精装营销方案范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇精装营销方案范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

关键词： 安置房； 景观营造； 设计原则；

一、安置房景观营造面临的问题

1、住户对小区景观的维护意识比较淡薄

农转非安置房的住户主要是农民，他们环境意识相对薄弱，再加上长期以来形成的生活习惯比较随意，所以他们对小区内的绿化、景观设施的维护意识较薄弱。有的甚至会随意践踏草地，将绿地改造为自家的菜地。

2、景观施工水平偏低

施工是景观设计作品成型的重点，若施工队伍不专业、施工水平差的话，也不能达到理想的效果。专业的园林景观施工队伍在地形的控制、绿化搭配、道路铺装放线等环节都会把握得比较好。而安置房的总体造价偏低，所以在景观施工招投标中一般都采取低价中标，导致建造出来的景观工程效果不佳的现象。

3、小区后期的景观维护力度不足

景观工程建造完成后需要对其进行维护管理，特别是小区的绿化。由于安置房小区物业管理费偏低，有的甚至没有物业费，因此后期的维护管理工作就很难开展。所以，安置房小区的景观设计就必须考虑到后期的低成本或者粗放型管理这一因素。

4、景观建设成本低

安置房建设经费基本上来自政府，工程造价本身就偏低，用于景观、绿化建设的费用就更少了。建设成本的有限性严重制约着安置住房小区的整体园林景观效果。

二、安置房景观设计的原则

根据安置房的上述特点，在小区园林景观设计时应该遵循以下原则：

（1）选用经济适用的材料。

做安置房小区景观设计时，需考虑降低工程造价。具体应该做好以下几点：①在确保住户的使用功能的前提下多做软质的绿化景观，减少硬质景观小品；②硬质景观尽量选用性价比高的材料，在设计和施工技艺上体现品质；③变废为宝，在小区建设过程中保留一些造型独特、自然的石头作为景观石，这样不但节约了成本，还美化了小区景观。

（2）景观设计应该以人为本，注重实用性，避免不实用的景观。

安置房小区景观设计应该将实用性放在首位，比如建造各种类型的广场满足老人们晨练、小孩们玩耍、年轻人锻炼等需要，同时还可以设计一些休憩亭等，减少大型雕塑、景观墙、文化柱等装饰性较强的景观。

（3）小品设施应该经久耐用。

由于住户对景观设施的维护意识差、小区物业管理比较粗放，小品设施容易损坏，因此，在设计时就应该设置经久耐用的园林小品设施。

（4）景观设计方便施工

景观设计时尽量做到简单实用、朴素大方、结构简明，方便施工；其次，加强施工管理，注重现场施工品质把控。

（5）绿化设计应考虑成本及后期养护

小区园林绿化设计时应该注重植物群落的设计，尽可能的模拟自然生态。绿化树种选用生命力强、价格实惠的品种。既能营造一个良好的生态系统，又可以减轻后期的养护管理压力。

三、绿化设计

1、植物选配

（1）植物选配的原则

树种选择时，选择居民喜爱的植物品种和乡土树种进行配置。选用无毒的乔、灌木，美观、生长快、便于管理的植物。

在绿化设计上，在按照“春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿”的原则进行植物配置时，注意层次搭配，利用乔、灌、草、地被的混合配置，形成高、中、低、地被四个层次。

（2）观赏植物的选择

观赏植物的选择，根据开花季节、观赏部位及对环境条件的适应性等进行选择。按季节分：春花有玉兰、海棠花、樱花等；夏花有花石榴、栀子花、凤仙花等；秋花有紫薇、桂花、木槿等；冬花有迎春花、腊梅、南天竹等。按观赏部位分：观花植物有月季、山茶、杜鹃等；观叶植物有红枫、棕榈、芭蕉等，观果植物有果石榴、香泡、柑橘等；香花植物有白玉兰、含笑、桂花玫瑰等。

四、观赏植物布局

在建筑南面、道路和活动场所等附近宜栽种观花的落叶乔木，如樱花、白玉兰、合欢等，以便春季在树下赏花、夏季在树下纳凉、冬季在场地上有太阳可晒，但这些树不能与楼房过近，以免树木长大后影响室内光线。在建筑南面绿地，可栽牡丹、月季、玫瑰、贴梗海棠、杜鹃、茶花等。在窗户下可栽种一、二年生草本花卉，如三色堇，金盏菊、凤仙花等。在建筑的北面可种一些观花、观叶的灌木，如紫薇、紫玉兰、垂丝海棠、红叶李、红枫等。

五、色块布局

色块布局要满足简洁、易养护、易修剪的要求，常用的色块组合有：（1）红色：紫叶小檗、红花继木、红叶石楠等；（2）绿色：雀舌黄杨、瓜子黄杨、大叶黄杨等；（3）黄色：金叶女贞、洒金珊瑚、金边黄杨等：（4）地被：一、二年、多年生草本等。色块植物种类不宜太多，同时要避免单调，要有色相、季相变化。

篇2

中国商品房二十年来经历了毛坯房、半成品房、精装房的发展阶段。到今天，精装房越来越受到客户的青睐，成为市场的主流产品而成为不可逆转之趋势，逐渐由产权式外租公寓、小户型公寓、酒店式公寓中曼延开来，从高端的别墅项目到低端的廉租房都在搞精装修。

精装房，即是由房地产开发商负责设计、主体结构建造、室内外装修整体方案，一步到位建造好，房产商销售已经完成装修的商品房，购房者“拎包”即可入住，省时省力省心。但我们也注意到，往往有些客户在入住前把好端端的精装修“敲”掉，自行重新进行二次装修，造成极大的资源浪费，令人痛心。说明这些精装修达不到客户的要求。

商品房的主体建造、室内外装修由地产商一体化开发建设，同时业主要求房子的质量更好、价格更低，希望物有所值，物超所值。增大了开发企业的责任，对开发企业提出了更高的要求，促使其作出有效的运作手段和应对策略。

1.精装房分析

精装房的含义是开发商从主体建设到成品装修一条龙开发，其装修部分包括室内室内防水、水电管线插口和控制等工程，入户门、房门、内外窗等门窗工程，室内及阳台的地面、墙面、天花等装饰工程；提供厨具和卫浴洁具，包括部分的灯具和家电；并保证装修质量和承诺维护服务。

1.1从开发商的角度：相对于毛坯房，精装房增加了开发工作的范围，增加管理的难度，延长建设的时间。精装房建设责任的加大，对开发商的要求更高。

1.2从客户的角度：，担心精装房的质量是否保证、价钱是否合理、能否满足业主的个性的多样化要求。精装房为客户省去繁琐的装修工作，局部改动和变动亦简易和方便。

1.3从建设的角度：前瞻的设计、过硬的质量、精致的品味，使精装房更受欢迎，易于销售。集约式的、一次到位的建设避免了装修噪声的互相干扰，减少装修粉尘、垃圾对环境的污染。

1.4从管理的角度：精细化管理、严格监控确保高质量；标准化、规范化施工建精品工程。采取材料团购、流水配装、机械施工措施，促使生产成本降低。

2.精装房装修设计及质量管理策略

精装房时代的来临，对开发企业提出了更高的要求。精装房既要有全面解决家居标准化方案，又要有装饰个性化的对策；既要保证所开发住宅的品高、质优，又要保证其价廉、好用；既加长项目建设周期、增大开发企业资金积压，又增加装修质量责任和风险。

精装房开发建设是一个复杂的综合工程，开发商应具有精确把握市场动向智慧、超前设计的理念、精细化管理的能力，有足够的设计对应策略，制订详细的装修实施方案。进行严格的监控，设置质量控制点，明析控制参数和标准，遵循工艺流程，标准化规范施工，建精品工程。

2.1精装房装修设计定位策略

房地产商在项目开发之初，通常会进行一系列的调研及论证，为准备开发的商品房项目进行销售定位，比如客户的定位、建筑的定位、成本的定位等。精装房的装修设计无论是室外或室内都要遵循商品房项目的一致性及整体性，精装房工作在进行到进一步深入装修设计时，首先考虑的应该是精装设计与商品房项目销售定位相统一。另一方面即使是小项目的商品房开发，从立项运作、设计，到建筑主体建成都要2-3年的时间，这个时间内会发生很多的变数，比如外部地理环境、客户的购房取向、流行趋势、建筑装饰材料、设备的更新、相关的法律法规都会发生改变要，这时装修设计就需要作出相应的调整和修正，重新进行装修设计定位。这主要从下面几个方面进行：

①根据外部环境的变化定位：从商品房所在地段的交通和地理环境的变化、区域功能调整、教育资源发展、区域经济的发展、智能化住宅设备的发展等方面分析，进行最终装修设计方案调整定位。

②根据客户的需求定位：与签约客户进行必要的交流，了解客户喜好什么？追求什么？需求什么？讨厌什么。明确作出详细的客户需求分析报告，以此为根据装修设计师与开发营销策划部门再次进行产品的装修定位分析。

③根据营销反馈信息调整定位：营销方案是否符合市场，目标客户群体是否适宜，是否有调整的必要，装修设计师密切与开发商营销部门沟通，避免设计方案与营销目标脱节。

④根据新材料、新设备进行定位：建筑装饰材料及设备升级换代非常之快，设计单位应掌握建筑装饰材料领域的最新成果及市场动向。最终装修设计尽可能利用性能更好、成本更低、施工简单的新材料和新设备进行设计，与时共进。

⑤根据流行趋势进行定位：大众喜爱是之所以流行的原因，流行元素永远是营销的手段。紧跟潮流、锁定营销目标，运用流行元素进行设计定位。

⑥根据新的法律法规要求进行定位：法律法规的安全、节能、再生等方面的要求符合社会可持续发展的原则，以对社会负责的态度进行装修设计定位。

2.2灵动空间装修设计策略

房地产开发商在项目的前期工作中，委托相关的策划机构进行商品房项目的数据收集、分析，包括户型及室内空间的功能区的分析，设计公司根据这些数据进行建筑设计，一般来说户型空间是谋定的。由于建筑技术的发展，框架结构的住宅楼占的比重越来越大，楼房承重墙的数量的比例相对少了许多，为室内空间的灵动装修设计带来了更多的方便：

①尽量减少户内的非承重隔墙。在装修时利用轻体隔墙或活动隔墙，提高户内空间的可变性和灵动性，以适应不同客户的要求；

②提高户型在使用期内的灵变性。住宅的设计寿命长达50年-100年，在这期间必然会进行多次的重新装修，有可能的话，会对户内空间的功能布局重新规划以适应新的要求，建议户内的水电及其它设备的暗装管线避免大量装于非承重墙内(特别是主干管线)，方便以后的改造。

③水电及其它设备的接口、开关，既要考虑简洁和灵动空间的要求，又要方便使用。

2.3装修成本控制策略

精装房具有设计的统一性与灵活性、施工规模化、工艺流程化、管理验收标准化、装修组件工业化的特点，如何保证管理到位、采取得力的措施来控制成本的合理性是开发商和客户共同关心的问题：

①统一设计，为客户提供装修方案菜单，避免了大量重复设计所带来的高额设计费用

②材料招标，集团式采购，或由生产厂家直接提供，减少中间环节，保证品质、降低材料价格

③组件工厂定制，规范制作，节省损耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省时、省力、省心

④规范材料、施工、验收的管理工作，保证施工质量，提高精装房的品质，让客户放心，同时节省后续维护的成本。

2.4组件配装策略

注重模数设计，装修模块、组件集成开发，机械化加工，配套使用，流水组装，降低装修生产成本。

①利用市场成熟的装修模块、部品组件进行装修，比如套装门、配套卫浴、成套厨房、整体吊顶等整体模块嵌入装修设计中。

②配套部件的开发、选用要注意2点：A尊重重行业模数；B同一部件，多系列配套设计，便于客户选择与搭配

2.5个性化菜单定制策略

精装房如何克服标准化装修的统一性和适应客户个性要求的多样性的矛盾。太尊重客户会造成精装个性零碎，不方便饰材的统一采购、施工管理。唯一折衷的办法是采取个性化菜单定制模式，制订《全装修菜单选择表》给客户多样化的选择和组合。

①装修风格菜单：根据楼盘的情况、设计出多种精装方案供客户选择

②配装部件菜单：配装部件可以提多种品牌系列进行选择、搭配，方便自由组合形成多种风格、色调的个性

③装修材料菜单：选定一些好品菜单的材料，提供多材质、多式样的饰料供客户挑选，打造不一样的，自己喜欢的个性空间。

2.6材料的互换性和通用性策略

材料的互换性有材料的更多选择和更换的便利，利于菜单材料的更多选择及日后维护维修的更换，通用性设计特别适合水电设备的友好连接，其适用范围广，利于客户的无障碍使用。

①选择行业模数化标准材料及可能避免个性定制型材

②选择施工工艺简单、便于安装及更换的材料及组件

③选择较友好连接和标准配件，不使用特殊配件。

2.7标准装修材料的选用策略

根据品牌、市场质量、价格、规格等方面选定标准装修材料，并制作好《精装修标准装饰材料表》，材料选用策略如下：

①选用质优价廉的材料：选择市场品牌硬、质量稳定、规格统一的材料，并通过竞标或直购的方式降低材料价。

②多样的品牌和材料规格：同一用途的材料可以多选一、二个品牌供客户选用，多型号、多规格、多色样、多色彩、多系列供客户挑选使用。

2.8装修施工质量管理策略

装修质量直接影响精装房的品质，除了有好的设计方案外，精装房的施工管理显得尤为重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：组织管理团队，明确分工责任。编制详细管理实施方案，包括工程进度、材料的采购与检测、施工管理与安全措施、设置质量控制点及控制参数、装修质量验收的流程与方法。

②装修施工企业的选择：挑信誉好、有丰富施工管理经验的装修公司。考察其是否具有大规模施工的能力、充足的资金周转能力、良好的沟通能力，管理、施工人员是否具有上岗资格证。

③装修材料管理：按装修菜单和客户自选定的材料菜单有步骤地进行采购。主要材料进场严格进行建、施、监三方共同签证，按照材料的相关技术参数查验，保证装修材料的高品质。

④施工及安装管理：实行封闭施工安全管理，管理、施工人员凭资格证上岗。监管施工的工艺及流程是否正确，材料的使用配合比例是否适当，相关参数是否达标，养护、保护措施是否到位。注意保存材料样本及施工现场影象资料。

⑤验收管理：严格按照工程验收规范进行验收，主要有两个方面：A根据分项施工验收技术参数单项逐一检验；B根据工艺流程系统地、有序地分步验收，特别注意隐蔽工程的验收。同时做好验收签证的管理。

3.结语

商品房精设计、装修是一个复杂的综合工程，它要求开发商精确把握市场动向，通过超前的设计、精细化管理为客户提供标准化的、高品质的、性价比高、能满足客户多样个性化要求的产品。这不仅检验开发商设计、开发、管理的能力。亦考验住宅产业的整体智慧和策略。

参考文献：

篇3

二、精装修工程成本管理的概述

精装修工程成本管理，是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30-35%、售价的10-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”，投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

比较专业的开发商，例如万科地产，早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。

三、精装修住宅成本控制的步骤

一般的工作步骤按照：（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在800-2000元/m2范围选择和确定。（2）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。（3）按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。

四、精装修工程成本控制管理的手段

1.注重抓好精装修样板间的施工成本。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

2.装修风格尽量简约、要突出亮点。简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

3.设计尽早介入，逐步实施精装产品标准化。精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

4.集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本。与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。

5.过程管理是保证装修品质的关键。过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。

成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。

篇4

在进行精装修设计的初期，装修设计的定位非常重要。根据其单方成本大小，在设计上有所区别。

一、精装修住宅分级体系对应的装修标准

1、基础级

完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修，一般装修成本在300~600元之间。

2、标准级

在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置，一般装修成本在600~1000元之间

3、尊贵级

在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准，一般装修成本在1000~1500之间。

4、豪华级

在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等一般装修成本在1500~2500之间。

5、别墅级

在豪华级之上，开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置。

具体采用哪一级的标准进行精装修还应与相关的部门，营销策划产研部物管工程部做详细的讨论之后，再由公司的决策领导衡量之后做决定。

二、精装修住宅的设计范围及设计方法

（一）、精装修住宅的设计范围

设计范围的界定：

住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。

精装修房交楼标准部分的设计内容：

主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。

（二）、精装修住宅的设计方法

1、客户分析、产品定位

确定住宅精装修的标准、范围。

2、在户型设计阶段介入精装修设计内容

厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。

3、在施工图阶段与设备专业的对接

给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。

4、装修设计与公共空间及户外空间的对接

入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。

（三）、住宅公共部分空间的精装修

1、入户大堂的精装修设计

公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置

2、公共走道及电梯间的装修设计

电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计

3、消防疏散楼梯的装修设计

栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计

4、住宅架空层的装修设计

与园林绿化设计的衔接、与地下车库的衔接、天花装饰

三、与住宅产品供应商共同完善产品设计

（一）、精装修住宅部品的主要分类

与室内装修设计紧密相关的住宅部品：

1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具

2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。

3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。

4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。

5、室内家具（完善合理布置）。

6、室内门窗及配件。

7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。

8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。

（二）、如何与部品供应商完善产品设计

1、厨房区域

厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。

2、卫生间区域

卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间

3、厅房区域

厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。

4、三大工业化部品

橱柜、地板、室内门系统

5、电器配置

人性化布置是关键（开关、插座位置）。

四、住宅精装修实施阶段的经验提示

（一）、户型方案阶段要考虑的内容：

1、厨房的布置

1）平面布置：一般洗手盆的位置会靠近窗口，便于洗涤，在炉灶与洗手盆之间应预留起码可以放置3~4个碟子的空间，一般在500以上；冰箱应与炉灶分开，炉灶的布置不能对厨房门口。

2、卫生间的布置（洁具布置：小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；

1）卫生间的基本尺寸要求：洗手台的宽度的基础尺寸主要根据洗手盆的大小而定，一般在650以上，座厕要求的空间一般应满足750，淋浴间或浴缸部分的基本尺寸为850，这样一字型排开的卫生间平面布置的基础进深为2250，而洗手间的门洞宽度为800，洗手台的深度一般进深为600，所以洗手间的基础进深为1500。

3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置

一般会在门口设置鞋柜或带装饰功能的储物柜

4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；

插座布置 ：

客厅电视背景墙：一般在客厅的电视背景墙会预留三个强电插座，一个网络插座、电视插座

厨房的插座：主要与厨房内设置的电器有关，在标准级装修的标准中一般有微波炉，消毒碗柜、冰箱、抽油烟机的插座，在更高档次的装修中，还会设置如洗碗机、红酒柜的插座、骨机等电器。在厨房一般的装修中，设置1~2个备用插座，设置的位置尽量不要放在炉灶与洗菜盆之间。

卧室：一般在床头两侧各设置1个强电插座，1个电话插座。电视背景墙会有1~2个强电插座及一个电视插座，写字台附近会排有强电插座及网络插座。

空调布置：一般的分体空调的室内机设置在床的对面墙靠窗一侧，空调插座的布置在离墙200左右，比空调的室内机底部高10CM的地方，下方是冷凝水管

5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；

6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；

核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！

（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题

1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；

2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；

3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；

4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；

5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。

6、户内门洞的设计建议

1）入户门：一般建议2350*900

2）卧室门：一般建议2300*800

3）卫生间门：一般建议2300*700

4）厨房门：一般建议有条件的情况下做双扇推拉门，尺寸为2300*1600.

精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：

精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。

一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二~三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。

对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。

（二）、如何建立精装修住宅的分级体系

1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。

2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。

5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。

篇5

随着我国房地产开发事业如火如荼的进行，精装修住宅成了房地产住宅的一种主流趋势。精装修住宅由于其施工理念迎合人们的物质生活要求，在创造良好居住环境的同时，有效减小私人装修所造成的不必要浪费以及对环境所造成的不利影响。但是精装修施工过程中，往往会出现施工材料、施工工艺以及质量管理等方面的问题，因此仍需要进一步研究和完善。

1精装修住宅的特点

1.1精装修住宅的经济优势。精装修住宅将住宅的修建以及装修过程中结合在一起，防止人们因为私人装修而导致的过多的财力浪费以及精力投入，缓解经济压力；避免了人们在装修过程中可能会出现的安全隐患。精装修住宅由于装修规模较大，比起私人装修有着不可比拟的经济优势，因而越来越受到更多人们的青睐。1.2精装修住宅的市场优势。精装修住宅作为近年来兴起的房地产开发模式，在满足人们特定的需求的同时，也是建筑装修行业协调统一的必然趋势。精装修住宅符合城市快速的生活节奏，在发挥建筑装修单位的施工技术以及装修质量控制等方面优势的情况下，有效保证了精装修住宅的实用性以及安全性。在促进房地产营销发展的同时，加快了建筑装修企业的整体发展。1.3精装修住宅概念。作为将建筑与装修统一协调起来的装修模式，精装修住宅的设计关键在于，装修之前要掌握业主的生活习性及审美要求，从而使装修的设计能得到业主的认可。并在保留整体的设计风格的前提下，尽可能的留给业主二次装饰的室内空间，满足业主的个人需要。另外精装修住宅的装修材料要合理选用，要在充分体现装修企业在技术、管理、经济等优势的前提下，选用满足业主要求的装修材料，从而实现高水准的精装修施工。1.4我国精装修住宅的现状。由于我国精装修住宅起步较晚，根据有关部门统一，截止2015年末，我国精装修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我国精装修住宅的营销市场仍在发展阶段，市场营销手段不够成熟，往往会出现很多的问题。比较常见的就是媒体经常报道的装修材料不符合标准，以及由于装修单位的疏忽而出现的质量问题。例如地板材料甲醛超标、地板面不平、墙面粉刷过程不够仔细。同时在装修过程中，也会因为木工工作不够精细，而导致木板面过于粗糙以及油漆面不够光亮等问题。因此在精装修住宅的未来发展之中，要加大对于精装修住宅施工的质量控制力度，严格按照标准来进行施工，避免问题的发生，从而建造出高质量的精装修住宅。

2精装修住宅的施工质量控制问题

在一般的精装修住宅的施工过程中，施工质量控制的要点主要包括质量管理体系的构建、基层质量、设计质量、材料设备质量以及质量验收等方面。而在精装修住宅质量控制的过程中，为了保证精装修施工的高质量完成，需要注意以下几点质量控制的内容：2.1建立质量管理体系。在精装修住宅的施工中，要在满足建筑规范的要求的前提下建立合理的质量管理体系。落实项目经理责任制，从工程的技术指导、工艺要求、施工进度、材料管理、各部门的协调及质量检测等方面来完善质量管理体系的内容，实现对精装修施工准确、有效的质量控制。2.2设计质量控制。精装修施工的设计质量控制关键在于住宅装修的设计能否在符合建筑结构设计要求的前提下满足业主的需求。而那些不符合建筑结构要求的设计则应该进行合理的修改及进一步的完善，避免因施工设计而导致安全隐患的出现，从而实现精装修施工有效的设计质量控制。2.3材料、设备的管理和质量控制。严格把好装修工程中所涉及到的所有材料、构配件和设备的进场报验关卡。它的品种、规格、外观以及尺寸等都要严格按照设计规范要求，要有完好的包装以及齐全的产品合格证书、使用说明书、产品性能检测报告及有害物质含量检测报告等。同时材料进场验收签字制度也必须要在材料进场使用之前执行，不能在工地上使用未经检验合格并签认的进场材料。并且还要将其立即清除出去，存放在其他地方，各项施工试验及施工记录要做好，使施工资料的保持完整正确，以便日后进行查处。2.4施工过程中严格的质量控制。在进行大面积施工前，必须先做样板间，以检验装饰效果、施工工艺和施工质量。安排专人在现场督促检查，配合设计部门落实设计方案，修正施工中出现的不足。样板间施工完毕后，经各有关部门验收达标后，方可进行大面积施工。在大面积施工的过程中，要全程跟踪装修施工过程，对关键工序严格实行质量控制，进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的各项检验。各类管线（强、弱电管，给排水管道等）、所有吊顶内龙骨及基层、地板木龙骨、地板留缝等隐蔽部位是装修施工质量控制的关键。严格执行隐蔽工程验收制度，督促检查施工单位是否严格执行工序交接验收制度，每道工序完成后，认真实行自检、互检、专职检测，上道工序不合格，不准进入下道工序施工。2.5质量检测验收。精装修住宅要严格根据施工设计图纸以及施工合同的要求进行施工。而整个精装修工程完工后，为了保证住宅投入使用后能给业主一个舒适良好的居住环境，相关部门要严格根据要求对精装修住宅的工程质量进行审核。另外还应该对居住相关的水电、暖通等工程项目以及相关单位进行质量验收。

3结束语

房地产市场已逐渐步入精装修住宅的时代，传统的私人装修已逐渐满足不了城市飞速的生活节奏的要求。企业应实时掌握精装修住宅发展的相关信息，在“以人为本”的设计理念的指导下，加大对于精装修住宅施工的投入力度，并严格按照标准来制定相关的施工质量控制措施，在确保精装修施工质量的基础上，尽量减小精装修施工的成本，从而保证企业的经济效益。另外企业应积极的学习并引进国外一些先进的精装修施工技术，结合自身的实际情况，完善我国的住宅精装修施工技术以及质量控制的措施，促使企业能够长久的发展。

作者:邱成勇 单位:浙江亚厦装饰股份有限公司

参考文献：

篇6

关键词：精装房毛坯房业主弊端

作为首个为商品房进行精装修的地产大佬万科，近年来也频现“装修质量门”，从而引起各界对“精装修”质量的关注，未来精装房将何去何从？昨日，一位业内人士告诉记者，精装房将成为未来市场的发展方向，将在未来5年左右逐渐取代毛坯房。

业主装修存诸多弊端

“近年来，包括深圳在内的房地产市场都形成了由开发单位直接向市场出售毛坯房、业主自己选择装修的两种固定模式，而且这种模式是我国所特有的，经过多年的实践，这种模式的危害和弊端已逐渐突显，如消耗小业主大量的精力、破坏结构安全、浪费材料、增加成本及工期延长、装修质量无法保证、造成资源浪费等。”一位业内专家向记者介绍，想要消除这种危害和弊端，就应当推进住宅产业化，推行住宅由开发建设单位全装修，向市场提供全装修房成品房。

刚需青睐精装小户型

昨日，记者采访了深圳综合开发研究院旅游与地产开发研究中心宋丁教授，他表示，现在的市场刚需为主要购房力量，小户型带精装修对刚需而言是一件即省力又省钱的事，并且近几年来政府也不断要求住宅市场往精装方向走，所以照此看来未来3～4年精装修房将成为市场的主趋势。但是，由于近两年来精装市场一直处于摸索的阶段，在标准方面也都没有一个确切的规范，以至引发了一系列质量问题。从长远来看，国家未来一定会不断完善精装市场管理机制，积极完成毛坯房向精装房的过渡，未来5年左右，精装房将会逐渐取代毛坯房。

国家将出台强制标准

据了解，相比在国外许多国家的成熟化市场运作下，精装修房已渐成为行业趋势。在美国、日本、我国香港等地的住宅市场中，精装修房的比例可以达到80%以上。相比之下，国内精装修房却因受质量与个性化问题困扰而难以普及，此前，住建部有关负责人就透露，为规范精装修住宅市场，国家正在着手出台“强制性精装国家标准”。相关质量标准目前已上报住房和城乡建设部标准定额司，具体细节将涉及精装修方面的标准。

开发商或推个性化方案

对于未来精装修能否普及住宅市场，一位开发商说：“精装房相比毛坯房带一些基本的装修来交楼会更好一些，但是同时也要分清不同产品的区别，并针对它们之间的差别采用不同的装修标准，大概可以分为三个档次：一是对经济适用房和一些小户型的刚需房采用精装修交楼，可为业主省去很多麻烦；二是对大户型进行基本装修，这部分业主相对倾向于有一定的装修自，留给他们一定的设计自己风格的空间；三是超大户型的不带装修交楼，因为这部分业主按自己想法来装修的意愿比较强烈，他们需要个性化的家装。”

品牌房企为营销 咬住精装不放松

带精装修的小户型卖出大户型的单价；豪宅带精装配备进口空调。近些年来由于限价、精装质量参差不齐等一系列原因，本地不少开发商选择放弃精装房，主打毛坯房。不过，记者近日在踩盘中发现，目前市场上有不少楼盘“逆市”推出精装房。有业内人士认为，精装房是开发商营销的一种手段。

日前，记者首先来到近日比较火爆的中粮锦云，虽然是周四，售楼处还是有很多前来看房的人。在样板房，记者注意到立在进门处的精装修交楼标准表，其中的装修标准包括：室内所有地板和墙面的装修、厨房厨具和电器的配备，室内门、灯具及卫生间沐浴配套等。

一位售楼人员告诉记者，由于开盘当天楼盘销售情况很好，目前在售的户型已经不多。“我们楼盘90?以下都带精装修，单价跟同层毛坯的大户型差别不大。”当记者询问为什么在如今限价政策下开发商仍坚持选择精装修房，该售楼人员表示，带装修对购房者来说提供了便利，从目前销售情况来看，精装小户型挺受“刚需”欢迎。

随后，记者又来到位于华侨城片区侨香路南侧的香山里，这又是一个带精装修的楼盘。标榜自己是原生态稀缺豪宅的香山里，实属现在豪宅市场比较稀缺仍坚持精装修的代表。在参观样板房时，售楼代表逐一向记者介绍了该楼盘精装房的一些项目标准，除了最基本的室内装修及配套外，他们还配有日本进口的空调。该售楼代表对记者表示，在许多房企纷纷选择放弃精装房的时候，他们为了提供给购房者一个更方便的入住方式仍坚持选择精装修。“当客户买我们带精装修的户型时，他们将省去一大半的装修时间，并可以在最短的时间内入住。”

据记者了解，今年以来频陷装修房质量风波的万科，也是始终坚持不放弃精装修房的又一代表。从2010年开始，万科全面推行“精装修战略”，按当时计划，万科2011年要实现80%精装修交楼，2012年实现100%精装交楼。从目前情况看，万科2011年交付了4.4万套装修房，2012年万科装修房交付规模将超过8万套，这是行业迄今为止，前所未见的装修房交付规模。

对于坚持小户型和装修房的经营策略，万科相关负责人曾表示，虽然装修房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。尽管近年万科的精装房频陷质量门，但其负责人郁亮曾表示，从长远市场和多方面考虑出发，万科仍将坚持继续做精装房，不会打退堂鼓。万科还认为，从毛坯房转向装修房，是行业未来的趋势，将会继续坚持装修房战略，欢迎公众的监督和舆论的批评。

另据记者了解，佳兆业中心二期天汇即将开盘，在二期项目中45?～148?的户型也将推出精装修房。

有业内人士就此现象表示，现在楼盘的精装修主要还是选择中小户型，但也不排除少数大户型豪宅也会采取精装修，并且现在很多楼盘也不会单推精装房，一般会跟毛坯房配套来推，因为这将成为开发商营销的一种新手段。

楼盘频现质量风波

近年来，因装修材料质量问题引发的开发商与业主之间的纠纷在深圳等大中城市时有发生，有的甚至成为全国性事件，使精装修房的装修质量问题引起人们的广泛关注和担忧。

位于深圳坂田的万科第五园六期，自2011年12月交楼后，许多业主发现房屋配套装修中的衣柜、鞋柜出现大面积的发霉、天花吊顶出现潮湿生锈等装修质量问题。其中，业主所反映的“衣柜、鞋柜出现大面积发霉”问题最为严重。

篇7

这个投资思路在前些年跑马圈地的粗放时期是可行的，但是在经济环境的新常态下，市场的结构、客户的需求、信贷的支持和其他生产元素等都发生了巨大变化。均衡配置，重视发展印前和印后，形成“圆柱形”的生产组织结构，甚至是“重印前重营销，重工艺重后道”的“哑铃形”生产结构。更符合企业的未来发展要求。

向内而生，投资印后

所谓投资印前，不是指狭义的印前制版，而是指广义的包括设计、制作、业务、营销、客服、IT建设等在内的所有印前内容。而这个大印前投资，主要在于投资人才和软件，增强企业的软实力。这需要一个长期而且有毅力的过程，无法一蹴而就，投资回报也相对滞后。这里不再展开分析。

虽然今年经济环境不如以往，但是很多企业仍然在印后设备投资上有所动作，因为投资印后与目前的业务和生产联系最紧密，见效最快。但印后设备品类繁多，投资差异大。如何选择符合未来发展趋势的能够带来更多利润、提升企业竞争力的印后设备呢？

新希望集团董事长刘永好先生曾经阐释过他的投资理念：“我们顺潮流而动，略有超前。你不超前，你就没有机会；但快一步太快了，有可能踩虚脚。所以要快半步，这就能进能退。进，走在前；退，不湿脚。”

投资印后，同样也需要考虑“半步走”。

投资印后“半步走”

根据印后设备的一些特性，以及许多印刷厂的实践经验，我们将印后设备分为“踏步走”“跨步走”和“半步走”三大类（见表1）。

“踏步走”类设备主要是指适合大批量生产的加工型印后设备。特点是投资重、用人多、功能单一、自动化程度高但作业转换较慢，适合生产大批量的标准化产品，如胶订龙、骑订龙和大幅面高速模切机、烫金机等。此类设备是五年前的主流投资，配合印刷机规模化扩张，迅速占领市场，扩大企业规模；现在投资，容易导致产能过剩，遇到业务和市场的萎缩，连加工价值都难以体现。国内外“成色新”的二手设备已经供过于求，投资此类印后设备俨然略显“退步”。

生产设备的投资，既要解决当前问题，也要具有前瞻性。新印刷业务环境的重要特征是营销网络化、生产加工服务化以及产品碎片化。对应到印刷生产的需求点，一是印刷业务短版化，数码印刷个性化；二是活件生产灵活转换，损耗少并快速出货；三是满足印品的营销需求，增加产品附加值。同时满足数字印刷和传统印刷的印后生产要求，既区别于大批量长版加工又区别于快印店半自动零散加工的印后解决方案，这是构建数字印刷和混态印刷体系的基本点，也是跨界融合的连接点。符合趋势的印后，能跨长版和短版业务、跨传统和数码生产、跨加工和服务形态以及跨包装和商业印刷。

投资新型的印后解决方案是提升现在、着眼于未来的投资；而前瞻性的程度、市场需求的转换节奏和设备的成熟度关系到投资的成败。所以，我们把新型的印后方案又做细分：一类偏重营销创意方向，属于“跨步走”的投资；一类偏重工艺服务和附加值，属于“半步走”的投资。

“跨步走”的方案着重营销增效，属于业务创新型；但是创新型设备定位高、实施难度大，要求印刷企业有很强的设计创意能力、强大的市场团队、优质的业务和客户资源，频繁地沟通并主动融入到客户的市场营销业务中去。因此对于很多传统印刷企业尤其是加工型的企业而言，步子比较大。特别是在当前经济增长放缓的大背景下，“跨步走”的方案在市场推广和技术应用上有很高的难度和持续的投入，投资回报难以立竿见影。

篇8

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为bsf中国有限公司承租；

10至12层业主安惠公司计划自用；

1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；

3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；

新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；

外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和bsf公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；

局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。

篇9

中图分类号： O213.1文献标识码： A

引言

只有不断加强对建筑装修工程施工项目的管理，并不断对管理方案进行创新、调整和改革，提高建筑装修施工的技术水平和项目的管理水平，才能加快施工进度，降低和节省施工成本，提高施工的质量，促进建筑装修行业的健康发展。因此，本文主要对精装修工程的项目管理进行了分析探讨。

一、精装修工程的特点

（1）工期，精装修工程工期短、工作量大；（2）材料，材料品种、类型和规格多，采购、使用管理各环节控制难度大。精装修用材主要包括：花岗石、抛光砖、墙砖、木材、夹板、金属件、墙纸、天花、乳胶漆和各种管材、灯具等。（3）机电设备，机电设备设计选型、采购供应、安装调试各环节技术复杂，投资控制工作突出；电气、智能管线施工工序交叉配合多，进度和质量控制难；成品保护任务重。（4）防火安全问题现场防火安全问题突出，装饰材料多为复合型材料，天然木材和油漆涂料等属于易燃物质，因此现场吸烟、动用明火与施工用电，需要采取严密的防范措施。（5）施工顺序，精装修工程施工顺序很关键，一般是先安装后装饰，先吊顶后墙面，最后施工地面。（6）机电设备调试安装工程各系统机电设备调试，消防工程专项验收、备案等工作，涉及面宽、协调工作量大。

二、精装修工程的项目管理要点

1、制定合理的装修工程项目管理的设计方案

装修工程项目设计方案是建筑装修施工得以进行的先决条件，在装修建筑施工前，制定一份切合实际，周密合理的工程设计方案是十分必要的。因此，在装修施工进行之前，相关技术工作人员必须充分了解复杂的施工项目，并到施工场地积极进行实地考察，深入研究和分析施工过程中可能出现的各种问题，对于施工的流程，施工环境，每一道程序所选用的装修材料，装修设备及装修方法都进行讨论和交流，以便制作出的工程设计方案，符合装修施工的要求，能够更好地对建筑装修施工工作进行指导和管理，并同时对施工过程中和后期的技术进行检测和有效评估，促进建筑装修工程取得良好的效果。

2、做好图纸审查

虽然前期做了大量的工作，考虑不周的地方再所难免，另外在项目进行过程中，亦有不少变化，所以在精装修施工前，要对精装修图纸与原先图纸、施工现场符合程度、图纸深度及可操作性、图纸详细做法及用材等进行审查。企业要形成全面的审图标准，企业内部“强规”，弥补“百密一疏”。对工程营造过程中的重大、专项技术方案的评审，借鉴专家及各方资源，确保重大、专项技术方案安全、可靠，可操作。

3、合理组织和协调项目管理人员和操作人员的工作

装修工程的复杂性导致项目的管理人员众多，能否进一步明确项目管理人员的分工和责任，对于装修工程能否取得进展具有十分重大的影响。因此必须充分了解和认识各个不同管理岗位的职责和工作重心，以便能够对项目管理人员进行合理的组织和分配，进一步明确各自的分工，提高对装修工作的责任感和使命感。在项目经理的指导和带领下，能够使本部门的人员能够对设计图纸进行准确的分析和把握，并及时与营销等部门进行及时的交流和沟通，以便明确现场施工的人员和材料数量，制定更为详细而科学的施工计划，为操作人员的顺利装修提供保障。操作人员的装修技术良莠不齐，在合理组织和协调操作人员装修的同时，企业还必须加大对操作人员的培训和项目管理宣传力度，尽可能降低安全隐患发生的可能性，从而能够合理的控制施工进度，提高建筑装修的施工进度和质量。

4、做好施工过程工艺技术管理。

4.1吊顶工程

根据不同的使用环境和要求，选择适用的吊顶形式，根据不同的使用部位选择适用的吊顶材料；对各部位吊顶标高与现场条件、设备安装提前综合考虑，相矛盾处及时进行相关调整，避免后期造成工期延误。

4.2隔墙工程

根据不同的使用条件（高度、环境），选择不同的骨架材料，如：木龙骨、轻钢龙骨、型钢等，骨架材料必须做防锈、防腐处理；隔墙应满足一定的刚度，如：石材或瓷砖装饰面的隔墙，不应因隔墙的变形而发生爆角、断裂。

4.3墙柱面饰面工程

（1）根据设计风格及材料选择合理的缝处理方式（V形、U形、平缝）和阴阳角处理方式，仔细推敲其施工的可行性，并提前做出调整；（2）对墙柱面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定；（3）石材的墙柱面饰面施工方法主要有干挂、湿贴和灌浆等，应根据使用部位的不同要求而选择合理的施工方法和转角石材拼接方式，天然石材施工前应预先排版，保证纹路及品相的匹配；（4）墙纸的施工应在基层找平并清油封闭后进行，墙纸应采用优质、环保并与之相对应的专业胶粉施工，严禁乱用黏结剂，墙纸要按方向铺贴，并注意墙纸对花及色差控制；（5）木饰面安装结构基层应有可靠的防潮措施，对成品木饰面与基层的连接构造需认真审核，应保证安装牢固、平整，面层不允许使用枪钉固定。

4.4地面工程

（1）石材、瓷砖、木地板地面施工前应制定综合排版图，对地面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免地面嵌入设施的骑缝、压缝等现象，保证地面的和谐、美观，该排版图必须经过“现场管理人员”书面确认。（2）对地面材料的选择应尽量避免多孔、吸水率高、易污染的材料；（3）对地面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定；（4）地面石材施工，石材应在完全干燥后做六面防护，否则，易形成水影而难以处理，浅色石材为防止污染，应采用白水泥做结合层施工；（5）木地板施工前，应根据房间或铺设区域的具体特点确定地板的铺设形式，基层板必须做好防水、防蛀、防火处理。

三、精装修楼盘的装修质量控制

1、加强装修材料的采购、验收与使用管理

1.1材料、配件在采购前，我们必须认真熟悉并掌握本工程所用材料、配件的性能和质量标准，严格遵守相关产品、配件的生产许可制度和市场准用制度，坚决杜绝以次充好、将假冒伪劣产品用于装修工程。

1.2结合精装修住宅工程的实际情况，成立专门的材料采购、供应小组，并制订相关规章制度，以确保材料采购的质量标准。

1.3对于建设单位供应的材料与配件，装修企业必须同样做好核对、验收工作，以确保材料数量、质量满足工程装修的需要。

2、装修施工质量的控制

2.1装修工程的事前控制就是在工程正式开工前，根据工程实际情况，考察选用优秀、责任心强的管理人员与专业技术力量强的各专业班组，组成一流的并能满足装修项目需要的工程施工团队，这是确保装修工程质量的关键，只有一流的团队才能装修出一流优质工程。

2.2装修工程的事中控制，就是工程施工过程中每个工序、各个专业、各个施工环节的质量检查、验收与把控，通过多环节的检查、验收，及时地发现、根除质量隐患，确保工程的质量。

2.4装修工程的事后控制就是工程施工结束但尚未移交建设单位这段时间，对装修工程进行全面彻底地验收、核查，发现任何质量问题，在移交前彻底解决，从而把优质的精装修住宅工程交给建设单位，交给各个小业主。

结束语

精装修工程是一项复杂的工作，项目前期一定要做好准备工作，尤其是设计阶段的准备，施工前要做好图纸审查、样品打样和样板房施工，施工过程中要做好工艺技术管理，一项工作施工完成后要做好相应的成品保护，期间物业公司应提前介入，做好细部检查，各管理部门人员甚至一线施工人员应通力协作，方能使项目取得成功。

参考文献

篇10

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业经过近二十年的发展，已经逐步发展成为一个成熟稳定的支柱型行业。2005年以来，国内房地产市场经历了繁荣——低迷——火爆——调控的一系列变化。2008年遭遇全球金融危机冲击，2009年受政策刺激迅速复苏，房价、地价飞涨，2010年底，中央、地方政府陆续出台了一系列针对房地产业的调控政策，旨在遏制全国各大中城市房价、地价过快上涨的趋势，抑制投机性购房需求，切实解决城镇居民住房问题。

然而，政府调控房地产业的最终目的是防范市场波动带来的风险，保持房地产市场的基本稳定，维护房地产行业的健康发展。因此这些调控政策将常态化，为了适应新的市场环境，必须要实行营销创新，以适应行业发展的需要。从前期策划设计开始要突出强调“人无我有，人有我优”的策划理念，如何将这些策划亮点提前真实地展现于客户眼前，最有效的形式就是“情景营销”。

（一）适应房地产市场销售竞争的需要

伴随着限购等一系列政府调控措施的出台，房地产销售竞争日趋激烈，销售竞争的核心已经演绎为产品竞争，要想在激烈的市场环境中赢得客户，就必须围绕产品优势进行宣传，并将其真实地展现给客户，使客户能直观地感受到产品的优势，获得客户的信任，并赢得客户的认同。目前，我国房地产业已开始由常规化经营模式向精细化生产过渡，客户细分程度加大，通过高品质产品和对产品的持续创新谋求差异化优势，在研究客户需求、细分市场的基础上，开发具有差异性的房地产系列产品，形成产品品牌，提高产品的附加价值，不断提升顾客价值，展现自身独有优势，已成为未来房地产业发展的必然趋势。

（二）适应企业自身发展的需要

作为开发企业，积累了一定的房地产开发经验后，不断提升企业在行业中的地位，并以此塑造自身的品牌形象就提上日程，而“情景营销”正是展示品牌发展的良好条件。

图1实施“情景营销”战略的驱动力

在销售竞争日趋激烈、行业发展日益成熟的中国房地产市场，既要面临严厉、频繁的政策调控和强大竞争对手的威胁和挑战，也有市场变化和竞争格局重新调整带来的新机遇。要想提升企业的核心竞争力，在市场竞争中立于不败之地，就必须树立“以客户需求为导向”的营销竞争意识，围绕产品打造，通过开展充分地市场调研以及客户问卷调查，确定区域客群的基本特征与基本需求特点，进行营销创新，将企业运作项目和打造产品的能力真实地展现给客户，赢得客户的信任和尊重，从而赢取市场。因此，把“情景营销”战略新理念贯穿到项目运作和销售的过程中去，逐步树立提升产品和企业品牌。

二、实施“情景营销”战略的内涵、特点和主要内容

（一）内涵与特点

1、内涵

房地产行业“情景营销”就是在销售过程中，运用卖场环境、样板房、实景园林示范区、工法展示区等方式，将客户关注的房地产项目中的一些核心因素，提前真实地在销售过程中展示给客户。通过消费者的真实体验来增加对产品的认同感，促进项目的销售和客户价值的最大化，从而达到营销的目的。围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元三位一体打造“情景营销”新模式。

“情景营销”战略，以客户为导向，通过对项目自身实际情况，对房地产业的宏观环境、行业环境、竞争对手进行分析、比较，同时对企业自身已经形成和潜在的比较优势进行充分发掘与认识，提出树立“大营销体”的意识，加强产品营造，将项目策划之初的各项优势向客户呈现，展示“人无我有，人有我优”的竞争优势，以此作为提升项目市场竞争力的出发点与落脚点，并为有效提升项目品牌效应、推动企业稳健快速发展奠定了重要的基础。

2、特点

（1）以客户需求为导向，为项目运作与品牌塑造提供推动力。

根据项目自身优势，包括优秀的规划设计、户型设计、高端的产品配置、良好的工程营造等，这些因素在营销过程中都将成为项目的竞争优势。因此着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，努力打造一个可以直观展示给客户的优美售楼处环境和优良产品品质，让客户走进他们即将生活的“第一现场”，实景展示未来生活情景，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，筑就客户舒适生活的用心演绎，极大地提升了项目品牌效应。这也更有助于从时间与空间两个方面向客户和社会充分展示产品与服务的完美结合，这必将对提高品牌地位产生重要的集成效果。

（二）主要内容

“情景营销”战略的主要内容是：以客户需求为导向，以优秀的规划设计、良好的工程营造为核心，着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，打造一个可以直观展示给客户的卖场环境和产品品质，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，提升项目品牌效应。

三、实施“情景营销”战略的主要做法

（一）战略制定

在“情景营销”战略规划制定初始，借鉴先进企业的做法，对万科、绿城、龙湖等地产先进企业进行了考察调研和交流，获得新的信息和资源，开拓了视野，激发了思路，坚定了思想。从企业的实际情况出发，通过对市场、行业竞争情况进行周密分析、研究、论证，确定了自身项目实施“情景营销”的战略。

在确立了战略目标后，工作团队分析了项目工程进度和实际情况，制定了“情景营销”战略实施三步走策略：（一）售楼处及周边园林示范区亮相，为客户提供一个赏心悦目的卖场环境；（二）实景园林示范区交付使用；（三）公共部分精装示范单元亮相。

（二）战略措施

1、组织保障

设立战略工作领导小组，由总经理亲自任组长，专门负责解决战略实施过程中出现的问题，以确保战略实施一往无前，不断提高战略的实施效果。对于战略执行起关键作用的内部活动，给予资源分配上的倾斜，配备足够的人、财、物等资源，为战略的有效运行提供保证。建立健全对战略执行起支持作用的制度体系和运作程序，包括职责和权限的确定、规章制度和管理办法的完善以及运作程序的改进、业务流程的再造、调整机构职能定位等。制定科学的考核与奖惩制度，以达到既定结果为目标，鼓励和引导员工为实现战略规划目标而努力奋斗。建立有效的沟通渠道，完善信息系统、交流系统和运作系统，使员工始终如一、有效地完成战略任务，使战略沟通成为持续不断的管理过程。营造支持战略执行的企业文化，采取强力灌输等方式，快速建立适合企业发展和战略执行的企业文化，为战略执行创造良好的文化环境。

2、职能定位

在实施“情景营销”战略的过程中，要始终树立“大营销体”意识，各部门都要树立统一的营销意识，强化各部门职能意识，以实施好“情景营销”战略。

（三）战略执行

“情景营销”战略引领着项目营销工作核心，这一战略思想的实现需要全面坚定的执行。

1、目标分解

“情景营销”战略只是拟定了项目发展方向、目标和基础措施。为了使“情景营销”战略得以顺利执行，必须编制具体的行动计划，明确每一个战略项目的工作量、起止时间、资源保证和负责人，使战略落地、生根、结果。鸿城置业按照职能部门分工，对战略方案进行逐一分解，形成具体的职能战略，并将长期目标细化为阶段性工作计划，以实现战略目标的可操作性。

2、战略分工，专人负责。

为了确保“情景营销”战略顺利实施，由销售主管领导负责售楼处和公共部分精装示范单元整体效果掌控，积极和设计单位、工程主管领导、总经理沟通，确保设计意图的实现；由设计主管领导牵头负责园林景观设计工作，确保按时确定相关设计方案并提供施工图纸；由经营主管领导主抓相关招标工作，确保最短时间完成相应招标工作，确定施工单位，为施工提供条件；由工程主管领导全面组织施工，合理组织，优化程序，在保证质量的前提下提早完工。

四、实施“情景营销”战略的效益评价

自2010年实施“情景营销”战略以来，进一步提升了项目的关注度及美誉度，并取得了良好的管理成果及经济效益。主要体现在：一是企业知名度的提升；二是开发项目的品牌效应；三是现金流的回笼；四是早销售早入住，确保企业利润最大化。

（一）财务效益

首先销售业绩得到保障，项目开盘当日即出现爆棚，售楼处出现了通宵排队的热潮，充分体现了客户对项目品质的极大信任和肯定。

篇11

当“海尔家居家电一体化体验中心”001号的店牌在缤纷的礼花中被揭开时，海尔与百安居的老板认为，这预示的是中国的消费者从此告别了“装修如噩梦”的时代。

百安居&海尔 buy-a-set

在海尔家居家电一体化体验中心，消费者享受到的是百安居与海尔共同打造的“buy-a-set消费方案”。

所谓“buy-a-set消费方案”，直接的含义就是“整套购买”，这是一个家居家电一体化的消费形式，它来源于对消费者需求的把握。

由于生活节奏的加快，现代消费者无暇花费更多时间频繁往复奔波于建材城和家电卖场之间，而“buy-a-set”这种全新的消费方式化繁为简，消费者只需确定好装修和购买家居、家电的消费额度，再由专家拉出消费菜单，经消费者同意，剩下的全部工作统统交给“buy-a-set”设计师团队来完成，然后就可以高枕无忧，直接收获一个完美新家。

“buy-a-set消费方案”还可以匹配消费者的生活形态，协助消费者规划整体生活，提高了装修、家电配套的效率。

在体验中心，百安居向消费者展示了8种房型的设计方案，按照三室一厅、三室两厅、四室一厅、一室一厅等多种不同的房型，展出整套家电、整体厨房、家具地板、装修材料等用品。

消费者可以在“buy-a-set”的专业设计师指导下，根据自身的装修设计喜好、经济状况选择相应的家电家居整套方案。也可以根据居室及自身条件的限制选择个性化的装修方案。

■点评

合纵

目前来讲，产业链上下游厂商之间合作的模式在本土的家居卖场中也可以见到。北京的居然之家就是集家具建材市场、建材超市、家装设计中心、家居商场等多种业态于一体的大型品牌MALL。这已经被认为是一种有效而且成熟的营销方式。

但是上述的企业主要是建材上的整合，对于家居、家电一体化，百安居可以算开了先河。

实际上，海尔与百安居的结盟代表了一种相同平台上的合作关系，双方的合作的关键点是共赢，没有竞争使他们具备了传统意义上的合作基础。

双方的这种新型商务合作模式，就是在打破原有厂商业务边界的基础上，将固有的横向关系转化为纵向关系，将“整套装修”与“整套家电”两条服务链纳入到一条新的业务链中，共同为消费者量身定制一个整体家居解决方案，实现了“同一个地点、同一个时间、同一个团队”之下完成一个新家的愿望。

租赁式卖场与品牌厂商之间的合作关系非常值得称道，相比较来讲，同业态卖场之间就是“老死不相往来”。但是，这种强强联合、优势互补的品牌卖场间的合作已经在北京拉开了序幕。

居然之家五金涂料超市开进南集美，不但实现了业态的补充，强势品牌的捆绑也宣告原来的同业竞争对手走向合作，预示着家居行业合作共赢时代的来临。

居然之家&集美 1+1＞2

生意场上没有永远的伙伴，也没有永远的敌人，往往只有追求利益的厮杀声和讨价还价的休战期。伙伴可能因为利益冲突变成敌人，敌人也可能因为共同利益变成伙伴。

北京的家居卖场就有两位“皇帝”代言人唱着对台戏：“汉武大帝”陈宝国宣称“装房子我只来居然之家”，“乾隆皇帝”张铁林号召大家“买家具，去集美呀！”

如今，两位“皇帝”却联手唱了一出戏：南集美在30多万平方米的家具、建材版图中留下了近5000平方米的黄金宝地，挂上了“居然之家”的招牌，居然五金涂料超市名正言顺地开进了集美。

按照双方的计划，居然之家五金涂料超市将陆续开进集美定慧桥店和集美廊坊店，居然之家和集美品牌捆绑发展将成为一条主旋律贯穿在双方以后的经营管理中。

居然之家与集美撇开“门第”走到一起，在很多人看来有些不可思议，但双方却觉得两家“联姻”是浑然天成。营销界资深人士刘尘认为，此次联盟实际上建立在“相对错位”的基础之上。

居然之家多年来坚持走高端路线，而集美则相对大众化，因此两家基本上形成了错位经营。集美需要有优秀品牌进入市场作为力量补充，而居然之家五金涂料超市在北京市场是比较出色的，因此二者牵手，对企业、行业和消费者来说都有益处。并且，两个强势品牌也能为消费者带来更有力的服务保障，形成“1+1＞2的双保险效应”。

■点评

连横

与同行从竞争走向竞合，这种竞合关系在家居行业内造成的影响似乎更大。

产业链上下游企业之间的合作是非常常见的，而且在一种利益驱动下，它们之间的合作往往会达到不俗的效果。但是与竞争对手的合作就有些异样的味道，在排他型的利益驱动下，对手之间的合作就要找到可以相互弥补的方面。强势品牌的捆绑发展和错位经营更有利于发挥各自优势，形成更强劲的品牌合力，今后没有品牌的卖场将面临更大的生存压力。

刘尘认为，从松散、各自为政的单打独斗转向品牌之间的利益合作，预示着优势企业联合起来做大做强的时机已经成熟，并且将成为一种不可逆转的趋势。

企业之间的竞争最后必然要走向大联合，竞合是将来发展的必然趋势。这种强强联合能够带动和引导整个家居行业的健康有序发展，同时也有利于整个家居建材行业资源的有效配置和利用。

但是，这种竞合到最后势必还会有主辅之分，如果以家电卖场为前车之鉴，家居卖场的竞合显然不是终点，从竞合到整合，加居卖场还有很长的路要走。

■观察

苦练内家功

当“海尔家居家电一体化体验中心”001号的店牌在缤纷的礼花中被揭开时，海尔与百安居的老板认为，这是最完美的合作模式；居然之家和集美则认为，双方的竞合预示着家居行业合作共赢时代的来临；而散兵游勇灵活多变的经营方式也让各大家居卖场手足无措。

然而，这种标榜没有意义，中国的城镇化建设为家居建材行业打开了巨大的发展空间，但家居卖场企业要想实现可持续发展，还要在很多环节上苦练内功。

如今的家居卖场与过去搭棚叫卖的建材市场已经有了天壤之别，单是硬件设施就不可同日而语，比规模也成了卖场之间角逐的焦点。随着新农村建设的推进，为新农村人民的新生活提供一个低成本、广覆盖的建材流通网络，将是前所未有的机遇，但这首先需要家居卖场实现规模化发展来支撑。

在日益激烈的竞争中，企业的核心是人，企业的人才战略在未来发展中也显得至关重要。把员工打造成企业的品牌，让员工成功，这是一个企业成功的重要基础。人本的、科学的、民主的人才机制有助于营造良好的发展环境，家居卖场还需要在这一环节多下功夫。

目前家居卖场的跑马圈地是一种商业策略，但之后如何展开集约化经营是一个关键。消费者需求的提升对企业家的创新能力也提出了更高的要求，在节约、绿色、环保等方面也提出了新要求，因此家居卖场需要通过业态创新、管理创新、经营机制创新跟上市场的脚步。

家居建材行业整体在不断发展，企业之间的竞争方式也呈现出多元化，既有价格上的竞争，也有品牌、渠道上的竞争。因此，家居卖场企业需要在经营战略上坚定不移地走品牌化、连锁化的发展道路。精准的品牌定位、品牌形象的打造、品牌口碑的传播都是其成功扩张的动力。

在过去一年的时间里，“资本”一词在家居行业是大热门。融资、上市成了很多大型家居企业集团的近期计划。然而，“资本”的定义并不局限于资金，土地、技术、品牌、人才等都是企业的资本，在家居行业进入整合阶段时，谁更会“玩”这些资本，谁就能更好地玩转这个市场。

在各大家居超市、卖场的周围，还散布着以精装房、家装公司、设计师以及网络销售为代表的散兵游勇，他们并不存在规模上的优势，却也能利用机动灵活的特色与各大超市卖场形成有利的竞争。但是，这种散兵游勇由于缺乏品牌效应，因此在消费者心目中也难以占居稳固的位置。

散兵游勇 小而强大

在家居卖场掌舵人看来，精装房是首当其冲的敌人。如果开发商都交付精装房，老百姓就不用或可以少买建材，家居建材卖场的客源无疑会大量流失。这是各大家居建材卖场最不愿意看到的事情。

但是，从目前的情况来讲，消费者对精装房接受程度普遍不高。目前由于开发商素质良莠不齐，精装房在购房者的心目中还没有达到至高地位，消费者对精装房最直接的需要是以更高的诚信予以产品质量保证。

目前，家装公司已经从过去负责施工的“包工头”变成了掌握设计、采购、施工、验收等一揽子大权的“项目经理”，而一部分卖场开始选择家装公司进驻。

一方面，家居卖场希望依靠一些知名的家装公司品牌来聚集人气，以期有更大的客流量；而一些家装公司也依托大型家居卖场在消费者间的口碑将自己的家装品牌更好的树立出来。但是，愈演愈烈的家装集成严重影响了卖场内建材商的销售。

因此，家装公司又离开了大卖场这一渠道。无论是彻底清除家装公司的万家灯火装饰城，还是选择与家装公司相融共生的居然之家，都表明越来越多的卖场开始应对家装公司带来的压力。

第三类敌人是近两年才出现的网络销售。尽管这种从互联网上“攒”出来的小规模团购、集采很难成大气候，但对于产品正常的价格体系有很大干扰，有一部分消费者也被低价所吸引，不再到卖场里选购商品，因此分流了卖场的客源。

因此，各大卖场也开始进行各种渠道的开拓，网络销售也成为了必然选择。新开业的宏达丽泽建材商城就直接把网络销售与市场销售、生产厂家与直接消费者结合起来。整个卖场，每个商户都有ADSL，家家可以上网，家家都有网销人员，网民可以和销售人员直接小窗对话、砍价直至成交。

对于家装设计师，家居卖场老板认为很多设计师掌控了消费者的选择权，他们有的和家装公司联合起来整合上下游资源做集成，实力不容小视，但这类人是可以拉拢的。

■点评

篇12

中图分类号：F274 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）07-279-03

当前太原的家装市场竞争越来越激烈，客户也越来越有主见，要求越来越高。尽管家装企业鱼龙混杂、小而全的状况还没有改变，但部分具有敏锐眼光的企业已通过细化目标市场，开展有效的营销活动，抢占市场先机，扩大了市场份额。在这感性化消费时代，市场营销的个性化渐成主潮。我们只有了解客户需求，细化市场目标，制定出有针对性的营销策略，才能进一步强化市场营销效果，扩大市场份额，在激烈的竞争中立于不败之地。

一、日益复杂的市场环境要求企业必须开展有效营销

1.楼市“限购令”影响家装业的发展前景。2011年1月12日，太原市政府出台楼市“限购令”，规定：太原市以及外省市购房家庭，只能在太原市市辖六区范围内新购一套新建商品住房；居民家庭购买第3套及以上住房的，银行不予贷款。对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭，能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。目前太原楼市新建商品房的51%出售给外地人，此项政策的实施将使购房的潜在客户减少一半以上，对楼市的杀伤力可谓空前。楼市销量大减，必将对家装业的发展产生负面影响，家装业的竞争可能会更激烈。

2.二手房成交活跃，家装市场结构发生变化。由于二手房不在限购范围之内，刚性需求客户仍将果断出手，二手房市场活跃度整体提升。2011年春节前后，是楼市的传统淡季。可今年春节过后，太原二手房市场成交量同比竟翻了一番。据太原市房管局数据显示，1~2月份，太原二手房办证成交面积达到18.23万平方米，同比增长1倍。根据预计，购买二手房的客户有60%左右需要重新装修，二手房装修会占据整个市场的30%以上，这部分消费者也成为众多公司争夺的对象，家装市场的客户短期内有转向二手房的趋势。业内人士分析认为，未来两年二手房装修市场潜力将远大于新房装修市场，二手房装修将步入快速增长的通道。二手房装修比新房装修更加考验家装公司的设计、管理、施工能力。二手房翻修时对消费者提出的环保、节能、隔音等问题做精做细，对于家装企业人员练兵、联动新房装修甚至精装房装修都将起到不可估量的推动作用。

3.消费者的年龄结构发生变化，80后成家居消费主力。近些年来，家居行业的发展可谓突飞猛进。随着时间的流逝，消费者的年龄结构也在不断变化。众所周知，80后几乎是与互联网“共生”的一代，他们热衷于或者说习惯于依靠网络来打理自己的生活，从购物、缴费到工作、娱乐，都离不开网络。很多年轻人热衷于通过网络为给房子装修。有人专门在网上下载了三维立体家装软件。利用上传到电脑上的平面户型图，虚拟的瓷砖、洁具等建材以及家具产品在三维空间中进行虚拟装修，这样用虚拟装修好的场景确定大致的装修方案，既省力又方便。信息的多元化让他们越来越理性，越来越知道自己要的是什么。越来越多的年轻人在装修时喜欢自己做主，甚至很多消费者在学习中超越了理性，变得更为挑剔。面对这样的消费者，家装公司也需要不断地细分市场，用更精细的分类针对更终端的消费者，使自己和消费者都有一个明确的定位。

4.家装客户的消费品位日益提高，对家装企业提出了新挑战。有品质的家庭装修不仅与民族背景、经济层次、健康观念、文化气质有关，还与居室的周边环境、客户的生活习性、家庭组成等有关，更多的需求低碳环保。但究竟什么样的家装才真正称得上是低碳环保，现阶段仍没有统一的标准。不同消费者的低碳环保装修认知度需要不同的标准来满足。

二、开展有效营销必须先细分目标市场

市场营销归根到底是以满足顾客需求为出发点的，即“顾客需要什么，就生产什么”。这种市场营销观念认为，只有正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争者更有效地传送目标市场所期望的物品或服务，进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望，才能实现企业的各项目标。而要确定目标市场必须进行市场细分。

市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。市场细分后，企业可以根据自己经营思想、方针及生产技术和营销力量，确定自己的服务对象，即目标市场，制定特殊的营销策略。更容易抓住有利于本企业的市场机会，使企业掌握产品和服务更新换代的主动权，开拓新市场，以更好适应市场的需要。细分市场可以利用企业把有限的人力、物力、资金，争取局部市场上的优势，然后再占领自己的目标市场，全面提高企业的经济效益。

2010年，太原市商品房供应面积为801.99万平方米，较上年上涨7.16%，如果按每套平均100平方米计算，新房为8万套，新房的装修率一般都超过65%，即达到5.2万套；2010年太原主城区城镇居民数达300万人，按城镇平均家庭人数为3人推算，城镇家庭达到100万户；如果按重新装修年限10年计算，每年重新装修的住房将超过10万户左右；即使按20年装修一次的频率计算，每年也至少有5万户旧房需要进行装修。按以上分析每年为15万户左右需要进行装修，如果按每套房装修费用3万元计算，总消费额至少为45亿元左右，是一个十分巨大的市场。

太原家装市场中小公司数量很多，大约有3000~4000家，每家平均产值100多万。高端市场：在太原半包每平米1000元以上就算高端，这个份额大约能占到5%~8%；成气候的高端别墅不多，基本找不到别墅区。中端市场：大约平方单价400元左右，方400元以上的客户大约只占20%。新房精装比例不到10%，但发展势头迅猛，比如恒大、十二院城等地产商纷纷推出了精装修商品房项目。

在太原装饰市场上，各种各样的需求都有，企业要坚持自己的既定目标，不要贪大贪全。根据太原家装市场调研的初步结果，我们认为，把选择影响消费者或用户需求最主要的因素作为细分变量，结合住宅的类型，从而完成市场细分的目的。严格意义上说，市场细分的过程就是对客户需求进行分类，以期与公司业务实现完美对接。

三、开展有效营销的思路

1.顺应目标消费者需求变化趋势，从设计、施工、材料等方面进行概念的挖掘，推出新的消费概念。可以设计调查问卷，对老板、科教文卫人员、公务人员、白领阶层等重点客户群的装修要求进行详细调研，内容包括：太原的气温、人文环境；个人的性格、爱好、审美观；个性需求、职业特点、年龄特点等等。总结出客户群的装修要求，制定出相应的装修标准和理念。同时再借助大众宣传媒介的大力宣传推广，使消费者最终接受这种消费概念，产生购买欲望。

2.强化体验营销力度。在设计施工过程中按照高标准、新思想、新设计思路建造样板房，做到样板房能真正触动客户的心灵，勾起其装修的欲望。要做好对生产间的包装宣传，增强大众对企业的了解和信任度。了解企业规范严格的现场操作及管理，定期向大众公布企业的优秀施工现场，以大众媒体的形式邀请客户参观工地，做好工地营销。向消费者提供全过程的材料配送和验收，以及施工现场使用情况，可以配套老客户的评论，这样有利于提升企业的形象，扩大企业的影响力。增强可信度，达到材料体验营销的目的。

3.开展知识营销活动。知识营销是通过有效的知识传播方法和途径，将企业所拥有的对用户有价值的知识（包括产品知识、专业研究成果、经营理念、管理思想以及优秀的企业文化等）传递给潜在用户，并逐渐形成对企业品牌和产品的认知，为将潜在用户最终转化为用户的过程和各种营销行为。公司不只是为顾客装饰装修房子，而且要传授给顾客一定的装修知识与理念，定期举办装修课堂，把装修知识向社会推广，无形中提高企业在客户心目中的认知度和形象。可以采取户型解析、装修知识讲座等形式，但要做到让客户认为，公司是在全心全意的为他们着想，如此一来，才能达到营销的目的。

4.强化网络营销，吸引更多的年轻或高层次客户。网络营销是以互联网为主要手段进行的，为达到一定营销目的的营销活动。要根据公司特点选定一品牌楼号进行宣传，借助“话题式”网络概念炒作，将品牌传播、行业知识普及、装修经验、装修注意事项等消费者普遍关注的问题有机结合，塑造元洲的品牌公信力。针对客户关注的信息，在互联网上全面进行家装行业知识、装修经验、装修注意问题的信息覆盖，树立家装企业在网络资讯方面的权威性。以网络形式让消费者最直接的感受公司的施工质量和售后服务，以“直播帖”“体验贴”“招标贴”等多种网络形式，组织相关的网络宣传活动，扩大家装企业的社会知名度。

5.积极创造条件，为介入精装修房市场奠定基础。精装修房虽然市场份额不大，但其发展前景广阔。国际房地产市场也主要是以精装修房地产销售为主。不断扩大市场挤压同样让市场的装修需求萎缩了不少。政府之所以会鼓励精装房，首先是因为环保，减少了二次污染。据有关专家测算，毛坯房装修会造成建筑成本10%的损失，造成装修材料30%以上的损失。而全装修类型的住宅产品，能避免这些资源的浪费。据了解，成品住房在新建住宅总量中的比例逐渐加大，市场份额正在以每年5%～10%的速度快速增长。精装修是一个必然的发展方向，对家装企业来说既是严峻的考验又是难得的机遇。要根据不同的小区位置、潜在客户群等设计符合太原中高级人士普遍认可的大众装修标准，并使该标准可以与不同的个性要求相对接。为把客户群体从个体业主转向楼盘开发商创造条件。整体提升公司的实力，积极应对整个市场大势的变化。