房产测绘质量控制范文

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引言

在测绘工程专业中，房产测绘是一个很具特点的测绘学分支，而其所测绘的对象和范围主要是针对房屋以及相关的土地所实施的。房产测绘中，其测绘的成果对房屋权利人的切人利益有着重要的关系，受目前房产测绘中问题存在较多的影响，测绘行业加强对房产测绘中的质量控制，对测绘质量的提高，以及房产权利人切身利益的保障有着重要的作用和价值。

1 房产测绘的内容

从房产测绘的实际操作出发，基础测绘和项目测绘是房产测绘中的两种基本形式。其中，房产基础测绘是在一个城市和区域内进行的，是对整体房地产平面控制网基础图纸的测绘。基础测绘中，其对测绘人员的素质、测绘单位的资质、仪器装备等很多方面的要求都比较高。而房产项目测绘所指的是房地产权属管理、经营管理、开发管理等一系列管理过程中，对需要测绘房地产相关图、表、数据等所展开的一种测绘活动。房产项目测绘和房产权属中的管理、开发等活动紧密相连，测绘的对象主要为房屋和土地权属证件附图。

2 房产测绘过程中的质量控制

由于每一个人的思维角度存在着一定的差异性，房产测绘的过程中，对于测绘规范的理解不同的生产人员有着不同的认识，这就造成了房产测绘中，测绘人员对同一套商品房和测绘对象采用不同的计算方法和计算依据予以测绘的情况，因此，每一个测绘人员所得出的测绘面积就会有所不同。基于此，房产测绘过程中，对技术路线设计、作业过程以及检查验收三个环节实施质量控制非常重要，并对房产测绘的质量产生着直接性的影响。

2.1 技术路线设计的质量控制

房产测绘中，技术路线设计所指的是，根据测绘的目的，测量房库的规划以及其他的建房资料，先对房产的产权档案进行查询，然后再对房产测绘的依据、方法和分摊模型的步骤予以确定，所实施的一项设计。一般情况下，房产测绘中技术路线的设计实施，是从整体到局部的原则，由粗到细的一个过程下进行的。因此，房产测绘中技术路线设计的质量控制需要从三个方面实施：

（1）从房产测绘的类型和目的出发，对测绘过程所应用的技术标准和测绘精度予以明确；

（2）从待测房屋的图纸和计划采用的技术标准出发，对房屋空间的具体算法和楼层整体共用部分的分摊层次进行确定；

（3）房产测绘中的相关技术负责人，需要联合质检和负责此测绘项目的组长，对房屋的具体算法、技术标准中没有明确的地方、整幢房屋共用部分的分摊原则等各方面的解决方案，以会议的方式进行讨论，并提出确定和解决的方案。技术路线设计方案确定后，由组长传达给此项目的负责小组。

2.2 作业过程的质量控制

房产测绘中作业过程的实施，是从外业数据的采集、内业图形的处理两个方面进行的。对于房产测绘的整体质量来讲，作业过程的完成情况对房产测绘结集的产生有着直接性的影响，同时也是房产测绘中质量控制的关键部分。

2.2.1 外业数据的采集

外业数据的采集需要使用经过检定合格的仪器和工具进行，同时，采集的实施需要遵循先整体后局部的原则。此作业在实施的过程中，不仅需要对外业数据进行仔细的采集，还需要在采集的同时核对测量草图中所标注的数据，并对两者在质检上的差值是否超过技术误差进行检测。检测结果中，若误差比较大，需对误差较大所产生的原因进行分析，并作出相关的调整。例如，在对房屋长度进行测量时，一般外墙抹灰的偏差长度允许有2-3厘米的误差，外贴瓷砖的长度允许有3～4厘米误差，而石材、玻璃、外贴装饰板的测量需要根据现场的实际情况来定，误差在5～15厘米，或15厘米以上，是不需要进行纠正处理的。若误差的出入非常明显的超出了上述标准，此时，不仅要对误差较大的原因进行分析和调整，还需要对房屋的建造尺寸进行变更确认，变更确认中需要委托单位对图纸进行重新提供。

2.2.2内业图形的处理和分滩计算

为了避免遗漏返工现象的发生和对问题及时的纠正，内业图形的处理需要在外业数据采集完成后及时进行。同时，业内图形在处理完成之后，与内业计算之前需对所有的数据进行全面性的核对。核对过程中，针对技术标准、房屋算法和分摊原则没有给予明确规定的部分，一定要按照房产测绘中既定的技术路线去实施。

2.3 检查过程的质量控制

通常情况下，测绘单位针对检查过程的质量控制所采用的形式均为：“二级检查，一级验收”。其中，一级检查的进行是在全面互检和自查的基础上进行的，并由测绘作业组中的专业检查人员对产品质量实施过程检查。二级检查建立在一级检查的基础上，检查的实施由专职检查人员和施测单位质量检查机构，从产品的质量检查出发进行最终的检查[3]。在测绘工作的验收上，由一级验收中的相关人员去执行，并对两次检查的结果进行总结分析，最后将测绘报告提交给客户。从现行房产测绘中检查过程的质量控制来讲，检查制度只要落实到位，工程的质量就能得到基本的保证。

3 结语

综上所述，房产测绘对公众的切身利益产生着直接性的影响。同时，在房产测绘实施比较复杂的前提下，测绘人员需要加强房产测绘中质量控制的力度，对房产测绘的市场发展状况合理分析，制定科学的发展战略，实施严格的测绘程序，这对房产测绘质量的提高和房地产行业的稳定有着重要的影响。

参考文献：

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中图分类号：P2文献标识码： A

一、前言

我国的房产测绘起步较晚，目前正处于规范建设阶段，工作中尚存在一定的问题，并且有些问题已经严重影响到了消费者，因此加强对房产测绘的内容和质量的探究是非常必要的。近年来，房地产市场飞速蓬勃发展，但随之而来也出现了很多房产问题，因此对房产测绘工作的要求更高。房产测绘是利用测绘方法、技术、仪器来测量房产房屋的位置、形状、质量、面积等要素，并绘制成房产图。房产测绘对房地产市场规范运行有着深远的影响。我国房产测绘工作还处于起步阶段，存在很多问题，产测绘风险具有特殊性，其涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

但具体的房产测绘又该注意哪些呢？怎样去做好呢？

二、房产测绘的内容

房产图是一套与实地房屋相符的总平面图，从房产图上可以得知房屋建筑状况、土地使用情况等信息。房产图的测绘需要以“先控制后细部”为原则进行，要知道所有的房产图都是平面图形，因此只需布设平面控制网点。图根控制点是在基本控制点下进行加密，图根控制点的密度是根据绘图比例以及房屋建设的密集程度来设定的，一般是采用临时标志，在测区内的基本控制点比较稀少的情况下，应适当增设固定标志。

三、房地产测绘行业中存在的问题

社会经济的发展，人民生活水平的不断提高促使房地产开发行业得到了很大的发展，时时也促进了房产测绘行业的发展。房产测绘行业的发展是测绘行业存在的问题更加突出，因此，必须正确认识房产测绘中存在的问题。下面对目前房产存在的问题进行了简单总结为以下三点：

1、对房产测绘的认识不足，重度度不够

在房产市场化的今天，测绘数据的精确性关系着房产权属管理的公平性，也影响着房产市场的稳定性发展。但是，目前我国房产测绘部门对测绘工作没有一个科学的定位，将其视为普通的地质测量，甚至忽视测绘工作的技术性、连续性、统一性等特点。目前房屋产权问题引起的纠纷越来越多，解决这一问题的关键是正确认识房产测绘工作，提高测绘工作者的专业素质，确保产权管理的规范化。

（1）房产测绘工作劳动量大，科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。房地产测绘行业迅速发展，使房产测绘技术也得到了不断的提高，新的测量仪器与技术不断应用与房产测绘工作，使房产测绘工作效率与精确度不断提高，房产测绘工作也逐渐技术化，科技不断提高。

（2）测绘行业改革初期垄断依然存在

房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。独家垄断经营难以满足房产多元化和复杂化的趋势、另外，独家垄断使一些有资质的测绘企业难以得到公平的竞争，也剥夺了房产权属人自由选择测量单位的权利，破坏了市场竞争规则。由于房产测绘行业的垄断，是房产面积争议成为房产交易的投诉焦点。

2、测绘新技术在房地产测绘中的应用

房地产行业的快速发展，以往人工为主的测量技术已经不能满足房产开发、交易随测绘精度的要求。为满足房产产管管理与房产开发等的需要，房地产测绘新技术发展与应用。全站仪、PRT测绘技术、信息地理系统以及电脑制图等技术不断应用与房地产测绘行业。

（1）全站仪测绘技术在房地产测绘中的应用

全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。2。2RTK技术在房地产测绘中的应PTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐。PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高。PRT技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站GPS接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高。在房地产测绘中应用PRT技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图。RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。

（2）计算机辅助制度技术中在房地产测绘中的应用

测绘工作主要包括野外测量、测量数据处理、绘制结果图。绘制结果图以往采用手工绘制工作量较大而且精度较低。计算机绘图的出现是测绘技术得到了快速发展，计算机绘图不仅提高了工作效率，还很程度上提高了绘制的精确度。目前，测绘行业普遍采用AUTCAD对测绘数据进行处理，绘制结果图。AUTCAD功能较大操作简单方便，在房地产测绘数据处理中应用AUTCAD绘制房产地图，能够更加精确的表示测绘内容。

3、房地产测绘的发展方向

目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍。如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位。房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量。测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，是测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。

四、房产测绘技术设计过程质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

五、结束语

在现在这种自由市场的竞争环境下，随着房地产市场的飞速发展，特别是国家扩大内需的政策为房地的发展提供了广阔空间，房产测绘的要求也越来越高，加强对房产测绘质量的控制和管理，建立健全房产测绘资质管理及运行的监督和指导就显得愈发重要了。与此同时，我们也要清楚房产测绘存在的风险，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的，，在对社会服务过程中，房产测绘单位要不断加强和完善自身素质，持续改进测绘成果质量，适应房地产市场的需要。要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献：

[1] 夏忠福：《提高房产测绘质量的措施探讨》，《测绘与空间地理信息》，2013年08期

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引言

房屋面积测绘是房屋工程项目实施后期必须履行的一项重要程序。当房屋建筑竣工验收完成后，房地产开发企业委托具有专业资质的房屋测绘单位按照国家相关标准规范，结合工程技术文件对竣工后房屋面积进行实际测量、计算，取得房屋实际面积的过程就是房屋测绘。随着房地产市场的繁荣，人们投资房屋的意向愈加强烈，对于房屋实际面积的关注度也越来越高。房屋面积测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的保障作用。我国房产测绘事业目前尚处于发展接待，许多地方还不够完善，特别是测绘行业市场化程度偏低，给房屋测绘质量带来了一定负面影响，加强房屋实际面积测绘的质量控制是我国房地产行业直接面对并必须予以妥善解决的问题。

1 当前房产测绘工作发展现状和重要意义

房产测绘的工作质量直接关系到房屋建筑实际面积的大小，进而影响到房产交易双方的切身利益。为此，房屋测绘的过程、操作细节、精度标准和计算方法等必须严格遵循国家相关规范、要求。此外，在解决房产相关法律纠纷方面，房屋面积测绘是保护产权人根本利益的重要措施，测绘的结果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用，是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。房屋面积规格大小是衡量一个国家房地产产业发展水平的重要指标。在我国，与房产行业相关的房屋测量工作中，房屋实际面积测绘是必须执行的一项重要环节。进行房屋建筑项目建设或房产交易，必须进行房屋面积测绘。通过房产测绘取得的房屋实际面积，是政府管理部门计算土地价格、核算征地动迁补偿支出、收取房产税费、进行产权登记和编制城市规划的重要依据，也是房产交易不可或缺的基础元素之一。在实际工作中，由于房屋大小、规格差异很大，非专业人员很难了解其中的细节，少数不法开发商利用多数购房者对房产交易不了解的情况，偷换房屋建筑面积概念，误导购房者的认知，从而达到赚取更多经济利益的目的，严重损害了消费者的合法权益，妨碍了我国房产市场的健康发展。而做好房产面积测绘，提高测绘质量，可有效防范上述不法行为的发生，保障购房群众的切身利益，解决因为产权面积不清引发的法律纠纷，保障我国房产市场和谐稳定的发展环境。

2 房产面积测绘工作中存在的主要问题

在房产面积测绘的实际工作中，有许多问题存在，制约了房产面积测绘工作质量的提升，要保障测绘质量，就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中常见问题有以下几个方面：

一是缺乏技术标准提醒尚未完善。房产面积测绘是一项具有较高技术性和专业性要求的工作吗，执行过程中需要详细的规范性文件对细节和步骤、参数进行明确。由于我国房产测绘工作尚处于发展阶段，许多技术标准够不够完善，文件内容有时比较含糊，不够明确，可执行性不高，不能满足当前房地产产业迅速发展的实际需要。在实际操作过程，遇到争议问题，往往依赖测绘人员个人的理解。由于理解上的差异，很容易造成测绘结果的不一致，引发纠纷。二是工作量过于庞大。房产测绘需要测绘的项目和测绘的数据十分繁多，操作程序较为复杂，计算难度很大，使得测绘工作质量很难保证。

3 加强房产测绘中测绘面积质量控制的主要措施

3.1 严格执行一级验收、二级检查等制度规范

一级验收、二级检查制度是测绘工作质量的重要保证措施，是测绘单位在进行测绘作业时必须坚持的基础原则。测绘单位在开展测绘工作时，首先要做好互检、自查工作，其次要责成专人组成检查组，对测绘过程进行全方位的检查，在此基础上，再由质量控制部门对测绘结果进行最终检查确认。随后由测绘业务委托单位对测绘结果进行检查验收。在具体检查时，要遵循以下几方面要求。

一是各项检查验收工作互相独立，不能存在代替和减免情况。二是检查时发现测绘标准、规范的理解存在含糊不清的问题时，要立即提出处理意见，由相关单位进行确认并签字后重新处理。三是要由专业技术人员对测绘过程中形成的各类技术文件，比如图纸、测绘结果、质检报告等进行细致全面的审查审核，一旦发现问题要及时联系有关单位进行纠正。四是要建立研讨分析制度。测绘单位要定期组织含召开技术分析研讨会，有技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论，总结经验，针对不足的地方要下力气进行整改、完善，帮助测绘人员提升技术水平，推动房产测绘工作质量的提升。五是当测绘结果处理意见发生分歧时，要按照一级检查时发现的问题有专职质检人员认定处理，二级检查之后发现的问题提交总工办或队领导进行裁定、会办解决。六是要坚持分项确定的方法，对测绘产品中各分项分别进行质量登记确定，并附于测绘档案中。在野外作业阶段，各测绘组之间必须进行互检，以保证测绘结果质量。此外，技术部门还要不定期组织野外测绘产品的抽检，并做好记录。

3.2 严格做好各类前期技术资料审查工作

房屋建筑数据的收集是房产面积测绘的重要组成部分。在进行房产测绘时，委托单位必须提供全套的建筑设计图纸，以及在施工过程中形成的设计变更单和变更图纸。要确保图纸全面详细，数据准确无误，以方便测绘人员查阅相关数据。

3.3 严格管控房产面积测绘各道工序质量

房产测绘由多个环节组成，要保证整体工作质量，首先要确保各个环节、工序的工作质量。一般来说，在进行房产面积测绘时，要坚持做到四个准确，即准确测定房屋套型边长数据、准确认定房屋计算面积部位、准确认定房屋分摊面积、准确确定房产要素。

4 结束语

随着房地产经济繁荣程度的不断加深，房产面积测绘问题已经引起越来越多的投资者和消费者的注意。由于房产面积测绘影响因素众多，特别是房屋设计格局、套型越来越富于变化，面积分摊问题越加复杂，使得房产面积测绘越加困难。测绘人员必须按照房产测绘技术文件，严格执行测绘程序，对于测绘工作中遇到的问题要认真分析，不断总结经验，努力提高房产面积测绘质量，推动我国房产测绘事业实现可持续发展。

参考文献

[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（9）.

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1 前言

如今，我国的城市化进程正以其迅猛的发展速度不断壮大起来，这也就直接的促成了房地产事业的发展。与此同时，直线上升的房价也让社会大众逐步的意识到了房产权属的重要性，因此人们对于房产面积测绘的要求也越来越高。关于房产测绘的各类规范性文件也相继的被制定出来，这也给房产测绘提供了相应的数据，并促使其规范化起到了巨大的作用。所以，相关工作者必须要加强房产测绘技术的掌握，提供更高质量、更加准确的测绘数据。下面我们即从现代房产测绘技术概述、房产测绘主要的技术、房产测绘质量控制方法三个方面来对现代房产测绘技术进行分析讨论，希望能够对相关研究有所补益。

2 现代房产测绘技术概述

2.1 现代房产测绘的内容和目的

房产测绘的根本目的是将测绘取得的数据和信息录入到数字城市与房地产信息管理系统，以此作为房地产数据给房地产产权申请登记、房地产的交易以及房产建设项目提供参考。具体来说，房产测绘的内容主要有：房产面积测算、房产变更测量、房产要素测量、房产图绘制、房产调查以及房产平面控制测量等。

2.2 房产测绘的基本流程

房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和GPS等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。

3 房产测绘主要的技术

3.1 房产的测量中RTK技术的应用

RTK技术应用以后，以其准确的数据传输优势越来越受到相关工作者的重视。在运用RTK技术进行定位时，基准站接收机会把已经取得的数据和观测的实际数据快速的输送到流动站的GPS接收机上，之后流动站则开始对一个星期的数据进行快速的计算求解，把流动站厘米级的动态位置迅速的解出来。可见，房产测绘中运用RTK技术能够对一些地面物体坐标进行准确的定位，并对权属界的址点进行有效的测定，还能够有效的呈现厘米级的动态位置。把在全球定位系统中得到的数据进行梳理后传送回GPS系统中，进行实时的录入，进而准确、及时的对房产图进行绘制。

3.2 房产的测绘中全站仪的应用

全站仪是现代房产测量时经常出现的一种数据采集设备，具体而言全站仪就是一种新型的测量仪器，主要和集微处理器、测角装置以及测距装置来一起进行使用。通过它可以完成自动测量和计算的工作，还能够直接完成电子簿的自动输出、存储和记录。我国目前所使用的全站仪，其精密度很高，不仅仅局限于传统的人工操作，已经有了技术含量更高的自动操作和远距离遥控操作和机载模式的应用。

3.3 房产的测量中GPS技术的运用

GPS技术是近些年来发展最为迅速和广泛的一种数字定位技术，凭借着其精准定位和便捷操作的优势，已经被人们应用到越来越多的领域中。在房产的测绘系统中利用GIS可以对图形及其属性进行准确的绘制，让图形属性更加的清晰明确，对于房产面积的测算更精确，使得测绘的结果更加接近真实情况。

3.4 房产的测量中数字化测图技术的应用

运用一定的方法采集数据，并将这些数据输入到计算机当中，经过数据处理后生成图形，之后把生成的房产数字化图传入设备或者数控的绘图仪中进行编辑，绘制出房产图的这一过程就是房产的测量中数字化测图技术的应用。这一技术已经被广泛的应用于地籍测量和房产地形测量中，相比于一般的测绘方式，数字化测图技术可以承载更多的信息、节省劳动力、方便快捷、所生成的图片质量更好，也因此成为了房产图测绘的主要应用方法。

4 房产测绘质量控制方法

4.1 有效完善内部质量的控制机制

房产测绘的质量控制机制主要是通过完善内部质量来实现的，主要包括房产测绘质量控制内容的确定和质量控制制度系统的有效健全两方面。首先，房产测绘质量控制内容的确定。数字测绘质量的控制是通过控制数据的准确度和操作程序的规范化来进行的，在实际的操作过程中要选择适当的测量方法和软件、硬件条件，根据实际情况进行核查，获取数据和资料，确保数据的科学存储和精密准确。其次，质量控制制度系统的有效健全。在制定测绘计划时需要考虑到全局，要科学实行、加强责任监督、明确分配岗位，让参与的工作人员形成一个整体，规范、科学、有序的展开测量工作，提高测量的整体水平，保障相关工作顺利的开展，提高工作效率。

4.2 建立、健全房产测绘市场质量的控制机制

建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不败之地。

4.3 加大相关工作人员的培训力度

加强房产测绘人员的培训力度十分必要，只有不断的提高相关工作人员的素质，才能确保房产测绘工作的有序展开，得到更加准确的测量数据。不但要更加规范、详尽的编写房产培训材料、制定房产培训计划，而且还要规范房产测量的规范及法规，督促房产测绘工作人员严格的按照相关的管理规范进行操作，通过系统的培训，提高房产测绘人员的作业能力，保证房产测绘数据的准确性。

5 结束语

现代房产测绘是一项十分复杂的工作，需要搜集较大的信息量，并绘制繁琐复杂的测绘表格，撰写详细繁杂的测绘内容，在GIS 系统上建房产测绘是很重要的。对于房产业来说，房地产测绘是各项工作开展的基础，在整个地产行业中有着举足轻重的地位。因此，相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作，适时地进行相关工作者的技能培训，提高有关技术人员的业务素质，只有这样才能让房产测绘越来越规范，并在更为广阔的领域得到更多的应用。

参考文献

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中图分类号：F293文献标识码： A

房产测量是测量学按照专业进行分类的其中一个分支，它研究的范围是利用特定的技术和方案对房屋和房屋有关土地形状和大小进行测量，而房产测绘则是将这些测量数据按照国家标准的绘制方法呈现在图纸上。测绘技术与测绘质量控制的根本目标是降低项目整体成本和提高项目质量，从而有利于房地产商的经营活动的实施和保障国民的经济利益和生命安全。

一、房产测绘的功能

1.房产测绘为房地产提供技术上的支持

房产测绘为其管理、开发、交易、经营等多方面提供有力的科学依据。房地产测绘指的是将一座城市或一片区域作为研究对象，对其测绘整体的平面控制网包括房产分层图，建立坐标系，严格按照国家规定绘制图纸。该图纸中体现房屋布局、数量和利用状况等多方面的信息；将其图纸进一步细化，则可体现出每一个房地产项目的整体和直观的数据信息等，为房地产管理部门提供可靠的科学依据，其管理部门根据房地产测绘图所提供数据信息了解房地产的基本信息，包括其占地面积、位置等，便于对其房地产进行管理和登记、从而做出科学合理的城市规划；房地产根据房产测绘进行项目开发、竞标、营销等经济活动。因此房地产商对于房产测绘的精确度有着高度的要求，且在房地产经营活动中起着至关重要的作用。

2.为城市规划提供科学依据

城市规划的合理性直接影响到城市居民的生活水平和效率。城市规划中房屋规划的数据依据的主要来源于房产测绘图。房产测绘为其提供房屋分布、数量、功效、结构等基本数据信息，对其数据信息进行归纳、总结，再加上原有城市规划的原有状态，对该城市格局进行科学合理的动工，为城市建立便民、惠民、绿化等优良的生活和工作的环境。

二、房地产测绘技术

1.GPS-RTK技术

RTK技术是先进的定位技术，该技术具有精确的数据分析和传输能力，在运用过程中该技术将观测数据与实际数据高速的运转，快速传递给GPS机上，使其接受，接着流动对其数据信息进行分析处理，经过精密的计算将房屋的位置精确到厘米。该技术的由于高速传递、精确的数据和操作简便的优点，被广泛运用于房产测绘的定位系统中。房屋管理局就是利用RTK技术来对房屋进行准确的定位，从而确定房屋的权属界，并随时将房屋定位数据数据信息传递到GPS系统中，实现数据的及时更新。GIS技术实现房产绘制的数据信息在坐标中进一步精确绘制，整体上使测绘图纸更加接近房产的实际的情况，有利于房地产的管理、开发和经营。

2.全站仪技术

随着社会经济的不断发展，房地产信息的复杂程度明显增加，传统的记录技术显然不能满足房地产的工业要求。全站仪技术得到问世，提升房产测绘中采集数据的效率。简单来说，全站仪是中更为精确的测量仪器，其包含了微测量器、角度测量器、距离测量器等多方面综合性质的测量仪器。该技术是一款自动仪器，其可以自动独立完成相关数据的测量以及相关数据信息的计算工作，还具有自动输出、记录和保存的功能。很大程度提升房产测量的效率和精准程度，加深的房产测绘领域的数字化程度，从而促进房地产领域的进一步发展。

房产测绘技术除了以上的两个技术还包括数字测绘技术等，这些具有现代特色的测绘技术为房产测绘质量提供有力保障，也对房地产发展起到强有力的推动作用。

三、房地产测绘质量的问题及控制

1.提高测绘人员职业素养

房产测绘图的研究对象往往是一片区域，甚至一座城市，其工作量是十分庞大，其测量数据分析十分复杂。随着社会经济的发展，其面临着越来越复杂测绘现状，其相应的测绘人员的职业素养不能应付人们日益增长的需求。这一现象可能造成数据的精确度不能得到保证，从而其测绘质量水平的降低。

首先房产测绘的人员的资质应该进行严格的把关，严禁无证测绘的现象出现；其次对测绘人员进行科学合理的任务分配，务必做到物尽其用，例如将专业与非专业人员合理调配，使其测绘人员做到自检、互检，一级检察、二级检查，严格按程序走；还有是建立高技能的测绘队伍。一方面是建立培训机构，提高测绘员工的整理职业素养，同时不断传递先进的测绘技术和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高测绘人员的专业水平；最后增加测绘的透明度，接受社会、政府、居民、企业自身等多方面的监管等。

2.建立完善的房产测绘质量控制系统

房产测绘系统主要分为测绘市场控制系统和测绘内部控制系统两部分。市场控制系统的建立主要包括房地产要根据市场波动和竞争对手的信息，对测绘质量进行调节。测绘质量通过市场优胜劣汰的竞争环境下不断提升，从而在市场中占据有利地位，从而获取更多的客源，赢得更多的利润；内部控制包括两方面的内容：一方面是在房产测绘具体实施过程中，测绘方案的设计、测绘技术的运用、先进设备的选取，数据信息的审核等多方面进行不断优化从而达到数据信息的不断精确和分析数据能力不断提升；另一方面完善质量控制系统。制定完善的测绘技术、不断加深测绘计划中的债权制度、根据国家标准制定科学合理的审核标准，使测绘作业形成流水线工程，保证每一环节作业的测绘质量，从而提升整体的测绘质量水平。

3.加强政府的宏观调控

政府对于测绘质量的宏观调控主要从质量控制责任制度和考核制度两方面来实现，对于房产测绘质量的控制。同时政府根据测绘质量问题不断完善相关的法律法规，并且做到“有法可依，有法必依”。我国政府对房产测绘质量实施有效的监督，从而保证测绘市场良性竞争的经济环境，促进我国房地产测绘领域进一步发展，优化我国房地产的经济结构。

结束语

综上所述，房产测绘技术的数字化是现今的发展趋势，想要有效的控制测绘质量，首先需要技术上的支持；其次是人才队伍的建设；再次是完善测绘质量控制系统；最后是政府强有力的支持，充分发挥宏观调控的作用，调整房产测绘的市场结构。推动房产测绘质量的进步，从而促进房地产领域的进一步优化。

参考文献

[1]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用.2014(9)

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Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.

Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control

中图分类号： 文献标识码： 文章编号：

前言

房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题，其成果一经相关部门确认即具有法律效力。其中以房屋面积测绘尤为突出。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分，它有两个方面的特征：其一，具备一般意义上的测量含义，即用标准量去衡量客观量，描述客观对象的空间关系；其二，其服务对象是千家万户的老百姓，测绘结果直接决定房屋面积量。由于房产测绘自身的特点，它具有一定的风险，工作人员必须对此加以防范和控制。

1、房产测绘产生风险的原因

随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在，房产测绘单位在提高专业化服务的同时，也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，它涉及面广而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

1.1 房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善

国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益，规范和培育房地产市场作出不懈努力，但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，从而引发许多争议。基于这一原因，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此，测绘工作走向市场，还有待出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。

1.2 房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现

房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大，内业数据繁多、计算量巨大的特点，从业人员难以保证完全不出现差错。但是，房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力，并且直接进入市场，房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失，因而引发赔偿，而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。

1.3 房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差

由于房产测绘专业性强，对非专业人员而言，即便进行公示，也只能知道结果而不知就里，在社会监督方面效力较差。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，测绘错误往往是在事后才被发现，这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生，如果内部质量保证体系不健全，出现差错的概率就会较高。

2、防范房产测绘风险的具体措施

2.1 要增强风险意识，加强内控管理防范房产测绘风险的首要问题是转变

测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须由两人进行，做到相互监督以外，还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照，为质量审核人员审理案件时提供依据，同时将相片作为档案资料存底。

2.2 要制定适用于我市的实施细则或作业规范，进一步完善动态更新机制

有了统一的实施细则，就有了统一的标准。从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。 经研究明确，根据《房产测量规范》房产面积测算，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。凡有上盖的不封闭阳台，不管上盖是否出现跨层，均按不封闭阳台围护范围内其上盖的最大水平投影面积的50%计算建筑面积。对测量过程中出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。房产测绘单位要及时研究，提出解决方案，不断更新作业规范，统一业务标准，为工作人员提供作业指南。要严格依法依规测绘，完善政策法规。房产测绘单位必须严格执行国家标准，坚持客观、公正和实事求是的原则，依法测绘，程序规范。比如：对房改房遗留问题的处理原则、规范产权式商铺的问题、细化共有面积分摊规则等。对迫切需要解决的不确定问题及时提请专家委员会讨论，制定出严谨、合理、恰当的处理方法。

2.3 要高度重视单位管理水平的提高，努力加强从业人员的技能培训

房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，制定相应的解决方案。同时，应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高房产测绘队伍的技术水平。

2.4 要合理转移风险

房产测绘是企业行为，所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险，假如测绘差错案一旦发生，给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。

3、房产测绘的质量控制对策

3.1 作业过程的质量控制。作业过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。

①外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外业数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。

②内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。

3.2 检查过程的质量控制

①自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。

②一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。

③二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。

篇7

在房产开发的管理过程中，房产测绘工作具有很强的技术性和政策性，是一项法定的测绘工作，而其中的房产权利人的切身利益，在房产项目管理中受着房产测绘成果质量的重要影响。由于房产测绘工作起步的比较晚，其工作的实际发展正处于规范化和专业化建设的起步阶段，因此，在目前的房产测绘工作中，存在着许多严重的问题，而房产消费者也会对有些质量问题进行投诉，使测绘工作的问题成为社会的热点问题。所以，提高房产测绘的质量控制，已经成为房产行业日常工作的重要问题。

一、前言

依据以往北京市房地局的房屋统计资料，可以得知早在2003年北京房屋的销售已突破了1000亿元人民币的销售金额，而在这将近10年的发展形式下，虽然也起起落落，但总体来说房产开发的数量得到了很大幅度的提高。直至目前，许多大中小城市的房屋需求都得到了极大的提高。对此，商品房的销售面积、竣工面积、新开工面积、施工面积也都得到了逐年的增长，这也说明了房产测绘的市场有着很大的潜力，而越是达到这么突出的成绩，就越显示了房产测绘中的严重问题。因此，房产开发商和业主因房屋面积而发生的严重纠纷都已成为商品房交易中的普遍现象。为了能够使房产测绘的管理得到有效的加强，并不断地实现房产测绘行为的规范，有效保护业主在房产交易中的合法权益，我国已出台了有关商品房测绘规则和标准的一系列法则与制度，如国家标准《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与此同时，商品房测绘实施的暂行规定和细则、商品房建筑面积计算方法等也都得到了各级省市以及有关部委的制定和出台，如国家建设部出台的《住宅建筑设计规范》、国家经委出台的《建筑面积计算规则》等相关规则和文件。

对于房屋测绘的工作来说，它具有两个方面的特征。一是，千家万户的老百姓是其服务的对象，而房屋的商品质量由房屋的测绘结果决定，以及充当房产市场中的“秤”，实现公平原则；二是，房产测绘工作有着一般意义上的测量意义，也就是依据相关的标准进行客观量的衡量，并使客观对象的空间关系得到科学的描述。由于一幢楼房的数量是房产测绘的作业单元，所以第二特征表现的并不明显，但第一特征却与其它的一些测绘工作有着本质的区别。如海洋测绘、地图编制、地理信息、行政区域界限绘制、地籍测绘、遥感与摄影测绘、工程测绘、航空测量、土地测量等。作为房产的测绘工作，工作量非常的大，进行服务的对象也非常的多，并直接与市场进行参与。总的来说，房产测绘单位要对房产测绘行业的广阔前景进行充分的认识，并依据市场的发展情况，实现发展策略的制定，促使地产业的有效推动和发展。

二、房产测绘的质量控制点

房产测绘的暂行规定、实施细则、规范、以及标准，在基本原则上都是比较一致的，但在一些实际的问题中，也有着不同程度的出入。由于在房产的具体测绘中，问题考虑的角度有所不同，也就影响了计算的方法和计算的相关依据，致使计算出来的房屋建筑的面积出现了一定的出入。在实际的测绘工作中，只有对房产测绘质量的控制点的影响进行分析，在进行相应的措施实现测绘的质量控制，才能使房产测绘得到有效的质量控制。房产测绘工作的质量控制点有：人员的培训、资源配置和仪器设备的管理、内业数据的处理和外业测绘。

（一）人员的培训

产品检验的人员、资料整理与内业计算的人员、外业测绘的人员都是房产测绘的人员，而这些人员在测绘工作中都要得到有效的培训，并对自身的岗位技能进行掌握，明确各自的权限和职责。

（二）资源配置和仪器设备的管理

内业——房产测绘软件、AutoCAD绘图软件、计算机等。现在用得比较多的房产测绘软件有清华三维和现代房地产测绘软件。作为房地产测绘工作者要熟练掌握，这样就会大大提高作业的效率和精确度。此外，完善的质量管理体系和相应的测绘资质也应是房产测绘单位所应具备的重要内容。

外业——玻璃纤维尺、钢尺、标尺、水准仪、手持测距仪、皮尺、棱镜、全站仪等。

（三）外业测绘

1.工作准备

主要依据规划部门提供的规划报建图进行施测，施工图和竣工图为辅，在外业之前先熟悉规划报建图上的内容，包括房屋每条外墙边的长度、是否有圆弧形（圆弧形外墙边要借助全站仪来辅助定位测量）、阳台是否落地或者是隔层阳台、标准层与非标准层的区别等等。这样我们的外业工作就事半功倍了。

2.外业数据的采集

无论商品房建筑或者是工业厂房、个人住宅，对标准层和非标准层的整个尺寸进行一次整体的有效的实测。每层量完后要非常注意内部的尺寸检核。确认无误后方可以进行下个层次的测量。房屋内部的夹层、中空部分都要准确定位测量出来，共用建筑面积与非共用建筑面积要区分开来，这对内业面积分摊至关重要。除了对房屋进行尺寸的实测外，还要对顶层尺寸和结构有变化部位的尺寸进行实测，尤其是有斜屋顶的测量，如测量的位置层高不超过2.20m，就不应该计算建筑面积，反之则应计算建筑面积，所以对于这个临界点值的位置应该把握好。当然房屋的公用建筑部位与主体结构相连，也应实现其尺寸的实际测量。如檐廊、走廊、室外楼梯（有无顶盖应区分开来）、雨篷(无柱的进行顶盖投影尺寸的测量，有柱的进行柱尺寸的测量)等。

【摘 要】随着社会经济的发展，带动了我国房地产开发行业的经济和发展，而在快速发展的房地产开发中，也逐渐兴起了房产测绘，并且发挥着越来越重要的地位，对此，在日后的房产测绘中，更高的要求也被提了出来。作为房产测绘的专业测绘工作，是依据一定的房产产权的合理需求，运用科学的测量方法，以房产的面积、平面位置作为重点，在单元界限为基础的条件下进行房产图的有效绘制，在根据房屋用地调查表和房屋的实际情况进行全面的补充，完成房产图面信息的充分显示。房产测绘质量的有效控制和提高对现有的测绘工作来说，是房产开发中最为关注的一个重要话题，其也是一项政策性与技术性非常强的专业测绘工作。本文就依据房产测绘的一些实际内容对房产测绘的质量控制进行一定的分析和研究，以便更好地促进房产测绘工作的发展。

【关键词】房产；房产测绘；商品房；质量控制

在房产开发的管理过程中，房产测绘工作具有很强的技术性和政策性，是一项法定的测绘工作，而其中的房产权利人的切身利益，在房产项目管理中受着房产测绘成果质量的重要影响。由于房产测绘工作起步的比较晚，其工作的实际发展正处于规范化和专业化建设的起步阶段，因此，在目前的房产测绘工作中，存在着许多严重的问题，而房产消费者也会对有些质量问题进行投诉，使测绘工作的问题成为社会的热点问题。所以，提高房产测绘的质量控制，已经成为房产行业日常工作的重要问题。

一、前言

依据以往北京市房地局的房屋统计资料，可以得知早在2003年北京房屋的销售已突破了1000亿元人民币的销售金额，而在这将近10年的发展形式下，虽然也起起落落，但总体来说房产开发的数量得到了很大幅度的提高。直至目前，许多大中小城市的房屋需求都得到了极大的提高。对此，商品房的销售面积、竣工面积、新开工面积、施工面积也都得到了逐年的增长，这也说明了房产测绘的市场有着很大的潜力，而越是达到这么突出的成绩，就越显示了房产测绘中的严重问题。因此，房产开发商和业主因房屋面积而发生的严重纠纷都已成为商品房交易中的普遍现象。为了能够使房产测绘的管理得到有效的加强，并不断地实现房产测绘行为的规范，有效保护业主在房产交易中的合法权益，我国已出台了有关商品房测绘规则和标准的一系列法则与制度，如国家标准《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与此同时，商品房测绘实施的暂行规定和细则、商品房建筑面积计算方法等也都得到了各级省市以及有关部委的制定和出台，如国家建设部出台的《住宅建筑设计规范》、国家经委出台的《建筑面积计算规则》等相关规则和文件。

对于房屋测绘的工作来说，它具有两个方面的特征。一是，千家万户的老百姓是其服务的对象，而房屋的商品质量由房屋的测绘结果决定，以及充当房产市场中的“秤”，实现公平原则；二是，房产测绘工作有着一般意义上的测量意义，也就是依据相关的标准进行客观量的衡量，并使客观对象的空间关系得到科学的描述。由于一幢楼房的数量是房产测绘的作业单元，所以第二特征表现的并不明显，但第一特征却与其它的一些测绘工作有着本质的区别。如海洋测绘、地图编制、地理信息、行政区域界限绘制、地籍测绘、遥感与摄影测绘、工程测绘、航空测量、土地测量等。作为房产的测绘工作，工作量非常的大，进行服务的对象也非常的多，并直接与市场进行参与。总的来说，房产测绘单位要对房产测绘行业的广阔前景进行充分的认识，并依据市场的发展情况，实现发展策略的制定，促使地产业的有效推动和发展。

二、房产测绘的质量控制点

房产测绘的暂行规定、实施细则、规范、以及标准，在基本原则上都是比较一致的，但在一些实际的问题中，也有着不同程度的出入。由于在房产的具体测绘中，问题考虑的角度有所不同，也就影响了计算的方法和计算的相关依据，致使计算出来的房屋建筑的面积出现了一定的出入。在实际的测绘工作中，只有对房产测绘质量的控制点的影响进行分析，在进行相应的措施实现测绘的质量控制，才能使房产测绘得到有效的质量控制。房产测绘工作的质量控制点有：人员的培训、资源配置和仪器设备的管理、内业数据的处理和外业测绘。

（一）人员的培训

产品检验的人员、资料整理与内业计算的人员、外业测绘的人员都是房产测绘的人员，而这些人员在测绘工作中都要得到有效的培训，并对自身的岗位技能进行掌握，明确各自的权限和职责。

（二）资源配置和仪器设备的管理

内业——房产测绘软件、AutoCAD绘图软件、计算机等。现在用得比较多的房产测绘软件有清华三维和现代房地产测绘软件。作为房地产测绘工作者要熟练掌握，这样就会大大提高作业的效率和精确度。此外，完善的质量管理体系和相应的测绘资质也应是房产测绘单位所应具备的重要内容。

外业——玻璃纤维尺、钢尺、标尺、水准仪、手持测距仪、皮尺、棱镜、全站仪等。

（三）外业测绘

1.工作准备

主要依据规划部门提供的规划报建图进行施测，施工图和竣工图为辅，在外业之前先熟悉规划报建图上的内容，包括房屋每条外墙边的长度、是否有圆弧形（圆弧形外墙边要借助全站仪来辅助定位测量）、阳台是否落地或者是隔层阳台、标准层与非标准层的区别等等。这样我们的外业工作就事半功倍了。

2.外业数据的采集

无论商品房建筑或者是工业厂房、个人住宅，对标准层和非标准层的整个尺寸进行一次整体的有效的实测。每层量完后要非常注意内部的尺寸检核。确认无误后方可以进行下个层次的测量。房屋内部的夹层、中空部分都要准确定位测量出来，共用建筑面积与非共用建筑面积要区分开来，这对内业面积分摊至关重要。除了对房屋进行尺寸的实测外，还要对顶层尺寸和结构有变化部位的尺寸进行实测，尤其是有斜屋顶的测量，如测量的位置层高不超过2.20m，就不应该计算建筑面积，反之则应计算建筑面积，所以对于这个临界点值的位置应该把握好。当然房屋的公用建筑部位与主体结构相连，也应实现其尺寸的实际测量。如檐廊、走廊、室外楼梯（有无顶盖应区分开来）、雨篷(无柱的进行顶盖投影尺寸的测量，有柱的进行柱尺寸的测量)等。

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（四）内业数据的处理

1.误差处理与数据分析

当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。

2.内业的成果整理和计算

根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。

三、房产测绘的质量控制措施

（一）技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。

（二）作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

1. 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

2.内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

（三）检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：

1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。

2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。

3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

四、房产测绘质量的控制途径

（一）加强质量的控制和管理

只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。

（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高

测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。

（三）政府部门监督管理的发挥

要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。

结束语

总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。

参考文献

[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）

[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）

[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）

[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005

作者简介：

张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院

（四）内业数据的处理

1.误差处理与数据分析

当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。

2.内业的成果整理和计算

根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。

三、房产测绘的质量控制措施

（一）技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。

（二）作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

1. 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

2.内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

（三）检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：

1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。

2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。

3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

四、房产测绘质量的控制途径

（一）加强质量的控制和管理

只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。

（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高

测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。

（三）政府部门监督管理的发挥

要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。

结束语

总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。

参考文献

[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）

[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）

[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）

[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005

作者简介：

张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院

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（四）内业数据的处理

1.误差处理与数据分析

当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。

2.内业的成果整理和计算

根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。

三、房产测绘的质量控制措施

（一）技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。

（二）作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

1. 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

2.内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

（三）检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：

1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。

2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。

3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

四、房产测绘质量的控制途径

（一）加强质量的控制和管理

只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。

（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高

测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。

（三）政府部门监督管理的发挥

要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。

结束语

总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。

参考文献

[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）

[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）

[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）

[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005

作者简介：

张涛，男，28，1984.02，助理工程师， 单位：珠海市测绘院

（四）内业数据的处理

1.误差处理与数据分析

当外业的工作完成之后，内业就要对数据进行处理。具体为对外业测绘的设计尺寸和实际尺寸的变化进行比较，如没有一定的变化，或变化范围在±5cm内，就应被视为施工的误差，可以不必进行纠正，依然遵照设计的尺寸进行计算；如变化范围超过±5cm，就要对其进行分析，找出实际的原因，例如施工偏差、轴线尺寸的设计调整、外墙厚度的变化，之后依据原因进行有效的调整。如原因为设计的调整和外墙厚度的变化，可以依照调整后的尺寸进行有效的计算；如是施工偏差的原因，就要依照单元进行合理的分配平差。

2.内业的成果整理和计算

根据有关尺寸的调整，绘制出房屋的层图，运用房产测绘软件对每个结构项进行定义，对应该分摊的公用建筑面积也进行定义。我们在做房产面积分摊计算时应注意一点就是尽量满足“谁用谁分摊”的原则，如果是在一栋大楼里有供整个小区使用的配电房，就应该单独列出来，不分摊。又或者是地下室的通风口在一层建筑内部，这部分面积都不应计算在地上建筑面积，而是算入地下室。把握好了这些原则进行分摊就可以得出每户最终的建筑面积。

三、房产测绘的质量控制措施

（一）技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。1.按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；2.依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；3.相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。

（二）作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

1. 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2-3cm左右，外贴瓷砖要在3-4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5-15cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

2.内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

（三）检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：

1.自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。

2.一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。

3.二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

四、房产测绘质量的控制途径

（一）加强质量的控制和管理

只有测绘的相关负责人能够对测绘工作中的每个细节进行落实，使质量得到严格的把关，测绘工作的质量才能得到有效的保证。对测绘单位而言，做好测绘工作的质量控制，不仅是自身的重大问题，也是与国家以及人民的利益紧密相连的。因此，测绘的工作人员应该具有非常高的职业道德，在实际的测绘工作中，要能够做到实事求是，以认真的态度对待工作中的每一环节，保证测绘工作的顺利完成。此外，对于测绘单位的各个部门，其负责人也要不断地加强自身的管理意识，进行严格的监督，严格的把好测绘工作的任何环节，避免差错的出现。必要的情况下，应该注重责任制原则的建立，把个人的利益与测绘工作的质量挂钩，制定出合理的惩罚制度，不断地进行工作人员的激励和促进，使测绘工作的质量控制得到有效的实现。

（二）测绘队伍的优化和人员素质的提高

测绘工作的成败在很大程度上取决于工作队伍综合水平的高低。因此，培养一支有实力的测绘队伍，测绘的质量工作就已经有了大半的保障。作为一支专业性非常强的队伍，就一定要具备高的技术水平，即使工作在困难，也要尽最大的努力将一切工作做好、做到位。房产的测绘工作，尤其是在进行户外的测绘时，工作环境就比较的艰苦，待遇不是非常的好，也有很大的流动性，所以在面对实际的工作中，测绘的技术人员就要认真仔细、艰苦奋斗。与此同时，还要不断地进行学习，做到与时俱进，使自己的技术水平得到有效的提高。如今，各行各业在进行工作时，都已经广泛的应用到了计算机，作为测绘单位，在进行工作时，也要能够充分的应用到计算机。总之，对于工作人员素质的提高，测绘单位要进行充分的培养和训练，真正的对此项事物重视起来。除了这些，工作人员在法律意识和业务知识上，也要进行熟练的掌握，努力地做好与房产相关的各项服务工作。

（三）政府部门监督管理的发挥

要真正的提高房产的测绘工作，除了房产单位的自身努力和管理外，还要积极地、主动地接受政府部门的质量监督和管理。只有这样，政府部门才能更好地对测绘工作进行宏观的管理和监督，房产的测绘工作的结果也就有了正确性和科学性，损害国家和人民利益的现象也就能够得到有效的避免。

结束语

总而言之，只有正确的分析出产生测绘结果误差的真正原因，并采取相应的控制措施进行质量的有效控制，形成一套完整的、可靠的测绘体制，才能保障测绘工作的质量控制，并促进住房制度的改革和推进。

参考文献

[1]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学，2007，（11）

[2]刘权，闫东，房屋面积测量与共用面积分摊计算的探讨[J].测绘信息与工程，2005，（02）

[3]陈清华，浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001，（08）

[4]宋舟霞，新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007，（6）

[5]中国房地产估价师学会，房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社，2005

篇8

Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.

Key words: real estate mapping; quality control; mapping management

中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、我国房产测绘的现状

篇9

房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。

1 房产测绘的特点和作用

房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：

1.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

1.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

1.3 社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

2 房产测绘成果质量的重要性

在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。

3 房产测绘质量管理措施

3.1 控制房产测绘市场开放的有限性。

首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。

3.2 加强对测绘程序的检查。

由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。

3.3 制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。

3.4 建立房产测绘成果公示制度。

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中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。

1 房产测绘的特点和作用

房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：

1.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

1.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。

1.3 社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

2 房产测绘成果质量的重要性

在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。

3 房产测绘质量管理措施

3.1 控制房产测绘市场开放的有限性。

首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年

度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要

有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。

3.2 加强对测绘程序的检查。

由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核

部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用

状况。

3.3 制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市

场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。

3.4 建立房产测绘成果公示制度。

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位

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随着房地产业的快速发展，建筑设计的不断创新，引进发达国家的建筑样式，现行制定的规范和技术标准已不能涵盖，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据，这就要求我们测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。测绘作业中严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定及本省市地区根据当地习惯制定和颁布的有关房产面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定；同时房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督，保证房产面积测绘成果的质量。为保证测绘成果质量，绘图、面积计算分摊是最关键环节，因此在面积计算过程必须建立健全合理的、实施有效的质量管理制度并在生产过程中严格执行。

1 对前期收件资料及图纸的审查

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸；在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。

2房产面积测绘各关键环节的控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确：房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。

2.1房屋计算面积部位的认定准确

对于在测绘一幢房屋前，一定要明确哪些部位是计算全面积，哪些部位是计算一半面积，哪些部位是不计算面积。若认定不准，直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。因此计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及各地的《实施细则》来判定房屋计算面积的部位。但有些开发商为了增加房屋的卖点，在设计图上的文字注释往往与《房产测量规范》中不一致，如在设计图上标有“入户阳台、入户花园、空中花园、景观窗等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似《房产测量规范》规定条款中的“外走道”或“不封闭的阳台”。顾名思义，入户花园就是通过公共楼梯或电梯出来进入某户或几户的必须经过的前室或通道，其性质为公用部位。若此公用部位为封闭，应计算全面积。若敞开，应分两面种情况，一是此部位若是在房屋建筑的主体结构内，类似于《房产测量规范》中有柱走廊，应计算全面积，若为悬挑于建筑主体之外，类似于《房产测量规范》中无柱外走廊，应计算一半面积。再比喻“空中花园”。若空中花园也是当作通过公共楼梯、电梯出来进入某户或几户的必须经过的前室或通道，就参照入户花园的处理方法。若空中花园是经过某户套内房间出来，就应认定为房屋套内阳台，按阳台的计算规则计算面积，由此，我们在碰到建筑图上如此类与《房产测量规范》不符的文字注记，究竟如何定性？如果《实施细则》中没有这方面的详细规定，我们在面积测算时，一定要根据房屋建筑结构来判定，必要时，要求委托方有一个明确的说明，要求设计单位提供设计使用功能说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或各省市房产测绘《实施细则》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。

2.2房屋套型边长数据的采取准确

房屋面积测绘的基本单元是幢，而幢是由多套房屋组成的，可以说套是房屋测绘的最小单元，房屋的套型、边长数据测算是否准确直接影响到幢的总建筑面积，况且房屋的套型、尺寸边长还要附在房屋所有权证上，将直接面对千家万户，因此无论在房屋预测、还是实测过程中，房屋的套型、边长数据测绘这一环节一定要准确，若有差错，后患无穷。

2.2.1房屋预测套型边长数据的准确采取

房屋预测套型边长数据，有的可以直接从设计图上读取，有的须经过换算，有的还须通过比例尺量取，这要求我们能看懂设计图，包括平面图、立面图、剖面图，了解设计图的各类符号、各类线段的含义，了解各层之间连接关系，如何换算至我们所需要地房屋边长数据。

（1）在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，内空尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，附属建筑尺都不一样，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸。在换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两边的粉灰厚度各2cm厚度，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两边的粉刷厚度各2cm厚度，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大。

（2）要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等等关系。

（3）设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2 m（含2.2 m）才能计算建筑面积，在设计图上往往无法直接看出。只有从剖面图上图解三角形才能计算超过2.2 m的投影范围线。

2.2.2房屋实测套型边长数据的准确采取

（1）在实测时，比照预测成果图上套型边长数据并加以充分利用。首先，我们可以将预测资料调出，比较一下预测施工图与实测竣工图的不同之处，看一下是否在房屋施工过程有设计变更联系单，并记录下所有变动的地方，做到心中有数，以便在实地测量中作为重点的量测。

（2）实地测量时要注意整体和局部相结合。从整体到局部是测量必须遵守的原则之一，在实地测量时，最好事先观察一下所要测量房屋的整体，从各个外立面观察哪些标准层次的层建筑面积是一样的，哪些层次又是不一样的，特别是阳台部分。因为一般的住宅除底层房屋套型、门厅、楼梯、顶层复式房屋、机房或水箱以外，外墙立面基本都是一样的，建造时主要在分隔或阳台上做不同的设计以达到良好的立面效果。我们可以利用这一点来保证在相同的房型有相同的套内建筑面积。而对房屋每单元套型的检测中，一般并不需要对所有的内部尺寸作详细再次测量，只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等作测量并详细记录。比较重要的一步是对照竣工图实地检查房屋是否完全与图纸一致，对不一致的地方必须作认真仔细的检测，确保房屋套型、边长无误。

2.3房产要素调查准确

房产要素调查也是我们房产测绘的基本环节之一，要做到房产要素调查准确，以下一点值得注意。预测时，房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号等房产要素参照建筑施工平面图上文字标、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行对照确定。实测时，可将预测成果资料与房屋竣工图及实地进行核对，在实地核对房屋部位、套型、尺寸是否一致的基础上，还要查对房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号编写等房产要素是否符合《房产测量规范》，是否符合房屋产权发证要求，是否与设计图纸一致：若不一致，要求委托方提供变更图纸、联系单或文字说明。实地不符，还要求开发商进行整改，直到符合房产测绘及产权登记发证要求。

2.4面积计算正确、公用分摊合理

房屋的套型、边长数据、计算面积部位及房产要素都准确了，最后，质量控制中最为关建的环节是要保证面积计算的正确、共用面积分摊合理，可以说这一步是房产测绘的核心。计算房价、交纳有关税费及办理房产证都是以房产面积为准，因此，房产面积直接关系到购房户的切身利益，我们必须确保面积计算分摊准确。

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Abstract: This paper describes the importance of real estate surveying and mapping, and the factors influencing quality of Surveying and mapping, to provide suggestions to improve the quality of real estate surveying, for reference.

Key words: real estate surveying; surveying; quality

中图分类号：P25

引言：房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

一、 房产测绘的重要意义

1.保证业主利益的重要法律依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

2.有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产测绘质量的原因

房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。

房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。

三、提高房产面积测绘质量的措施

1.遵守“二级检查、一级验收”制度

在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：（1）各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。（2）检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。（3）公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员(包括初审人员)进行批评教育并予以改正。（4）公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。（5）如对质量问题的处理意见有分歧时，属一级检查的，由专职质量检查人员认定；属二级检查之后的，由总工办裁定或提交队领导会办。（6）确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。每个项目野外作业结束之前，各个作业组之间须进行野外互检，主要检查口幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差等各项指标，各项指标均要确保在误差范围内，确保无误后结束野外作业。技术部门需不定期组织对测绘产品进行野外抽查，并做好野外检查记录。

2.控制前期收件资料及图纸的审查质量

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。

3.房产面积测绘各关键环节中的质量控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。

4.控制测量的精度

在我圈末级控制点的点位中误差一般规定为不超过+0.05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、物定可品的、高质量、高标准的控制网，《房产测绘规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为1±0.018m，因此这标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

5.采用工作流程技术实现生产过程控制

该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置、账号密码登陆，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间、机器号，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。

6.对工作人员实行必要的相应的培训

对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。

四、结束语

总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展，还能保证商品房健康的销售，推动商品住房制度的改革和发展顺利进行。

参考文献：