发建设单位、业户、公安、居委会及城市管理的多层面。他们之间的诸多权利义务关系不清，给物业管理造成一定的困难。例如：产权关系不明确，一个住宅哪些部位、设施、设备属业户共有，哪些维修养护费应当由业户共同承担，还没有明确的界定；法律责任不清，在物业管理区域内发生火灾、偷盗等事件物业管理单位该承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。
（二）住宅小区消防管理介入滞后于物业消费使用，由于重建设轻管理，造成物业管理单位、建设和管理脱节。大部分物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的。这种建设和管理不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重销售、轻管理的问题得不到根本解决，在规划、设计等方面留下深重的多层面的问题，加之物业管理中消防安全管理上的种种弊端，使消防安全隐患剧增。在消防安全领域，一些新开发的楼盘存在不少隐忧，换言之，不少开发商为赚昧心钱在销售过程中对安全方面的信息瞒天过海。一些开发商在与业户签订购销合同时，有意把关于消防安全方面的条款弄得模棱两可、模糊不清，对小区的消火栓的设置等硬件设施尽量做到能少则少，甚至可有可无。
（三）前期以效益为主开发的小区物业管理工作，普遍存在重防盗轻防火的现象，防盗方面对保安要求极为严格，可防火则普遍被忽视，为减少开支，精简人力，使物业消防管理人员人才短缺，现有人员身兼多职，素质低下，不少保安的消防知识一片空白，这样的保安队伍实难承担处理突发火灾的重任。
提高住宅小区消防管理的建设性措施
在以人为本，构建和谐社会的今天，安全是一个永恒的主题，也是人们生活的最基本要求，加强消防进住宅小区，加大消防宣传工作力度，提高消防在住宅小区群众中的主体意识，发挥政府主体、社会主体、市场主体三者有机结合，在政府的领导下，根据“政企分开、政社分开、政事分开”的原则，让市场主体参与到住宅小区消防管理中来，发挥各种社会主体的作用，使政府行为主体、社会行为主体、市行为主体在住宅小区消防管理中分工合作，在实践中探索最优化的组合形式来适应住宅小区消防的管理和建设。
消防安全在物业管理中应当得到社会的广泛关注，那么管理单位在住宅小区或小区建设方面，消防安全管理上该如何去做呢？建立一种群防群治多元化并举合作的机制无疑是一种最好的出路。
（一）政府强化，明确职责、划清责任。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》已经颁布实施，第十条明确规定：居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：(1)认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材; (2)制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；(3)开展防火检查，消除火灾隐患；(4)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；(5)管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新等，确保它们始终处于完好状态。其他物业管理单位应对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。住宅小区或小区管理单位在落实《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》上相对滞后，执行建设部、公安部、民政部《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》以及《物业管理条例》上比较系统，这说明以政府为高压加强调控，机构实施消防监督，形成一种以公司领导为中枢，部门领导分管，管理人员具体负责，保安队员、环卫人员、维修人员等物业工作人员都参加，责任落实到每一位物业工作人员的消防安全防护网络，对消防安全工作层层分解，明确责任。
（二）充分利用住宅小区内现有资源，建立健全消防安全管理机制，集群众共同参与住宅小区管理、专业化管理的新局面，这是规范和落实消防安全管理的重要保证。一是以辖区人民政府为核心下派的街道办事处为主体的管理，应发挥其协调职能作用，联合城建、公安、文化、教育、城管等部门及企业单位为一体，形成条块结合各司其职的消防管理防护网络，组建如由热心消防事业的政府救助的低保人员、下岗职工、人员等参加的住宅小区消防志愿者、巡逻队，救护帮扶组织，融入住宅小区警务为一体的综合性防护管理网，形成坚强有力的民间组织。二是以市场为主体的物业管理公司要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规建立起消防安全管理制度，并通过一系列的学习和培训，使物业管理人员增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识。要保证建成小区内各类固定消防设施及配套设施的完整有效并定期维护保养，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防栓无水或损坏情况。一旦出现火灾，管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。
（三）加强住宅小区及街道办事处消防安全宣传教育，形成广泛关注的消防安全氛围。“小政府、大社会”的格局在逐渐形成，街道、居委会、物业等住宅小区管理单位应借消防进小区之机，动员和组织业主接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以建立动态消防宣传栏、消防漫画、专题图片展，建立“楼道消防文化”等手段来宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识，让居民意识到消防安全的重要性，从而形成人人重视消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群众消防”文化。
篇3
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
篇4
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在*进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和*召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
（一）物业管理方面工作
1、出台《*市物业管理规定》
6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
篇5
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，原创：根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是××××年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确××××年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《××××年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于×月×日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，原创：积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
篇6
第三条 物业管理基本金是指由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金。
建设总投资额分别按以下情况核定：
（一）住宅小区属商品房的，按总建筑面积乘以房屋平均售价的75％计算；
（二）住宅小区属经济适用住房的，按总建筑面积乘以政府指导价的94％计算；
（三）住宅小区属集资建房的，按总建筑面积乘以竣工当年房改成本价计算；
（四）住宅小区属拆迁安置房的，按总建筑面积乘以政府规定价格。
第四条 物业管理基本金可以用住宅小区内物业（如商业网点、写字间、住宅等）充抵，充抵的物业按成本价计算金额。但充抵额一般不超过物业管理基本金总额的70％。
充抵的物业产权归全体业主共同共有。出租、经营或处分充抵的物业须经业主大会同意，收入必须归入物业管理基本金专户。
物业管理用房不能充抵物业管理基本金。
第五条 物业管理基本金属全体业主共同共有，不得分割给个人，不得公款私存、设立小金库，不得用于营利、提保、借用他人。
第六条 物业管理基本金总额在竣工综合验收前由开发建设单位向市房地产管理局申报核定，并按核定金额存入指定的帐户。逾期未按时足额拨付物业管理基本金的，由市房地产管理局责令限期拨付，并自竣工综合验收之日起按每日3‰追缴滞纳金。
第七条 物业管理基本金专户应在国有商业银行设立，其存储和支用办法由市房地产管理局会同有关部门另行制定。
物业管理基本金由业主委员会设立专户储存，未设立业委员会的，由物业所在地的区房地产管理局设立专户代管。
区房地产管理局设立物业管理基本金代管帐户，需向市房地产管理局报备。
业主委员会设立物业管理基本金帐户需向物业所在地的区房地产管理局申报，由区房地产管理局批准。
第八条 物业管理基本金专项用于补贴住宅小区公用设施的维修更新。
前款所称住宅小区公共设施，是指电梯、水泵、供电机组、中央空调、消防及安全监控系统、非营业性附属公共建筑等。
公用设施全部拆换、维修中需牵动或拆除部分部件，其费用在公用设施现值25％以上的，从物业管理基本金中列支。
第九条 物业管理基本金由业主委员会或物业管理公司根据住宅小区公用设施维修更新年度计划，提出物业管理基本金开支方案，经业主大会批准，报物业所在地的区房地产管理局核准后，由存放银行按核准的开支方案，凭工程进度拨付款项。
每年每个住宅小区可申报二次物业管理基本金开支方案。
第十条 物业管理基本金使用实行年度限额使用制度，年使用额根据建筑物及公用设施性质、使用年限等确定。
一次性维修更新投资额大于物业管理基本金年使用额（或过去历年积累的年度使用额）的，不足部分由业主共同分担。
第十一条 物业管理基本金使用应严格执行财务制度。物业管理基本金使用情况应每半年公布一次，接受业主监督。
第十二条 市房地产管理局负责监督物业管理基本金的使用，并做好协调、服务、指导等工作。
第十三条 违反本规定，拒不缴交物业管理基本金的，住宅小区竣工综合验收不予通过，并按《福州市城市住宅小区竣工综合验收办法》第十二条规定处理。
违反本规定，造成物业管理基本金流失、开支不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业管理基本金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
篇7
（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全
旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。
（二）基础设施仍显薄弱
尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。
（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心
沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。
（四）物业管理资金不足
旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。
二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究
（一）外部保障机制
1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。
2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2.多方筹措资金。
根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。
（二）内在动力机制
1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。
由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。
2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。
在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。
3.提高居民对物业物业管理的认识。
采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。
（三）监管机制
整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。
三、结语
解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。
参考文献：
篇8
乙方： 深圳XX发展公司
法人代表：XXX
经XXX住宅区业主大会 年 月 日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______.
2、占地面积： _____平方米。
3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。
4、 住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。
5、物业类型： 混合住宅小区。
第二条 委托管理服务事项
1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。
5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。
6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。
7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。
8、本住宅区的社区文化的开展建设。
9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相关法规和行业政策规定的，和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。
第三条 合同期限
本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。
第四条 甲方的权利和义务
1、审定乙方提出的管理服务年度计划、财务预算和决算。
2、对乙方的管理服务水平进行季度或年度全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。
3、聘请独立审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。
4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、
统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。
5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。
第五条 乙方的权利和义务
1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。
2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和操作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。
3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。
4、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。
5、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。
6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。
7、作为提供物业管理和服务的对价， 乙方每年年度终了时按年度物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。
8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。
9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。
10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。
13、开展积极向上、健康的社区文化活动和便民服务工作。
14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。
15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。
第六条 物业管理服务标准
本住宅区定位为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。
第七条 物业管理服务费收取标准及管理
1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。
2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。
第八条 专项本体维修基金的收支管理
1、本住宅区专项本体维修基金按政府收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用账号存储本物业的本体基金。
2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。
3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。
4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。
5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。
第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理
1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。
2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。
3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已出售的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。
4. 本住宅区的临时停车的收费按市政府指导价执行。
5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。
6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。
第十条 合同的终止、续约与交接
1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规
，填报固定资产、办公、设备、住宅区资料等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。
2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。
3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。
4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第十一条 违约责任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。 .
3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。
5、 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区人民法院提讼，判决结果对各方均有约束力。
7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。
第十二条 其他事项
1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。
甲方：深圳市罗湖区XXX住宅
乙方：深圳XX发展公司
区业主委员会
负责人：
负责人：
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二、住宅小区的各项管理制度较完善，基本形成有房产管理、市容环卫、绿化、交通、治安、消防等管理规章制度体系，做到管理工作有章可循。
三、住宅小区房屋建筑面积在5万平方米以上的，入住率50％以上，且能做到房屋及设备完好，管理完善，维修及时。
四、住宅小区内基本做到无违章建筑。
五、住宅小区的公共绿地，宅前宅后绿地和道路绿化合理分布，花、草、树木、建筑小品配置得当。
六、住宅小区的市政公用及公共配套服务设施完好，管理完善。
七、住宅小区内垃圾日产日清，环卫设施管理完善。
小区内无饲养家禽、家畜，无污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位。
八、房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
九、住宅小区配备了保安人员，负责治安保卫，较少发生刑事、火灾、交通等各种案件和事故。
十、住宅小区的居民能够自觉遵守居民公约及各项管理规定，邻里团结互助。
附1：杭州市物业管理优秀住宅小区达标申报表（试行）（略）
附2：
杭州市物业管理优秀住宅小区考评表
小区名称：
考评预验人： 年 月 日
考评验收人： 年 月 日
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｜序号｜ 标准内容 ｜规定分值｜预验得分｜验收得分｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜ ｜小区符合城市规划要求，严格按照国家标准验收，具有完 ｜ ｜ ｜ ｜
｜一 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜整的验收资料、图纸、档案及交接手续 ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜二 ｜小区实行专业化的物业管理 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜三 ｜物业管理企业有发展规划和实施方案 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜四 ｜小区已按规定成立业主委员会 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜五 ｜物业管理企业与业主委员会责、权、利关系明确 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜ ｜物业管理企业有争创全国优秀物业管理小区规划和实施 ｜ ｜ ｜ ｜
｜六 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜方案 ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜ ｜小区管理制度完善，制定了管理办法、住户公约（业主公 ｜ ｜ ｜ ｜
｜七 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜约） ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜八 ｜物业管理企业内部管理制度完善 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜九 ｜小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜ ｜小区管理单位管理人员要有明显标志，并经过物业管理 ｜ ｜ ｜ ｜
｜十 ｜ ｜ 2 ｜ ｜ ｜
｜ ｜专业培训 ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜ ｜房屋及维修管理： ｜（16）｜ ｜ ｜
｜ ｜1．房屋外观完好、整洁。 ｜ 2 ｜ ｜ ｜
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近几十年来，我国的经济发展势头十分迅猛，其中的一个主要表现就是人们的生活水平得到了前所未有的改善。同时人们对居住环境的所应该具有的条件也在增加。城市人口的激增带动了房地产企业、物业管理企业等一系列相关企业的快速发展。虽然在《物业管理条例》中明确的规定了建设企业在业主所选定的物业服务企业入驻之前必须选聘物业服务企业，并对前期物业管理制定临时规约，但是在实际生活中，由于我国市场经济的不成熟，使得开发建设企业与前期物业企业之间几乎都是一种隶属关系，同时有很多物业服务企业只是房地产开发企业的下属公司，这种关系在我国的住宅小区中占有很大的比例。很多房地产开发企业为了自身的利益着想，在小区业主委员会还没有成立前，都是聘用自己旗下的物业服务企业。
（二）开发建设企业对前期物业服务企业的工作进行干预
很多开发建设企业都会违反相关的法律法规，以聘用物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预，从中谋取巨额利益。如果聘用的是自己旗下的物业服务企业则会通过其它的方式从中获取巨额利益。在业主委员会成立之前，开发建设企业有权选聘物业服务企业。如果是开发建设企业旗下的机构或者是小公司，则会因为它们本身对开发建设企业的依赖而受到开发建设企业的制约。而其他的与开发建设企业没有关系的物业服务企业则会因为利益的原因而受制于开发建设企业。
（三）开发建设企业无意中将很多问题遗留给后期的物业服务企业
这种现象比较普遍，很多开发建设企业会把一些设计规划和建筑质量等隐形问题在无意间遗留给后期接管的物业服务企业。同时还有的开发建设企业也没有为物业服务企业提供进行物业管理的基础条件，而这个问题与开发建设企业所遗留的一些其他问题会使得后期的物业服务企业丧失业主的信任和理解，给以后开展工作带来了很大困难。虽然在《物业管理条例》中有规定物业服务企业在承接物业时的查验义务，但是对于一些与设计规划和建筑质量等需要长期的时间才能够察觉的隐形问题却是无能为力的。
（四）在物业管理交接的过程中物业服务企业不能够明确其自身的责任
因为利益的原因，在进行物业管理交接的过程中物业服务企业经常发生矛盾。究其主要原因有以下两方面：一方面是前任物业服务企业不愿意放弃物业管理权，在落聘后想尽办法对新物业服务企业进行阻挠；另一方面是前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行各种破坏活动，例如将物业管理所需的一些设施破坏，带走小区业主的相关资料，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
二、对住宅小区物业管理与开发建设关系处理的想法
要使得住宅小区后期的物业管理能够顺利开展，那么应该做好以下几点工作。
（一）实施分业经营，对物业服务行业进行规范
物业管理应该贯穿于住宅小区的生命周期之内。虽然现实的情况也是这样，但由于许多原因在小区业主委员会成立之前，开发建设企业所选聘的物业服务企业都是其自身的子公司或者子机构。最后使得业主将本应该有开发商所承担的责任转嫁到物业服务企业身上，从而引发许多本应该出现的物业管理纠纷。因此应该按照相关的法律法规对物业服务企业进行规范。同时加大《物业管理条例》的宣传力度，并加强相关司法的解释，以此来增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。最后可以形成一种相互制约的良性关系，在物业服务企业对业主负责的同时又能够对开发商进行监督，从而为后来的物业服务创造一个良好的条件。
（二）在住宅小区开发建设的立项审批阶段，应同步报批物业管理方案
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二、整治范围
县城区、（经济开发区）所辖区域内的所有新、老住宅小区（含单幢、零散、拆迁安置房等所有物业）。
三、整治原则
1、坚持属地管理、政府牵头、部门配合、群众参与的原则。
2、坚持统一规划、分步实施的原则。
3、坚持全面整治、重点改造的原则。老旧小区满足基本要求，新建小区保证优质服务。
4、坚持实事求是，群众路线原则。
四、整治内容
（一）基础配套设施
1、配置环卫设施。每幢楼每单元配置不少于1个垃圾桶（箱），破损残缺的环卫设施要进行全面维修、保证完好。
2、平整道路。对坑洼道路进行整修，破损严重的重新铺设，新增、整修路沿石、道板、井盖，做到道路平整、交通顺畅。
3、畅通管道。疏通雨、污水管道和化粪池，必要时应重新整修，做到完好畅通，不堵塞、不外溢。
4、修复路灯。对小区路灯、楼道灯等公共照明设施进行一次全面检修，确保亮灯率达98%以上。无路灯的老旧小区要全部安装到位，保证夜间照明。
5、清理增设物业管理用房。对物业管理用房进行清理，按要求使用；无物业管理用房的小区，创造条件增建必要的物业管理用房。
6、整合封闭小区。创造条件，对未封闭的小区进行整合封闭；对已封闭的小区围墙、栅栏进行维修、出新，沿街小区还需设置景观围墙；落实保安巡查人员，增设必要的技防设施；消防通道畅通，设备设施检修完好。
7、完善停车设施。清理现有停车库（场），挪作他用的必须按规划要求恢复停车功能。没有停车场地的，在保证消防通道畅通的情况下，合理划设停车位；必要时可调整规划合理增设停车场地。
8、整修健身器材。对休闲健身场所设施进行整修、完善；有条件的新建休闲健身场所，添置健身器材。
9、设置标识标牌。按要求设置小区示意图、公益宣传栏、公示栏、楼幢门牌、绿地保护牌等，努力营造小区文化氛围。
10、整理“三线”线路。清理、调整电话线、电力线和电视线等线路，有条件的可入地处理，做到整齐美观。
（二）环境卫生管理
1、卫生保洁。配足专职保洁人员，小区道路、绿地、水面、公厕、楼道保洁及时，无积尘、污迹、无白色垃圾、无卫生死角。垃圾房（池）、桶（箱）、楼梯扶手、电梯、外墙面及其他公共设施及时清洗、外表整洁美观，无乱贴乱画现象。垃圾及时清运，做到日产日清，无外溢现象。
2、绿化整治。查处违法占用绿地行为，并责令恢复到位。清除所有违章种植和杂草，补植必要的乔木、灌木和草坪，无土地。花坛、花池整修完好，无破损、脱落等现象。
3、秩序整治。车辆入库停放，露天停放的在停车线内停放，做到整齐有序，交通顺畅，不影响消防通道。摊点设置合理，无乱堆乱放、乱晒乱挂现象。
4、环境保护。小区内无工业企业生产和加工，无违规饲养禽畜，餐饮、服务、娱乐等行业无环境污染和扰民现象。
5、拆除违建。拆除老旧小区内严重影响观瞻和安全的违法建筑物，严厉查处新建小区的违法建设行为。
6、文明教育。引导广大市民从自身家庭、楼道院落环境卫生做起，养成健康、文明的生活习惯。
五、整治步骤
本次集中整治行动，按照统一部署、分步实施的原则进行，自8月1日开始，至11月15日结束，具体分为三个阶段进行。
（一）方案制定阶段
1、各责任单位要建立专项整治相应组织，明确专人负责，落实专项整治资金和人员，并于8月10日前将组织架构和具体实施方案，报县物业管理工作领导小组办公室汇总后，上报县政府。
2、县物业管理工作领导小组于8月20日前完成对各责任单位实施方案的审核，审核后由各责任单位严格按审定同意的方案立即组织实施。
3、（经济开发区）、房管局要做好成立各业主委员会筹备工作。
4、房管局要对物业服务企业进行行业整顿，开展自查自纠，整改存在问题，完善各种制度，规范物业服务，开展从业人员培训。
5、县宣传部门要制定专项宣传工作方案，在集中整治期间，进行持续、广泛的宣传发动，让广大居民知晓住宅小区专项整治的意义以及成立业主委员会的作用，积极支持和配合开展住宅小区专项整治工作。
（二）全面整治阶段
1、各责任单位要依据自身职责和责任分解，确保10月31日前，完成所有整治任务。
2、由（经济开发区）、房管局负责组织筹建小区业主委员会，坚持成熟一个建立一个，原则上新建小区均要成立，老旧小区创造条件成立。
3、对具备物业管理条件的小区，由房管局负责指导业主委员通过公开招标形式选聘物业服务企业。
4、对不具备物业管理条件的小区（幢），由（经济开发区）下辖居委会建立社区物业服务组织，采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保畅为主要内容的基础性管理工作，或并入相邻小区由物业服务企业代管，保证管理覆盖率达100%。其收费标准参照物业小区管理费用收取标准执行。
（三）检查验收阶段
1、各责任单位完成整治任务后，向县物业管理工作领导小组申请验收。提前完成整治任务的，可申请提前验收。对到期验收不合格的，由县物业管理工作领导小组限期整改。
2、验收合格后，由县物业管理工作领导小组移交（经济开发区）予以属地管理。
3、县政府将召开总结表彰会议，对专项整治工作先进单位、先进个人予以表彰。同时，及时出台建立健全物业管理各项规章制度，形成长效管理机制。
六、整治要求
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按照“条块结合、以块为主、属地负责”的原则，明确住宅物业管理工作职责，落实工作责任，共同推进住宅物业管理工作。
（一）市房管局负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策，负责物业服务企业资质初审，住宅专项维修资金归集和物业管理用房的管理，落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，加强对物业服务企业的监管，规范物业管理服务行为，指导镇（街道、办事处）调处物业管理中的矛盾纠纷。
（二）各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会、临港新城管委会具体负责本辖区物业管理工作，配合市房管局科学划定物业管理区域，界定物业服务范围，指导监督业主委员会的选举、改选和换届工作，负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作，做好辖区内有关物业管理的投诉处理和工作。
（三）社区居委会协助镇（街道、办事处）做好物业管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选和换届，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止扰乱公共管理秩序和损害业主共同利益的违法行为并及时向有关行政执法部门报告。
（四）市规划局负责科学设定居住用地规划条件，严格审查设计方案和施工图，确保相关设施配套到位，查处擅自改变建设工程规划许可证许可范围的违法建设行为。
（五）市建设局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付住宅小区的质量问题。住宅小区房屋未经质量单项验收合格的，不予发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（六）市公安局负责监督指导住宅小区治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆、影响消防安全等行为依法采取强制措施并进行处理。公安消防部门负责住宅小区消防设施的检查验收，依法查处破坏消防设施的行为。
（七）市城管执法局按照城市管理相对集中行政处罚权的规定查处住宅小区内破墙开门（窗）、损绿毁绿、未经批准擅自搭建构（建）筑物及其他设施、设乱户外广告、乱设摊点等行为，做好住宅小区垃圾清运及路灯养护等工作。
（八）市园林旅游局按照规划设计条件，严格住宅小区绿化建设方案的审批，指导做好住宅小区的绿化管护工作，并具体负责住宅小区的日常绿化管护工作。
（九）市人民防空办公室负责住宅小区内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作，人防工程未经质量专项验收的，不得投入使用。
（十）市工商、物价、环保、质监等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的工商登记、物业服务收费、环境污染、设备设施质量等方面的投诉，主动配合各镇（街道、办事处）化解物业管理中的矛盾。
二、根据实际，合理确定住宅物业管理的方式
（一）新建住宅小区全面推行等级物业服务。先由建设单位按规定选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，业主委员会成立后，由业主大会根据住宅小区的规划建设、配套情况和需要的管理服务项目，选聘物业服务企业进行管理。
（二）改造后的老住宅小区具备物业管理条件的，应当及时召开业主大会并选聘物业服务企业，按等级实施物业管理；对暂不具备条件的，可以实行业主自治管理，也可以采用业主委员会与社区居委会签订协议的方式，由社区居委会提供以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务。
（三）拆迁安置房和保障性住宅小区的前期物业服务按照谁开发、谁建设、谁负责的原则组织实施管理。业主委员会成立后，可根据业主需求确定物业管理方式。
三、突出重点，切实抓好住宅物业管理的规范运作
（一）规范新建住宅小区的前期管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关行政执法部门报告。
（二）规范物业交接。新建住宅小区住宅与市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要同步交付使用。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施（含人防工程设施设备）进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。建设单位按照《关于进一步加强物业管理工作的意见》（**政办发〔20**〕79号）规定支付的交接费，由市房管局统一管理，交接费的使用办法由市房管局另行制定。
（三）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的，由社区居委会与业主共同决定住宅小区物业管理事项，直至业主委员会成立。社区居委会要认真组织筹备召开业主大会，选举产生业主委员会，要加强对业主委员会的指导，积极支持业主委员会的工作。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业履行服务义务，也要督促业主按时交纳物业服务费。
（四）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当与业主委员会任期相一致，并向社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受市物价局、房管局等部门以及业主、业主委员会的监督。市房管局要会同各镇（街道、办事处）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市房管局、所在镇（街道、办事处）和社区居委会。在前期物业管理期间，物业服务企业退出物业管理项目且建设单位**法承担重新选聘责任的，由社区居委会临时代为管理。
（六）建立住宅小区公共设施应急处理机制。市、镇两级政府要按照属地管理原则，分别安排相应的经费，作为物业管理风险应急处置资金，专项用于弃管住宅小区共用设备设施临时运行管理费用。
（七）妥善处理物业质量遗留问题。已竣工交付使用房屋的消防系统、电子监控、高层电梯、地下车库等存在质量遗留问题的，由市政府统一牵头，责成相关职能部门进行全面梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。
四、大力扶持，落实住宅小区物业服务的各项优惠政策
（一）税收规费方面
1．住宅物业服务的新办企业自经营之日起2年内免缴统一收费（含防汛保安、残疾就业保障、人防、工会等各类基金）；
2．20**年**月31日前，物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；
3．物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据；
4．物业服务企业可适当减少社会保险种类，下浮缴费标准和比例。
（二）政府补贴方面
1．市政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市财政按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），各镇（街道、办事处）建造的，补贴标准由各镇（街道、办事处）确定。20**前建成且已落实物业管理的城区住宅小区，由市财政按上述标准补贴物业服务企业（单位）。
2．改造后的老小区，物业服务交接费由市财政按1元/㎡的标准进行一次性补贴。
3．政府性资金投资新建的住宅小区按建筑总面积的2‰配建经营性用房，房屋产权归市房产管理局所有，可委托物业服务企业经营，收益主要用于弥补物业管理经费的不足。
（三）表彰奖励方面
1．市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励；
2．镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励；
（四）市房管局协调督促建设单位按有关规定尽快支付拖欠的物业服务费用。
五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展
（一）加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，市政府办公室分管副主任、房管局局长、**江街道主任任副组长，市房管、规划、建设、城管、园林、**、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及**江街道的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇（街道、办事处）成立相应的领导小组，并指定专门科室具体负责物业管理工作，在全市建立起一级抓一级、层层有落实的物业管理工作体系，为物业管理工作提供坚强有力的保障。
