住房保障范文

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关键词：住房保障 住房保障权

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一 文献综述

茅于轼（2008）主张要取消经济适用住房，大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人，在财力有限的情况下只能先解决最困难的人，因为这部分人根本买不起房，所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题，也就是先关注这部分人，应该大力发展廉租房。

建设部课题组（2007）提出了针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房困难家庭的多层次住房保障体系，进一步建立健全城市廉租住房制度，改善和规范经济适用住房制度，逐步改善其他困难群体的居住条件。

二 住房保障概述

衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题，其中住房是生存的基本条件之一，人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过，住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征，住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》，其中第二十五条第一款中明确规定了：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时,有权享受保障。”（1）可见住房保障权是一项基本权利。

目前，随着我国城镇住房制度改革不断深入，住房市场体系初步形成，初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时，我国中低收入群体的住房问题日益凸显，引起了政府和社会上的广泛关注与讨论，焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。

从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准，正义的对象是社会基本结构，要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”，无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。（2）

三 住房保障权概述

住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。（3）

3.1 住房保障权的主体

一个国家在不同发展时期，以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下，住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲，就是在特定时间、特定国家或区域内，不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群，都是享有住房保障权的主体。

3.2 住房保障权的客体

住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。

在立法保障方面，美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等；日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等；英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等；新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主，使其自行去市场上进行租赁房屋，政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持，通过抵押贷款来获得购买房屋资金。

3.3住房保障权的内容

1 住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利，不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房，比并不是所有的住房所有权都归居住人所有，是一种有限度的占有权。在公房出租范围内，居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处，并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人，购买者还是会受到一定的限制，因为这是低于市场价格购得的住房，是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规，居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以，住房保障权人的住房所有权是分层次的。（4）

2 住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权，就像一句谚语所说的那样“风可进，雨可进，国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力，在这个领域内属于自己的私有空间，虽然是有限所有权，但在权利范围内享有绝对的控制权。

住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的，所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况，根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。（5）

参考文献：

[1] 《世界人权宣言》

[2] 景天魁：《社会公正理论与政策》，社会科学文献出版社 2004年版，第13页

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一、保障住房政策应与本国的国情相适应

制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益，是世界各国政府面临的共同问题，但在保障住房政策模式的设计、选择上，不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如，同样是发达的市场经济国家，美国崇尚自由市场经济，政府尽量不对住房市场进行直接干预，只对低收入等特殊阶层提供住房保障；瑞典作为福利国家的先驱，既强调以市场配置住房资源为主体，又实施比较广泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略；新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型，政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理，帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家，国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距，这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同，因此，在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时，虽然要借鉴各国成功的经验和做法，但必须从我国的国情出发，不能盲目照搬其他国家的现成模式。

二、注意住房保障的层次性

为了体现保障住房的公平分配，在国外的保障住房政策中，很注重住房保障的层次性。一方面，通过保障住房政策，所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利，以缩小与其他阶层在居住水平上的差距，达到政府规定的住房标准；另一方面，不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同，处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如，新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策，购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少；美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中，虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房，但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性，尤其对于经济适用住房，其保障对象定位比较模糊、差异较大，另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外，单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此，针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式，使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如，对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举，提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房，解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。

三、保障住房政策的长期实施与动态调整

在以市场为基础的住房供应体系中，消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心，社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层，其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性，即使在人均居住水平较高的发达国家，政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任，保持了保障住房政策的延续。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年，既有科学的总体安排，又有固定的分布实施计划，因此取得了显著的成效。同时，为了适应客观条件的变化，许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制，以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看，在住房发展的不同阶段，保障住房政策的内容就有所改变，其中，政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层，现在又逐步缩小为以低收入阶层为主；政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变，通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代，形成住房的自然淘汰，以充分发挥市场机制的调节作用，促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情，城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体，因此，保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策，而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策，随着居民住房水平的提高和经济的发展，其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。

四、各种政策手段的综合运用

从手段上说，保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等，在欧美和亚洲的经济发达国家，一般都综合运用了多种政策手段，以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求，虽然各国的政策手段并不完全相同，但却具有一些共同的特点：①以促进保障住房消费的措施为主（欧美国家）或者对消费和供给两方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款；二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款，如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等；三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险，以降低金融机构的风险。③注重公司合作，由政府制定优惠政策，吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款，鼓励房地产开发商参与保障住房建设，扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。④用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如，欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求，美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较，我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主，而促进消费的措施不足，住房金融手段还比较单一，社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥，各种配套措施也很不完善，因此，我们应该借鉴其他国家一些好的做法，在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制，通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。

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1.1社会保障档案并没有被引起一定的重视。我国人口数量众多，社会保障档案管理的数量多、范围广，加之档案整理工作环节繁杂，导致了有关领导的不重视和工作人员的不认真工作，硬件投入不足，软件管理不到位。在全国范围内，存在没有专门档案室的情况，档案不能如数的归档，甚至有些部门将档案随意放置，有的甚至丢失，这便在一定程度上降低了社会保障工作的工作效率。

1.2社会保障档案没有一个准确的管理机制。在社会保障工作中，档案资料的涉及面广泛，相应的部门对档案进行管理，因为档案归属类别不同，导致一个人的保险资料被分别保存在不同的机构里。各个机构管理方法不同，部门之间信息沟通不顺畅，严重的影响了我国社会保障工作的进行。

1.3社会保障档案管理标准和规范不完善。我国的社会保障档案管理缺乏国家标准，针对以前的相关制度中已经不再适用于当今现实工作的需要，有些地区制定了一些具有地方标准的社会保障档案，但在全国范围内却极度的不统一，导致在社会保障的不同类别中，出现了管理标准不一致的情况。这便在某种程度上阻碍了社会保障工作的进行。

2.住房保障档案管理工作进行的意义

建立健全住房保障档案管理工作，会有效地补充社会保障工作的进行。有利于解决社会保障工作进行过程中所遇到的实际问题，并维护社会保障对象的切身利益，以促进国家和社会的进一步发展。

2.1优化住房保障档案管理工作，是社会保障工作顺利进行的重要保证。住房保障档案管理工作是社会保障工作中的重要组成部分，住房保障档案的规范管理和保存，会高效地解决社会保障工作的住房领域刘友海秦皇岛市住房保障管理中心066000中所遇到的问题。为社会保障工作的顺利进行铺设了道路。

2.2优化住房保障档案管理工作，是切实维护社会保障对象利益的重要工作内容。在住房保障档案中，记录着该地区社会保障对象的大量的真实的资料信息。是保证社会保障对象享受和使用各项合法权益的重要的真实凭证。保证住房保障档案管理工作的顺利进行，是建立健全社会保障工作的重要方法，是维护人民群众合法权益的重要凭证。

2.3优化住房保障档案管理工作，是提高社会保障工作部门工作效率的重要手段之一。因为社会保障对象的居所并不是具有固定性，所以住房保障的档案记录必须根据实际情况进行更改。只有保证住房保障档案管理工作的高质量进行，才能使社会保障工作全面、有序、科学、高效开展。3.4优化住房保障档案管理工作，对积累和丰富档案信息资源和加大社会记忆具有重要的历史意义。通过对住房保障档案的整理与分析，探究其规律和发展方向，总结在管理工作进行过程中的经验教训，为以后的社会保障工作顺利进行搭建结实的桥梁。

3.如何用住房保障档案管理来完善社会保障工作

在我国的住房保障档案中，虽然内容并不是过于复杂，但是工作量极大。所以在现实工作中，负责住房保障的部门必须采取科学合理的整理方法，并根据本部门的情况将档案分类。比如，部门中档案室空间较大，就可以采用目前很普遍使用的住房保障档案整理方案：“一户一档、一档一盒”，档案形成时，每个家庭和个人的档案资料全部放在一个档案盒中，在利用时，便于查找。除此之外，还有很多方法，合理的整理保管档案资料，可以有效地提高社会保障工作的工作效率。保证住房保障档案的定期准确鉴定。住房保障档案的管理部门应该定期定时进行鉴定，在部门领导的统一领导下，由档案管理人员和各个部门的工作人员组成鉴定组，对所有档案进行针对性的抽查鉴定，保证本地区的住房保障档案更加真实准确。这样一来，在进行社会保障工作时遇到实际问题，就可以利用这些整理好的档案进行快速的解决。加强住房保障档案的信息化建设。住房保障档案除了纸质的档案存根，更应保证信息系统中电子档案的真实性与完整性。并加强系统管理，使其具有开放性与安全性。在住房保障档案的信息化建设中，主要包括数字化和网络化。住房保障档案的数字化，是对于纸质档案可以进行高速扫描的，是档案信息化建设的重要基础。在整个档案的管理模式运营过程中，电子档案具有纸质档案不可比拟的优越性。而档案的网络化，即是进行数字化的最终目的，也是档案实现信息化建设的重要标志。加强住房保障档案的信息化建设，是社会保障工作顺利进行的重要手段。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）46-0184-01

一、保障模式的提出

我国住房保障体系目前是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三驾马车并驾齐驱，形成了一个覆盖全体中低收入住房困难家庭的住房保障体系。但随着制度的普及和深入，问题和矛盾也日益突出，开着豪车住经济适用房，条件转好也不退出廉租房，在这种形势下我们烟台地区提出了“三房合一，租补分离，梯度保障”的保障模式。

“三房合一”就是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房合并在一起，统一为租赁型保障性住房，统一建设、统一分配、统一管理。“租补分离”就是保障房租赁和租赁补贴分别来实施，即不租不补，明收明补，以发放租赁补贴作为政府提供住房保障的主要模式。“梯度保障”就是按照保障家庭收入和住房情况分层次发放，家庭收入高的补贴相对就少，收入低的补贴相对较高，实现保障公平。

二、租赁型保障性住房提出的背景

（一）经济适用住房制度是我国住房私有化改革过程中探索出来的一种重要的住房供应模式，主要为了保障中低收入家庭的住房权利，实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用住房政策以来，它在扩大居民经济消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们也看到，从实施经济适用住房政策以来，出现了一系列与政策目标偏离的现象，如住宅单价水平偏高或单套住宅面积偏大，导致经济适用住房的总房款与中低收入家庭的购买力不相适应；又如住房位置偏僻、配套设施落后，致使工作与生活不方便遭到弃购，再如审批管理不严，销售对象失控，经济适用住房小区停放很多高级轿车，引起种种不公平现象的发生，致使经济适用住房建设陷入困境。随着社会对经济适用住房的诟病，已有部分省市决定逐步停止建设经济适用住房。

（二）廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，也是我国住房保障的一项重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入群体住房问题的重要保障模式之一。廉租房的供应对象为城市失业人员、生活困难的低保户；或是收入水平低，无力承担城镇住房、子女就业和其他消费的群体；以及刚参加工作的高校毕业生、外来务工人员等。这些人的社会地位、收入不是一成不变的，但是现实并非如此。廉租房申请者一旦申请成功，虽然他的职业、收入、社会地位随着个人努力，社会变化，时间推移，发生改变，从一个社会团体转入到另一个社会团体，其仍将原有的廉租房视为其个人私有财产，更有甚者将其出租或转让给其他人居住，已渐成为困扰政府相关部门的最大难题之一。

（三）要培养正确住房观念。居者有其屋是指有房住而不是指拥有房屋。中国历来有“居者有其屋”的传统观念，而且这里的有其屋往往被理解为是拥有所有权。中国现在的年轻人其他方面的观念都喜欢学习西方，对于西方的新产品、新观念接受很快，但惟有住房方面的观念非常传统，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成为很多年轻人的基本观念。当前很多女性甚至把是否拥有自己的住房作为衡量男性的经济实力甚至是结婚的必备条件之一。正因为如此，很多男性都急于买房，所谓“筑巢引凤”，这是推高我国房价的一个重要原因。很多年轻人为了买房，往往负债累累，成为房奴，个人的事业发展受到很大的影响，而很多西方的年轻人则根本不考虑买房，在出租屋内同样拥有快乐幸福的生活，个人的事业发展也不会受到什么影响。实际上我们年轻人应该改变观念，年轻时，事业比拥有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的还是买的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指拥有住房。

三、租赁型保障性住房的制度设计

租赁型保障性住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给城市中低收入住房困难家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。应根据住房的地段、面积和质量确定不同的租金标准，再根据家庭收入的水平，划分不同的保障梯次，家庭收入高的补贴相应就少，收入低的补贴相应较高，这样在房源之间形成合理的级差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府补贴，有利于各类中低收入住房困难家庭享受到住房保障的一种保障模式。

租赁型保障性住房可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，也可满足新就业无房职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员的需要。保障者可以租赁政府出资建设的保障房，也可以租赁社会上闲置的房子（鼓励这种方式），这样既解决了政府建设的公租房不能完全满足保障需要的矛盾，又能解决社会上房屋空置现象的发生。租赁补贴标准根据保障面积和市场平均租金的一定比例进行确定。

保障面积各地方根据各地方的实际情况而定，烟台市的保障面积的标准为以下列标准与其自有产权房屋的建筑面积之差计算：

1. 家庭成员1人的，为建筑面积30平方米；

2. 家庭成员2人的，为建筑面积40平方米；

3. 家庭成员3人及以上的，为建筑面积50平方米。

市场平均租金的一定比列，烟台市是按照下列情形进行分类：

（1）经民政部门认定的最低生活保障家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的100%确定；

（2）经民政部门认定的低保边缘家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的80%确定；

（3）家庭成员人均年收入低于市政府公布标准的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租赁补贴按照市场平均租金的50%确定；

（4）家庭成员人均收入低于市政府公布标准，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的30%确定。

（5） 新就业无房职工和外来务工人员承租政府投资的保障性住房，按规定可以享受住房租赁补贴，住房租赁补贴标准按照实际承租政府投资的保障性住房租金的30%确定，承租其他住房的，不享受住房租赁补贴。