房地产管理论文范文

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2房地产管理创新的必要性和重要性

2.1房地产管理创新的必然性

目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。

2.2房地产管理创新的重要性

房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。

3房地产管理实践创新

3.1管理模式的探索和创新

在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。

3.2人才培养模式的创新

如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。

3.3进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理

创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。

3.4信贷政策的创新

由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。

3.5土地市场管理的创新

对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。

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二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用。

(1)有效的制定客观，可操作性的科学管理原则，要从物料部门的可行性，有效性等特点入手，进行全面分析可行性，可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型，对物资进行计划，提供，运输，存放等环节的可行性分析，准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用，物资的节约利用，物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施。

2.1制定出物资采购招标管理办法，切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理，制定责任制，对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制，过程中出现差错，追究其责任。培养采购人员的责任心，高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标，比价等形式，确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则，公开招标过程中各个环节，加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实，完整。全面的考察供货商产品质量，信誉等方面的条件，合作环境适合确定入围供货单位，不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组，验收组仔细检查货物规格，型号和完好程度，验收组签字后再由负责人签字，验收组随后登记入账，并填制“入库验收单”。

2.3控制好物资发放工作，采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法，明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

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房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产开发企业税法确认收入时限

（一）关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（二）关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2.视同销售行为的收入确认时限

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3.视同销售行为收入确认的方法和顺序

（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

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在经济快速发展的当下，房地产行业增长迅速，在增长过程中带来的大量档案也成为相关企业所面临的一大难题。但是随着相关数字化技术的发展相关档案管理工作得到了一个满意的解决方案，现代化的数字化技术大量使用渐渐取代了传统的手工处理方式，并且数字化技术同传统的手工处理方式相比便捷程度较高。除此之外数字化技术还具有一定的智能化特点，可以以较高的效率处理相关数据文档，基于网络还可以在一定程度上实现资源共享，加强有关方面的信息交流，进一步提升管理效率，提升房地产行业档案管理工作的水平，满足企业以及社会发展的需求。

1房地产档案管理数字化的内涵及数字化运

用所注意的事项目前房地产档案管理数字化主要通过大量的运用现代电子计算机技术以及现代化的摄影扫描技术完成，在此过程中将大量的纸质数据转化为数字化信息通过电子计算机的形式加以保存，建立相应的电子信息库，进一步方便相关数据的整理加强数据的管理，提升相关档案的使用效率，增强在档案管理方面的安全性能。在当下的房地产档案数字化管理中，档案一般被划分为三类，通常以档案原件、扫描件和数据档案的形式表现出来，数据档案是档案数字化的最终结果。在数据化档案的管理当中必须按照一定的原则对相关数据档案开展管理，这些原则中最为重要的就是安全性。虽然现代化网络技术给我们带来了很多的便捷，但是在网络环境中倘若没有较好的保护措施相关信息的安全性很难得到保障。为了总分保证相关信息的安全性，房地产企业应当做好充分的准备，从细节入手认真仔细的做好每个环节的安全工作，安装相应的防木马软件，聘请专业的技术人才充当顾问，进一步保证档案的安全，使档案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相关档案的真实性也是档案管理的重要组成部分，对于档案而言其本身最基本的特征就是真实性。在房地产档案管理数字化的过程中这一基本特征必须要得到保留加强，防止有关人员借档案管理数字化之便，对相关信息进行更改，进一步减少日后纠纷带来的不变，在公司管理上加强在该方面的监管力度要坚决杜止此类行为。档案数字化管理的根本目的在于提升数据管理的便捷程度，在档案数据化管理的过程中相关管理者要注意不断提升数据使用的便捷程度，不仅是要满足房地产行业相关管理者的使用需求，还要进一步满足普通用户的使用需求。数据的处理不能局限于管理，还要不断提升数据内容的可读性，不断满足用户的需求，增强用户的体验感。

2房地产档案数字化管理目前所面临的问题

当前我国有关档案数字化管理发展速度迅猛，这一进步推动了档案管理智能化，增强了相关档案管理的安全性和便捷度。但是一个事物的发展是长期的，在房地产档案数字化管理的过程中渐渐的也出现了很多问题需要我们解决。首先在档案数字化管理的过程中相关档案的搜集存储还存在不少问题，在相关信息搜集上还有不少难度，在搜集中的不确定性也有可能导致相关资料的错误性，这会让信息的真实性降低，进一步降低数字化管理的可信赖程度。此外相关的档案管理的数字化应用缺乏足够的创新意识，服务单一，很难满足消费者渐渐增长的需求，这让房地产档案管理数字化仅仅停留在表面，这不但限制了相关管理工作的进行，还将令相关房地产企业的业务受损导致很多服务的开展能力低，进一步限制相关房地产企业的发展。在房地产档案管理数字化开展的同时企业的相关人才结构很难满足企业数字化发展的需要，相关技术能力还有待提升。相关房地产企业应当依据企业发展实际，积极培养相关人才，增强管理者的管理能力和技术水平，进一步促使相关管理人员能够更好的进行数字化档案管理工作。档案管理数字化发展的过程中还将面临如何处理传统的信息录入同现代化数字技术档案处理的关系问题。电子档案的信息录入通过一些电子媒介，只有在一定条件的情况下才可以进行档案录入和信息化处理。而传统的信息管理模式较现代化的数字管理模式而言所受的约束条件相对较少，但是录入方式相对较为繁琐，查找不够便捷。在档案管理数字化过程中受某些客观因素影响容易造成相关数据的丢失，而面对房地产之一信息量和数据量都很巨大的行业而言一些存在的错误很难被找到。在电子档案的传播过程中，受全环境的影响这些内容的真实性极有可能得不到保证。所以相关管理者在进行相关数字化管理的过程中还应当注意保留相关的原始文件，以便于相关管理人员更好的进行档案管理工作。

3房地产档案管理数字化应用策略和方法

在房地产管理数字化日渐兴起的当下，做好管理工作不应仅仅停留在房地产数据的管理上，还要不断拓展到公司管理上。相关公司应当借助档案管理数字化的契机，进一步改革公司管理制度。培养大量的数字化、信息化人才，积极吸收相关专业人才满足企业在信息化时展的需求。在档案管理方面，相关部门要依据信息的内容作出合理的划分，依据信息内容提供相应的档案信息保存处理方案，进一步保证相关信息的安全程度，防止相关信息遭到不法分子的更改、窃取和破坏。企业还应当营造良好的信息安全环境，建立相应的安全保护制度和应急处理方案，防止信息安全遭到破坏，同时在企业信息遭到破坏时可以将损失降到最低。对于档案管理数字化的管理制度体系不能仅仅局限于某些方面，对于公司的全局包括人员、设备、以及硬件的运用都应当作出具体的规定。建立行之有效的档案管理制度，同时还应当建立相应的系统运行环境的安全管理制度。系统运行环境安全管理主要是指基于信息保护外部环境的安全的保护，包括相关人员对数字化档案管理的影响，以及信息库外部自然条件如电磁波、自然灾害、防护措施的管理等方面。应用系统运行安全管理是一项很大的工程，包括操作安全管理、操作权限管理、操作规范管理、操作责任管理、操作监督管理、操作恢复管理、应用系统备份管理、应用软件维护安全管理等。进一步从技术上防止相关数字化信息遭到窃取和破坏。在档案数据化管理的同时，相关管理者还应当注意对相关信息原件的保护，建立相应的档案室，配备专门人员保护这些信息。严格限制有关人员对档案的获取，防止相关档案被篡改，进一步保证相关档案的真实性。与此同时，建立相应的档案室保护相应的档案原件也是防止数字化档案出错的有效方法，方便在有关数字化数据出错时可以找到相关原件进行更改和查询。

4结束语

总而言之，建立一个完善并且安全程度高的档案管理数字化系统是一个漫长的过程，在这个过程当中会遇到各式各样的问题，还将会有越来越多的挑战，相关企业的经营管理者要做好充分的打算面对这一过程中的困难。要不断积累自身经验同时加强与同行业企业的相关合作，积极探索同相关计算机网络企业的合作，不断壮大发展。要积极面对在房地产档案管理数字化的挑战，积极采取相应的措施，加强对房地产档案管理数字化的风险调控，最大限度的降低存在的风险和危机，保障企业及用户的信息安全。科学技术的进步带给了房地产业管理现代化的机会，相关部门要利用好这一机会加快内部系统档案管理的升级，加快档案管理系统的内部升级，加强房地产行业的内部监管制度和外部环境监管制度，建立健全相关制度设施，建立有利于房地产行业发展的长效机制，将数字化的有效成果充分运用在房地产管理上来，将科技成果真正运用社会发展中。

作者:刘熙华 单位:南平市建阳区不动产登记中心

参考文献

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[2]袁涛.数字化技术在房地产档案管理中的应用[J].山东档案，2013（2）：47~48，58.

[3]黄晓屏.房地产档案管理中数字化技术的运用[J].企业改革与管理，2015（14）：39.