房地产管理论文范文

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2房地产管理创新的必要性和重要性

2.1房地产管理创新的必然性

目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。

2.2房地产管理创新的重要性

房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。

3房地产管理实践创新

3.1管理模式的探索和创新

在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。

3.2人才培养模式的创新

如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。

3.3进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理

创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。

3.4信贷政策的创新

由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。

3.5土地市场管理的创新

对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。

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二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用。

(1)有效的制定客观，可操作性的科学管理原则，要从物料部门的可行性，有效性等特点入手，进行全面分析可行性，可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型，对物资进行计划，提供，运输，存放等环节的可行性分析，准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用，物资的节约利用，物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施。

2.1制定出物资采购招标管理办法，切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理，制定责任制，对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制，过程中出现差错，追究其责任。培养采购人员的责任心，高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标，比价等形式，确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则，公开招标过程中各个环节，加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实，完整。全面的考察供货商产品质量，信誉等方面的条件，合作环境适合确定入围供货单位，不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组，验收组仔细检查货物规格，型号和完好程度，验收组签字后再由负责人签字，验收组随后登记入账，并填制“入库验收单”。

2.3控制好物资发放工作，采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法，明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

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房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产开发企业税法确认收入时限

（一）关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（二）关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2.视同销售行为的收入确认时限

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3.视同销售行为收入确认的方法和顺序

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

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在经济快速发展的当下，房地产行业增长迅速，在增长过程中带来的大量档案也成为相关企业所面临的一大难题。但是随着相关数字化技术的发展相关档案管理工作得到了一个满意的解决方案，现代化的数字化技术大量使用渐渐取代了传统的手工处理方式，并且数字化技术同传统的手工处理方式相比便捷程度较高。除此之外数字化技术还具有一定的智能化特点，可以以较高的效率处理相关数据文档，基于网络还可以在一定程度上实现资源共享，加强有关方面的信息交流，进一步提升管理效率，提升房地产行业档案管理工作的水平，满足企业以及社会发展的需求。

1房地产档案管理数字化的内涵及数字化运

用所注意的事项目前房地产档案管理数字化主要通过大量的运用现代电子计算机技术以及现代化的摄影扫描技术完成，在此过程中将大量的纸质数据转化为数字化信息通过电子计算机的形式加以保存，建立相应的电子信息库，进一步方便相关数据的整理加强数据的管理，提升相关档案的使用效率，增强在档案管理方面的安全性能。在当下的房地产档案数字化管理中，档案一般被划分为三类，通常以档案原件、扫描件和数据档案的形式表现出来，数据档案是档案数字化的最终结果。在数据化档案的管理当中必须按照一定的原则对相关数据档案开展管理，这些原则中最为重要的就是安全性。虽然现代化网络技术给我们带来了很多的便捷，但是在网络环境中倘若没有较好的保护措施相关信息的安全性很难得到保障。为了总分保证相关信息的安全性，房地产企业应当做好充分的准备，从细节入手认真仔细的做好每个环节的安全工作，安装相应的防木马软件，聘请专业的技术人才充当顾问，进一步保证档案的安全，使档案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相关档案的真实性也是档案管理的重要组成部分，对于档案而言其本身最基本的特征就是真实性。在房地产档案管理数字化的过程中这一基本特征必须要得到保留加强，防止有关人员借档案管理数字化之便，对相关信息进行更改，进一步减少日后纠纷带来的不变，在公司管理上加强在该方面的监管力度要坚决杜止此类行为。档案数字化管理的根本目的在于提升数据管理的便捷程度，在档案数据化管理的过程中相关管理者要注意不断提升数据使用的便捷程度，不仅是要满足房地产行业相关管理者的使用需求，还要进一步满足普通用户的使用需求。数据的处理不能局限于管理，还要不断提升数据内容的可读性，不断满足用户的需求，增强用户的体验感。

2房地产档案数字化管理目前所面临的问题

当前我国有关档案数字化管理发展速度迅猛，这一进步推动了档案管理智能化，增强了相关档案管理的安全性和便捷度。但是一个事物的发展是长期的，在房地产档案数字化管理的过程中渐渐的也出现了很多问题需要我们解决。首先在档案数字化管理的过程中相关档案的搜集存储还存在不少问题，在相关信息搜集上还有不少难度，在搜集中的不确定性也有可能导致相关资料的错误性，这会让信息的真实性降低，进一步降低数字化管理的可信赖程度。此外相关的档案管理的数字化应用缺乏足够的创新意识，服务单一，很难满足消费者渐渐增长的需求，这让房地产档案管理数字化仅仅停留在表面，这不但限制了相关管理工作的进行，还将令相关房地产企业的业务受损导致很多服务的开展能力低，进一步限制相关房地产企业的发展。在房地产档案管理数字化开展的同时企业的相关人才结构很难满足企业数字化发展的需要，相关技术能力还有待提升。相关房地产企业应当依据企业发展实际，积极培养相关人才，增强管理者的管理能力和技术水平，进一步促使相关管理人员能够更好的进行数字化档案管理工作。档案管理数字化发展的过程中还将面临如何处理传统的信息录入同现代化数字技术档案处理的关系问题。电子档案的信息录入通过一些电子媒介，只有在一定条件的情况下才可以进行档案录入和信息化处理。而传统的信息管理模式较现代化的数字管理模式而言所受的约束条件相对较少，但是录入方式相对较为繁琐，查找不够便捷。在档案管理数字化过程中受某些客观因素影响容易造成相关数据的丢失，而面对房地产之一信息量和数据量都很巨大的行业而言一些存在的错误很难被找到。在电子档案的传播过程中，受全环境的影响这些内容的真实性极有可能得不到保证。所以相关管理者在进行相关数字化管理的过程中还应当注意保留相关的原始文件，以便于相关管理人员更好的进行档案管理工作。

3房地产档案管理数字化应用策略和方法

在房地产管理数字化日渐兴起的当下，做好管理工作不应仅仅停留在房地产数据的管理上，还要不断拓展到公司管理上。相关公司应当借助档案管理数字化的契机，进一步改革公司管理制度。培养大量的数字化、信息化人才，积极吸收相关专业人才满足企业在信息化时展的需求。在档案管理方面，相关部门要依据信息的内容作出合理的划分，依据信息内容提供相应的档案信息保存处理方案，进一步保证相关信息的安全程度，防止相关信息遭到不法分子的更改、窃取和破坏。企业还应当营造良好的信息安全环境，建立相应的安全保护制度和应急处理方案，防止信息安全遭到破坏，同时在企业信息遭到破坏时可以将损失降到最低。对于档案管理数字化的管理制度体系不能仅仅局限于某些方面，对于公司的全局包括人员、设备、以及硬件的运用都应当作出具体的规定。建立行之有效的档案管理制度，同时还应当建立相应的系统运行环境的安全管理制度。系统运行环境安全管理主要是指基于信息保护外部环境的安全的保护，包括相关人员对数字化档案管理的影响，以及信息库外部自然条件如电磁波、自然灾害、防护措施的管理等方面。应用系统运行安全管理是一项很大的工程，包括操作安全管理、操作权限管理、操作规范管理、操作责任管理、操作监督管理、操作恢复管理、应用系统备份管理、应用软件维护安全管理等。进一步从技术上防止相关数字化信息遭到窃取和破坏。在档案数据化管理的同时，相关管理者还应当注意对相关信息原件的保护，建立相应的档案室，配备专门人员保护这些信息。严格限制有关人员对档案的获取，防止相关档案被篡改，进一步保证相关档案的真实性。与此同时，建立相应的档案室保护相应的档案原件也是防止数字化档案出错的有效方法，方便在有关数字化数据出错时可以找到相关原件进行更改和查询。

4结束语

总而言之，建立一个完善并且安全程度高的档案管理数字化系统是一个漫长的过程，在这个过程当中会遇到各式各样的问题，还将会有越来越多的挑战，相关企业的经营管理者要做好充分的打算面对这一过程中的困难。要不断积累自身经验同时加强与同行业企业的相关合作，积极探索同相关计算机网络企业的合作，不断壮大发展。要积极面对在房地产档案管理数字化的挑战，积极采取相应的措施，加强对房地产档案管理数字化的风险调控，最大限度的降低存在的风险和危机，保障企业及用户的信息安全。科学技术的进步带给了房地产业管理现代化的机会，相关部门要利用好这一机会加快内部系统档案管理的升级，加快档案管理系统的内部升级，加强房地产行业的内部监管制度和外部环境监管制度，建立健全相关制度设施，建立有利于房地产行业发展的长效机制，将数字化的有效成果充分运用在房地产管理上来，将科技成果真正运用社会发展中。

作者:刘熙华 单位:南平市建阳区不动产登记中心

参考文献

[1]刘蓉.房地产档案管理中数字化技术的运用[J].办公室业务，2014（21）：154~155.

[2]袁涛.数字化技术在房地产档案管理中的应用[J].山东档案，2013（2）：47~48，58.

[3]黄晓屏.房地产档案管理中数字化技术的运用[J].企业改革与管理，2015（14）：39.

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（2）财务预算。财务预算应当按照企业会计准则确认收入和分摊成本。收入的确认一般根据国税发2009年31号文件执行，即：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。三个条件中最早的时间点为结转收入的时间。成本分摊按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本根据各类数据汇总后编制预计资产负债表、利润表、现金流量表。对房地产企业来说，确保资金的安全和快速流转尤为关键，因此准确编制预计现金流量表显得尤为重要。

（3）资本预算。资本预算一般包括固定资产预算与投融资预算。行政部门根据各个部门对固定资产的需要编制固定资产预算。包括购置品种类别、数量、金额、预计使用情况、时间等。投融资预算分为投资预算和融资预算。投资拓展部门负责拓展项目，对项目进行可行性研究分析供决策层参考。编制投资预算还需考虑公司整体的资金量，考虑是否投资预算脱离实际导致投资预算空洞不可行。融资预算一般根据公司预算的现金需求量编制，在编制时充分考虑到项目资金的收支情况，做到资金平衡。如发现资金有缺口需及时对外融资，重点对融资额利率资金渠道进行反映。目前国内房地产企业合法的融资渠道主要有金融机构贷款、信托融资、债券股权融资、证券市场融资、委托贷款、民间借贷等。各个部门预算完成后统一汇总到财务部合并，财务部完成合并后上报公司总经理签字确认。总经理签字确认后报上级主管单位预算管理委员会，预算管理委员会汇总审核质询后如需调整下发重新调整。如无需调整上报集团董事会，经董事长签字确认后下发正式执行。

二、房地产企业全面预算管理控制

（1）严格预算执行。公司下发的正式执行预算，一般不能随意调整，如需调整采取半年度调整和紧急调整。半年度调整是根据对上半年公司经营情况进行分析和总结，然后根据实际情况对下半年预算进行调整。紧急调整是在不调整会影响到公司正常的经营活动，经过董事会特别批准才能进行调整。该调整不能重复多次进行，一定要结合实际情况按严格的标准进行。

（2）加强预算考核。房地产企业与传统制造业企业有很大不同，所以在设定绩效考核时有很大的难度，需要更为精确的设定。以项目整体开发预算和关键时间节点作为绩效考核的主要依据，根据预算完成实际情况进行考核。对于各职能部门，根据预算进行分解，以平衡计分卡思路为每个部门和每个岗位设定KPI指标，作为主要的考核依据。将公司整体工作预算和实际完成情况作为KPI指标考核结果的系数，最后得分作为业绩考核的结果。使房地产企业的绩效考核与全面预算管理能结合在一起，使得房地产企业全面预算管理不流于形式，推动全员认真编制和执行全面预算管理。

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1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象（图1）。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群（图2），从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比例）分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平（图3）。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落（图4）。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格（元/平方米）的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅（图5）。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗？

5、房地产信贷发展有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量（坏帐率）、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难（Collyns，2002）。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构？在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量？这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构；不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁（政府或其他企事单位），土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利；第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者；我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

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二、建筑房地产开发过程中现场施工技术管理方法

（一）明确现场施工技术管理原则。第一，明确科学化管理原则。在建筑施工现场，每一项管理工作都应当具有科学性与合理性。只有这样，才能保证施工过程的安全，保证施工质量。无论是资源的利用还是人员的安排，都不能存有浪费现象。施工现场的设置也要具有科学性，充分考虑时间与空间需求，解决施工问题。在施工流程的安排上，要优先考虑施工质量，之后再考虑施工进度，以此来提高施工企业的核心竞争力。充分调动每一份人员的工作积极性，让最合适的人在最合适的岗位上工作，才能保证施工现场工作效率的整体提升。第二，明确规范性原则。施工现场技术管理工作要具有规范性，本着行业标准以及企业内部原则落实施工行为。现场施工具有复杂性，施工工作的完成需要多位人员的配合与多个环节的紧密相扣。只有严格遵守规范，才能完成共同的管理目标。没有规范的管理工作不仅会影响工程的施工进度，还会影响各个部门之间的契合度，导致安全事故的发生。（二）做好现场施工质量技术管理工作。在房地产开发过程中，现场施工技术管理工作最重要的一点就是质量管理工作。本着提高施工质量的原则，做好多个技术环节的处理与管理工作，才能实现管理目标。在施工过程中，控制施工质量是重要环节。首先，管理者要重视施工工艺的管理。目前，在建筑行业快速发展，建筑企业不断强大的过程中，施工工艺也逐渐丰富起来。根据房地产项目的需求选择最佳方案，并根据施工方案确定管理方案，使管理工作能够满足施工的实际需求。在优化施工工艺管理工作的同时，了解施工技术要求，分析施工技术要求，才能将质量管理与技术管理融合在一起。其次，建立明确的施工技术管理制度。在施工现场，每一项制度都会成为管理者的指导思想。施工技术管理制度应当包括材料检验制度、现场技术资料管理制度以及图纸设计与管理制度等。在工程的建设过程中，涉及到的一切内容与项目都应当有明确的制度规定与指示。施工技术管理制度的建立，能够帮助管理人员更好的利用材料了解工程质量，促进技术验收，把握好施工进程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人员也可以结合技术性材料加强工程的维护与扩建，做好后期维护工作。（三）做好现场施工材料设备管理工作。施工材料管理工作对于施工技术优化以及施工质量提高都十分重要。在现场施工技术管理工作中，重视材料管理工作，才能让现场施工技术管理工作更上一层楼。在施工开始之前，管理者就应当先检查施工需要使用的材料，并明确材料的使用量。根据施工需求验证材料储备数量、储备环境，并检查材料的材质，明确计算与规划施工中应当使用的材料量。材料的领取过程也需要加以优化。在施工现场技术管理工作中，很多管理人员忽略了材料的领取过程管理。在定量施工材料入场之后便无人看管，有需要便直接取走使用。建立明确的材料领取规定，申请领取材料时需要注明材料的使用数量以及具体的使用方法。如果领取的材料不足以满足施工要求，可以申请材料管理部门补发，并明确标出超出使用量的原因。管理者要随时了解材料的库存情况，明确每一种材料的使用数量以及存储数量，定时更新材料。所有有关于建筑施工的原材料都要保证质量，在审查材料质量时，要严格按照行业规定以及工程要求检查，绝不能为了减少施工成本而忽略材料质量。只有合格的产品才能进入到施工现场，也只有二次检验合格的产品才能应用到施工实践当中。质量，是建筑企业发展的根本，在原材料上把好质量关，才能提升施工整体质量。除此之外，施工者还要及时发现材料应用过程中所出现的问题，发现材料与施工技术之间的匹配度，为之后的材料选择与使用提供丰富的经验。（四）做好现场施工人员管理工作。人员管理是现场施工管理工作的重要内容，人员管理主要包括施工操作者管理、施工组织者管理以及施工指挥者管理。施工人员的专业素质以及职业素养水平直接影响着施工质量。在部分企业的施工现场，一些施工操作者文化素质不高，缺少专业的建筑知识，经常出现违规操作。也有施工单位缺少专业的技术人员，虽然可以在一定程度上为操作者提供技术指导，却无法在施工现场中解决所有技术难题。在现场施工技术管理工作中，管理人员一定要重视人的作用，同时做好人员管理工作。通过定期培训来提高施工操作者与技术人员建筑业务水平，重视人员理论知识丰富的同时，也要重视职业素养水平的提高。认识到施工质量的重要性，才能建立终身学习的理念。除此之外，建筑企业还要做好施工现场指挥者的管理工作。他们明确自己的职责，才能帮助现场建立完善的管理机制，将好的管理技术应用到现场施工技术管理中。

三、小结

综上所述，在建筑房地产开发过程中，现场施工技术管理工作是必不可少的。只有做好施工现场技术管理工作，才能促进房地产开发项目的科学化。作为管理者，不仅要关注行业所提出的管理要求，更要结合施工现场的实际需求，落实精细化管理理念。通过施工技术管理工作的落实，促进房地产项目经济利益的最大化与社会利益的最大化，在实现企业发展目标的同时，推进社会进步。

参考文献：

[1]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012(13)

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2房地产中介信息管理中存在的问题

2.1网络化程度不高，发展不平衡

我国已逐步进入网络化时代，社会群众大多通过网络获取相关信息，而网络信息时效性、全面性的特点，更能吸引群众注意力。然而，我国却没有形成一个系统的全国房地产中介系统。全国各地的房地产中介行业信息发展极不平衡，由于房地产中介行业的竞争性，行业信息大多不会共享，一些大中企业通常借助自身优势，将市场信息范围只局限在自身门店内，小企业由于自身资金、资源的局限性，信息闭塞，长期得不到更新，这种各自为政的发展模式，导致我国房地产中介行业信息社会化、系统化难以实现。

2.2重硬件设备，轻软件设施

就目前情况来看，大部分房地产中介企业对信息系统认识不足，普遍存在重硬件设备，轻软件设施的问题，往往缺乏就现有硬件设备开发相应功能的能力。他们认为，只要通过计算机与网络就能提高业务效率，忽视管理、业务和技术的配套发展。

2.3跨行业联系不够，相关行业信息化程度不高

万事万物之间都存在着偶然或必然的联系，经济社会快速发展的年代，行业与行业之间的联系变得更加紧密。然而，房地产中介行业却忽视了这一点，割裂了与相关行业的信息共享，为保证中介行业各企业的经济利益，大多采取信息垄断、信息独享的方式，导致分割市场、零星成交等现象的发生。

2.4信息资源利用不足，影响服务水平

房地产中介行业信息没有做到共享，就不能将房地产信息资源进行整合归纳，阻碍了对市场潜力的充分挖掘，加大了中介行业的整体损失。服务行业的宗旨是为客户着想。例如，客户想买80平米的房子，而企业当前没有符合客户要求的房屋资源，站在客户的角度应该是去寻求其他企业帮助，为客户找到满意的房子，而现实情况下，企业为保证自己的经济利益，只会通过各种方式说服客户改变想法，选择企业现有资源内的房子。这钟强卖方式虽然暂时得到了经济利益，但是长此以往会造成客户的反感，影响中介行业的长足发展。

2.5政府相应机构信息化程度不足

保证行业信息的畅通性、权威性是推动房地产行业健康发展的关键。政府方面，信息流通不够及时准确和公开，阻碍了房地产行业的发展。政府在信息流通方面起着主导作用，却疏于对信息系统化的管理，导致房地产中介行业整体信息的分散，且真实性有待检验。

3房地产中介信息管理对策

3.1提升网络化程度

信息的有效流通是促进房地产中介行业发展的重要条件，将有效信息反馈到网上，再对网络信息进行有效整合，不仅能提高工作效率，还能提升中介行业的整体形象。企业应树立全局观念，扩大市场信息范围，以促进房地产中介行业的整体发展为目标，自主进行资源共享，实现房地产中介信息的社会化、系统化。

3.2提高房地产中介企业综合素质

大多数房地产中介企业只注重经济效益，忽视了企业内部的专业素质的提高。作为推动房地产交易市场发展的必要环节，房地产中介企业应努力提高自身的研发能力，研究适应硬件设备需要的软件设施，完善房地产中介行业设备系统，跟上时代脚步，更好地发挥房地产中介的作用。

3.3加强行业间的联系

房地产中介信息的传播，离不开传媒行业，应充分利用新闻媒体的传播功能，及时向大众反馈中介信息、房地产交易信息等，利用互联网的功能，建立房地产系统网络。总之，一切相关行业，都应“为我所用”。

3.4充分利用信息资源，提升服务水平

对信息资源做到充分利用，就需要提高企业员工个人素质，要求员工对房地产市场信息的把握，在充分挖掘潜在客户的同时，做到真正解决客户的需要。另外，房地产中介服务领域也应不断扩大，努力开发更深层次、高附加值的服务。

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项目的招投标阶段是在项目设计方案的基础上，通过招标投标的方式，对项目的施工单位、材料供应商等单位进行选择的过程。这一阶段，开发商将通过合同的具体条款对施工单位和材料供应商提出相关要求，并在条款中明确项目的成本目标，实际利益分配等各项具体问题，招投标阶段将在设计图纸基础上，对合同的价款进行初步确定。而施工阶段，则是对设计图纸继续实施的阶段，这一阶段将会消耗大量的资金、人员、材料、机械等各种资源，也会由于各种工程变更而产生工程成本的变化，由于这一阶段持续时间较长且成本控制不确定因素较多，因此施工阶段的成本控制是十分复杂且有必要的。

1.2竣工与维护阶段

竣工阶段，房地产开发单位需要依据签订的合同以及工程中实际产生并予以确认的工程变更与施工单位以及材料供应商继续工程的结算。这样阶段需要充分考虑项目的实际完成情况，工期、质量、成本的完成效果以及项目施工过程中产生的变更，支付给施工单位相应的建设酬劳。而竣工验收后，仍然需要的就是负责对项目进行后续的维护，此阶段内需要开发商为业主提供一定的技术服务支持，及时处理运行过程中出现的各种问题，并通过回访制度考察项目实际的运行效果，通过数据的收集和分析为后期同类型的房地产开发项目提供一定的借鉴。维护阶段的成本很大程度上是由前期的设计及施工质量决定的，只有前期工作完成到位，才能为后期的运营管理阶段节约大量的维修成本。

2房地产开发项目成本管理问题

2.1房地产管理人员缺乏全过程控制思想

房地产开发的各个阶段是相互联系、相互影响的。只有将开发阶段的每个过程都做好，才能实现整个开发过程中的成本控制最优化。然而目前很多房地产开发项目管理人员往往只注重于设计与施工阶段的成本控制，而忽视了与之相关的其他各阶段对成本的影响，而这些阶段是相互关联，不可分割的整体。开发前期是对项目是否可行的基本判断，规划设计阶段是对项目成本的基本控制，施工阶段通过项目成本的实施，而最终竣工与维护则是对项目成本效果的最终分析和反馈。若在开发过程中，仅仅关注于其中的某一个或某几个阶段，忽略了其他阶段对总体成本控制的影响，则会大大影响实际成本管理的效果。

2.2房地产成本管理缺乏动态性

成本管理中往往缺乏动态成本管理的理念。由于开发周期长，成本涉及数量巨大，进行成本核算往往只在项目结算或期中时分阶段才进行，而在开发过程中具体的成本变动也是很多的，若是忽略了成本变动的动态性，则会使得成本管理工作在后期越来越难以进行。缺乏实时动态的成本管理理念将会使成本管理工作在长期过程中由于受到多方面的影响而最终与初期的成本预算产生较大的差距，降低成本管理的效率。

2.3房地产成本管理组织体系不健全

房地产开发的流程较多经历的时间较长，在成本管理过程中涉及到的组织管理人员很多。而现实工作中，由于项目人员众多，各部门之间的协调工作很难高效完成，各管理组织体系和规章制度的建立都不太健全，各部门难以很好的进行时间上的搭接和工作内容上的配合，这在一定程度上也对房地产成本管理工作造成了影响。

3优化房地产项目成本管理方式

3.1制定合理的职能体系及管理模式

企业适当的组织结构是高效完成成本管理工作的保证。职能式组织模式下，项目管理是通过职能部门或职能部门间的合作完成的，这一结构适用于项目规模小，外界环境不复杂和技术特征明显的项目；项目式结构则是根据项目设置企业的部门，形成以项目经理为中心的专业技术管理团队，组织中呈直线领导的关系，这一结构适合于以项目生产为主的从事大型、复杂项目的企业；矩阵式结构则较为灵活，通过横向的项目组织和纵向的职能组织相结合，根据项目的特点抽调专业人员组成团队进行项目管理及施工。

3.2加强全过程内的成本控制

在项目建设的不同阶段都应制定不同详尽程度的投资计划，由粗到细。投资决策阶段的成本控制所占的费用仅为1%，但其收效却是最大的，其对成本的影响达到了60~70%。因此，企业应尤其重视对于投资决策阶段的成本质量综合控制。在这一阶段，开发商要积极进行市场调查和市场分析，寻求投资机会，以进行合理的投资决策分析，以进行建设成本控制，从而为整个项目的质量控制打下良好的基础。

3.3成本管理信息系统的建立

工程项目的成本信息是十分重要的，它是工程成本管理的基础，是开发商与各管理部门进行沟通、协调与决策的依据。在现今的各项建设工程中，各单位的成本信息多而复杂且不能及时共享，造成沟通上的滞后以致不能对成本进行快速的处理。因此及时、准确、完整地掌握和管理好工程各方面的信息，是工程成本目标实现的保障。

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随着我国房地产市场行业的快速发展，各类资本大量融入房地产市场，各类房地产企业数量激增，以至于房地产市场鱼龙混杂。随着我国近几年来对房地产市场调控力度的加大，逐渐引导房地产行业走向规范化，淘汰和重组了部分落后企业，取得了一定成绩。但总体来讲，在行业发展中所遗留的问题还普遍存在于房地产市场中。具有一定实力的房地产企业立足自身综合实力基础之上，开始寻找新的发展方向，谋求长远发展。但部分房地产企业依据停留在原有管理层次，管理方法和管理策略都停滞不前，无法适应时展需要。

1.2财务管理机制薄弱

目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体体现在以下几方面：（1）财务管理制度不健全，没有结合企业实际，建立完善的财务管理制度，现有的管理制度未有效落实；（2）财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上，而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用，导致管理水平较低。（3）资金的使用和筹措缺乏计划，缺乏现金流量管理的经验，以至于经济效益较好时，能够选择的投资机会较多时，增加了企业风险控制的难度。

1.3预算管理不到位

部分房地产企业的员工在对预算编制时，存在较多错误认识，在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时，仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大，以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系，导致企业整体规划无法统一，以至于在落实预算考核及编制预算目标时，无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段，对预算管理的重视度不够，同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大，而在预算执行阶段，无法确保机制的完备性，无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时，由于考核职责不明或考核力度不大，同时缺乏有效监督管理，导致预算评价效果不佳。

1.4缺乏有效的内部管理、监督机制

目前，内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制，从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制，导致缺乏完善的内部审计机构，即便设置了内部审计机构，但在实际运用中其审计职能缺失，无法对企业经营管理具有约束力。同时，由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系，基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度，以至于缺乏完善的监督机制，影响企业管理水平的提升。

2企业内部房地产管理策略

2.1完善内部管理体制

房地产企业内部管理机制的完善，和内部控制效率的提升，都无法离开整理的指导原则。当前，房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有：（1）合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳，房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导，都要在法律允许范围内。（2）坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。（3）坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化。（4）坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

2.2做好成本管理，提高企业经济效益

成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。

2.3明确权责，规范管理

在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。

2.4奖惩有效，人治管理

激励机制是房地产企业内部管理的重点。建立完善、有效的激励机制，能够极大的提高员工工作积极性和主动性，能为企业带来更多效益。房地产企业要结合自身实际特点，制定科学考评办法，综合考虑制度管理和人治管理各方面的优缺点，以服务企业为目标，制定有效激励策略及绩效考核机制，以提高员工工作效率，确保管理水平的提升。

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相比于其他行业而言，房地产动拆迁行业的成本管理更为复杂，一个项目的时间可能比较长，尤其是动迁的工作既要求细致又要求效率。因此，房地产动拆迁公司的成本具有其自身的特点，成本核算上也存在一些问题。

1、由于动拆迁工作历时较长，加上相关财务人员水平不高等，往往不重视建设过程的成本管理，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成公司财务状况及经营成本无从考核。

2、成本不进行分摊或随意分摊。用于拆迁的商品房成本没有根据实际用途转出，在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关科目有时根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性，造成拆迁工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。

3、拆迁工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。在购买或自建拆迁用房等项目上，没有一套规范的操作程序，造成账面与实物的数量严重不符。

4、拆迁工程成本核算的依据无法及时取得。拆迁工程如果采用外包形式，其成本的核算必须先取得施工方开具的发票。公司有时会出现不能及时取得正式发票进行成本核算的情况，导致成本核算缺乏真实性，给经营决策造成影响。

5、动迁工作中人力成本难以计量。动迁工作涉及大量的人力成本，需要时间和耐心与被动迁对象进行讲解政策、说服、签约和安置工作。工作中不确定性较大，花费的人力和其他成本难以具体计量，相关费用难以审核，这部分成本既不透明也难以控制。

二、成本控制策略及程序

房地产动拆迁公司是以资金和人才资本，整合土地资源、政策资源、设计、施工、监理等资源，来实现自身目标。因其产品具有社会属性、技术属性及产品生产的复杂过程属性，造成了其产品成本控制的复杂性。对于其成本管理工作的开展，应从战略高度给予重视，首先转变成本观念，设计符合公司特点的成本管理程序和指标，然后开展具体的成本控制工作。

（一）成本控制观念的转变

1、全员成本管理观念的创新

很多人认为，成本管理是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。但事实上，他们只是公司成本控制的组织者，比如房地产动拆迁公司的拆迁工程管理部门，只靠他们单方面的努力，难以实施好成本控制。这就是说，公司成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是个全员概念。

2、成本系统管理观念的创新

长期以来，公司进行成本管理时往往比较重视某一领域或阶段成本的控制，而忽视对其他领域或阶段的成本的分析与研究。公司应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。

（二）预算管理

实行预算管理是进行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于预算的编制，结束于预算的执行分析。全面预算管理是普遍采用的现代管理模式，全面预算管理系统为公司预算的事前编制、事中控制和事后分析提供了一个平台。

（三）成本控制程序设计

想要进行有效率的成本控制，首先必须要有明确的思路，不仅要有符合实际的考核指标，还要有有力的监督，兼顾效率与公平。对于房地产动拆迁公司而言，进行成本控制可以采取上图程序。

根据上图，成本控制是一项涉及公司各个部门、每个员工的系统工程，在转变公司成本观念后，对员工进行充分的思想动员。由公司高级管理层发起，与财务部门一起设计预算和考核指标，具体分析公司实际情况，找出控制成本的几个关键点。财务部门将控制成本的指标层层分解至部门、项目、员工，形成科学有效的责任成本体制。每个员工在保障公司利益的前提下，都承担一定的责任成本。至一个会计期限或项目结束，指标结果反馈回财务部门，进行考核与奖励，这样有利于发现成本控制的薄弱环节，进一步改善、加强控制的措施和方法。公司高管层在整个成本控制的过程中，要尽力给予支持，并起到关键的监督作用。

三、具体成本控制方法

（一）财务部门成本控制

1、严格执行年度经营计划及财务预算

严格执行预算，将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务人员要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。

2、加强资金管理

资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目，在整个项目过程中，往往项目的前几个阶段只产生费用，在项目快结束时才产生收入。因此，为了防止资金链断裂的情况发生，要求公司统筹安排，合理调度，把资金用活。

在公司资金管理中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。

3、长期坚持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如，动迁工作中，财务人员可以到工作现场，了解工作进展状况，评估工作难易程度，有利于评价风险，做好资金安排。又如，在拆迁工程中，随时监督工程进度、物资采买等，有利于强化建筑物资的日常管理，减少成本。

（二）行政部门成本控制

公司行政部门主要负责公司日常运营的工作，不属于公司主营业务部门，对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用，如通信费、办公费、交通费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言，对于管理费用也纳入预算管理范畴，针对每项费用分析其因由，总量控制，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。

（三）动拆迁成本控制

1、动迁要有明确的时间和人员安排计划

明确的计划是做好工作的前提条件，这样有利于公司进行资金安排和人员安排，不仅可以提高工作效率，也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁政策，签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大，因此“人盯人”战术做到了责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。

2、拆迁补偿安置成本控制

这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分，也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成，一般有政府相关政策规定，并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中，评估对象的补偿金额最难进行。因此，准确评估直接影响公司成本控制，可以从以下几个方面入手：

1）评估之前首先应明析评估对象的产权文件

产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中，经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些是出让，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。

2）把握对等原则

在动迁工作中，动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。因此，为了消除被动迁对象的抵触情绪，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障动迁工作的顺利进行。

3）根据房屋种类采用有针对性的评估方法

随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。

工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。

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二、盈余管理活动变量

本研究中盈余管理活动的变量分为应计盈余管理活动变量和真实盈余管理活动变量两类。

（一）应计盈余管理活动变量一是根据琼斯模型（Jones,1991）计算的操纵性应计利润，用DA表示。二是根据修正的琼斯模型（Dechow,Sloan&Sweeney,1995）计算的操纵性应计利润，用DA01表示。三是根据房地产行业特征调整的琼斯模型计算的操纵性应计利润，该模型即将修正的琼斯模型中营业收入的变化量减去应收账款的变化量改为用营业收入的变化量减去应收账款的变化量再加上预收账款变化量，由该模型得到的操纵性应计利润用DA02表示。三个应计盈余管理模型得到的操纵性应计利润均经过年初总资产调整。

（二）真实盈余管理变量本研究参考现有文献Roychowdhury（2006），Cohenetal（2008）,Coheneta（l2010）,Gunny（2010）和Zang（2012）对真实盈余管理活动的研究，选用四个真实盈余管理的变量：一是异常经营活动现金流净额，用Abnormal_cfo表示；二是异常生产成本，用Abnormal_Prod表示；三是异常期间费用，用Abnormal_SGA2014年第5期下旬刊（总第553期）时代Times表示；四是真实盈余管理活动汇总额，用REM表示，由于异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用可以同时存在于同一年份同一公司，所以真实盈余管理活动汇总额（REM）变量是异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用三项的加总，以衡量企业真实盈余管理的总体情况。根据本文第三部分对盈余管理理论及实证研究模型的介绍可知，四个真实盈余管理变量均经过年初总资产调整。

三、控制变量

（一）宏观控制变量由于房地产行业是一个关系到国计民生的行业，且受经济周期、国家政策等影响大，本研究将国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、人口（Population）、城镇居民家庭人均可支配收入（Income）四个变量作为宏观控制变量。

（二）微观控制变量本研究参照现有文献设置以下八个公司层面的控制变量：一是总资产收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差异。二是市值(MarketValue)，控制不同公司规模的差异。三是市值账面比（MtoB），控制不同公司成长性的差异。四是“是否雇佣中国十大会计师事务所担任审计师”（BigAuditor）和（5）“是否被审计师出具非标准审计意见”（AuditType），控制严厉的审计师对公司盈余管理的影响。五是“微利公司（suspect01）”的筛选标准是ROE在[0,1%]，为控制一个为了避免亏损而有强烈的动机进行盈余管理的群体对本研究的影响。六是净利润(NetIncome)，控制房地产企业因净利润数额不同而需要进行不同方向的盈余管理的影响。七是总资产负债率（leverage），控制不同资本结构带来的影响。

四、回归模型及回归结果