维修基金管理办法范文

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篇1

    市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。

    维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。

    第四条 维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

    本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。

    住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。

    第五条 物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立帐户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》（见附件二），并提交下列材料：

    1．开户申请书；

    2．管委会成立的批准文件；

    3．产权人分户清册；

    4．管委会主任私章和管委会的印鉴；

    5．物业管理服务委托合同。

    管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。

    第六条 管委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：

    1．物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；

    2．经中介机构认定后，物业管理管理企业方可进行维修工程。

    3维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。

    4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。

    第七条 管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。

    凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案；

    1．一次支取维修基金10万元以上50万元以下的；

    2．一年内支取两次维修基金的；

    凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：

    1．一次支出维修基金50万元以上的；

    2．一年内支取维修基金三次及三次以上的；

    3．一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。

    物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。

    第八条 住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金；

    无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：

    1．物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；

    2．住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；

    3．一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。

    第九条 如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会帐户和产权人明细户。

    利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。

    第十条 管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会帐户手续。

    产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的帐面余额进行结算。

    产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户帐面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。

    第十一条 代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。

    管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：（1）维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；（2）维修基金总帐余额；（3）维修基金明细帐余额。

    第十二条 维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。

    第十三条 1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。

    第十四条 物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。

    第十五条 本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按各自职责解释。

    第十六条 本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

    附件一： 共用部位共用设施设备一般应包括的范围：

    房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。

    共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。

    物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙；

篇2

我县自1994年开始提取维修基金以来，为规范维修基金的归集、管理和使用，县政府及建设、财政等相关部门相继出台了一系列规范性文件。目前我县公共部位维修资金管理的政策依据，主要是年县政府印发的《县住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行规定》和年县财政局、建设局联合印发的《关于加强住宅共用部位、共用设施备维修基金归集与管理的通知》。从这两个文件施行的情况来看，虽然对规范维修基金的管理发挥了积极的作用，但也显现出执行力不够、可操作性不强等不足。特别是近年来，屋面漏水等涉及公共部位维修的问题层出不穷，每年由此而导致的上访投诉也与日俱增，现行政策既不能很好地解决历史遗留问题，也无法完全适应住宅建设发展的新形势和新要求。因此，完善住宅公共部位维修资金管理现行机制，建立行之有效的归集管理模式，已是群众安居乐业、社会和谐稳定的当务之急。

二、公共部位维修资金的归集力度亟需加强

解决公共部位维修矛盾的关键是资金。住宅的性质不同，公共部位维修资金归集的情况也不一样。首先来看房改房:1994年我县在公有住房标准价出售和1999年公有住房由标准价向完全产权过渡时，即分别按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位维修基金。全县按房改政策出售的住房共380多栋5100多套，涉及211个单位和部门，共归集到维修基金1492.02万元。但15年来，因住房维修、企业改制等原因，绝大部分公共部位维修基金已返还给了缴存单位，部分单位和小区的维修基金早已使用殆尽。据统计，目前我县维修基金账面可用余额共282.89万元，在住房资金管理中心开设维修基金帐户的211个单位和部门中，账面余额5万元以上的仅9家，不足万元的竟多达138家。由于公房出售后长年失修失养，住宅公共部位的维修矛盾日渐突出，加之近年来维修费用日益上涨，目前仅存的、有限的一点儿维修基金已是杯水车薪。再看商品房:从2007年鹏程·时代交付使用起，我县开始征收商品住宅公共部位维修基金，归集比例为个人2%、建设单位1%。截至目前，共归集资金85万元。随着我县房地产开发市场的迅猛发展，商品住宅公共部位维修基金归集工作还有待于进一步加强。最后来看其他性质的住宅：由于我县商品房公共部位维修基金起征时间较晚，1996年至年间建成的商品房、经济适用房和集资房均没有按规定建立维修基金。因维修资金无法落实，住宅公共部位维修矛盾始终无法化解，购房居民苦不堪言却投诉无门，行业管理部门深感其苦却无能为力。

三、公共部位维修资金的管理体制亟需理顺

如果说住宅公共部位维修基金是公共部位维修的保障，那么，建立规范、顺畅的管理体制则是确保维修基金物尽其用的前提。强化住宅公共部位维修基金管理的作用，一是确保维修基金用到该用的地方，即保证资金的安全，而不至于被挤占、挪用；二是保证维修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要动用维修基金的时候却要通过上访投诉来解决。我县从1994年建立住宅公共部位维修基金开始，一直实行住房资金管理中心专户管理、县房改办监督使用的管理模式。1999年住房资金管理中心划归财政局、房改办与房管局合并以后，县政府于2001年在《县住宅公共部位共用设施设备维修基金管理暂行规定》中，明确“县建设局和财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用”。表面看来，原来县体改办一个部门管的成了两个部门管，管理力度有所加大。但事与愿违的是，管理体制的变化不仅没有收到预期目的，反而显露出许多弊端。由于体制不顺，两个管理部门之间心存顾忌，不愿管，也放不开手脚去管，以至于政府的一些政策规定无法落到实处；由于体制不顺，“分栋建立维修基金台帐”等基础性的工作至今，由于体制不顺，各单位在资金管理中心的维修基金帐户余额越来越少；同时，由于体制不顺，因公共部位维修而上访的群众找哪个部门都解决不了问题，最后往往只好不了了之。

四、公共部位维修资金的续筹机制亟需建立

从1994年推行住房制度改革至今，两次房改形成的售房款收入和维修基金收入共计7460.12万元。截止2009年5月31日，15年间已累计返还各单位售房款和维修基金6963.82万元。在返还的6963.82万元中，如果一半用于公共部位维修，那么平均每年公共部位维修的资金就需要232.13万元。而当前，全县公共部位维修资金账面余额仅282.89万元，绝大多数单位的维修基金账面余额已经无法满足任意一项公共部位维修的资金需求。若不尽快建立行之有效的公共部位维修基金续筹机制，就是再规范、再有效的管理，恐怕也无法改变维修资金越来越少的局面。如果说房改房的维修资金是杯水车薪的话，那么，1996年至2005年间建成的一大批经济适用房、集资房和商品房就完全是无米之炊了。这一批住宅由于建成年限较短，目前维修矛盾还不是特别尖锐，但随着住宅的自然老化、毁损，屋面漏水、下水道堵塞等各种问题必然会接踵而至。而防患于未然的唯一办法，就是向业主续筹维修基金。其实我县早在2001年出台的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》中，就提出了续筹维修基金的概念，但由于没有明确的政策规定和具体的操作程序，至今没有任何实际的进展。所以，完善住宅公共部位维修资金管理的重中之重，就是针对我县住宅维修资金不足的现状，分门别类地建立维修资金的续筹机制，使之具有强制性、可行性和可操作性。

强化住宅公共部位维修资金管理，不仅是保证住宅正常使用、改善民生的利民之举，也是促进社会稳定的和谐之基。结合当前我县住宅公共部位维修基金管理现状，建议采取以下对策措施：

一、修订出台新的《住宅专项维修资金管理办法》。

目前我县维修基金管理的政策依据，还是2001年出台实施的《县住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法》，由于该办法的执行力不够、可操作性不强，且部分条款与建设部、财政部2007年12月的《住宅专项维修资金管理办法》不相符合，迫切需要进行相应调整后，用于指导我县住宅专项维修资金的管理。

二、加大住宅专项维修资金的归集和续筹力度。

一是严把房屋产权登记关，确保所有新建商品房按照《住宅专项维修资金管理办法》规定的比例足额交存维修资金；二是针对无维修资金或维修资金不足的住宅制定出台维修基金续筹办法，建议根据住宅的不同情况，采取随物业管理费按月定额收取、住宅交易时强制性收取等有效措施向业主续筹维修基金。三是建议政府从维修基金增值收益或其他渠道筹集资金，建立全县住宅公共部位维修专项基金，专项用于矛盾突出而又确实无法解决的住宅公共部位维修，维护社会的稳定。

三、规范住宅专项维修资金的管理使用程序。

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，资金管理的主体不是建设局和财政局，也不是房管局和住房资金管理中心，而是业主委员会。因此，理顺住宅专项维修资金的管理使用程序，首先必须强化业主委员会建设，并按照规定把维修资金移交给业主委员会管理，建设、财政等主管部门只对维修资金管理和使用行使指导监督职能，让业主委员会在维修资金的管理、使用、续筹等方面真正发挥作用。

四、强化专项维修资金使用的监管。

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建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。

如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。

维修基金管理现状分析

（一）现行管理模式

我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。

（二）存在的问题

维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。

1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。

2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。

3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。

二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析

上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。

（二）结合方式及优势分析：

1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。

2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。

3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。

4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。

5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。

建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计

保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。

（一）基本原则

由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。

（二）具体方式

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第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

篇5

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

法律依据：

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条

商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

（来源：文章屋网 ）

篇6

房屋维修基金是一次性缴纳的，不是每年都交的。

【法律依据】

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

（来源：文章屋网 ）

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没想到的是，旧患未平，新忧又起。现在维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头，而且，在不久的将来，伴随着通货膨胀，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更普遍、更突出。

维修基金贬值之困

国家统计局数据显示，2006年全国共完成商品住宅投资13612亿元。按照“房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3％～4％缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2％～3％缴纳”的规定，应缴纳的维修基金至少有680亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额绝对超过1000亿元。

但是，这笔巨款足以应付物业的维修吗?答案是否定的。资深房地产分析师曾旺群认为，维修基金看起来数额不少，但是相对于房屋的造价和以后维修的难度，这个数额便不大了。如果加上通货膨胀因素，一旦出现较大的经济波动，20年后动用这笔钱修楼很可能是杯水车薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾经表示，简单地把维修基金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守，风险可控的投资至少可以推迟动用维修资金本金的时间。

维修基金本身的使用特点也为适度投资提供了空间。对于一个新建小区来说，在前3年甚至前10年的时间，一般只要对住宅共用部位共用设施设备进行日常的维护就可以了，基本上不会动用维修资金进行较大的修理。

令人遗憾的是，到目前为止，大多数业主乃至政府官员仍然停留在关注维修资金安全的阶段，而忽略了市场波动可能带来的贬值风险。

理财规划启动不久即夭折

并非没有人思考过为房屋维修基金制订理财规划。

早在2002年，北京出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十二条规定：“维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。”2006年2月出台的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》又重申了上述精神。这无疑为维修基金留下了“可投资”的口子。

2006年4月，北京新天第家园成为当地首家试图为维修基金制订理财规划的小区。而推动维修基金正式启动理财规划的，是北京市建委3月18日印发的《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》。《通知》中规定，业委会成立后，业委会可根据业主大会的决议在开设维修资金业务的银行开立物业管理区域维修资金专用账户。

在得到超过87％的业主的赞同后，民生银行、交通银行、光大银行、北京银行都进入到了这场专项维修基金理财服务的争夺战中。它们分别向业委会提供了各自的“专项维修基金理财计划书”。其中，有稳健保守型方案，有温和成长型方案，还有积极成长型方案。

然而，到2006年6月，北京市建委发文对维修基金的投资作了明确限制――北京市各业主大会、业委会按照定期存款利率与开户行确定专项维修基金存款利率，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资。在这一文件的制约下，诸如“阳光理财”之类的维修基金银行理财产品全面叫停。

维修基金理财非易事

就在北京为维修基金能否进入投资渠道而几番折腾的同时，国家建设部和财政部也在考虑维修基金的增值保值问题。2005年10月，《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》向社会公布并广泛征求意见。

篇8

1、房屋维修基金概述

房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。

2、房屋维修基金合理利用探讨和分析

2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题

随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：

（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。

（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。

（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。

2.2房屋维修资金合理利用方法探析

房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：

（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。

（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。

例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：

a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。

（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。

3、结束语

随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。

参考文献：

[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008

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业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。

1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。

尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。

二、独立的物业维修基金管理部门

目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。

（一）物业维修资金管理中心基本职能

1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

（三）针对社会认知度不强的举措

1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。

2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。

3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。

4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

三、附属有关职能部门进行物业基金的监管

物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。

（一）监管现状

1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。

（二）措施

1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。

参考文献

[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4

[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬

篇10

引言

在城市化建设水平持续提升的状态下，人们对居住环境的标准逐渐提升，住宅物业管理细致化程度与规范化程度不断提升。住宅建筑在长期使用下，被客观环境乃至人为因素所影响而损坏，为业主或用户的生活、工作造成恶劣影响。以往，住宅建筑的公用设施、部位的维修均具有责任模糊、资金来源不清等方面的问题，为了有效处理这一问题，我国已相继颁布了关于住宅维修资金管理方面的相关条例，以便有利于优化物业的管理及服务，提升住宅保障水平，在遇到问题时，可以有效使用维修资金。

一、物业管理中维修资金使用的问题

1、住宅维修资金归集环节中的问题

为了保障《住宅专项维修资金管理办法》的有效执行，各地政府相应投入了诸多资源，通过将交纳住宅维修资金与发放房屋所有权证相结合的方式进行推广，对其住宅维修资金收交工作给予支持。可是在征集当中，依旧有以下问题：（1）相较于商品房建设速度，维修资金的建立过于缓慢。商品房的销售与维修资金的收交无法衔接，有的小区销售时间跨度较大，通常在收交维修资金时并未将之前销售的住房维修费用交齐。（2）维修资金收集困难。我国目前的维修资金归集困难主要由于政府在登记和资金归集方面缺乏合作机制，无法有效与物业形成良性的管理工作流程，虽然政府部门于去年实施了《不动产登记暂行条例》，但对于房屋的维修资金归集并未做到统一管理，不动产证明发放部门为做到有效管控，使得房屋的维修资金归集出现困难，为物业管理带来巨大的影响；（3）诸多业主分户账面住宅维修资金在余额方面不到首期交纳款的30%，并且未续交。以上问题是物业管理中关于维修资金使用方面存在的主要问题，严重影响到住宅资金后期使用及管理，需要加大力度给予处理[1]。

2、维修资金使用当中的问题

“签字难”，维修资金使用申请较难获批。在工作当中，诸多住宅会产生质量问题，需要进行维修，可是业主在申请运用专项资金时会遭遇各类问题，造成申请难度过大的状况，从而降低了专项资金的使用效率。我国目前的维修资金管理办法指出，在进行维修资金的申请时，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，在日常工作中不可避免地出现“事不关己”的业主，在维修资金的申请和使用方面带来巨大的阻碍。这是由于维修资金无法收交完全，居住在相同小区或住宅楼中的业主有的人交纳，有的人不交纳，从而在使用方面则会影响交纳业主的利益，为物业管理部门带来困难，影响了资金的使用申请。还有些是由于物业管理单位人为设置问题。业主对住宅维修资金自身及使用申请的程序并不清楚，会影响到资金的使用效率。资金还具有违规使用的现象，因为欠缺严谨的监管方法，导致维修资金通常会被违规使用。

3、维修资金续筹时期的问题

当房屋销售时，筹集的房屋维修资金额度有限，在房屋维修次数增多时，资金越来越少，不能持续担负住宅维修的使用所需。为了保障后期房屋维修的使用所需，则需适时担负维修资金的续筹工作。目前，诸多业主在维修资金方面的关注度不够，相应资金管理状况不够透明，无法激发业主的积极性。维修资金后续力量不够，可住宅维修又无法避免，从而令业主之间、业主与物业之间时常出现纠纷，阻碍到房屋的正常使用[2]。

4、管理制度中的问题

目前我国实施的是业主委员会制度，根据法律规定进行小区业主委员会的建立，并赋予其相应的权利，但在委员会工作过程中，对于小区业主委员会所要承担的责任并未细化，且委员会属于非营利性质机构，业主委员会成员受到的约束和规范不够，进而引发一系列的管理问题，需要通过管理制度进行规范。

5、维修资金增值保值的问题

为了扩大资金来源，确保住房维修的所需国家颁布了相关文件，令业主大会、售房单位以及主管部门依照相应制度，运用维修资金给予存储和购买国债等。可是因为管理制度的不足，令资金贬值，影响到住宅维修资金的使用。

二、物业管理中维修资金使用的有效方法

1、创建和完善物业维修资金的法律条例

当前，不论是我国的物权法、建筑物区分所有权法，还是物业管理法乃至业主自治法等相应法律当中，均有一些不足，令物业维修资金法律制度一直无法完善。所以，可以参考国外已经成熟的物业维修基金管理方法，创建和完善我国物业维修资金的法律条例，从而将物业维修资金的交纳时间、主体、基金管理者、使用方式、监管方式乃至法律责任给予明确，强化基金管理的透明化以及监管力度，从而令维修基金工作更加法律化。

2、创建与完善业主自治管理的机制

在发达国家，业主委员会通过备案后会变成独立法人，具备法律地位，这也变成全球各国区分物业产权立法的趋势。我国的业主委员会仅仅是业主大会的一个常设执行机构，不具备民事权、经营权以及财产权，不能对自身的管理行为担负法律责任。所以，我国政府需对业主自治组织的创建以及责、权、利给予立法，创建小区业主自治管理的行为协会，从而不断表明业主委员会的财产权主体地位，引导业主进行自治管理。并且，还需创建以业主自治管理的方式给予的物业维修资金管理制度，包含业主公约、维修基金管理使用方法等，将维修资金的使用、归集、增值收益、续筹等工作做好，极力培养物业维修资金在业主自治管理中的专业化以及市场化的经营方法。

3、对施工单位的监管

根据目前的物业管理资金使用问题可以看出，许多资金浪费来源于对施工单位的监管不当，在维修施工单位的选择和管理方面出现一定的问题，物业应在进行维修资金使用前进行施工单位资质的考核和管理，在确认准入资质后签订合同，避免不具有施工资质的单位或企业出现，在合同当中细化双方的责任内容，重视工程质量问题，使施工单位能够保证建设质量，尤其在进行建设前，对施工单位进行有效的监管十分关键，首先要保证物业管理过程中维修资金使用时的明确性，避免暗箱操作。针对建设过程中出现的问题进行分析和惩罚，采用科学的考核制度，并将考核制度加以完善，使物业管理部门在进行维修资金使用过程中能够做到“有理有据”，保证资金在使用过程中的效率与效果。

4、创建和完善物业维修基金审批制度与定期审计制度

维修基金的使用及管理中需要具备严谨的审批制度以及定期审计制度。首先，政府需要强化对维修基金的监督。其次，相应行政主管部门需要将审批程序给予明确，强化过程监督审查，需对住房维修基金的相应状况定期向政府及产权人给予上报，确保业主的知情权。更为关键的是，相应行政主管部门需要打造维修基金的相关制度，以便有利于保障业主对代管机构的审核与监督。再次，注重社会专业机构的监督能力，业主委员会可以聘用常年法律顾问以及注册会计师等专业人员对物业维修基金进行管理[3]。总而言之，在我国房地产行业的高速运转中，物业维修资金具有了初步的规模。相应部门通过不断完善，不但可以保障物业产权与使用人的合法权益，还为物业的维修带来了有利的帮助。当前在创建和完善维修基金管理机构信息公开制度中，虽然已经取得了一些成绩，可是依旧具有进步的空间。应当从总体上进行公开管理，令业主了解所有资金的流向用途以及账户动态，以此创建全面、立体、公开的制度，为维修资金的管理及使用打下良好的基础，令物业的服务能够更加完善。

参考文献：

[1]任纪红.住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学，2010：1-59.

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一、六位一体，加强组织领导

农村饮水安全工程是为群众办实事的一件惠民工程。县委、县政府高度重视，召开专门会议，专题研究农村饮水安全工程建设和管理工作，一是成立了由县长任组长，主管县长任副组长，水利、财政、计划、土地等部门负责人为成员的农村饮水安全工程建设领导小组，实行县级领导包抓责任制，与各乡镇签订了目标责任书，把完成任务情况纳入各乡镇年度目标任务考核主要内容。二是出台了《岐山县农村供水管理办法》，及时下发了《关于加快解决农村饮水安全工作的通知》，明确了发展思路和目标，推行“六位一体化”管理，明确了部门工作职责，即：县水行政主管部门负责农村供水工程的建设与管理；县财政部门负责全县农村供水工程的资金管理；县计划部门负责全县农村供水工程项目的管理；县物价部门负责全县农村供水水价的管理；县卫生部门负责全县农村供水工程的水质管理；县环保部门负责全县农村供水工程水源保护。全县上下形成合力，有力地保障了农村饮水安全项目的顺利实施。

二、五个统一，统筹科学规划

在农村饮水工程建设中，岐山县坚持统筹规划，规模发展的思路，对农村供水项目规划建设实行“五个统一”的原则：即统一资源调配，统一规划设计，统一质量标准，统一水质监测，统一规范管理。总体上实现了水源、建设、经营、管理、服务一体化。“十一五”期间，我们按照优先利用地表水，合理开采地下水，城乡联网发展集中供水工程的原则，组织技术力量，认真组织编制了总体规划和阶段性规划，由专业设计单位完成了集中供水工程初步设计。5年共建成农村集中供水工程67处，受益人数9.2万人，其中万人以上集中供水工程6处，受益人数5.78万人。2009年投资600多万元建成的千山集中供水工程，利用苜蓿河水库水源，解决了2个乡镇、11个行政村2.05万人饮水问题；投资174万元建成的蔡家坡东堡子供水工程，利用泉水资源，解决了3个行政村及蔡家坡镇区单位、学校1.5万人的饮水安全问题。同时，开发利用深井水源，增添水处理设施和消毒设施，解决渭北原区及浅层地下水污染地区的饮水不安全问题

三、两项制度，规范建设管理

岐山县水利局抽调专人，成立了农村饮水安全项目指挥部办公室，全面负责饮水工程的建设管理。一是实行“四制”保证建设质量。按要求对工程所需主要材料及施工单位实行招投标制，择优选择适宜的材料和专业施工队伍，实行合同制管理。聘请专业监理公司承担工程监理任务，由监理单位派驻监理人员采取旁站式监理的方式对工程建设各个环节和程序进行监督，确保工程质量。二是“三级把关”严格工程验收。工程完工后，先由施工单位和项目建设单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，申请初验；再由县级水利、计划、财政等相关管理部门组成联合验收小组进行初验；初验合格后，申请省市主管部门进行竣工验收，再交付使用，确保了工程质量优良。

四、三级机构，实现垂直管理

农村饮水工程点多、线长、面广，兼有公益性、扶贫性，运行管理难度大。我们从深化管理体制入手，成立了水利局管理的农村自来水管理站和乡（镇）水务站，在受益村成立了农村供水协会。共同承担各个供水工程的运行管理。一、对联村集中供水工程由农村自来水管理站代表水利局实行县级统管。对建成的千山、凤家庄等6个万人以上规模集中供水工程，由县水利局组建供水管理站（厂），委托县农村自来水管理站实行专业化管理，机构编制由县编制办核定，人员在水利系统内部调剂解决。现有23名管理人员，实现了运营管理由粗放转向集约化、规范化，加快了供水商品化、管理现代化、服务社会化进程。二是单村集中供水工程实行乡镇水务站直管。对近年来新建的刘家河、温家村等两千人以上的32处饮水工程，由各乡镇水务管理站直接管理，各水厂的负责人由乡镇水务管理站人员兼任，聘请村民代表参与管理。三是推行供水协会管理。各乡镇建立农村供水协会，对供水人口在两千人以下的饮水工程推行用水户参与的“议事会”制度，实行民主化管理。

五、一份基金，保障长久运行

为了有效解决农村供水工程普遍存在的饮水工程“养老”问题，岐山县按照《水利工程管理体制改革实施办法》和水利工程日常维修养护资金的规定要求，结合实际，认真调研，争取政府支持，提请县政府常务会研究出台了《岐山县农村供水管理办法》和《岐山县农村供水工程维修基金筹集管理实施细则》，建立了供水工程维修基金制度，给农村饮水工程“上了保险”。一是明确了提取办法。维修基金提取根据工程年限不同以15年为界，制定了两种记取办法。运用15年以上的，对主体工程部分，按固定资产原值的20%核定维修基金，并按受益人口核算，由县财政每人每年补贴1元，年可提取维修基金26.6万元。运行期在15年以内的，按照工程的实际供水量分摊核算，考虑到农民的承受能力，维修基金现阶段从水费中提取一半，另一半由县级财政予以补贴，年可提取维修基金55.48万元。分支管道和进户工程由受益户自筹解决。二是严格基金管理。维修基金实行统一管理，专户储存，专款专用。按月从水费中提取的维修基金及时收缴存入专户。财政补贴部分由县财政局在水利建设基金、水资源费、财政预算资金中列支，年初核定后一次性划拨专户统一管理。维修基金的使用范围包括大修理和日常修理两种。三是规定了使用程序。使用维修基金时,必须由供水工程管理单位编制更新改造计划，制定大修实施方案，明确大修的目的和修理内容，按隶属关系逐级申报批准后，方可动用。周原水厂供水范围涉及京当乡张家、西坞、贺家、京当4个行政村，年售水量6.08万吨，年可积累维修基金2.43万元，保证了工程日常维护和大修费用。维修基金制度的建立可以有效地解决农村饮水工程长期以来维护管理难的问题，为供水工程良性运营、持续发挥效益奠定了基础。

篇12

物业管理企业作为独立法人。应实行”自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢?

渠道A：收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、

质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。

渠道B：小区维修养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提职。

1)维修基金的筹集

对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2％―3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计人住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20％，高层不低于30％。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。

2)维修基金的使用

维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它浩律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

3)建立完善的监督机制

对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。

4)建立物业管理维修基金管理中心

建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。

渠道c：多种经营收人

物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务.开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向

渠道D：开发建设单位给予一定的支持开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1％―2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。

二、剖解导致行业性亏本的七大因素

因素A：物业管理规模小

原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。

处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。

因素B；物业管理人员配置不合理

原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。

处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。

因素c：物业管理收费低

原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利未能全部体现。

因素D：物业管理收费难

原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变.部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意{三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。

处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。

因素E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太

原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水乎、提高档次。

处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。

因素F：物业管理手段落后，管理成本高

原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。

处理对策：新建小区耍加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。