住房保险论文范文

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“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。

一、住房地震保险的内涵及其国际比较

住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。

严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：

1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；

2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；

3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；

4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；

5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。

另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：

1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。

2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。

二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题

1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。

具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：

(一)政府的职责缺位

国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。

(二)缺乏强制性

住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。

(三)相关配套制度极不完善

住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。

三、政策建议

1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。

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关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保

住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。

一、住房抵押贷款保险险种设计不合理

在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。

二、保费昂贵，设计不合理

1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。

2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。

3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。

4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。

三、受益人不合理

目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。

四、垄断操作，强制购买保险

作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。

个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。

参考文献：

1．曹晓燕、杨益：“规范住房抵押贷款保险的思考”，载《保险研究》2003年第10期。

2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。

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一、项目成本的概念及成本控制的重要性

1、项目成本的概念

传统的施工项目成本，是指施工企业或施工项目部为完成某施工项目所必须支付的各种生产费用的总和。这是目前学术界对施工项目成本的基本定义。但是施工项目成本也应包括诸如工期索赔、质量索赔等有关费用。具体分析如下图：

这些风险的增加势必也将使项目的成本提高。

2、成本风险控制的重要性

从加入WTO的负面影响来看，第一，由于我国建筑施工企业很少参与国际竞争，大多数施工管理人员(包括项目经理)不懂国际惯例，对FIDIC(国际顾问工程师联合会)条款了解甚少，因而不能按国际惯例对工程项目进行风险管理和解决项目承包中的争议问题；第二，“入世”后，世界上著名的承包商将利用自己资金、技术和管理的优势，釜底抽薪，广泛挖掘国内工程项目管理优秀人才，降低国内建筑业的竞争能力；第三，近年来我国建筑工程项目管理虽然有所增强，但尚无法与世界上发达国家相抗衡，尤其是缺乏先进的项目管理软件，“入世”后将面临严峻的挑战。在项目成本管理方面，可以说我国尤其欠缺。“入世”在这一方面将会对我国企业产生不小的冲击。因此，对工程项目成本进行风险控制有着极为重要的意义。

二、项目成本风险管理存在的问题

近十年来，虽然一些施工企业意识到项目是企业的成本中心，只有搞好每个项目的成本管理，才能给企业带来经济效益，因而推行了项目法施工，取得了一定的成效。但是，受长期计划经济管理体制的影响，在项目成本管理的深度和广度方面，在成本管理的方法上，还存在不少问题，主要表现在：

1、成本核算就事论事，指导意义不大。首先，财务、材料、合同，计划统计等各个部门的工作脱节，项目管理比较盲目，缺乏边干边算的意识，以至出现有预算没有核算，没有项目经济分析比较，没有节超的建议和措施。即使能够从结算上反映项目的盈亏，但弄不清节超的原因及哪个环节的节超，哪个分部分项工程的节超，从而导致了一些项目前期盈利，中期保本，后期亏损的不正常现象的出现。

2、项目管理人员经济观念不强。虽然每个项目都配有预算员，但大多数预算员说不清自身的职能，没有将成本预算和成本核算结合起来。由于项目没有阶段成本分析，没有分部分项工程成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，没有工班成本分解，因此对项目施工指导意义不大；再加上奖励机制不健全，奖罚办法不落实，成本节超与个人收入不挂钩，因此项目管理人员对成本情况并不十分关心，不少人除了关心一下进度是否跟的上之外，根本就不知道自己所负责工程部分的计划成本、预算成本和实际成本情况。由于没有阶段成本控制，没有分部分项工程成本控制，所以最后项目完工后也没有成本控制，有时甚至发生项目严重亏损尚不知道问题出在哪里。

3、不重视“不可预见成本”的管理与控制。目前，国内施工项目部重视生产成本，弱视质量成本、工期成本，而对施工生产出现的不可预见成本的发生只是顺其自然，任其发生，不加以控制。工期是建设单位和施工单位之间的合同所规定的。施工企业能完成合同工期是取得良好信誉的重要条件，必须按计划实现，严格履行。如果没有特殊原因(如有较高的提前工期奖)，就没有必要付出额外的经济代价去缩短工期。调查表明，在许多的项目施工中，往往不能均衡地分配资源。实际上，不可预见成本也是可控制的。例如:安全事故损失，只要按照安全操作规程施工，就不会发生事故，相应事故损失就会避免。其他诸如政府部门罚款等也是可以避免的。

4、材料管理不严，浪费现象严重。工程材料费占施工产值的70%以上，是施工企业降低工程成本的主要途径。加强材料管理，首先是材料的采购，做到货比三家，在保证质量的前提下，选择价格较低的材料。一般项目亏损，都存在材料管理不严，浪费现象严重的问题。如没有领用料制度，或制度无人执行，致使材料进场无数，出库无数，余料无回收，失窃浪费现象严重。尤其是计件承包后，工人班组忙于出产量，材料、物资过量消耗；机械设备过度磨损；小型手动工具更无人爱护，有时借出有手续，还回无验收；或下料计算不准确，废品率超标；钢盘堆放无人看管，遗失时有发生；脚手架采购型号不准确，造成闲置浪费；材料供应收货记录不全，供货量与实际不符；没有供货计划或有供料计划而无人执行，出了问题往往追不到责任人。

5、对项目风险管理的认识不足，应对不当。项目风险的管理应该是一个完备的体系，如下图：

三、项目成本风险管理的对策

面对成本风险的管理和入世之后所带来到的影响，我们要采取措施，积极面对。只有这样才能避害趋利，发展自己。

1、选择并使用好劳务分承包方，激励、用活企业自作层。随着国企内部机制的改革，企业逐步精简队伍，优化结构。选用的劳务队伍，要选择一些信誉好的、实力强的劳务队伍进行综合议评，建立相对稳定而又定期考核的动态管理的合格的劳务分包方。劳务分包实施招投标制。公司成立招标领导小组，公司分管的副经理任组长下设评委库，评委由项目经理、劳资、施工、质安等人员组成，制定招标文件，明确招标的范围、内容、标准、资质等，邀请二家以上的分包方投标，根据投标方的标书及资信确定中标单位，然后根据招标文件、投标文件及中标单位的承诺签订分包合同。劳务分包从发标到签约自始至终是在公平、公正、公开的情况下运行，杜绝暗箱操作。在运作过程中，要始终考虑到成本问题，如图：

2、以网络为纽带，实现资源在项目间的合理配置。企业必须加快网络建设的步伐，各项目的富余劳动力、库存材料、闲置设置通过企业网站及时公布，由企业法人层各职能部门根据工程需要统一调配，互通有无，避免重复采购等现象的发生。各项目中好的施工经验和方法也应及时上网交流，做到项目间资源共享。

3、以科技为先导，坚定企业走管理和技术密集型道路的信心。企业应结合本单位的实际和市场的需求，制定科技发展规划，加强科技队伍建设，有重点和有针对性地进行技术创新和技术改造，积极学习先进技术、引进先进设备、掌握先进工艺，提升水电施工企业的科学技术水平，把提高科技含量作为提高工程质量、增加经济效益、拓展市场空间的重要措施。

4、建立科学准确的考核激励机制，对人员采用科学管理，最大限度地挖掘项目潜力。资金对于企业的重要性犹如血液之于人体，企业从项目回收的货币资金主要来源于项目利润和折旧。折旧额的大小由各项目设备占用的多少决定，而目标利润的确定，需要认真分析投标报价书的有关内容，结合实际施工管理经验，采取“谨慎确定、逐步完善”的方针，尽力做到各方利益兼顾公平。项目经理考核实行任期考核和年度考核相结合的办法，进一步加大奖罚力度。在国外工程项目成本管理中，十分重视人员的管理，尤其是日本的工程承包公司。工程项目的管理归根结底是人的管理，只要工程技术人员和管理人员的素质提高，并增强了成本意识，则成本的控制就容易得多，要充分发挥人的主观能动性，鼓励各级人员进行施工方法和管理方式的改进，定期召开经验总结会，使正确的意见能尽快作为制度确定下来，并运用到工程实施过程中去。

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地方文献是指内容上具有地域性，同时具有重复使用价值的文献。由于它完整、系统地记录了特定地域内自然和人文方面的各种信息，从而为人们提供了研究特定地域内历史、现代及未来的有关资料。

地方文献的类型多种多样，报刊文献是其中的一种。它具有信息量大，传递周期短，内容相对客观、翔实等特点。但由于它的总量太大，有关的地方文献信息分散在不同时期、不同品种的报刊之中。仅靠浏览原始文献，迅速查到有关资料，几乎是不可能的。地方文献报刊索引就是为解决这一问题而编制成的一种检索工具。

在手工时代，地方文献报刊索引表现为篇目索引或题录索引的形式，即将报刊中所载地方文献篇目按一定顺序编排起来，以利读者查找文章的所在位置。这种索引不反映文章的具体内容，只具有指向和示址作用。同时，也对地方事物起着揭示和报道的作用。除了作为一种综合性的检索工具外，还可以在这种索引的基础上编制各种情报报导刊物，或围绕特定学科及专业进行定向报导和检索，以服务于地方的各项事业。

鉴于地方文献报刊索引的重要作用，许多公共图书馆都曾积极编制这种索引。例如，首都图书馆自50年代起开始编制《北京地方文献报刊资料索引》，涵盖了本世纪以来的内容；甘肃省图书馆也是在同一时期开始编制西北五省的地方文献报刊索引；长春市图书馆也曾编制了《东北地方文献索引》等检索工具。为了避免目录体系过于庞大，这种卡片式篇目索引一般仅以分类方式编排。因此读者也只能从分类途径对报刊上的地方文献信息进行检索。 进入计算机时代以来，以数据库形式来处理地方文献信息已成为图书馆地方文献工作的必然趋势。计算机所具有的自动识别与排序功能，使地方文献信息的编排检索变得更加方便、更加快捷。通过全文扫描技术完成的报刊全文数据库，使得报刊上的地方文献信息得到更充分地揭示和利用。由于计算机具有一次性输入，多途径输出的功能，因而在对地方文献信息进行存储与检索时，增加了篇名、著者、出版、文摘等多方面的途径。尤其是从主题途径检索地方文献信息的问题得到了很好地解决。

在地方文献报刊信息数据库（以下简称报刊信息库）中，分类标引和主题标引都是以揭示文献内在特征为目的的标引方法，只是揭示的角度有所不同。由于地方文献的史料特征极为明显，故地方文献的读者往往是从特定的事件、人物、时间、地域的角度入手进行检索。因而可以说主题检索是一种最直接反映地方文献内容特征的检索途径，也是建立检索工具和检索系统的基础和前提。近些年来，图书情报界对有关主题标引的原则和操作方法有过许多研究和探讨，撰写过很多的著作和文章。但由于地方文献中连续出版物本身所具有的特征，其主题标引的原则和方法与其它类型文献的标引还是有所不同。本文拟从报刊信息数据库的建设入手，探讨有关地方文献报刊信息主题标引的一些问题。

2 地方文献报刊信息数据库中的主题标引

2．1词表的编制

报刊信息库与其它类型数据库相比，最突出的特点是要反映地方文献本身所具有的特征。同时还要满足地方文献用户特殊的检索需求。因此，选择一部适合地方文献特征的主题词表是开展标引工作的首要问题。

《汉语主题词表》（以下简称汉表）是一部供机检使用的综合性基础型词表。它所收录的词汇可以供各个机构和行业从中选词，以编制适合本专业或本机构使用的专业词表。实际上，我国很多专业情报机构和图书馆都是在参考这部国家词表的基础上编制自己词表的。在编表过程中，抽取主题词时当尽可能不破坏原有词表的词间关系。但必要时，词间关系及基本范畴还是需要重新确定的。

由于地方文献是对某一地域自然和人文现象的客观描述，它所表现出的地域性和专指性极强。用综合性的《汉表》来标引各地的地方文献，则将有相当部分的文献不能被准确地表达其主题概念；其次，地方文献的内容范畴与《汉表》中的基本范畴也有所不同。《汉表》是以学科体系作为划分范畴的基本依据；而地方文献则是以特定地方的自然环境、人文环境和地方事业作为划分范畴的基本依据。所以地方文献主题词表需要在《汉语主题词表》的基础上自行编制。

地方文献主题词表中所收录的主题词来源主要有：

①《汉表》中已有的词汇。这是地方文献与非地方文献都使用的综合性词汇，它占将来的地方文献主题词表所收词汇的绝大部分。由于是从《汉表》中选词，所以它们是相对规范的。

②《汉表》中没有的，带有地方特点的词汇，如：北京地方文献的“琉璃厂”、天津地方文献中的“皇会”、广东地方文献中的“早茶”等，这部分词汇虽然在未来的地方文献主题词表中所占比例不会很大，但它们却是出现频率相对较高的词汇。对于这部分词汇及其词间关系，地方文献工作者需要加以规范。

③《汉表》作为阶段性产品，它的编制受时间的限制，对于编表以后新产生的一些词汇它不可能收录，在新编的地方文献主题词表中收录这部分词，也需要加以规范。

由于编制先组式的主题词表需要一段相当长的时间，同时还要编制一系列的标引细则，这将会影响报刊信息库主题标引工作的迅速展开。因此，可以采用另一种方式，即首先确定一段时间为试验期，先进行地方文献的标引工作。由标引人员直接从报刊所载的地方文献信息内容中选取有检索意义的关键词作为主题词。这种主题词是未经规范的自然语言，也无词间关系可言，待积累了一定数量之后，再对其进行修改、充实，并参照《汉表》使之规范化。确定好词间关系和基本范畴，从而形成适用的词表。这种词表是后控式的，采用这种方式选词更直观，专指性强，还能使标引工作与修改词表同时进行。而且标引时不用考虑词间关系及查表抽词，所以标引速度快。在标引时采用自然语言，对标引人员的要求也相对较低。目前，广东省中山图书馆的地方文献数据库系统主题标引就采用了这种方法。

2．2主题词字段的设置

无论是先有词表，还是先进行标引工作，在报刊信息库中，都需要设置若干个主题词字段，以便展开具体的标引工作。在设置主题词字段时，一定要注意反映地方文献的时空特征；在空间方面完整、系统地记录特定地域内自然和人文方面的各种信息；在时间上又形成了一个连续的信息集合。这是一切地方文献工作最基本的原则。

在报刊信息库中，首先应设置涉及文献基本内容的“内容主题词”字段。此字段选词灵活性大，标引的内容也十分广泛。它对所有地方文献信息的内容范畴进行涵盖，也是以后编制地方文献主题词表时确定词表基本范畴的依据。从地方文献的性质和特征来看，它是对特定地区自然、社会、人文诸般事物的历史与现状进行全面系统地综合性记录，涉及的内容极为广泛。如反映一个地区所能观察到的天文现象、地质水文结构、地形地貌、气候与气象、物种与资源以及反映该地区的人文地理、历史、地方人物、社会经济、地方政治、社会结构、地方文化、教育等各个方面。

报刊信息库中“内容主题词”字段的主题词性质绝大部分是综合性的，与其它非地方文献数据库中的主题词无太大区别。例如“社会治安”，“计量管理”、“住宅区”、“软件产业”等；也有一部分是地方文献内容所特有的地方性词汇，如“敦煌石窟”、“庚子”、“厂甸”等；另外，新产生的一些地方文献信息的内容，也应通过内容主题词来表达。总之，凡是涉及到地方文献的所有内容特征，都应在此字段予以反映。

这一字段并非地方文献数据库所特有，有关具体标引方法的讨论从略。

另一种主题字段的设置应反映地方文献内容特征以外的其它特征。地方文献最大的特点，就在于文献所记载的现象、事实和人物都被限定在某一特指的时空范围内。也就是说。地方文献所涉及的内容范畴均会通过特定的时间、地点、团体机构、人物等因素反映和输出。地方文献用户的检索习惯也往往是从某一地域范畴、地区名称、某一事件、某一人物入手。因此，有必要在地方题录库中设置“地域主题词”、“时间主题词”、“团体主题词”和“个人主题词”诸字段。它们是揭示地方文献的本质特征所必须的字段。同时也是地方文献数据库系统中所特有的。

以上四个主题词字段所反映的是有关地方文献信息中客观存在的某些因素，如“地域主题词”中的“东城区”、“梅山县”、“个人主题词”中的“梅兰芳”、“秋瑾”等。尽管这四种主题词的标引与“内容主题词”的标引相比，相对容易些，但仍需积累到一定数量后进行规范。例如“团体主题词”中的机构名称是用全称还是用简称，以及“个人主题词”中的人物名称是用本名还是用笔名，这些都需要地方文献工作者在以后的工作中根据本地区的具体情况加以规范。

具体的标引方法是：

地域主题所标引的不是整体地方文献的地域，而是文章内容涉及的某一具体区域的名称，或者给文章内容带来影响的区域名称。如有关北京地方文献的内容不用标“北京”，直接标引具体的“东城区”、“昌平县”等行政区划名称；内容涉及到较具体的地名时也可标引地名，例如“王府井大街”、“方家胡同”等；如果文章中所反映的地区更详细，区（县）、街道（乡镇）、村等具体名称都有，可逐级进行标引，中间用分隔符隔开，如北京地方文献中的“顺义县%赵全营镇%北郎中村”；在标引中，遇到旧有的行政区划名称或旧地名时，为反映某一地区名称的历史发展沿革，应将现行行政区划名称与旧有行政区划名称同时标引作为检索点，现有行政区划名称或新地名标在前面， 旧行政区划名称或旧地名注于其后，可用括号括起。如“东城区（内三区）”。以上的标引方法主要是针对地方文献用户特定的检索需求而言。

年代主题标引的是文献内容所涉及的时间范围，而不是文献撰写或出版发行的时间。清以前的历朝历代均可使用“朝代%年号”的方法标引．如“清代%乾隆”，中华民国时期（1919年前）可标引成“民国时期”，到了1920年以后可以标引成“二十年代”、“六十年代”等。

团体主题和个人主题标引的是文章内容所涉及到某一具体机构、个人，或与某地方有关系的机构和个人。团体主题标引时，用机构和单位的标准全称，如“北京市中级人民法院”、“重庆市技术监督局”等；而个人主题的标引，是标具体人名，例如“梅兰芳”；如果遇到同一人物有本名与笔名时，要同时标引，如“鲁迅”与“周树人”、“老舍”与“舒舍予”之间可用符号“%”隔开；遇到清代人物或少数民族人物的名称较长时，一般应标引人物的全名，如“爱新觉罗·溥仪”。

总之，无论标引什么类型的主题词，标引人员都要站在用户的角度，即从索引的终极使用目的出发，给地方文献实际使用者提供有价值的地方文献信息。因此，在对报刊信息库进行主题标引过程中一定要确定好标引深度。地方文献报刊索引的标引深度，则取决于地方文献各类用户的检索需求。地方文献的研究级用户的检索需求包括：决策、管理人员宏观的检索需求、科研人员较专深的检索需求及设计生产人员的针对性检索需求等。

尽管采用数据库系统处理地方文献信息这一手段在全国各类图书馆的地方文献业务中开展得还不够普遍，但这是地方文献工作发展的必然趋势。结合地方文献本身的特点来制订适用的主题词表、分类表，是实现地方文献信息处理标准化的必要步骤。它可为今后进行联机检索，进入国家和地区网络，从而实现地方文献资源共享打下坚实的基础。同时，计算机多途径检索所产生的效果也会使地方文献信息资源得以更充分地研究与利用。

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住房公平:中国城市住房政策的价值回归

中学教育城乡差别对教育水平及地位获得影响的实证研究

话语与公共政策:公共决策的话语建构解释途径

就地城镇化过程中的失地农民就业支持网络研究

建立合乎中国国情的失能老人长期照护补贴制度研究

合作、控制与共生:街道体制下的社会服务递送

德国法定医疗保险制度改革及其启示

中国自然灾害生活救助标准的历史发展与政策启示

西方社会企业概念及其对中国的适用性

医疗自我规制的形成:西方路径与中国借鉴

协调和支持新的工作一生活模式的构建

住房自有在中国——概念及其意义的变迁

中国限价房政策存在的问题与出路

中国社会建设思想和理论的当代转向

渐进与突变:我国养老保险制度变迁的逻辑

英国建设福利国家共识的达成及对新常态下中国的启示

从“社会性住院”看养老保障建构——一个健康社会学的分析

基于效用决策理论下广州市养老服务模式变化趋势研究

政治标尺竞争理论——地方政府的激励效应

我国参与式预算评价框架的构建——基于比例原则的分析视角

政策执行视角下的高校法人治理实践——以K大学为例

公共政策终结决策模式研究——基于关键要素互动过程的视角

价值观与美德:公共行政市场化改革失效的良药

建构社会政策话语,着力增进人民福祉

民生财政的量度:民生支出若干概念的比较分析

中国高等教育扩张与政策范式转移——间断均衡的视角

我国慈善税收优惠制度的问题与出路

执行的反思和重构:变革时代的国家治理

重估政策执行研究:哪些联系及如何被迷失了

中国公共政策扩散动力机制研究

理性诉求、社会参与和控制安抚——2014年劳资关系的三个基本问题

政府福利责任的边界:基于农民工福利态度影响因素的实证研究

新区域主义下跨市空间规划与多层级治理研究——以珠三角为例

比较住房政策研究的最新发展及其启示

德国社会福利体系及其对中国社会福利制度设计的启示

重写社会契约:中国社会保险制度变迁背景的追溯性分析

城市低保的目标瞄准探析:一个“街头官僚”的视角

街头官僚理论视野下的低保政策实施研究:以广州某街道为例

低保政策对受助者福祉的影响:三个城市低保人群生活状况调查报告

在科学发展观指导下探索中国特色社会主义社会管理体系

社会投资国家——社会支出中的新趋势或仅是流行的政治话语

美国政府的“公共养老金危机”及养老金削减策略

中国香港及新加坡推行教育改革的经验与挑战

话语与公共政策——西方政策话语研究的回顾与评析

社会投资福利国家?——论当代社会救助政策逻辑的转变

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一、背景

资产证券化是世界金融领域中的重要创新。它不仅在宏观方面改善了金融市场中普遍存在的信息不对称现象，降低了由于搜集信息所产生的交易成本，提高了金融体系的运作效率；而且在微观方面它能够增加长期资本的流动性，有效的解决了商业银行中长期存在的短寸长贷的矛盾，并且带来了新的中间业务，成为商业银行收入新增长点，改善了商业银行的财务状况，此外，在分散风险的同时也为不同风险偏好的企业和个人投资者提供更为广泛的市场。而以住房抵押贷款为标的的证券则格外引人关注，它在历史上一直风靡，占据着资产证券化市场的大部分份额，却又在金融风暴中被指责为罪魁祸首。

住房抵押贷款证券化于20世纪60年代最早开始于美国，并在八九十年代获得了迅速发展。在美国市场上，发行总量从1985年的8亿美元，到1992年的1888亿美元，平均增长了157%。到1997年底，，全美4万多亿美元未清抵押贷款余额已经有50%以上实现了证券化。1999年，MBS市场更是首次超过了国债市场规模（3.28万亿美元）成为第一大证券市场。之后美国住房抵押贷款继续发展，到2007年，抵押贷款余额达到GDP的105.17%，MBS市场也随之在不断扩大。

在我国，由于金融起步较晚，金融体制不健全，市场不完善等一系列原因，金融创新产品一度缺乏，直到2005年中国建设银行才推出第一只MBS—建元证券。之后又不断有银行推出此类产品，如国开行发起的“开元2005—1”和“开元2006—1”信贷资产支持证券（ABS），兴业银行发行的“2007—1”信贷资产支持证券，以及建设银行于2007年再次发行的“建元2007—1”个人住房抵押贷款支持证券。但就其规模和发展来看，远远不能解决住房抵押贷款长时间的积累和日益增加的贷款购房需求之间的矛盾。

然而，正待市场进一步扩大的时候，2008年爆发的金融危机给了我们刚刚起步的道路一个警示，使得我们不得不重新审视此类产品，事实上，出于审慎的态度，银监会在金融风暴后已声称暂停了资产证券化进程。在金融市场日益复杂化和全球化的过程中，鼓励金融创新和金融产品多样化的方向毋庸置疑，而如何防范风险，有效管理等问题则日益突出。因此，在吸取国外经验教训的同时，探究分析近年来MBS在我国的发展现状和特点在以后的发展道路中就显得尤为重要。

二、我国资产证券化历程

我国资产证券化起步虽然较晚，但在金融和政府当局的配合和推进下，发展迅速，主要历程如下：

1、起步阶段

我国资产证券化起源于海南省三亚地产的投资证券，1992年三亚市开发建设总公司以三亚丹州小区800亩土地为发行标的物，公开发行了2亿元的3年期投资证券；1996年，珠海市为支持高速公路的建设，曾在海外发型了2亿元的债券；1997年，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS（中国）控股公司签订了中国第一个以城市为基础的ABS计划合作协议，成为我国开展资产证券化的一项重要突破；1998年，中国人民银行牵头组织“MBS研究”，表明中央银行已经开始关注这项业务：2000年3月，中集集团与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议，这是国内首次应收账款证券化，同年，批准了中国建设银行，中国工商银行为住房贷款证券化的试点单位。

2、发展阶段

2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备，它与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询（上海）有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务；2003年中集集团以海外应收账款为支持，发行了三年期的证券‘同年，华融公司推出国内首个资产处置信托项目；到了2004年，政府推动了证券化的发展，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，中明确提出要积极探索并开发资产证券化品种；此后一系列规章的出台规范了市场规则，推动证券化进入实质阶段。

3、规范阶段

2005年3月21日，为贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，改善商业银行资产负债结构，促进金融创新，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别于年底在银行间市场发行了41.77亿元的信贷资产支持证券和30.17亿元的个人住房抵押贷款支持证券。标志着我国资产证券化工作取得了实质性的进展。

之后不断有银行进行资产证券化业务。2007年以来，包括浦发银行、兴业银行、招商银行、中信银行等在内的股份制商业银行都相继加入了发行资产支撑证券化产品的行列。截至2008年1月，全国信贷资产支持证券发行的总规模达到了410.26亿元。

然而，2008年金融危机爆发后，出于审慎态度，银监会暂时叫停了资产证券化业务，使得资产证券化进程陷入停滞状态，2009年到2010年期间没有任何证券化资产产生。而银监会则强调暂停并非叫停，在危机的根源尚未探讨清楚，资产定价没有合适的标准的情况下，证券化产品投放市场后，价格波动会比较大，容易给投资者造成损失。这一确定在当时引起热议，褒贬不一。但无疑使得大家看到金融创新在分散和转移风险的同时，并不能消除风险，风险积聚后的爆发对经济的影响可能更为恶劣。审慎监管是十分必要的。

三、现状分析与建议

我国的住房抵押贷款证券市场仍然处于发展初期，由于制度和技术限制等原因，目前我国的MBS市场还很不成熟，主要表现为发行金额较小，流通范围有限，风险衡量和管理能力低，收益率与市场需求不匹配，相关法律制度不健全导致SPV相对缺位以及担保和保险制度受到限制。鉴于住房抵押贷款证券化能够为商业银行提供流动性，促进多方位多层次金融机构的发展，推动资本市场的多元化发展，同时为住房抵押贷款一级市场提供再贷款资金，外加我国住房需求的快速增加，更快更广泛的推行住房抵押贷款证券是我国金融市场健全发展的必然之选。因此，根据上文的分析，为促进MBS市场稳健发展，笔者提出以下相关建议：

首先，要加快发展住房抵押贷款的一级市场。住房抵押贷款一级市场是进行证券化的资金基础，没有相当规模的资产支持和规范的一级市场，证券化市场的发展规模和风险控制就得不到保证。进一步发展一级市场的主要措施有：（1）扩大住房抵押贷款的规模。虽然近年来我国住房抵押贷款市场发展迅速，但整体规模还较小，2004年末我国住房抵押贷款余额仅为GDP的12%，而同期英国的比例为59%，美国64%，日本41%，并且呈现地理分布不平衡的状况。因此，具体的，我国可以采取适当降低首付款比例；在固定利率还款方式之外尝试更多的还款方式以匹配居民收入水平的不断变化；创造新的贷款品种满足不同需求等措施。（2）规范住房抵押贷款的发放运作机制。良好的市场秩序和规范的程序能够更快更稳的促进一级市场发展，因此有必要在发放程序，贷款合同等方面实行进行规范，施行统一的标准。（3）加快个人信用制度的建设。加快建立完善的个人信用制度，全面衡量个人的信用历史，通过一定的技术性手段，建立合理的评估方法，科学衡量信用等级，以便得到具体的，具有可操作行的风险防范和规避参照体系。具体的措施可以有：在完善存款实名制的基础上逐步扩展个人存款户的范围，利用目前身份证制度建立起个人基本账户编码制度，针对不同客户类别建立信用评级模型，进行较为科学准确的风险衡量等等。

其次，大力培育机构投资者。机构投资者的多元化能够促进MBS市场参与主体和持有人的多元化，有助于风险的有效分散。主要可以从一下几个方面着手：（1）对现行法律作适当修改，进一步放宽保险资金，养老资金和商业银行资金的运用限制，是这些长期资金的机构投资者能够进入市场，增加需求；（2）鼓励证券投资基金的发展。投资基金的介入能解决个人无法成为MBS市场投资者的难题，同时能更有效的进行资金分流，分散风险；（3）适量引入海外投资者，有助于引领和推动本国相关机构的发展。

再次，加快促进建立规范的中介服务机构。（1）在证券化发展初期和社会信用体系滞后的情况下，可以推行政府主导的信用担保机制，有政府或政府成立的专门性机构为资产提供担保。（2）加强保险业在MBS中的作用。保险业在促进MBS发行和流通方面具有重要意义。但我国保险业是非常欠发达的。促进保险业和MBS的融合即有助于MBS的稳健，又能够促进保险业市场的拓展。因此，应当鼓励促进保险公司开展住房抵押贷款保险业务，同时要借鉴国外经验进行专业化规范化经营管理，加快学习相关计量技术，设计出更多的保险产品，如除住房财产保险外，还可针对不同借款人的健康状况和信用状况相关的寿险和信用保险等，从而保证证券化资产的质量。

最后，完善有关的法律制度也是极其重要的。在促进MBS市场的发展的时期，应当修改《公司法》、《担保法》、《商业银行法》等法律法规中与MBS冲突的条款，或者增加对证券化给予特殊豁免的条款。如关于SPV设立的问题，可以由政府出资或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的设立和MBS发行合法化，在“真实出售”上的问题，可以给予契约变更的确认和超额抵押特殊的豁免。但最终要在法律上构建出专门性的住房抵押贷款证券化法律体系。除此之外，在相关会计制度和税收制度上给予一定优惠和特殊规定也能在一定程度上完善住房抵押贷款证券化的外部环境。

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长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。

一、养老保障和住房保障整合发展的必要性

随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。

二、国外养老和住房相结合的经验借鉴

(一)新加坡的中央公积金制度

新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。

综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。

(二)美国的住房反向抵押贷款

根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。

反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。

三、养老保障和住房保障整合发展的思路

通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。

按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:

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在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。

一、概念的提出

笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(hecm)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景

以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。

1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。

2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。

3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。

4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

三、新型模式及可行性分析

笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。

合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。

对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：

1．反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。

2．售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。

3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。

4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。

6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。

以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。

四、以房养老的实际意义

1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。

2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

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建立个人资信评估体系是一个相当大的系统工程，许多发达国家都建立有属于自己的个人资信评估体系，该体系中的资料都由专业机构和专业人员提供。商业银行在审查借款人的资信情况时，可以根据资信评估报告，对借款人的还款能力做出较为准确客观的评判。因此，我国应该借鉴发达国家的经验，健全个人资信评估体系。对于个人，要树立诚信观念，坚持自己的信用行为。对于银行等相关机构，应该做到资源信息的共享，对于个人的信用状况要进行全面综合地掌握和分析，保证房贷部门能够充分了解借款人的消费、贷款、还款、付费、信用卡透支等情况，并作出据实判断，同时还建议参考由借款人本人作为负责人的企业的经营状况和信用状况。2、健全房地产评估

房地产评估是防范贷款风险中非常重要的措施。借款人所购的房屋价值是其还贷的基本保障，如果对于房地产开发商的在建工程或期房没有做好评估工作，势必影响住房按揭贷款今后的还贷效果。因为在漫长的偿还期限之内，由于银行已经承担了因为房地产市场动荡可能会导致房地产价格贬值的市场风险，所以在对贷款确认之时一定要尽可能减少房地产不实的评估。这是房地产商首先应该做到的向银行的整体担保工作，同时银行也要对所抵押的房屋未来价值进行一个衡量。二、 解决住房贷款机构的流动性问题

由于住房贷款业务所需的资金大，贷款期限长，所以一定要解决好贷款中所需要的长期资金问题，这是防范住房贷款风险的必须条件之一。根据我我国情，要发展住房按揭贷款业务，保证贷款资金的安全性和流动性，使资金顺利稳定地进入住房贷款领域，可以加强以下两点：1、形成稳定的住房信贷资金来源

我国可以借鉴发达国家的经验，运用多种金融工具，多渠道筹集资金，实现资金来源的多元化。除了按照常规的利用活期储蓄的资金以外，还可以通过推动房地产证券化、建立房地产投资基金组织、引入保险资金、引入国外资金、鼓励发行公司债券、积极发展住房公积金贷款等方式吸收社会各个层面的闲散资金，保证提供贷款资金的来源稳定。2、健全和完善公积金制度

作为单位及其在职职工缴存的长期住房储金，住房公积金是住房货币分配的主要形式，也是社会保障制度的重要组成部分，集政策性、强制性、义务性为一体，肩负着为中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房条件提供帮助和保障的职责，为解决居民住房问题发挥了重要作用，同时也是处理住房按揭贷款流动性风险的有效手段。但我国目前的公积金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制规范不健全、欠费、少缴、挪用资金等情况，这些都是当务之急需要解决的问题。所以我们要加强公积金的管理工作，提高职工缴纳公积金的意识，可以结合市场进行运作，将公积金缴纳纳入证券化市场管理，设立公积金受益凭证。三、 严格内部审查，建立责任制1、严格银行审贷环节

避免按揭贷款风险的首要环节是一定要做好银行的审贷工作，杜绝由此产生的不良后果。比如避免审贷人员工作量过大导致审贷不严，避免无专业技能和经验的临时人员参与审贷，避免由开发商的售楼人员代为完成业务操作等等，还应该建立责任制，明确严格责任，奖罚分明，是贷款审查人员充分认识自己的工作在整个操作环节中的作用。避免银行本身由于内部操作引起的风险。2、严格中介机构的审查

银行在与律师事务所签订的合作协议中首先要明确一点，按揭贷款过程中的律师审查银行不能单存地视作一种形式或流程，律师事务所一定要对经其审核的资料的真实性负责任。比如，核实一个年薪400万元的购房者，绝不应该仅凭购房者单位的一纸证明来证明，律师必须到税务机关进行查实。假如银行发放按揭贷款在支付了高额的咨询费之后，只要求具备律师审查报告，而没有明确一旦出现纠纷所聘律师事务所应该担负的责任，那么这样的律师审查报告有可能经不起推敲，从而达不到规避风险的作用。如果能够做好这一点，银行的很多按揭贷款风险其实是可以避免的。

另外，房地产评估对按揭银行也有相当重要的作用，尤其是当房地产开发商的阶段性担保结束时，在购房者取得房屋所有权并办理完房地产抵押之后，房地产就成为了银行实现债权的基本保障。因此，商业银行想要避免由于房产评估不实造的风险，一定要选择有责任感和有信用的评估机构，并与之建立长期的合作关系。还有，评估机构的收费标准也应该所改变，评估费用不应该与评估价值构成比例，因为这样有可能会造成房地产评估价值虚高的现象。四、 加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设

良好的环境建设是保障住房贷款业务顺利健康发展的前提和保证，在住房按揭贷款的风险防范中，是至关重要的一项工作。当前，我国有必要对以下几个方面的工作进行加强：1、建立和完善住房按揭贷款运作的法律法规

住房按揭贷款业务在整个银行信贷业务中是牵涉面最广也最复杂的一种业务，与国家的金融整体息息相关，包括房地产产权、房地产抵押、房地产交易、资金融资、违约拍卖等各个方面，这些方面涉及了各个层面的法律问题。但我国目前还没有统一的法律来加以规范，所以在一定程度上造成房地产市场的混乱局面，而且也带来或将带来很多难以解决的纠纷，极不利于国家对房地产市场的发展。所以，国家政府有必要出台相关措施，比如《产权法》、《贷款法》、《房地产交易法》等等，在法律层面上充分保障按揭贷款业务的顺利发展。2、建立相应的社会住房保障机制

在整个按揭贷款过程中，如果出现停止还贷，那么在一定情况下银行可以对借款人的抵押物及所购住房进行拍卖。但是我国在社会住房保障机制方面做得不够，一旦抵押物被拍卖，那么借款人有可能面临无家可归的问题，这肯定会给社会稳定带来隐患。所以我国应该对抵押物被拍卖之后借款人的居住问题有所考虑，制定出相应的实施办法，保障借款人丧失抵押房屋之后的基本生活，在维护商业银行债权的同时也要兼顾人权和人性化。3、加强政府住房按揭贷款的监管力度

我国的住房按揭贷款业务主要是遵循单一的中央银行监管模式，由央行出台相关的政策、法律法规，进行宏观调控管理。作为一种特殊复杂的金融业务，国外发达国家在对住房按揭贷款监管业务上一般都是设立有专门的金融监管机构。我国的住房按揭贷款业务刚起步不久，门槛低，经验不足，各方面的管理机制都不健全，银行、房地产商和借款人的风险防范意识不强，如果仅依靠单一的央行监管模式有可能难以适应住房贷款业务发展的需要。由此可见，我国可以考虑建立多元化的监管模式，集央行、审计、评估等为一体的多方位监管模式。4、建立科学的住房按揭贷款评估制度

在国外发达国家，无一例外地都具备完善的房地产评估部门和评估制度，完善的而住房贷款评估制度是银行正确评估房地产的市场价值与贷款价值的最基本依据，也是防范贷款风险的最基本内容。根据联邦德国等发达国家的经验来看，对于个人住房按揭贷款的评估方式可以通过判断和信贷记分两种方法进行。判断法主要是对贷款对象的五个方面进行评估，即“5C评估”：资产、品德、能力、条件、担保品等等。这些信息的原始来源由信贷人员对所调查到的数据加以分析后得出，当然依赖信贷人员的主观直觉因素比较强，有可能会出现不够客观的情况。所以，我国在住房按揭贷款的评估制度中，可以根据我国国情，把判断法和信贷记分法相结合，汲取两种方法的优点，创建更为科学的住房按揭贷款评估制度。五 、 进一步推动我国住房抵押贷款证券化的发展

1、采取鼓励政策，大力推动住房抵押贷款证券化的发展。银行对资产流动性的要求是证券化的基本原因，也就是说当抵押贷款在银行信贷资产中所占比例达到一定程度时才会产生证券化的要求。我国商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务。同时政府要出台相应的鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的保险公司和担保机构为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。

2、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供有效的法律保障。住房抵押贷款证券化交易包括有资产出售和以融资为目的的不同程序和各种交易，专业化程度高，技术性强，程序复杂，必须要有健全有效地法律规范才能操作。应该尽快出台相关的法律法规，解决对于是否允许银行信贷资产通过证券化的形式向投资者出售，在交易过程中出现的税收问题应该如何处理，在财务报表中如何体现证券化的资产等问题。

3、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。我国在的市场方面的缺陷显而易见。例如：我国住房抵押贷款一级市场规模相对较小，在住房抵押贷款的积累上没有达到相当规模，缺乏证券化存在的基础；我国银行发放个人住房贷款正处于发展阶段，目前还没有统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等却是形成抵押贷款组群的必要前提；机构投资者的准入资格有待认定。从发达国家的开展情况来看，住房抵押贷款证券化的主要投资者是机构投资者，包括商业银行、保险公司、养老基金、共同基金等。而我国在这方面的机构投资者不仅数量少，其投资领域也受到限制。

4、加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。作为一种新型而且复杂的融资工具，住房抵押贷款证券化涉及经济、金融、房地产、法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的技术人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，请进来”的交流方式，对现有的从业人员进行强化培训，也可以选派优秀人员到高校深造进修。同时还要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。

尽管面临许多问题和困难，我国大规模开展抵押贷款证券化业务还需要一定时间，但对于发展证券化的必要性在理论界和各金融机构已经历了多年探讨并形成了共识，我国的证券化试点也在积极的实施当中。可以预计的是，住房抵押贷款证券化作为一项复杂的金融工程，将成为我国房地产金融市场和资本市场的重要业务，具有广阔的发展前景。（作者单位：广西工商职业技术学院）

参考文献

[1]高山.住房按揭贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融，2008，（1）

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    2006年，我国公务员的报考人数为36. 5万，职位竞争比为37.1:1。今年的公务员报名时间又即将来临，从各个公务员考试的相关网站来看，报考热潮仍没有消退的趋势。世人对公务员岗位的“热爱”有增无减。不过可惜的是，传统的公务员工作思想中，爱岗并没有向敬业转化。公务员的责任意识、服务意识、创新意识和团结意识远远不如企业职员。究其根源，还是因为对公务员的薪酬管理激励不够完全。“干与不千一个样，干好干坏一个样”，考核、发薪时论资排辈、不看实力等情况极大地打击了公务员的工作热情，造成玩忽职守、无所作为、消极怠工等“搭便车”现象反复出现。

    可喜的是，国家己经认识到这一点。2006年1月1日开始施行的《公务员法》相比于93年的《国家公务员暂行条例》，在工资薪酬管理方面就有了很大的变动。首先要求公务员工资、福利、保险、退休金等列入财政预算，并根据经济适时调整。一方面，这给公务员工资福利的稳定提供了明确的法律保障，为公务员增资幅度和水平的设定提供了科学依据，有利于维护公务员的薪酬权益，可以充分提高公务员的其归属感、自豪感与安全感，并吸引高素质人才。另一方面，保险、退休金的保证也会减少公职人员退休前通过权力贴现最大限度为自己谋取物质及其他所有非法利益的"59岁现象”，将在一定程度上实现“高薪养廉”。其次，公务员将按国家规定享受住房、医疗等补助，津贴。通过实行此制度，将住房、通讯、交通等纳入工资分配，把暗补改称明补，消除了隐性腐败，实现内部公平。

    公务员法在公务员薪酬管理激励中的另一大创新是它在强调外在报酬重要性的同时也关注了内在报酬的有效性。

    事实上，外在报酬能带给人们的满足是有限的。根据美国行为学家弗雷德里克.霍兹伯格提出的双因素理论，将保健因素和激励因素的划分放置在公共部门薪酬管理中进行考察时，会发现工资是作为满足公务员基本生活需要的保健因素;而奖金的发放由于公务员绩效考核主管往往为平衡各方利益实行平均化，实际仅仅弥补了低工资带来的不满意感，发放它不能带来激励作用，可一但减少或者停发，就会引起不满情绪进而影响积极性的发挥。即奖金也由激励因素沦为保健因素。由此可见，外在报酬在长期能带来的激励总体上是边际效用递减的。

    可是，内在报酬在薪酬激励上却可以另辟蹊径，它使员工发现自己所从事工作的乐趣和价值，能从工作的完成中享受到一种满足感，从而提高工作积极性。

    由马斯洛需求层次理论可推出，对于公务员而言，工资满足了人们对食物、水、住房等的生理需求，保险、福利满足了人们对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的安全需求。己经满足的需求，不再是激励因素，人们总是会用另一种需要取而代之。这时候人们会追求对友谊、爱情以及隶属关系的社交需求;对成就或自我价值的个人感觉，以及他人对自己认可的尊重需求;发挥潜能的自我实现需求。这几种追求用薪酬方式表现出来，就是基于与工作本身任务本身相关的心理报酬—内在报酬。它包括内部晋升、参与决策、学习与培训等等。它更倾向于精神方面的深层次的需求满足。在公务员法中具体而言，就是通过以下一些措施，在不提高资金成本的情况下提高公务员的工作积极性，起到意想不到的效果，实现薪酬激励。

    1.完善内部晋升制度。公务员法规定，同时将“公开选拔”与“竞争上岗”确立为法定的职务晋升方式之一，打破终身雇佣制和委任制;创设“聘任制”与“任期制”，创新公务员更新制度。这样才能真正实现内部公平，同时提升公务员危机意识，形成竞争氛围，从而提高工作效率。

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关键词:商业银行次贷危机风险防范

引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对对我国商业银行房地产信贷管理敲响了居安思危的警钟。

一、当前中国房地产业概述及存在的问题

今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。

目前中国资金的流动性是前所未有的,在这一轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中,专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严重地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。因此,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。

二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显

(一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险

08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户,当房地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款能力减弱,商业银行的还款违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

(二)个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险

美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。

(三)“假按揭”凸显道德风险

“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从银行中骗取个人贷款。

(四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系

在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

(一)正确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率;严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象

(二)引入保险介入机制

利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验,在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:1.为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(三)加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。