物业公司项目经理工作范文

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关键词：社会化； 协助； 沟通； 管理

【中图分类号】

R365 【文献标识码】B 【文章编号】1002-3763（2014）07-0289-01

医多的院后勤社会化中涉及人员最就是保洁、运送物业公司，如果院方没有一个专职的部门对其监督、管理与协助，是很难保证后勤社会化服务的工作质量。我院从物业社会化开始至今已经有十多年的历史，经过不断的摸索与检讨，在“以病区需要为中心，以病人为中心”的目标指引下，根据医院特点，注重人性化与制度化相结合，相互转换角色，运用管理工具，实行双向管理方法，确保物业服务质量上了一个新台阶，使医院的环境面貌有了明显的改观，其工作成绩与工作水平均得到了有效提升。结合这些年的管理经验总结如下。

1 建立公与司高层定期会务机制，落实问题与计划

我医院共分为三个院区，其中两个院区体量较大，根据有利于竞争提升的原则，我们通过政府采购中心引进了两家物业公司，物业公司人员均在200人以上。为确保在任何时段都不得影响临床的思想，在每次更换物业公司的时候，我们要求前三个月每周举行物业公司高层与院方总务处的碰面会，物业公司参加会议的管理人员不得低于区域运作经理的级别。在项目稳定之后，如三个月之后至半年，会议间隔从一周变为两周，最后变为一个月一次的总结。在会议中，物业公司要对本阶段的工作进行总结，重点是一些难点问题，或需要院方出面协商的问题；同时要对自我在工作中存在的不足或不良事件进行通报，提出解决问题的方案与落实问题进度，通报下一阶段的计划。院方会根据实际运行中检查的问题，临床反馈的问题进行核对，提出要求。双方共同协商出解决问题的办法。会议中任何一方不推诿责任，对能主动剖析问题所在的要提出肯定意见，同时为了更好的避免工作中一些同样的失误发生，我院将两家物业公司邀请至同一会议室，相互对所遇见问题进行介绍的同时可以有效的避免同样的事件发生。会议上有其公司区域运作经理或公司管理层人员的参与对于物业公司了解医院情况更加直接，对项目经理而言既是压力又是动力，一些需要公司解决的问题可以快速并有效的得到解决。当然在日常工作中要随时与物业公司项目管理人员保持沟通与交流，如遇到突发事件，可以马上召开现场会议。沟通渠道的畅通是事件顺利的基础，可以有效的了解各自的需求与困难，方便大家及时解决问题。

2 协助物业公司运用管理手段，提升服务质量

物业公司由于近些年的极度扩张，优秀的项目经理相对要少，很多物业公司都是在项目开荒或项目转换的过程中派公司支持，选用的也是管理经验丰富的项目经理，一旦项目稳定该项目经理就会被调到另外的项目上，医院现场不可避免的就会有一个新的项目经理，并且每个医院的情况都不相同，因此，我院也是从实际出发，在要求物业公司管理人员自我素质高的情况下，也积极的协助其运用管理工具，结合医院实际开展工作。对于物业公司现场的项目经理，院方也要多给正能量，少抱怨；对其在工作中遇见的问题要有充分的评估过程，要求其瞄准问题，全力解决。

在日常工作中，我们要求项目经理，主管要细化管理、提高标准，以PDCA为指导，实现质量的持续改进。在管理过程中，要倾听多方意见，利用院方实施精细化管理活动等契机，善于发现问题，不断总结经验，补充完善管理流程、监管内容，细化管理制度。利用脆弱性分析原理，在保证质量全面提高的前提下，将检点放在服务工作的薄弱区，哪个区域质量评价差，专查哪个区域；如运行中心的急血不急现象，运送过程中员工拖拉现象等，对会犯同样错误的事件要密切关注，建立不良事件登记本，定期回顾学习，使医院整体物业服务质量在院方监督管理协助下，实现全面、稳定、持续地改进和提升。

3 加强考核力度，注重意见的反馈与封闭

医院每天进出都是大量的人流，物业公司管理人员必须每日巡视、检查医院各处物业服务情况，维持各处的医疗秩序，如果在现场检查中发现问题要及时处理，必要时向上级汇报。我们管理部门也要每周定期到临床一线看看，对发现的共性问题邀请物业公司管理人员到现场整改。每月进行两个维度的物业考核评分，其中一份是发给各个病区的护士长，待护士长填好之后回收；另外一份是由我院社会化管理科人员到现场每个病区或医疗单元进行现场的检查与现场临床人员的调查。对两份材料的内容及时收集并进行总统计，对其中的问题及时解决；特别是对临床提出的问题及时给与反馈意见与整改措施，千万不能拖而不决，不给反馈，以免影响临床部门的配合积极性。

在监管检查中要做到：严格标准、实事求是。每个月我院都会有有一个主题，如手卫生、厕所保洁、床铺卫生等。在平时监管及每月组织的抽查过程中，所有的管理人员必须要严格按医院保洁质量监管标准检查。对检查出的问题要详细记录，定期公示，列入考核分数，使物业公司管理人员熟悉医院管理的流程和标准，能够有针对性地改进和提高工作质量。同时，出现投诉时，院方管理人员不要一味的埋怨与训斥，要帮助其分析问题的根源，协助其提升工作的质量，也让物业公司人员能感受到院方对标准的严格执行，对实事情况的了解；不敢马虎对待。考核条文中的细则要根据医院的发展或状态的变化及时调整，按有利于临床工作的方向调整。

在考核管理中我们引入护理部的管理，因为我们的很多工作都直接与护理部相关；现场很多事情也需要护理部配合，因此，对科室使用的驻点护工，我们可以交由护理部一起管理，特殊科室的物业人员，如手术室、新生儿、产房等护工的考核工作要以现场护士长的管理效果来定。同时院感部门也要介入，因为他们知道现在最新的院感要求，有利于我们及时掌握信息，调整工作中的不当之处。

4 管理考核与合同条款的严格执行

医院与物业公司都必须有一套规章制度，医院依据医院感染管理及清洁、消毒、隔离的要求，结合医院的实际情况建立健全保洁员工作制度、工作职责、及安全防护制度，让他们在工作中有理论指导、有行动依据、有考核制度。结合物业公司的要求与院方的要求，做到机制完善，制度健全，措施有力，奖罚分明，达到专业化、规范化、标准化的服务体系。任何制度的有效执行都离不开标准的严格执行；外包物业公司更是如此，社会化的工作注重的还是经济效益的产生，因此我们考核执行的最终都将与经济利益挂钩，每月月底，由社会化管理科对物业公司考核进行分数汇总，根据各种权重指标确立最终得分，按每月分数执行当月的服务费支付，在这个过程中我院要求的是不得低于90分，低于90分时每下降一分都会扣除相应的服务费，当分数低于70分时候要求更换项目经理，公司必须派驻技术支持到现场办公，当连续两个月低于70时启动解除合同的程序。院方要与物业公司在签订合同时就能确立处罚考核标准，严格落实制度。当然对于在服务质量下降的时候，院方管理人员也要认真调查，严密分析可能的问题，及时做好可能的补救措施，以免由于物业质量严重下滑影响了院方正常医疗秩序的开展。做到制度落实、质量保证、奖罚分明，责任到人；做到了有章可循、措施得力、管理到位。另外院方也要积极协助物业公司现场管理人员做好各项工作，协助其尽快提升服务质量，提升服务水平。

要对考核的结果进行总结，及时分析问题所在，对重复性错误要给予处罚，对涉及医院安全运行的事件要迅速通报，及时整改，对责任人要给予追究。要让物业公司管理人员安全之弦紧绷，不得出现纪律涣散，心态不正之风。对考核标准或处理标准中不合理或不合时宜的地方也要及时修正。

5 注重物业公司培训的同时强调院方培训

由于物业公司所招聘的员工大部分为年纪偏大的人员，其中还有部分文化层次不高，理解力与接受力都较受过正规大学教育的年纪人差；对于院感知识很多都是空白。因此，对于新进员工我们要求物业公司必须先培训，手把手培训不得少于一周，之后一个月定期培训，除了礼仪礼貌之外，要从保洁的流程，清洗的顺序，各种不同颜色拖把的摆放，洗手法的熟练以及防护处理等方面逐一培训考核。全部通过之后才可以正式使用该员工。对于老员工也要反复培训，针对不同岗位的特点，按侧重点每周培训一个项目，每天利用晨会与午休的时间将一个点；要所有员工熟记于心。另外我院还根据日常检查中的问题，每月提出一个培训点，由我院护理部或院感科派人出来培训，培训形式采用深入浅出的语言讲解医院污染、清洁、消毒、标准预防等基础知识概念，使保洁员工能够体会医院的认真与防护的重要性。对培训的内容进行当场考核与当月考核。每三个月进行一次技能比赛，对其中的优胜者给予奖励；通过院方培训的带动，我们很好的调动了物业公司培训的热情，让大家在一种持之以恒的学习中不断前进。特殊科室的培训我们要求护理部配合执行，如新生儿、手术室等特殊科室内的物业人员由护士长定期培训与考核，对于操作不合格的人员给予及时的清退。

院方专职的社会化管理科对物业公司是一种有效的监管，是确保医院正常运行，协调医院与物业公司的桥梁。要摒弃上下级的管理思维，给物业公司增加压力的情况下也必须给与物业公司更多的协助。调动社会化公司的积极性和主动性的管理理念，让物业公司也越来越感受到医院监管带来的益处，由开始的不得不被动接受到现在心悦诚服地主动接受，最终实现了保洁公司与医院的互利双赢。

参考文献

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1、主营业务收入：全年计划完成2400万元，1-6月实际完成1044万元，同比增长-12.7%；

2、利润总额：全年计划完成25.2万元，1-6月实际完成13.14万元，同比增长17.1%；

3、净利润：全年计划完成18.9万元，1-6月实际完成9.86万元，同比增长17.2%；

4、净资产收益率：全年计划完成5%；

5、国有资产保值增值率：全年计划完成107%。

二、所处行业市场分析

1、据物业行业不完全统计，截止目前全市共有物业公司998家，其中一级资质13家，占1.3%。全国共有一级资质365家，占7.93%。

以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。__x公司20__年首批晋升为国家一级资质物业企业。经过近几年的快速发展实现了规模效益，提高了抵抗风险的能力，跻身于全国一家大型的物业公司。

2、据物业行业统计调查反映全国物业企业连年亏损的有1446家企业，占被调查企业总数的31.43%，反映企业效益低，发展慢的占57.76%，反映企业发展后劲不足的占27.80%。分析企业效益差的主要原因，认为是由于物业服务费标准过低的占59.28%，认为是由于物业服务收费率低的占48.80%。尤其是今年世界经济危机已经影响我市各个行业的发展，但是我们公司仍然在经济低谷中保持高速发展，创出了物业收费率达到92%的好业绩，在收费标准低，水电费等刚性成本不断上涨挤占了利润空间的情况下，还实现了经济效益的增长，提高创富能力，在__市乃至全国都是屈指可数的。

3、物业管理作为新兴的行业，随着近20年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃发展，以及城市管理水平的提高，逐步成为提升城市管理和文明建设的重要工作之一。作为__，比起沿海发达城市，__的物业管理起步较迟，仅有十年多的时间。但就__市物业管理发展的普及水平和管理水平而言，在全国中等城市中可以说是位居前列。然而__市物业公司管理水平也参差不齐。我公司以全新的现代企业管理机制运行，以“人无我有、人有我全、人全我精”的进取精神，坚持“业主第一、员工第一、效益第一”的精神理念， “让客户享受”服务，创立了具有安华物业特色的管理模式和知名品牌，赢得了市场。管业面积达260余万平方米，为2万多业主（客户）提供优质物业服务，始终保持物业行业0投诉的好业绩，在物业行业中绝无仅有。20__年__物业公司首家也是__市物业行业唯一一家通过“aaa”档案评估，至此我公司的基础管理水平再上新台阶。

4、物业行业从业人员工资待遇偏低，流动性较大。尤其是今年全球金融危机对各行各业的影响，企业大批减员、减薪现象已不足为奇。我公司通过积极开拓市场，扩大经营规模，安置员工就业，解决员工的后顾之忧，管理层员工100%上保险，并做到不减员、不降薪，还提高员工福利待遇，充分调动员工积极性，提高企业效益，实现了双赢。在物业行业中令人刮目相看。

三、财务管理自查情况

目前__物业公司的财务管理工作能按照会计准则、会计通则实行财务管理，进行财务核算。财务内部分工明确，能按会计岗位责任制的要求做好每一环节的具体工作。严格按财务制度履行财务手续，把好资金管理使用关。无帐外资金。保证了公司经营效益不断提高。

四、上半年重点工作

1、积极拓展市场，承接优良项目，增强企业经济实力。

今年上半年凭借品牌效应和精品项目的影响力，积极参与市场招投标。上半年新接管了3个项目，新增管业面积65万余平方米。__小区是我公司继接管__家园后的接管的第二个“农民社区”。通过__家园成功管理服务，为顺利接管__奠定了基础，也积累了经验。目前正在筹备__入住工作。

2、优化项目结构，提高效益。

20__年上半年我们还结合新的物业管理形势，加大经营思路的转变[

！]，继续做好项目调整和整合工作，实现效益最大化。筛选淘汰一些没有发展前景、亏损的项目。目前，__按照《项目退出管理办法》有关程序及要求正在办理退出事宜。下半年还将加大项目优化整合的力度，将资源优势整合为产业优势。3、加强基础设施设备管理，消除安全隐患。

随着接管的高层住宅及大厦项目的增多，所管辖的机电设施设备安全运行也显得尤为重要。截止上半年公司所管电梯347部，水箱水泵48台，消防泵31台。为了保证辖区内广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们重新制定了完备的维护、保养计划和应急预案，将电梯呼叫、消防、二次供水等设施设备的日常检查工作落实到人，实行统一的表格化，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，截止上半年各项目共完成小型检修工作1281次，应急维修工作84次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。自公司接管以来，从未发生一次安全责任事故。上半年__等项目在参加全市基础设施设备管理评比中，受到市、区物业办的一致好评，名列前茅。

随着接管住宅项目时间的延长，老小区内房屋漏雨、外檐脱落、公共设施设备老化锈蚀等问题凸显，也存在着安全隐患。一方面做好安全防范工作，另一方面__里、__里等老小区正在申请大修基金，及时修缮。

4、严格控制成本，节约能源，提高公司利润增长点。

物业公司是微利行业，随着水费、电费等价格的上调，挤占了公司利润。为此公司根据新的经济形势，积极探索新的突破口。

在保障服务质量的前提，节省能源，减少费用的支出，并常抓不懈，向管理要效益。

一方面公司号召全员从节约一度电、一滴水、一张纸的点滴小事做起，将全员节约成本的意识落实到实际行动上，把项目当做自己的事情来做为公司节约每一分钱。

另一方面机电维修中心在去年各项目设施设备节能改造的基础上，在各项目的积极响应配合下，进一步加强机电设施设备能源的控制管理。定期召开能源分析会，将水电费控制指标分解细化，并上墙公示，进行追踪控制，上半年取得了显著的效果。截止今年上半年仅电费就节约了14万元，完成了全年节能目标的70%。

5、继续推行“三精”服务，提高服务质量。

今年上半年公司在总结去年成功管理经验的基础上继续开展 “三精细化服务理念”，即把精细化管理、精致化服务、精品化项目贯彻在物业服务活动之中，感动他们，让业主时刻享受到优质的服务，从而赢得了业主的普遍好评。据统计截止上半年公司共接到表扬信146封，锦旗18面。另外通过我们精心的优质服务，公司所管辖项目大部分业主都主动前来交费，这也是我们优质服务的最好写照。

6、全体共同奋战，做好物业费收缴工作。

物业服务费是物业公司的经济命脉，是物业公司为业主提供服务的基础。今年受经济危机的影响，物业费的收取更难了。公司每一位员工以贴心、细致的服务，赢得业主认可；对家中存在问题的业主，我们用实际行动，为他们排忧解难。总之，物业公司的每位员工就是这样凭着这份爱心、耐心，踏踏实实、按部就班的做着各项的工作，使多数业主理解了物业公司工作的难处，提高了交费意识，圆满地完成了上半年收费指标。下半年公司还加大物业费的催缴力度。对欠费的钉子户通过法律手段催缴物业费。

7、组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质和效能。

管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量、水平是密切相关的。只有高效能的员工，企业才能成为高效能的企业。尤其物业公司是劳动密集型的企业，这一点显得尤为突出。为此根据这种情况，并结合小区一部分新员工，接触物业管理时间短的实际情况，上半年公司重新制定了详细的培训计划和教材，定期对员工进行思想和业务管理水平的培训，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，整体意识更强，培训也更具有针对性和可操作性。上半年共组织新员工岗前培训16次，赴外地参观学习6人次，项目经理轮训3人次。下半年还将对设施设备等技术人才和中层干部的进行重点培养。

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关键词：

校企合作；物业管理；工作场地教学化；高职院校

一、企业工作场地教学化的意义

在后勤社会化的背景下，目前高校的物业管理一般都通过公开招标的方式，引入专业型物业管理公司，这提高了高校物业市场化运作及管理的水平，实现了校园物业企业主体的自主经营，提高了运作效率。在高职院校强调“技能培养、工学结合”的背景下，物业公司入住校园，作为高校最有便利条件实现校企合作、完全对口的物业管理专业，如何利用好这一资源，深化校园物业公司与专业间的校企合作，对合作双方都有重要的现实意义。对校园物业公司而言，这是它的一个责任，同时，通过加强双方的合作，物业公司通过完全融入专业教学工作，形成紧密的互生关系，可以形成独特的竞争优势，能确保在下一次公开招标中击败对手；对物业管专业而言，这是落实“工学结合”，充分实现校企无缝衔接，实现企业工作现场教学化的重要资源条件，可以进一步提高学生的实际操作技能。

二、中竣物业与物业管理专业合作现状

珠海市中竣物业河源分公司，于2005年通过公开招标的方式成为河源职业技术学院校园物业的管理方，已挂牌成为河源职业技术学院物业管理专业的校内生产性实训基地，初步参与到了物业管理专业的日常教学工作中。

（一）合作现状

1.中竣物业参与专业人才培养计划、教学计划等制定。中竣物业作为物业专业的教学指导委员会委员单位之一，在制订各级人才培养计划时，都参与相应研讨和指导，提供企业的意见和建议，争取使人才培养计划更加符合企业需求；在制订每门课程的教学计划时，原则上要求各任课教师，咨询中竣物业相应部门的意见，争取获得相应部门的支持，使各课程的重要实操内容能够与企业工作计划一致、同步，逐步实现工作场地教学化。

2.中竣物业在专业教学方面给予大力支持。（1）实习。自2007年以来，中竣物业河源分公司为物业管理专业提供了100余人次的专业实习机会，提供了多批次的认识实习机会。为保证学生的实习质量及全面性，专业实习学生实行轮岗制，实习岗位涉及安保、宿管等，加深了学生对物业企业的理解，较全面锻炼了学生的专业技能。（2）物业管理专业技能综合实训。自入驻校园以来，中竣管理河源分公司逐步融入专业技能综合实训教学，一是消防器材专项训练的校企融合，通过专业教师讲授理论，由公司主管向学生演练展示，主要是灭火器训练、水带的抛卷训练、营救逃生训练等内容，有效提高了教学的效果；二是协助专业开展消防演习，包括逃生软梯、警用器具、安全器具等工具，并有相关管理人员实地参与指导，加强了演习的逼真性，有效提高了演习效果。

3.中竣物业参与物业管理专业技能竞赛。为更好地强化学习效果，以赛促学，物业管理专业积极开展校内技能竞赛。在校内技能竞赛方面，中竣物业一是在大赛服装、器具等道具上给予了大力支持；二是派出相关管理人员参与技能竞赛现场的评比环节，并给予点评，促进了专业校内技能竞赛的逐步提高。

（二）中竣物业与物业管理专业校企合作问题

1.思想上不够重视。中竣物业作为校园物业的管理方，认为其工作就是做好校园物业的日常管理、维护工作，没有意识到校园物业与物业管理专业深化融合的重要性，导致部分管理人员对配合物业专业的日常教学工作等有畏难情绪，认为是职责之外的工作。在物业管理专业方面，对充分利用校园物业的重要性认识不足，没有充分挖掘中竣物业的资源，导致日常教学与校园日常物业管理衔接融合不够紧密。

2.缺乏常态的交流与协调机制。目前，中竣物业与物业管理专业的交流与协调，主要由专业主任和项目经理对接，一般是有事情需要协调时沟通，临时性、随机性明显，导致日常校企合作对接一般是就事论事，缺乏规划与深入的协调，影响了校企合作效果的发挥。

3.中竣物业隐性资源未被开发利用。目前，物业管理专业的教学，仍以传统课堂教学为主，但物业管理专业是一门综合性与实践性都很强的学科，在实训器材、设备设施有限的情况下，没有主动去发掘校园物业公司已经拥有的相关器材及设备设施，导致不少能够结合课堂教学实践的隐性资源未被充分利用，也不利于学生职业技能的训练及提高。另外，各门课程的教学计划都由各任课教师单独制订，任课教师只考虑到了课程的逻辑顺序、主次内容等，没有考虑校内物业公司的实际工作周期及日程排，导致任课教师在讲授需要实地操作或观摩的内容时，校内物业公司却没有相关的工作安排，二者的时间不一致，限制了校内物业隐形资源的利用，影响了授课效果。

4.中竣物业兼职教师人员有限。中竣物业经过多年发展，管理人员素质有了较大提高，但整体素质仍需提高，虽然实践经验丰富，但理论水平较弱，能够胜任兼职教师的人员有限，限制了双方的深入合作。

三、校园物业公司与物业专业合作模型的构建

作为高度对口的校企合作双方，校园物业公司与物业专业的合作，可以考虑将物业管理专业的各门课程与负责相应职能职责的部门对应起来，校内物业公司资源与专业课程的衔接的对应关系有：物业设备类课程，对应泵房、配电房、配电柜、保安监控室、钳子、螺丝刀、万用表、电笔、疏通机、扳手等资源；绿化保洁类课程，对应枝剪、锄头、剪刀、打草机、喷雾器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推车、扫把、拖把、铁铲、斗车，吸尘器、清洁剂等资源；安保类课程，对应消防监控室、保安值班室及岗亭、钢叉、警棍、木棍、盾牌、钢盔，对讲机等资源；实务客服类课程，对应宿舍入住管理流程、服务质量检查标准、各部门岗位职责，日常管理制度等资源。为更好地实现双方的无缝对接，实现工作场地教学化、工作内容项目实操化，初步构想的校内物业与物业专业深化合作模型见图1。

四、深化校园物业与物业专业合作的路径

（一）相互参与对方行政例会一般而言，物业公司都有每周一次的例会制度，物业专业也有每周一次的专业教研室会议或活动。为更好地实现双方的教学与工作上的协调一致，建议双方建立常态的互知互通制度，即专业主任或委派教师每周或每两周参加一次物业公司的例会，物业公司的项目经理或其他管理人员每周或每两周都参加一次专业教研室的例会。通过制度性的互知互通，可以使物业公司知道相关课程未来1—2周的教学安排及实践实操需求；各任课教师可以通过专业主任的传达，知道物业公司未来一段时间的工作计划与安排，可以提前调整自己的教学计划，或与物业公司沟通，探讨能否调整物业公司相关项目的工作计划，以便实现教学计划与物业公司的工作计划相协调。

（二）以公司日常管理项目为抓手，鼓励管理人员参与日常项目化教学

1.强化物业公司管理人员的外聘兼职教师地位。对一些实操性强的课程，如安全管理等，结合专业教学实际，建议继续加强物业公司管理人员的外聘兼职教师地位，进一步发挥校内物业管理人员的理论水平和实践经验。同时，校内物业管理人员担任某门课程的教学任务，可以更好地挖掘和运用校内物业公司的资源潜力，有利于该课程中实践实操部分的开展与实施，可以更好地训练学生的专业技能。

2.制订更加灵活的外聘兼职教师制度。传统的外聘兼职教师，一般是聘请企业人员担任某门课程的兼职教师，完成整个学期该门课程的全部教学任务，其优点是课程内容及教学连贯，外聘教师的工作经验与理论相结合，但其缺点也很明显，企业人员由于工作任务或时间精力的限制，一般都无法接受此类教学任务，导致聘请合适的兼职教师比较困难。为解决该问题，建议学校可以考虑允许按照总课时的一定比例来聘请兼职教师。具体建议如下。一是外聘的兼职教师不需要承担整门课程的教学任务，校内专任的任课教师可依据课程的课内实践实操需要，灵活确定该门课程的外聘课时数量，常规的理论课程，建议按照总课时的10%—20%来确定。这样可以既保证课程的必要课内实践实操有企业导师的指导，又可以缓解企业人员对担任整门课程教学任务的畏难情绪。二是考虑到企业人员工作日需要上班，其空闲时间难以提前确定，建议此类兼职教师的授课时间不确定，主要依据兼职教师的空闲时间，由任课教师与兼职教师沟通确定，从而解决此类兼职教师怕没有空闲时间而拒绝的问题。

3.深化双方人员融合，实现双向任职锻炼交流。为进一步深化校企双方的互通互知，校企双方可以从以下方面入手。一是对有培养潜力或专业操作方面已能够胜任专业教学的公司管理人员，可以考虑进行集中的教学方法技巧培训，比如教育学、教育心理学、教学技巧等课程，提高他们教学方法及理论水平。二是继续培养、聘任物业公司的管理人员任兼职教师，使物业公司管理人员了解教学中存在哪些课内实操与实践需要外聘教师讲授，也可思考物业公司还有哪些资源可以融合到专业课程的实操实践中，深挖物业公司的隐形资源。三是建议双方探讨专业教师到校内物业公司挂职锻炼，参与到相关部门的日常管理工作中去，这样可以使专业教师能更好地理论联系实际，提升自己的实操技能，也能深入了解物业企业所拥有的能为教学所用的资源，更好地为专业教学服务。

4.争取教学项目与企业项目同步，实现校内工作场地教学化。为更好地以校内物业公司的工作过程为导向，避免教学中实操项目与企业工作计划不一致，充分实现校内工作场地教学化，建议校企双方考虑从以下方面入手。一是在上学期末或本学期初，各任课教师在制订教学计划前，召开一次由物业专业全体教师及物业公司各部门负责人共同参与的沟通协调会，各专任教师详细介绍所负责课程计划进行的课内实践实操计划，初步计划进行时间及所需资源，物业公司相应部门负责人依据工作计划或惯例，介绍公司可能开展相应工作的时间。通过双向沟通，各专任教师可以确定所负责课程中实践实操计划的大致时间安排计划。二是在实施课内实操计划前的2至3周，各任课教师，特别是房屋构造、安全、物业设备、绿化保洁类课程的任课教师，应提前与物业公司相应部门负责人再次进行沟通协调，再次确定公司可能开展相应工作的具体时间，再结合课程的授课时间安排，协调出一个学生可以现场观摩或实操体验的合适时间，实现校内工作现场课堂化、校内工作场地教学化。三是在课内实操计划完成后，各任课教师应总结此次教学效果，总结此次校企合作共同授课中获得的经验、存在的问题，为下一次的协调合作提供建议和指导。

5.扩大合作空间，加大横向互利合作。校企双方在原有的合作基础上，可以进一步扩展合作空间，建议从以下方面入手。一是探索共同开发教材。校企双方，可以利用双方完全对口、相互比较了解，能够较好地渗入对方工作中的便利，探讨开发基于校内物业公司日常工作内容课堂化、日常工作场地教学化的教材，探讨编写一本真正融校内物业日常工作与日常教学于一体的项目化教材，探索实现“工作教学相融合，企业专业相融合”的工学结合模式。二是扩大双方的横向互利合作。基于校园物业公司的员工素质整体上还不够高，而高校相应专业拥有高素质的教师资源，建议双方可以开发适合员工培训的课程，提高员工素质，提升物业公司管理水平；在我国物业将进一步兼并整合的大趋势下，校园物业公司也有必要进一步走出去，对外拓展新项目，对内优化管理，建议双方可以采取物业公司出资、高校付出人力开展研究的横向课题模式，探讨如何将高校的人力资源转化为物业公司的经营发展优势。三是深化校物业管理协会与中竣物业融合。校物业管理协会，作为物业专业学生自主管理的一个组织，为学生的专业技能锻炼与视野开拓提供了良好的平台。为进一步锻炼学生技能，丰富课余生活，建议协会多与中竣物业协调，利用课余时间，组织学生参与公司日常的维修、管理工作中，特别是参与校重大活动的现场管理协调中。对中竣物业，建议探索加大对协会活动的支持力度，甚至可以考虑冠名赞助支持，使日常的员工培训等工作与协会的日常工作融合起来，进一步扩大中竣物业在校的影响力。四是为公司在本地的拓展提供支持。建议中竣物业与物业专业建立项目拓展小组，共同对本地的物业市场开展专项调查，及时掌握河源物业市场情况；在对具体项目的招投标活动中，物业专业发挥其特长，为公司招标书的制作提供支持与协助，提高公司项目拓展的成功率。

参考文献：

[1]张凤英.物业管理专业校企合作存在问题与对策研究[J].濮阳职业技术学院学报，2011，（8）.

[2]韦柳.高职院校物业管理专业校企合作运行机制探索[J].高教论坛，2013，（3）.

[3]叶昌建.基于现代学徒制的物业管理专业校企合作模式[J].现代企业教育，2014，（10）.

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中图分类号：G642.0 文献标识码：A 文章编号：1002-4107（2016）05-0022-03

一、企业工作场地教学化的意义

在后勤社会化的背景下，目前高校的物业管理一般都通过公开招标的方式，引入专业型物业管理公司，这提高了高校物业市场化运作及管理的水平，实现了校园物业企业主体的自主经营，提高了运作效率。

在高职院校强调“技能培养、工学结合”的背景下，物业公司入住校园，作为高校最有便利条件实现校企合作、完全对口的物业管理专业，如何利用好这一资源，深化校园物业公司与专业间的校企合作，对合作双方都有重要的现实意义。对校园物业公司而言，这是它的一个责任，同时，通过加强双方的合作，物业公司通过完全融入专业教学工作，形成紧密的互生关系，可以形成独特的竞争优势，能确保在下一次公开招标中击败对手；对物业管专业而言，这是落实“工学结合”，充分实现校企无缝衔接，实现企业工作现场教学化的重要资源条件，可以进一步提高学生的实际操作技能。

二、中竣物业与物业管理专业合作现状

珠海市中竣物业河源分公司，于2005年通过公开招标的方式成为河源职业技术学院校园物业的管理方，已挂牌成为河源职业技术学院物业管理专业的校内生产性实训基地，初步参与到了物业管理专业的日常教学工作中。

（一）合作现状

1.中竣物业参与专业人才培养计划、教学计划等制定。中竣物业作为物业专业的教学指导委员会委员单位之一，在制订各级人才培养计划时，都参与相应研讨和指导，提供企业的意见和建议，争取使人才培养计划更加符合企业需求；在制订每门课程的教学计划时，原则上要求各任课教师，咨询中竣物业相应部门的意见，争取获得相应部门的支持，使各课程的重要实操内容能够与企业工作计划一致、同步，逐步实现工作场地教学化。

2.中竣物业在专业教学方面给予大力支持。（1）实习。自2007年以来，中竣物业河源分公司为物业管理专业提供了100余人次的专业实习机会，提供了多批次的认识实习机会。为保证学生的实习质量及全面性，专业实习学生实行轮岗制，实习岗位涉及安保、宿管等，加深了学生对物业企业的理解，较全面锻炼了学生的专业技能。

（2）物业管理专业技能综合实训。自入驻校园以来，中竣管理河源分公司逐步融入专业技能综合实训教学，一是消防器材专项训练的校企融合，通过专业教师讲授理论，由公司主管向学生演练展示，主要是灭火器训练、水带的抛卷训练、营救逃生训练等内容，有效提高了教学的效果；二是协助专业开展消防演习，包括逃生软梯、警用器具、安全器具等工具，并有相关管理人员实地参与指导，加强了演习的逼真性，有效提高了演习效果。

3.中竣物业参与物业管理专业技能竞赛。为更好地强化学习效果，以赛促学，物业管理专业积极开展校内技能竞赛。在校内技能竞赛方面，中竣物业一是在大赛服装、器具等道具上给予了大力支持；二是派出相关管理人员参与技能竞赛现场的评比环节，并给予点评，促进了专业校内技能竞赛的逐步提高。

（二）中竣物业与物业管理专业校企合作问题

1.思想上不够重视。中竣物业作为校园物业的管理方，认为其工作就是做好校园物业的日常管理、维护工作，没有意识到校园物业与物业管理专业深化融合的重要性，导致部分管理人员对配合物业专业的日常教学工作等有畏难情绪，认为是职责之外的工作。在物业管理专业方面，对充分利用校园物业的重要性认识不足，没有充分挖掘中竣物业的资源，导致日常教学与校园日常物业管理衔接融合不够紧密。

2.缺乏常态的交流与协调机制。目前，中竣物业与物业管理专业的交流与协调，主要由专业主任和项目经理对接，一般是有事情需要协调时沟通，临时性、随机性明显，导致日常校企合作对接一般是就事论事，缺乏规划与深入的协调，影响了校企合作效果的发挥。

3.中竣物业隐性资源未被开发利用。目前，物业管理专业的教学，仍以传统课堂教学为主，但物业管理专业是一门综合性与实践性都很强的学科，在实训器材、设备设施有限的情况下，没有主动去发掘校园物业公司已经拥有的相关器材及设备设施，导致不少能够结合课堂教学实践的隐性资源未被充分利用，也不利于学生职业技能的训练及提高。

另外，各门课程的教学计划都由各任课教师单独制订，任课教师只考虑到了课程的逻辑顺序、主次内容等，没有考虑校内物业公司的实际工作周期及日程排，导致任课教师在讲授需要实地操作或观摩的内容时，校内物业公司却没有相关的工作安排，二者的时间不一致，限制了校内物业隐形资源的利用，影响了授课效果。

4.中竣物业兼职教师人员有限。中竣物业经过多年发展，管理人员素质有了较大提高，但整体素质仍需提高，虽然实践经验丰富，但理论水平较弱，能够胜任兼职教师的人员有限，限制了双方的深入合作。

三、校园物业公司与物业专业合作模型的构建

作为高度对口的校企合作双方，校园物业公司与物业专业的合作，可以考虑将物业管理专业的各门课程与负责相应职能职责的部门对应起来，校内物业公司资源与专业课程的衔接的对应关系有：物业设备类课程，对应泵房、配电房、配电柜、保安监控室、钳子、螺丝刀、万用表、电笔、疏通机、扳手等资源；绿化保洁类课程，对应枝剪、锄头、剪刀、打草机、喷雾器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推车、扫把、拖把、铁铲、斗车，吸尘器、清洁剂等资源；安保类课程，对应消防监控室、保安值班室及岗亭、钢叉、警棍、木棍、盾牌、钢盔，对讲机等资源；实务客服类课程，对应宿舍入住管理流程、服务质量检查标准、各部门岗位职责，日常管理制度等资源。

为更好地实现双方的无缝对接，实现工作场地教学化、工作内容项目实操化，初步构想的校内物业与物业专业深化合作模型见图1。

四、深化校园物业与物业专业合作的路径

（一）相互参与对方行政例会

一般而言，物业公司都有每周一次的例会制度，物业专业也有每周一次的专业教研室会议或活动。为更好地实现双方的教学与工作上的协调一致，建议双方建立常态的互知互通制度，即专业主任或委派教师每周或每两周参加一次物业公司的例会，物业公司的项目经理或其他管理人员每周或每两周都参加一次专业教研室的例会。通过制度性的互知互通，可以使物业公司知道相关课程未来1―2周的教学安排及实践实操需求；各任课教师可以通过专业主任的传达，知道物业公司未来一段时间的工作计划与安排，可以提前调整自己的教学计划，或与物业公司沟通，探讨能否调整物业公司相关项目的工作计划，以便实现教学计划与物业公司的工作计划相协调。

（二）以公司日常管理项目为抓手，鼓励管理人员参与日常项目化教学

1.强化物业公司管理人员的外聘兼职教师地

位。对一些实操性强的课程，如安全管理等，结合专业教学实际，建议继续加强物业公司管理人员的外聘兼职教师地位，进一步发挥校内物业管理人员的理论水平和实践经验。同时，校内物业管理人员担任某门课程的教学任务，可以更好地挖掘和运用校内物业公司的资源潜力，有利于该课程中实践实操部分的开展与实施，可以更好地训练学生的专业技能。

2.制订更加灵活的外聘兼职教师制度。传统的外聘兼职教师，一般是聘请企业人员担任某门课程的兼职教师，完成整个学期该门课程的全部教学任务，其优点是课程内容及教学连贯，外聘教师的工作经验与理论相结合，但其缺点也很明显，企业人员由于工作任务或时间精力的限制，一般都无法接受此类教学任务，导致聘请合适的兼职教师比较困难。

为解决该问题，建议学校可以考虑允许按照总课时的一定比例来聘请兼职教师。具体建议如下。一是外聘的兼职教师不需要承担整门课程的教学任务，校内专任的任课教师可依据课程的课内实践实操需要，灵活确定该门课程的外聘课时数量，常规的理论课程，建议按照总课时的10%―20%来确定。这样可以既保证课程的必要课内实践实操有企业导师的指导，又可以缓解企业人员对担任整门课程教学任务的畏难情绪。二是考虑到企业人员工作日需要上班，其空闲时间难以提前确定，建议此类兼职教师的授课时间不确定，主要依据兼职教师的空闲时间，由任课教师与兼职教师沟通确定，从而解决此类兼职教师怕没有空闲时间而拒绝的问题。

3.深化双方人员融合，实现双向任职锻炼交流。为进一步深化校企双方的互通互知，校企双方可以从以下方面入手。

一是对有培养潜力或专业操作方面已能够胜任专业教学的公司管理人员，可以考虑进行集中的教学方法技巧培训，比如教育学、教育心理学、教学技巧等课程，提高他们教学方法及理论水平。

二是继续培养、聘任物业公司的管理人员任兼职教师，使物业公司管理人员了解教学中存在哪些课内实操与实践需要外聘教师讲授，也可思考物业公司还有哪些资源可以融合到专业课程的实操实践中，深挖物业公司的隐形资源。

三是建议双方探讨专业教师到校内物业公司挂职锻炼，参与到相关部门的日常管理工作中去，这样可以使专业教师能更好地理论联系实际，提升自己的实操技能，也能深入了解物业企业所拥有的能为教学所用的资源，更好地为专业教学服务。

4.争取教学项目与企业项目同步，实现校内工作场地教学化。为更好地以校内物业公司的工作过程为导向，避免教学中实操项目与企业工作计划不一致，充分实现校内工作场地教学化，建议校企双方考虑从以下方面入手。

一是在上学期末或本学期初，各任课教师在制订教学计划前，召开一次由物业专业全体教师及物业公司各部门负责人共同参与的沟通协调会，各专任教师详细介绍所负责课程计划进行的课内实践实操计划，初步计划进行时间及所需资源，物业公司相应部门负责人依据工作计划或惯例，介绍公司可能开展相应工作的时间。通过双向沟通，各专任教师可以确定所负责课程中实践实操计划的大致时间安排计划。

二是在实施课内实操计划前的2至3周，各任课教师，特别是房屋构造、安全、物业设备、绿化保洁类课程的任课教师，应提前与物业公司相应部门负责人再次进行沟通协调，再次确定公司可能开展相应工作的具体时间，再结合课程的授课时间安排，协调出一个学生可以现场观摩或实操体验的合适时间，实现校内工作现场课堂化、校内工作场地教学化。

三是在课内实操计划完成后，各任课教师应总结此次教学效果，总结此次校企合作共同授课中获得的经验、存在的问题，为下一次的协调合作提供建议和指导。

5.扩大合作空间，加大横向互利合作。校企双方在原有的合作基础上，可以进一步扩展合作空间，建议从以下方面入手。

一是探索共同开发教材。校企双方，可以利用双方完全对口、相互比较了解，能够较好地渗入对方工作中的便利，探讨开发基于校内物业公司日常工作内容课堂化、日常工作场地教学化的教材，探讨编写一本真正融校内物业日常工作与日常教学于一体的项目化教材，探索实现“工作教学相融合，企业专业相融合”的工学结合模式。

二是扩大双方的横向互利合作。基于校园物业公司的员工素质整体上还不够高，而高校相应专业拥有高素质的教师资源，建议双方可以开发适合员工培训的课程，提高员工素质，提升物业公司管理水平；在我国物业将进一步兼并整合的大趋势下，校园物业公司也有必要进一步走出去，对外拓展新项目，对内优化管理，建议双方可以采取物业公司出资、高校付出人力开展研究的横向课题模式，探讨如何将高校的人力资源转化为物业公司的经营发展优势。

三是深化校物业管理协会与中竣物业融合。校物业管理协会，作为物业专业学生自主管理的一个组织，为学生的专业技能锻炼与视野开拓提供了良好的平台。为进一步锻炼学生技能，丰富课余生活，建议协会多与中竣物业协调，利用课余时间，组织学生参与公司日常的维修、管理工作中，特别是参与校重大活动的现场管理协调中。对中竣物业，建议探索加大对协会活动的支持力度，甚至可以考虑冠名赞助支持，使日常的员工培训等工作与协会的日常工作融合起来，进一步扩大中竣物业在校的影响力。

四是为公司在本地的拓展提供支持。建议中竣物业与物业专业建立项目拓展小组，共同对本地的物业市场开展专项调查，及时掌握河源物业市场情况；在对具体项目的招投标活动中，物业专业发挥其特长，为公司招标书的制作提供支持与协助，提高公司项目拓展的成功率。

参考文献：

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[J].濮阳职业技术学院学报，2011，（8）.

[2]韦柳.高职院校物业管理专业校企合作运行机制探索

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[3]叶昌建.基于现代学徒制的物业管理专业校企合作模式

[J].现代企业教育，2014，（10）.

[4]黄继刚，李琳.独立院校校内生产性实训基地建设探索

篇5

在公司领导的决策和领导下，运营管理部自2016年6月成立以来，积极开展工作，极力推进公司各项管理制度的建立和执行，并不断完善公司各项操作规程及制度，同时加大对各项目的业务指导、积极帮助项目协调处理各类长期积累得不到解决的问题，回顾运营管理这2016年的工作，现总结如下：

一、各项工作手册的建立

运营管理部自成立以来，第一件事就是建立各岗位工作手册，明确各岗位作业标准及流程，规范和理顺各部门工作流程及其各岗位职责。经过6、7月两个月份的努力，各岗位工作手册相继出台：《客户服务工作手册》、《清洁管理工作手册》、《绿化管理工作手册》、《公共秩序维护工作手册》、《消防管理工作手册》、《工程维护工作手册》、《接管入住工作手册》、《装修管理工作手册》、《质量管理工作手册》。各项工作手册的建立，为各部门规范化运作提供了依据，同时也为对项目的考核提供了有力支撑。

随着各项制度的推行，为了使公司考核机制更加健全，运营管理部10月份相继制定出适合康居物业的《绩效考核管理办法》。2014年，物业公司将全面实施绩效考核，不断提升项目经营和管理能力，确保公司各项工作正常有效的开展与落实。

二、强化执行

在公司前期推行各项制度的过程中，公司及项目部分人员对下发的各项制度存在较大的抵触情绪，为了确保公司各项制度的有效贯彻与执行，运营管理部整合公司资源，深入项目，召开各部门专题会议，统一思想，提高认识，从公司发展角度对项目人员进行公司发展及宣传，同时宣讲公司推行各项制度的意义和必然性，经过近一个月的磨合及试运行，各项目人员对公司推行的制度有了新的认识，同时公司制度逐渐被项目人员接受和执行，为公司其他制度的贯彻执行奠定了良好基础。

三、培训管理

在公司各项工作手册下发之后，为了使各物业服务中心员工熟悉掌握其内容，了解各岗位工作流程及标准，运营管理部将8月份定为重点培训月，每天下午6:007:30对各服务中心员工进行服务礼仪、岗位职责、作业流程及作业标准培训，培训岗位含盖服务中心所有岗位：服务中心经理、客服、收费员、维修工、保洁员及公共秩序员，在8月份，运营管理部累计对各服务中心培训27课时。

随后在9月初，运营管理部结合工作手册培训内容进行出题，以试卷形式对所有人员进行考试，客服、维修工岗位笔试，保洁员和公共秩序管理员进行口试，经考试，合格率达83%，为项目管理提升奠定了良好基础。

四、品质管理

在抓好项目培训管理的同时，运营管理部不放松对项目的品质管理，边培训，边检查各项目的基础服务工作，通过检查，发现项目管理存在的各种问题，并将检查结果贯穿于培训过程之中，经过每月2

至3次对各项目的服务质量检查，很快掌握了各项目的突出问题，为了尽快改善各项目管理现状，运营管理部深入各项目指导各项目经理，想方设法提高项目服务水平。运营管理部在开展对项目进行每月2次服务质量检查的同时，极力推进公司的三级夜间查岗制度，坚持每月对各项目进行一次夜间查岗。从6月份至今，运营管理部共查出209项不合格项，夜间查岗发现8起睡岗现象，并严格按照公司品质管理规定予以处罚。

目前，公司各服务中心都已充分认识到品质检查的重要性，并且按照工作手册的标准和流程进行操作，不断提高各自项目的管理水平。经过这几个月的运行，公司的各项制度正在逐步的贯彻，各项目的管理状况在原有基础上也有了很大的提升，运营管理部将继续全面推行公司制度和规范，并在服务实施过程中加大监督考核，全程跟踪，全面控制。

五、投诉处理

2016年，运营管理部在处理项目业主投诉方面，共接到服务中心各类投诉事件17起，针对项目的各类投诉，运营管理部依据国家相关法律法规，并结合长垣县实际情况，从项目管理角度出发，本着维护公司利益，且考虑业主心理需求的角度逐一接待解决，不回避，不推诿，在面对那些难以解决的问题时，运营管理部更是细心、耐心的向业主解释，经过一遍又一遍的向业主做工作，最终使一些在项目上积压很久解决不了的问题得到解决。例如，清华苑和龙首苑业主因接房晚拒交物业费的问题，在向多户业主解释之后，业主最终全额把

物业费交了;还有清华苑9号楼1单元101号业主家水表产生了3000元的水费，硬是把责任强加给物业公司。运营管理部在和业主面谈之后，指导项目经理通过物业查询档案及到自来水公司查询各月抄表读数，证明其在装修完入住之前水表完全正常，最终将此户业主问题圆满解决。从而帮助服务中心解决了一些难以解决问题，维护了公司利益。

六、营销配合

2016年，物业公司在配合营销方面，配合长垣和封丘开盘及营销活动共计6次，运营管理部在物业公司公共秩序人员少，值班难以调整的情况下，克服困难，对龙首苑和2080两个服务中心人员进行整合，合理调整值班，保障营销需求，尤其是在今年十一期间举行的变形金刚展和十一月份举行的奇石根雕盆景花卉展，由于展示活动时间较长，人员需求较多，运营管理部和各服务中心更是想方设法满足营销活动需求，确保营销活动顺利开展。

另外，在封丘6月29日举行的开盘和9月7日的产品推介会上，物业公司以良好的精神面貌向封丘业主及客户展示了康居物业形象，受到了华星臵业和封丘社会各界的赞誉。

七、工作反思

2016年，运营管理部在康居物业发展史上写上了浓重的一笔，也取得了一些成绩，但是，运营管理部的工作距离公司要求还有很大的差距和很多的不足，现分析如下：

1、对服务中心员工培训不足，导致员工对工作职责不明，作业

流程不清晰。

2、对服务中心员工工作过程监督、检查不到位，员工存在有偷懒现象。

3、对员工作业现场指导欠缺，致使员工工作方法不得当，走弯路，达不到目标效果。

改进措施如下：

1、加大对服务中心员工的培训力度，进一步明确各岗位职责，明晰作业流程，提升业务能力。

2、加大对各服务中心的检查力度。

3、加大对服务中心工作的指导，杜绝员工工作走弯路，提高工作效率。

2016年已经过去，运营管理部在全面总结的同时，也在全面的寻找更好的工作方法和突破，并不断完善自我，满怀信心的向2014年目标奋进。2014年，运营管理部紧密围绕物业公司发展战略，全方位、深层次实施物业服务转型升级，并不断确立和巩固康居物业品牌，强化富美地产品牌。

运营部门试用期工作总结范文二

本人自4月中旬份加入到精英部落，融为这个大集体以来，本着对服装品牌工作的充分热爱，用心做好每件事，做好这个直营运营管理工作，充分利用精英部落这一平台提升自身的组织协调能力，回顾历程，收获和感触颇多。

(一)强化品牌形象，提高业务素质。

直营部工作最大的规律就是无规律，因此，我正确认识自身的工作和价值，坚持奉献、诚实敬业，细心学习他人长处，并能很好的虚心向领导、同事学习关于精英部落品牌文化，在不断学习中使自身的专业素质有所提高。

(二)严于律已。从进了公司这个大家庭以来，始终对自己严格要求，将耐得平淡、舍得付出作为自己的准则，在工作中，以制度、流程规范自己的一切言行，严格遵守各项规章制度，主动接受来自各方面的意见，积极维护公司良好形象。

(三)强化运营工作职能。工作中，注重团队建设等工作，在这短短几个月里，都能和同事积极配合做好店铺及销售工作，不会计较干得多，干得少，只希望把工作圆满完成。

通过领导的培养与工作各方面的支持，以及自己的努力，这几个月以来自己的营运工作，还是取得了一定的突破。在精英部落直营部， 这半年来取得的工作成绩得到了领导的肯定，在第三季度安排我代为管理营运一组的组长一职，这些都离不开公司领导的严格要求与培养，对我来说这将是一个很大的机遇与挑战，对于下半年的工作，我罗列了以下的工作计划及安排：

1、不定期组织本组工作会议和每日早晚例会，传达上级指示精神，反映员工及柜组情况，起承上启下的作用;

2、认真协助营运总监工作，落实每天的工作内容，发现违规及时纠正;

3、了解本组人员思想状况，排除不良倾向，即时汇报，研究予以解决;

4、严格落实本组员工遵守工作流程、工作要点和规章制度，培养高度的责任感和工作热情。

5、熟悉本组员工的工作状况，分析容易出现的问题并提出解决问题的基本要领;

6、不定时巡视各岗位，指导本组员工工作并督促完成;

7、宣传团队精神，弘扬企业文化，牢记公司宗旨，增强员工的凝聚力和向心力;

8、组织市场调查，反映卖场存在的问题及顾客的真正需求，定期进行总结报告;在三季度完成主通道的招商工作，并对南广场的空铺进行招商;以及对于明年公司品牌升级，对一些意向商户的储备。

9、努力学习有关知识，对复杂的要领能考虑到每个细节，对员工能采用不同的领导方式和督导方式;

11、组织并参与策划有利于商户销售及品牌推广的促销活动;

12、主持本组会议，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确工作目标;

13、解决问题要有章可循，注重个人修养，给员工树立良好形象;

14、分配区域的招商，收费及创收任务，以及各种指标，随时关注各种指标的完成情况;

5、完成上级领导下达的其他工作任务;

公司领导让我担任一组代组长，这不是权力的象征，而是赋予我一种责任。因此，这对我来说是一次非常难得的受教育过程。感谢领导对我的关心，我一定虚

心学习，认真并加倍努力的工作。虽然实际工作中还困难重重，但我将始终严格要求自己，始终以高度的责任感，保持锐意进取、勇于创新、与时俱进的精神状态，挑战风险、迎难而上、勤奋敬业，为世纪金源的未来，奉献自己的力量。

运营部门试用期工作总结范文三

转眼间，年挥手向我们告别了，在这新年来临之际，回想部门一年来所走过的路，所经历的事，有失败，也有成功，有遗憾，也有欣慰，部门这一年中人员业务知识和能力有了很大提高，首先得感谢公司给我们提供了好的企业文化和工作条件，感谢董事长给我们不断地提供指导及支持，并带领我们前进，使我们与公司又共同努力度过了一个不平凡的春秋。一年来，运营部主要围绕以下几个方面开展工作：

一、开拓市场 -- 建立分支机构

1、为了更好的了解市场、开拓市场、提高市场占有额，本年度我们组织部门人员对等七个省内地级市和的招商市场进行了详细地摸底调查，掌握了当地的设计市场情况，拜访认识了很多同行朋友。这一年中，联系拜访客户家，有单项业务合作意愿的家，有全面业务合作意愿的家。

2、成立分支机构：

(1)分公司家

(2)分所家

二、分支机构完成项目业绩

分支机构签订合同个，合同总额万元，已到账万元，实际已收管理费万元。

三、运营部自营项目：

运营部自营项目一个，合同总金额万元，已收万元。

针对本年工作中关于管理与业务做如下总结：

一、坚持规范化管理

1、建立健全各项规章制度，奠定工作有序进行的基础，明确部门和个人的责任、目标，对部门强化内控、防范风险起到了积极的作用。

2、对业务工作加强监督检查，制定详细操作细则，实行有效地管理措施，防范了经营风险。

3、所有分支机构的项目严格按照公司程序运行，保证质量，重服务，做好部门运营工作。

二、保障业务工作稳健推进，挖掘新的业务增长点

1、部门加强业务知识和能力的提升，规范管理、规范经营，挖掘新的业务增长点。

2、开发新渠道、维护老渠道，发挥公司业务优势不断开拓客户市场，主动向客户宣传我公司的业务特点和优势。

3、主动拜访各地级市同行、开发商、建设主管部门，建立人脉、提升品牌影响，加大合作几率。

总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：

1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

篇6

物业经理月度总结报告1现在一年的工作便是已经结束了，对于我个人来讲，这一年的时间我确实得到了较多的成长，并且在工作上也是有收获到不好的努力。在这份工作上我感受到了自己非常多的能量，也是会让自己更加努力地做出更多的成绩。

一、管理工作

身为经理，我便是明白自己的责任，也是在管理的工作上下了非常多的功夫，对此我也感受到了自己在这件工作上的成功与努力，所以我更是非常地想要让自己去成长，真正地将物业公司管理好。在正式的展开每天的工作之前，我都有认真的将每一位员工的工作任务做提前的计划，这样是方便他们能够更加的明白自己一天的工作，更是对自己工作的进展有更好的衡量的标准。当然在更多的时候我也是有多多地观察员工的工作，也是明白它们的工作状态，在心中对他们有一定的认知。闲暇时间我也是有同员工进行交流，以更好的明白在管理工作上我还存在缺漏的方面，就是希望自己能够将这份管理员的工作做好。

二、个人的能力

面对这份工作我也都是有非常认真的对待，在自己的工作岗位上认真的做好自己的工作，尤其是较多的对自己进行反思，也是明白自己还需要去努力的方面。在我所负责的工作上，确实是有非常多的方面是需要去学习的，更是需要提升个人的效率才能够为物业的发展带来更好的未来。当然在管理工作上，我便是更加的需要作出努力，以个人的能力来让自己变得更加的优秀起来，我相信我的未来是需要端正好自己，才能够真正的让自己有所成长，也是有更大的转变。

三、下一年的计划

在新的一年工作的开展后，我便是需要对自己的工作做较好的计划，明白新的一年的目标，也是争取能够让自己在工作中优秀起来，为自己做更多的了解与认识。身为经理我还有非常多的方面是需要去学习的，所以我更是应该要加强个人的能力，让自己在工作上变得优秀起来，真正的让自己有更好的成长，为自己的发展谋得更棒的未来。新的一年我也是希望自己的未来能够有所成长，有所改变，所以以后的生活我更是会让自己做出更多的成绩，以个人的努力来让自己有更大的成长。

新的一年，我也是会以更新的状态去迎接，我相信在未来的时光中，我便是能够让自己更加的优秀，在工作上真正的有领导的风范，可以带领着所有物业的成员一起创造精彩的人生、美好的未来。

物业经理月度总结报告2四月份我部在公司领导的正确领导与大力支持下，按照公司及我部工作要求，开展了一系列的优质服务工作，确保了我部服务工作的稳步提升，保证了业主单位的绝对安全，在此对本月工作做以简要总结，总结经验和教训，找

出不足，为下月工作打好基础。

一、当月任务完成情况

1、进入四月以来支行停车场实行新的机动车车辆停放管理办法，我部及时对院内车辆进行再次摸底落实，进行了详细的登记，与业主单位配合完成停车协议签订共52份，我部复印存档，原件交后勤站。

2、保卫人员配合保洁班共完成各类会议的保障11场次，共服务保障参会人数约900人次。

3、我部应公司保卫部关于消防安全的整改措施、消防演练应急预案等活动，利用闲暇时间积极开展消防安全学习及消防应急预案演练，同时资质保洁班及时清理各楼层管道井杂物，消除安全隐患。

4、做好了办公室交办的各类宣传资料及其他物品的清点、登记、领用等出入库工作。

5、及时与公司市场部联系更换各楼层落地烟缸石子。

6、进入雨季为防止意外事故发生，我部及时组织保洁班清理17楼、4楼东西平台杂物，并为下水道口加盖防护网，防止堵塞。

7、我?a

href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽倍倘钡那榭鱿卤＝喟嗉影嗉拥阃瓿闪烁飨罟ぷ魅挝窦案骼嗷嵋榈谋U瞎ぷ鳌?/p>二、搞了二次职业培训

4月15日下午，物业系统(物管中心、能源中心、工程公司)员工80余人，在北教学楼306教室接受了节能培训-____副总经理主讲，和防火、防盗培训-客户服务部经理____主讲。另外物业系统各个部门搞了一次培训。

1、作发放大众物业安全优质服务卡。

2、搞了二次内部质检和改进工作。

3、完成电梯维修和续签维修合同。

4、了创建生态文明、绿色小区活动的启动工作。

5、物管三部保持了农贸市场的正常秩序和清洁卫生，完成了农贸市场收费;

对业主装修进行有效管理。

物业经理月度总结报告3在咱们____物业公司里又圆满的度过了一年啦，算起来这已经是我在公司里面度过的第五个新年了，我也从当初那个啥事都要别人提点一下的新人变成了咱们物业的一名小小经理了，虽然我在这里成长了不少，但是我觉得这主要还是得归功于领导们和同事们对我的帮助，这才让我在工作这条路上走的越来越稳当，如今新的一年已经开始了，就让我来简略的总结一下自己在上一年的工作情况吧。

作为咱们物业的一名经理，我平日里的工作主要是负责业主们的诉求以及处理一些工作上的事物，当然了我也得对下属进行一个有效的管理，这样才能提高咱们部门的工作效率，更好地为业主们提供服务。在刚刚过去的这一年里，我如以前一样，定时定期的去所负责的区域内走访，看看哪里需要我的帮助同时也听听大家对咱们物业的看法，毕竟物业是属于一个服务行业的，我自己也深有体会，要是我有什么事情需要物业帮忙的话，那肯定就属于急事了，要是找不到人的话那我必然会心烦意乱，所以我在工作的时候常常站在了业主的角度看待问题，要是我自己都觉得不太好的话，那么我会尽快的处理好业主们的要求。

由于我在咱们物业公司工作了也有这么多年了，再加上我时常会去巡查工作、拜访业务，所以不少的业主也都认识我，这对于我工作的开展还是很有帮助滴，有时候别人搞不定的问题，只要我出马了那么大家还是多多少少卖给我一个面子，从而达到“大事化小小事化了”的目的。想把物业工作开展好的前提就是要多多为业主们考虑，现在社会上之所以出现了那么多业主和物业公司闹矛盾的情况，就是因为物业办事不周到而且也不去询问业主们的感受，这才令得矛盾一点点的加大了。我为了避免这种情况的出现，我时常会带着同事们走访各个社区，看看哪里的工作做得不到位，并认真听从纪录业主们的要求，如果真的有哪些方面做得不太对的话，那么我会及时上报并妥善处理好这个问题。

在新的一年里，我会继续加强和业主们之间的联系，让业主们为咱们的管理工作出谋划策，这样才能把咱们的物业管理工作开展的更好，受到更多人的支持!

物业经理月度总结报告420____年是公司全体员工风雨兼程、齐心协力，不断创新的一年;是公司管理目标、深化服务内容，紧跟形式发展步伐的一年。公司始终坚持“服务一个项目，塑造一个精品”的公司宗旨，在上传下达、服务质量、内部管理、管家服务等方面取得了丰硕成果。

一、强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质。

1.实施标准化流程管理，保障覆盖全部管理过程。

以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准，重点制定、改善了各项管理服务流程、管理制度、作业指导书;建立了监督管理组织，落实岗位责任制。建立了一套覆盖各个管理环节、实施有效的管理体系。

2.针对项目实际情况，全程交叉培训考核。

结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。

3.重视宣传引导工作，赢得业主理解支持。

成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及物业部的工作情况;宣传物业部的工作及公司的服务理念;保障畅通的沟通渠道，坚持正确的舆论导向;宣传法律法规和政府部门的管理指导信息;并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主积极参与园区建设。

4.推行贴心管家服务，建立嵌入式管家模式。

成立了“贴心管家小组”，形成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推进的管理模式。更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况，分析总结工作经验，及时协调处理顾客需求。不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费困难。

5.倡导绿色环保理念，推进垃圾分类工作。

本年初，按照街道办事处的要求，物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了垃圾分类管理制度及流程，完善了垃圾分类设施，安排专人负责，细致、系统的进行宣传、培训、监督、落实。实现了园区生活垃圾减量化、无害化的管理目标。

6.完善档案管理体系，保持原始完整数据。

档案管理是物业管理当中的一项重要工作，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。设置专人跟进收集、整理、更新，建立了一套完整的档案管理体系和数据库，并保持数据的不断更新，保证了档案的完整性及可靠性。满足了安全、便捷、快速、详细、真实、完整的档案管理要求。

7.规范保洁服务过程，满足清洁舒适要求。

监督指导园区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责、定期考核制度，有效地调动其积极性，促进内部和谐竞争，提升园区环境质量。

8.关注消防、安全工作，保障业主生命财产安全。

火灾是物业安全管理的“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其普及消防知识。

二、完善配套设备设施，保障安全稳定运行，营造放心舒适办公环境。

1.自接管项目中水站并投入使用以来，因设备缺陷，经常出现故障，业主投诉矛盾大，影响了物业工作的正常进行，物业部经与开发多次协调，为中水站更换高低区水泵、电机、维修水泵，基本保证了中水设备的正常运行，化解了业主与物业之间的矛盾。

2.机房环境改善，机房进行了整体设计、刷漆，使机房分区更清晰，环境更整洁，管理更标准。

3.针对园区设备多、能源公摊量大、业主交费难等问题，项目部以园区为家，研究制定全套的节能方案，楼内公共区域及地下停车场采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。

如：制定大厅灯开关时间，由保安值班人员按规定时间开启，项目员工随时检查随时关闭等方案，有效的控制能源浪费。

20____年物业部在以项目经理为核心的管理团队带领下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，基本完成了公司的既定目标。然而在项目团队面前仍然存在诸如中水问题、标识不全、沟通渠道单一等等困难，还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。

物业经理月度总结报告5时间过得真快，20____年不知不觉就过去了，回过头看看自己所走过的那些深深浅浅的脚印里，有些收获，但更多的是留下了太多的遗憾。小区物业的主要工作是为住户提供各种常规服务，通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：

一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治

1、对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;

2、对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;

3、对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;

4、对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;

5、对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。

二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓

首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。

三、完善水电管理

尽力做到住户有所需求，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又限度的节约电能损耗。

篇7

目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：“成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。

它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

亏损是假的，毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低；减少电梯检修；有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元／平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯收益。”

你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了？业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

你能享用的“免费保修期”很短

家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。

事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

地下空间最赚钱

通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。

据一位前物业公司人员说，小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年收益能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”

它们也在利用“免费保修期”省钱

这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。

对于一个新建小区，一切设备都是新的，第一年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。

鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”

物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

发生入室盗窃，它们有时需要赔偿

物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。

小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。

篇8

本年度客服部8名员工中有6位工龄在半年以内，也是企业的新鲜血液，在加入本部后，以最短的时间内，掌握本部工作程序，以最快的速度适应岗位工作，客服部员工认真学习岗位知识，及时解答业主疑问。年度接待来电来访万余次，客服员登门走访业主200余户，投放各类通知20余份。截止xx年12月底，办理接房8483户，办理装修6976户，现小区在住人数3500余户。

本年度物业费收缴情况;现1,2,3期物业费用收取的日期，分为四个阶段，给物业费的收取增加了一定的难度。进入8月份以来，客服部对拖欠物业费的业主进行了电话提示的催缴工作，要求业主以汇款和柜台结算的方式进行缴纳物业费用。

对现居住在小区恶意拖欠物业费的业主，进行提示，限期及停办一切服务项目的措施催缴物业费，在物业费的催缴过程中，虽然我们的客服员遭到了业主的不理解与语言攻击，但客服员都能以服务至上的工作态度为业主进行解说。截止12月底，已缴纳物业费业主6247户，占总体的75%。这个成绩是和我们每一位客服员的努力分不开的。

为了保证小区业主能够正常乘坐班车，杜绝外小区人员乘坐，浪费小区资源。客服部对业主乘车卡的发放进行了规范管理，发卡时严格核对业主信息，限一户一卡，对车卡充值的业主进行身份核对，挂失补卡等都做到了登记备案，控制了乘车卡的外流问题。

在xx年中，业主主要报修项为外墙渗水，飘窗进水未装修房屋有水渗入楼下，洗手间下水管漏水等问题，及门锁，窗等常见问题，走廊照明，电梯停用等。以上问题客服部都已及时上报及时派工及时给予解决，并做好回访工作。

尽管本部门总体工作取得了良好的成绩，但仍存在一些问题，为了进一步做好明年工作，现将本部门存在的问题总结如下：员工的业务素质和服务水平偏低，主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，应对突发事件的经验不足，在服务中的职业素养不是很高。协调处理问题不够及时妥善，在投诉处理，业主意见建议，业主求助方面，欠缺部门协调，跟进和报告。

xx年工作计划和重点：xx年我部重点工作为，进一步提高物业费收费水平，在xx年的基础上，提高1至5个百分点，部门管理基本实行制度化，员工责任心和服务水平有显著提高，各项服务工作有序开展，，业主满意率有所提高，加强部门培训工作，确保客服业务水平提高，密切配合各部门工作，及时妥善处理业主纠纷和意见建议。

同时希望能有机会到比较成熟的社区学习，掌握更好的服务意识，提高自身的专业水平。新的一年，已经到来，希望我们团队每一位珍惜在一起的和谐气氛，创造更多的惊喜与超越，更好的发挥团队精神，以业主无抱怨，服务无遗憾，管理无盲点，工程无隐患为工作目标，客服部全体以更饱满的精神去面对新的一年，共同努力为xx物业公司谱写崭新辉煌的一页。

【物业公司部门年终总结二】项目部

xx年xxxx物业部项目团队在公司领导的关心和支持下，经过团队成员一年的全程积极努力，在项目工作愿景实施的方法措施、进度推进、质量测控、工作绩效等方面均有出色的体现。

1、强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质

2、针对项目实际情况 全程交叉培训考核

结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。

3、重视宣传引导工作 赢得业主理解支持

成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及xxxx物业部的工作情况;宣传物业部的工作及公司的服务理念;保障畅通的沟通渠道，坚持正确的舆论导向;宣传法律法规和政府部门的管理指导信息;并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主积极参与园区建设。

篇9

中图分类号：F272.92 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-00-02

一、关于物业公司的绩效考核周期

物业公司的绩效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核组成。月度考核主要适用于对一线服务的员工进行考核，考核人员是管理人员，考核结果与被考核人的业绩工资挂钩。同时，绩效考核的结果会作为员工晋升或薪酬调整的重要依据；季度考核重点在于对管理人员进行考核，目的是对所在管理项目的业绩进行动态评价、监督与跟踪并适时调整，其考核结果应用于对管理人员绩效评价和奖金发放。年度考核属于普及性考核，其评价依据直接地反映在管项目年度核心指标完成情况，即经营业绩、第三方客户满意度调查成绩、第三方员工敬业度及满意度调查。年度考核成绩涉及该管理团队所有员工，由上级指挥单位对管理团队进行综合评价。

二、物业工程管理的考核内容

虽然我国《物权法》将物业企业的性质定位为服务企业，但是物业企业的经营意识由“管理”向“服务”的转换却需要一个漫长的过程。目前，工程部综合维修服务人员的主要工作还是集中于简单入户维修和客户沟通层面，大多只是为了维系客户关系，为物业管理费用收缴打打基础，并没有上升到对特约代办服务进行探索和挖掘的高度。非财务指标考核尚少，存在考核指标不能量化，定性指标占有比重过大且缺乏灵活性的特征。

三、物业工程管理的考核主体

工程部综合维修服务人员由直属主管考核，工程部主管由工程部经理及项目经理按不同比例综合考核，工程部经理由项目经理考核。

四、物业工程人员的绩效考核评价方法

关键事件法，即参与考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过工作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对工作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并根据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不足之处的具体对策。例如，物业工程部综合维修工应在15分钟内到达现场处理报修事件，并将反馈意见传递客服部，将客户需求回访要点以书面交接当值客服楼座管家。此时，工程直属主管应对下属是否即时、保质保量完成工作进行记录，作为具体事件来支撑月度绩效评价和工作辅导开展。

图尺度评价法，即列举基本特征及相对应的绩效等级（从优秀到差）。管理者根据被考核人特征进行评价，并将相应分值加总。它比较适用于物业服务工程部维修服务人员。因为相应作业流程比较固定，例如，更换业主家灯泡，只需按照作业说明书所述流程进行操作即可。管理者只需将维修工维修操作结果与作业说明书相关内容、程序、标准进行比对后，即可评价。

交替排序法，是指对某一员工的一项或多项指标按照从最好到最差的顺序进行评估的一种方法，它常用于对物业工程综合服务人员的绩效评价。首先，列出评估的员工名单，删除工作表现不是特别突出的员工，然后，在报告表上选出按照评估标准绩效最佳的人选，同时选出绩效最差的人。接下来，选出次佳和次差的人选，依照这种方法直到将所有员工排出次序。具体到物业服务工程部门，在判断工程人员技术优良的时候，使用这种方法非常简单。如同样工种，可通过工作效率排序。不同工种，可通过比较谁掌握技能更全面、更熟练判断出绩效等级。

360°评价法，是一个员工周围所有相关人士（上级、下属、同事和内外顾客）对其评价，被评价者通过从各方面评论意见来了解自己优劣势，并进行弥补和修正。它是员工参与管理的具体体现，在一定程度上能够开发他们的工作潜力和对工作的掌握程度，进而提高员工敬业度、满意度。

目标管理法，是指考核人为考核对象设定具体且可以测量的目标，并动态跟踪执行进度和效果，及时发现问题，解决问题。它包括设定组织目标、部门目标、讨论部门目标、说明预期结果、绩效评估和反馈。

五、物业工程管理考核现状

在研究物业公司考核实操过程中发现，多数公司工程管理的相关制度文件、作业说明书以及作业标准，已经非常全面的囊括了工程管理的基本工作内容，即房屋主体及附属设施设备的维修养护方面内容。但是，没有将现有作业文件中的内容、流程、标准与绩效考核有机结合起来，并最终运用于绩效管理中的薪金调整、职位晋升的连接上，即在考核的具体运用上缺乏可操作性，并存在如下10个普遍问题：

1.考核指标设计过于主观。如节能降耗，在设计考核值时，因充分考虑在管项目的实际情况，且因具体企业具体分析。

2.未将考核评价方法告知被考核者，即在实操过程中，是采用关键事件法、360°考评法、交替排序法还是配对比较法对被考核者进行考核，并没有做出明确的回答，被考核者对此也不知情。

3.考核过程中缺乏相关人员监督，即对工程人员的考核都是以一定周期进行的，它表现为缺乏各层级间的相互监督、缺乏考评的动态跟踪。

4.考核结束后无具体考核依据记录，即在考评过程中，未能及时收集与考评相关的依据，更有的企业，根本未设立绩效目标、绩效标准，尚谈考核依据的记录。

5.考核中不能针对问题进行指导，对于不同见解不能开门见山，即缺少有效的沟通机制，各考评与被考评主体之间不专注于解决问题本身，对于所持对不同见解，不能坦诚相见，存在相互包庇现象。

6.考核结果未运用于与绩效奖金和晋升挂钩，存在不公平现象，即对于绩效考评的理解存在偏差，认为考核的目的不是提升组织的整体绩效，而是为了约束员工的行为，普遍存在考核过程缺乏相应程序，这也助长了组织的官僚作风，打击了员工的工作积极性。

7.上级领导重考核过程，轻考核结果，即领导者为了盲目追求企业盈利目标而忽略了应用考核结果对企业进行自查自检的过程。

8.考核者缺乏相关专业性，即考核者在某一领域并不专业，在考核过程中存在的外行领导内行的情况，屡见不鲜。

9.被考核着对于考核目的存在意识上的模糊，即企业缺乏对绩效文化的营造和宣传，部分员工根本不了解什么是绩效管理，绩效管理的作用，从而造成对绩效管理缺乏重视。

10.考核过程存在主观臆断现象严重，即考核并没有按照既定的程序进行，在操作上存在随意性严重，造成考评的严肃性大打折扣。

笔者将物业管理工程人员绩效考核现状的普遍性问题归纳为以下四点：

1.建立物业服务企业考核体系迫在眉睫。物业服务企业业务领域的拓宽使得绩效考核成为一种必要。通过对以上企业管理人员访谈后发现：真正良好实施绩效考核的物业服务企业凤毛麟角，超过近80%以上员工不理解什么是绩效考核。

2.绩效考核指标缺乏量化和考核标准。物业行业的特性决定了多数考核指标均为定性指标。

篇10

为确保公司(以下简称公司)计划目标得以实现，经公司总经理与目标责任人(片区负责人或项目负责人)共同商讨，已确定年度片区(项目)管理责任目标及考评奖励，并由总经理、分管副总与目标责任人(片区负责人或项目负责人)共同签署确认。

一、责任目标：

(一)管理目标：

1、全年公司的各项制度建设与执行率100%。

2、在三个月内建立健全片区(项目)标准化台账资料，并形成常态化。

3、全年片区(项目)品质(安全、卫生、服务等)自检次数每月不少于两次，公司品质抽检达标率不低于90%。

4、每季度片区(项目)负责人组织员工培训次数不少于一次，培训覆盖率100%。

5、全年无消防安全、交通安全、财产损失、人员伤亡等管理责任事故，无重大纠纷、重大治安案件，无群体性上访事件。

6、全年无因管理失职或工作失误引发的劳动纠纷或劳动赔偿事件。

7、全年客户投诉处理及时率100%，无客户重复投诉现象，无职责范围内矛盾上交现象。

(二)服务目标：客户满意率90%及以上(客服中心每两个月进行一次客户评价意见征求)。

(三)经营目标：

1、全年片区(项目)日常费用控制在预算指标内。

2、全年不发生因管理失职或工作失误引发的服务费用欠收现象。

3、合同期满不发生因管理失职或工作失误引发的项目丢失(未能续签合同)现象。

二、责任人(片区负责人或项目负责人)的权力：

为保证上述责任目标的实现，公司实行值班总经理负责制、分管副总责任制及项目负责人责任制的管理模式，责任人(片区负责人或项目负责人)的具体权力如下：

1、人事管理权：

(1)对责任片区(项目)各级员工的任免权、奖罚权、解聘权。

(2)编制范围内员工招聘录用的决定权。

(4)薪资标准范围内的调薪调整决定权。

2、财务管理权：片区(项目)预算范围内的费用支出申请权及借款申请权。

3、管理决策权：

(1)主持责任片区(项目)的各项日常经营管理工作。

(2)组织实施责任片区(项目)的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序及相关管理制度。

(3)主持责任片区(项目)的各类工作会议及培训演练。

(4)负责与业主单位的工作对接、沟通及协调。

(5)负责与公司各职能部门的工作对接、沟通及协调。

(6)负责突发事件的上报和应急处理工作。

4、审请支持权：

(1)依据片区(项目)的经营管理工作进展情况申请分管副总、人力资源部、培训品质部、客服中心等的支持。

(2)依据片区(项目)的经营管理工作进展情况申请修改项目的组织架构和人员定编。

(3)依据片区(项目)的经营管理工作进展情况申请修改项目员工的薪资标准。

(4)依据片区(项目)的经营管理工作进展情况申请客户关系维护资金。

三、责任人(片区负责人或项目负责人)的义务

1、接受分管副总的直接领导(有片区经理的接受片区经理的直接领导，项目副职及主管接受项目负责人的直接领导)，接受值班总经理及公司总经理的统一管理，接受公司职能部门的检查、指导和监督。

2、依据片区(项目)的经营管理工作进展情况向分管副总作工作汇报(有片区经理的向片区经理作工作汇报，项目副职及主管向项目负责人作工作汇报)。

3、日常经营管理工作遵守国家相关法律法规。

4、落实并执行公司各项规章制度。

5、拟定工作计划并逐项落实，确保责任目标的逐步实现。

6、主动协调相关职能部门开展工作。

7、在完成本职工作的前提下，积极配合、支持其它项目的工作。

8、积极响应并配合公司企业文化建设。

9、积极为公司培养及挖掘各类人才。

10、积极配合分管副总(有片区经理的积极配合片区经理，项目副职及主管积极配合项目负责人)完成其它专项工作。

四、分管副总的权力

1、有对分管片区(项目)运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)检查、指导和监督的权力。

2、有对目标责任人(片区负责人或项目负责人)的任免权、解聘权、调配权(提前报总经办会议讨论)。

3、有要求责任人(片区负责人或项目负责人)出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。

4、有对目标责任人(片区负责人或项目负责人)绩效考评的权利。

5、有对专项事件进行调查的权利。

五、分管副总的义务

1、为分管片区(项目)及时提供合适的管理支持。

2、为分管片区(项目)及时提供合适的信息支持。

3、为分管片区(项目)及时提供合适的资金支持。

4、为分管片区(项目)及时提供合适的人力支持。

六、责任目标的检查与绩效考核：

1、检查方式及流程：

(1)由人力资源部组织公司管理人员定期对片区(项目)进行联合品质检查，检查结果汇总后分别报送值班总经理、分管副总及客服中心，由分管副总指导、落实提升或整改，由人力资源部督察提升或整改情况，并根据本责任书按月进行绩效考核，由客服中心针对提升或整改结果回访客户。

(2)由人力资源部不定期对片区(项目)进行品质抽查，抽查结果汇总后分别报送值班总经理、分管副总及客服中心，由分管副总指导、落实提升或整改，由人力资源部督察提升或整改情况，并根据本责任书按月进行绩效考核，由客服中心针对提升或整改结果回访客户。

(3)由分管副总不定期对片区(项目)进行品质抽查，抽查结果汇总后分别报送值班总经理、客服中心及人力资源部，由分管副总指导、落实提升或整改，由人力资源部督察提升或整改情况，并根据本责任书按月进行绩效考核，由客服中心针对提升或整改结果回访客户。

(4)由客服中心定期对片区(项目)客户进行回访，回访结果汇总后分别报送值班总经理、分管副总及人力资源部，由分管副总指导、落实提升或整改，由人力资源部督察提升或整改情况，并根据本责任书按月进行绩效考核，由客服中心针对提升或整改结果回访客户。

2、绩效考核方式及流程：

(1)绩效考核按月进行，每年年终进行绩效面谈并进行年终考核，年终考核以月度考核、绩效面谈及财务数据为依据。相关考核人分别在考核月份的次月二日前完成初级考核、次月四日前完成二级考核、次月六日前完成三级考核。年终考核在发放年终考核奖之前完成。

(2)片区负责人实行三级考核：由人力资源部经理根据日常客户反馈情况及品质检查情况进行初级考核，并将初级考核结果递交分管副总;分管副总根据初级考核结果，并结合日常管理能力、工作表现、服务品质、客户反馈情况等进行二级考核，并将二级考核结果递交总经理;总经理根据一、二级考核结果及客户反馈情况，并结合日常品质检查情况进行三级考核，最终确认考核结果。

(3)受片区经理领导的项目负责人实行三级考核：由人力资源部经理根据日常客户反馈情况及品质检查情况进行初级考核，并将初级考核结果递交片区经理;片区经理根据初级考核结果，并结合日常管理能力、工作表现、服务品质、客户反馈情况等进行二级考核，并将二级考核结果递交分管副总;分管副总根据一、二级考核结果及客户反馈情况，并结合日常品质检查情况进行三级考核，最终确认考核结果。

(4)受分管副总领导的项目负责人实行三级考核：由人力资源部经理根据日常客户反馈情况及品质检查情况进行初级考核，并将初级考核结果递交分管副总;分管副总根据初级考核结果，并结合日常管理能力、工作表现、服务品质、客户反馈情况等进行二级考核，并将二级考核结果递交总经理;总经理根据一、二级考核结果及客户反馈情况，并结合日常品质检查情况进行三级考核，最终确认考核结果。

(5)受项目负责人领导的项目副职及主管实行三级考核：由项目负责人根据日常管理能力、工作表现、服务品质、客户反馈情况等进行初级考核，并将初级考核结果递交人力资源部经理;人力资源部经理根据初级考核结果，并结合日片区(项目)年度管理责任书

七、备注：

1、月度绩效考核针对月度考核工资，年度绩效考核针对年终考核奖金，均以100分作为基准分。

2、所有目标责任人(片区负责人或项目负责人)的月薪均由基本工资、岗位工资、考核工资、超时工资及通讯费五部分组成。月基本工资统一为元，月岗位工资统一为元，月通讯费统一为元，月考核工资=(月薪-月基本工资-月岗位工资-月通讯费)60%。

3、月度绩效考核在60分以下或连续两个月在70分以下的，由分管副总协同人力资源部经理进行绩效面谈，并报总经办会议讨论，可视实际情况给予降薪、降职、调整岗位等处理。

八、其它：

1、目标责任人(片区负责人或项目负责人)必须依照项目的工作标准完成本责任书所列的各项目标。

2、如发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本责任书相关目标不予考核，直至不可抗力消除。

3、本责任书一式四份，总经理、分管副总、目标责任人(片区负责人或项目负责人)各执一份，公司人力资源部存档一份。

4、本责任书未尽事宜，由公司总经理、分管副总、目标责任人(片区负责人或项目负责人)及人力资源部经理共同协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

5、本责任书的有效期自起至止。

总经理(签名)：

分管副总(签名)：

目标责任人(签名)：

签订日期：年月日

物业项目管理责任书范文(二)

确保管理处责任目标的顺利实现，经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商，确定了年度工作责任目标，并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。

第一条基本状况

管理处名称

物业类型管理总建筑面积

商业用房面积管理用房面积

写字楼面积住宅面积

绿化面积用户户数

车位数量人员编制

管理费标准月工资额度

第二条责任目标

一)经济目标

1、辖区物业管理费收费面积为m2，租金收费面积为m2，每年收费总额万元，实现利润元。

2、责任期内管理费总收缴率不低于%。

3、租金收缴率不低于%。

4、全年各项开支控制在万元。

二)安全目标

1、全年不发生重大安全责任事故;

注：重大安全责任事故是指：

因失职或引发的员工死亡事故;

因失职或引发的公司重要财产报废、损毁事故;

因失职或引发的火灾事故;因失职或引发的水浸事故;因失职或引发的恶性治安事件。

三)管理目标：

1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作;

2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号;

四)质量目标

1、公司组织的业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上，

2、月检考核评定未出现连续两个月不合格或累计三个月不合格。

第三条管理权限及义务

一)责任人权力

1、人事管理权：

1)对管理处主管级以下员工(不含主管级员工和财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;

2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。

2、奖金分配权：在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。

二)项目物业分公司权力

1、人事管理权：对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。

2、财务管理权：对管理处财务运作状况的审计权、监控权。

3、考核权：

1)对管理处运作状况的督导、检查权;

2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。

三)管理处主任义务

1、接受项目物业分公司总经理的领导;

2、确保责任目标的逐步实现;

3、向项目物业分公司总经理汇报工作;

4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查;

5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;

6、保证管理处员工的生活、工作次序;

7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。

四)项目物业分公司义务

1、及时提供合适的业务支持;

2、提供信息支持;

3、提供资金支持。

第四条目标考评

一)项目物业分公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。

二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目物业分公司绩效考评相关标准规程、制度，日常工作检查情况和本目标管理责任书。

第五条奖惩条款

一)奖励措施

1、如果责任目标完成，则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。

2、超额奖励：

二)惩罚措施

1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项(不含管理目标第1条款内容)指标，扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10%，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚;

2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。

第六条目标的调整

一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目物业分公司总经理办公会与管理处主任共同协商处理;

二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。

第七条其他

一)本目标管理责任书一式肆份，项目所在公司备案壹份，项目物业分公司存档壹份，管理处存档壹份，管理处主任壹份。

二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决，补充条款与责任书具有同等效力。

三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。

四)若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，并承担相关责权。

五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。

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中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0305-01

1 项目制矩阵型结构的含义

矩阵型结构是指从各种职能部门中抽调有关专家，分配他们在一个或多个由项目经理领导的项目小组中工作的这样一种组织设计，通常在矩阵中，横轴的传统职能部门基础上增加纵轴坐标（即各项目），它将职能部门化和产品部门化的因素交织在了一起，因此称之为矩阵。在具体的运行中，矩阵型结构根据职能经理与项目经理的权限的不同可分为强矩阵、弱矩阵和平衡矩阵。

弱矩阵与职能制组织非常相似，除了正式授权项目经理，使其负责项目活动的协调以外，职能经理负责其项目部分的管理；项目经理基本执行经理的职责：列时间表及检查表，搜集有关工作状况的信息，促进项目的完成。

平衡矩阵是一种经典的矩阵形式，项目经理负责设定需要完成的工作，而职能经理则关心完成的方式。更具体地讲，项目经理制定完成项目的总体计划、整合不同领域的努力、制定时间表、监督工作进程；职能经理则根据项目经理设定的标准及时间表负责人事的安排并执行其所属项目部分的任务。

在强矩阵中项目经理控制着项目各方面的大多数，它包括机会权衡及职能人员的安排，项目经理还控制着专家何时工作，做什么工作，并对主要的项目决定拥有最后发言权。本文拟就基于项目制开发模式的三种矩阵结构类型进行分析。

2 项目制开发模式的主要内容

实行项目制矩阵式管理，必须充分考虑责、权、利的平衡问题，以此实现公司层对项目经理（部）的有效控制，项目经理（部）对项目组成员的有效控制。具体来说主要包括以下内容：

（1）项目部在组织结构中的定位。

明确公司组织架构设计中项目组织形式和权限；明确公司总部、子公司各职能部门、项目部在项目运作过程中的职责和相互工作关系。明确项目部的设立。包括项目部的设立时机和设立方式，人员的构成等。

（2）项目经理责任制。

以项目经理责任制为核心的各项管理制度。如项目经理聘任制度、项目成本核算制度等以确保使项目处于受控状态。 通过赋予项目经理一定的权力，让他调配和整合整个公司的资源，同时对其权力的运用一定的限制，达到授权和监督的合理平衡，建立项目组织机制和激励机制。

（3）项目的目标管理。

通过项目管理目标责任书，项目经理和公司高层签署责任状，从而来约束项目经理的行为和规范项目的运作。设立项目目标体系，项目在实施过程中必须实现的一系列目标及其相互关系，从而使公司总部的理念和方针体现在项目的要求上，项目的目标包括项目建设期目标、销售期目标、投资回收期目标，规划设计质量目标、施工质量目标，分阶段的投资（成本）控制目标，安全健康目标等等。对项目目标控制。是以目标的实现与否的考核和奖惩，从而使所制定的目标能够落实。

（4）项目的考核与激励。

项目考核评价指标及评价，如对项目设立总体考核目标（可以在责任合同中明确）：还需设立年度考核目标、管理措施和手段，如签订项目责任合同，从而达到对项目运行的动态和全程控制。

（5）项目的重大决策机制。

明确涉及项目的重大问题的决策机制是流程是保证项目运转良好的重要因素。

3 基于项目制的不同矩阵类型

项目制的矩阵结构类型的不同首先需从项目部介入项目的时机说起。房地产项目开发一般分为这样几个大的阶段：阶段一，投资机会研究和土地竞投阶段 。阶段二，项目立项阶段。阶段三，全程策划阶段。阶段四，规划设计阶段。阶段五，施工阶段。阶段六，市场推广和营销阶段。涉及到物业管理是在项目竣工验收交付使用后移交给物业公司管理。目前在房地产公司推行的项目制矩阵型结构中，不同的项目小组介入项目的时机各有不同，不同的介入时机意味着项目部不同的权责利，其与职能部门的关系也有所不同，通过组合我们将其类型分为弱矩阵型、平衡矩阵型、强矩阵型。

3.1 弱矩阵型

（1）介入项目的时机分析。

主要负责项目的施工管理，项目组成人员包括项目经理、结构、电气、造价、给排水工程师等。

（2）与职能部门的关系分析。

项目部是属于工程部领导的，项目经理的权限不能超越工程部的职责范围，其它相关部门通过和工程部合作间接与项目部合作。

（3）公司的目标管理分析。

总经理通过工程部来控制项目部,主要是控制项目的三大目标，即进度目标、费用目标和质量目标。

（4）项目的考核方式分析。

对项目经理的考核，应主要集中在工程的内容上，即工程的三大目标：即工期、费用和质量。争取取得其这三大目标的平衡。

3.2 平衡矩阵型结构

（1）介入项目的时机分析。

在项目规划设计阶段、施工阶段、市场推广和营销阶段介入。项目经理、建筑师、结构、电气、造价、给排水工程师、估价师、销售策划和主管、置业顾问等。

（2）与职能部门的关系分析。

项目部职责范围内的工作，要由项目部在相关职能部门的指导、支持、监督和控制下进行。项目部职责范围外的工作由职能部门负责完成，项目部要配合职能部门的这些工作。

（3）公司的目标管理分析。

公司通过总经理来直接控制项目部，在项目经理与公司签订的项目责任状里将详细规定项目部应实现的目标，在项目的运行过程中，通过相关职能部门的监督和协作来支配项目部的对应负责人员，用目标体系来约束项目的行为。而在项目部解体以后，通过对项目经理责任状中的内容考核来对项目经理奖惩。

（4）项目的考核方式分析。

不仅要考核规划设计方案的可行性和对规划设计大纲的响应性，工程施工的三大目标以及销售资金的回笼以外，对项目部的考核还应主要体现在投资和收益的两个方面，即投资的回报水平，除此之外，项目的品牌效应以及社会影响力也是需要考虑的方面。

3.3 强矩阵类型

（1）介入项目的时机分析。

在项目的一开始即投资机会研究和土地竞投阶段就介入项目的操作过程中，负责项目的全程运作过程。项目经理、建筑师、土建、结构、造价、给排水工程师、估价师、销售策划和主管、置业顾问、咨询专员、调研专员、市场分析人员等。

（2）与职能部门的关系分析。

项目部直属于总经理，相关部门对项目部有监督和审核的权力，体现在远程控制上，项目部中项目经理有充分独立的用人权和资源调配权，其它部门要配合项目部的工作。

（3）公司的目标管理分析。

项目部可以采取项目公司方式，实行自负盈亏、独立核算的运作模式。公司通过对项目部的提出的目标体系来控制项目部的运作。

（4）项目的考核方式分析。

对项目经理的考核，主要体现在投资的回报水平以及各个阶段的阶段目标的实现上，以及项目的品牌效应以及社会影响力，对于新开拓的市场区域更应看重的其实是后者。

4 项目类型的选择

强矩阵将项目的全程运作过程都并入项目部的工作。这种项目制的运行方式其实更近似于子公司或分公司的模式，适用于公司在外地寻找投资机会，刚开始打入一级市场时的情况。在本地市场采取强矩阵型结构的情况不多见，因为要求公司成员的能力要很强，而且公司的运作要比较规范。

对于不同的公司可以在发展的过程中逐步考虑从弱矩阵过渡到平衡矩阵，最终根据需要过渡到强矩阵，这个过渡过程需要企业不断提升管理水平、优化公司的人力资源管理这样两大关键因素。

参考文献

［1］［美］斯蒂芬・P・罗宾斯. 管理学［M］.北京:中国人民大学出版社（第七版）.1997

篇12

物业公司总经理述职报告

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告

公司董事长、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。