住房公积金提取申请书范文

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篇1

提取住房公积金申请书

尊敬的贵局领导：

本人叫XXX，是XXXX学校的教师，妻子XX是XXXX学校教师。我们现居住在XX局的一套老商品房里，由于房子老旧，多处出现漏水，不宜再居住。我们于2018年6月份在XXXXX购买了一套新商品房，由于资金不足，急需提取住房公积金，望贵局予以批准。

申请人：XXX

2021.1.15

篇2

1、办理成功住房公积金贷款后是可以提取公积金的，职工凭提取证明文件,向所在单位提出提取住房公积金的申请,所在单位核实后,出具《提取申请书》一式二份。集中封存户职工到分中心或管理部申请开具《提取申请书》。

2、职工凭《提取申请书》及其他提取申请资料,到单位缴存住房公积金的分中心或管理部申请提取住房公积金,分中心或管理部出具《提取通知书》,由职工签字确认提取金额。

3、职工当日持分中心或管理部审核确认的《提取申请书》一式二份及《提取通知书》一式三份,当日到建设银行办理支款手续。

4、职工将建设银行付款确认后的《提取通知书》一份退给单位,作为单位记账凭证。

（来源：文章屋网 ）

篇3

3、要拿着我们上边所提到的证件、申请书和相应的证明材料，去职工当初公积金缴存开户的住房公积金管理部门办理。经当地的住房公积金管理部门审核之后，确认你的情况是否符合住房公积金提取条件，确定所提交的证明材料是否是真实并且合法的。

4、假如你所提供的文件不完整的话，就需要尽快申请补齐；假如你的申请条件符合、个人情况填写正确，并且身份也属实的话，公积金管理中心就会准许你的提取要求，并告知你到相应的银行去办理支付手续；假如你不具备申请条件的话，公积金管理中心也是会通知你的，并且还会在通知里告知你无法提取住房公积金的具体原因。

5、在你提出申请支取住房公积金的需求之后，住房公积金管理中心是需要在你申请之日起的3个工作日审核完成的，并且会把结果尽快通知给你。

6、经住房公积金管理部门审核你的申请，并且通过审核的话，你需要提供指定银行的个人储蓄账号。住房公积金管理部门之后就会办理住房公积金的提取手续。

篇4

凭无房证明便可提取公积金

“工作几年下来，我的公积金账户里的资金已超过6万元，但由于没有买房的打算，至今一分钱都没提取过。”就职于北京某公关公司的宁女士告诉记者，虽然过去租房也可提取公积金，但手续繁琐，关键还需要缴纳5%的税费，还不如直接放在账户里。

据了解，此前，北京租房提取公积金需要提供租赁合同和发票，但如果要开具发票，就需要按照5%的标准缴纳支付房屋出租的税费。也就是说，每月3000元的房租就要缴纳150元的税费，虽然政策明确规定此税费应由房东缴纳，但很少有房东愿意为了房客提取公积金而多掏这部分钱。

而根据北京住房公积金管理中心最新的通知，职工本人及配偶在北京无自有住房、租住公租房的，可按照实际房租支出全额提取。职工租住商品房，则分为两种情况：仅需提供无房产证明，而不需提供房屋租赁合同、发票，每人每月可提取不超1500元的金额;除了无房证明，还提供了租房合同和实际租房支出发票，经过审核无误，就可按照现行规定，每次可提取申请日前3个月内的住房公积金，且每月提取的金额不超过本人缴存额，也不得超过月房租实际支出。

凭借无房证明便可提取公积金，那么无房证明应该怎样办理？据了解，北京公积金中心已经与市住建委进行沟通，实现了联网实时查询职工的住房信息。职工申请提取时，只需填写《提取住房公积金支付房租承诺、授权书》，授权公积金管理中心查询本人的住房信息。联网查询结果确属无房的，当时即可办理提取业务。

提取资金何时发放？

关于申请提取的住房公积金的发放，《通知》中明确，提取住房公积金用于支付房租，职工可每年提出一次提取申请，提取资金每季度转入本人银行账户。提取满一年继续提取的，职工需重新申请提取。

提到为何将租住商品房提取限额定为1500元，北京公积金管理中心相关负责人解释道：“每个人1500元的限额是根据本市市场租金水平和租住住房面积，以及缴存职工的基本住房需求设定的。如果夫妻二人都是公积金缴存职工，则一户家庭每月可支取限额将达到3000元。按一个季度计算，提取总额可达到9000元。”另外，部分申请者比较担忧，租房提取了公积金，是否会影响以后用公积金贷款买房。对此，公积金中心相关负责人表示，租房提取公积金和公积金贷款没有关联。

Tips：提取公积金交房租要交的材

租住公租房

篇5

（一）偿还本市住房公积金贷款

1.提取申请书；

2.提取人身份证原件及复印件；

3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；

4.住房公积金借款合同原件。

提取房主配偶的住房公积金，同时提供结婚证原件及复印件。委托他人代办的，同时提供代办人身份证原件及复印件。

（二）偿还商业银行购房贷款或异地住房公积金贷款

1.提取申请书；

2.提取人身份证原件及复印件；

3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；

4.个人购房借款合同；（首次还贷提取时提供原件及复印件，自第二次还贷提取起仅提供原件）

篇6

2、管理部接柜人员依据《提取管理办法》的规定对其提取材料、额度、次数、个人账户信息等内容进行审核。符合提取条件的办理提取手续，审核不准予提取的，对于特殊情况不能及时答复的，应请示管理部主任及管理中心相关部门，并在三日内给予单位明确答复。

3、提取人累计提取金额已达到可提取限额后，方可依据其他提取原因再次办理申请提取手续。

篇7

委托人（配偶）：_________（以下称乙方）

借款合同编号：_________

住房公积金贷款帐号：_________

储蓄代扣卡号：_________

银行自营资金住房贷款帐号：_________

住房公积金储蓄卡号：_________

单位住房公积金帐号：_________

单位补充住房公积金帐号：_________

单位按月住房补贴帐号：_________

个人住房公积金帐号：_________

联系电话：_________

被委托人：中国_________银行_________分行_________支行（以下称丙方）

甲方和乙方提供经单位签章的《委托提取住房资金申请书》，委托丙方按照《_________市住房公积金提取管理办法》和《关于住房公积金（组合）贷款职工委托银行按月提取住房资金用以偿还贷款的有关规定》，办理提取住房公积金，补充住房公积金或按月住房补贴（以下合称住房资金），并将资金划入甲方代扣账户内用于偿还个人住房公积金（组合）贷款。甲方和乙方在签署本委托书时已仔细核对并确认填写的内容无误，已知悉委托提取住房资金的相关规定，并与丙方达成本协议：

1．甲方当月还款（不含提前还款和担保公司代偿还款）后的第一个工作日，由丙方按照《关于住房公积金（组合）贷款职工委托银行按月提取住房资金用以偿还贷款的有关规定》，提取甲方和乙方住房资金帐户的资金并划入甲方代扣帐户。

2．丙方在甲方足额偿还当月贷款本息后，根据甲方当月还款金额进行提取。

（1）甲方和乙方住房资金帐户余额大于按月偿还的住房贷款本息，丙方按甲方本月已偿还的住房贷款本息金额提取。

（2）甲方和乙方住房资金帐户余额小于按月偿还的住房贷款本息，丙方按甲方和乙方各住房资金帐户保留壹元后的余额提取，不足部分甲方应及时补齐，否则造成代扣还款失败，按逾期处理。

3．提取住房资金顺序依次为：甲方补充住房公积金或按月住房补贴，乙方补充住房公积金或按月住房补贴、甲方住房公积金、乙方住房公积金。前一顺序帐户内资金提取完以后，再提取下一顺序帐户内的资金。以上各账户划款后至少应保留壹元余额。

4．本协议经三方签章后，首次提取时生效，在提取住房资金偿还全部贷款本息后或在甲方和乙方住房资金帐户全部注销后自动终止。甲方和乙方自愿终止本协议书时，应到丙方办理终止手续。

5．甲方或乙方单位变动、夫妻关系变动、住房资金帐户变动或代扣帐户变动时，甲方和乙方应及时到丙方办理本《委托提取住房资金协议书》终止，并重新申请委托提取住房资金。否则，由此产生的责任由甲方和乙方承担。

6．本协议生效期间甲方按月还款凭证不能作为住房资金还贷提取凭证使用，不能办理柜台提取。

7．甲方提前偿还的贷款部分或由担保公司代为偿还的贷款部分，甲方和乙方应按照《_________市住房公积金提取管理办法》到柜台办理提取。

8．甲方和乙方应及时通知单位本协议的签订和终止，保证单位及时到住房公积金缴存网点领取委托提取住房资金凭证。

9．由于单位缴存住房公积金的时间，金额存在不确定因素，甲方应于每月代扣还款日之前查询代扣卡内的余额，并在代扣卡内存入足够的资金以确保按月足额归还贷款，代扣卡内余额不足造成的贷款逾期责任由甲方承担。

10．丙方未按本协议约定如期划款时，甲方和乙方有权到丙方投诉，丙方必须认真办理，并在十个工作日内予以答复和解决。由于甲方和乙方提供的身份证、贷款帐号、住房资金帐号、代扣卡号或其他原因造成划款失败，由甲方和乙方承担责任；由于丙方工作失误造成的划款失败，丙方必须在十个工作日内完成帐务调整。丙方在甲方和乙方投诉十个工作日内未能予以答复和解决时，必须承担违约责任。

11．甲方和乙方必须用正楷填写相关内容，字迹必须端正清晰；甲方和乙方必须保证提供的相关材料及签章均属真实。否则，由此引起的法律纠纷和一切后果由甲方和乙方承担。

12．本协议一式三份，甲方、乙方、丙方各一份，具同等法律效力。

甲方（签字）：_________

乙方（签字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

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1、购房提取

（1）购商品房提取，提供购房合同原件（须办理合同备案）、付款发票，提取金额不得超过购房价值的金额，购房时间（以合同备案时间为准）在一个年度内；（2）购二手房提取，提供房地产买卖契约、契税发票和房产证（原件和复印件），以契税发票时间为准在一个年度内。

2、建造自住住房提取

应提供以下材料：（1）国有土地使用权证或建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建筑工程预（结）算书，应符合当地、当时自建自住房一般投资标准；（4）购买相关材料的发票，建造时间（以办理规划许可证的时间为准）在一个年度内；农村建房不能提供以上材料的，应提供土地使用权证或土地批准通知书、自建房产权证、建筑工程预（结）算书，应符合当地、当时自建自住房一般投资标准。以取得房产证的时间为准在一个年度内。

3、拆迁房的提取

提供拆迁协议或购房合同原件（须办理合同备案）、付款发票，提取金额不得超过实际补交房款的金额，购房时间（以合同备案时间为准）在一个年度内。

4、翻建、大修理自住房的提取

提供：（1）、房屋产权证明；（2）、房产质检部门、规划管理部门出具的翻建、大修鉴定及批准文件，（3）、由建筑定额管理等有权部门出具翻建、大修理投资概算；

（二）离休、退休提取

提供离休、退休文件或离退休证。对不正常缴存住房公积金的（病退或离岗）人员的住房公积金封存在原单位，到离、退休年龄时凭离、退休文件或离、退休证提取。对有公积金贷款的提取只能在还清贷款时一次提取，并办理销户手续。

（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的提取

提供劳动部门出具的完全丧失劳动能力鉴定书（1-4级等级），并与单位终止劳动关系证明材料。

（四）户口迁出及工作调离红河州行政区域的提取

提供户口迁出证明或调令办理提取或转移。

（五）偿还购房贷款本息的提取

（1）提供自住住房贷款证明资料。

（2）公积金贷款连续还贷12个月以上（一次性还清贷款不受此限制）。

（3）已办理抵押登记手续（在阶段性担保中的贷款不允许提取公积金）。

（4）提取金额为上年归集余额。

对商业银行购房还贷提取只允许提一次，同时提供商业银行借款合同原件、购房合同、贷款余额证明；在贷款时用自己的公积金为他人作担保的不允许提取公积金，要求管理部清理并打上担保贷款标记。

（六）职工死亡或被宣告死亡的

职工法定继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额，但必须提供死亡证明（公安机关的户口销户证明或医院证明、法院宣告死亡裁定书）；法定继承人申请书(原件)；提取人与死亡人的合法关系证明(婚姻关系证明或户口簿等)。提供合法继承人身份及遗产处理的公证书或判决书。

（七）家庭发生重大疾病造成家庭困难的

须提供所在单位出具的证明；县及县以上人民医院出具的住院治疗证明。提取金额不得超过个人应承担的医疗费用。重大疾病的范围包括恶性肿瘤、急性心肌梗塞、脑中风后遗症、冠

状动脉搭桥术(或称冠状动脉旁路移植术)、重大器官移植术或造血干细胞移植术、终末期肾病(或称慢性肾功能衰竭尿毒症期)。

（八）停止缴存住房公积金的职工提取

1、本人年满45周岁的，提供与单位终止劳动关系合同（协议）、单位证明或失业证、身份证，办理住房公积金存储余额的提取及销户手续（公共封存帐户内的提取只需提取供身份证）。

2、与单位终止劳动关系但未满45周岁的，期间发生购、建、大修自住房行为或提取公积金一次性还清个人住房贷款（含商业银行个人住房贷款）的，提供以上相关证明材料可办理销户提取。

住房公积金提取说明

住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

一、住房公积金提取的定义

住房公积金的提取是指缴存住房公积金的职工按照规定把自己住房公积金帐户内的存储余额取出来，从而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。

二、提取住房公积金的条件

为了规范提取条件和职工的提取行为，使住房公积金切实发挥定向用于住房消费的作用，保障广大职工的利益，《住房公积金管理条例》对提取住房公积金的条件作了规定。

（一）、用于住房消费的提取

1、购买、建造、翻建、大修自住住房。本项所说的“自住住房”是指提取住房公积金的职工居住其内且对该房屋拥有所有权的住房，也就是说所购、建、大修住房的产权归职工所有。因此，对购买、建造、翻建、大修的房屋拥有所有权的家庭成员(包括配偶、父母、子女等)可以提取自己的住房公积金帐户内的存储余额。如果居住的房屋是承租的住房或只拥有使用权的住房等等，不能提取住房公积金，如果是对住房不拥有所有权的家庭成员，也不能提取自己的住房公积金。

职工为购、建、大修自住住房而提取住房公积金，是住房公积金的主要提取方式。此项规定了四种行为：

（1）、购买。是指职工买下住房，拥有所购住房的所有权，住房可以是商品房、安居房、经济适用住房、自住的公有住房、私产房等；

（2）、建造。根据1983年5月25日国务院批准、城乡建设环境保护部的《城镇个人建造住宅管理办法》，是指城镇居民经房地产管理机关、城市规划管理机关等部门批准建造住房；

（3）、翻建。根据1985年1月1日原城建环保部批准试行的《房屋修缮范围和标准(试行)》，是指对住房全部拆除、另行设计、重新建造住房；

（4）、大修。(文件同上)是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房。装修、装饰、中修、小修等行为都不可以提取。

2、偿还购房贷款本息。只有购房贷款才可以提取住房公积金偿还贷款本息。

3、房租超出家庭工资收入规定比例的部分。

如果租房居住的职工家庭，其租金在家庭工资收入中所占的比例过大，超出了职工对住房消费的承受能力，就需要提取住房公积金支付房租。房租超出规定比例时，职工在提供工资收入证明租赁合同等证明后，可以提取住房公积金支付超出规定比例的部分。对职工有能力负

担的在规定比例以下的部分，不能提取住房公积金支付。

（二）、丧失缴存住房公积金条件时的提取

1、离休、退休。职工离休、退休时，单位不再向其发放工资，只发离退休费，住房公积金不再缴存的。同时，职工离退休后住房问题一般不是主要问题了，没有必要继续限制其使用方向，职工可以提取用于养老、医疗等方面。

2、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系。职工在职期间，由于事故、灾祸等原因完全丧失劳动能力(需要劳动部门或医院出具证明文件)，职工无法继续工作，与单位终止了劳动关系，单位不再向其发放工资，住房公积金的来源同样不存在了，所以规定了这种特殊情况的提取。要注意两点：一是，职工完全丧失劳动能力，而不是部分丧失；二是，必须同时具备与单位终止劳动关系的条件，二者缺一不可。

如果职工与单位终止劳动关系，但并没有完全丧失劳动能力，而是辞职、辞退、部分丧失劳动能力等原因，不允许提取。《住房公积金管理条例》之所以规定完全丧失劳动能力才可以提取，是因为只有在完全丧失劳动能力情况下，职工与单位终止了劳动关系后再也无法参加工作，也就不可能再参加住房公积金制度了。职工没有完全丧失劳动能力，那么职工还有再次工作的可能。所以，应当根据《住房公积金管理条例》第十五条办理职工住房公积金帐户转移(找到新工作时)或者封存手续，而不能提取。二是，如果职工的户口本身就不是本市的，《住房公积金管理条例》在第二条关于适用范围中，没有对参加住房公积金制度职工的户口进行限制，所以，职工可以参加非户口所在地城市的住房公积金制度。当职工与单位终止劳动关系时，可以比照“户口迁出或者出境定居的”情况处理，允许职工提取住房公积金帐户内存储余额。

3、户口迁出或者出境定居。在这种情况下，职工已经超出了原行政区域，也就超出了原住房公积金管理中心的管理范围，因此，应允许提取。本项要求职工的户口迁出所在的市、县或者出境定居，如果职工只是到外地工作，但户口并没有迁出，或者出国进修、学习等而非定居，都不符合本项规定，不得提取。

4、职工死亡。职工在职期间可能出现死亡的情况，这时职工缴存住房公积金的条件同样不具备了，就应允许提取。

职工的死亡分为自然死亡和宣告死亡，二者的法律效果是一样的，宣告死亡应当按照《民法通则》规定的条件和程序申请，由法院作出宣告死亡判决。职工的住房公积金是职工所有的合法财产，在职工死亡后就列入遗产的范围进行继承，应当按照《继承法》的规定来执行，如果死亡职工有遗嘱和遗赠扶养协议的，由遗嘱继承人或者受遗赠人继承；没有遗嘱和遗赠扶养协议的，按照法定继承的规定由法字继承人继承。遗嘱继承人、法定继承人和受遗赠人都有权提取残废职工住房公积金帐户内的存储余额，至于如何分配遗产，按照《继承法》的规定进行。死亡职工没有继承人和受遗赠人时住房公积金存储余额纳入住房公积金的增值收益。

三、办理住房公积金提取的程序

职工向单位申请，单位核实并出具证明，职工向住房公积金管理中心提出申请，住房公积金管理中心审核、决定是否允许提取，并通知申请人，准予提取的由指定银行办理支付手续。 凡是符合提取条件的职工，首先应向单位提出提取申请，由单位对职工是否符合提取条件进行初审。单位进行核实的内容，包括是否是职工本人、住房公积金的存储余额是否正确、是否符合提取条件等方面内容，如果发现问题就可以及时解决，避免纠纷，提高办理提取的效率。单位核实正确后应当及时给职工出具提取证明，证明单位对职工的提取核实无误。 职工提取申请经单位初审证明后，应提交住房公积金管理中心，同时提供有关证明文件由中心审核、决定允许提取。

红河州住房公积金的提取根据“红河州住房公积金提取申请审批表”审定办理。

四、提取住房公积金应提交材料

（一）、购买自住房的，应提供购房合同或协议，购房发票或收据；建造、翻建自住房的，应提供所建房的立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件，购买材料发票；大修自住房的，应提供修缮申请、房管部门出具的修缮证明文件、修缮费用发票。

（二）、偿还购房贷款本息的，应提供购房合同或协议、贷款合同、还贷款证明。

（三）、房租超出家庭工资收入的规定比例的，应提供单位开具的收入证明及房屋管理部门认可有效租凭合同及年度租房缴款发票。

注：房租超出家庭工资收入的规定比例由住房公积金管理委员会确定。

（四）、离休、退休的，应提供离、退休证或劳动部门相关证明。

（五）、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，应提供由劳动部门出具的职工丧失劳动能力鉴定及单位解除劳动合同证明。

（六）、户口迁出或者出境定居的，应提供房籍管理部门出具的户口迁出证明、护照签证及国外定居证明。

（七）、职工死亡由法定继承人、受遗赠人提取的，应提供死者死亡证明或户口注销证明、身份关系证明、合法继承或遗赠（公证）证明。

提取住房公积金除提供上述证明文件外，还应当提供提取人的身份证、住房公积金有效凭证。

五、住房公积金的转移

职工因工作单位变动，须办理住房公积金的转移。既将原工作单位缴交帐户名下的住房公积金转入新调入单位进行缴交，同时原住房公积金帐户随之取消。

六、住房公积金转移的办理程序

（一）调出人员单位。办理停止缴交，进行人员帐户转移登记。当新调入单位为调入职工办理开户注册设立新帐户后，由申请转移人填制“住房公积金转移申请审批表”，单位核实签署意见，提交住房公积金管理中心审定办理住房公积金转移。

（二）新调入人员单位。为调入职工办理住房公积金帐户设立登记，通知职工本人帐户开设情况，从调入发放工资之月起缴存住房公积金。

七、住房公积金的封存

职工因离职、退离休等原因中断或停止缴存住房公积金，以及职工因调动工作单位且新单位尚未建立住房公积金或尚未在调入单位开设公积金帐户的，该职工住房公积金余额应封存在原住房公积金帐户内。封存期间按规定计息。

八、住房公积金封存和启封的办理程序

住房公积金的封存由职工所在单位在办理住房公积金缴交时填报“住房公积金个人缴存名册”、“住房公积金单位代扣代缴汇总表”即可办理。

住房公积金的启封（恢复缴交）也由单位填报上述相关表格予以启封。

注：缴交单位变更的使用住房公积金转移予以启封，将原封存金额转入新设立职工公积金帐户。

住房公积金提取业务办理流程

篇9

①离退休文件复印件或离退休证。

②身份证复印件。

③支取。

3、职工在职期间去世，由继承人或遗赠人领取。应提供的有效证明材料：

①死亡证明。

②单位出具的继承人证明。

③领取人的身份证复印件。

④支取申请书。

4、完全丧失劳动能力并与本单位签订了终止劳动关系合同的职工。应提供的有效证明材料：

①与本单位签订的终止劳动合同关系合同.

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中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

基本情况

《法治周末》曾刊登“住房公积金提取竟有地下产业链”一文，主要反映：一些中介机构通过伪造虚假证明材料，帮助职工违规提取住房公积金，从中牟取佣金收益，并在多个城市形成地下产业链。

笔者调查发现，部分特大型城市确实发生过职工利用中介违规套取住房公积金现象。主要表现为以下两类情况：一是虚假证明材料，提供伪造的住房买卖合同、税务发票，退休，伤残鉴定，死亡证明等资料；二是行为目的不真实，虽然申请证明材料完全真实合法，但行为目的是套取住房公积金。

目前存在的问题

第一、核实租房行为的真实性比较困难。目前主要存在以下两种难以甄别的情况：一是提取申请人所持的租房合同和发票均真实有效，但所租赁的房屋在短时间内出现反复交易的现象；另一种情况是出租人与承租人是亲戚关系甚至是直系血亲，租房手续也完备合规，但其真实目的是为套取住房公积金。

第二、对房屋租金缺乏统一的指导性价格。目前，同一地段的房屋租金没有统一的指导性价格，造成同一地段的房屋租赁价格差别很大。中介公司根据客户要求随意开具发票数额，以满足职工违规提取住房公积金的目的。

第三、提取审核的操作细则还不明确。目前，只凭身份证明、租赁合同和发票办理提取住房公积金业务，但对出租人的房屋信息无法核实，对一套房能同时出租给多少位租客也没有明确规定，使公积金中心在应对合租提取时缺少必要的核验手段。

第四、对违规提取住房公积金的处罚力度不够。一方面，对中介公司的违法行为，公积金中心一个部门很难出面解决。另一方面，由于违规提取者套取的是本人的住房公积金，在法律上对此行为的处罚也没有一个清晰明确的认定。上述两方面原因造成了违规套取住房公积金的职工的违法成本太低，更助长了他们的违法行为。

骗提行为的成因分析

操作层面的原因分析

第一、房屋租赁市场管理缺失。目前，房屋租赁市场管理不严，大部分房主都没有到房地产部门办理相关手续，造成管理上的盲点。目前，绝大多数城市的房屋租赁备案信息和房屋销售备案信息并没有与公积金中心或银行联网，因此，很难查证职工租房和购房行为的真实性。

第二、房屋中介公司受利益驱动违规操作。由于近年来房地产政策趋紧，一些中小型的房屋中介公司开始寻找新的利润增长点，通过私刻公章，伪造购房、租房合同和发票，向职工提供全套的提取审核要件等方式协助职工骗提住房公积金，并从中抽取一定比例手续费。

第三、职工所在单位随意开具提取申请。目前，很多单位对职工购房、租房行为的真实性根本不审查，只凭职工的一面之词，便随意开出提取申请书并加盖公章，导致职工套取住房公积金变得十分容易。

第四、银行审核不严，中心监管不力。一些城市的住房公积金管理中心由于多多原因，提取审核和支付手续全部委托银行办理。对部分银行网点审核不严，甚至是与中介公司内外勾结的情况，未能及时发现和制止，造成职工提取套现有机可乘。

第五、缺少对骗提行为的处罚措施。一般情况下，职工骗提住房公积金都委托非法中介代办，二者单线交易，隐蔽性很强，调查取证和查处难度很大。即使发现骗提行为，由于缺少适用的处罚规定，也难以及时进行处理。

第六、住房公积金政策宣传不充分。许多职工对《住房公积金管理条例》（以下简称“《条例》”）的具体内容并不熟悉，对于哪些情况下可以提取自己的住房公积金也不够了解，这就给了一些非法中介以可趁之机，他们通过虚假宣传和哄骗等方式使原本可通过正当途径提取住房公积金的职工受骗上当。

（二）制度层面的原因分析

第一、住房公积金政策滞后。现行《条例》对职工提取的限制条件较多，门槛较高，使用不便，这在客观上引发了部分职工违规提取住房公积金的想法。另一方面，《条例》对骗提住房公积金的处罚手段不多，震慑力不强，也是造成骗提行为屡禁不止的原因。

第二、职工账户收益水平不高。现行《条例》规定，住房公积金只能用于职工提取、个人贷款和购买国债，这使得大量资金闲置，资金整体使用效率低，无法给予职工较高的存款利息回报。对已解决住房问题的职工而言，骗提住房公积金用于投资股市、基金能赚取更大的收益。因此，这部分职工骗提住房公积金愿望强烈。

第三、资金使用上公平性不足。目前，使用住房公积金个人贷款的主要是中高收入职工，中低收入职工买不起住房，享受不到个人住房贷款优惠政策，对不使用和无法使用住房公积金个人贷款的群体，制度没有相对应的政策设计，造成制度不公。

政策建议

（一）操作层面上，进一步建立健全内部管理和审核机制，加强部门联动，加大查处力度。

第一、不断加强公积金中心的内部管理和控制。进一步提高提取审核人员的责任意识和业务素养。明确提取审核主体责任，强化提取内部审计监督，确保提取合法合规。此外，着手改进信息操作系统中关于房屋租赁信息即时查询功能，统一关于房屋租赁信息、坐落地址的填写方法，规范输入，有效防控“一房多租”的现象出现。

第二、建立多部门联动查处机制，加大对中介违规行为的查处力度。一是建立信息共享机制，推动搭建全国性的房产信息共享平台，通过信息联网适时查询，全面掌握职工房产交易信息。二是逐步建立多部门联动机制，增强提取材料的核查力度。三是协调公安部网保部门，对网上有关非法提取公积金的宣传信息予以及时取缔。四是协助司法部门加大对涉嫌违法中介组织和人员的打击力度，从源头上堵住骗提住房公积金行为的发生。

第三、加强住房公积金制度的宣传，提升服务质量。加大住房公积金政策的宣传力度。提高广大职工的法律意识和维权意识，引导职工通过合法途径提取住房公积金。要将柜面网点业务办理、网上业务办理、咨询热线服务和手机短信提示有机结合在一起，全方位立体式地让广大缴存者对住房公积金的提取有较为全面的认识和了解。同时，优化服务流程，提高办事效率，构建更为专业化、人性化和信息化的服务体系。

（二）制度层面上，修改完善《条例》，提高制度的公平性和有效性。

篇11

按照现行管理条例规定，职工个人缴存和单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。但是长期以来，住房公积金由于强制缴纳、受限支取、贷款审批手续繁琐、挪用现象普遍等问题广遭诟病。上述组合消息的，自然引发社会关注。在部分专家和业内人士看来，这意味着住房公积金已全面进入“改革期”，而目前需要讨论的重点已不仅是如何放宽支取自由度、加强监管等技术层面，甚至上升至存废问题。

难以支取的公积金贷款

“我奉劝想要办住房公积金贷款的人，―定要在身体和精神上都做好长期斗争的准备。”在北京中关村某科技公司工作的王女士说。见到本刊记者的时候，她和丈夫深陷在公积金贷款和支取的繁琐手续已经2个多月了。

王女士夫妇自2年前结婚后就开始物色合适的房子。因为手头资金有限，目标锁定为北四环附近50-60平米的二手房。去年，两人曾经看上一套各方面都很合适的房子，甚至已经初步签下了购房意向书，但最终没有成功。因为房主坚决不接受住房公积金贷款的买主。“我工作很忙，没空儿跟着你瞎折腾。”王女士至今记得房主当面甩给自己的这句话，“当时很生气，认为房主故意刁难人，现在终于体会到了。”王女士表示，如果自己将来卖房，也一定不会卖给用公积金贷款的人。

今年夏天，王女士再次看中一套房子，房主是个退休老人，同意公积金贷款付账。8月24日，王女士夫妇在位于北四环的房屋中介交了定金、中介费、担保费后，成功网签购房合同。同时，中介服务人员提醒他们，要尽快准备公积金贷款的资料了。

王女士给记者展示了一张长长的清单，上面都是需要准备的材料。买房人方面，首先是一份贷款申请书，然后是《身份证》《户口本》《结婚证》《外地人士的暂住证》《5年以上本地纳税证明》等原件及复印件，此外还需要提供《学历证》《学位证》，因为据称这些都能为贷款成功增加几率，一起提交审批有益无害。卖房人方面，除了上述基本证件，还需要带着《房产证》等房屋证明材料。另外，由于房主是离异人士，还被告知需要找出当年的《离婚判决书》，以证明是房子的唯一产权人。

9月6日，备齐所有材料的王女士首先按流程规定前往东二环朝阳门外，将买房首付款打到住建委指定的某银行的第三方监管账户上。

7日，夫妇二人与房主一起来到位于南三环方庄的房产中介总部面签，先由中介帮忙检查一遍材料是否齐全，并确定申请贷款的额度。“我只记得那一天，填了一堆表、签了一堆字。”王女士说，很多材料表格和都是一式三份、一式五份的写，具体是什么，现在已经完全记不起来了。至此，审贷准备工作全部完成，历时15天。

9月17日，买卖双方来到位于北二环雍和宫的北京市住房公积金贷款中心网点进行公积金贷款初审，将材料悉数上交，并填写了个人资料表等多份表格后，被告知回家等消息，一个星期左右便会接到电话或短信，知道贷款申请通过与否。

然而十几天过去了，王女士夫妇没有接到任何通知。直到9月28日，她致电中介公司，托其帮忙问问情况，才得知自己的申请额度没通过，需要重新申请。

10月12日，买卖双方再一次来到贷款中心，重新申请了一个较低额度的贷款。“因为数额变动了，所以要把上一次的步骤全部重复一遍。”王女士说。同一天，她又跑到银行，补交上多出来的首付款。

10月16日，王女士接到审批通过的通知，双方第三次来到贷款中心，提交了按要求开通的还贷银行卡账号后，正式签下了贷款合同。揣着这份贷款合同，早已等得心焦的王女士第二天就催着房主一起去石佛营的房产交易大厅办理了房屋过户。

10月的最后一周，王女士终于接到了银行发来的放款短信，通知她从11月26号起，正式开始按月还贷。此时，已经距最初提出申请的日期过去2个多月；其间，她和老公均请了10余次事假，扣了上千元工资。而之所以要这么长时间，除了等待相关部门的层层审批，还因为公积金贷款要求买卖双方一起办理，所以要迁就房主的时间。

即便如此，王女士夫妇与住房公积金的交手只能算完成了上半回合。下一步除了要取出各自工作以来累积的公积金，还要办理今后的公积金按月打到账户的申请手续，这意味着，又要准备各种材料，填写各种申请，等待包括本人单位、公积金管理中心以及银行的漫长审批了。

就在王女士接受本刊记者采访时，她又听说了一件新的烦心事。由于其单位―直在交行为员工缴纳住房公积金，而还贷的银行是建行，银行之间无法办理业务关联，也就意味着今后每个月，王女士都要去交行取公积金，然后再去建行还款。

住房公积金存废之争

梳理中国内地自改革开放以来推出的各项政策不难看出，政府一向喜欢向近邻新加坡“取经”。住房公积金制度也同样是从新加坡学来的“成功经验”。

1955年，为了对退休和失去工作的人提供保障，新加坡建立了中央公积金制度，由于该制度实际上是对公民私人财产一种强制性的储蓄，推出之时充满争议。但是由于实行几十年来，确实缓解了不少新加坡人的住房问题，因而被看做是经过实践证明的成功制度。

不过除了新加坡之外，当前世界上推行住房公积金制度的国家并不多。所谓住房公积金，是单位及其在职职工共同缴存的长期住房储金。国际上有专家把住房公积金制度定义为“公益信托”，这一概念最早起源于英国中世纪的教徒个人财产捐赠。指为了公共利益的目的，使整个社会或社会公众的一个显著重要的部分受益而设立的信托。但是其强制性的特点，又似乎有异于公益信托。

1991年，住房困难问题尤为突出的上海市率先在内地试推行住房公积金制度，被政府认为在住房实物分配向货币化分配过渡期间，有效地提高了职工的住房支付能力。1999年，内地全面进入住房制度改革时期；同一年，国务院正式颁布了《住房公积金管理条例》，全面推广。2002年，条例进行了第一次修订，对公积金的监管以及违法使用公积金的惩罚措施进一部细化。

多年来，中国内地政府―直声称，住房公积金是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互、保障性。在现行《住房公积金管理条例》中，写明公积金属于职工个人所有。然而住房公积金使用率连续走低的事实，似乎又与推行这项制度的初衷相悖。

来自住建部的官方数据显示，截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达1.6万亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。

截至2008年末，全国住房公积金缴存总额超过2.06万亿元，同比增长27.5%；缴存余额超过1.2万亿元，新增余额增幅为26%。然而公积金使用率72.8%，同比降低1.78个百分点，住房公积金运用率则只有53%，同比降低3.51%。众多中西部内陆省市如河北省，全省住房公积金个贷使用率仅为35.51%。而这也是住建部至今为止最后一次公布这一百分比数据；今年，住建部提供的数据只显示，截至2011年年底，全国住房公积金余额总计已达2.1万亿元人民币。

上万亿资金躺在银行里睡大觉，其拥有者――普通劳动者却不仅拿不到一分利息，只能眼睁睁的看着通货膨胀的发生，而不能自由的支配，改善现实生活。住房公积金的这一漏洞，还为腐败提供了机会。有媒体统计，公开报道的挪用公积金案件，从2003年的3起，2004年的8起，一直上升到2007年的17起，2008年的18起。涉案金额也从2003年的1.6亿元，上升到2006年的10.8亿元。

在这样的背景下，近期有关住房公积金入市的消息，自然引发人们对于公积金产权所有人、收益分配、资金用途、投资风险以及监管能力的担忧。甚至被指是政府变相从个人和企业获得的巨额资金池，是对个人产权和收益权的损害。

另一方面，虽然住建部有关负责人表示，此次修订中的《住房公积金管理条例》对现行的公积金管理办法进行了较大修改，重点强调提高资金使用率，更多的向中低收入家庭倾斜，并加强监管。但是仍然有很多业内人士和专家认为，住房公积金制度暴露的弊端，仅靠修修补补已无法获得质的改变。现在应该考虑是否还需要保留。

没有住房公积金可以有什么？

早在2007年，人民网就对此进行过一次网络调查，结果显示：在参与调查的1200人中，82.9%的人对现行公积金制度成效不满意。47.6%的人认为应该取消住房公积金，代之以其他住房福利。其中，不少人倾向于以住房津贴代替公积金。

所谓住房津贴，是指政府对购房者和房屋租户给予一定的资金补贴或减税。据悉，当前几乎所有的欧洲国家以及美国、加拿大等国普遍实行住房津贴制度。这一制度最早出现在二战后初期，当时欧美各国的住房政策普遍以补贴建房为主。上世纪70年代，欧美各国普遍面临通货膨胀压力，住房价格持续走高，在人们的日常消费中占据的比例越来越大。在这种情况下，各国先后开始对住房消费者实行补贴。

目前，欧洲大陆国家相对比较重视补贴租房，瑞典、德国和法国先后建立起了一套根据家庭成员数量及其收入状况减免房租的方法，使得比较困难的家庭可以花比较少的租金住在比较好的公寓里。美国和英国则更多地使用补贴购房的方法，其主要措施是通过减税来降低房价。

根据欧美各国财政支出显示，住房补贴的数额是极其有限的，在整个公共开支中占据的比重很小，极少超过9%，上世纪80年代以来，多数国家都降到了3%以下。而与住房公积金相比，住房津贴的最大优势在于个人有更大的自，可以自由安排自己的消费支出，不会出现公积金使用率低下的情况。

篇12

二、电话接听

三、现场接待

四、市场调研

五、政策法规

六、客户分析

七、合同培训

一、房产概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

1、什么是商品房？商品房预售的条件？

商品房是指由具有开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上买卖的房屋，主要包括三种类型：住宅，办公用房，商业用房。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

2、商品房的价格是由哪些因素构成？

商品房的价格主要由建造成本和利润两部分构成。建造成本包括：取得土地费用（征地费或土地出让金及拆迁安置费等）、建筑安装费用（由建筑结构、楼层、用才、装修、劳务费等因素）、专业费用（咨询、策划、可行性研究、规划勘察、设计等费用）、利息（地价款、建安费和专业费的利息）、税费、营销费用等。

3、如何判断房价是高还是低？

判断一个城市的住房价格是高是低，一项主要的指标是该城市住房的价格与居民家庭的年收入的比值。据国外的经验，当住房的价格相当于居民家庭年收入的3—6倍时，这个城市的价格水平就比较合理。

4、选择理性的住宅应考虑的因素有哪些？

购买住宅一般有两种目的：一种是自住；一种是投资；（1）位置（2）交通（3）户型（4）房屋质量（5）楼层和朝向（6）小区配套设施（7）环境质量

5、住房的建筑质量包括哪些内容？

一般说住宅常见的重大质量问题有：

（1）、渗、漏。可概括为“六漏一渗”，指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，卫生间漏水和墙面渗水。

（2）、堵、泛。“堵”就是上下水管道和卫生洁具堵塞。“泛”就是屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便，污水倒灌。

（3）、壳、裂。“壳”指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。“裂”指墙面、地面和屋面等裂缝、开裂，最容易导致渗漏和面层脱落。

（4）、砂、渗。“砂”指楼地面起砂；“渗”指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。

（5）、粗、污。“粗”指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙；内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙；“污”指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。

（6）、门窗开启不灵活，关闭不密封。

（7）、电器安装问题。

6、商品房的面积如何计算？

商品房是按建筑面积计算包括套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。

建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积；

套内使用面积=居住面积+辅助面积

居住面积是指住宅各层平面中供住户居住起居使用的净面积之和；

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、贮藏室等。

可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等该建筑的专用设备用房。

建筑密度（覆盖率）：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

绿地率：各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例。

建筑结构的种类：a、砖木结构，适用单层建筑；b、混合结构，适用单层或多层建筑；c、钢筋混凝土结构，适用多层、高层、超高层建筑；d、钢与混凝土组合结构，适用超高层建筑；e、钢结构，适用重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑。

7、什么是个人住房担保贷款？什么是个人住房按揭？

个人住房担保贷款是指借款人以所购住房或者其他财产作为抵押，或由第三人为其提供还款担保的贷款；

个人住房按揭是指购房人向房地产商先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房地产商提供担保的贷款。

个人住房贷款流程：a、借款人和开发商准备申请住房贷款材料

（1）借款人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件

（2）借款人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件

（3）借款人结婚证明或未婚证明

（4）商业性贷款：借款人家庭收入证明（若以上资产属于借款人家庭成员共有，需有有关家庭成员共同还款承诺书）；公积金贷款：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单，另需提供配偶及计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书。

（5）销售合同或预售合同原件；

（6）房价20%或以上预付款发票或收据原件及复印件；

（7）开发商需提供《商品房预售许可证》或《房地产权证》复印件；

（8）开发商营业执照、法人代表证明书复印件；

（9）借款人填写的购房借款申请书

（10）开设在贷款银行的活期储蓄存款帐户及委托还贷协议

（11）借款人还应准备个人图章

b、贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查：银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件、有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度。

c、借款人与贷款银行签定合同：借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签定个人住房借款合同；借款人、贷款银行签定住房抵押合同。

d、办理借款合同、住房抵押合同公证和房屋保险手续。一般情况下，公证费由贷款银行负担，保险费用由借款人负担。

e、到房屋所在地的房地产交易中心办理房地产抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

f、房地产抵押登记部门出具抵押证明后，贷款银行将贷款划至开发商。

g、从贷款发生的次月起，借款人根据借款合同和住房抵押合同按月偿还贷款本息

h、借款人还清贷款后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。

8、什么叫物业管理？物业管理包括哪些内容？

物业管理是指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关的法律、法规、以社会化、专业化、经营性方式对物业及物业区域内的卫生、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整理，并向业主和用户提供全方位的综合服务。

物业管理一般包括下列内容：（1）物业档案资料管理；（2）房屋维修与养护；

（3）配套设施、设备、场地的维护管理；（4）环境卫生管理；（5）园林绿化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）车辆、交通管理；（9）提供便民有偿服务；（10）开展社区文化活动

9、物业的保修责任该由谁负责？

物业的保修责任是由销售该物业的房地产开发企业承担的，房地产开发企业可以委托物业管理公司等单位为保修单位。

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

国家建设部规定住宅质量保修期：（1998年9月1日起实施）

（1）屋面防水3年；

（2）墙面、厨房、卫生间地下、管道渗漏1年；

（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（4）地面空鼓开裂，大面积起砂1年；

（5）门窗翘裂，五金件损坏1年；

（6）管道堵塞2个月；

（7）供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（8）卫生洁具1个月；

（9）灯具电器开关6个月；

（10）地基基础和立体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

10、房产证该由谁办理？

首先买房人是申办法定义务人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法承担违约责任。

其次，开发商有协助的义务。

11、小孩能当业主吗？

依据有关规定，18周岁（包括18岁）以上且精神健康者，从法律角度上说是有完全民事行为能力的人，可以作为住房产权人。10周岁（含）以上的未成年人以及不满10周岁的未成年人均不能成为产权人。

12、“空关房”也要收取物业费吗？

小区业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用，或已入住但某一段时间外出，探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置，也要收取物业管理费。

13、房屋质量问题由谁负责？

在商品房交付使用后，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商应依法承担赔偿责任。如经核验后不属于房屋主体结构质量不合格，但确实是质量问题的，开发商应积极进行维修，确保人员安全，给购房人造成损失的（包括误工费），开发商应依法承担赔偿责任。

14、商品房验收时开发商应提供哪些证件？

《建设工程验收合格证》；《新建住宅交付使用许可证》；《大产证》；《新建住宅使用说明书》；《新建住宅质量保证书》

15、房地产开发资质等级表格

资质等级

注册资本

（万元）

从事房地产开发经营时间（年）

近3年房屋建筑面积累计竣工

（万平方米）

连续几年建筑工程质量合格率达到100%

上一年房屋建筑施工面积（万平方米）

专业管理人员

其中

中级职称以上

持有资格证书的专职会计人员

一级资质

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二级资质

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三级资质

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四级资质

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公积金？公积金的用处？公积金的提取？

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户。用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

职工提取住房公积金有两类情况：（1）职工住房消费提取a、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；b、偿还购房贷款本息时的提取；c、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%--15%。（2）职工丧失缴存条件的提取（职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金帐户）：a、离、退休；b、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；c、户口迁出所在市、县或者出境定居；d、职工死亡或者宣告死亡的。

职工提取时由单位审核、管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。

二、电话接听

电话接听的目的是什么？在电话里不能完成一项交易，至关重要之事不要在电话中要求答复，电话中只能完成预先约定比如时间、地点、数量。

所以，电话接听最大的目的就是吸引客户到现场来。

首先，你应该面带微笑，控制自己的情绪，使自己的声音听起来充满自信。

其次，你要善于提问题而不是使你的提问听起来象审问（巧妙的询问出对方的姓名和联系方式）。

最后，你要与对方约定一个时间请他来现场详谈。整个电话接听过程不超过3分钟,约对方来现场的时间可以给他（她）一个选择“您是明天上午来还是下午呢”尽量不要给他（她）两天的时间也就是说“你是明天还是后天呢”如果这样问，客户大多会说后天，甚为不妥。

例如：铃声响起三下，接电话，面带微笑说：“你好，这里是××××。”

三、现场接待

1、销售人员应具备的素质

（1）销售人员在工作中要保持强烈的事业心和责任感

销售员应该自觉认识到自己所从事的销售工作的重要意义----销售工作是公司产品开发实现价值的最重要的环节，还要认识到无论是自身工作的数量还是质量都会影响到公司目标的实现与否。因此，每一位销售人员都应该具备献身精神和吃苦耐劳精神，在工作中尽心尽责，卓有成效的完成自己承担的销售任务。

（2）销售人员必须终于公司利益

忠诚，对销售人员而言是最起码，也是最重要的职业道德要求。在销售过程中，无论发生怎样的情况，销售人员都应该站在公司的立场上，坚决维护公司的根本利益，坚持原则，决不利用职务之便谋取私利，忠诚的为实现公司的销售目标而努力工作。

（3）销售人员应该有正直的品行

这是销售人员应具有的一种公正坦率的道德品质，表现为性格的刚直、作风的正派和品德的公正无私。在楼盘的销售过程中，销售人员要与众多的客户打交道，言行稍有不端，不仅有损于客户的利益，更会损害公司的形象，使销售工作难以顺利进行。要形成健康、良好的销售氛围，我们要求每一位销售人员都应坚定公司利益至上的立场，实事求是，同时也要对客户讲信誉。

（4）销售人员在工作中应保持热情的态度

销售人员在接待客户工作中，必须有热情的态度，对客户不仅要真诚还要有礼貌。从某种程度上讲，销售人员是代表公司在与客户进行接触、洽谈，是公司对外的一个窗口所在，因此，销售人员的态度热情与否将直接影响到客户对公司的看法，是销售工作能否顺利进行的基础。当然，销售人员的热情也应有礼有节，决不能为了销售成功而纠缠客户，使客户产生反感。

（5）销售人员应注重仪表

仪表包括人的仪容、姿态、举止和风度，这是反映一个人内在美的外部形象。端庄的仪表，既是对他人的尊重，也是自重自爱的一种表现。作为在销售第一线与客户进行最直接接触的销售人员，其仪表不仅体现了自身的素养，也直接反映着公司的整体形象。因此，每一位销售人员应该做到衣冠整洁，举止大方、言谈适度、讲究礼仪，一言一行都要表现出积极、认真、向上的精神风貌。

（6）豁达宽和的性格

在销售过程中，销售人员要面对形形的客户，要做好工作，就必须具有十分的耐心。十分的耐心，不仅指销售人员在说服、引导客户时要有耐心，而且在面对客户的不同意见或是刁难时也要有耐心。销售人员对楼盘的介绍应细致，面对客户的疑问要认真倾听、耐心解答，绝对不能以厌烦或思想不专注的态度对待客户。尤其在与客户的观点产生较大矛盾时，销售人员应该始终保持清醒的头脑，采用灵活的态度来化解冲突，而不是得礼不饶人，更不能与客户发生争吵。

2、销售人员应具备的技巧

要购买房屋这样相对价值巨大的商品，购房者的购买动机是复杂微妙的，而动机的矛盾与变化是购房者心理活动的一种表现，不仅具有隐秘性，而且具有可诱导性。销售人员的工作就是要利用各种方法有效的诱导购房者的购买动机，使购房者的心理趋向转向对销售有利的方向。这些诱导方法主要有：证明性诱导、说服性诱导和情感性诱导。

在实际销售工作中，我们采取的方法主要是说服性诱导。这种方法主要是通过销售人员当面向购房者介绍商品房的各种情况，同时运用语言的艺术、对购房者心理的把握和说服技巧，让他们做出购买决策。

这种方法要求销售人员具有丰富的专业知识，善于洞察购房者的心理，并具有较好的语言艺术。在销售过程中，销售人员决不能强求客户购买，以免使其产生疑虑和逆反心理。必须具备以下知识：

a、知识充分掌握所售楼盘的所有情况。包括房屋建筑结构、套型、建筑面积、装修和设备标准、小区环境、物业管理状况、周边设施等实际情况

具有较全面的房地产专业知识。在购房者眼里，销售人员应该是“房地产业的行家里手”的形象，这是因为，购房者对销售人员、公司乃至整个楼盘的信任与信赖感很大程度上来自于销售人员面对购房者的那一份自信与对答如流。销售人员除了能细致、周到的介绍所售项目的各种情况外，还要能详细、准确的回答购房者提出的各种各样有关房地产方面的问题。

掌握一些心理学和社会学的基本知识。销售人员应学会通过观察来大致了解客户的文化水平、社会地位、家庭背景、收入状况等情况，灵活的根据不同客户的特点，采取相应的销售办法。

及时了解、掌握国家和地方政府对房地产业的政策、法规和办法以及房地产金融信息，尤其是一些优惠政策。

及时了解其他相近、相关楼盘的基本情况。

b、销售技巧善于接受、运用体态语言。销售人员可以通过表情、目光、手势、姿态等表达自己的态度，但千万不能在不经意之中流露出厌烦、冷漠、急切等神态，导致客户的反感。

善于微笑。微笑对销售人员而言有着极其重要的作用。赞同时微笑，可使对方感到你的真诚；拒绝时微笑，可使对方体谅你的处境；太谈判陷于僵局时微笑，可以化解尴尬，而最主要的是，微笑可以拉近销售人员和客户彼此之间的距离，是销售工作顺利进行的剂。在任何时候，销售人员都应该注意保持微笑。

善于聆听。人人都喜欢别人认真倾听自己说话，购房者则更需要销售人员能够了解自己的需要和问题，这时候，销售人员应积极倾听，不轻易打断和辩驳对方的意见，在非原则的问题上，必要时要迎合购房者的心理，，咄咄逼人的据理力争会影响到双方的交流和购房者的情绪。

熟记客户的名字。对于第二次来访的客户，销售人员应该能够马上叫出对方的名字，使客户感觉自己非常重要，对销售人员产生好感，从而增强购买欲望。因此，销售人员应该做到非常熟悉自己的来访或来电的客户，这也是一项基本的业务能力。

与客户保持一定的业务联系。销售人员在与客户接触、交往时，要收集好客户的联络资料，有紧有松的与客户进行联系，尤其在楼盘较大，分多期建造，销售时，更应整理好这些资料，挖掘长期的和潜在的客户。

注意日常交往中的礼节。销售人员应注意以下几点：

交谈的礼节，与客户交谈时，销售人员应做到彬彬有礼、表情自然、语言亲切、表达得体。交谈时应保持一定的空间距离，以免声音过大防碍别人，同时又不可显得过分亲昵。交谈中坐姿端正，不可用手指对人指指点点，更不要在公共场合拉拉扯扯，打打闹闹。聆听时，目光应有礼貌的注视对方，并适时点头，表示对客户的尊重。要能够说标准的普通话。

握手的礼节，握手是时需用右手，目光注视对方，切忌心不在焉，东张西望或用力过度。男女握手时，男性往往只握一下女性手指部分即可，时间不宜过长。

递交名片，递交名片最好用双手，名片的正面应向着对方；接到对方名片时应点头致谢，认真看一便，以示敬重。

3、现场接待流程

迎客递送楼书领客户到模型处洽谈区现场（工地）洽谈区送客整理资料

四、市场调研

概念

如果把各种房地产市场调查的内容详细罗列出来，可以分成三种情况：

1、宏观环境调查，主要指一个国家政治、经济的形式分析

2、中观环境调查，主要调查房地产项目所在的城市建设与规划，房地产的总供应量与总需求量等情况

3、微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。

我们所要谈的是微观环境调查，它是了解整个房地产行业市场的一种常见手段。

一、区域性市场

目的：a、锻炼销售人员的吃苦耐劳精神。

b、市场接触各种不同的销售理念、销售方案。

要求：了解区域情况，区域内配套及有代表性个案，总结该区域房地产市场的特点

二、个案市调

目的：a、了解竞争个案的详细情况。

b、通过市调对本案销售策略进行总结调整。

要求：详细了解周边个案的开发商、商的房价、房型、付款方式、折扣、主力面积、个案规划、个案配套、个案交通、个案销售情况，总结每个个案优缺点，做到知己知彼，为今后本案销售工作打下基础。通过开案前建立本案销售价格、销售策略，通过暗中市调不断调整，力求第一时间做出调整。

如何做市场调查

市调前的准备工作

1、心理准备

有信心，有耐心，不灰心是市调的三心，唯有先做好心理准备，才不易中途而废。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市调中时常会受到打击和挫折，因此很容易会就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，尽量强迫自己走完全程。

市调的方式

1、自购房屋或家人买房的身份进行市调

此法适用于一些低价位的居住房。

2、为公司老总或海外朋友看房的身份进行市调

此法适用于一些高价位楼盘居住

3、以中介的身份进行市调

此法可用于一些别墅、办公楼的个案，一般他们比较欢迎中介商的介入。

市调要了解些什么

不论用何种方法去市调，目的都是要了解他们的信息，所以有一些问题一定要问，价格、规划、有几种房型面积如何、楼盘性质怎样、高几层、占地多少、总户数多少、付款方式有几种、销售情况如何等。但为了得到这些答案千万不能操之过急，要有耐心，有技巧，不要使对方起疑心。

一般销售员不会把真实的情况全盘托出，所以要学会分析情况，不要不负责任的别人说什么就是什么。可以从下列方面着手，第一：可以到当地房地产交易中心直接查阅该楼盘的登记情况，从这里得到的数据是非常精确的；第二：可以从他的广告投放量及宣传媒体入手。（广告投放量大，周期短，媒体选择销量大的报纸或在电视上播放那该楼盘的业绩都不俗）跟踪收集所调研的广告资料，还可以对该楼盘的卖点，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法规

开发商出售商品房应具备哪些证件？

（1）《开发商的营业执照》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设用地规划许可证》；（4）《建设工程规划许可证》；（5）《建设工程开工许可证》；（6）《商品房销售许可证》；

个人购房所负担的各项开支

预售合同登记备案费：100元/rmb；

出（预）售合同交易手续费：0.08%（房屋成交价格）；

契税：1.5%（房屋成交价格）；

印花税：0.03%（房屋成交价格）；

权证抵押登记费：a、组合贷款200元/rmb；

b、纯按揭0.1%（房屋成交价格）；

房屋保险费：房屋成交价格×贷款年限×保险费率；

权证登记费：100元/rmb；

物业管理费；物业维修基金（一次性支付）；

关于商品房面积的处理方法：

开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

六、客户分析

客户是多种多样的，但经过分析后大致可以分成12种类型

1、从容不迫型

这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易买房。应对方法，从产品的特点入手，一层层推进，多方分析，比较，举证，提示让他们明白了解该项目的利益所在，获得对方理性的支持。

2、优柔寡断型

他们表现出对项目犹豫不决，想买可是又拿不定注意，对项目与其他楼盘反复比较，他们外表温和，内心举棋不定。应对方法，千万不要受他们的影响，在交谈中不要急于求成，要通过交谈得出他们的疑虑问题，针对这些问题给他们明确的答案。等到对方显现出购买欲望，直接采取行动。

3、自我吹嘘型

他们喜欢自我夸张，虚荣心强，总在别人面前炫耀自己见多识广，认识你们的老总等等。应对方法，适当运用请求的语气，最好做一个“忠实的听众”满足他们的虚荣心，适当赞美他们，然后切入销售话题，告诉他们这个项目有哪些人物买于此处，你购买后可以与他们为邻，基于自己的虚荣心理，一般会满足销售人员的请求。

4、豪爽干脆型

他们多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈，不拖泥带水，决断力强，办事干净利落，但缺乏耐心，容易感情用事。应对方法，介绍项目时，不要繁复冗长，要抓住重点提出你的销售建议，定购时要掌握火候。

5、喋喋不休型

他们喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受他人尤其是销售人员的观点，喜欢和你闲聊。应对方法，销售员一定要有足够的耐心和控场能力，不能顺着他们的话题聊下去，要利用他的话题导入正题，及时定购。

6、沉默寡言型

这类客户老成持重，稳健不迫，虽然听销售员介绍，但反应冷淡，别人不知道他们的真实想法。和第一种类型有相似之处。应对方法，销售人员只要讲清楚项目的利益所在并提供实证，可以给他们时间，供他们自己思考，销售员一定表现出诚实和稳重，注意自己的态度、方式、表情力求给他们留下好印象。

7、吹毛求疵型

这类客户怀疑心理重，不容易相信别人尤其是销售人员，片面认为销售员只会夸张的介绍项目的优点而忽略缺点，介绍给他们的房子也许是平时卖不出去的。所以会一味的与销售员唱反调，和你抬杠。应对方法，满足他们的怀疑心理，请他们发表自己的看法，任他们批评指教，你要在旁边做出虚心倾听的样子，在适当时机切入话题（例如他们也不否认该项目的优点时可以顺着这个话题进入你要谈的事情）

8、虚情假意型

他们表面上十分和蔼可亲，实际对购房缺少诚意，对销售员所说的话不是特别相信，他们会要求打折或是其他优惠措施来定购房屋，但若真的给他们要求的折扣时，他们又会以价格可以更低来要求再次降价。应对方法，第一次要求打折时就不要答应他，做出很困难的样子给他们的印象是，该项目是没有多少价格水分的，打折是不容易的，再列举出实证给他看，不要因为一点价格而失去这次机会。

9、冷淡傲慢型

这类客户多半高傲自恃，不通情达理，爱轻视别人，常常是一副高高在上的样子，不容易接受别人的建议。不过一旦建立业务关系后，会比较忠心，会介绍客户来购买项目。应对方法，需要花费大量时间进行跟踪，对于此类客户难度较大，需要花心思去了解他们对该项目的想法，可以在适当的时候运用激将法（切记莫用过头掌握分寸）。

10、情感冲动型

这类客户或多或少有一些神经质，对变化敏感，容易偏激，即便马上要签约了，也可能变卦，经常自己刚才说过的话，这类客户女性占大多数。应对方法，采取果断的措施，提供有力的说服证据，强调好处，利益，要不断敦促对方尽快成交，切记此类客户不可拖延时间。

11、心怀怨恨型

这类客户一般很难成交，因为他们对任何事物都不抱好感，都有抵触的情绪，会对你发很多牢骚，使你的介绍都无法完成，好象他们此行的目的不是在买房而是来抱怨的。应对方法，采用同情的表情，适当宽慰他们，使他们感觉得到理解，然后在适当的时机谈论项目中可以吸引他们注意力的地方，以求成交。

12、圆滑难缠型