房地产市场分析报告范文
时间：2023-03-01 16:23:29
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篇1
为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。
1.1房地产市场分析软件
当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。
（1）专题地图分析模块
用户使用该模块可以实现楼盘各项指标（建筑面积、房屋数量、房屋价格等）的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。
（2）地块分析模块
用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目,并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。
（3）宏观经济分析模块
用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标（楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积）进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。
（4）区域市场分析模块
用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标（楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况）进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。
（5）市场分析报告生成模块
用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。
1.2房地产市场分析报告
为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。
（1）房地产市场分析报告的概念
顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。
（2）房地产市场分析报告的组成
按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析；二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略；三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析；四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测；五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。
（3）房地产市场分析报告的功能
第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。
第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。
2.房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用
房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。
2.1有效提高了房地产市场分析报告的科学性
房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。
2.2有效提高了房地产市场分析报告的全面性
房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。
2.3实现了生成房地产市场分析报告的智能化
为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。
3.房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案
笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。
第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。
第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。
第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。
第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。
第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。
结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。
参考文献：
篇2
商品房供应量分析
本月全市商品房供应量为310.4万平方米，环比增长109.68%,供应套数为33269套。其中商品住宅供应面积为287.6万平方米，占总供应量92.66%，商品住宅供应套数为30518套，商业用房供应面积为19.8万平方米，占总供应量6.38%，供应套数为1452套。
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商品房供应量走势
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品房供应面积达到310.4万平，供应套数为33269套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品房供应量相比9月份将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
本月各区供应量分布情况
本月和平区和沈北新区的商品房供应量排在首位，所占比例分别为21.2%和21.1%，供应量分别为65.4万平和65.1万平。铁西区商品房供应量排第三位，供应面积为45.5万平，所占比例为14.9%。
商品房成交走势分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品房的成交面积达到195.6万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品房的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
商品住宅市场综述
9月份商品房市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品房供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品房的市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品房的供应量和成交量将出现下降。
商品住宅供应量分析
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品住宅供应面积达到287.6万平，供应套数为30518套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品住宅供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品住宅供应量相比9月份将会出现下降，但不会改变整体上升的趋势。
成交量分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品住宅的成交面积达到192.2万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品住宅的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
各区商品住宅成交情况分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积46.7万平，成交套数5375套。于洪区成交情况位居第二，成交面积38.4万平，成交套数4327套。沈河区成交量最少，成交面积42.9万平米，成交套数469套。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。
各区商业用房成交情况分析
9月份商业用房成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积4.88万平，成交套数320套。于洪区成交情况位居第二，成交面积4.22万平，成交套数275套。大东区和浑南新区成交量次之，分别为1.92和1.9万平米。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
篇3
一、房地产经济泡沫与地产金融风险
房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。
部分学者认为房地产自身的金融风险是催生泡沫经济的一大诱因。由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方而，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系，相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累。从经济学的角度出发，一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的、不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应。积极的外部效应使利益被第二者获得，而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬，往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失，但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用，因而当事人可能仍然进行该交易或活动。房地产金融风险就属于一种消极的外部效应。当较多的金融业务、金融机构面临较大风险，尤其是己经受到较大损失时，人们就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大损失。
二、如何防范房地产泡沫
1.加强房地产价格监测调，预防限制房地产投机和炒作
建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。
2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系
通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制
理论界普遍认为，从地价运动对房地产价格的影响入手对房地产泡沫的形成机理进行了探讨。由于土地供给的稀缺性，作为房地产价格最重要组成部分的地价具有不断上涨的趋势，这是房地产泡沫产生的内在动力。土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理，以及房地产业与金融业的密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因。因此，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
参考文献:
篇4
［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下,出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位,而广州作为全国经济发展的一个典型代表,其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此,本文选取广州市房地产市场作为分析对象,选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析,旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响,得出这种影响和变化的大小及其方向,以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。
2 文献综述
彭红艳(2009)认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品,收入弹性较小,在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升,同时美国经济放缓会增加业务外包的可能,有利于我国增加对世界其他地区的出口,但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加,人民币升值压力加大,贸易环境可能会恶化。
黄润中(2007)认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大,中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力,我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱,但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。
3 数据分析
3.1 广州市社会宏观经济数据
宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。
2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.41%,第二产业增加值比重为40.65%,第三产业增加值比重为56.94%；第4季度地区生产总值为7050.78亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.3%,第二产业增加值比重为39.9%,第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元,比2007年同期增长11.1%,第一产业增加值比重为2%,第二产业增加值比重为37.5%,第三产业增加值比重为60.5%；2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元,比2007年同期增长11.9%,其中第一产业增加值比重为1.93%,第二产业增加值比重为39.72%,第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元,比上一季度增长12.1%,其中第一产业增加值比重为1.96%,第二产业增加值比重为39.89%,第三产业增加值比重为58.15%,2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元,比上年同期增长12.3%,其中第一产业增加值比重为2.04%,第二产业增加值比重为38.94%,第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元,比2008年同期增长8%,其中第一产业增加值比重为1.99%,第二产业增加值比重为35.52%,第三产业增加值比重为62.49%。
全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元,比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元,比2007年同期增长9.8%,2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元,比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元,比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元,比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元,比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元,比2008年同期增长18.9%。
城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元,比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元,比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元,比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元,比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元,比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元,比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元,比2008年同期增长10.2%。
3.2 房地产基础数据分析
2007年第3季度,广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元,比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元,比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元,比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元,比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元,比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元,比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元,比2008年同期增长-8.9%,近期首次出现负增长。
从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势,但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。
从2007年7月美国爆发次贷危机以来,为考察广州经济受其影响的程度,取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数,因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图,房屋价格不计入居民消费价格指数,发现这两个数据基本保持了一致的发展态势,从2008年8月开始都出现了下降的趋势。
从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数：出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外,大都保持在十位数左右的增长速度,到2009年甚至连续出现了负增长,这在以往都是极少出现的现象,而进出口差额除了在2007年7月~12月保持了较明显的增长外,到2008年也开始出现了急剧下跌的态势,甚至出现负数,2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。
由于数据可得性的限制,本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比,以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。
从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长,其中,国内贷款和自筹资金的增长速度明显,其他资金来源也占较大份额,但是与此对比的是外资所占比重出现了下降,其下降幅度达到了47.34%。
4 原 因
从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势,地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势,这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。
社会固定资产投资与其他数据不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间,保持了绝对增长的态势,尤其是在2009年第1季度,社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显,并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资,尤其是国内投资对熨平经济波动,保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用,另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。
广州市2007年第3季度―2009年第1季度这段时间,房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转,这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为,因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管,2007年9月央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象,对我国房地产市场更是雪上加霜，这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出,居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动,由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数,所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。
从上面的图表还可以发现,广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动,但是都保持在30%以上,在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后,广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例,其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限,在大量投放的国外资金出现抽逃时,广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小,根据这一分析报告,2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%,到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%,下降了2.03个百分点,所占比例非常小,但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度,这不仅减轻了外资抽逃的影响,而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。
5 对 策
第一,针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现,我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展,增强抵御外部风险的能力,应加大国内对固定资产的投资,扩大就业面,缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题,同时保证地区生产总值的增长,创造良好稳定的经济环境。
第二,政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具,由于政策的滞后性特征,在采取政策时努力做到预见性,在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫,但是当时美国已出现次贷危机,并且金融风暴的趋势已形成,广州市房价在之后出现了明显的下降,导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化,因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施：央行在2008年9月~12月,连续5次降息；财政部下调契税税率,居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整到20%,还调整了个人住房公积金贷款利率,同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。
第三,政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起,当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量,也包括国际游资的压力,在这种情况下,无论人民币升值或者贬值,都可能引发过度反应,造成人民币的过度升值或者贬值,而这种过度会给经济带来严重的影响,因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制,使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制,一旦外部环境变化,这些国际游资就会立即抽逃,加大房地产市场的投资风险。
第四,保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长,创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出,2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,达到2.6849,可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好,房地产市场活跃,消化能力增强,这一方面是政策刺激房地产消费的原因,另一方面是人民的收入水平在平稳的增长,增加了房地产的有效需求。
参考文献：
［1］ 李定安，周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析［J］.价格月刊,2007(11).
［2］ 广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告［R］.广东省房协,2008.
［3］ 黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论［J］.商场现代化,2008(1).
篇5
现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。
1. 房地产经济泡沫的具体含义
在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。
2. 造成房地产经济泡沫的原因
2.1银行的信贷过度
造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。
2.2消费者的预期
一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。
2.3调控措施的不协调
对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。
3. 房地产经济泡沫的防范措施
3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。
3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。
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不过，回首2010，在历经大半年的调控后，全国平均房价却连续三个月环比上涨。展望2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
而今年国内信贷总体投放规模不会明显下降，再加上城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，为此，我们判断，整个房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，2011年房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院报告预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来，在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑；中国社会科学院的2011年《住房绿皮书》则表示，今年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。而事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
统计局数据显示，2010年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过2009年全年5.71万亿元的水平。
业内人士预计，今年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。去年底，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。
抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于今年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。
乐观方认为，2011年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，无论是今年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。
两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。
按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。
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对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体--宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。新晨
经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。
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Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的高速发展，尤其是一些大中城市成为年轻人向往的地方。很多人怀揣着梦想来到了这些地方，但是，随着年龄的增长，不得不为买房做打算。一线城市的房价对于刚毕业的大学生来讲，就是天价。很多人不得不远离自己的梦想，离开这里。
房地产业在近些年的确是发展迅猛，但是，其中房价的波动也是十分巨大的，有些房地产商可能一夜暴富，也可能一次就倾家荡产。其中的经济泡沫非常的多。从全国整体来看。房价的经济泡沫主要集中在一些一线城市，而一些中小城市的房价相对比较稳定。这对于促进地方经济发展非常有利。
一、房地产市场供求关系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需
品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。随着生活水平的提高,人们在追
求住房面积增加的同时, 也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出
了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住
房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。由于住房抵押贷款制
度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
二、房地产价格泡沫形成机制
根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,如果某种个别商品的价格发生上涨的话，则在短时间内，对该商品的需求量相应的减少，但是，因为价格上涨，商家纷纷加大生产量，其供给量反而增加。反过来，如果该商品的价格下降，就会有更多的买家争相购买，而且供货商则会因为成本问题，减少供应量。也就是说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降, 而房价下降则需求量会相应增加。这就是导致房价在一定的规律上不断的进行上浮与下降，形成了房地产价格泡沫机制。
三、房地产泡沫的区域性特征研究
从经济泡沫的含义来看，资产所具有的在市场上的价格会多出其价值中的虚拟成分。在
某一个地区的一段时间之内，房产价格上升的状况可以明显地反映出这个区域的房地产经
纪泡沫。房地产业与其他投机商业不同的地方在于它的不可流动性，资本的投机性和市场的
区域性，若是房地产泡沫过度的膨胀，会影响到各方面的资源配置，阻碍资源的优化组合，
在房产经纪泡沫形成的同时，投资房产业虽然可以带来比其他行业更客观的回报和利润，但
是，当大部分的资金都从其他经济行业，如农业，工业，牧业等流入了房产业的投资当中。那么，对于整体的经济平衡来看，无疑是不利的，会阻碍市场经济的稳定发展。另一方面，房地产经纪的膨胀对于消费者来说影响也是极大的，会使消费者的消费观念逐渐变得扭曲，在住房的价格不断攀升的同时，消费者为了未来的住所不得不更多的将个人资金投入到住房资金的预算当中，这样一来，大量的贷款资金和储蓄资金都会流入房地产领域，一旦房地产泡沫幻灭，消费者的财产就会大打折扣，增加了个人的债务负担，使整个消费市场陷入僵局，影响社会经济的持续发展。可以说，房地产经纪属于资本密集型产业，关系着众多方面的经济状况和消费方式，牵一发而动全身，若是房地产经济破裂，对于各行业的经济投资，消费者的个人经济利益以及银行的账款都有着举足轻重的影响。因此，相关的管理部门要对房地产经济进行宏观调整，使其健康有序发展。
四、小结
中华民族五千年的文化历史，使得百姓形成了一种传统的思想观念，就是房子是一个家的根本，不管贫富都必须有一个安身立命的地方。受到这种思想的影响，人们对房子的重要性极为关注，现在，在大城市中的年轻人就是因为买不起房子，多少人背井离乡；多少家庭因为房子对付公堂。这些不能不引起有关部门的高度重视。随着我国房地产业改革的不断深入发展，国家的相关政策也纷纷出台，缓解人们的购房压力，一些单位也采取补助的形式，解决职工的购房问题。但是，这些都是不解决问题的根本。因为，房地产经济自身的固定性，区域差异性，市场对其区域的宏观调控以及房地产商对其的投机性，让房地产自身的区域性特征越发明显，政府和相关部门应当履行好自身对于房地产领域的宏观调控职能，适当抑制房地产经济泡沫的形成和膨胀，让房地产行业在健康持续的环境当中平衡发展，以促进市场经济整体的稳定前进，让百姓真正的安居乐业。只有这样，才能真正实现科学发展观、可持续发展。
参考文献：
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一、引言
2009年2月以来，全国房价大幅上涨。尽管2010年“两会”之后，政府接连出台了比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头有增无减。据国家统计局2010年4月14日的数据显示，2010年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，为近年来涨幅之最。
通过分析房地产租售比数据，更能证明中国房地产存在着一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。而据有关机构调查研究部调查显示，自2009年11月以来，北京的楼市租售比已突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700，同比涨幅度达到了25％。
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生了对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因素，所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气变动带动市场参与者对未来的市场价格预期发生的过度反应。
二、我国房地产泡沫形成的原因
1、土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会人最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的，而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期，当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。
2、投机需求膨胀。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
3、过度放贷。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产生的助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。此外，由于房地产是不动产，易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
4、地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。
房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府并没有持强烈反对的态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度使得地方政府更容易掌握土地出让价格。
近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源具有不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。
5、城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。
6、房地产租赁市场不完善。现有房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，正规租赁市场的秩序被扰乱。
三、我国房地产泡沫治理的对策
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理。宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。加强和完善宏观监控体系，应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。
3、强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业的非法圈地、占地行为，防止为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回，从源头上制止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
4、加强金融监管力度，合理引导资金流向。首先，要进一步健全金融监管体系、增加监管手段、增强监管能力、提高监管水平。其次，要加强信用总规模的控制，杜绝社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后，要加强外资的引进和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。另外，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的，因此，还要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
5、割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。据统计，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价的将近30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。由此可见，不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。
6、以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义，不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。
总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场旺盛需求的局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标，也是我们今后研究的主要方向。
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在市场经济体制不断健全和完善的背景下，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，房地产价格不断增加，导致房地产泡沫问题出现，影响了房地产行业的可持续发展。对于我国房地产泡沫而言，其在一定程度上能够对多度的货币扩张加以有效吸收，温和有效推动经济的发展。当然在治理房地产泡沫问题时，需要政府通过宏观调控政策来平抑市场供求关系的过大波动，保证房地产市场的健康有序发展，实现我国国民经济的安全稳定发展。
一、房地产泡沫概述
房地产泡沫作为一种“泡沫经济”，其主要是指房地产资产在交易过程中突然涨价，房屋和土地具有极高的价格，导致房地产价值与价格相背离，商品供求关系失衡，出现无法真实反映物质财富的货币泡沫。由于资产价格上涨幅度过大，市场的价格与使用者的实际支撑情况不相符合，出现价格暴跌等情况，导致市场经济衰退，使其向气泡一样破灭。值得注意的是，房地产泡沫作为价格波动的一种形态，其与一般价格波动存在本质差异，房地产价格波动幅度相对较大，属于突然下跌或上涨，不具有连续性。
二、国民经济安全视角下房地产泡沫治理问题分析
1.原因
随着城市化进程的加快，经济的发展以及人口的增加使得我国面临着更为严峻的土地资源紧缺问题，房地产商品出现供求关系失衡等情况，并且部分投机经营者为了谋取自身的利益，通过不正当手段获取土地权益，导致房地产与土地实际价值相脱离，产生房地产泡沫。同时，由于土地资源的资产价格与其价格缺乏一致性，实际市场地价与预期的不合理土地利用收益贴现值之间存在较大的偏差，这种偏差如果越大，则房地产泡沫越多。当前我国政府积极鼓励投资，金融机构和银行也相继发放房地产贷款，而由于住房抵押贷款存在不规范性操作，并且盲目投资与大量发放信贷等致使房地产价格过高，也可能造成房地产泡沫。例如经济萧条时期，购房者违约后会导致银行产生不良资产，出现大量的坏账与呆账，并且房地产实际地价远低于担保价格，金融机构则难以及时收回利息和贷款，出现金融危机。
此外，在市场经济快速发展的情况下，市场结构缺乏合理性，房地产开发商囤积房源与土地，投机炒作，导致虚假宣传与交易产生，对市场预期造成误导，影响房地产市场的有序性。如开发商为了谋求自身最大化利益，对商业用房、别墅和高档住宅加以大力开发，导致高档房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不应求。土地要素市场的缺失会在很大程度上导致土地价格垄断，我国房地产市场则是如此，房地产价格与其实际价值相脱离，呈现虚高的情况，并且受地方保护意识和巨额资金等因素的影响，房地产行业的竞争相对弱化，导致开发商的市场行政垄断与局域性垄断。
2.对策
要想有效控制与治理房地产泡沫问题，保证国民经济的安全稳定发展，首先应加强政府的宏观调控，对经济适用房加以推行。政府可结合房地产市场的实际需求，建立住房供应体系，对住宅的供应模式加以改进，形成租赁市场，大力推出公租房、保障性住房和经济适用房。同时对商品房的价格加以有效控制，保证中低收入家庭能够购房居住，有区别性与针对性销售基本居住需求住房和高档商品房，并给予公租房、保障性住房与经济适用房等政策优惠，使其能够进行抵押贷款与公积金贷款等。
其次应对土地资源管理加以强化，完善宏观监测体系。建立健全宏观监测而体系，对土地资源的用地比例与供应量进行合理调整，对城市形象工程和高档住宅的开发利用规模加以有效控制，从而保证房地产行业的有序发展。同时加强市场调研，对房地产市场的实际需求进行正确预测与评估，严厉打击投机炒作与虚假宣传，对市场分析报告进行定期，合理引导市场。此外，可对购房实名制加以积极推行，加强管理住房开放贷款，对房屋贷款业务和个人商业用房贷款加以规范管理，严格控制贷款发放的条件，合理审查开发商的信用等级与开发资质。当然，政府可采用土地出让公开招投标制度，对城市大规模建设与高档住宅盲目开发加以监管与控制，合理调控土地的预售、税收和供应等，保证土地供应量的合理性，实现房地产行业的长远发展。
三、结束语
综上所述，房地产价格的暴跌暴涨会严重影响国民经济的安全平稳运行，需要加强政府的宏观调控和土地资源管理，完善宏观监测体系，合理管理房地产市场。只有这样，才能保证我国房地产行业的健康有序发展，使其成为新的经济增长点，推动国民经济可持续发展。
参考文献：
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关键词：房地产指数编制方法缺陷
我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法
据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。
中房指数的编制方法
“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。
关于中房指数编制方法的几点说明：
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
国房指数的编制方法
“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
中房指数和国房指数缺陷分析
中房指数缺陷分析
中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：
采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
指数测算方法不够完善
现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
样本数据缺乏代表性
样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
指数的应用受限制
目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。
国房指数缺陷分析
国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。
不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
调查数据的可靠性问题国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
完善我国房地产指数的若干建议
根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：
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近两年来，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量虽然受到一定的限制，但商品房仍全面热销，销售价格全国普遍大幅攀升，风险在迅速累聚，房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显。房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，而一旦房地产经济泡沫破灭，其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以，对我国房地产经济泡沫的研究具有深刻的意义。
一、当前我国的房产市场是否存在泡沫
判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断：
（一）首先是规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。
（二）资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款（利率）和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。
综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。
二、房地产经济泡沫产生的主要原因
（一）房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
（二）土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
（三）地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。
（四）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
（五）银行放贷的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。
（六）政府部门的不正之风。政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一。
三、房地产经济泡沫的危害性分析
房地产经济泡沫的危害性主在表现在以下几方面：
（一）导致社会资源配置不合理，经济结构构失衡。在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场，意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。
（二）破坏金融系统运行，导致金融危机。房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产。脆弱的银行系统将运转失灵，最后可能导致爆发全面的金融危机。
（三）加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机。一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，而大部分人可能赔得倾家荡产，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。
四、房地产经济泡沫的防范措施
（一）加强宏观形势和政策的监控。治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，建立市场运行规则和监管规则的执行，有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度，促使房地产市场的健康稳定发展，是防止房地产经济泡沫的首要措施。
（二）强化土地资源管理，调节供求关系。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。
（三）规范土地市场秩序和行为。要严格市场监管，建立良好的市场秩序。一方面，完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。另一方面，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房等。
（五）建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。
（六）建立和完善多层次的住房保障体系。首先要积极发展完善住房公积金制度，改变公积金贷款市场的垄断性，启动房地产二级交易市场的公积金制度。其次是完善廉租住房制度，强化政府的住房保障功能，进一步扩大廉租住房覆盖范围，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租赁新机制，完善廉租住房和房屋市场化租赁制度，多渠道筹措房源，建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。四是大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
（七）有效利用外资，加强监管。房地产业的资本构成开始多元化，大量外资的进入促使融资渠道有效增加，满足我国居民多层次的住房需求。但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供必要条件。因此，要加强对外资规模和流向的监管，并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节，使之有利于我国房地产业发展。
