个人住房抵押贷款范文

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一、 我国个人住房抵押贷款提前还款的影响

近年时间我国银行个人住房抵押贷款业务增长迅猛，尤其是不少商业银行的加入更是将住房抵押贷款项目的金融业务推上了一个新的，其中不少银行的个人房贷业务以年平均40%的速度增长，各大国有商业银行纷纷大肆争夺市场份额，不惜大家的抢占市场，一些银行甚至将发放个人住房贷款的任务具体到各个分行一线工作人员身上，以此来提高该方面的银行业绩。但是当前我国个人住房贷款由于长期贷款利率由低升高，贷款还款增加等因素的影响，广大贷款人员纷纷加快了自己的还贷速度，使金融市场上出现了提前还贷的社会现象。这种社会现象是由我国当前利率变化影响的，对广大金融业而言，这是一个可能会造成金融风险危机的隐患，个人住房贷款作为一项长期的贷款业务一般而言要在贷款发放3―8年后完成，个人住房抵押贷款的对金融业的风险才会在长的时间内慢慢降低，但是现阶段大量提前还贷现象的出现，却给我国银行金融借贷行业带来了危害，一方面表现在商业银行个人贷款业务受到重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款业务发展构成重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款的余额出现负增长，银行利润下降；另一方面，商业银行在提前还款过程中投入的大量管理成本和服务成本没有得到对应的回报，直接影响了贷款的正常收益，影响了银行的正常收益损害了银行的利益。

二、 我国金融行业对此的控制策略探究

我国社会经济发展起步较晚无法和一些发达国家相比，因此当我国银行金融业遇到个人住房贷款提前还款的社会现象的时候，更多的是通过各种渠道积极的向外国银行金融业学习，学习他们先进的金融业控制管理手段，借用先进的控制管理手段来遏制这种社会现象，从而最大程度的减少银行利益的损失。就当前我国金融业控制手段中主要的几种做了以下简单论述，第一、通过设立违约金来进行价格补偿。这条控制预防提前还贷行为的政策是由美国金融机构率先施行的，美国金融机构有着较强的前瞻意识在很早的时候就预测到了个人住房贷款金融业务容易受到时局利率的影响，因此在施行该业务的时候就对个人住房抵押贷款的提前还贷行为收取一定的价格补偿，这些补偿包括：禁止提前还款、固定违约金、递减违约金三个方面，在我国通过对该项策略手段的积极吸收，我国金融机构发现，不同前提还款期对个人住房贷款的发放机构而言，所带来的风险是不一样的，一般来说，越早的提前还款，风险越大，因此出现了违约金递减的第三个方面的政策。第二、通过签订收益保障条款来限制提前还贷行为。在进行违约金防止还贷行为提前出现的同时，美国金融机构发现，无论是固定比例的违约金还是递减比例的违约金，在未考虑到贷款人实际是否盈利或者亏损的情况，在利率降低的市场环境下，完全有可能根据无法完全弥补贷款人需要重新投资所带来的实际损失，因而违约金的方法不能很好的起到阻止贷款人提前还贷的社会现象，因而近年来更多的银行机构开始实行了通过签订收益保障条款来代替违约金，这种收益保障条款收取借款人一次性的费用，该费用在等于提前还款乘以合同利率与市场利率之差来进行计算，从而更好的维护金融银行的本身正常收益。

第三、 通过衍生工具管理提前还贷风险。衍生的工具主要指的是金融银行衍生出来的利率互换、调期期限、利率上限等等，通过利率交换将短期债券转换为长期债券从而有效地将一次性偿还债券或者不可赎回债券转换为可赎回债券，从而达到管理提前还贷行为的功能，进一步的降低银行在提前还贷行动中受到的危害。此外通过衍生工具管理提前还贷风险还可以将还款风险移给投资人，通过利用个人住房抵押贷款二级市场转嫁业务，从而将更多的住房贷款转嫁到了投资人的身上，减少了银行和金融业本身的借贷款压力，间接的通过投资人的贷款行为来弥补提前还款而带来的损失，进而在一定程度上控制了个人住房贷款提前偿还的社会现象。具体的操作过程分为简单和复杂两种，其中最为常见的个人住房抵押贷款证券转手抵押贷款证券，它是最基本的MBS，转手贷款证券是在一系列期限、利率和质量上相似的贷款几何的基础上发行的正确，该正确以及由证券担保的个人住房抵押贷款的所有权从贷款发放人的手中完全的转移到了投资人的手中，从而实现了简单结构的通过二级证券市场实现了业务的再嫁接，降低了银行金融业的风险。降低了银行本身的金融风险维护了政策的收益。

总结，当前我国个人住房抵押贷款提前出现的行为并非唯一的社会金融现象，在国外皆有发生新的形势下我国银行金融业要积极汲取国外先进的金融管理理念，根据我国的现实国情设立合理有效的控制性手段，在控制个人住房贷款提前还贷社会现象的同时确保自身的正常收益，从而降低金融风险促进经济的发展。

参考文献：

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中图分类号：F83 文献标识码：A

原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析

收录日期：2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：

1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

主要参考文献：

[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.

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1 个人住房抵押贷款概述

1.1 个人住房抵押贷款的含义

个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。

1.2 个人住房抵押贷款的分类

个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。

（1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。

（2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。

（3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。

（4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。

1.3 个人住房抵押贷款的作用

1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一

个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。

1.3.2 个人住房抵押贷款在一定程度上解决了购房借款人资金短缺的难题

居民通过利用个人住房抵押贷款能提前实现住房消费。对于绝大多数的居民来说，住房是其一生中最大的消费品，但住房价格对于大部分居民的收入来说相对较高。个人住房抵押贷款通过分期付款机制，使居民能预先支付购房款，减少了购置房产的一次性支付额，极大地提高了居民的购房能力。

1.3.3 个人住房抵押贷款能加快房地产业及金融业的协调发展

个人住房抵押贷款一方面提高了居民的购房能力，增加了居民对住房的需求，另一方面也扩大了房产企业的市场需求量，促进了房产开发业务的发展。同时，通过个人住房抵押贷款业务，银行增强了资金的流动性，有利于银行等金融机构对于其自身资产结构的调整。

2 个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险

2.1 信用风险

信用风险，又称违约风险，是指借款人因各种原因未能按时、足额偿付债务或银行贷款从而发生违约的可能性。当发生违约时，银行或债权人必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险在个人住房抵押贷款业务所遇风险中占主要地位，一种非常常见的风险。信用风险具有以下几点特征：突发性、扩散性、综合性、隐蔽性和积累性。在个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，可能会存在很多因素最终导致申请人不愿或不能及时偿付贷款本金和利息，其中不仅有客观的，也有主观的，从而最终产生了不良的个人住房抵押贷款，也就是所谓的信用风险。个人住房抵押贷款业务中所产生的信用风险至今仍没有找出一个稳妥的解决方法。近些年，个人住房抵押贷款的申请人，大多数是收入市场化程度较高的、收入水平波动幅度较大的职业，随着国民经济快速发展的波动性和周期性，个人住房抵押贷款的信用风险这种中长期风险将更加值得关注。

2.2 流动性风险

流动性风险，是指银行等金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现从而产生利益损失的风险。银行等金融机构保证资本质量的一项重要原则就是流动性。由于个人住房抵押贷款还款期限的长期性，从而使其具有了较大的风险性。这种风险的威力已经在2008年美国的次贷危机中得到体现，其影响波及了整个金融业。因此这种风险也是我国的金融业需重点防范的，避免因流动性风险从而引发信贷危机。目前，我国房地产市场的逐渐降温，居民的住房购买欲望不断下降，抵押房产的变现能力也随之下降，加大银行等金融机构不良资产的规模，从而进一步加大流动性风险。

2.3 操作风险

操作风险，是指由于银行等金融机构有问题或不完备的内部管理操作程序、系统、人员或外部事件而导致损失的风险。也就是说，影响操作风险的因素可分为四类：人为因素、程序因素、系统因素和外部因素。导致银行等金融机构产生资本风险的主要原因之一就是内部员工的违规操作。随着个人住房抵押贷款业务数量的快速增加，银行等金融机构为了加快办理贷款业务的速度，往往会忽略贷款业务操作的严谨性，从而导致相关法律法规和手续步骤的缺失，进而影响贷款合同本身的法律效力，容易产生纠纷。目前，操作风险主要表现在以下两个方面：一是在业务激励制度的作用下，银行等金融机构注重个人住房抵押贷款业务的数量，忽视内部管理，甚至违规操作，未经上级批准担保条件或贷款标准擅自降低；二是银行等金融机构的一些内部员工专业素质不高，工作态度敷衍了事，违规操作。

3 对我国个人住房抵押贷款风险防范的建议

3.1 完善个人信用管理评价体系

在经济活动高度发达的今天，信用已经成为一个人最有价值的财富，个人信用管理评价体系是一个国家信用体系的重要组成部分之一，是个人住房抵押贷款业务健康发展的基本前提，是防范信用风险的关键制度。目前，我国的个人信用管理评价体系还存在较多漏洞，在管理方式和评价标准上还有许多需要改进的地方。我国的银行等金融机构应借鉴西方发达国家对于管理评价个人信用的成功经验，结合我国国情建立起一套符合我国社会经济形态的个人信用管理评价体系。其中，建立完善的个人信用管理制度、灵活多变的个人信用评价体系、优化评价环境是我国现阶段的主要任务。通过对不同借款人不同情况的分析，建立不同的个人信用评价标准，对信用风险进行科学合理的评级，为银行等金融机构对信用风险专业化、规范化管理提供基础。

3.2 推动个人住房抵押贷款二级市场的快速发展

在我国个人住房抵押贷款业务快速发展的今天，加快个人住房抵押贷款二级市场改革发展，并加强其与外部的资本市场之间的关联，是改善流动性风险的主要手段。建立完善的个人住房抵押贷款二级市场，可为银行等金融机构提供转让抵押房产债权的交易场所，银行可以在二级市场上出售抵押房产的债权，从而获得资金，规避风险。通过二级市场，可以加大抵押房产的变现率，加快资金的流动率，增加资金的利用率，从而使银行等金融机构能有效地规避流动性风险。其中，作为在个人住房抵押贷款二级市场发展进程中不可缺少的一环，个人住房抵押贷款证券化将发挥重要作用。个人住房抵押贷款证券化能够增加银行等金融机构贷款资金的流动性，降低银行等金融机构的流动性压力。

3.3 健全内部管理机制与人员培训制度

在我国，由银行内部管理机制漏洞而导致的经济纠纷不在少数，规避操作风险对于银行来说迫在眉睫。银行应该建立起一套规范的、完善的、详细的内部管理机制，这有助于加强银行的管理水平。首先，银行等金融机构内部管理层应该要对风险有一个清醒的认识，不能因为个人住房抵押贷款在我国的快速发展，而忽视管理制度、违规操作，盲目加快业务发展的步伐，要理性面对个人住房抵押贷款的各项风险并加强对风险的管理；其次，银行等金融机构应科学制定业务流程，严格遵守规章制度，提高对借款人的审核标准，在实际操作中不断改进，提高业务流程的操作性；最后，在培训业务人员的过程中，必须严格要求，重点培养法律及道德意识，提高员工对业务的熟练度，降低因人为因素引发的操作风险。

参考文献：

[1]刘扬.关于个人住房抵押贷款风险与防范对策探讨[J].资源与人居环境，2010（7）.

[2]杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究，2008（10）.

[3]张玮等.住房金融业务与法律风险控制[J].金融经济，2006（11）.

[4]陆燕宏，鲁欣.个人住房抵押贷款分析与资产证券化研究[J].现代金融，2008（3）.

[5]范红雷.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].改革与开发，2008（2）.

[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2007（5）.

[7]郭春红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范[J].致富时代：下半月，2009（9）.

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中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

为何要在房价波动背景下针对个人住房递延贷款中的风险因素进行控制呢？对其进行控制的关键所在：①从通货膨胀压力角度上来说，整个市场经济持续增长的物价使得社会大众生活成本呈现出了显著的提升趋势，进而导致财务情况持续恶化；②从政府财政管理控制角度上来说，始终从紧的货币政策在无形中加大了社会大众购房过程中的压力与负担，进而造成借款人违约风险不断提升；③现代经济社会中不断攀升的房价增长已非现阶段社会大众可承受，严重且持续的房价泡沫使得房屋价格存在较大的贬值可能性，由此而造成的抵押物风险同样是社会大众所无法承受的。基于以上分析，基于房价波动，针对个人住房抵押贷款风险进行有效的识别与控制，已成为现阶段相关工作人员的当务之急。本文现针对以上问题作出详细分析与说明。

一、房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析

房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。

二、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析

房地产市场繁荣后期最直接的表现在于房价增长速度缓慢且购房利率持续提升，房价迅猛上涨阶段行为人过于乐观的预期收益在此阶段并无法得到有效实现，更为关键的一点在于：潜在于房价上涨前期的各类风险均会才此阶段转化为显示风险。受到借款人心理状态变化不连续性的影响，此阶段个人住房抵押贷款中的现实风险会呈现出瞬时性的上涨过程，并以跳跃方式延伸发展。

三、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析

在房价下跌背景作用之下，个人住房抵押贷款业务行为所存在的风险因素可以分为以下两个方面：首先，从借款人风险角度上来说，房价下跌背景下个人住房抵押贷款借款人风险呈现出了较为显著的增长趋势，在违约行为所产生利益超越所带来损失的情况之下，借款人往往会选择依附于客观存在的利益，而放弃信用选择主动性违约，进而将潜在风险转化为现实；其次，从抵押物风险角度上来说，受到房价价格下跌影响的房地产市场交易投资行为同样会呈现出一定的下降趋势，进而导致金融机构经由抵押房地产处置行为能够有效收回抵押贷款本金及利息的可能性较小，再加之大多数有意向进行住房购买的行为者考虑到房屋价格存在进一步下跌的可能性因素，因而报以观望态度，集中表现为延期消费行为，从而将抵押物潜在风险转化为现实风险。

四、房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析

(一)在房价波动状态下针对个人住房抵押贷款发放进行有效控制。银行相关部门应当针对房地产市场购房价格变化趋势予以详细关注，基于房价一般性变化趋势对整个房地产市场发展趋势做出预期，从而根据变化趋势对银行业务的重点发展方向予以调整：在房价上涨较快的状态下控制个人住房抵押贷款的发放，以此尽可能的控制潜在借款人及抵押物风险。

(二)在房价波动状态下加大针对借款人的审查力度，控制借款人风险。借款人自身财务状况、信用情况以及还款能力应当是银行相关部门在针对个人住房抵押贷款进行方法之前所必须衡量的指标构成。强调针对借款人的审查作业能够最大限度的控制借款人潜在风险转为现实，进而合理控制借款人风险。

(三)在房价波动状态下关注针对抵押物的风险防范，关注抵押物贬值性风险。为最大限度地防范抵押物风险，特别是抵押物贬值风险，银行部分应当在房地产交易管理部门审批基础之上针对房产进行独立且合理的估价。在此基础之上，参照市场价格针对抵押率作出合理调整，进而防止抵押物贬值问题。

五、结束语

总而言之，在城镇居民收入水平持续提升及社会大众购房热情急剧升温的背景作用之下，我国个人住房抵押贷款业务发展日益完善。更为关键的一点在于：个人住房抵押贷款在购房价格持续性波动作用之下呈现出了多个方面的风险因素，进而直接影响着个人住房抵押贷款业务的健康有序发展。如何给予房价波动背景，针对个人住房抵押贷款风险加以严格与合理的控制，已成为现阶段相关工作人员最亟待解决的问题之一。本文针对房价波动中个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题做出了简要分析与说明，希望能够为今后相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。

参考文献：

[1]高丹怡.商业银行个人住房抵押贷款风险研究——以四川某商业银行为例[J].新财经(理论版),2011(11):81.

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中图分类号:F83

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02

1 国内研究现状

国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。

1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险

雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。

国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。

1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险

吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。

陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。

国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。

1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款

孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。

在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。

1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险

蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。

国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。

1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险

刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。

国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。

2 结语

国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。

在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。

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中图分类号:F830.5 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)10-076-03

近年来,我国个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展态势,住房抵押贷款客户提前还贷的现象也随之有了明显增加。许多银行为应对这种变化,呼吁与国际接轨,出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。此举在社会上引起巨大反响,并引发银行是否应该收取违约金的争论。提前还贷违约金作为一项新生事物,我们既要从现有法律中分析其合法性,也要从发展的角度来分析其合理性,并对该制度作出相应的规范与完善。

一、个人住房抵押贷款提前还贷行为的产生动因

个人住房抵押贷款提前还贷,是指借款者在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。导致提前还贷的动因,国外的相关研究将其分为内生因素和外生因素两大类。前者将提前还贷行为看作利率和房价的内生变量,后者则假设提前还贷行为受利率和房价以外的其它因素影响,这些因素主要包括:季节循环、经济活动的状况、人口等因素。研究提前还贷的动因,有助于建立提前还贷模型,把握提前还贷规律,从而在一定程度上预防和控制提前还贷风险。

1.内生因素。内生因素是指可以纳入提前还款模型的内生经济变量,最重要的有利率和房价两种因素。利率和房价是影响借款人再融资成本的最主要因素。在固定利率制度下,市场利率上升时,借款人因固定的合同利率低于市场利率选择维持同银行交易,市场利率下降时借款人则选择提前还贷,然后通过再融资获得更低的市场利率;而在浮动利率制度下,市场利率下降时,借款人因合同利率随市场利率向下浮动而选择维持同银行交易,在市场利率上升时则选择提前还贷,以彻底退出交易形式规避较高的市场利率。

房价也是影响提前还贷的重要因素,该因素分为两类。一类被称为换房,因所购房屋更换而将贷款尚未清偿的房屋出售,此时需要结清个人住房抵押贷款。另一类是指房价变动对提前还款的影响,由于房价上涨后,原有的住房权益能担保更多的贷款,这时借款人会结清原有贷款,进行再融资,以获得更多的贷款。

2.外生因素。外生因素也被称为非自愿性提前还贷,是指一般模型无法掌握的非经济变量,包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起,导致借款人提前还贷。另一种情况则是房屋遭受天灾损毁,或借款人死亡,此时保险公司会代为偿还本金余额,出现提前还贷。另外,研究发现,季节循环对提前还贷有重要影响。如在美国,住宅购买在春季增加,在夏季后期逐步达到高峰,到秋季和冬季逐渐下降。由于借款人往往通过先卖出他们现有的住房再购买新的住房,而住房抵押贷款又要求借款人在卖掉住房之后必须偿清未还款余额,因此提前还贷活动常常在春季开始增加,到夏季达到最高,随后在秋季开始缓慢下降,到冬季达到低谷,从而提前还贷呈现出典型的季节性特征。

二、个人住房抵押贷款提前还贷行为对商业银行的不利影响

提前还贷行为使得抵押贷款的现金流具有较大的不确定性,从而给银行的资金管理带来较大的影响。具体表现在以下几个方面:

1.影响资产与负债结构。银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理,资产减少会对利差来源产生影响,从而影响负债管理。银行作为一个负债经营企业,资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况。借款人的提前还贷行为,将使得其资产与负债之间的期限发生错位,使原有的利率结构平衡丧失。如果没有提前还贷行为,银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前还贷行为,将破坏这种期限对等的状态。银行自身的资产与负债的期限不配,将使其暴露在流动性风险之下。

2.减少商业银行的利息收入。存贷款业务是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房抵押贷款有房产作抵押,同时又有保险公司保险,安全性较高,风险相对其他贷款项目较低,是银行最优质的业务之一,也是银行获利的重要业务。如果不发生提前还贷,银行将会稳定地获得此项利息收入;但是当发生提前还贷时,贷款额度将减少,银行利息收入就会减少,造成一定的损失。

3.短期内造成巨额存贷差,回收资金闲置。提前还贷增加,会使银行的累收速度超过累放速度。一方面,住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产现金回笼,另一方面,银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”,此消彼长,短期内会造成巨额存贷差。由于消费者提前还贷时间不确定,银行对提前还贷的资金不能预先做好安排,造成回收资金积压。银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用,而资金闲置会导致信贷投放压力增大,加大银行的经营风险。

4.服务成本未得到全部补偿,增加经营成本。每发生一笔抵押贷款,银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本,这些成本通过抵押贷款利息得以补偿,并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还贷,对于银行来说,付出的劳动只得到部分补偿。此外,提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节,这不可避免会导致银行经营成本提高。由于提前还贷行为的不确定性,使得银行不能按照正常的贷款程序来处理,只能提供额外的人力来完成有关的各种操作,从而造成人工成本的增加。

三、提前还贷违约金的法律分析

1.提前还贷违约金的合法性分析。提前还贷行为增加了银行业务经营风险,银行界人士普遍认为客户提前还贷行为是一种违约行为,为制止提前还贷的势头,弥补提前还贷所带来的利息等损失,维护自身经济利益,国内许多商业银行针对提前还贷纷纷出台了收取违约金的措施。

依据《合同法》理论,提前还贷是一种期前履行债务的行为,但是否是违约行为呢?《合同法》总则中第71条规定,“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人承担”。该法条的法理基础是债法的期限利益理论。期限利益的规则是:如果期限利益专为债务人而设,那么债务人可以抛弃此利益而提前清偿,而债权人不得随意请求清偿;若期限利益专为债权人所设计或为双方所共享,则非经债权人同意,债务人不得期前清偿,否则债权人可以拒绝受领。

由此,71条可理解为:在不增加债权人的费用和负担的前提下,债务人可以期前清偿,反之,债权人则有权拒绝。具体到借款合同而言,债务人提前清偿贷款是否会给银行带来《合同法》第71条意义上的期限利益的损失呢?的确,提前还贷给银行带来了一定的费用和负担,提前还贷行为打乱了银行的资金安排,对商业银行造成了不利影响。只要提前还贷行为的确造成银行的合理利益损失,作为债权人的银行有权拒绝债务人无条件提前还贷的要求,因此,依《合同法》第71条规定,应认定提前还贷行为属违约行为。

同时,《合同法》分则《借款合同》一章中第208条又规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定,在双方当事人没有禁止性约定的情况下,借款人可以选择提前偿还借款,且应按照实际借款的期间向银行缴纳利息,无须支付违约金;反之,则应支付违约金。法律适用的一般原则是,在总则和分则都规定的情况下,应当优先适用分则。因此,是否可以对提前还贷行为收取违约金首先应看合同是否有约定,如果合同事先有约定,则可以收取,如果合同事先无约定,则借款人可以拒绝支付违约金。除此以外,银行以单方声明、告示等形式公布的“提前还贷利息”或所谓“违约金”应属无效。

2.提前还贷违约金的合理性分析。提前还贷违约金也有其自身的价值。如前文所述,客户提前还贷会给商业银行带来减少利息收入、打乱银行资本运营计划、增加再投资风险等不利影响。而且,如果对提前还贷行为不收取违约金,借款客户就有可能在签订合同时会尽量选择较长的借款期限,而通过转贷来取得更低的利率,或者取得更优惠的金融服务。进一步分析,如果对提前还贷不收取违约金,借款客户就有可能在借款时会预留一部分的资金用于投资以获取更高的回报,在无投资途径时,则提前还贷,由此产生客户道德风险,将损害贷款银行的正当利益。

3.提前还贷违约金的负面效应。但同时也应该看到,对于商业银行来说,提前还贷也存在着一定潜在的积极影响,既降低了银行的信用风险,让银行免于承担因贷款人无力及时还本付息的风险,而且使流动性差的长期资产转化为现金资产,大大缓解了商业银行的流动性风险,降低银行的呆、坏账比例。

收取提前还贷违约金并不是有效的风险补偿方式。依据现代风险管理理念,银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险,获得某种补偿是合理的,这也是违约金支持人士的主要理论依据。然而,以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得怀疑的,除面临巨大的市场阻力之外,主要原因在于违约金金额的确定缺乏理论依据。如何界定提前还贷给银行造成的损失?哪些损失应该由客户承担?作为一种非价格机制,违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应?这些问题在实践中都很难有效解决。从风险管理的角度来说,提前还贷应属银行经营过程中出现的正常商业风险,银行如果能事先考虑到还贷过程中可能出现的各种情况并采取相应的风险防范措施,就能合理合法地转移这种风险,否则简单地将风险转嫁给借款人则显然也是不公平的。风险只能控制而不可能完全转嫁或消除,所以单纯靠收违约金并不能杜绝提前还贷行为的产生。

收取提前还贷违约金并不会有助于银行盈利。银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利,然而,这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根本上达到目的。管理风险是客户的基本需求之一,接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能,也是重要的盈利来源和核心竞争力。这不仅是因为银行替客户承担和管理了风险,更加全面地满足了客户需求,适应了市场竞争的需要,而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会。因此,对提前还贷收取违约金在一定程度上不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力,使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会,而且如果市场是高度竞争性的,收取过高的违约金等于把客户推向了不收违约金的竞争对手,将造成市场占有率的下降,最终也会给银行的核心竞争力带来不利影响。

四、个人住房抵押贷款提前还贷违约金的国际比较

1.美国模式。在美国,贷款机构通常根据借款人过去的信用记录,向他们分别发放两类贷款:优惠利率贷款(又称传统贷款)和次优惠利率贷款(subprime loan,针对信用记录、就业和负债状况相对较差的人士,以下简称SP贷款)。由于市场竞争和法律规范的约束,提前还贷违约金在美国的传统抵押贷款中几乎已经消失(大约占2%),但在SP贷款中仍然十分普遍。违约金主要针对头三年至五年的提前还贷,通常是未偿还贷款余额的1至5个百分点,一些贷款人规定为余额的3%,并逐年下降1个百分点,也有收取相当于六个月利息的违约金等不同做法。通常允许部分提前归还,低于贷款余额20%的提前归还不会引起违约金责任。有的银行对向该银行转贷或签订新贷款协议的客户不收违约金。

目前,美国有35个州的法律禁止或限制提前还贷违约金,正是这些法律以及贷款机构之间的竞争,使大部分传统贷款去除了违约金条款。比如,北卡罗来那州法律禁止对15万美元以下的贷款收取提前还贷违约金;宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5万美元以内的住房抵押贷款收取提前还贷违约金;加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金。同时,政府机构和民间团体也采取措施,禁止或限制某些过分的贷款条件并要求贷款人进行更多的信息披露。可以预见,在各方的推动下,美国金融机构贷款违约金的期限缩短和数额降低将是一个发展趋势。

2.英国和欧盟其他国家模式。近年来,激烈的市场竞争促使英国金融机构纷纷推出多元化的贷款产品,有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提前还贷违约金只适用于固定(或折扣)利率期间,即使在此期间如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款,也不必交纳违约金。另外,固定(或折扣)利率期结束后,此类贷款便自动转成标准可变利率贷款,贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权利。总之,由于市场选择和政府部门的监管,只有提供低利率的银行才会收取提前还贷违约金,且大部分也只限于最初的优惠期或头两年到三年之间。

在欧盟其他国家,如德国,固定利率贷款不能提前还贷;在爱尔兰,法律不允许对可变利率贷款收取提前还贷违约金;在法国,提前还贷违约金的比例不得超过3%;在荷兰,典型的抵押贷款合同规定,每年提前偿还10%至20%的,无需支付违约金。借款人因居住地变更提前还贷,无需缴纳任何违约金。

3.我国台湾地区模式。2002年以前,除台湾银行、土地银行、合作金库未对提前还贷或转贷的客户收取违约金外,其他银行在给予房贷户三年优惠利率的同时,限制房贷户在四年内不得提前清偿,否则将收取约为贷款总额1%的违约金。2002年以后,由于市场利率一降再降,而房贷利率却下调缓慢,大量房贷户希望通过转贷降低利息负担,但却受到违约金的制约,因此强烈不满。为此,台湾于2002年5月了《房屋贷款提前清偿违约金行业警示原则》,指出若金融机构提供房贷户前三年较低水平的优惠利率,则限制房贷户不得提前清偿的期间最长只能三年,否则将抵触公平交易法。同时,违约金不宜直接依贷款总额计算,必须考量借款人的清偿时间、偿还金额采用递减方式计算。另外,金融机构必须事先在借款契约中,以特别约款方式,与借款人个别约定,并详细载明违约金的计收方式。

4.我国香港地区模式。根据香港《物业转移及财产条例》,按揭人(即借款人或购房人)享有提前还清贷款的权利,但按揭人应提前通知银行(多数银行要求提前一个月通知),然后银行计算出“总欠款”要求按揭人在指定日期前付款。所谓“总欠款”包括提前还贷的手续费(一般为剩余本金的1个月利息)、剩余本金和最后一次还款到提前还清贷款日的利息。

五、借鉴国外和其他地区先进经验,完善提前还贷风险管理

从英美等国以及我国台湾、香港地区个人住房抵押贷款提前还贷违约金的管理模式中可以看出,收取提前还贷违约金并不是各国通行的做法,一个明显的趋势反而是对收取提前还贷违约金的限制和规范。从上文对提前还贷违约金的法律分析中,可以看出商业银行内收取提前还贷违约金具有一定的合理性和必要性,但应将其限制在一定的范围内。我们应借鉴国外及其他地区先进经验,设定相应的制度规定对提前还贷违约金进行法律规制,而且,在此基础上,金融机构应加强抵押贷款的日常风险管理,掌握人们的提前还贷行为习惯以及这种行为将如何随经济情况变化而发生波动,在理论分析和历史数据的基础上建立提前还贷的模型,对未来的提前还贷进行科学预测,评估和管理相应的风险,同时,通过提高市场竞争度、加快金融深化和产品创新等来最终解决提前还贷风险管理问题。

1.加强对提前还贷违约金的法律规制。一是在法律上限定提前还贷违约金的最高比例,以保护借款人的利益和维护市场的自由竞争。二是确定一定比例内的提前还贷免收违约金,由于借款人无法对将来的收入和支出作精确的预期,应当在法律上强制规定在一定比例内的提前还贷不收违约金。三是对超出一定年限(如三年)的提前还贷违约金免收违约金。四是法律上规定金融机构必须事先在借款合同中,以特别条款形式,与借款人就提前还贷违约金进行约定,并详细载明违约金的计收方式,否则借款人可以拒绝违约金支付请求。

2.构建提前还贷的数据库和提前偿付风险模型。随着我国提前还贷行为的逐渐增多,商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律,以便对其进行较为准确的预测和有效地防范,通过合理安排资金的使用来降低风险,从而尽量减少商业银行的损失。这客观上要求建立个人住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统,对借款人的提前还贷行为进行监测,对所收集到的数据进行分析,对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划。

3.推出多样化的住房抵押贷款方式。由于借款人的还款能力有很大差别,单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求,也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口,从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求,从而降低提前还贷风险,有必要推出多种抵押贷款方式,依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式以有效地减少提前还贷风险的产生。

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个人住房抵押贷款在消费信贷中占据着重要位置。美国的住房抵押贷款市场基本上代表了住房金融市场的发展方向。我国2002年末，全国个人住房贷款余额突破7500亿元，其中抵押贷款已经成为各大商业银行信贷资金投入的重要领域。但两国在贷款形式和产品要素上有较大差距。

一、美国商业银行个人住房抵押贷款产品设计

1.美国该贷款的主要形式有:固定利率抵押贷款，即利率固定，月偿还额相等，本金增加利息减少。可调节利率抵押贷款，即利率可调整，变化情况通过每个月的利息反映。分级偿还抵押贷款，贷款利率和偿还期固定，偿还额在期限内由低到高梯形分布。权益增长型抵押贷款，该贷款特点是在还款后期支付额将递增。反向抵押贷款，每月支付房主部分资金，房主后来一并偿还。再抵押贷款，由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款。

2.美国住房贷款包括多种要素，并相互组合以满足不同的需求。(1)首付比例:客户购房时首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三种方法可以选择:①商业计划,如抵押贷款保险即为获得较低的首付而支付的每月固定的补偿;②政府计划，由政府担保，首付更少，额度有限;③其他选择权，即当前两种都不适用时,可选择家庭馈赠或寻找房产共有者等。这样首付比例可从3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它决定了贷款每月支付成本的数量，是一系列可供选择的利率表。(3)购房成本:它是首付之外包括点、相关管理费、保证金和利息、第三方费用。(4)附加点和折扣点:附加点是指要加入购房成本中的费用，折扣点是指要从购房成本中减去的费用，通称为点。利率和点此增彼减，搭配选择。(5)年度费率:反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用的支出水平，比单独使用利率衡量成本更好。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款产品设计

我国的个人住房抵押贷款主要有经营性（住房一手房按揭贷款）和政策性（住房公积金委托贷款）两类。经营性是指银行与房地产开发商协议，借款人以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否拥有完全的房屋产权又分为期房和现房贷款两类。政策性则指贷款银行根据住房资金管理中心的委托,以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放贷款。我国贷款要素构成主要有首付比例，实行二成首付，八成按揭。贷款期限，一般最长不超过30年。贷款利率，根据法定利率进行适当调整。还款方式，等额本金和等额本息。

三、两国产品对比分析

1.在贷款形式上，美国市场针对不同群体、需求和能力有不同的产品，涉及对象广泛；而我国未进行很好的客户细分，“客户为中心”的理念体现并不充分。

2.产品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美国不能首付的客户可以通过如前所述的三种方式获得相对较低的首付资格。由此可见，政府和保险公司，联邦住房当局等发挥了重要的作用；同时差别化的首付比例充分考虑了各种收入状况家庭的首付能力，发挥了首付比例的定金和杠杆作用。而我国的住房抵押贷款统一实行二成首付，八成按揭，这样不能区分客户，首付比例的杠杆作用难以发挥。（2）利率和费用:美国银行对不同贷款区执行不同的利率，每种贷款又有不同的利率和点组成不同的档次，形成一系列可供选择利率表。贷款市场的竞争使各大商业银行同类型、同档次贷款的利率水平与费用也有相当的差别。这样客户选择更多，费用的衡量也更全面。我国的利率还未市场化，贷款利率是根据法定利率调整的。对借款者而言，无论年龄、收入水平、信用记录，所适用的利率都绝对相同,而且还要承担利率上调的风险。（3）点:在美国贷款的点与利率此增彼减。两者的组合使借款人能根据自己的年龄和收入进行权衡。如年轻人选择“低利率＋高的点”的方式，而中年人相反。我国只有利率一项衡量借款成本，利率也不由市场决定，消费者别无选择。（4）还款方式:美国住房贷款产品的还款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息递减）和完全均付（即每月还本付息的金额都是相同的），其他还有分级支付，权益增长型方式等。我国就只有等额本金法和等额本息法，相比而言还款方式较少。（5）政府因素:美国住房贷款市场中，政府和保险公司，联邦住房当局等的担保和参与对贷款产品的主要条款有着重要影响（如对首付比例的影响）。另外政府还通过对购买者采取减税和为低收入者提供房租金补贴的办法来满足不同阶层、不同贷款对象的具体要求。我国的住房贷款提供担保和保险的是开发商和保险公司，开发商是一个独立的利益体,本身存在实现自身利益最大化和逃废债务的“内在冲动”，无法承担这样的角色;房地产保险存在诸多尚未解决的问题，保险机构也缺乏热情。政府信用没有发挥应有的作用，政府角色缺位是阻碍我国住房金融发展的一大问题。

四、改进我国个人住房抵押贷款产品的构想和建议

我们主要从两大方面对我国个人住房抵押贷款产品提出一些改进构想和建议。外部制度环境方面主要改变政府角色缺位的现状；利率逐步市场化；建立个人信用制度，为我国税收、金融和消费等服务提供良好的信用保障；完善相关法律法规，构建我国个人住房抵押贷款的担保和保险体系；建立住房抵押贷款二级市场，大力推进住房抵押贷款证券化。在产品设计方面，改变“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；随着征信制度的建立和完善,可以按不同的信用记录、年龄、收入水平、从事行业等区分不同的贷款对象,为具备相同或相似条件的贷款群制定有针对性的产品条款;引入“点”的指标与利率配套使用;在利率市场化的基础上开发多元化的产品，增加还款方式的种类，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付的还贷方案。

参考文献:

[1]汪利娜著:《美国住宅金融体制研究》.中国金融出版社,1999

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鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。

美国个贷市场业务细分

按业务种类划分

零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。

批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。

联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。

按业务环节划分

个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。

个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。

个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。

个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。

个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。

美国个贷市场产品结构

按贷款利率划分

美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。

按承保标准划分

个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。

按还款方式划分

尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。

特殊类型的个贷产品

这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。

对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示

多样化个贷市场参与机构

现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。

合理化个贷产品结构

我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。

谨慎创新个贷产品

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随着我国城市化进程的加快，城市建设成了主趋势，房地产在这个潮流趋势中，得到了极大的发展。房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对国民经济做出了不可磨灭的贡献，成为了带动我国经济发展的新的增长点。如何合理开发房地产，使其健康、科学、稳定、长久的发展，是我国经济面临的重要问题。如果房地产得到良好的发展，不仅能带动国家经济的发展，还能从基本上满足群众对住房的要求；反之，就会成为国民经济的重要负担。因此，为了保证房地产持续平稳的发展，必须对影响其稳定的因素进行分析。

一、影响房地产经济波动的主要因素

（一）供给与需求矛盾的影响

在一般市场经济的前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动，这是不动产经济学的结论。因此，从行业内部来说，影响房地产经济波动的因素，主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中，房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化，需求线波动超前于供给线的波动，因此，无论是在总量上，还是在结构上，供给与需求的变化是经常变动的，房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态，这种失衡，必然要求房地产经济进行调整，以保证快速发展。因此，房地产的经济波动的主要因素之一，是房地产供给关系的变化。

（二）宏观经济政策与投资波动的影响

宏观经济政策与投资的波动，对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化，做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性，因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时，他们的资金就会快速、大量的投入进去；当对房地产的预期下降时，投资者就会持币张望，减少投资。房地产投资的多少，一方面对房地产的市场供给产生影响，另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此，房地产的经济波动受投资波动的影响。

（三）国民经济的影响

从根本上来说，影响房地产经济波动的因素，是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门，在国民经济中占有举足轻重的地位，两者互相影响，因此房地产本身的发展，不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展，就会越过了国民经济的承受能力，导致失稳。在房地产行业中，一方面，危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况；另一方面，由于房地产的开发，需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持，属于负债经营，因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策，而政策又与国民经济的运行密切相关。因此，从根本上来说，国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。

二、个人住房抵押贷款存在的风险

个人住房抵押贷款，是指购房者在购买房屋时，先向开发商支付一定比例的首付款，再以所购房屋作为抵押担保，向银行申请长期贷款，然后以分期付款的方式，按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况，发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。

（一）政策法规风险

目前，在市场经济的形势下，我国政府还不能充分实现市场的调控功能，相关的法律制度还不够完善，对于房地产消费信贷，特别是个人住房抵押贷款，并没有全面的、科学的法律法规，导致在个人住房抵押贷款的过程中，由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中，没有与之相对应的、具有针对性的法律条款，因而形成了贷款运作的法律风险。

（二）信用风险

在个人住房抵押贷款中，最直接、最基本的风险，就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中，交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷，是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为，而是提早完成付款，这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入，而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道，导致额外的损失；恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”，主要是指开发企业以单位名义购房，借购房之名骗取金融贷款的做法，是一种欺骗行为。

（三）操作风险

在我国现有的市场体制下，很多监管机构和部门都不健全，而经营机构为了追求业务成绩，不顾相关规定进行操作，例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。

（四）利率风险

利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小，甚至出现存款利率高低贷款利率，导致银行收不抵支的风险。目前，个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的，因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施，就会给银行的经营带来一定的风险，甚至是损失。

（五）管理风险

在当前的经济形势下，商业银行为了争取更多的业务，而不顾后果的去抢占市场份额，对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程，比较随意。除了管理政策不达标，在管理人才上，也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才，使个人住房抵押贷款存在着管理风险。

三、结束语

随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析，希望相关人员能够提高关注度，从而促进国家与社会的和谐发展。

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随着我国房地产经济不断发展，在国民经济中地位日益重要。随着我国城市化和现代化进程的加快，房地产业将成为我国国民经济的支柱产业，特别是住宅建设，将成为带动我国经济发展的新的增长点。房地产经济如果得到合理开发，将潜在需求转化为现实的有效需求，并保证房地产市场持续、稳定、健康发展，那么在国民经济发展中将起到龙头作用。反之，如果发展缓慢滞后，那么它就会成为国民经济发展的沉重负担，不但无法满足国民经济发展对房地产业的需求，也无法满足广大人民群众对改善居住条件的要求，房地产经济安全是国家经济安全不可缺少的重要部分，对我国经济在加入WTO全面向世界开放之后显得尤为重要，因此对我国房地产经济波动的研究刻不容缓。

二、我国房地产经济波动原因

我们要研究房地产经济波动，必须要对其产生的原因进行深入分析，最终采取相应的政策。房地产经济波动的形成是由一系列复杂的因素以不同的方式综合作用产生的。

（一）房地产经济波动的根本原因是国民经济的波动。房地产业作为国民经济的一个产业部门，其发展规模的速度必须与其他产业部门和整个国民经济的发展规模和速度相适应。如果房地产业的发展过快，超出了基础行业和国民经济的承受能力，我们就要对其进行调整。房地产业本身发展，不能脱离国民经济整体发展水平的实际，因危房地产的成交量大部分取决于国家国民经济的发展状况。另外，房地产开发一般是负债经营，需要大量的银行资金支持，而银行支持大部分取决于国家银行贷款的政策，但金融业的融资政策又与国民经济运行状况密切相关。因此，国民经济波动就成为房地产经济波动的根本原因。

（二）房地产经济波动的内在原因是房地产市场供给和需求的矛盾。不动产经济学认为，在一般市场经济前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动。房地产供给与需求是市场中经常变动的因素。我国房地产供给变化比一般比需求变化更剧烈，需求线波动超前于供给线波动，因此房地产供给总量与需求总量经常处于不平衡状态。只有房地产供给和需求在总量和结构上同时平衡，房地产经济才能快速发展，总量和结构任何一方面出现严重失衡，房地产经济就要进行调整，因此房地产供求关系的变化，必然会引起房地产经济的波动。

（三）我国房地产经济波动的直接原因是投资波动和宏观经济政策变化。投资行为，尤其是投资于房地产，由于具有很强的预期性，因而容易发生波动。当房地产预期上升时，投资会迅速增加，而当房地产预期下降时，投资就会急剧减少。对房地产投资，既决定了房地产市场供给又形成房地产市场需求，因此，投资波动从供给和需求两个方面带动房地产经济波动。

三、我国居民个人住房抵押贷款风险

面对房地产经济的波动，我国居民个人住房抵押贷款就面临着相当大的风险，主要有以下几种：

（一）利率风险。在住房抵押贷款市场中，住房消费者和银行对利率水平及其变动都十分敏感：对消费者来说，如果利率较高，意味着住房信贷中的还本付息成本高，居民家庭收入水平一定时，就会降低对住房的信贷消费；相反的情形下，利率水平降低，则会提高居民对住房信贷的消费。而对银行来说，如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都将导致银行负债增加和贷款收入下降，直接影响银行的经营效益。因此，所谓利率风险是指因金融市场利率的变化，使银行陷入利率倒挂的风险。住宅金融的期限往往较长，利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。

（二）通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，这时银行将面临通货膨胀风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大。

（三）抵押贷款资金来源和运用的结构风险。目前，商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于一般储蓄。一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点，远远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩，出现资金来源量小与使用量大、资金来源分散与投放集中、资金来源的短期性与使用的长期性的矛盾。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。

（四）违约风险。借款人违约的风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的。信用风险又可分为企业信用风险和个人信用风险。在个人住房抵押贷款中，主要是指个人信用风险。个人住房贷款的主要对象是广大居民。导致居民个人收入变动的因素很多，银行很难对借款人的收入状况进行持续的有效监督，特别是我国尚未建立个人财产申报制度和个人信用制度，金融机构很难确定贷款人的还款能力，也很难对借款人资信的真实状况做出准确的判断。因此，银行发放个人住房抵押贷款必然要冒很大的信用风险。

（五）抵押物变现风险。金融机构资产变现的风险是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产导致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。

由于住房抵押贷款业务的资产负债不匹配的特性，加之我国的信用体系不健全，当住房信贷业务量达到银行资产总量的一定比例时，银行的流动性风险就会突现，威胁到整个金融业的稳定运行。这一问题在我国一些城市已经产生明显影响，值得高度关注。

四、个人住房抵押贷款风险防范

传统金融工具的运用主要是中央银行直接干预房地产信用业务的质和量。在市场经济条件下，国有银行已逐渐实现商业化，政府对信贷资金的投量和投向一般不再直接采取干预措施，而是通过间接调控来实现。为了维护房地产经济安全，化解住房抵押贷款中的各种风险，必须通过制度创新来解决出现的问题。

（一）在制度供给方面，制约住房抵押贷款制度供给的因素

1、制度供给不是一种免费行为，制度变迁取决于政府是否具有充分的内在制度供给行为激励。对于住宅抵押贷款制度而言，作为一种“公共物品”，目前并没有内生出增加供给的激励，这是造成住宅抵押贷款制度创新密度和频率少于作为整体的社会最佳需求量，即供给不足的根本原因。

2、制度摩擦阻碍制度创新。制度摩擦包括新旧制度之间的摩擦和矛盾、同类制度的摩擦与抗衡、不同制度之间的摩擦和竞争。这些摩擦制约了制度供给，阻碍制度创新，造成制度非均衡。以住房公积金制度为例，国家出于保证公积金的安全考虑，规定公积金必须封闭运行、封闭管理。实际上就制约了住房公积金制度创新――公积金只能存入银行，不能通过投资进行增值。事实上对公积金严格监管是对的，但如果公积金只能存入银行，必将严重影响公积金的增值能力。

3、权力与利益分配矛盾也会影响制度创新。制度创新实质上是权利和利益的转移和再分配。新的制度必然会使一些利益团体得益而使利益团体受损，当外界环境发生变化客观上要求制度创新时，预期在创新中可能受到损失的利益集团会通过各种手段阻止制度创新，从而在某种程度上削弱政府的自主能力，束缚和阻碍制度创新的速度，增加创新成本，延长制度供给时滞，产生制度供给不足状态，加剧制度非均衡。以住房抵押贷款证券化为例，对于商业银行来说个人住房抵押贷款是优质资产，收益高而且相对稳定，因此银行不愿将其转让出去。

（二）在制度需求方面，影响住房抵押贷款制度需求的因素

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第二条  政策性个人住房抵押贷款指西安市住房资金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的专业银行房地产信贷部门向已缴存住房公积金，并在本市购、建自住房的个人发放的政策性贷款。

第三条  为保证借贷双方的权益，本项贷款实行财产抵押和综合保险相结合的方式。

第四条  政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入家庭倾斜的原则。

第五条  个人在购、建自住房及大修理自住房时，可向西安市住房资金管理中心申请支取其住房公积金。购、建自住房资金不足部分，可按本办法申请贷款。

第二章  贷款对象和条件

第六条  借款申请人须同时具备下列条件：

（一）具有西安市常住城镇户口的个人；

（二）住房公积金已按规定及时、足额、连续存入西安市住房资金管理中心专户一年以上；

（三）有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力；

（四）购、建个人全部产权自住新房并已交付购、建房总价款的30％以上；

（五）同意用本人所购的房产或银行认可的有价证券作为抵押；

（六）用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理有关规定，并到指定的保险公司办理政策性个人住房抵押贷款综合保险。

第七条  借款人提出申请时，须提供以下书面证明材料：

（一）借款人具有法律效力的身份证明；

（二）借款人住房公积金存折；

（三）购自住新房的，提供合法的购房合同及交款凭证；建造自住房的，提供城建管理部门批准建房的证明文件和土地使用证；

（四）西安市房改委办公室要求提供的其他证明材料。

第三章  贷款额度、期限、利率

第八条  贷款额度必须同时符合以下两个条件：

（一）贷款额度＝贷款人夫妇计缴住房公积金月工资之和×3％×12（月）×贷款年限

    （二）可贷款额度不超过个人应付购房款的70％。

第九条  贷款期限最长不超过十五年。

第十条  贷款利率按国家有关贷款利率政策执行。

第四章  贷款程序

第十一条  借款人申请贷款时，持住房公积金交存证明到住房公积金经办银行填写《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》，并提交本办法第七条规定的各项证明材料。

第十二条  银行对《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》进行初审，核定贷款额度，并签订抵押合同和贷款合同。

第十三条  借款人将《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》、抵押合同和贷款合同及有关证明材料送西安市住房资金管理中心复审，西安市住房资金管理中心复审批准后，借款人还应办理财产抵押合同登记及政策性个人住房抵押贷款综合保险。

第十四条  借款人持借款合同、《他项权利证》或《房地产抵押登记备案证明书》以及保险证明，到银行签订贷款借据，并开立个人住房储蓄存款帐户。

第五章  贷款的偿还第十五条  贷款本息采用按月等额均还法偿还，由借款人提前将应还本息存到个人住房储蓄存款帐户上，并委托银行根据贷款合同约定的日期、金额直接在帐户中扣收，也可直接到借款银行交付现金。按月还本付息的数额须在贷款合同中明确。

归还贷款采用先付息，后还本，按月均等额还款的方法。

                                    c            c

    每月偿还贷款本息＝AB（1＋B）  ／（1＋B）  －1

    其中：A：贷款本金；B：贷款月利率；C：贷款期限，按月计算第十六条  借款人需按贷款合同的规定每月按期归还贷款本息，未按期归还贷款本息，且超过三个月的，从第四个月开始，按实际逾期时间加罚利息（包括三个月逾期时间在内），以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之四违约金。

第十七条  贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，因贷款银行的责任影响借款人按合同规定使用贷款，贷款银行须按影响的天数和金额每天付给借款人万分之四的违约金。

第十八条  借款人死亡或依法宣告失踪，其房产继承人或受益人应继续履行借款人签订的贷款合同。拒不履行贷款合同的，贷款银行有权依法申请处置抵押物。

第六章  贷款的抵押

第十九条  借款人须以所购房产或贷款银行认可的有价证券作为抵押物和质押物。

第二十条  以房产作抵押的，借款人在抵押合同签订后二十天内持住房抵押合同到房产管理部门办理抵押登记，由房产管理部门办理《房地产抵押登记备案证明书》或《他项权利证》。用预售住房合同抵押的，同时由售房单位提供承诺，保证购房人取得《房屋所有权证》后，到房产管理部门办理房屋《他项权利证》，并将该证交由贷款银行占管。

第二十一条  抵押合同自抵押登记当日起生效，至借款人偿清全部贷款本息及相关费用之日终止。抵押期间，抵押人（借款人）不得对自己占管的抵押物（指房产）作任何有损贷款银行利益的作为。用有价证券作抵押的抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。

第二十二条  有价证券抵押的数额应与贷款金额及应付利息之和相当，但可随贷款的归还，定期取出与归还贷款相当的有价证券。

第二十三条  有下列情形之一的，贷款银行有权依法申请处置抵押物：

（一）借款人未按贷款合同约定的时间还本付息，或连续2个月停止偿还贷款本息；

（二）借款人在还款期限内死亡或被宣告失踪而无合法继承人、受益人或其合法继承人、受益人拒绝履行贷款合同。

第二十四条  处置抵押物所获得价款，按下列顺序分配：

（一）支付处置抵押物的费用；

（二）扣除与抵押物有关的税款；

（三）偿还借款人所欠贷款本息及违约金；

（四）剩余部分退还借款人。

第七章  贷款抵押物的保险

第二十五条  借款人参加政策性个人住房抵押贷款综合保险的，未按合同规定还款，一至三个月的由银行发出催交通知书；超过三个月，由银行于第四个月通知保险公司，保险公司继续催交三个月，若仍未偿还逾期部分贷款本息的，由保险公司即时代为偿还贷款本息。

第二十六条  西安市政策性个人住房抵押贷款综合保险条款另行制定。

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引言

个人住房抵押贷款因为有明显的优势并且满足银行信贷政策和国家政策，所以得到快速的发展，其贷款规模也在不断上升中。住房抵押贷款在发展过程中涵盖了很多利益，只有保持各种利益的平衡关系，保护消费者和银行债权的双重利益，才能够让住房信贷发挥出自身的功能。现在我国涉及住房贷款的法律法规并不完善，银行的正当权益难以受到法律的保护。所以对住房消费贷款的特点进行深入研究，将相关法律法规予以完善，对于保护消费者和银行利益具有重要的现实意义和理论价值。

一、个人住房抵押贷款视角论风险防控的法律制度的特点

第一、我国住房抵押贷款得到快速发展，但地区间发展的速度和态势不均衡。为提升住房消费，增强改革住房制度的力度，国家制定实施金融和住房的政策，为发展住房抵押贷款业务奠定坚实的基础。各个商业银行按照国家政治制定具体措施，推动住房抵押贷款的发展。但是因为我国各地区经济发展速度不均衡，个人住房贷款多为沿海地区，内地发展比较缓慢。

第二、住房信贷出现结构性的变化，向着住房消费贷款方向倾斜。按照国家宏观调控和市场发展要求，商业银行设置的住房贷款结构从传统的支持开发贷款形式向着住房消费贷款进行重心转移。和其他贷款产品相比较，个人住房贷款是商业银行风险较低的优质资产。

第三、住房金融市场开始规范性经营，内部结构更加协调。目前国家重视住宅产业的发展和加快住房改革的进程，让各家商业银行意识到金融在促进消费需求和经济增长方面的重要性和必要性，以及住房金融的广阔前景和巨大潜力。所以从不同方式和不同角度参与金融市场的竞争，尤其是从1998年开始，在银行金融调控和国家产业政策的共同引导下，商业银行提供数千亿的信贷，支持消费贷款和住宅建设，在服务质量、服务网络、品种创新等方面的竞争更加激烈。

二、个人住房抵押贷款发展风险防控法律制度存在的问题

（一）限制住房抵押贷款发展的因素

第一房价比较高，居民消费能力较差。现在我国居民大部分收入用于消费生活资料，承受住房贷款利息的能力不足。另外房价高开发商住房销售和开发市场的管理比较松散，普通消费者承受的负担有所增加，提高银行贷款的风险。第二、相关制度比较落后，增加银行贷款的阻力。现在很多城市的住宅市场还不健全，市场机制的流通和运作不畅通就难以实现资源的生产与合理配置，为抵押贷款带来一定风险。第三、个人住房抵押贷款的补偿机制和风险风范机制不完善，银行缺乏投放贷款的动力。因为个人住房贷款缺少健全的法律法规，财产抵押制度不明确，可操作性低，评估机构不完善，抵押物价值和评估尺度难以把握。

（二）银行方面存在的风险

第一、风险源于房地产开发商。因为房地产开发商没有根据合同约定的质量和时间将楼盘交予住房贷款借款人使用，造成银行被牵扯进债务纠纷中，进而银行贷款的利益受到一定损失。第二、风险来自于贷款人自身的信用。因为借款人不按照合同约定的时间予以还款带造成银行利益受损出现的风险，这种风险是住房信贷风险中比较常见的一种风险。第三、风险来自于被按揭的房产。通常而言，被按揭的房产能够保证贷款的安全，但是因为按揭时间比较长，在此期间如果因为人为因素或自然灾害造成损失，会给银行带来一定风险。

（三）导致银行住房贷款风险的原因

第一、缺少相关的法律法规。现在我国解决信贷纠纷主要运用《城市房地产管理法》《担保法》《房地产抵押管理条例》《预售商品房管理办法》以及银行的相关制度，出现法律调整不规范、按揭制度不完善等问题。第二、银行处置抵押物比较困难。主要体现在：住房在抵押过程中抵押权难以实现、执行成本高和举证成本重、出现一定道德风险等方面。第三、没有完善的转移风险的机制。因为我国缺乏房地产抵押相关的市场机制，银行难以运用转让抵押债权的手段来转移风险，从而导致银行对住房消费贷款的态度不积极，限制了住房信贷的发展。

三、建立健全个人住房抵押贷款中风险防控相关法律制度的策略

（一）对住房贷款所在的经济大环境予以改善，制定法律法规，健全住房信贷相关的法律体系

我国要学习和借鉴西方发达国家的经验，提高住房贷款的相关法律和法规的建设，制定和实施房地产领域法律法规，确保银行实现抵押权益所具有的强制性，健全社会保障的相关制度，对评估制度予以规范，提高评估行业的综合素质，公开、公平、公正的对房地产的价格予以评估。

国家要尽快出台如《住宅金融法》《住宅抵押保险法》《住宅抵押贷款法》等法律法规，尽快制定保险、贷款、抵押的相关规定和细则，建立房地产市场和担保公司处理纠纷的仲裁机构，为银行收回贷款、对抵押物进行处理提供法律支持。

（二）建设个人信用制度，形成比较完整的信用体系

根据我国具体情况，建立健全个人信用制度的法律法规，运用法律形式对个人账户体系；实名储蓄制度；管理个人信用资源；管理个人信用档案；评定、使用、披露个人信用等级；个人信用义务、权益以及规范等环节做出具体规定，运用强制方式将个人信用制度推行下去，为银行提供个人信用贷款时控制政策法律方面的风险提供必要的条件。另外要提高处罚违约行为的力度，对于恶意逃避个人贷款的，要将刑事制裁和经济制裁结合在一起，保护银行的正当权益。在西方发达国家，个人信用是特别完整的制度体系，包括个人档案登记、信用评估、风险预警、风险管理以及转嫁风险等机制，我国应该学习和借鉴。

（三）构建风险控制和评估系统，降低银行风险

第一、构建抵押贷款控制与评估的专门体系。在准确的信息条件下，让贷款评估和衡量风险从定性分析逐渐向着定量分析过度，从模糊定量分析转变到精确定量分析，以占据贷款市场的先决优势。第二、对住房贷款的模式予以改革。银行将贷款方式予以改进，能够分散和降低抵押贷款的风险，增强对低抵押贷款的客观需要，进而推动我国住房抵押贷款更加健康的发展。

另外建立健全抵押贷款的二级市场，通过市场调整、购买、出售住房，对存量住房予以盘活，合理配置住房资源，有利于扩大内需、培养市场，推动住房建设和住房消费在货币化的轨道上正常运行，更有助于控制和规范金融机构住房贷款的风险。

四、结束语