住房保障范文

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关键词：住房保障 住房保障权

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一 文献综述

茅于轼（2008）主张要取消经济适用住房，大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人，在财力有限的情况下只能先解决最困难的人，因为这部分人根本买不起房，所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题，也就是先关注这部分人，应该大力发展廉租房。

建设部课题组（2007）提出了针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房困难家庭的多层次住房保障体系，进一步建立健全城市廉租住房制度，改善和规范经济适用住房制度，逐步改善其他困难群体的居住条件。

二 住房保障概述

衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题，其中住房是生存的基本条件之一，人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过，住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征，住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》，其中第二十五条第一款中明确规定了：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时,有权享受保障。”（1）可见住房保障权是一项基本权利。

目前，随着我国城镇住房制度改革不断深入，住房市场体系初步形成，初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时，我国中低收入群体的住房问题日益凸显，引起了政府和社会上的广泛关注与讨论，焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。

从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准，正义的对象是社会基本结构，要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”，无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。（2）

三 住房保障权概述

住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。（3）

3.1 住房保障权的主体

一个国家在不同发展时期，以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下，住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲，就是在特定时间、特定国家或区域内，不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群，都是享有住房保障权的主体。

3.2 住房保障权的客体

住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。

在立法保障方面，美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等；日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等；英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等；新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主，使其自行去市场上进行租赁房屋，政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持，通过抵押贷款来获得购买房屋资金。

3.3住房保障权的内容

1 住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利，不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房，比并不是所有的住房所有权都归居住人所有，是一种有限度的占有权。在公房出租范围内，居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处，并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人，购买者还是会受到一定的限制，因为这是低于市场价格购得的住房，是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规，居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以，住房保障权人的住房所有权是分层次的。（4）

2 住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权，就像一句谚语所说的那样“风可进，雨可进，国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力，在这个领域内属于自己的私有空间，虽然是有限所有权，但在权利范围内享有绝对的控制权。

住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的，所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况，根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。（5）

参考文献：

[1] 《世界人权宣言》

[2] 景天魁：《社会公正理论与政策》，社会科学文献出版社 2004年版，第13页

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一、保障住房政策应与本国的国情相适应

制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益，是世界各国政府面临的共同问题，但在保障住房政策模式的设计、选择上，不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如，同样是发达的市场经济国家，美国崇尚自由市场经济，政府尽量不对住房市场进行直接干预，只对低收入等特殊阶层提供住房保障；瑞典作为福利国家的先驱，既强调以市场配置住房资源为主体，又实施比较广泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略；新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型，政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理，帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家，国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距，这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同，因此，在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时，虽然要借鉴各国成功的经验和做法，但必须从我国的国情出发，不能盲目照搬其他国家的现成模式。

二、注意住房保障的层次性

为了体现保障住房的公平分配，在国外的保障住房政策中，很注重住房保障的层次性。一方面，通过保障住房政策，所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利，以缩小与其他阶层在居住水平上的差距，达到政府规定的住房标准；另一方面，不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同，处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如，新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策，购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少；美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中，虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房，但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性，尤其对于经济适用住房，其保障对象定位比较模糊、差异较大，另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外，单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此，针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式，使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如，对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举，提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房，解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。

三、保障住房政策的长期实施与动态调整

在以市场为基础的住房供应体系中，消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心，社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层，其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性，即使在人均居住水平较高的发达国家，政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任，保持了保障住房政策的延续。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年，既有科学的总体安排，又有固定的分布实施计划，因此取得了显著的成效。同时，为了适应客观条件的变化，许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制，以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看，在住房发展的不同阶段，保障住房政策的内容就有所改变，其中，政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层，现在又逐步缩小为以低收入阶层为主；政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变，通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代，形成住房的自然淘汰，以充分发挥市场机制的调节作用，促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情，城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体，因此，保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策，而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策，随着居民住房水平的提高和经济的发展，其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。

四、各种政策手段的综合运用

从手段上说，保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等，在欧美和亚洲的经济发达国家，一般都综合运用了多种政策手段，以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求，虽然各国的政策手段并不完全相同，但却具有一些共同的特点：①以促进保障住房消费的措施为主（欧美国家）或者对消费和供给两方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款；二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款，如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等；三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险，以降低金融机构的风险。③注重公司合作，由政府制定优惠政策，吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款，鼓励房地产开发商参与保障住房建设，扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。④用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如，欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求，美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较，我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主，而促进消费的措施不足，住房金融手段还比较单一，社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥，各种配套措施也很不完善，因此，我们应该借鉴其他国家一些好的做法，在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制，通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。

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1.1社会保障档案并没有被引起一定的重视。我国人口数量众多，社会保障档案管理的数量多、范围广，加之档案整理工作环节繁杂，导致了有关领导的不重视和工作人员的不认真工作，硬件投入不足，软件管理不到位。在全国范围内，存在没有专门档案室的情况，档案不能如数的归档，甚至有些部门将档案随意放置，有的甚至丢失，这便在一定程度上降低了社会保障工作的工作效率。

1.2社会保障档案没有一个准确的管理机制。在社会保障工作中，档案资料的涉及面广泛，相应的部门对档案进行管理，因为档案归属类别不同，导致一个人的保险资料被分别保存在不同的机构里。各个机构管理方法不同，部门之间信息沟通不顺畅，严重的影响了我国社会保障工作的进行。

1.3社会保障档案管理标准和规范不完善。我国的社会保障档案管理缺乏国家标准，针对以前的相关制度中已经不再适用于当今现实工作的需要，有些地区制定了一些具有地方标准的社会保障档案，但在全国范围内却极度的不统一，导致在社会保障的不同类别中，出现了管理标准不一致的情况。这便在某种程度上阻碍了社会保障工作的进行。

2.住房保障档案管理工作进行的意义

建立健全住房保障档案管理工作，会有效地补充社会保障工作的进行。有利于解决社会保障工作进行过程中所遇到的实际问题，并维护社会保障对象的切身利益，以促进国家和社会的进一步发展。

2.1优化住房保障档案管理工作，是社会保障工作顺利进行的重要保证。住房保障档案管理工作是社会保障工作中的重要组成部分，住房保障档案的规范管理和保存，会高效地解决社会保障工作的住房领域刘友海秦皇岛市住房保障管理中心066000中所遇到的问题。为社会保障工作的顺利进行铺设了道路。

2.2优化住房保障档案管理工作，是切实维护社会保障对象利益的重要工作内容。在住房保障档案中，记录着该地区社会保障对象的大量的真实的资料信息。是保证社会保障对象享受和使用各项合法权益的重要的真实凭证。保证住房保障档案管理工作的顺利进行，是建立健全社会保障工作的重要方法，是维护人民群众合法权益的重要凭证。

2.3优化住房保障档案管理工作，是提高社会保障工作部门工作效率的重要手段之一。因为社会保障对象的居所并不是具有固定性，所以住房保障的档案记录必须根据实际情况进行更改。只有保证住房保障档案管理工作的高质量进行，才能使社会保障工作全面、有序、科学、高效开展。3.4优化住房保障档案管理工作，对积累和丰富档案信息资源和加大社会记忆具有重要的历史意义。通过对住房保障档案的整理与分析，探究其规律和发展方向，总结在管理工作进行过程中的经验教训，为以后的社会保障工作顺利进行搭建结实的桥梁。

3.如何用住房保障档案管理来完善社会保障工作

在我国的住房保障档案中，虽然内容并不是过于复杂，但是工作量极大。所以在现实工作中，负责住房保障的部门必须采取科学合理的整理方法，并根据本部门的情况将档案分类。比如，部门中档案室空间较大，就可以采用目前很普遍使用的住房保障档案整理方案：“一户一档、一档一盒”，档案形成时，每个家庭和个人的档案资料全部放在一个档案盒中，在利用时，便于查找。除此之外，还有很多方法，合理的整理保管档案资料，可以有效地提高社会保障工作的工作效率。保证住房保障档案的定期准确鉴定。住房保障档案的管理部门应该定期定时进行鉴定，在部门领导的统一领导下，由档案管理人员和各个部门的工作人员组成鉴定组，对所有档案进行针对性的抽查鉴定，保证本地区的住房保障档案更加真实准确。这样一来，在进行社会保障工作时遇到实际问题，就可以利用这些整理好的档案进行快速的解决。加强住房保障档案的信息化建设。住房保障档案除了纸质的档案存根，更应保证信息系统中电子档案的真实性与完整性。并加强系统管理，使其具有开放性与安全性。在住房保障档案的信息化建设中，主要包括数字化和网络化。住房保障档案的数字化，是对于纸质档案可以进行高速扫描的，是档案信息化建设的重要基础。在整个档案的管理模式运营过程中，电子档案具有纸质档案不可比拟的优越性。而档案的网络化，即是进行数字化的最终目的，也是档案实现信息化建设的重要标志。加强住房保障档案的信息化建设，是社会保障工作顺利进行的重要手段。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）46-0184-01

一、保障模式的提出

我国住房保障体系目前是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三驾马车并驾齐驱，形成了一个覆盖全体中低收入住房困难家庭的住房保障体系。但随着制度的普及和深入，问题和矛盾也日益突出，开着豪车住经济适用房，条件转好也不退出廉租房，在这种形势下我们烟台地区提出了“三房合一，租补分离，梯度保障”的保障模式。

“三房合一”就是经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房合并在一起，统一为租赁型保障性住房，统一建设、统一分配、统一管理。“租补分离”就是保障房租赁和租赁补贴分别来实施，即不租不补，明收明补，以发放租赁补贴作为政府提供住房保障的主要模式。“梯度保障”就是按照保障家庭收入和住房情况分层次发放，家庭收入高的补贴相对就少，收入低的补贴相对较高，实现保障公平。

二、租赁型保障性住房提出的背景

（一）经济适用住房制度是我国住房私有化改革过程中探索出来的一种重要的住房供应模式，主要为了保障中低收入家庭的住房权利，实现居住公平而实施的，兼有调节资源分配、住房供需结构、实现资源配置最大化的作用。从实施经济适用住房政策以来，它在扩大居民经济消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件等方面发挥了积极作用。但是我们也看到，从实施经济适用住房政策以来，出现了一系列与政策目标偏离的现象，如住宅单价水平偏高或单套住宅面积偏大，导致经济适用住房的总房款与中低收入家庭的购买力不相适应；又如住房位置偏僻、配套设施落后，致使工作与生活不方便遭到弃购，再如审批管理不严，销售对象失控，经济适用住房小区停放很多高级轿车，引起种种不公平现象的发生，致使经济适用住房建设陷入困境。随着社会对经济适用住房的诟病，已有部分省市决定逐步停止建设经济适用住房。

（二）廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，也是我国住房保障的一项重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入群体住房问题的重要保障模式之一。廉租房的供应对象为城市失业人员、生活困难的低保户；或是收入水平低，无力承担城镇住房、子女就业和其他消费的群体；以及刚参加工作的高校毕业生、外来务工人员等。这些人的社会地位、收入不是一成不变的，但是现实并非如此。廉租房申请者一旦申请成功，虽然他的职业、收入、社会地位随着个人努力，社会变化，时间推移，发生改变，从一个社会团体转入到另一个社会团体，其仍将原有的廉租房视为其个人私有财产，更有甚者将其出租或转让给其他人居住，已渐成为困扰政府相关部门的最大难题之一。

（三）要培养正确住房观念。居者有其屋是指有房住而不是指拥有房屋。中国历来有“居者有其屋”的传统观念，而且这里的有其屋往往被理解为是拥有所有权。中国现在的年轻人其他方面的观念都喜欢学习西方，对于西方的新产品、新观念接受很快，但惟有住房方面的观念非常传统，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成为很多年轻人的基本观念。当前很多女性甚至把是否拥有自己的住房作为衡量男性的经济实力甚至是结婚的必备条件之一。正因为如此，很多男性都急于买房，所谓“筑巢引凤”，这是推高我国房价的一个重要原因。很多年轻人为了买房，往往负债累累，成为房奴，个人的事业发展受到很大的影响，而很多西方的年轻人则根本不考虑买房，在出租屋内同样拥有快乐幸福的生活，个人的事业发展也不会受到什么影响。实际上我们年轻人应该改变观念，年轻时，事业比拥有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的还是买的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指拥有住房。

三、租赁型保障性住房的制度设计

租赁型保障性住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给城市中低收入住房困难家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。应根据住房的地段、面积和质量确定不同的租金标准，再根据家庭收入的水平，划分不同的保障梯次，家庭收入高的补贴相应就少，收入低的补贴相应较高，这样在房源之间形成合理的级差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府补贴，有利于各类中低收入住房困难家庭享受到住房保障的一种保障模式。

租赁型保障性住房可满足所有中等偏下和低收入住房困难家庭的需要，也可满足新就业无房职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员的需要。保障者可以租赁政府出资建设的保障房，也可以租赁社会上闲置的房子（鼓励这种方式），这样既解决了政府建设的公租房不能完全满足保障需要的矛盾，又能解决社会上房屋空置现象的发生。租赁补贴标准根据保障面积和市场平均租金的一定比例进行确定。

保障面积各地方根据各地方的实际情况而定，烟台市的保障面积的标准为以下列标准与其自有产权房屋的建筑面积之差计算：

1. 家庭成员1人的，为建筑面积30平方米；

2. 家庭成员2人的，为建筑面积40平方米；

3. 家庭成员3人及以上的，为建筑面积50平方米。

市场平均租金的一定比列，烟台市是按照下列情形进行分类：

（1）经民政部门认定的最低生活保障家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的100%确定；

（2）经民政部门认定的低保边缘家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的80%确定；

（3）家庭成员人均年收入低于市政府公布标准的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租赁补贴按照市场平均租金的50%确定；

（4）家庭成员人均收入低于市政府公布标准，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租赁补贴标准按照市场平均租金的30%确定。

（5） 新就业无房职工和外来务工人员承租政府投资的保障性住房，按规定可以享受住房租赁补贴，住房租赁补贴标准按照实际承租政府投资的保障性住房租金的30%确定，承租其他住房的，不享受住房租赁补贴。

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（一）规划编制依据

本规划以建设部《关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房〔**〕218号）、**省人民政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政〔**〕95号）、《**市城市总体规划（2005—2020年）》报批稿、《**市住房建设规划（**-2010年）》和《**市2006年城镇居民住房状况及需求调查分析报告》为依据。

（二）规划范围及期限

规划范围：**市市区（桥东区、桥西区）；

规划时间：**年-2010年。

（三）规划期内住房保障需求分析

规划期内住房保障需求，依据《**市近期建设规划（2006—2010年）》2010年**市城区规划人口规模为78万人，以及《**市住房建设规划（**-2010年）》中提出**—2010年建设商品住房5.076万套，总建筑面积489万平方米。因此，2010年需要进行廉租住房制度保障的家庭为2400户。

（四）规划的原则和目标

住房保障工作是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程，在具体实施过程中，应遵循以下基本原则：

1.全面覆盖，应保尽保的原则。住房保障是社会保障的重要内容，是建设和谐社会的重要措施。根据全面实现小康社会的目标要求，结合我市社会经济的发展，逐步把最低收入、低收入、中等偏低收入住房困难家庭全部纳入保障范围，实现人人有房住的目标，不断改善人居环境。

2.统筹规划，分步实施的原则。住房保障工作是一项长期而艰巨的任务，必须按照科学发展、可持续发展的要求，结合我市实际，在制定统一的保障规划基础上，统筹安排、分步实施，真正做到精心组织、公开公正、群众得益、人民满意。

3.适时调整，动态管理的原则。住房保障是政府通过住房政策来满足保障对象的基本居住需求，保障范围、保障标准等政策的确定必须与一定时期社会经济发展的水平相适应。只有做到适时调整、动态管理才能提高政府公共资源配置的使用效率。

4.统一领导，政府主导的原则。坚持统一领导、统筹安排、因地制宜、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作相结合的原则；坚持科学规划、配套建设的原则；坚持依法运作、维护社会稳定的原则；坚持公开、公平、公正和阳光操作的原则；坚持改造整治与加强后续管理并重的原则。

规划总体目标：**年底前，对市区内人均住房建筑面积在15平方米以下的城市低保家庭做到应保尽保；**年将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭；力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件取得明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到改善。用3年时间基本完成城市棚户区改造任务,基本完成集中连片旧住宅区整治任务。通过改造和整治，实现棚户区和旧住宅区居民居住水平和生活质量的较大提高，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。

二、住房保障规划的保障范围和保障方式

保障范围和对象：

根据国家、省关于住房保障的有关要求，结合我市的实际情况，决定对月人均收入在489元以下（按2006年底我市市区人均可支配收入的65%）、人均住房面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下的住房困难家庭实施住房保障。

保障方式：

廉租住房制度建设的保障方式为发放租赁住房补贴；经济适用住房保障方式为购买住房发放货币补贴。最低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%以下）享受廉租住房制度保障，低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%—65%之间）可申请经济适用住房货币化补贴。

享受租赁住房补贴、租金核减的保障对象必须是具有**市市区常住户口、无房或人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下最低收入住房困难家庭。

享受经济适用住房货币化补贴的保障对象必须是具有**市市区常住户口、人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下、申请前五年内没有转让过住房的城市低收入住房困难家庭，年满30岁的单身市民，也可以列入保障对象范围。

三、总规划及分年度计划

根据我市住房保障工作的目标任务，结合经济发展水平，规划从**年至2010年，总计为6600户最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴1320万元；为7056户低收入住房困难家庭发放经济适用住房货币化补贴16932万元。计划到2010年完成25个旧住宅区改善项目，改建面积37万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目21个，61万㎡。

分解到具体年度规划：

1.**年把城市最低收入住房困难家庭全部纳入廉租住房制度保障范围，仍坚持以发放租赁住房补贴为主，租金核减为辅的保障方式。**年对2000户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴400万元；将城市低收入家庭全部纳入经济适用住房货币化补贴保障范围，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成9个旧住宅区改善项目，改建面积16.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目10个，35.07万㎡。

2.2009年，在解决最低收入家庭、低收入家庭住房困难的基础上，通过租赁住房补贴和经济适用房货币化补贴的形式，在结合当时市区经济发展水平的基础上，逐步解决中等偏低收入家庭的住房困难。2009年对2200户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴440万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元；完成8个旧住宅区改善项目，改建面积11.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目7个，20万㎡。

3.2010年，对2400户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴480万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成8个旧住宅区改善项目，改建面积9.6万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目4个，5.93万㎡。

四、保障措施和政策

1.调整廉租住房租金补贴标准。根据我市社会和经济的发展以及房屋租赁市场变化等实际情况，及时调整租赁住房补贴标准，让最低收入家庭能真正租到满足基本居住需求的住房。**年租赁住房补贴标准为人均建筑面积15平方米，家庭总建筑面积50平方米以下，一人户建筑面积30平方米，每月每平方米补贴5元。补贴标准根据住房租赁市场租赁价格的变化进行调整。

2.多渠道筹措住房保障资金。我市住房保障资金主要来源于以下四个方面：1.市、县土地出让净收益，比例不得低于10%；2.住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额,增值收益余额在市区和县（市）之间的分配按住房公积金缴存余额的比例进行；3.财政一般预算资金；4.其他资金。住房保障资金实行专户管理，专款专用，并接受审计和公众监督。市住房保障和房产管理局负责测算年度廉租住房制度保障资金需求情况，经政府批准后，由财政部门按照规定负责筹集，并于下年度初将保障资金划转市住房保障和房产管理局专用账户。

3.规范申请、审核、公示及退出程序

廉租住房制度保障的申请、审核、公示及退出程序参照《**市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》（**市人民政府令〔2006〕第19号）执行；经济适用住房货币化补贴的申请、审核、公示等程序参照**市房产管理局《关于经济适用住房实行货币补贴的实施细则》（邢市房〔**〕55号）执行。

4.明确工作职责。

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一、住房保障的概念

住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。住房保障包括“住有所居”与“居者有其屋”，从词源上讲，“住有所居”“居者有其屋”有着基本相同的含义。但是在具体使用的过程中又存在着一定的不同之处：（1）强调的内容不同：“住有所居”强调的是居住，并不一定是所有者；“居者有其屋”强调的是居住的是自己的房屋。（2）涉及内容的范围不同：“住有所居”强调的是住宅权的问题，一般不涉及住宅财产权问题；“居者有其屋”既涉及住宅权问题又涉及财产权问题。（3）需求层次不同：“居者有其屋”较“住有所居”对住宅有更高的需求，需要更高的条件。而我国当前所面临的问题主要是解决“住有所居”的难题，这个难题破解之后才能解决“居者有其屋”的问题。

二、解决住房问题的启示

（1）建立完善的住房保障制度。第一，提高认识。住宅问题并不仅仅是表面的居住问题，同时也是政治问题、人权问题、经济问题、社会问题。所以一定要提高认识，一定要政府作为构建住房保障体系的主体，尽快解决老百姓的住房问题，尤其是中、低收入群体的最低居住需求。第二，建立专门的房管机构。我国虽然在建设部门设置了住宅保障专门机构，但是这种设置远远不能适应我国住宅保障管理工作的需要。应该在中央一级设立国家住宅委员会，负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。同时在基层中也分设住宅委员会，负责制定执行国家制定的发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。第三，完善住宅法规建设。从国外的先进经验来看，无论是德国还是日本都有完善的住宅法规做后盾，法规的保障既是前提又是必须，以现在中国的国情也必须有健全法律的保障才能执行好。（2）研究具体可行的住房保障方式。第一，住房保障模式的选择。从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程，所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。第二，加大廉租住宅建设。以目前中国的实际国情来看，还有很大一部分人需要租赁房屋来达到“住有所居”尤其是大城市中的流动人口，急需政府出面保障能够租得起房屋，这就要求在廉租房的建设中政府应该起到应有的主导作用。第三，扩大经济适用房的建设。有中国特色的住房供给结构应为：为改善居住环境而需要购买的高档商品房总量不应该超过20%；另一部分是90平米以下的小户型普通商品房和“经济适用共有产权房”，这应成为中国商品房市场供给体系的主体，要占到房地产市场总量的75%；廉租房占住房建设总量的5%左右，以满足收入最低的困难户的需求。所以经济适用房的大量建设也是非常必要的。第四，房租管制。借鉴德国的成功经验，无论是廉租房还是普通出租房屋，应建立房租透明制度，由专门的住房管理机构进行价格限定，防止房租飞价上涨，防止出现买不起房子也租不起房子的问题出现。（3）充分利用媒体舆论监督。21世纪是信息时代，我们应该充分利用媒体舆论以及各种方法进行监督。运用媒体监督是一个很好的监督方法，一经发现立即曝光，法律也将对其严惩不贷。

除了上述保障方式还应加强各种配套手段的综合运用，如进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持；经济适用房价格偏高的地区可向职工发放住房补贴；发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设等。总之，一切可以帮助解决我们的“住有所居”问题的方法都可以考虑为我们所用。只有这样才能尽早的解决这个难题，让中低收入群体有家可归，有房可住，也只有这样才能稳定社会的秩序，更好的进行经济建设，使我们的国家更加富强、繁荣昌盛。

参考文献

[1]周珂．住宅立法研究[M]．北京：法律出版社，2008（8）

[2]周林洁．德国住房保障制度值得借鉴[J]．城市开发．2003（6）

[3]张静．国外住房保障制度对我的启示[J]．房改纵横

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一、提高认识，重视稳定住房价格加强住房保障工作

住房问题关系到千家万户的安居乐业，保持住房价格特别是普通商品住房价格的相对稳定，完善城镇住房保障体系，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。各县（市）、市政府各部门要从实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，着力构建和谐社会的高度，提高认识，加强领导，把稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要工作来抓。要充分认识住房价格上涨过快的危害性，充分认识加快完善住房保障体系的必要性，采取切实有效措施，稳定住房，价格强化住房保障，促进我市房地产业和房地产市场的健康稳定发展。

二、明确工作要求和目标任务

以住房“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”为目标，按照“稳定价格、加强保障”的要求，进一步加大我市房地产市场调控力度。要采取切实有效措施，抑制住房价格过快上涨，防止房地产市场大起大落，确保经济稳定运行和社会稳定；要加快建立与完善住房保障体系，继续扩大住房公积金制度的覆盖面，加大经济适用住房建设力度，扩大廉租住房制度实施面，切实保障中低收入特别是低收入家庭的基本居住需求。

全市稳定住房价格加强住房保障工作的主要任务是：通过3年（*年—年）的努力，解决住房供应结构性矛盾，实现住房价格的稳定，缓解住房供应紧张的矛盾，基本建立面向城镇中低收入家庭和住房困难户的多层次住房保障体系。全市建设经济适用住房100万平方米以上，新建商品住房1000万平方米以上。市区建设经济适用住房30万平方米以上，新建商品住房200万平方米以上。

今年，全市要全面开展经济适用住房建设，确保新开工经济适用住房30万平方米，市区确保10万平方米以上；县（市）必须实施廉租住房制度；全市城镇房屋拆迁规模控制在去年水平，及时做好拆迁户的安置工作，以后拆迁要采取先建安置房再拆迁的做法。

三、积极采取调控措施，有效稳定住房价格

（一）加强引导，控制被动性、投资性等住房需求，缓解住房供求矛盾。要制定居住发展规划，编制商品房住宅土地供应计划，编制拆迁中长期规划和年度计划，城镇房屋拆迁计划总量要控制在上年商品住宅和经济适用住房竣工面积总和的35%之内，控制城镇房屋拆迁规模，降低市民被动性住房需求；严格执行国家信贷政策，提高购房首付款比例。

（二）调整住房供应结构和开发用地供应结构。充分发挥城市规划职能，调整商品房供应结构。地块出让时要发挥规划条件书对商品房供应结构调整的作用，在普通商品住房建设中，建筑面积144平方米以内的住房的比例要达到70%左右，严格控制中心城区超大户型商品住宅建设。在符合城市规划的前提下，提高房地产开发用地的开发建设强度，实现土地集约化利用，从严控制低密度、高档次住宅的用地供应和建设。严格执行《房地产管理法》和《土地管理法》相关规定，清理、盘活闲置土地，促进存量土地的合理利用。

（三）定期披露土地供应，各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划，以及房地产交易和住房价格涨落等相关信息，正确引导居民住房消费。新闻媒体对稳定住房价格要起正面引导作用，积极引导企业投资行为和居民合理消费预期，各类媒体的房地产广告要坚持诚信为本，引导供需双方理性参与市场交易；要加强房地产市场信息系统的建设，市区在年初已出台政策的基础上要建立房地产网上销售平台，实行销售合同的网上备案管理，及时向社会市场信息，引导理性投资和消费。

（四）市区、各县（市）集中开展一次房地产市场秩序专项整治，依法查处违规预（销）售、违规转让、虚假广告、合同欺诈、哄抬住房价格等非法行为，打击炒买炒卖商品房行为。

（五）在增加普通商品住房供给的同时，各县（市）要按照省政府通知精神增加经济适用住房供应，建立和完善住房保障体系。

四、加快建立和完善多层次城镇住房保障体系

（一）加大经济适用住房建设力度。认真贯彻实施《浙江省经济适用住房管理办法》，制订适合各地的实施细则，尚未开展经济适用住房建设的县（市）在年底前都要实施这项制度。各县（市）在安排城市建设用地中，要优先安排落实经济适用住房建设用地。要进一步加强经济适用住房的建设、销售和上市交易的管理，严格经济适用住房的建设标准、销售条件及上市交易规定。

（二）扩大廉租住房保障受益面。认真贯彻实施《浙江省城镇廉租住房保障办法》，制定各地廉租住房实施意见。今年内各县（市）都要实施廉租住房保障制度；到年底，基本实现“应保尽保”，有条件的地区，稳步提高廉租住房的保障标准；到年，廉租住房制度实施基本达到“以房等人”的要求。

（三）扩大住房公积金覆盖面。在继续完善机关事业单位住房公积金制度的同时，重点推动企业建立住房公积金制度，企业建立公积金的职工人数每年保持增长10%以上，逐步建立比较完善的企业住房公积金制度。

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从表面上来看,这两种住房保障体系,都把中等收入者纳入了其中。但是,两者之间却存在本质的不同,区别之大可用天壤之别来形容。

实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价,政府仍然在获取收益,只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定,经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应;免收各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外,基础设施建设费用由政府负担……政府基本上没有收益。而既然是保障,政府就不应从中获取收益。显然,在中等收入者的保障体系中,经济适用房应被作为主体。

但是,很多人指出,把中等收入者纳入住房保障体系,政府财力难以支持。那么,我国能否承担起中等收入者的住房保障呢?回答这个问题之前,我们不妨先看看农村的情况。众所周知,农民的收入状况远远比不上城市(若将城镇居民的一些隐利和优惠折算成收入,中国城乡居民的收入差距可能达到6∶1),并且,农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度,建房也没有补贴。但是,我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决了住房问题。

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保障房建设将拉动今年水泥和玻璃需求分别新增2800--4400万吨(1.7～2.7％)、575～917万重箱(1.0～1.6％)。预计2010年水泥总需求约为18.2～18.4亿吨，比09年增长约12％。虽然今年新增产能规模较大，但考虑到同样较大规模的落后产能淘汰，边际供给(新增)依然小于边际需求，水泥行业景气依然处于高位，盈利能力有望维持。

目前重点覆盖水泥上市公司估值较低，2010年PE普遍在10～14倍左右，低于市场平均水平，较为充分地反映了市场对水泥需求下滑的悲观预期。此次保障性住房责任书的签署，有助于恢复市场对水泥需求的信心，将带来估值向上修复的机会，初步判断股价存在25～30％左右的上行空间。

在投资评级下调的前25只股票中，汽车制造和化工品也是同时以3家公司入围。汽车制造在19期中曾经排列投资评级下调排行榜前列，此番再度入围，表明了该行业前景的极度不明，亦显示出《在线分析师》行业排行榜的超强预测性。化工品的入围，与近期天然气价格的上调有关。国家发展改革委日前发出《关于提高国产陆上天然气出厂基准价格的通知》，决定自2010年6月1日零时起将国产陆上天然气出厂基准价格每千立方米提高230元，并进一步改进天然气价格管理，完善相关价格政策。

化肥用气提价增幅最大。这次国家提高天然气价格，统一将国产陆上天然气出厂基准价格每千立方米提高230元，没有区别对待。而在此之前，化肥用气价格是国内天然气最低价格，现在同时提高230元，价格增加幅度最大。化肥用气大幅提高，直接提高了“气头”尿素企业生产成本。

而经过了此前的大幅反弹后，化工行业估值相对大盘已经溢价20％，复苏预期已经被反映，短期内投资机会不多。

本期我们选择评级上调的建筑材料行业个股方大集团、耀皮玻璃和评级下调的化工品行业个股英力特进行简要点评。

方大集团(00D055)

节能建筑幕墙龙头

公司是我国第一家掌握太阳能光电幕墙系统和内循环生态节能幕墙设计、制造、施工与集成技术并予实际应用的企业，在太阳能光电幕墙及节能幕墙领域创造了多项全国第一，已成为国内同行业技术领先企业。

公司订单储备丰富，地铁屏蔽门业务快速发展。公司目前订单储备9.42亿元，较年初增长17.21％。其中地铁屏蔽门订单储备达到4.02亿元。公司地铁屏蔽门拥有自主的知识产权，具有技术和市场优势，目前已成为我国第一、全球前三的轨道交通屏蔽门供应商。地铁屏蔽门国内市场份额超过20％。公司目前正积极准备增发，进一步拓展地铁屏蔽门业务，新项目的建设期为1年，预计2011年业绩将得到充分体现。

非公开增发项目拓展公司业务规模。公司计划增发募集资金项目为地铁屏蔽门和节能幕墙的项目。项目建成后节能幕墙及光电幕墙年产能新增140万平方米，新增地铁屏蔽门的年生产能力为6500套。公司收入和盈利能力将得到进一步的提升。

耀皮玻璃(600919)

业绩实现V形反转

公司是国内商用建筑玻璃的优秀供应商，其生产的玻璃产品广泛运用于建筑、汽车、军工等领域，具备较大的市场占有率。自主研发的超白浮法玻璃，获得上海世博会标志性建筑的订单，彰显公司强劲的发展潜力。

2010年一季度公司经营明显好转。一季度公司业绩同比暴增192.40％，并预测半年度的盈利较去年同期会有较大提高，净利润实现V形反转。

产能释放带来未来业绩反弹。2009年公司第一条600T／D浮法搬迁线已建成，2010年将正式投产。同时江门基地工程108万平方米的工程玻璃生产线投产，另有一条600T／D的浮法生产线改造成在线LOW-E生产线，2010年公司业绩将明显反弹。同时2011年公司计划有天津工程玻璃生产线(新建年产190万平方米钢化、120万平方米LOW-E镀膜、90万平方米中空和15万平方米夹层玻璃生产线)和一条250T／D超自压延玻璃生产线建设投产，公司未来业绩改善趋势确定。

盈利预测和投资评级。考虑到玻璃行业的状况、公司搬迁影响的消除和未来产能的释放。天相投顾给予公司谨慎“增持”评级。

英力特(000635)

业绩大幅低于市场预期

公司一季报EPS0.086元，并预计半年报业绩在0.125元左右，大幅低于市场预期。中投证券认为公司业绩低于市场预期的原因主要有三个。

原因1：烧碱亏损。烧碱下游造纸企业很多由于环保要求配备了碱回收设备，减少了周边烧碱需求，PVC开工率增加带动了供给(氯碱失衡)，烧碱价格下降影响利润3100万左右。

原因2：原材料涨价和电价。煤炭从去年的160元／吨左右涨到260，相当于发电的成本增加0.004，年化影响EPS0.05，加上石灰石和其他原材料涨价，发电增加400万备容费，原材料因素影响利润1200万元左右，取消优惠电价影响利润1000万左右。

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第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

第四条国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。

第二章保障方式

第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

第六条市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

第七条采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。

第八条采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第三章保障资金及房屋来源

第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。

廉租住房保障资金来源包括：

（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。

土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。

政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第十一条对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。

第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第十三条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

第十五条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。

政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。

第四章申请与核准

第十六条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况的证明材料；

（二）家庭住房状况的证明材料；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。

第十七条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；

（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；

（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；

（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；

（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。

经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。

第十八条建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第十九条建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。

对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。

实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。

发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。

第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；

（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；

（八）其他约定。

第五章监督管理

第二十二条国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。

市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

第二十三条市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第二十四条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。

建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十五条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：

（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

第二十六条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。

第二十七条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。

第二十八条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第六章法律责任

第二十九条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设（住房保障）主管部门不予受理，并给予警告。

第三十条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设（住房保障）主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

第三十一条廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。

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（一）廉租住房

今年省下达建设任务为200套，我县今年计划建设204套，廉租住房套型建筑面积以50㎡以下为主。计划采取政府统建方式进行，选址在环东一路东侧中兴小区南边建设花园廉租住房200套，计划投资2,800万元，由县房产局负责组织建设。

（二）经济适用住房

今年省下达建设任务为600套，我县今年计划建设650套，经济适用住房套型建筑面积以60㎡为主，根据我县人均住房面积将套型建筑面积控制在90㎡以下。计划采取政府统建和单位自建两种方式进行。其中单位自建394套（其中：县饮食服务公司60套，县新兴供销社60套，县广播电视台12套，县热作发展公司10套，县生产资料公司120套，县粮食局96套，县新华书店18套，县土产公司18套），政府统建在环东一路东侧中兴小区南边建设花园经济适用住房256套，计划投资5,570万元，由县住建局负责组织建设。

(三)限价商品房

今年省下达我县建设任务为300套，计划在环东一路东侧中兴小区南边建设花园限价商品住房300套。花园限价商品住房均为框架结构18层带电梯房住宅。套型建筑面积以90㎡为主，根据我县人均住房面积适当控制套型面积，总建筑面积27,000㎡，计划投资8,100万元，以项目法人招标的方式组织建设。

二、时间要求

列入2014年建设计划的保障性住房，所有的保障性住房项目要在8月底前全部动工。

三、工作要求

（一）各项目建设单位每月要向县保障性住房建设领导小组办公室汇报送一次保障性住房的建设情况。

（二）严格按有关规定标准进行户型面积设计，严禁超标准建设。

篇12

住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的，具有社会保障性质的住房。因此社会保障性住房政策的执行问题备受关注，需要有效和严格的政策评价。

一、社会保障性住房政策评价的必要性

基于住房问题的重要性和特殊性，国际上把政府介入住房问题作为衡量建立现代住房制度的决定性环节。因此，需要对社会保障性住房政策的预期目的是否明确，对政策执行中可能发生的问题是否有充分估计并准备应对措施，对政策进行成本的收益进行分析。还要对社会保障性住房政策的执行结果进行监督、评价，比较与预期目的之间的差异，为政策调整准备事实依据。

当然，社会保障性住房政策的评价包括政府评价和公众评价。政府要充分收集意见，协调各方面利益，为政策执行作好准备；在政策出台后，应定期进行评估，分析政策有无矛盾冲突之处，是否符合公众和社会需要，是否需要修正。由于社会保障性住房制度是社会保障体系建设的重大举措，是惠及广大市民尤其是中低收入家庭的制度建设，因此，需要建立公众与政府有效互动的公众评价体系。

二、社会保障性住房政策的评价指标体系

1、适度原则

受一定时期经济社会发展水平的限制，尤其是政府公共财政能力的限制，城市住房社会保障总是有限度的。城市住房社会保障的度的问题，不仅关系着这一政策本身在当前和今后的社会效果，而且还触及了政府、市场、个人之间的责任界限这一根本问题。它既关系着一个城市房地产业的健康稳定发展，也关系着一个城市发展活力和内在动力的持续保持，更考验着政府公共财政的承受能力。具体有三个方面：

1.1城市住房保障对象的范围

对于城市住房保障对象范围的确定，直接取决于三个因素：

1.1.1房价收入比。目前，国际上公认的合理的房价收入比为3~6倍，如果房价收入比高于此标准，一般就不具有直接从房地产市场购买商品房的能力。如果以此为标准，则凡是房价收入比高于此标准的都应纳入到城市住房社会保障的范围。

1.1.2政府的公共财政能力。政府提供城市住房社会保障，还要受限于自身的财力状况。如果政府财力薄弱，那政府能够投入到城市住房社会保障上的财力也就非常有限。因此，政府的公共财政能力决定着城市住房社会保障对象的可能范围。

1.1.3城市土地、基础设施等资源的稀缺状况。政府提供城市住房社会保障必须耗费一定的社会资源，不但要减少来自土地、基础设施上的收入，而且还要增加公共财政支出（用在其他资源耗费），从而影响城市住房社会保障的可能范围和对象。

1.2城市住房社会保障的程度

城市住房保障的程度和标准是在城市住房保障的范围和对象确定之后紧接着要解决的次一层次的度的问题。城市住房保障的程度通常和保障对象的收入水平呈反比关系，保障对象的收入水平愈高，其自我解决住房的能力就愈强，相应地政府提供的城市住房社会保障的程度就应降低，反之则应提高。

1.3城市住房社会保障的标准和水平

在确定的城市住房社会保障范围内，影响住房社会保障标准和水平的因素有两个：一是保障对象的房价收入比；二是政府的财政能力。由于不同地方的政府财政能力差别是很大的，如果各地据此来确定各自的城市住房社会保障标准和水平，那会间接扩大并加剧地区间的经济社会发展差距。因此，国家一般要统一城市的住房社会保障标准和水平以供各地遵循，具体表现为规定保障住房的基本户型和面积控制标准。在不违反国家统一标准的前提下，各地可根据保障对象的住房实际需求、政府的财政能力以及特殊的政策需要，对不同的保障对象给予有差别的保障待遇。

2、公平原则

城市住房社会保障的公平原则具体有两个方面：

2.1实质公平

在城市住房社会保障中，实质公平的内在要求有两个：一是应保尽保，即经申请受理，凡符合城市住房社会保障条件的，就应按规定给予保障，否则就不予保障。二是同类对象相同对待，即对保障范围内的同类对象，在城市住房社会保障政策上要给予公平对待，不应有任何的歧视性对待。

2.2程序公平

要在城市住房社会保障的申请、受理、审核、审批程序上尽量做到公平，让符合城市住房社会保障条件的每一个城市住房困难家庭都能按照规定平等地享受到城市住房社会保障政策的阳光。另外，对那些不再符合城市住房社会保障条件的居民家庭，在进行社会保障性住房清退时，也要规范条件设置和清退程序，尽量做到程序上的公平。不管是实质公平，还是程序公平，其核心是对城市住房社会保障的运作过程相应要有一个健全有效的监督管理机制。

城市住房社会保障的基本目的是确保城市住房困难家庭都能“住有所居”，以满足其基本的生存和发展需要。因而，政府提供的社会保障性住房能否公平地落实到城市住房困难家庭就显得非常关键。城市住房社会保障公平内在地应包括两方面含义：一是社会保障性住房必须真正用于保障符合条件的城市住房困难家庭，而不是其他类型家庭；二是在社会保障性住房政策的执行上应公平对待纳入城市住房社会保障的每一个住房困难家庭。只要做到了公平，才能确保社会保障性住房真正落实到城市住房困难家庭头上，城市住房社会保障政策才不会偏离其既定的方向，否则就会冲击到房地产市场，加剧城市住房分配的不公，影响城市社会的安定和谐。

3、效率原则

城市住房社会保障运作中的政府效率包括两个方面：

3.1社会保障性住房供应效率

社会保障性住房供应效率建设、收购、回购，主要是建设效率。因为社会保障性住房总量的增加最终还要靠新建来解决。社会保障性住房建设需要耗费各种社会资源，资源耗费可通过具体的建设成本费用反映出来。政府为城市中低收入住房困难家庭提供住房社会保障，基本目的不是要获取利润，而是着眼于城市住房分配公平，平抑过高房价，确保城市居民均能“住有所居”。但是，在社会保障性住房的供应上，无论是建设，还是收购、回购，均要发生相应的成本费用。这些成本费用必须依靠政府有关税费的减免和一定公共财力的投入。因此，社会保障性住房的供应必须要考虑投资、建设、分配、管理过程中资金运作的良性循环，并且要尽量减少不必要的成本费用，用最小的成本费用（或资源）耗费，实现社会保障性住房效益的最大化。也就是说，社会保障性住房的供应必须是有效率的，否则城市住房社会保障就会难以为继。

3.2社会保障性住房管理效率

社会保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物业管理。建成后的社会保障性住房，最后要具体落实到城市中低收入的住房困难家庭之中，而且分配到具体的住房困难家庭之后，还要有完善的物业管理，并要及时发现和清退不再符合城市住房社会保障条件的家庭的社会保障性住房。在这个过程中也有一个管理的问题，而且同样要发生相应的成本费用（耗费一定的社会资源）。如果对社会保障性住房的管理不仅是有效的，而且是高效的，那就能将管理上发生的成本费用降到最小，从而在管理上确保社会保障性住房效益的最大化。