房屋登记管理办法范文

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1、城市房屋权属登记管理办法，为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法，自2001年8月15日起施行。

2、自2008年7月1日起，被《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）废止。

（来源：文章屋网 ）

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第二条、本办法所称房屋权属登记，是指人民政府房产行政主管部门对房屋所有权以及由此产生的抵押、设典等他项权利进行登记，依法确认房屋产权归属关系的行为。

第三条、我市城市规划区国有土地范围内的房屋均须办理房屋权属登记，领取国家统一印制的加盖市、县房产行政主管部门印章的房屋权属证书。

第四条、市、县房产行政主管部门是房屋权属登记机关，负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

市房产行政主管部门可以根据工作需要，委托区房产管理部门负责委托范围内的房屋权属登记工作，并对违反本办法的行为实施行政处罚。

第二章、房屋权属登记

第五条、房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。

第六条、登记机关根据需要，经市、县人民政府批准，可在一定期限内对本行政区域内的房屋进行总登记；对已发的房屋权属证书进行验证或者换证。

凡列入总登记范围的，无论权利人以往是否领取权属证书、权属状况有无变化，均应在规定期限内办理登记。

第七条、新建的房屋应当办理初始登记。房地产开发企业建设的商品房，应当在销售前办理注册登记，实行预售的办理商品房预售登记。

第八条、因房屋买卖、交换、赠与、继承、析产、分割、划拨和判决、仲裁、企业合并、兼并、分立等原因致使房屋产权转移的，应当办理转移登记。

第九条、房屋权利人法定名称或者姓名改变，房屋座落的地址名称改变，房屋现状、用途改变等，应当办理变更登记。

第十条、设定房屋抵押权、典权等他项权利的，应当办理他项权利登记。

第十一条、因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当办理注销登记。

第十二条、办理房屋权属登记时，权利人除向登记机关提交单位和有关人员的有效证明外，还须提交下列证件：

（一）新建成的房屋，须提交建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等；

（二）翻建、改建、扩建的房屋，须提交建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等；

（三）买卖、交换的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同或者交换合同和契证；

（四）赠与的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书、公证书和契证；

（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件、公证书和契证；

（六）分家析产或分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单据或者分割单据和契证；

（七）划拨的房屋，须提交原房屋所有权证、批准划拨证件等；

（八）仲裁或者判决的房屋，须提交原房屋所有权证、裁决书或者判决书等；

（九）拆除的房屋，须提交原房屋所有权证、房产行政主管部门批准拆除的证件等；

（十）抵押或者设典的房屋，须提交房屋所有权证、抵押或者典当合同等；

（十一）房屋权利人法定名称改变、房屋用途变更的，须提交房屋权属证书及其名称、用途变更的文件、证明等；

（十二）企业合并、兼并、分立，其房屋权属的转移登记，须提交原房屋所有权证、有关部门批准合并、兼并、分立的文件等。

第十三条、房屋权属登记由权利人申请登记，也可委托人申请登记。委托登记的，人应当出具委托书、委托人和委托人的身份证件及其他有关证明文件。

权利人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，并由法定代表人申请。

权利人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

权利人共有的房屋，由权利人共同申请。

设定房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

房产行政主管部门直接管理的公有房屋、代管的房屋及无人主张权利的房屋，由登记机关直接代为登记。

第十四条、房屋权属登记按下列程序进行：

（一）申请、收件；

（二）勘丈绘图；

（三）产权审核；

（四）必要的公告；

（五）核准登记，颁发房屋权属证书。

第十五条、总登记、验证或者换证，在规定期限开始之日30日前，由市、县人民政府公告，公告内容主要包括：

（一）登记、验证、换证的区域范围；

（二）申请期限；

（三）权利人应当提交的有关证件；

（四）受理申请的机关、地点；

（五）其他应当公告的事项。

第十六条、总登记、验证及换证，在市、县人民政府公告的期限内完成。

初始登记，包括商品房注册登记和商品房预售登记。商品房注册登记，应当自新房竣工验收合格之日起3个月内申请登记。商品房预售登记应当在预售前申请办理登记。

转移登记、变更登记、注销登记、房屋他项权利登记，权利人应当自事实发生之日起30日内申请登记。

第十七条、有下列情形之一的，可暂缓登记，登记机关应当自接到权利人登记申请之日起30日内作出书面决定，并通知申请人：

（一）房屋权属有争议尚未解决的；

（二）证件不全，按规定需要补办手续的；

（三）有正当理由不能按时提交证明材料的；

（四）法律、法规规定可以暂缓登记的。

第十八条、有下列情形之一的，不予登记，登记机关应当自接到登记申请之日起30日内作出书面决定，并通知申请人：

（一）属于违章建筑或者临时建筑的；

（二）不能提供有效的房屋权属证明的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十九条、从事房屋权属登记的工作人员，必须经市以上登记机关的业务培训，持证上岗。

第二十条、房屋权属登记，权利人应当按照国家、省有关规定交纳费用。

第三章、房屋权属证书

第二十一条、登记机关颁发的房屋权属证书，是依法拥有房屋所有权或者他项权利的唯一合法凭证，受法律保护。

第二十二条、房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。

第二十三条、房产行政主管部门管理的国有直管房屋，企、事业单位的自管房屋，军队房屋以及其他法人、合法组织和个人所有的房屋，颁发《房屋所有权证》。

共有的房屋颁发《房屋共有权证》。

设定抵押权、典权等他项权利的房屋颁发《房屋他项权证》。

第二十四条、房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

第二十五条、有下列情形之一的，登记机关注销房屋权属证书：

（一）申报资料不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关及其工作人员失误造成房屋权属登记不实的；

（五）重复登记的。

注销房屋权属证书，应当由市、县登记机关作出书面决定，并送达房屋权利人，同时予以登报公告。

第四章、罚则

第二十六条、违反本办法，有下列行为之一的，由登记机关按下列规定予以处罚：

（一）未按期进行房屋权属登记的，责令限期补办登记手续，处原费用3倍以下罚款；

（二）以虚报、瞒报等手段获得房屋权属证书或者涂改房屋权属证书的，其证书无效，给予警告，可以并处1千元以上1万元以下罚款；

（三）伪造、非法印制房屋权属证书的，没收证书和违法所得，可以并处1万元以上3万元以下罚款。

违反本办法规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条、因登记人员工作过失致使房屋权利人遭受经济损失的，由登记机关承担赔偿责任。

第二十八条、当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第二十九条、登记机关工作人员玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的，由其主管部门或者行政监察机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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二、基本原则

（一）依法登记原则。严格按照法律法规规定，开展新农村规划区内房屋权属登记，登记后的农村房屋所有权受法律保护。

（二）统一受理原则。由所在乡镇统一受理新农村规划区内房屋所有权主体（自然人或法人）办理房屋产权证的书面申请。

（三）统一审查原则。由县房产局统一对乡镇分批上报的新农村规划区内房屋权属和面积进行调查、核实和登记发证。

三、登记范围

全县新农村规划区内集体土地上取得合法土地使用证明，经规划批准建设的房屋，可以申请权属登记，领取《房屋产权证》。

《房屋产权证》是权利人依法享有新农村集体土地上房屋所有权的证明。凭证办理房屋转移、继承、分割、抵押和征迁安置、补偿手续等。

四、登记发证程序

（一）申请建设用地使用权

新农村规划区内集体建设用地使用权登记发证工作由县国土局会同各乡镇政府办理。建设用地权利人（自然人或法人）向乡镇国土资源管理所提出书面申请，填写农村集体建设用地登记申请书，并提交《土地登记办法》规定的申请材料，乡镇国土资源管理所受理并进行认真初审，乡镇政府签署意见，县国土局统一审核并报县政府审批后，发放土地权利证书或出具土地使用登记预审证明。

（二）申请建设规划许可证

在新农村规划区内进行房屋建设，由农村居民（包括自然人、法人）向乡镇规划建设管理所提出书面申请，填写乡村建设规划许可证申请书，并提交《城乡规划法》规定的申请材料。乡镇规划建设管理所受理并进行认真初审后，报乡镇政府审查批准，颁发乡村建设规划许可证，并报县建设局备案。房屋建设不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，按程序报县建设局核发《乡村建设规划许可证》。

（三）申请房屋产权登记

申请办理新农村规划区内房屋权属登记的，由所在乡镇规划建设管理所统一受理。申请时应提交以下材料（原件）：

1、如实填写县房产局统一制定的格式申请书；

2、权利人身份证明（含单位法人证明和法定代表人身份证明）；

3、土地权利证书或土地使用登记预审证明；

4、建设规划许可证；

5、房屋墙界证明；

6、房屋竣工验收备案证明（或房屋安全检验证明、房屋质量质检报告）；

7、房屋面积测绘报告或村民住房平面图（由取得相应测绘资质的房产测绘机构出具）。

（四）受理

凡在新农村建设规划区内建房且提供材料符合要求的，县房产局应予受理并登记造册。申请人提供材料不符合要求的，应当一次性告知需补充的材料。

（五）审核

1、初审

由县房产局设立的新农村房屋登记受理部门对乡镇规划建设管理所呈报的申请人提交的资料进行审查，审查内容主要是申请人主体资格证明、法定代表人身份证明及个人身份证明的合法性，房屋的土地使用权来源及建房手续合法性，房屋建筑年代、层次、结构、面积、界址正确性，并签署初审意见。符合有关规定的提交房屋登记具体业务操作部门复审。

2、复核

房屋登记具体业务操作部门对初审结果进行审查，并签署审核意见。符合有关规定的，开始登记内业操作，整理登记卷宗，报送县房产局。

3、公告

县房产局对所报送卷宗主要内容根据《房屋登记办法》之规定进行公告，公告期为30日。

（六）登记和颁发《房屋产权证》

公告期满无异议或异议不成立的，县房产局依法予以登记，按规定记载于房屋登记簿，颁发《房屋产权证》，并在其《房屋产权证》及《房屋登记簿》上土地权属性质中注明“集体土地”。

申请人或乡镇政府统一到县房产局领取《房屋产权证》。

五、职责分工

（一）县房产局负责新农村房屋登记发证工作，制定《县新农村房屋登记发证业务细则》及相关制度、业务规范。

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第二条、本实施办法适用于我市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条、本实施办法所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本实施办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

本实施办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人）是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第五条、房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条、市、自治县人民政府房产行政管理部门是本行政区域房屋权属登记管理的行政主管部门，其所属的房屋登记管理机构负责日常的登记管理工作。

第二章、房屋权属登记

第七条、房屋权属登记分为：

（一）总登记；

（二）初始登记；

（三）转移登记；

（四）变更登记；

（五）他项权利登记；

（六）注销登记。

第八条、房屋权属登记按照下列程序进行：

（一）受理登记申请；

（二）测绘房产图；

（三）权属审核；

（四）公告；

（五）核准登记，颁发房屋权属证书。

本条前款第（四）项适用于登记机构认为有必要进行公告的登记。

第九条、房屋权属登记由权利人（申请人）申请。

权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。

权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

共有的房屋，由共有人共同申请。

房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

房产行政管理部门直管的公房由登记机构直接代为登记。

第十条、权利人（申请人）可以委托人申请房屋权属登记。

第十一条、权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机构交验单位或者相关人的有效证件。

人申请登记时，除向登记机构交验人的有效证件外，还应当向登记机构提交权利人（申请人）的书面委托书。

第十二条、总登记（含验证、换证）由市、自治县人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

凡列入总登记、验证或者换证范围的，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

第十三条、总登记、验证、换证由市、自治县人民政府在规定期限开始之日三十日前公告。

公告应当包括下列内容：

（一）登记、验证、换证的区域；

（二）申请期限；

（三）当事人应当提交的有关证件；

（四）受理申请地点；

（五）其他应当公告的事项。

第十四条、新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内持下列证明文件向登记机构申请房屋所有权初始登记：

（一）国有土地使用证；

（二）建设工程规划许可证；

（三）房屋工程施工许可证；

（四）房屋工程竣工验收证明；

（五）总平面图和分户平面图；

（六）其他有关证明文件。

集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起三十日内持下列证明文件向登记机构申请房屋所有权初始登记：

（一）集体土地征用批准文件；

（二）原房屋所有权证明。

第十五条、因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

第十六条、权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：

（一）房屋座落的街道、门牌号发生变更的；

（二）房屋面积增加或者减少的；

（三）房屋翻建的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

第十七条、设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

第十八条、因房屋灭失（含拆迁）、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请注销登记。

申请注销登记，权利人应当提交房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

第十九条、房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

第二十条、有下列情形之一的，由登记机构依法直接代为登记：

（一）依法由房产行政管理部门代管的房屋；

（二）无人主张权利的房屋；

（三）法律、法规规定的其他情形。

代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。

第二十一条、有下列情形之一，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：

（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；

（二）按照规定需要补办手续的；

（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

第二十二条、有下列情形之一的，登记机构应当作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；

（三）法律、法规规定的其它情形。

第二十三条、有下列情形之一的，登记机构有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机构的工作人员失误造成房屋权属登记不实的；

（五）其他依法应当直接注销登记的。

注销房屋权属证书，登记机构应当作出书面决定，并送达权利人。

第二十四条、房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。

第三章、房屋权属证书

第二十五条、房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

第二十六条、共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

第二十七条、房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第二十八条、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》由市、自治县房产行政管理部门颁发。

第二十九条、房屋权属证书破损，经登记机构查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机构申请补发，经六个月无异议的，予以补发。

第四章、法律责任

第三十条、以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由房屋权属登记行政主管部门或其委托的登记机构注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。

涂改房屋权属证书的，其证书无效，由房屋权属登记行政主管部门或其委托的登记机构没收其房屋权属证书，并可对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。

非法印制、伪造房屋权属证书的，由房屋权属登记行政主管部门或其委托的登记机构没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以一万元以上三万元以下的罚款；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条、未按期进行房屋权属登记（含拆除、拆迁）的，由房屋权属登记行政主管部门或其委托的登记机构责令其限期补办登记手续，并处以一千元以下罚款。

第三十二条、因登记机构工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机构对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

第三十三条、登记机构的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机构给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条、当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

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我市机关、事业单位1997年被市委、市政府授予“广州市劳动模范”的工作人员，根据穗工［1995］173号文件规定提前或越级晋升工资档次的，与本单位1997年度工作人员提前或越级晋升工资档次同时办理。其中，1996年、1997年连续两年考核评定为优秀等次的，只能提前或越级晋升一个工资档次。今后提前或越级晋升工资评定为优秀等次的考核年限重新计算。

工作人员提前或越级晋升工资档次的，由单位填写《广州市机关和事业单位工作人员年提前或越级晋升工资审批表》（附后）一式三份，按隶属关系由主管部门审核后，于1998年7月底前报同级政府人事部门。增资标准批复后，个人增资按干部管理权限审批。

各区县房地局（土地局）、市局各有关业务处所：

为适应我市住房制度改革的需要，加快房改售房权属审查、买卖过户、登记发证工作的进度，现将有关事项通知如下：

一、房屋权属审查

售房单位所售房屋的产权，房地权属管理部门按以下规定进行审查，经审查确认后，出具确权证明。确权证明要按统一格式（见附件）并加盖主管部门公章。

（一）已取得房屋所有权证的房屋，凡与现状相符未发生权属纠纷的，不再进行产权确认。

（二）新建、翻建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证，可以确认产权；1984年4月10日以前建设但手续不全的，单位出具书面具结后，可以确认产权。

（三）合建、联建的房屋，有关各方提交计委立项批复、建设工程规划许可证及合建、联建协议，可以分别确认产权。出地方在计委立项的，可以先确认其相应部分的产权；出资方应当以出资额为限，办理交易手续后，可以确认其产权。

（四）集资建设的房屋，提交集资建房的批准文件、建设工程规划许可证、集资建房协议书，可以确认产权。

本规定第（二）、（三）、（四）条在房屋产权审查确认时，申请人在1991年5月31日以前取得土地使用权，无权属纠纷、又无法提交土地来源证明文件的，可以由申请人出具书面具结；1991年6月1日以后取得土地使用权的，应当提交土地来源证明文件。

（五）调拨及单位合并、分立沿用的房屋，应提交调拨或单位合并、分立的文件，可以确认产权；证件不全、确无权属纠纷的，由申请人出具书面具结后，可以确认产权。

（六）交换的房屋，提交房屋产权交换协议，可以确认产权。

（七）企业改组、改制、重组发生产权转移的房屋，提交企业改组、改制、重组的批准文件以及房屋产权移交文件，可以确认产权。

（八）1988年10月1日以前购买的商品房，提交买卖合同；1988年10月1日至1995年4月18日期间购买的商品房，提交建设工程规划许可证、买卖合同、买卖契证；1995年4月18日以后购买的商品房，应提交商品房销售许可证、买卖合同、买卖契证、竣工质量验收证明，可以确认产权。

（九）1987年10月1日前购买的公有住房，提交买卖合同；1987年10月1日以后购买的公有住房，提交买卖合同、买卖契证，可以确认产权。

（十）有权属纠纷的房屋，纠纷各方同意先向职工出售公有房屋再解决权属纠纷并达成书面协议（包括售房价款的管理）的，有关各方提交协议后，由房地权属管理部门书面向房改售房方案审批部门说明纠纷各方达成协议的有关情况，并附协议书。售房方案审批后，可以为购房人办理买卖过户、登记发证手续。

（十一）以上规定适用于国有土地上房屋所有权的确认。

1986年12月31日以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位在农村集体土地上建设、购买、受赠等房屋产权的确认，凡符合国家土地管理局《确定土地所有权和使用权若干规定》并办理相应手续、提交有效证明文件的，可以确认产权。

1987年1月1日以后，全民所有制单位、城市集体所有制单位在农村集体土地上建设、购买的房屋，提交依法补办集体土地转为国有土地手续的证明文件，以及房屋建设、买卖的证明文件，可以确认产权。

二、房屋面积测算

（一）房改售房方案经批准后，售房单位可以自行测算或委托专业测绘部门对所售房屋的面积进行测算。

（二）房改售房面积应当按照有关规定进行测算，并出具房改售房面积测算书面报告，报告内容应当包括：房屋面积测算方法，整幢楼房的建筑面积，各单元（套）建筑面积清单。采用实测方法的，应当按照市房地局市房政字〔1989〕第030号文规定进行，各单元（套）的建筑面积之和应当与减去应扣除公用部位建筑面积后的整幢楼房的面积相等；采用1.333系数测算的，应当按照市房改办、市房地局京房管改字（1992）第480号文规定进行，各单元（套）的建筑面积之和应当与用该系数测算的整幢楼房的建筑面积相等。

多产权楼房中的各产权单位可以分别采用1.333系数单独进行房屋面积测算，只提供所测算的各单元（套）的建筑面积清单。

（三）房改售房面积测算后，只须填写北京市房屋登记表，不再绘制房地平面图。

三、房屋买卖过户

（一）办理房改售房买卖过户手续，售房单位须提交房改售房方案批复、北京市房屋登记表、房屋买卖合同、房屋所有权证，未取得房屋所有权证的，应当提交确权证明。

（二）交易管理部门办理买卖过户手续均以房屋买卖合同中的房价为准，在房屋买卖合同上加盖房改售房鉴证章。

四、房屋登记发证

（一）售房单位办理房屋买卖过户手续后，须提交房改售房方案批复、北京市房屋登记表、经鉴证的房屋买卖合同、房屋所有权证，未取得房屋所有权证的，应当提交确权证明，到房地权属登记部门申请登记。

（二）登记部门审查确认后，填制核发房屋所有权证。证中只须附北京市房屋登记表，不再附房地平面图。

五、办理时限

自售房单位按本规定提交全部证明文件之日起，各部门应当按以下规定时限办结：

（一）交易部门：自收件之日起20个工作日内，办结买卖过户手续。

（二）登记部门：自收件之日起30个工作日内向售房单位出具房屋确权证明；30个工作日内核发房屋所有权证。

六、其他事项

（一）房改售房应当由售房单位为购房人统一办理房屋买卖过户及登记手续。

（二）房改售房所需房屋所有权证，由市房地局加印公章及“成本价出售住宅”专用章或“标准价出售住宅”专用章后，由各区县房地局领取使用。

（三）售房单位在房改售房后，批余部分应当按规定办理变更登记。如果批余部分需继续出售，登记部门应当在房屋所有权证或确权证明中注记已售出房屋情况。出具确权证明后，房屋全部售出的，不再向售房单位核发房屋所有权证。

（四）本通知中有关测量技术问题，由市房地局勘察测绘所解释，其他问题由市房地局权属管理处解释。

 附件：确权证明

     确权证明

＿＿＿＿＿＿＿＿市／区／县房改办：

    座落于＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿号的房

屋＿＿＿＿＿＿＿＿幢，建筑面积＿＿平方米，

正在申请办理房屋所有权登记，经审查房屋所有

权属于＿＿＿＿＿＿所有。请贵办公室办理该

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1997年《城市房地产管理法》实施后，确立了城市房屋权属豋记的基本规则。2001年建设部又根据《行政处罚法》、《开发经营条例》等相关法律又了《建设部关于修改（城市房屋权属登记管理办法）的决定》（建设部99号令），对《权属登记管理办法》做了部分修订。《权属登记管理办法》自实施以来，对加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，发挥了重要作用。但近些年，随着社会经济的发展，房地产市场环境发生了很大变化，房屋权属登记实践中出现了不少新情况、新问题，迫切需要制定相应的法律予以规范。随着物权法的实施，明确了不动产登记的法律地位，为房地产权属登记奠定了法律基础。建设部又出台了新的《房屋权属登记管理办法》。新的办法实施具有非常重要的意义，但它与传统的房屋登记有着区别又有联系。那么怎样看待房屋产权证与房屋登记簿的关系呢？

说得简单一点可以把房产证看作是“身份证”，登记簿看作是“户口簿”。

传统的房屋登记不存在“登记簿”这一名词，而是以档案形式把房屋的有关信息记录在册，而房屋产权证书是在核实档案确认无误后发给房屋产权人的权属证书。该证书可以作为证实该房屋权属的唯一凭证。新的房屋登记办法实施后，按照《房屋权属登记管理办法》，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这就意味着，房产证不再是房屋权属的唯一证明。换句话说，房屋权属发生争议的时候，房产证说的并不一定算数，最终还得听房屋登记簿的。

那么究竟什么是房屋登记簿？房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当记载事项的特定簿册。

登记簿具有几个特征：一是法定性，二是权威性，三是统一性，四是永久性。房产证和登记簿都可以证明房屋的权属，但当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。

发证即颁布发房屋权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。

房屋权属证书包括所有权证和房屋他项权利证，登记证明包括预先登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明，或者申请登记事项被告记载于登记簿的证明。登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用，有利于保护房屋权利、维护交易安全。

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关键词:房屋登记;登记程序;登记制度

Key words: premises registration;registration process;registration system

中图分类号:D92文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)30-0106-02

0引言

《房屋登记办法》2008年7月1日起实行。对照1997年10月27日,2001年8月15日修改的《城市房屋权属登记管理办法》,仅从题目上,就可以一目了然地看出二者有着本质区别。《房屋登记办法》在如下几个方面突出体现了房屋登记制度的开拓创新和与时俱进。

1房屋登记的范围不同

《城市房屋权属登记管理办法》登记的范围是城市规划区国有土地范围内房屋的权属登记。

《房屋登记办法》登记的范围扩大了,既包括国有土地上的房屋,也包括集体土地上的房屋。同时还规定,具有独立利用价值的特定空间以及码头、高速公路、油库、雕塑等其他建筑物、构筑物,也可以参照房屋登记的规定和程序,由房屋登记机构依法登记。

2重新界定房屋登记机构的职责

《城市房屋权属登记管理办法》的房屋权属登记,是指县级以上人民政府房地产行政主管部门可以授权当地房屋登记机构,依法确认房地产产权归属关系,它将房屋登记界定为一种行政确权行为。

《房屋登记办法》依据“物权法定”的原则,剥夺了房屋登记机构行政确权的职责,规定房屋登记机构只是依法将房屋权利和其它应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。通过确立房屋登记簿的核心作用,将房屋登记的职责框定。就是要将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录记载于房屋登记簿上,以备公众查阅。

3“管理”从现行法规中淡出

以前,在政府管理部门出台的门类繁多的法规、规章中。“管理”二字使用频率最高,似乎成了部门规章不可或缺的万能法宝。这几年,随着市场经济的不断发展,国家的法律、法规不断完善。一个可喜的变化是这些法律法规更加人性、科学、合理。《房屋登记办法》中“管理”二字悄然淡出就是一个证明。

请不要小看这一变化。不用去看规章里面内容,仅仅看这题目,就知道这部法规的立法宗旨和原则发生了根本性转变。房屋登记的性质发生了质的变化。由过去的“确权发证”转变为“记载公示”;由不申请房屋登记违法转变为依申请而启动房屋登记等等。

依照《城市房屋权属登记管理办法》,房屋登记机构依法享有许多行政管理职权。例如:自房屋新建或者转移事实发生90日不登记,房屋登记机构有权处罚;房屋登记机构依职权可代为登记;依职权可注销登记等等。而《房屋登记办法》出台后,基本上取消了房屋登记机构的“权属”功能,彻底取消了“管理”职能。《房屋登记办法》首次将房屋登记的权利还给了申请人,把房屋登记的程序变为“依申请”而启动。

4科学合理调整登记的程序

《房屋登记办法》将房屋登记程序调整为:①申请;②受理;③审核;④记载于登记簿;⑤发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。

《房屋登记办法》把之前的“受理登记申请”拆分为“申请”和“受理”两个部分,使登记程序更为清晰明了,科学合理。房屋登记依申请启动,以共同申请为原则,以单方申请为例外。登记成为一种自愿原则,不再有时间限制,没有人可以强迫,同时也规定物权不经登记不能对抗善意第三人。申请人按照要求,向登记机构提交申请材料,申请人应当对提交的申请材料的真实性、有效性、合法性承担责任。登记机构受理登记申请时,加入了询问程序,确保登记内容的真实性,消除登记风险及存在不安定因素。

《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实,及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十八条也相应规定了房屋登记机构在受理申请人的登记申请时的具体事项。例如:房屋权属证书的真伪;申请材料是否符合法定格式,申请材料是否齐全;当事人提交的申请材料之间与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致等等,还规定了登记机构应当进行询问的事项有:①申请登记事项是否是申请人的真实意思表示;②申请登记房屋是否为共有房屋;③房屋登记簿记载的权利人是否同意更正;④登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。

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中图分类号：F127 文献标识码：A

原标题：海南省在建工程抵押现状、存在的问题及建议——以海口和三亚为例

收录日期：2012年11月6日

《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度，但截至目前，我国立法机关、行政机关尚未出台统一的有关“在建工程抵押登记范围、机构和登记办法”的法律、行政法规或行政规章，海南省也尚未出台统一的在建工程抵押登记管理办法，省内不同市县在建工程抵押登记管理做法各异。

一、海南省主要市县在建工程抵押登记管理现状

（一）海口市在建工程抵押登记方式及存在的问题。目前，海口市在建工程抵押登记存在两条路径：

一是由抵押双方向海口市国土环境资源局提交建设用地使用权抵押登记申请，海口市国土环境资源局受理后可将抵押双方签订的《抵押合同》中确认的抵押时点的“在建工程”部分记载入《土地他项权利证书》的他项权利种类及范围。目前，省内各商业银行普遍采取该种方式。

存在问题：在该抵押时点后新增的在建工程部分无法续办抵押登记手续。对于已在国土部门进行了建设用地使用权抵押登记的，海口市住建部门不同意办理在建工程抵押，理由是：办理建设用地使用权抵押后，抵押时点的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部门办理在建工程抵押，容易造成重复抵押。

二是海口市住房保障和房产管理局下属的海口市房屋产权交易登记中心（以下简称中心）可受理在建工程抵押登记申请。据中心介绍，抵押双方应先到中心申请办理在建工程抵押，再到海口市国土局办理建设用地使用权抵押登记手续。对在建设中不断增加的房屋面积可续办抵押登记手续（不再收费）。在中心办理在建工程抵押登记后，开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，以有效控制销售款回笼。但截至调查日，中心未办理一笔在建工程抵押登记业务。

存在问题：据中心介绍，现办理在建工程抵押登记主要按照建设部颁发的《房屋登记办法》相关规定，申请方提交相关材料后，中心可审查出具《在建工程抵押他项权证》。但目前仍未出台具体的实施细则和操作方法，未建立相应的在建工程抵押系统，与国土部门的工作和信息对接也有待加强。

（二）三亚市在建工程抵押登记方式及特点。根据三亚市政府的有关规定，三亚地区的房地产项目建设用地使用权和在建工程抵押登记手续可统一在三亚市住房和城乡建设局办理。具体办理程序为：先由三亚市住房和城乡建设局在市政服务中心的审批办受理抵押双方申请材料后，交由三亚市住房和城乡建设局市场科进行材料初审和复审、审批办终审后，由三亚市住房和城乡建设局出具《三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记卡》，在该登记卡内注明担保债权金额、抵押土地面积，在备注栏注明：“抵押物为土地使用权及地上建筑物”。

特点：三亚市在一个部门集中办理建设用地使用权、在建工程抵押，一方面规避了双部门抵押面临的工作、信息衔接问题，有利于提高行政效率；另一方面也符合我国房地产法律中“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求，防范了双部门抵押容易造成在建工程重复抵押的潜在风险。

二、国内在建工程抵押登记经验做法

关于在建工程抵押登记的管理，目前在国内已有北京、重庆、杭州、东莞等城市先后制定了比较行之有效的管理办法，这些办法的出台既促进了当地房地产业的蓬勃发展，又保障了商业银行房地产开发贷款资金的安全。

这些城市的一般做法是：商业银行与房地产开发商签订在建工程抵押合同后，先在土地管理部门办理建设用地使用权抵押登记手续，然后发放房地产开发贷款。待在建工程建到发放预售许可证时，双方再到房产管理部门办理在建工程抵押登记手续。此后，在预售或销售环节，房产管理部门对开发商预售或销售的每一套商品房，只有在预售款进入在建工程抵押权银行专管账户，银行通知解除相应房产的抵押并同意房地产开发商出售并办理预告登记手续时，方可协助房地产开发商办理预售或销售房屋的预告登记手续或过户手续。

三、完善海南省在建工程抵押登记管理的建议

目前，海南省亟须制定出台统一的在建工程抵押登记管理办法和实施细则，明确在建工程抵押登记机构、参与各方权利义务、办理方式流程、银行资金安全保障措施等，才能为在建工程抵押房地产开发贷款的风险防范提供制度保障。

具体到操作方案，我们认为最优方案是在三亚模式的基础上进行完善，确立在全省统一执行的抵押登记方式。即整合国土、房管部门资源，设立一个建设用地使用权、在建工程集中抵押登记部门，或授权一个现有部门统一办理。规定开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，或考虑增设新增在建工程续办抵押登记业务，以全面防范信贷资金风险。

如在全省推行单一部门办理建设用地使用权、在建工程抵押登记困难较大，可借鉴国内主要城市在建工程抵押登记的经验做法。但由于建设用地使用权、在建工程抵押登记由国土、房管部门分别办理，这就对相关部门工作、信息衔接提出了很高的要求。首先，需要国土部门与房管部门做好工作流程衔接，制定一个可操作的配合操作办法；其次，建议国土部门与房管部门建立信息共享网络，确保在办理房产备案或房产证时能够及时了解建设用地使用权及在建工程是否已设立抵押信息，避免重复抵押。再者，建议房产管理部门尽快建立外网销售房产备案情况查询系统，以便商业银行及时掌握抵押项目房产销售情况。

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q：买卖商品房所有权何时发生转移?

a：我国《私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须到房屋所在地管理机关办理所有权转移登记手续。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》也规定：房屋所有权因买卖、赠与、继承、调拨，以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记。

根据以上法规，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移，过户登记的时间即为所有权转移的时间。未办理过户登记的即使房屋已实际交付使用，也不认为房屋所有权发生了转移。相反，房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，但并没有实际支付房屋，房屋的所有权也发生了转移。

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房产证丢了可以到不动产登记中心进行补办。

【法律依据】

《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条，房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。

房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

（来源：文章屋网 ）

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一、城市郊乡集体土地上房屋发证的由来和法律现状

随着城市化进程的不断加快，城区面积的日益拓展，一些城市郊乡村组整体纳入城市规划。正如某著名境外学者所讲的那样，“整个就象是一个大工地”，城市建设用地的规模扩展大幅度地介入了城市郊区集体所有制的土地，这就形成了这种局面：城市土地存在两种所有制类型，一种是国有制土地，另一种是“在城市中生活，身份是农民”的人群占有的集体所有制土地。并且伴随着城市规模的进一步扩张，后者有加速扩大的趋势。这样，与这些“城市农民”生活紧密相关，甚至是作为他们最重要的生活依靠的自有住房如何进行产权保护，是否应该进行产权保护，就成为城市房地产行政管理机关面临的一个无法回避的重要法律课题。

我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。我国《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

我国《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”明确指出了该法调整的范围即城市国有土地上的房地产法律关系。

建设部1997年10月27日了第57号令《城市房屋权属登记管理办法》，第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第四十条规定：在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。也非常明确地指出了该办法的适用范围。随着房地产市场的持续快速，建设部于2001年8月15日对《城市房屋权属登记管理办法》作了修改并以第99号令形式重新。其中第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第三十九条规定：本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。这就给城市郊乡集体土地上的房屋权属登记在法律方面提供了可能性。

以上是我国现有的关于土地权属问题的基本法律规定，

二、城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律特点：

和城市国有土地上房屋相比，城市集体土地上房屋有以下特点：(一)建筑密度大。在城市建设房屋有规定的间距要求，建设单位为了保持经济上的合理性，就会把房屋建得比较高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面设计。在农村建设房屋没有规定的间距要求，建造人为了保持经济上的合理性，就会房挨房、门对门，尽量先把地皮占满，因而也就没有了造型，没有了配套，没有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容积率却并不是很大。(二)建设标准低。城市房屋建设要遵守国家既定的建筑设计和施工标准，参与各方分工很细，出现质量问题要按规定追究责任。农村房屋建设一般并不按照国家规定的施工标准进行，许多房屋甚至连设计图纸都没有。施工方完全按照建房人的要求并结合自己的施工经验组织建设，出现质量问题时责任很难分清，甚至连责任主体都很难找到。更有甚者，所有人一旦发现房屋容易出租，不经过任何论证就叫人在房顶上再加一层或两层。这样的一种建设状态必然使房屋的建设标准很低，上水、下水、通风、采光、电力荷载、采暖等都成问题，消防、社区配套等更无从谈起。(三)游走于合法和非法的边缘状态。

我国房屋建设管理的现实状况是，城市截然不同于农村，在城市建设房屋有非常复杂的程序，要盖几十个甚至上百个章，但是在农村非常简单，取得宅基地以后，几乎是可以随心所欲地盖。但是由于农村的土地总的来说比较便宜，而且人皆有爱美之心，村民们一般也愿意把自己的房屋盖得不太出格，与邻里间保持某种程度的协调。这是远郊农民的一种普遍心态，但是对于“城市农民”和近郊农民来说，讲究美丽和协调是要损失钞票的，他就不愿意了，他就会随心所欲地以扩大房屋建筑面积为唯一目的来建造或改建房屋。按照农村房屋建设的现状来，他并不违法，至多只是违反了村里的乡规民约，其他的村民也都会这么看，也都会这么干。但是按照城市房屋建设的要求来分析，这是彻头彻尾的违章建筑。在城市建设房屋连一个章都不盖怎么行。问题难就难在所有的“城市农民”都认为在自家的宅基地上建房子，爱怎么建就怎么建，而且所有的“城市农民”都可以从这种“共识”中获益，加之“冰冻三尺，非一日之寒”，这种“共识”已经存在了这么久，现在城市建筑管理和规划管理部门要着手管理这件事已是无从下手。换句话说，如果把这些房屋按所有制关系定性为农村房屋，大体可以说它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把这些房屋界定为城市房屋，则可以肯定它是违章建筑，是非法的。难就难在人们缺乏将它确定为任何一种的强有力的依据和勇气。

总之，农村的建房管理状态比较松散、宽泛，这是和农村的土地价值状况相适应的。城市土地价值比较昂贵，它是和城市比较严格的规划管理和建筑管理状况相适应的。“城市农民”在城市建设房屋，却运用农村比较松散、宽泛的建房管理规定来蓄意放大自己的自主权，并形成了一个大一统的既得利益群体。

三、城市郊乡集体土地上房屋权属登记亟待立法

在城市国有土地上实施房屋发证没有任何法律困难，正象前文描述的那样，1980年以前，对城市国有土地上的房屋发证和对城市房屋发证是同一个概念。为什么要偏偏对城市房屋发证而不对农村房屋发证的原因，正是因为城市房屋价值量大，产权稳定性不比农村。从这个意义上说，房屋发证机关就是要对那些价值量大的房屋发放房产证。这样，随着城市规模的扩展，原先处于郊区集体土地上的房屋已经被包含在城市范围内时，经济和发展必然促使人们和探讨城市集体土地上房屋的产权证发放问题。理由很简单，人们最终是要对价值量大、产权稳定性不高的房屋产权进行登记保护，而并不在意它是建在国有土地上还是集体土地上。这样人们就在既有的政策环境和社会环境下寻找实现城市集体所有制土地上房屋登记发证的各种理由。

(一)保护产权人利益的需要。农民的法律意识逐渐增强，他们省吃俭用建设房屋很不容易，房屋既是他们不可缺少的生活资料，也是他们拥有的价值量最大的私有财产，希望通过法律加强和保护自己的合法权益，以便代代相传，不受侵犯。

(二)城市房屋统一管理的需要。城市房屋都应该统一发证，只有这样做才是公平，才有利于城市管理。城市集体土地上的房屋也处于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就应该发证。

(三)已经具备了一定的政策基础。具体有两点：一是国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”其中的产权产籍管理包括房屋发证的内容，因而这一条可以做为登记机关开展城市集体土地上房屋登记发证的政策依据。另外：建设部修订的《城市房屋权属登记管理办法》第二条规定：“本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。”附则里有一条规定，“本办法第二条规定以外的房屋权属登记，参照本办法执行。”这就给城市集体土地上房屋发证问题留下了一个口子，即可以参照城市国有土地上的房屋发证来执行。

(四)可以控制城市集体土地上的房屋建设规模，缓解拆迁改造的难度。拆迁成本大是城市改建的“拦路虎”，认为通过房屋发证就可确认哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆迁时就可以不补偿或降低补偿标准，从而降低拆迁成本。

四、实践中已经出现的操作模式

这几年各地也都试点性的开展了城市郊乡集体土地上房屋的发证工作，在一些地方还取得了一定成果。其操作模式，有以下三种类型：

(一)在县域范围内开展，主要是在县城开展。凡是在这个范围内开展这项工作的，都有一定的渊源，相关部门之间已经形成了一些相互监督制约的关系，就是这种监督制约关系的书面凭证资料形成了房屋产权登记的要件。但是深究起来，其中不乏当地“土政策”的痕迹，经不起国家政策方面的认真推敲，基本没有推广价值。

(二)以房屋管理部门的名义在城市范围内开展工作。这种做法往往具有试点性、探索性的特点。普遍是找一些基础较好的，有一定代表性的地区做试验，与当地区级政府合作，争取他们的理解和支持。操作风险比较小。从实践来看，暴露出的也不少，核心是要件难确定或没有要件，审核标准难以把握，突击建房难制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在规定范围内开展工作。这个阶段一般是作为对试点阶段表示认可的情况下才可能出现的，说明在申请要件和审核原则方面却已有了一个可操作性的标准。至此，也就完成了由试验阶段走向全面展开阶段的一个完整的法定程序，按说这时开展这项工作应该不会再有什么问题。但是我们了解到，在有些城市，即使到了这个阶段也仍然被迫停了下来，充分说明目前情况下开展这项工作难度很大。

五、存在的问题

总结城市集体土地上房屋发证工作的各种困难，可概括为以下几个方面：

(一)申请要件难确定。土地证是一个必收要件，但是目前在城市集体土地上建设房屋跟在远郊集体土地上建设房屋一样，处于失管漏管状态，无法确定满满一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的规定，登记机关对所发产权证的合法性还要承担法庭举证的责任。

(二)审批标准难确定。由于房屋利用价值颇高，受利益趋使，城市集体土地上的房屋建设密度很高，建筑容积率也不低。为了在这种情况下开展工作，按照分门别类的常用工作方法，试点城市在具体操作中都规定了内部掌握政策界限。但是这个界线，只能是粗线条的，而且是不可能保密的，这就使得各产权人会根据自己的现实状况，尽可能把拟登记房屋增建到使其面积达到政策上限的地步，造成夜以继日疯狂建房的可笑局面，了安定，脱离了政策初衷。

(三)历史遗留问题难处理。由于以前城市管理工作中的疏忽，许多集体土地上的房屋事实上已经以较低的价格进入市场，买房者多为低收入的城市居民。这些居民往往也都是弱势群体，进行城市集体土地上房屋产权登记发证工作必然要面临对他们所占用房屋的产权确认问题，按政策确认其为非法买卖，则将其逼上困难的境地；确认其合法又没有政策支持，即使要补办相关手续也是难上加难。

(四)“一户一宅”标准难掌握。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于农民家庭分户有一定的灵活活性，这一政策便有了很大的规避空间，很难在实践中得到贯彻落实。

(五)登记收费难。收费困难，工作必然难以开展。

六、法律建议

(一)尽快出台有关城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律法规，为发放集体土地上的房屋产权证提供法律依据。

(二)在农村转户(农转非)地区及时办理转户以后国有土地上房屋产权证。

(三)紧紧跟随城市内部存在集体土地的地区拆迁改造和城中村改造的步伐，及时处理好已改造地区的房产证发证工作。

以上第一条建议是针对集体土地上房屋发证问题的治本之策，第二、第三条建议的着眼点在于及时缩小城市集体土地的范围和数量。 ：

1、《中华人民共和国宪法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日施行

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一、关于房屋登记的申请人

《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》对申请人的规定是存在一些差异的：《城市房屋权属登记管理办法》第十一条对此的规定是“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”(这里的权利人并不等同于申请人，因该办法在第三条的第二和第三款分别对权利人和申请人作了界定，并在不同的登记种类中做出了不同的规定：在第十六条规定初始登记时，用的是“申请人”，在第十七条规定转移登记时，用的是“当事人”，而在第十八条规定变更登记时，则用了“权利人”。这些规定和《房屋登记办渤第十二条所规定的由当事人共同申请的原则在本质上是一致的，只是表述的方法不同而已。《房屋登记办法》所规定的申请人则已经包括了房屋的转让方或设定房屋他项权利的当事人)。但该条第二款规定了“权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。如按照这一规定，则应由法定代表人提出申请，法定代表人不能直接申请的，应出具委托书，由其人代为提出申请。可以看出，第二款的这一规定实际上和第一款并不一致：因为提出申请的法人才是房屋权利人，而法定代表人并不是权利人，既然不是权利人又为何能提出登记申请呢?因此，《房屋登记办法》没有规定由法定代表人提出登记申请。

《房屋登记办法净第十一条只是规定了申请人应当向登记机构提出申请，没有直接规定谁是申请人，但从《房屋登记办法》第二十条第一款的规定可以看出，申请人就应当是“依法提交的材料记载的主体”。对法人而言，申请人就是法人而非法定代表人。因此，登记申请无须也不应当再由法定代表人提出。单位经办人把加盖了企业法人印章的申请书提交给登记机构，应视为单位直接提出了登记申请，其间并不存在行为，当然也就没有必要再提供委托书。