城市房地产管理法范文
时间：2023-02-27 11:09:34
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篇1
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章房地产开发
第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务机构
第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章房地产权属登记管理
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章法律责任
第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
篇2
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一) 有100万元以上的注册资本;
(二) 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一) 营业执照复印件;
(二) 企业章程;
(三) 验资证明;
(四) 企业法定代表人的身份证明;
(五) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
(一) 房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二) 城市规划设计条件;
(三) 基础设施和公共设施的建设要求;
(四) 基础设施建成后的产权界定;
(五) 项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
(一) 城市规划设计条件的落实情况;
(二) 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三) 单项工程的工程质量验收情况;
(四) 拆迁安置方案的落实情况。
(五) 物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三) 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一) 本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
(二) 营业执照和资质等级证书;
(三) 工程施工合同;
(四) 预售商品房分层平面图;
(五) 商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商协定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价20%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
篇3
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
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第三条凡在本市行政区域内的城市规划区（含开发区、建制镇）国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本办法。
本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第四条市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，密切配合，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
市、县（市）房产、土地交易管理机构受市、县（市）房产管理部门、土地管理部门委托，负责房产、地产交易的日常管理工作。
建设、规划、工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门按照各自的职责分工，共同做好房地产交易有关的管理工作。
第五条市、县（市）房产管理部门、土地管理部门及其房地产交易管理机构办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。
市、县（市）房产管理部门、土地管理部门的房地产交易管理机构应当在本地一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
第六条市、县（市）财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。
收费项目、收费标准、法定的收费许可证明应当在受理房地产交易登记的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。
第三章房地产转让
第七条本办法所称房地产转让，是指权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要是指：
（一）房地产交换；
（二）以房地产抵债的；
（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第八条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第九条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房屋所有权证、国有土地使用证、当事人合法证明、转让合同等有关文件材料，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；
（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起3个工作日内告知当事人，并说明理由；
（四）房产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘或通知当事人委托评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后10个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；
（七）房地产受，让人凭转让后的《房屋所有权证》和原《国有土地使用证》向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后10个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。
法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。
第十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、建设部《城市房地产转让管理规定》第十一条、第十二条规定办理。
第十一条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及其共用部位不得单独分割转让。
第十三条转让房地产时房屋已经建成，并经市、县（市）规划、建设部门验收合格交付使用的，应当持有房屋所有权证书；房地产开发企业观售商品房时，应当持有商品房所有权初始登记证明。
第十三条商品房销售按照《省城市房地产交易管理条例》，建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》执行。
第十四条已购公有住房和经济适用住房转让按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定执行。
第十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产：应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十六条推荐使用房地产转让合同示范文本。房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋所有权证和土地使用权证名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第三章房地产抵押
第十七条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
第十八条抵押当事人设定房地产抵押关系，必须遵守国家有关法律、法规和规章。依法设定的房地产抵押关系受国家法律保护。
第十九条下列房地产不得设定抵押权：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（二）权属不明或者有争议的；
（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；
（四）依法被查封的；
（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；
（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（七）已依法公告列入拆迁范围的；
（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）债务人履行债务的期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十一条设定房地产抵押关系应当对抵押物进行估价，并在抵押合同中载明所估价值。抵押物的价值，可以由抵押当事人协商议定，也可以由抵押当事人委托有资质的房地产价格评估机构进行价值评估。
第三十二条抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十三条除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。
抵押物发生继承、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人。
第二十四条因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押物所担保的债务的，抵押合同解除。
除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订抵押解除合同。
第三十五条抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的，抵押合同终止。
第三十六条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。受理部门应当在5个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记，颁发房屋他项权证书或抵押物登记证明；对不符合规定的，不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。
房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。
第二十七条以在建工程、预购的商品房设定抵押的，应当按《省城市房地产交易管理条例》第二十三条、二十四条的规定执行。
第三十八条抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第三十九条抵押合同发生变更、解除或者终止的，抵押人和抵押权人应当在变更、解除或者终止之日起15日内到原登记机关办理变更或者注销登记。
第三十条抵押房地产的处分按有关法律、法规、规章的规定执行。
第四章房屋租赁
第三十一条公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
承租人经出租人同意，可以依照国家有关规定及《市城镇房屋租赁管理办法》将承租的房屋转租。承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租。
第三十二条有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；
（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（三）依法被查封的；
（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
（六）法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十三条公有住房和廉租住房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第三十四条房屋租赁合同的签订、执行、变更、解除、终止及租赁当事人的权利和义务按国家、省、市有关规定执行。
第三十五条房屋租赁合同当事人应当在签订合同后30日内，持房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在3个工作日内予以办理，出具备案登记证明。
第三十六条房屋租赁登记备案，出租人、承租人可以委托房地产中介服务机构、居民委员会、物业管理公司办理。具体操作办法，由市、县（市）房产管理部门另行规定。
第三十七条房屋租赁合同发生变更、解除、终止的，房屋出租人、承租人应在房屋租赁合同发生变更、解除、终止之日起30日内向所在地房产管理部门申请注销登记。
第五章房地产中介服务
第三十八条本办法所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产测算、评定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三十九条从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第四十条房地产中介服务机构应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
第四十一条房产、土地管理部门应当每年对房地产中介服务机构进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
第四十三条房地产中介服务机构必须履行建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十四条规定的义务。
第四十三条房地产中介服务机构的执业人员承办业务，由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面中介服务合同。
房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）当事人约定的其他内容。
第四十四条房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四十五条房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。
第六章法律责任
第四十六条转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本办法规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
第四十七条违反本办法第三十二条规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门按照《省城市房地产交易管理条例》第四十条的规定责令改正，没收违法所得，并可处以500元以上2000元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。
第四十八条违反本办法规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由负责资质管理的部门按照《省城市房地产交易管理条例》第四十三条的规定责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。
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第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第二条 在本省城市规划区内国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本条例。
在本省城市规划区外国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，参照本条例执行。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产开发交易管理工作；省土地行政主管部门负责全省房地产开发交易中的土地管理工作。
地、州、市、县建设行政主管部门或者单独设立的房管部门按照分级管理的原则和职责分工，负责本行政区域内的房地产开发交易管理工作；地、州、市、县土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发交易中的土地管理工作。
工商行政管理等部门依法对房地产开发交易的有关活动进行监督管理。
第四条 任何组织和个人有权对房地产开发交易管理工作中的违法行为进行举报。建设行政主管部门应当认真处理，并负责答复举报人。
第二章 资质管理
第五条 从事房地产开发、房地产交易实行资格认证制度。
从事房地产开发、房地产交易的企业自取得营业执照之日起三十日内，持下列文件向省建设行政主管部门申请办理资质证书：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）国家和省规定的其他文件。
省建设行政主管部门应当自接到申请之日起十个工作日内予以答复。
第六条 设立房地产价格评估机构应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的资质证书。
设立房地产咨询机构、房地产经纪机构应当经县或者市建设行政主管部门进行审查，符合条件的，按照国家和省的规定发给资质证书。
第七条 取得资质证书的单位，应当到核发资质证书的建设行政主管部门进行资质年检。
取得资质证书的单位，符合国家或者省规定的上一等级资质条件的，可以向省建设行政主管部门申请晋升资质等级。
取得资质证书的单位分立、合并后需要继续从事房地产业务的，应当重新申请办理资质证书。
第八条 从事土地价格评估的机构，应当持有国务院土地行政主管部门或者省土地行政主管部门颁发的土地估价资质证书，方可承担相应的土地估价工作。
第九条 从事房地产中介服务的人员，应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的执业资格证书或者岗位合格证书，持证上岗。
第三章 开发管理
第十条 房地产开发项目应当根据城市规划、建设用地计划和房地产开发年度计划确定。优先开发城市居民普通住宅、市政公用基础设施和国家产业政策鼓励的项目。
房地产开发应当遵守环境保护、文物保护等有关法律、法规。
第十一条 与房地产开发项目配套建设的公用设施、设备、道路、绿化等，在其院落、房屋组团内的，移交小区业主管理；在院落、房屋组团外的，移交项目所在地的县级建设行政主管部门管理。
第十二条 与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房，已进入项目开发成本的，所有权归小区业主所有；未进入项目开发成本的，所有权归投资者所有。
上款所有权的划分，由房地产开发项目所在地的县级以上建设行政主管部门会同物价部门、审计部门审核认定；土地使用权由土地行政主管部门认定。
第十三条 建设行政主管部门应当自受理房屋权属登记之日起三十个工作日内核发房屋所有权证。
第四章 转让管理
第十四条 依法取得所有权的房屋，可以依法转让。
本条例所称转让，包括买卖、赠与等。
第十五条 房地产转让或者变更，应当向县或者市建设行政主管部门办理房产变更登记，并持变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记，经同级土地行政主管部门核实，由同级人民政府更换土地使用权证书。
第十六条 转让以划拨方式取得土地使用权用于经济适用住房建设的，应当经有批准权的人民政府批准。
第十七条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当在土地使用权变更手续办理完毕之日起三十日内，持转让合同及有关证明文件到建设行政主管部门办理备案手续。
房地产开发项目受让人从事房地产开发，应当先取得与所开发项目相适应的房地产开发资质证书。
第十八条 商品房购销双方应当签订由省建设行政主管部门和省工商行政管理部门监制的《商品房购销合同》。自合同签订之日起三十日内，销售方应当到房屋所在地的县或者市建设行政主管部门登记。
第十九条 房地产开发项目转让时已经销售、预售商品房但未交付使用的，项目转让人应当及时以书面形式通知购房人。购房人自收到书面通知之日起三十日内有权提出解除原商品房购销合同。
购房人在三十日内未提出解除商品房购销合同的，项目转让人、受让人应当与购房人签订变更协议。项目受让人应当在变更协议签订之日起三十日内持项目转让人、购房人原签订的《商品房购销合同》、变更协议到原《商品房购销合同》登记机关办理变更手续。
除项目受让人与购房人另有约定外，原购销合同中的各项约定不变。
第二十条 房地产转让，转让方应当自转让合同签订之日起三十日内，向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门和土地行政主管部门如实申报成交价格。
第二十一条 预售商品房实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房，应当按照本条例第二十二条的规定申请办理商品房预售许可证。
预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证。
第二十二条 在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证，由同级建设行政主管部门核发；但是，在国家工商行政管理部门登记注册的，以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的，由省建设行政主管部门核发。其中：
（一）预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。
（二）预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。
第二十三条 房地产中介服务机构销售、预售商品房的，应当取得委托书。销售、预售商品房时，应当向购房人、预购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。
第五章 租赁管理
第二十四条 依法取得所有权的房屋可以出租；委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意，可以依法出租。
第二十五条 房屋租赁应当签订书面租赁合同。
房屋出租人在租赁期限内转让房屋所有权的，应当提前二个月通知房屋承租人；租赁期不满二个月的，应当提前十日通知承租人。房屋受让人应当继续履行原租赁合同中约定的事项。
第二十六条 房屋承租人在租赁期限内，经房屋出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人，并签订转租合同。
转租期间原租赁合同变更或者终止的，转租合同随之变更或者终止。
第二十七条 房屋租赁（含转租）合同自签订之日起三十日内，房屋出租人应当持下列文件向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续。
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的身份证明文件；
（四）法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。
出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的书面证明；转租房屋的还应当提交原租赁合同；出租代管房屋的，还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。
第二十八条 承租人不得擅自拆改、扩建所承租的房屋及附属物，确需拆改、扩建的，应当经出租人同意，签订书面合同，并不得违反国家和省的有关规定。
第六章 抵押管理
第二十九条 依法取得所有权的房屋和其他地上定着物、预购的商品房、在建房地产工程可以抵押。
抵押依法取得所有权的房屋，其所占用的土地使用权应当同时抵押。抵押在建房地产工程，其所占用的土地使用权应当同时抵押。
抵押房地产，抵押人、抵押权人应当签订书同合同，并按照有关规定办理抵押登记。
第三十条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。设定抵押权的房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以在不超出余额部分价值的范围内再次抵押。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。
第三十一条 取得房屋部分所有权的房地产抵押，应当经其他所有权人书面同意。
第三十二条 房地产抵押应当经有相应资质的房地产中介机构评估其价值，但抵押人与抵押权人另有约定的除外。
抵押已出租的房地产的，原租赁合同继续有效，抵押人应当将租赁情况和抵押情况告知抵押权人和承租人。
第三十三条 以预购商品房或者在建房地产工程抵押的，抵押人应当办理权属预登记，登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押期限内抵押人取得房屋所有权证书的，抵押人应当重新办理房地产抵押登记。
第三十四条 抵押合同变更或者终止，抵押人应当自变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者终止手续。
第七章 法律责任
第三十五条 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发、房地产交易的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。
第三十六条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法活动，没收违法所得，可以并处相当于已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条 伪造、涂改、转让、出借、出租资质证书、商品房预售许可证书的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处违法所得百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改的，吊销资质证书或者商品房预售许可证书。
第三十八条 违反本条例规定，未办理资质年检或者年检不合格的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，吊销资质证书。
第三十九条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处一千元以上五千元以下的罚款或者吊销岗位合格证书：
（一）未取得执业资格证书或者岗位合格证书，擅自从事房地产中介服务的；
（二）伪造、涂改、转让、出借、出租执业资格证书或者岗位合格证书的。
第四十条 违反本条例规定，越权核发资质证书、执业资格证书、岗位合格证书和商品房预售许可证书的，其证书无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于500万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
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大连市城市房地产开发管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市房地产开发管理，规范城市房地产开发行为，促进和保障房地产市场的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合大连实际，制定本办法。
第二条 在大连市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营和进行房地产开发管理，均适用于本办法。
第三条 大连市房地产开发管理领导小组（以下简称领导小组），是负责全市房地产开发经营活动的监督、协调、管理工作的领导机构。
大连市房地产开发管理办公室具体负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地上房地产开发的日常协调管理工作。其他县（市）、区以及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区的房地产开发管理部门，负责本行政区域内的房地产开发管理工作。
政府有关行政管理部门，依照法律、法规、规章的规定，在各自职责范围内，做好房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发项目
第四条 市及县（市）、区计划部门、规划土地部门应根据本地区国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市建设总体规划，编制年度房地产开发项目计划和用地规划，经同级人民政府审定后下达执行。其中，县（市）、区年度房地产开发项目计划和用地规划经审定后，还须报市领导小组同意。
市房地产开发管理部门根据批准下达的年度房地产开发项目计划和用地规划，会同有关部门确定开发项目建设用地的处置方式。
第五条 列入计划的房地产开发项目的审批和管理，按下列规定分工：
（一）市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内的房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责；
（二）金州区、旅顺口区及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责，其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
（三）瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门与所在地房地产开发管理部门共同负责；其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
第六条 房地产开发项目审批前，房地产开发管理部门应会同计划、建设、规划土地、房地产等相关部门就项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等，制定《房地产开发项目建设条件意见书》，报同级人民政府批准。
第七条 依法取得房地产开发项目的单位，在与房地产开发管理部门签订《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》（以下简称《履约保证书》）后，由房地产开发管理部门发给《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》（以下简称《中标通知书》）或《建设项目通知书》。其中以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目单位，应在取得《中标通知书》之前，缴纳20％的土地使用权出让金。
房地产开发项目单位应在取得《中标通知书》或《建设项目通知书》后，到市计划、建设、规划土地、房地产等部门办理有关手续。
第八条 取得房地产开发项目的单位，应自接到《中标通知书》或《建设项目通知书》之日起，一般项目6个月内、大型公建项目8个月内办完用地手续，签订《国有土地使用权出让合同》。逾期不办的，《中标通知书》或《建设项目通知书》即行失效，先期缴纳的有关费用和出让金不再退回。
第九条 取得房地产开发项目的单位，如果改变土地使用用途，扩大用地面积，增加建筑面积，必须经房地产开发管理部门审核，报领导小组批准后，调整用地规划和土地使用权出让金，重新或补充签订《国有土地使用权出让合同》。
第十条 取得房地产开发项目的单位，在交清土地使用权出让金，依法取得《建设用地选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》后，方可申请《施工许可证》开工。
第十一条 涉及房屋拆迁的房地产开发项目的单位，应按《大连市城市房屋拆迁管理条例》的规定，制定拆迁补偿安置方案，报经拆迁行政主管部门批准后实施。
第十二条 房地产开发、建设企业在办理专业配套使用手续前，须向市房地产开发管理部门提出申请，取得《准予配套通知单》。对无《准予配套通知单》的，各专业配套部门不予办理配套使用手续。
第十三条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目的单位，应按照《国有土地使用权出让合同》和《履约保证书》的约定，按期投入资金开发建设。未按期动工或虽动工但未按期竣工的，按《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》予以处理。
第十四条 房地产开发项目竣工后，取得房地产开发项目的单位，应当向房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发管理部门自收到竣工验收申请之日起30日内对开发项目进行验收。对其中竣工的住宅小区，还应由市建委组织有关部门进行综合验收。未经竣工验收或者验收不合格的不得使用。
第三章 房地产开发企业与经营
第十五条 房地产开发企业的设立，除法律另有规定外，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业未登记为有限责任公司或股份有限公司的，应当按照国务院的有关规定逐步改制为规范化的公司。
第十六条 设立房地产开发企业，应具备法律、行政法规规定的企业设立条件，其注册资本应符合下列规定：
（一）大连市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于500万元人民币；
（二）外省市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于1000万元人民币；
（三）单位和个人在市内四区设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于500万美元。
（四）单位和个人在县（市）和旅顺口区、金州区以及大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、保税区、高新技术产业园区设立内资房地产开发企业，注册资本不得低于300万元人民币；设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于300万美元。
第十七条 设立内资房地产开发企业，应到工商行政管理部门申请登记；设立外商投资房地产开发企业，应到外商投资企业审批部门办理审批手续。有关部门在办理申请登记、审批手续时，应听取同级房地产开发管理部门的意见。
第十八条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发管理部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十九条 房地产开发管理部门按国家有关规定对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业应按其资质等级承担相应的开发项目。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担经济责任。
第二十一条 房地产开发企业应当将房地产开发、建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理部门备案。
第二十二条 房地产开发项目的转让，按有关法律、法规、规章的规定执行。房地产开发项目的受让人必须具备从事房地产开发的资格。
第二十三条 房地产开发企业销售商品房，须报经房地产开发管理部门审核批准后，到市房地产管理部门办理销售登记和领取《商品房销售（预售）许可证》。签订商品房销售合同，必须使用市工商局、房地产开发管理办公室、房地产局共同认定的合同文本。
房地产开发企业销售商品房，必须按《大连市商品房价格管理办法》办理商品房基准价格报批手续，并严格执行有关价格管理规定。
第二十四条 房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示《商品房销售（预售）许可证》和商品房销售委托书。中介机构不得为无《商品房销售（预售）许可证》的企业销售商品房。
第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房销售广告中应当载明商品房销售许可证明的文号。
第二十六条 房地产开发企业预收的房屋预售款，应存入项目所在地银行，专项用于项目建设。在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。房地产开发企业在保修期内对商品房进行维修而使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四章 罚则
第二十八条 违反本办法规定，擅自改变土地使用性质、扩大用地建筑面积，但不影响城市规划的，由房地产开发管理部门责令限期补办手续，补交土地使用权出让金或土地使用费；影响城市规划的，由规划土地部门按有关规定予以处理。
第二十九条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，并处10万元以上30万元以下罚款。经验收不合格的，依照本办法第三十条的规定处理。
第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照，给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由房地产开发管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十二条 违反第十八条、第二十一条规定，不办理备案的，由房地产开发管理部门予以警告、责令限期改正，并可处1万元以下罚款。
第三十三条 违反本办法规定，擅自销（预）售商品房的，由房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十四条 违反本办法涉及计划、建设、房地产、物价等部门管理权限的，由上述部门依照法律、法规、规章的规定予以处罚。
第三十五条 房地产开发管理部门以及其他部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关法律、法规规定提起行政复议或行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
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第二条 本办法所称房地产开发项目招标投标，系指将城市规划区内国有土地上进行房屋及其市政、公用配套设施的综合开发权，向具有房地产开发资质的企业（以下简称开发企业）公开招标，通过公开、公平、公正竞争，择优选择开发企业承担房地产开发项目建设的活动。
第三条 凡在本省城市规划区内国有土地上进行的房地产开发项目建设，具备一定规模的，均应按本办法进行招标。具体规模控制标准由各地、市确定。
第四条 凡持有营业执照和房地产开发资质等级证书的企业，均可在资质等级证书所规定承担的开发业务范围内参加投标。
第五条 省建设行政主管部门主管全省房地产开发项目招标投标工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行国家有关房地产开发项目招标投标的法律、法规和方针、政策，制定全省房地产开发项目招标投标的有关规定；
（二）指导全省房地产开发项目招标投标工作；
（三）监督重大房地产开发项目招标投标活动。
第六条 县以上人民政府建设行政主管部门或政府授权的房地产管理部门（以下简称房地产开发主管部门）主管本地区的房地产开发项目招标投标工作。其主要职责是：
（一）确定房地产开发招标项目，编制房地产开发项目库；
（二）组织房地产开发项目建设招标投标工作；
（三）编制招标文件；
（四）监督开标、评标、定标；
（五）监督中标开发企业履行开发项目建设。
第七条 各市、县房地产开发主管部门可根据项目建设需要，报请当地人民政府或会同有关部门设立招标投标领导小组，协调解决招标投标工作中的重大问题。
第二章 招标
第八条 市、县房地产开发主管部门应根据城市总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划和市场供求等情况，确定房地产开发招标项目，经招标投标领导小组研究后报当地人民政府批准。
第九条 房地产开发项目招标前，房地产开发主管部门应根据建设部41号令《城市房地产开发管理暂行办法》，会同有关单位编制《房地产开发项目建设条件意见书》，并作为房地产开发项目招标文件之一。
第十条 房地产开发项目招标有以下几种形式：
（一）公开招标：即通过报刊、电视、广播等新闻媒体发出招标公告进行招标。
（二）邀请招标：即向符合条件的三家以上开发企业直接发出招标邀请函（招标通知书）进行招标。
（三）议标：即邀请符合条件的两家以上开发企业以协商的方式议标定标。
第十一条 招标程序：
（一）编制招标文件，招标广告或发出招标通告书；
（二）房地产开发主管部门对申请投标的开发企业进行资格审查；
（三）投标开发企业向房地产开发主管部门领取招标文件，并按规定办理投标手续；
（四）主管部门组织投标开发企业勘察现场，解答招标文件中的疑点；
（五）投标开发企业按规定时间密封报送投标书；
（六）房地产开发主管部门当众主持开标、审查标书、评标，确定中标开发企业，发出中标通知书；
（七）主管部门与中标开发企业签订房地产开发项目建设合同。
第十二条 招标文件的内容，应根据公开招标、邀请招标、议标和房地产开发项目的不同特点，分别拟定，一般应包括以下内容：
（一）房地产开发项目投标须知；
（二）房地产开发项目有关批准文件；
（三）房地产开发项目建设条件意见书；
（四）其它必要的文件。
第十三条 主管部门不得擅自改变发出的招标文件，否则，应赔偿由此给投标开发企业造成的经济损失。
第十四条 房地产开发项目招标必须编制标底，标底由房地产开发主管部门会同有关部门根据招标文件，参照国家有关政策规定的经济标准定额及规范编制。一个开发项目只能编制一个标底。标底编制后，报经招标投标领导小组批准。
第十五条 标底一经批准，应当密封保存至开标时，所有接触过标底的人员均负有保密责任，不得泄漏。
第三章 投标
第十六条 参加投标的开发企业，应按招标通知书规定的时间报送申请书，并附开发资质证书、营业执照副本、资信证明、企业简历、主要业绩和投标书。
第十七条 投标开发企业报送的投标书内容，应根据招标文件的内容和要求拟定，一般应包括以下内容：
（一）规划方案、设计图纸及综合说明书；
（二）房屋拆迁安置方式；
（三）项目实施方案；
（四）竣工验收后的管理模式；
（五）违约责任。
第十八条 投标开发企业对招标文件内容不清楚的，应在投标截止日期十日前向房地产开发主管部门提出书面咨询，房地产开发主管部门应在接到书面咨询后三日内作出书面解答。
第十九条 投标书应加盖开发企业及其法定代表人印章，密封后报送房地产开发主管部门。
第二十条 投标书一经报送，不得以任何理由要求更改。
第四章 评标、定标
第二十一条 房地产开发项目的评标、定标，由房地产开发主管部门邀请各有关单位和专家组成的招标小组进行。
第二十二条 自发出招标文件到开标时间，由房地产开发主管部门根据综合开发项目的具体情况确定。但一般不得超过两个月。
第二十三条 招标开发企业报送的标书有以下情况之一者无效：
（一）标书未密封；
（二）未加盖开发企业及法定代表人印章；
（三）标书送达日期已经超过规定的投标时间。
第二十四条 确定中标开发企业的主要依据是，规划方案布局合理，市政公用设施配套完善，开发企业的社会信誉好，具备承担招标项目开发任务的实力，能保证开发项目的工程质量和工期，竣工后管理模式先进等。
第五章 管理与监督
第二十五条 中标开发企业必须自接到中标通知书之日起五日内，与房地产开发主管部门签订房地产开发项目建设合同，逾期未签定的，房地产开发主管部门有权取消其中标资格，并依次另行择优选定开发企业。
第二十六条 通过投标取得的开发项目，规划主管部门在核发《建设工程规划许可证》时，要查验有无房地产开发项目建设合同，无开发项目建设合同，规划主管部门不予核发《建设工程规划许可证》。
第二十七条 在招标投标活动中，玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，按管理权限由有关部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
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中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01
合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。
一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。
此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。
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对于土地使用权的到期，《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但《物权法》只规定了“自动续期”，对于该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
一、土地使用权到期问题的解决
房屋所有权属于个人产权。根据《中华人民共和国物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权。其年限是永久的。但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
虽然城市土地管理法修订时间更新，但考虑到物权法属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照物权法的规定。所以，房产土地使用权到期以后，如果居民不缴纳土地出让金就不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果仅仅是居住需求，居民可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但是，不再拥有出让性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，这在高房价的背景下，无疑会给购房者带来沉重负担。在无章可循的情况下，专家针对该事件的意见也不统一，可行的解决路径主要有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。城市住宅建设用地的升值与房屋不可避免的会折旧，房屋产权的永久性和土地使用的期限性，是我国房地产中的尖锐矛盾，国家相关法律法规的制定却存在模糊空间，不对其加以完善无疑将影响房地产市场的健康发展。
二、城市房地产管理法的完善
1、建设用地使用权期间届满后的处理规则
如前所述，《城市房地产管理法》第22条第2款规定与《物权法》第149条的相关规定相冲突，应予修改。此外，《城市房地产管理法》对续期时土地使用费的缴纳应当作出明确规定。《物权法》对期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定，其立法原意是；“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定①。”但是，事实上地上物的归属问题不宜由行政法规规定，因为国务院是建设用地使用权出让合同的一方当事人，它有权制定行政法规来决定期间届满后另一方当事人能否获得地上物的所有权，难以保障公平。因此《城市房地产管理法》在进行相关规则设计时，应保护所有人的利益，尽量由建筑物所有人使用房屋，适度进行国家干预，以保护利用土地的弱势群体。
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一、划拨土地使用权抵押概念
在我国土地实行所有权和使用权相分离的原则，法律明文规定土地所有权不能用于抵押。能作为财产权进入市场流通的则是土地使用权。划拨土地使用权属于土地使用权。划拨土地使用权抵押是以权利为抵押标的，即债务人或者第三人，以划拨方式取得土地使用权及土地上的建筑物和附属物一并在不转移占的前提下作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就划拨土地使用权及其土地上的建筑物和附属物进行折价或者就拍卖、变买的价款优先受偿的权利。
二、划拨土地使用权抵押立法的冲突
以划拨方式获得的土地使用权如何进行抵押相关的法条规定并不完全一致。比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；③依照本条例第二章的规定签订了土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”按此规定，划拨土地使用权不能直接设定抵押权，而只有在经县级以上土地管理部门将其性质转变为出让土地使用权再抵押。《城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”据此，划拨土地使用权是可以直接设定抵押权的，即先设定抵押权。只有当抵押人不能清偿到期债务时对其进行拍卖，以拍卖所得款额缴纳土地使用权出让金，即先设定抵押权，后办出让手续。由上可知，《条例》与《城市房地产管理法》关于划拨土地使用权如何进行抵押的规定是不一致的。从法律效力上说，法律的效力强于行政法规的效力，即《城市房地产管理法》的效力强于《条例》。但是就两种操作方式的实际效果而言，按照《条例》的规定进行操作更能保障国家的土地收益，而按照《城市房地产管理法》的规定进行操作则更符合市场经济发展的要求。因为从目前土地使用权的现状看，绝大部分的划拨土地使用权，如果不允许划拨土地使用权直接设定抵押权，则土地使用权抵押制度的社会功能的发挥受到极大的限制。因此，《城市房地产管理法》的规定更具灵活性，更符合土地有偿使用制度发展的要求。
笔者认为应对《条例》关于土地使用权抵押的规定根据《城市房地产管理法》的规定进行相应的修改，使《条例》和《城市房地产管理法》关于土地使用权抵押的规定一致起来，在法律、法规上进一步明确划拨土地使用权既可以直接设定抵押，也可以经抵押双方同意先办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再进行抵押。
三、“房、地一致”原则实施中的障碍
划拨土地使用权设定抵押实行法律，法规规定的房、地一致原则。《城市房地产管理法》第48条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”；《条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附属物随同抵押。地上建筑物、其他附属物抵押时，其使用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”根据上述规定可知，我国现行立法分别承认土地使用权和房屋所有权。同时又把土地使用权与地上房屋所有权紧密地联系在一起，要求二权一起处分，即实行房、地共同抵押的原则。
这种立法规定，有利于房地产的统一管理，也有利于减少因土地和房屋的分离而引起的交易中的各种纠纷。但这一原则在实践中的弊端表现为：
（1）在被担保债权的数额低于或等于单独的划拨土地使用权的价值额或单独的地上房屋的价值额时，仍需房、地一同抵押，其结果就是划拨土地使用权转让地价款低于其本身价值，这样一来国有土地就得不到有效的保障；
（2）在被担保的债权额低于或等于土地使用权的价值额或地上房屋的价值额时，仍将房、地共同作为抵押物，尽管我国法律允许就抵押物的剩余价值再为其他债权设定抵押，但由于后设定的抵押权一般都处于第二位序，该位序的抵押权人将忍受丧失位序利益和期限利益之苦，因而人们一般都不愿意居为这种抵押权人，并在土地使用权人、地上房屋所有人不能提供其他担保形式时，不愿与之交易，从而使他们难以取得交易利益；
（3）房、地一致原则未能将对划拨土地的权利和房屋的权利分开，从而不利于对划拨土地使用权人和房屋所有权人提供充分保护，也不利于界定各种权利和利益。因此，我国在土地使用权设定抵押的问题上，应在确认房屋和土地一并转让和抵押的立法的同时，应当尽快出台相关的立法便于房屋和土地可以作为相互独立的不动产权利进行抵押，以确认各种分离的权利和利益。房产和地产分别抵押时，设计配套的制度，避免因抵押权的实现导致划拨土地使用权利人和地上房屋所有人不一致而妨碍房地产的使用。
参考文献：
[1]张春雨.完善我国土地使用权抵押制度的几点立法思考[J].中国土地科学，1999（5）.
[2]王宏巍.划拨土地使用权抵押的法律问题浅议[J].法制园地，2008（6）.
