投资项目可行性报告范文

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总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分 投资项目建设可行性

第三部分 投资项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分 投资项目产品规划方案

第五部分 投资项目建设地与土建总规

第六部分 投资项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分 投资项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分 投资项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 投资项目财务评价分析

第十部分 投资项目财务效益

第十一部分 投资项目风险分析及风险防控

第十二部分 投资项目可行性研究结论与建议

项目投资可行性研究报告模板【二】房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

第一节 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

第二节 可行性研究的阶段工作

一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

(一)以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。

(三)详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

(四)可行性研究阶段工作精度表

第三节 可行性研究的内容

一. 可行性研究报告的结构

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?

二. (一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

(四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容

1.项目概况

主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);

2.市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

3.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。

5.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

6.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

7.项目财务评价;

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

8.不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。

10.研究人员对项目的建议

对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。

二.可行性研究报告的项目投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容:

(一)营销开支概算

1.项目前研究及可行性研究的开支

2.项目策划的开支

3.销售策划的开支

4.广告开支

5.项目公司日常运作的开支

6.项目及企业的公关开支

(二)工程开支概算

1.用于工程勘探的开支

2.用于吹沙填土、平整土地的开支

3.用于工程设计的开支

4.用于建筑施工的开支

5.用于设施配套的开支

6.用于工程监理的开支

(三)土地征用开支概算

1.政府一次性收取的标准地价

2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支

3.影响公共设施而出现的赔偿开支

(四)金融成本开支概算

1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出

2.贷款引起的利息支出

3.各项保险开支

4.税收和行政性收费

5.不可预见开支

第四节 可行性研究报告的编制

一.房地产项目可行性分析常见误区

1.误区一:一个标准的效益分析

如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2.误区二:先入为主的可行性研究

纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

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二、编制依据

三、编制原则

四、研究范围

五、项目主要技术经济指标

六、研究结论

第二章 项目建设背景及必要性分析

一、项目建设背景

二、项目建设必要性分析

第三章 行业市场分析

第四章 项目选址

一、选址原则

二、区位条件

第五章 产品方案与建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第六章 技术、设备方案

一、技术方案

二、设备方案

第七章 工程技术方案

一、总图运输方案

二、公用配套工程

第八章 节能分析

一、设计依据

二、建设项目能源消耗种类和数量分析

三、能耗指标分析

四、节能措施和节能效果分析

五、结论

第九章 环境保护

一、设计依据及原则

二、建设地环境条件

三、项目建设和生产对环境的影响

四、环境保护措施方案

第十章 劳动安全卫生与消防

一、劳动安全卫生

二、消防

第十一章 组织机构与劳动定员

一、组织机构

二、劳动定员与职工培训

第十二章 项目实施进度计划

一、项目实施原则与步骤

二、工程进度安排

第十三章 招标方案

一、招标概述

二、发包方式

三、招标组织形式

四、招标方式

第十四章 投资估算与资金筹措

一、投资估算

二、资金筹措

第十五章 财务评价

一、评价原则额、参数及依据

二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

三、成本费用估算

四、盈利能力分析

五、财务生存能力分析

六、不确定性分析

七、财务评价结论

第十六章 风险分析及规避

一、项目风险因素

二、风险规避对策

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总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分 投资项目建设可行性

第三部分 投资项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分 投资项目产品规划方案

第五部分 投资项目建设地与土建总规

第六部分 投资项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分 投资项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分 投资项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 投资项目财务评价分析

第十部分 投资项目财务效益

第十一部分 投资项目风险分析及风险防控

第十二部分 投资项目可行性研究结论与建议

拓展阅读：可行性研究报告的编制要点对项目进行详细可行性分析，详细的编制参考依据主要有：

——国家有关的发展规划、计划文件。包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定;

——项目主管部门对项目建设要请示的批复;

——项目审批文件;

——项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议;

——企业的初步选择报告;

——主要工艺和装置的技术资料;

——拟建地区的环境现状资料;

——项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议;

——国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等;

——国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定;国家关于建设方面的标准、规范、定额资料等。

在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：

1、《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施;

2、《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施;

3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施;

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0 引 言

改革开放以来，建设项目为推动我国经济的发展做出了杰出的贡献，而随着社会经济的飞速发展，建设项目的可行性研究越来越受重视。建设项目的可行性研究在项目的决策和运行建设中起着决定性作用，是建设项目不可或缺的一部分。然而，经过调查分析，发现许多可行性研究工作中仍存在着一系列的问题，严重影响了项目的建设。因此，如何做好建设项目可行性研究工作，为建设项目提供科学的决策依据已成为相关人员亟需探讨的问题。

1 可行性研究的重要性

建设项目的可行性研究是建设项目所有工程环节中不可或缺的一部分。大量实践表明，建设项目可行性研究主要发生在建设项目的前期阶段，是前期工作的重要组成。在项目建设书批准之后、领导做出决策之前，相关人员需要通过各种渠道对建设项目的技术实施、经济数据进行论证，为领导决策提供科学有效的依据。从建设项目可行性报告的作用来说，报告是对建设项目进行决策的重要依据，同时也是进行下一步工作，进行报告编制及后续工作顺利开展的纲领性文件。就目前的理论研究和统计资料现实，对于具体的建设项目来说，可行性报告研究与编制的质量直接关系到整个建设项目实施及企业的经济利润，甚至关系到企业的生存与发展。所以，对于建设工作者来说，科学合理地编制建设项目可行性报告是一门必须熟练掌握的技术。

可行性研究报告具有以下特征：首先，严格的论证性。人的可行性研究报告必须就人们对立项可能提出的质疑进行论辩，以使人们消除疑虑，接受可行性的观念。其次，预见性。考虑要个而、预见要尽可能准确。要分析各种复杂的因素，要研究其相互之刘的关系及其变化发展的情祝。

2 建设项目可行性研究中的问题

2.1报告内容缺乏深度

首先，建设项目可行性报告与行业标准在内容与深度上都存在不同程度的偏离。大部分可行性报告的总论未能一目了然，直观地展现报告的全部内容和提纲。此外，可行性报告的内容缺少对相关市场预测数据，对国内外市场的需求未能及时、准确地预测，对国内市场的现有生产能力也未能给予科学合理的定量分析，对销售市场、价格竞争和产品本身更缺乏客观有效的分析，最终导致后期相关评价内容缺乏科学依据。

其次，很多建设项目的可行性报告在内容上都缺乏深度分析，对建设项目的产品方案、建设规模、技术指标和经济目标都缺乏细致的分析，根本没有形成论述性文件。在对建设项目进行方案设计的时候，可行性报告中去烧对比方案，建设方案、工程方案、设计选择和技术方案的选择面都较窄。如此一来就可能引起投资估算的经济分析出现单一化倾向。此外，有些建设项目的可行性报告仅重视建设产品本身，缺乏对建设项目的环境保护、能源节约等方面的分析，有些可行性报告中虽然涉及到环境问题，但是并未达到报告本身的要求。

2.2 可行性研究的数据分析不详实

在建设项目可行性报告经济评价部分虽然已经涉及到很多重要数据，但是其中缺少对基础性数据的调查研究，即便报告中有关键性数据，但是这些数据的来源、真实性、可靠性都无法得到证实，仅仅是财务随意借助一些方法得到的数据，缺乏客观性和科学性。在报告的生产规模编制上，对建筑项目的建设原则和计算过程的编制不够详细。在对环境保护、节能方面的数据分析方面也是泛泛而谈，没有具体的要求和措施。在建设项目投资估算方面，缺乏对主要技术和设备的价格分析，相应的建设工程造价分析也就缺乏科学性。

3 项目建设可行性研究工作的应对措施

3.1 规范流程管理、落实作业要求

对于承接可行性研究业务的单位来说，具备完善的、标准化的可行性报告编写流程非常重要，即从订立编写意向、协议签订、与客户沟通到可行性报告的编制、校对、完成等一系列过程都应该建立在标准的规范流程体系上。标准、规范的编制流程可是完成各项作业分析的保障，也是提高可行性报告编制的重要途径。

3.2 科学选择可行性研究的评价标准与方法，夯实基础工作

该项基础工作完成是否认真、仔细，收集整理的材料是否真实有效，都直接关系到可行性报告编制的质量。如果此项工作受到制约而导致数据资料的质量参差不齐，则建设项目的可行性报告将失去应有的作用。可行性报告评价方法和指标选择的优劣同样会影响到报告编制的质量。科学合理、规范统一的评价方法和指标既可以真实、准确地描述、分析建设项目，又可以节约人力、物力和财力，提高企业的经济效益。

3.3 强调风险分析，将其作为可行报告撰写的重要内容

投资项目要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难于更改。相对于一般经济活动而言，投资项目的风险尤为值得关注，规避风险已成为各投资主体的主观要求。影响投资项目经济效益的风险因素很多，主要有市场风险、技术与工程风险、组织管理风险、政策风险、环境与社会风险。而且不同行业，不同项目以及项目前期的不同阶段的风险因素可能不完全相同。风险分析应坚持定量与定性相结合。虽然借助于敏感性分析的结果，可初步判别项目风险。但风险因素具有层次性，应深入分析，以识别到基本的风险单元，这样才能有针对性地防范风险。

3.4明确投资估算的依据和标准

投资估算中，应说明投资估算依据方法和标准，必要附表应齐全，以论证投资估算的合理性。对引进的技术、设备，应阐明引进理由，并提供设备的内、外分交、技术设备的水平、报价等最直接可靠的资料，以保证引进技术设备的先进性、适用性、可靠性和合理性。

3.5精心比选工程技术方案

工程技术方案是工程技术成败的关键所在，而且直接影响投资效益的优劣，是工程技术的核心，是国家产业政策和技术政策的高度体现，因此各行各业的标准对每个工程都要求有项目构成、技术来源、生产方法以及主要技术工艺、设备选择等因素在内的方案的主要技术经济指标的比选，有比较才能有鉴别，才能保证工程的可行性和经济的合理性。

3.6加强职业教育，提高从业人员素质

建设项目可行性研究需要相关技术、财务、评估等专业人员组成项目团队，从各个角度对拟建项目是否可行进行考察和分析论证。但在实际中往往也存在一些可行报告编制人员未作深入细致调查研究，缺少技术经济知识，造成项目前期决策及研究结论可靠性差的情况出现。为规避上述情况的发生，作为咨询单位还应从专业人员配备，提高人员素质入手，使其成为提高可行性研究工作质量的途径之一。

4总结

总之，可行性研究可以提高决策水平，避免和减少项目决策的失误，以提高经济建设综合效益，是项目建设中的一个重要环节。相关单位和从业人员要做好项目基础工作，科学选择建设项目可行性研究方法，加强建设团队的合作，重视团队精神，提高从业人员的从业素质，保证工作质量，使可行性研究更有深度，为建设项目提供优质的决策依据。

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一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三) 数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊

数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。 三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四) 可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

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二、经营开发投资项目可行性概述

1.经营开发投资项目可行性分析

经营开发投资项目可行性分析是一项较为成熟的理论，它被广泛应用于多项学科，通过对项目的宏观政策、外部环境及发展预期等进行全面分析，以项目拟建市场前景，确定项目在技术上、经济上是否具有可行性，尽可能的保证项目效果最优化，以辅助决策者做出决策；可行性分析不断完善，并且逐渐被运用在许多领域，尤其是在企业项目决策中，其表现出明显的完整与科学性。随着经济体制不断改革，我国经济建议中也引入了可行性研究，国家出台了相关文件，对经营开发投资项目可行性分析加以规定，以保证决策民主与科学性。

经营开发投资项目可行性分析比较复杂，并且需要消耗大量资金，受外部因素的影响，此时企业开发项目面临具大风险及很多不确定性，在进行投资决策时需要研究项目开发可行性，以得到最佳方案，确定项目潜在风险及未来收益，企业在进行决策时充分吸收可行性分析结果，立项过程以可行性分析报告对各项目的可行性做出评价。

2.经营开发投资项目可行性分析特点

首先，经营开发投资项目可行性分析目的是研究项目是否具有可行性，找到适合企业的项目，而项目的可行性需要从：经济可行性及技术可行性入手分析，即企业当前的经济实力与技术能力是否可以有效实施项目。

其次，经营开发投资项目可行性分析是最基础的准备工作，这是一个项目付诸实施的重要支撑，此时它已不只是寻找实施项目的依据，而是为了项目实施过程中尽可能减少决策失误的工具，成为项目的规划图，对整个项目全过程加以思考。

第三，经营开发投资项目可行性分析并非容易的事，需要相关人员进行市场调查，通过调查结果对整个企业项目因素纳入其中，即对各因素进行详实分析，充分调查形成高质量报告，通过充分调研将理论与实际相结合，提出切实可行性报告。

最后，经营开发投资项目可行性具有鲜明、跨学科特点，它可以通过经济环境及需求预测或者以SWOT分析工具进行准确定位，从财务上进行成本、盈利与风险的大致分析，而这些需要大量数据做为依据，考虑相关政策、主体偏好、技术及市场需求等，这些综合特点难以通过一门学科做好，需要跨学科从多角度进行综合考虑。

三、企业经营开发投资项目可行性分析相关理论及评价标准

1.企业经营开发投资项目可行性分析相关理论

首先，PEST分析模型，对企业宏观因素分析。不同企业具体分析过程存在差异，主要分析：法律环境、经济环境、社会环境及技术环境，它可以判断总体形势被广泛应用。

其次，市场需求理论，经营开发投资项目可行性分析过程中进行需求分析十分重要，因此，其需要一定市场需求理论知识，对项目开发进行评价，它对消费者需求总和进行分析，成为最为详尽的需求理论，阐释了需求决定因素及需求曲线导向；受市场需求受价格、货币收入及消费者偏好及相关替代品的影响。

最后，SWOT分析理论，将企业战略、资源及环境有效结合，对分析项目的优劣势、机会及风险通过矩阵表现出来，将各因素综合分析，最后得出决策需要的信息。该理论分析过程考虑了内部及外部环境，是一个全面性的理论。

2.企业经营开发投资项目可行性评价标准

当前，经营开发投资项目可行性分析已经被广泛应用，其分析过程需要以多种科学进行分析，项目投资在市场经济条件下是否可行，其主要标准包括：

首先，经营开发投资项目可行性分析市场需求，当项目建成后会为社会带来商品，而对于项目投资可行性分析就是根据资料对项目未来需求量及变化情况进行概率性的判断，对需求量进行分析是市场分析，对其的分析结果可以保证项目投入与产出多少，所以，项目规模、质量、方案等都要通过预测拟定的。

其次，经营开发投资项目可行性分析需要确定投资方向后，对资源、布置、工艺等进行方案比较，通过比较后找到最优资源配置的方案，即布置紧凑、技术先进的、最具有竞争优势的投资可靠方案。

最后，经营开发投资项目可行性研究以追求利益最大化为动力源泉，通过对项目价格、周期、投资估算、经济效益分析了解资金投入增值情况，决定项目是否进行深入开发。

四、企业经营开发投资项目可行性分析内容及步骤

1.企业经营开发投资项目可行性分析内容

经营开发投资项目可行性研究阶段分析需要深入细致的划分：

首先，项目的投资机会分析，它是指为企业寻求更加具有价值的投资机会，以项目背景、资源及环境状况等进行调查与分析，找到企业战略规划目标，项目投资机会的分析是最为粗略的分析，它不是项目可行性分析过程中必要内容，如果经营开发投资项目已经拟定，则可以直接进入下一阶段。

其次，经营开发投资项目初步分析，其对项目生命力加以判断，在投资机会基础上，对项目的必要性进行论证，它较投资机会分析更深一步，对项目投资机会正确性加以研究，这一过程需要更多更详细的资料对项目因素进行分析，认证项目实施的价值所在，其是否具有可行性，主要包括：目标定位、需求研究、方案构思及建立初步方案等。

最后，对经营开发投资项目可行性进行详细分析，它是分析过程最为关键的环节，进一步分析以上过程的信息，更深入的进行论证，多角度进行合理性及可行性探讨，提出最终意见，为决策者提供依据，主要内容与初步分析相同，但其范围更大，深度更高，准确度更高。

经营开发投资项目可行性分析基本内容包括：项目概况、市场调查、需求预测、项目规划设计建议、进度安排、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析等。

2.企业经营开发投资项目可行性步骤

经营开发投资项目可行性分析需要专门团队做好研究任务：

第一，确定可行性分析对象及目的，明确项目实施后需要达到的目标，可行性研究需要系统有针对性；

第二，对实施的项目进行现场资料收集与整理，对市场调查与研究。主要调查：投资环境，如：外部环境、经济发展及各种配套设施等；市场状况，如：客户群、行业竞争关系等；在进行资料收集过程中应该关注相关法规政策及短中长期的规划等；

第三，经营开发投资项目最优化选择。根据可行性分析结果及相关数据，对经营开发投资项目资源提出规划方案，由专家对不同方案进行总结，选出最优方案；

第四，对方案进行论证与分析，当方案选择后以技术指标对项目可行性进一步分析，包括：财务、经济、效益等评价，并进行风险评估，如：概率、敏感性分析等；

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可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告分类、用途

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

4、用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告，报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

5、用于企业上市的募投项目可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中商智业为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务(包括已经上市和正准备上市的)，积累的丰富的编写经验。中商智业拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

6、用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

在上述六种可研中，第2、3、5、6准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高。

项目可行性研究的意义

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

可行性研究报告编写格式

1、总论

项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;

2、需求预测和拟建规模

国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;

3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况

经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;

4、建厂条件和厂址方案

地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;

5、设计方案

项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;

6、环境保护

环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;

7、企业组织、劳动定员和人员培训

8、资金筹措和利用外资方案：

资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、

9、经济评价

10、附件

“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。

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可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告分类、用途

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

4、用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告，报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

5、用于企业上市的募投项目可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中研普华为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务(包括已经上市和正准备上市的)，积累的丰富的编写经验。中研普华拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

6、用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

在上述六种可研中，第2、3、5、6准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高。

项目可行性研究的作用

1、可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据;

2、可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据;

3、可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据;

4、可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据;

5、可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据;

6、可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据;

7、可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。

可行性研究报告的作用

1、建设项目论证、审查、决策的依据。

2、编制设计任务书和初步设计的依据。

3、筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。

4、申请专项资金，向有关主管部门申请专项资金的重要依据。

5、股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。

6、取得用地，向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。

7、与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。

8、引进技术，进口设备和对外谈判的依据。

9、环境部门审查项目对环境影响的依据。

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房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。

四、小结

将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。

参考文献:

[1]柳莺,赵艳红,钱旭,刘东红.数据仓库技术研究和应用探讨[J].计算机应用,2001(2):46-48.

[2]马丽娜,刘弘,张希林.数据挖掘,OLAP在决策支持系统中的应用[J].计算机应用研究,2001(11):10-12.

[3]刘智,桑国明,张维石.基于数据仓库连锁店决策支持系统模型的研究[J].计算机与数学工程,2005(8):22-24.

[4]王沛皇.房地产开发项目的特性及经济评价[J].工业技术经济,2000:52-53.

[5]王珊等.数据仓库技术与联机分析处理[M].北京:科学出版社,1998.

[6]高洪深.决策支持系统(DSS):理论方法案例[M].北京:清华大学出版社,2005.

[7]王丽珍,周丽华,陈红梅.数据仓库与数据挖掘原理及应用[M].北京:科学出版社,2005.

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1、对外投资项目未经有关部门审批。部分事业单位及下属部门利用赠款、试验费、合作经费等对外投资，未经上级主管部门和国家有关部门的审批。由于机构改制、人员变动等原因，事业单位对这部分投资失去控制，造成单位的国有资产流失。

2、“投资可行性论证报告”严重失实。事业单位对外投资的重要依据是“投资可行性论证报告”。“投资可行性论证报告”是否客观、真实、可靠，决定对外投资的成败。在具体的审计实践中，一家事业单位的“投资可行性论证报告”预计公司投产后的年销售额为20000万元，公司实际投产后3年的年平均销售额为180万元，不足“投资可行性论证报告”预计年销售额的百分之一。该公司由于出现巨额亏损，无力继续经营，于投产3年后倒闭，造成巨额国有资产的流失。

3、对外投资未列入单位的资产总额。事业单位应设置“对外投资”科目，所有的对外投资应记入此科目，作为单位的资产组成部分。审计中发现部分单位的对外投资记入“科研成本”、“其他应收款”、“合同预收款”中，未按规定记入“对外投资”会计科目中，不能反映单位真实的对外投资和资产组成情况。

4、对外投资无收益。事业单位对外投资的目的是在保持国有资产保值的前提下获得对外投资收益。在审计中发现，部分事业单位对外投资项目经营管理不善出现亏损，投资无收益，造成国有资产流失。

5、存在各种舞弊现象。审计中发现事业单位对外投资项目中存在隐匿投资收益、投资收益体外循环、小集体和个人占有投资收益、设立小金库、通过借款转移投资、改制时低估资产等舞弊现象。

（二）出现上述问题的原因

1、对外投资不谨慎。部分事业单位对外投资不谨慎、随意性较大，不重视“投资可行性论证报告”的真实性、可靠性、客观性。对外投资项目论证不充分，决策程序不规范，缺乏监督。存在盲目投资、感情投资、关系投资的现象，许多对外投资项目因此而失败。

2、单位对外投资项目疏于管理。部分事业单位存在重投资、轻管理的现象，对投资项目的经营决策、经营管理情况、财务状况、经济效益等情况重视不够。未建立投资项目后期跟踪管理监督机制，投资单位的合法权益受到侵害。

3、缺乏管理人才和经验。在事业单位全资或控股的投资项目，由于单位选派的经营管理人员缺乏管理经验，不懂市场行情以及如何进行市场运作，导致经营决策失误、管理不善，投资项目经营陷入困境甚至出现亏损，造成国有资产流失。

4、经营者责任心不强。由于多数事业单位未对全资或控股的投资项目规定实现销售额、上缴利润等具体经营指标和严格的奖惩制度，事业单位选派的经营管理者工作无压力，经营责任心不强。

（三）建议和对策

为了规范事业单位对外投资，提高资金的使用效益，防止国有资产流失，维护投资单位的合法权益，必须加强对外投资的管理。

1、加强“投资可行性论证报告”可靠性、真实性、客观性。事业单位对外投资项期决策是决定投资效益的关键，对外投资项目要进行详细的可行性。应根据项目性质，组织有资格的单位和人员编制可行性报告，对投资项目在技术和上是否合理和可行进行全面的、的分析和论证，作多方案比较和评价。事业单位应建立健全投资项目评估制度，通过设立投资评估小组，要求有关业务部门、投资主管部门、财务部门等参加，必要时可邀请单位内外的有关专家，审核项目可行性分析报告，论证可行性研究报告的可靠性、真实性、客观性。要进行咨询，听取法律专业人士的意见。投资评估小组在对可行性分析报告实事求是地进行综合评估的基础上，提出是否投资的倾向性意见，为领导的最后决策提供依据。

2、完善对外投资的决策和审批制度。首先，单位领导成员要按照民主集中制的原则，对投资事项通过有投资评估小组成员参加的行政办公会等会议形式认真研究，在充分讨论“投资可行性论证报告”和认真听取投资评估小组提供的咨询意见的基础上，严格按照本单位相应的投资决策权限，对投资事项实行集体决策，确保事业单位对外投资决策的合法、科学、合理。其次，要建立重大投资项目的审批制度。根据国家有关规定，需审批的投资项目，各单位应按投资管理权限报上级主管部门和国家有关部门审批。

篇11

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究报告分类、用途

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

4、用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告，报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

5、用于企业上市的募投项目可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中商智业为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务(包括已经上市和正准备上市的)，积累的丰富的编写经验。中商智业拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

6、用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

在上述六种可研中，第2、3、5、6准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，甲级最高。

项目可行性研究的作用

1、可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据;

2、可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据;

3、可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据;

4、可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据;

5、可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据;

6、可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据;

7、可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。

可行性研究报告的作用

1、建设项目论证、审查、决策的依据。

2、编制设计任务书和初步设计的依据。

3、筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。

4、申请专项资金，向有关主管部门申请专项资金的重要依据。

5、股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。

6、取得用地，向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。

7、与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。

8、引进技术，进口设备和对外谈判的依据。

9、环境部门审查项目对环境影响的依据。

项目可行性研究的意义

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

可行性研究报告写作要求

对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面：

可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中：

(1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的结论。

(2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整具体，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。

在做法上要掌握好以下四个要点：

①先论证，后决策;

②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究;

③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性;

④多方案比较，择优选取。对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。

(3)为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，防止因各种原因的不负责任草率行事。

可行性研究报告编写格式

1、总论

项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;

2、需求预测和拟建规模

国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;

3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况

经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;

4、建厂条件和厂址方案

地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;

5、设计方案

项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;

6、环境保护

环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;

7、企业组织、劳动定员和人员培训

8、资金筹措和利用外资方案：

资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、

9、经济评价

10、附件

“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。

篇12

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)05-0185-01

1 引言

投资,是商品经济及其发展过程中最基本、最广泛的经济活动。对于一个国家、一个地区来说,投资是提高综合经济实力和经济技术水平的根本途径;对于企业来说,投资是扩大生产经营规模,提高盈利能力增强企业实力的基本手段。可行性研究是在投资决策前,对拟建项目是否符合国家产业布局和发展方向在技术和经济上是否可行进行全面的分析论证,为项目投资决策提供可靠依据的一种科学研究。企业投资项目的可行性研究是决定投资项目命运的关键,因此搞好投资项目可行性研究具有十分重要的意义。

2 我国现行企业投资项目可行性研究中存在的问题

长期投资项目由于投资大,资源成本高,在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响,加上其流动性差,建设投资不可逆的特点,项目一经实施,大部分或全部投资便形成了沉淀成本,回收期长或无法收回,其潜分析这些项目失败的原因,其中重要的一条是项目投资者的可行性研究存在许多问题。归纳起来,笔者认为在投资项目可行性分析过程中存在着以下几个方面的缺陷:

(1)可行性分析内容不全面,缺乏可观性。

一个完整的投资项目可行性研究报告,应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到,但对于有助于项目决策的重要内容不应遗漏或略去。其次,对风险分析重视不够,或者分析的内容不全面、深度严重不足。缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。风险因素几乎存在于所有的投资项目中,找出主要风险因素、分析其影响程度,并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策,对于项目决策具有重要意义。

(2)研究质量不高,缺乏实质性的可行性分析。

不少投资项目可行性研究流于形式、走过场;还有些项目已经实施,甚至投入运营,为了某种需要,再回过头来补做可行性研究。这类可行性研究报告都是以项目可行为先导,分析所需的资料成为项目可行的有力论据,片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响,而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。

(3)存在时间差异。

可行性分析是建立在一系列假设的基础之上的,例如投资和现金流量假设。在投资可行性分析中,以假定投资都是在期初投入的,经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的,但从投资人投资管理和项目营运规律看,投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性的投入建设项目,再加上出于对融资成本的考虑,许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末,二者之间存在很大的时间差异,其差异量与项目所涉及的产品的特征有关。由于可行性分析依据的假设与真实投资存在的时间差异因素,导致可行性分析的准确性存在一定的问题。

(4)夸大技术和产品的先进性。

由于技术在保证投资效益和成功中有相当重要的地位。有些可行性研究不切合实际,片面强调技术先进的一面,而对技术、设备和产品的缺陷避而不谈或轻描淡写,也不客观地研究技术、设备、产品的某些缺陷会影响的效益,甚至可能会导致投资项目的彻底破产。这种无根据的夸大技术、设备及产品的先进性,导致了投资的失败。

3 完善企业投资项目可行性分析应采取的措施

在现行的投资体制下,企业投资项目可行性研究报告一方面要从企业战略规划、提升企业核心竞争力的角度论述项目建设的必要性;另一方面也要兼顾从项目自身层次分析拟建项目在实现企业自身发展战略,满足社会需求,促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性。应该深入进行投资项目的经济分析,做到定量分析,而不是简单的定性分析。

3.1 对不可行性研究进行分析论证

作为投资方为了保证可行性研究的真实性,规避投资风险,在委托编制可行性报告的同时,要另找一家咨询评估公司从项目不可行的角度进行反可行性论证。如果论证结果是反可行性研究不能成立,则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立,投资项目最终被确认为不可行,就要实事求是,以足够的勇气否定原来的可行研究结论,最大限度避免决策失误和投资损失。

3.2 充分考虑时间差异因素

项目投资建设过程中一般会产生以下三种时间差异:融资时间差异、投资时间差异、现金流入和流出时间差异。融资时间差异是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的,因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的帐户,出于资金成本筹划的目的,企业将尽可能的根据项目进度对资金的需要分次从贷款单位取得资金。投资时间差异是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中,资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的,具有不规则性和不连续性的特点。由此看来,现金流量计算中假定的投资发生在投资初期是无法立足的。现金流入和流出时间差异是指从现金投入到产生现金收益所经历的时间。因此假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时间差异的客观存在,这就要求在计算净现值和内部收益率时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期,对产品投入具有连续性的,可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价。

3.3 对项目进行社会评价

为保证投资项目与所处社会环境相协调,进一步提高项目投资的经济效益,就必须开展社会评价。这样,有利于对投资项目进行全面评价,促进国家社会发展目标顺利实现;有利于减少投资的短期行为和盲目建设,使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面;有利于吸引外资,获得国际金融组织的贷款;有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中,社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置,并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。

3.4 搞好市场调研与市场预测

首先,扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中,要认真细致地做好基础工作,通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查,准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模,为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。其次,运用市场调查和预测的科学方法,实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中,要改变重技术轻市场的现象,必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体地说,就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外,还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上,要运用专业知识、技术方法和基本经验,对所取得的资料加以整理,建立能反映市场规律的预测模型,用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明,以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。

4 结束语

总之,项目可行性研究报告的编写,应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑,必须采取客观、公正、实事求是的态度;信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求;项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果,以满足决策者定方案定项目的要求。只有决策正确的投资,才能为投资管理打下良好的基础,使企业立于不败之地。

参考文献