维修基金管理办法范文

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篇1

    市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。

    维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。

    第四条 维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

    本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。

    住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。

    第五条 物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立帐户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》（见附件二），并提交下列材料：

    1．开户申请书；

    2．管委会成立的批准文件；

    3．产权人分户清册；

    4．管委会主任私章和管委会的印鉴；

    5．物业管理服务委托合同。

    管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。

    第六条 管委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：

    1．物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；

    2．经中介机构认定后，物业管理管理企业方可进行维修工程。

    3维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。

    4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。

    第七条 管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。

    凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案；

    1．一次支取维修基金10万元以上50万元以下的；

    2．一年内支取两次维修基金的；

    凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：

    1．一次支出维修基金50万元以上的；

    2．一年内支取维修基金三次及三次以上的；

    3．一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。

    物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。

    第八条 住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金；

    无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：

    1．物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；

    2．住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；

    3．一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。

    第九条 如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会帐户和产权人明细户。

    利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。

    第十条 管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会帐户手续。

    产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的帐面余额进行结算。

    产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户帐面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。

    第十一条 代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。

    管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：（1）维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；（2）维修基金总帐余额；（3）维修基金明细帐余额。

    第十二条 维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。

    第十三条 1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。

    第十四条 物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。

    第十五条 本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按各自职责解释。

    第十六条 本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

    附件一： 共用部位共用设施设备一般应包括的范围：

    房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。

    共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。

    物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙；

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我县自1994年开始提取维修基金以来，为规范维修基金的归集、管理和使用，县政府及建设、财政等相关部门相继出台了一系列规范性文件。目前我县公共部位维修资金管理的政策依据，主要是年县政府印发的《县住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行规定》和年县财政局、建设局联合印发的《关于加强住宅共用部位、共用设施备维修基金归集与管理的通知》。从这两个文件施行的情况来看，虽然对规范维修基金的管理发挥了积极的作用，但也显现出执行力不够、可操作性不强等不足。特别是近年来，屋面漏水等涉及公共部位维修的问题层出不穷，每年由此而导致的上访投诉也与日俱增，现行政策既不能很好地解决历史遗留问题，也无法完全适应住宅建设发展的新形势和新要求。因此，完善住宅公共部位维修资金管理现行机制，建立行之有效的归集管理模式，已是群众安居乐业、社会和谐稳定的当务之急。

二、公共部位维修资金的归集力度亟需加强

解决公共部位维修矛盾的关键是资金。住宅的性质不同，公共部位维修资金归集的情况也不一样。首先来看房改房:1994年我县在公有住房标准价出售和1999年公有住房由标准价向完全产权过渡时，即分别按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位维修基金。全县按房改政策出售的住房共380多栋5100多套，涉及211个单位和部门，共归集到维修基金1492.02万元。但15年来，因住房维修、企业改制等原因，绝大部分公共部位维修基金已返还给了缴存单位，部分单位和小区的维修基金早已使用殆尽。据统计，目前我县维修基金账面可用余额共282.89万元，在住房资金管理中心开设维修基金帐户的211个单位和部门中，账面余额5万元以上的仅9家，不足万元的竟多达138家。由于公房出售后长年失修失养，住宅公共部位的维修矛盾日渐突出，加之近年来维修费用日益上涨，目前仅存的、有限的一点儿维修基金已是杯水车薪。再看商品房:从2007年鹏程·时代交付使用起，我县开始征收商品住宅公共部位维修基金，归集比例为个人2%、建设单位1%。截至目前，共归集资金85万元。随着我县房地产开发市场的迅猛发展，商品住宅公共部位维修基金归集工作还有待于进一步加强。最后来看其他性质的住宅：由于我县商品房公共部位维修基金起征时间较晚，1996年至年间建成的商品房、经济适用房和集资房均没有按规定建立维修基金。因维修资金无法落实，住宅公共部位维修矛盾始终无法化解，购房居民苦不堪言却投诉无门，行业管理部门深感其苦却无能为力。

三、公共部位维修资金的管理体制亟需理顺

如果说住宅公共部位维修基金是公共部位维修的保障，那么，建立规范、顺畅的管理体制则是确保维修基金物尽其用的前提。强化住宅公共部位维修基金管理的作用，一是确保维修基金用到该用的地方，即保证资金的安全，而不至于被挤占、挪用；二是保证维修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要动用维修基金的时候却要通过上访投诉来解决。我县从1994年建立住宅公共部位维修基金开始，一直实行住房资金管理中心专户管理、县房改办监督使用的管理模式。1999年住房资金管理中心划归财政局、房改办与房管局合并以后，县政府于2001年在《县住宅公共部位共用设施设备维修基金管理暂行规定》中，明确“县建设局和财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用”。表面看来，原来县体改办一个部门管的成了两个部门管，管理力度有所加大。但事与愿违的是，管理体制的变化不仅没有收到预期目的，反而显露出许多弊端。由于体制不顺，两个管理部门之间心存顾忌，不愿管，也放不开手脚去管，以至于政府的一些政策规定无法落到实处；由于体制不顺，“分栋建立维修基金台帐”等基础性的工作至今，由于体制不顺，各单位在资金管理中心的维修基金帐户余额越来越少；同时，由于体制不顺，因公共部位维修而上访的群众找哪个部门都解决不了问题，最后往往只好不了了之。

四、公共部位维修资金的续筹机制亟需建立

从1994年推行住房制度改革至今，两次房改形成的售房款收入和维修基金收入共计7460.12万元。截止2009年5月31日，15年间已累计返还各单位售房款和维修基金6963.82万元。在返还的6963.82万元中，如果一半用于公共部位维修，那么平均每年公共部位维修的资金就需要232.13万元。而当前，全县公共部位维修资金账面余额仅282.89万元，绝大多数单位的维修基金账面余额已经无法满足任意一项公共部位维修的资金需求。若不尽快建立行之有效的公共部位维修基金续筹机制，就是再规范、再有效的管理，恐怕也无法改变维修资金越来越少的局面。如果说房改房的维修资金是杯水车薪的话，那么，1996年至2005年间建成的一大批经济适用房、集资房和商品房就完全是无米之炊了。这一批住宅由于建成年限较短，目前维修矛盾还不是特别尖锐，但随着住宅的自然老化、毁损，屋面漏水、下水道堵塞等各种问题必然会接踵而至。而防患于未然的唯一办法，就是向业主续筹维修基金。其实我县早在2001年出台的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》中，就提出了续筹维修基金的概念，但由于没有明确的政策规定和具体的操作程序，至今没有任何实际的进展。所以，完善住宅公共部位维修资金管理的重中之重，就是针对我县住宅维修资金不足的现状，分门别类地建立维修资金的续筹机制，使之具有强制性、可行性和可操作性。

强化住宅公共部位维修资金管理，不仅是保证住宅正常使用、改善民生的利民之举，也是促进社会稳定的和谐之基。结合当前我县住宅公共部位维修基金管理现状，建议采取以下对策措施：

一、修订出台新的《住宅专项维修资金管理办法》。

目前我县维修基金管理的政策依据，还是2001年出台实施的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》，由于该办法的执行力不够、可操作性不强，且部分条款与建设部、财政部2007年12月的《住宅专项维修资金管理办法》不相符合，迫切需要进行相应调整后，用于指导我县住宅专项维修资金的管理。

二、加大住宅专项维修资金的归集和续筹力度。

一是严把房屋产权登记关，确保所有新建商品房按照《住宅专项维修资金管理办法》规定的比例足额交存维修资金；二是针对无维修资金或维修资金不足的住宅制定出台维修基金续筹办法，建议根据住宅的不同情况，采取随物业管理费按月定额收取、住宅交易时强制性收取等有效措施向业主续筹维修基金。三是建议政府从维修基金增值收益或其他渠道筹集资金，建立全县住宅公共部位维修专项基金，专项用于矛盾突出而又确实无法解决的住宅公共部位维修，维护社会的稳定。

三、规范住宅专项维修资金的管理使用程序。

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，资金管理的主体不是建设局和财政局，也不是房管局和住房资金管理中心，而是业主委员会。因此，理顺住宅专项维修资金的管理使用程序，首先必须强化业主委员会建设，并按照规定把维修资金移交给业主委员会管理，建设、财政等主管部门只对维修资金管理和使用行使指导监督职能，让业主委员会在维修资金的管理、使用、续筹等方面真正发挥作用。

四、强化专项维修资金使用的监管。

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建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。

如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。

维修基金管理现状分析

（一）现行管理模式

我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。

（二）存在的问题

维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。

1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。

2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。

3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。

二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析

上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。

（二）结合方式及优势分析：

1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。

2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。

3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。

4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。

5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。

建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计

保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。

（一）基本原则

由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。

（二）具体方式

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第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。