集体土地租赁协议范文

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篇1

承租方：___________________________（以下简称乙方）

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年 ______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________ 国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 _________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院。

第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方（盖章）_____________

乙方（盖章）____________

代表（签字）_____________

代表（签字）____________

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开户银行：_________________

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篇2

论文关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权

一、问题的提起

案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。甲对此持有异议,并诉至法院,请求确认该住房的所有权。

案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？

案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。

二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据

建筑物所有权不可能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。

我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。

笔者认为,这三种情形都不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容,首先分析第一种情形。（1）建筑物所有权以地权为其正当根据,乃古今中外的立法例及其理论所共认,是衡平土地所有权和土地利用人之间利益关系的最佳模式,没有充分的理由不宜轻易放弃,何况《物权法》已经贯彻了这种理念,设置了相应的法律制度,如建设用地使用权、宅基地使用权等。（2）设置例外,得有充分的必要性和正当性,否则,任其存在会破坏整体及其和谐要求,在法律制度领域就是破坏法制的统一。某些专家所理解的《物权法》第142条但书所包含的三种情形（例外）,缺乏必要性和正当性,不宜存在。这三种情形完全可以而且能够按照建筑物所有权以地权为其正当根据的思路加以解决,这从下文的分析中可以明了。

首先,由开发商在房地产项目开发中配套建设的市政公共设施,可以甚至必须归国家所有。其处理方式可由若干类型,其一,在建设用地使用权出让金合理并已被土地资源管理部门收取的情况下,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,但不减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,但无相应的建设用地使用权；其二,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,就该设施的基地部分,减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其三,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其四,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权；其五,开发商取得行政划拨的建设用地使用权,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权。最后的类型是实务中较为常见的现象。分析比较上述五种类型,第一种处理类型存在着两个缺点,一是不符合建筑物所有权必须以地权为正当根据的原理,二是国家变相地占用了开发商的部分建设用地使用权,有违公正。第三种类型虽然符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,但国家侵占了开发商的合法利益,不可取。第四种和第五种类型既不符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,又不是恰当的利益分配,同样不可取。第二种类型符合房地权属间的规则,妥当地处理了各方的利益关系,最为可取。由此可知,所谓《物权法》第142条但书的第一种情形已被排除出去。

其次,分析第二种情形不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容。由于各个机关、国有企事业单位的职工取得的工资及奖金远远低于给国家和社会所做的贡献,在公房改制过程中,购买公房时有福利的因素,不但房价款低于市场价格,而且免交了土地使用权出让金。这是应当的。同时,限制职工的房屋所有权的某些效力,也是合理的。但是,限制购房职工的权利,并不意味着非得剥夺购房职工的建设用地使用权不可,并不意味着非得破坏建筑物所有权以地权为正当根据的基础性原则不可。我们完全可以选择一条代价较低且公平合理的模式平衡各方的利益关系。在笔者看来,最佳的模式应当是,职工依法及政策购买单位的公房时,同时取得房屋的所有权及其基地的建设用地使用权,尽管不支付建设用地使用权出让金；但若把该房屋出卖或互易与他人,则应当分区情况,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》关于“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有”（第21条第2款）的规定处理；或者按照该法关于“职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后可以依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配”（第21条第3款）的规定处理。更应注意的是,应当按照该法关于“职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权移转登记手续,同时办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书”的规定处理。十分明显,国务院的行政法规是强调房屋所有权以土地使用权（建设用地使用权）为正当根据的,而非承认房屋所有权脱离建设用地使用权等地权而凭空存续的。

三、《物权法》第142条但书的应有内容

篇3

富人别墅圈走乡村风景

村主路东侧，矗立着一幢现代化的二层洋房。豪华的落地窗、小桥、流水、绿地、汽车、漆黑的铁制围墙，营造出一派寻常中国农村难见的景象。

别墅的大门外竖着一个木桩，白底红字是：“私人宅地，非请莫入”。门口有保安站岗。当地人介绍，除了村委会主任，常人很难迈进这扇大门。

《望东方周刊》了解到，这座别墅占地3万平方米，当年为国防科工委的出版社征用，后来转让给北京市民赵燕，使用期限为50年。

村民告诉记者，赵燕做股票、金融生意，丈夫做房地产。村民中传说，别墅的投资为4500万元。记者注意到，这幢别墅仍在装修之中，院内堆着水泥，不时能看到施工人员走来走去。

记者试图联系赵燕采访，但没有联系上。

官地村18位外来户也都是城里人，宅基地面积大小不等，大的超过3000米，小的300米。特别值得注意的是，还有由外来人口租赁的土地和待开发的房地产，占地分别为1．8万平米、3．4万平米和3万平米，他们均租赁了包括河床和海拔100米以下的山坡在内的区域。

在调查中，《望东方周刊》发现，赵燕的住宅坐落在长城附近500米的区域内。而按照《北京市长城保护管理办法》规定：长城墙体两侧500米为临时保护区非建设区，长城墙体两侧500米至3000米为临时保护区限制建设区。

村民告诉记者，赵燕一家把村里的一口吃水井圈到了自己家中，并在井的旁边又自打了一口井用作空调制冷的循环水，同时把生活污水直接排到门前的河流里。一位前村干部说，“赵燕打的井比我们的井深，她的井窖没了水，我们的井就废了。”

官地村党支部书记毛金祥告诉记者，“平常人每天的吃水标准是30升(1升等于0．001立方米)，赵燕一家每人每天是30立方米，一个多月用了3万多立方米。我们已经给他们安装子水表。”

官地村惟一的漫水桥上，有长长一段封闭围墙，外边人看不到里面的景象，记者顺着缝隙一窥究竟，才发现别有洞天，流水、假山、现代化的楼房。据毛书记和村民介绍，这家人很有背景，业主是一个“大官”的儿子。

村民说，漫水桥是防洪而用，上面不能有栏杆，发水时，水小从桥下走，水大就从桥上走，现在桥上起了密不透风的围墙，万一发起水来，便可把桥给掀了。

当地老百姓对这幢墙意见非常大：地卖给你了，桥和河没卖给你，风景没卖给你，凭什么圈起来?

据《望东方周刊》咨询，这座建筑物的修建，已违反子《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国河道管理条例》和《北京市水利工程保护管理条例》的相关规定。

含混不清的“租赁”

“当年签合约时，原则上河道没有租给他们。”官地村前村支部书记毛仲山说。

事实上，在记者查阅的双方租赁协议中，有关河流的使用问题是模糊不清的。

在甲方雁栖镇官地村委会与乙方北京翠谷园林绿化有限责任公司签订的土地租赁协议中，用地范围等如是描述：自上下官地村中间漫水桥西侧沿河道上溯约500米，河道、河滩用地、河两岸部分耕地，此地块以下均称一号地块……河滩地每年每亩350元，耕地每亩每年1600元……河道乙方无偿使用……租赁时间50年。

记者在采访中得知，官地村村民对土地租赁几乎没有异议，毕竟这个可以带来一部分收入。据了解，单单翠谷园林租赁的那块地，每位村民每年可得800元，25年承包期便可得2万元。

毛仲山告诉《望东方周刊》，“官地村土地只是租赁出去，国家没有征过去，国家征地就等于农民土地流失了，老百姓坚决不同意。”

事实上，《土地管理法》为了防止城镇人口到农村建别墅，取消了原土地管理法中有关城镇非农业人口可以使用集体土地建住宅的规定。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也有“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定。

怀柔区规划局主管官地村改造的陈笑岩副局长在接受《望东方周刊》采访时表示：“如果业主没有拿到国有土地使用证和土地局的建设用地许可证，是不允许建住宅的。”

按照《土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，要由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设川地使用权。

记者在调查中发现，大部分外来承包产并没有取得建设用地使用权和合法的房产匪。

怀柔区国土资源局建设用地科的负责人告诉记者：“征用土地，需要计划部门的批准立项，规划部门的选址意见书，只有拿到这两样东西才可以给办理征地手续，另外，征地补偿协议上需要有国土资源局的印章。”

在记者看到的三份土地租赁协议中，只有一份征地补偿协议，这份协议是由甲方怀柔县雁栖镇官地村委会与乙方北京龙资经贸有限公司(业主为美国人)签订的――

根据县计委的意见，甲方因建旅游综合配套服务用房，需征用乙方其他土地4．76亩，依据《土地法》的有关规定，在雁栖镇政府的协调下，甲、乙双方达成如上协议……

怀柔区国土资源局建设用地科一位负责人告诉记者，“这份协议不规范，不能说根据县计委意见，而要说根据多少号文。”他同时模糊地告诉记者，“没有看到他们来办手续。”

记者发现，这份补偿协议中，不但把计错写为“讦”，而且没有怀柔区国土资源局的印章。

篇4

承租方：___________________________(以下简称乙方)

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条　甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条　本合同项下出租地块用途为_________。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条　本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条　本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条　在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条　土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条　乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条　乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条　乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条　土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条　乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条　依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条　本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

第十四条　本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条　本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条　本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条　本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

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