集体土地租赁协议范文

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篇1

承租方：___________________________（以下简称乙方）

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年 ______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________ 国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 _________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院。

第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方（盖章）_____________

乙方（盖章）____________

代表（签字）_____________

代表（签字）____________

联系地址：_________________

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邮政编码：_________________

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开户银行：_________________

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帐户名称： ________________

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篇2

论文关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权

一、问题的提起

案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。甲对此持有异议,并诉至法院,请求确认该住房的所有权。

案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？

案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。

二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据

建筑物所有权不可能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。

我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。

笔者认为,这三种情形都不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容,首先分析第一种情形。（1）建筑物所有权以地权为其正当根据,乃古今中外的立法例及其理论所共认,是衡平土地所有权和土地利用人之间利益关系的最佳模式,没有充分的理由不宜轻易放弃,何况《物权法》已经贯彻了这种理念,设置了相应的法律制度,如建设用地使用权、宅基地使用权等。（2）设置例外,得有充分的必要性和正当性,否则,任其存在会破坏整体及其和谐要求,在法律制度领域就是破坏法制的统一。某些专家所理解的《物权法》第142条但书所包含的三种情形（例外）,缺乏必要性和正当性,不宜存在。这三种情形完全可以而且能够按照建筑物所有权以地权为其正当根据的思路加以解决,这从下文的分析中可以明了。

首先,由开发商在房地产项目开发中配套建设的市政公共设施,可以甚至必须归国家所有。其处理方式可由若干类型,其一,在建设用地使用权出让金合理并已被土地资源管理部门收取的情况下,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,但不减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,但无相应的建设用地使用权；其二,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,就该设施的基地部分,减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其三,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其四,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权；其五,开发商取得行政划拨的建设用地使用权,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权。最后的类型是实务中较为常见的现象。分析比较上述五种类型,第一种处理类型存在着两个缺点,一是不符合建筑物所有权必须以地权为正当根据的原理,二是国家变相地占用了开发商的部分建设用地使用权,有违公正。第三种类型虽然符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,但国家侵占了开发商的合法利益,不可取。第四种和第五种类型既不符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,又不是恰当的利益分配,同样不可取。第二种类型符合房地权属间的规则,妥当地处理了各方的利益关系,最为可取。由此可知,所谓《物权法》第142条但书的第一种情形已被排除出去。

其次,分析第二种情形不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容。由于各个机关、国有企事业单位的职工取得的工资及奖金远远低于给国家和社会所做的贡献,在公房改制过程中,购买公房时有福利的因素,不但房价款低于市场价格,而且免交了土地使用权出让金。这是应当的。同时,限制职工的房屋所有权的某些效力,也是合理的。但是,限制购房职工的权利,并不意味着非得剥夺购房职工的建设用地使用权不可,并不意味着非得破坏建筑物所有权以地权为正当根据的基础性原则不可。我们完全可以选择一条代价较低且公平合理的模式平衡各方的利益关系。在笔者看来,最佳的模式应当是,职工依法及政策购买单位的公房时,同时取得房屋的所有权及其基地的建设用地使用权,尽管不支付建设用地使用权出让金；但若把该房屋出卖或互易与他人,则应当分区情况,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》关于“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有”（第21条第2款）的规定处理；或者按照该法关于“职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后可以依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配”（第21条第3款）的规定处理。更应注意的是,应当按照该法关于“职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权移转登记手续,同时办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书”的规定处理。十分明显,国务院的行政法规是强调房屋所有权以土地使用权（建设用地使用权）为正当根据的,而非承认房屋所有权脱离建设用地使用权等地权而凭空存续的。

三、《物权法》第142条但书的应有内容

篇3

富人别墅圈走乡村风景

村主路东侧，矗立着一幢现代化的二层洋房。豪华的落地窗、小桥、流水、绿地、汽车、漆黑的铁制围墙，营造出一派寻常中国农村难见的景象。

别墅的大门外竖着一个木桩，白底红字是：“私人宅地，非请莫入”。门口有保安站岗。当地人介绍，除了村委会主任，常人很难迈进这扇大门。

《望东方周刊》了解到，这座别墅占地3万平方米，当年为国防科工委的出版社征用，后来转让给北京市民赵燕，使用期限为50年。

村民告诉记者，赵燕做股票、金融生意，丈夫做房地产。村民中传说，别墅的投资为4500万元。记者注意到，这幢别墅仍在装修之中，院内堆着水泥，不时能看到施工人员走来走去。

记者试图联系赵燕采访，但没有联系上。

官地村18位外来户也都是城里人，宅基地面积大小不等，大的超过3000米，小的300米。特别值得注意的是，还有由外来人口租赁的土地和待开发的房地产，占地分别为1．8万平米、3．4万平米和3万平米，他们均租赁了包括河床和海拔100米以下的山坡在内的区域。

在调查中，《望东方周刊》发现，赵燕的住宅坐落在长城附近500米的区域内。而按照《北京市长城保护管理办法》规定：长城墙体两侧500米为临时保护区非建设区，长城墙体两侧500米至3000米为临时保护区限制建设区。

村民告诉记者，赵燕一家把村里的一口吃水井圈到了自己家中，并在井的旁边又自打了一口井用作空调制冷的循环水，同时把生活污水直接排到门前的河流里。一位前村干部说，“赵燕打的井比我们的井深，她的井窖没了水，我们的井就废了。”

官地村党支部书记毛金祥告诉记者，“平常人每天的吃水标准是30升(1升等于0．001立方米)，赵燕一家每人每天是30立方米，一个多月用了3万多立方米。我们已经给他们安装子水表。”

官地村惟一的漫水桥上，有长长一段封闭围墙，外边人看不到里面的景象，记者顺着缝隙一窥究竟，才发现别有洞天，流水、假山、现代化的楼房。据毛书记和村民介绍，这家人很有背景，业主是一个“大官”的儿子。

村民说，漫水桥是防洪而用，上面不能有栏杆，发水时，水小从桥下走，水大就从桥上走，现在桥上起了密不透风的围墙，万一发起水来，便可把桥给掀了。

当地老百姓对这幢墙意见非常大：地卖给你了，桥和河没卖给你，风景没卖给你，凭什么圈起来?

据《望东方周刊》咨询，这座建筑物的修建，已违反子《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国河道管理条例》和《北京市水利工程保护管理条例》的相关规定。

含混不清的“租赁”

“当年签合约时，原则上河道没有租给他们。”官地村前村支部书记毛仲山说。

事实上，在记者查阅的双方租赁协议中，有关河流的使用问题是模糊不清的。

在甲方雁栖镇官地村委会与乙方北京翠谷园林绿化有限责任公司签订的土地租赁协议中，用地范围等如是描述：自上下官地村中间漫水桥西侧沿河道上溯约500米，河道、河滩用地、河两岸部分耕地，此地块以下均称一号地块……河滩地每年每亩350元，耕地每亩每年1600元……河道乙方无偿使用……租赁时间50年。

记者在采访中得知，官地村村民对土地租赁几乎没有异议，毕竟这个可以带来一部分收入。据了解，单单翠谷园林租赁的那块地，每位村民每年可得800元，25年承包期便可得2万元。

毛仲山告诉《望东方周刊》，“官地村土地只是租赁出去，国家没有征过去，国家征地就等于农民土地流失了，老百姓坚决不同意。”

事实上，《土地管理法》为了防止城镇人口到农村建别墅，取消了原土地管理法中有关城镇非农业人口可以使用集体土地建住宅的规定。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也有“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定。

怀柔区规划局主管官地村改造的陈笑岩副局长在接受《望东方周刊》采访时表示：“如果业主没有拿到国有土地使用证和土地局的建设用地许可证，是不允许建住宅的。”

按照《土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，要由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设川地使用权。

记者在调查中发现，大部分外来承包产并没有取得建设用地使用权和合法的房产匪。

怀柔区国土资源局建设用地科的负责人告诉记者：“征用土地，需要计划部门的批准立项，规划部门的选址意见书，只有拿到这两样东西才可以给办理征地手续，另外，征地补偿协议上需要有国土资源局的印章。”

在记者看到的三份土地租赁协议中，只有一份征地补偿协议，这份协议是由甲方怀柔县雁栖镇官地村委会与乙方北京龙资经贸有限公司(业主为美国人)签订的――

根据县计委的意见，甲方因建旅游综合配套服务用房，需征用乙方其他土地4．76亩，依据《土地法》的有关规定，在雁栖镇政府的协调下，甲、乙双方达成如上协议……

怀柔区国土资源局建设用地科一位负责人告诉记者，“这份协议不规范，不能说根据县计委意见，而要说根据多少号文。”他同时模糊地告诉记者，“没有看到他们来办手续。”

记者发现，这份补偿协议中，不但把计错写为“讦”，而且没有怀柔区国土资源局的印章。

篇4

承租方：___________________________(以下简称乙方)

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条　甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条　本合同项下出租地块用途为_________。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条　本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条　本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条　在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条　土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条　乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条　乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条　乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条　土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条　乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条　依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条　本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

第十四条　本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条　本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条　本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条　本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方(盖章)：_____________ 　 乙方(盖章)：____________

代表(签字)：_____________　 代表(签字)：____________

联系地址：_________________联系地址：________________

邮政编码：_________________邮政编码：________________

联系电话：_________________联系电话：________________

电传：_____________________电传：____________________

篇5

第一条　为了促进土地资源的优化配置和合理利用,完善土地有偿使用制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条　本办法所称的国有土地租赁,是指县(市,下同)及县以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者,由国土资源行政主管部门(以下称出租人)与土地使用者(以下称承租人)签订国有土地租赁合同,出租人根据合同约定支付租金的活动。

第三条　本办法适用于本省行政区域内的国有土地租赁活动。

第四条　除房地产开发项目外的经营性项目建设用地,可以通过租赁方式取得国有土地使用权。

通过租赁方式取得的国有土地使用权,不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

第五条　省国土资源行政主管部门负责本省行政区域内国有土地的租赁活动及监督管理。

市(设区市,下同)、县国土资源行政主管部门负责本行政区域内国有土地的租赁活动及监督管理。市国土资源行政主管部门可以委托所辖区国土资源行政主管部门负责国有土地租赁的具体工作。

建设、物价、财政、税务等行政主管部门按照职责分工,负责国有土地租赁相关的行政管理工作。

第二章　国有土地租赁的范围、条件和程序

第六条　自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得国有土地使用权。

法律、法规另有规定的,从其规定。

第七条　开发利用国有租赁土地,必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地开发利用要求。

第八条　租赁的国有土地应当是按照法律、法规规定的建设用地审批权限和程序已经办理建设用地审批手续的土地。

第九条　除下列情形外,租赁国有土地使用权,应当采取招标、拍卖、挂牌方式:(一)因国有企业采取内部职工持股或定向兼并等方式改革,无法采用招标、拍卖、挂牌方式;(二)招标、拍卖、挂牌过程中,因不可预见因素导致无法采用招标、拍卖、挂牌方式;(三)法律、法规另有规定的。

第十条　国土资源行政主管部门确定租赁地块后,应当参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定,将租赁地块的坐落、面积、使用条件、使用期限、报名办法等有关事项通过新闻媒体向社会公告。具体的招标、拍卖、挂牌程序参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌程序办理。

第十一条　协议租赁国有土地使用权的,出租人应当在租赁合同签订前15日将租赁土地的坐落、面积、使用条件、租金、租赁方式等情况向社会公告。协议租赁合同签订后15日内,出租人应当将租赁合同的主要内容再向社会公告,并将租赁合同文本、公告情况及有关情况的说明,向上一级国土资源行政主管部门和行政监察部门报备案。

第十二条　土地租赁合同应当载明以下主要内容:(一)租赁当事人;(二)租赁地块的坐落、四至范围和面积;(三)租赁地块的规划用地性质、建筑容积率和密度等各项规划要求;(四)租赁的年限;(五)租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式;(六)租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及费用;(七)租赁地块基础设施建设的责任;(八)租赁地块的交付期限;(九)项目建设的开工和完成期限;(十)土地租赁合同终止时,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;(十一)土地租赁合同解除条件;(十二)违约责任;(十三)争议的解决方式;(十四)当事人约定的其他事项。

土地租赁合同的格式文本由省国土资源行政主管部门会同省工商行政管理行政主管部门印制。

第十三条　国有土地租赁期限在招标、拍卖、挂牌公告中约定,但不得超过法律、法规规定的同类用途出让土地的最高年限。

企业法人租赁的国有土地期限不得超过其营业执照规定的期限。

第十四条　租赁土地租金的最低标准由市、县国土资源行政主管部门根据当地基准地价,结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制订,报同级人民政府批准。租金的最低标准经批准后,应报上一级国土资源行政主管部门备案。

租赁土地的租金不得低于前款规定的标准。

第十五条　基准地价应当每3年调整1次。出租人应当根据基准地价的调整幅度及时对土地租金作相应调整。

第十六条　国土资源行政主管部门应当将收取的土地租金上缴同级财政部门,实行收支两条线管理,专款专用,并按规定使用省级财政部门监(印)制的统一收费票据。

第十七条　土地租赁合同签订后,承租人应当按照国有土地使用权登记规定向国土资源行政主管部门办理土地登记。租赁土地使用权证应当注明土地租赁。

第三章　租赁当事人的权利和义务

第十八条　出租人应当按照土地租赁合同约定的期限和条件,向承租人交付租赁的土地。

承租人应当按照土地租赁合同约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。

第十九条　承租人应当按照土地租赁合同约定的用途、要求和其他条件,进行土地开发利用。

承租人违反租赁合同约定,自租赁之日起两年内未开发利用的,国土资源行政主管部门应当收回租赁土地。

第二十条　在国有土地租赁年限内,承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者土地使用条件的,应当向出租人和城市规划行政主管部门提出变更申请。出租人和城市规划行政主管部门同意变更的,应当重新签订土地租赁合同或者签订补充合同,并对租金作相应调整;不同意变更的,出租人和城市规划行政主管部门应当在受理申请后10日内书面告知承租人。

第二十一条　在国有土地租赁期限内,承租人转让、转租租赁土地使用权,或者租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物用于抵押的,必须经出租人同意并符合下列条件:(一)按合同约定已支付租金;(二)实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件;(三)法律、法规规定的其它条件。

第二十二条　转让、转租租赁土地使用权的,地上建筑物、构筑物和其他附着物随之转让、出租。

租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物转让、出租的,其使用范围内的土地使用权随之转让、转租。

第二十三条　转让国有租赁土地使用权的,原土地租赁合同约定的权利义务随之转移,受让人应当与承租人、出租人三方签订土地租赁合同转让协议。

国有租赁土地使用权转让后,应当按照规定办理土地使用权变更登记。有地上建筑物、构筑物和其他附着物的,应当同时办理建筑物、构筑物权属变更登记。

第二十四条　租赁土地使用权转租的,原土地租赁合同约定的租赁双方的权利义务不变,承租人应当与第三人签订租赁土地转租合同,第三人的他项权利由租赁土地转租合同约定。

第二十五条　租赁国有土地使用权转租及租赁土地上的建筑物、构筑物出租的年限不得超过国有土地租赁合同约定的年限。超过国有土地租赁年限的,超过部分无效。

第二十六条　租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物抵押的,抵押人应当办理抵押登记。抵押登记证除注明抵押物有关要素外,还应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

抵押物处分后,依法取得抵押物的受让人应当与出租人签订土地租赁合同,并办理土地使用权登记手续。

第二十七条　在国有土地租赁年限内,承租人可以将租赁土地使用权作为合作、联营的条件与他人合作、联营。

第二十八条　承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的,由承担其权利、义务的自然人、法人或者其他组织继续履行土地租赁合同。

承租土地的自然人死亡的,其继承人或者受遗赠人继续履行土地租赁合同。

第四章　租赁土地使用权的收回

第二十九条　土地租赁合同期限届满前,出租人不得擅自收回租赁的国有土地使用权。

因公共利益或者实施城市规划需要调整土地用途的,经原批准建设用地的人民政府或有批准权的人民政府批准,出租人可以提前收回租赁土地使用权。

第三十条　提前收回租赁土地使用权的,出租人应当在收回6个月前,将租赁地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人,并予以公告。

第三十一条　提前收回租赁土地使用权的,出租人应当对承租人给予赔偿。

提前收回租赁土地使用权的赔偿金额,由有相应资质的房地产评估机构根据规划用途、尚未履行的租赁年限以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等因素进行评估,租赁双方根据评估价格进行协商确定。协商不成的,出租人可以参照评估价格确定。

第三十二条　国有土地租赁年限届满后,承租人需要继续租赁土地的,应当在期限届满前6个月内申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外,承租人的续期申请应当予以批准。

经批准续期的,承租人应当与出租人重新签订租赁合同,并办理租赁土地使用权登记。

第三十三条　国有土地租赁年限届满,承租人未申请续期的,或虽申请续期但未获批准的,出租人无偿收回土地使用权。土地租赁合同另有约定的,从其约定。

第三十四条　承租人要求提前中止租赁合同的,应当提前3个月告知出租人。出租人可以无偿收回土地使用权,并由承租人承担违约责任。租赁合同另有约定的,从其约定。

第五章　法律责任

第三十五条　出租人未按租赁合同的约定交付租赁地块的,承租人可以解除租赁合同,并请求违约赔偿。承租人未按合同约定支付或者未付足租金的,出租人有权责令承租人限期支付,并按日加收3的滞纳金;承租人逾期1年未支付租金的,出租人可以解除租赁合同,并请求违约赔偿。

第三十六条　承租人有下列情形之一的,县及县以上国土资源行政主管部门应当责令其限期改正,可并处5万元以下的罚款;逾期不改正的,应当收回土地使用权:(一)未按租赁合同约定的土地用途开发利用土地的;(二)未按规划要求开发利用土地的;(三)违反本办法第二十一条规定,转让、转租租赁土地使用权的。

第三十七条　有下列情形之一的,承租人可以依法申请复议:(一)提前收回租赁土地使用权,对出租人确定的赔偿金额有异议的;(二)对续期申请未获批准的;(三)对国土资源行政主管部门作出的其它具体行政行为不服的。

第三十八条　国土资源行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由国土资源行政主管部门或者行政监察部门对直接责任人员、直接主管的负责人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)超越权限批准用于租赁的建设用地的;(二)应当采用招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地使用权而有意规避,没有采用招标、拍卖、挂牌方式的;(三)协议租赁国有土地使用权未按本办法规定进行公告的;(四)租赁国有土地的租金低于当地人民政府制定的最低租金标准的;(五)违反本办法租金收取期限的规定,逾期不收取租金,造成较大损失的;(六)违反本办法规定办理租赁国有土地登记手续的;(七)违反本办法规定收回租赁国有土地使用权的;(八)挪用国有土地租赁资金的;(九)有其它玩忽职守、滥用职权、营私舞弊行为的。

第六章　附则

第三十九条　房地产开发项目用地需要采用租赁方式的,可先行试点,具体办法由省人民政府另行规定。

第四十条　本办法自20xx年12月1日起施行。

国有土地租赁合同甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________企业。　企业法人营业执照号码：_________

注册地址：_________

乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________公司。

企业法人营业执照号码：_________

注册地址：_________

根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称土地使用权)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。

第一章　土地使用权租赁范围

1　甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称租赁土地)。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。

2　甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。

3　对于乙方的_________个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_________号《_________》，合法无偿使用该等土地。

4　甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。

第二章　租赁期限

1　土地使用权租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起算。

2　如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。

3　甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。

4　甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前_________个月书面通知甲方。

第三章　租赁用途

1　乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。

2　在符合1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。

第四章　租赁土地交付使用

1　甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。

2　乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。

第五章　租金及税费

1　乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_________元人民币的租金(租赁土地年租金)。租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金(人民币元)/_________(平方米)集体土地面积(平方米)。在本合同有效期内，甲乙双方每_________年可以对前述租金协商调整。

2　甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。

3　本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、(前述每个日期均为付款日)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。

4　甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_________月_________日结算该等费用前一年度的增加部分。

第六章　双方的权利和义务

1　甲方的权利和义务：

①　依据本合同约定向乙方收取租金。

②监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。

③本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。

④甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。

⑤甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。

⑥租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。

⑦对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。

⑧甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。

⑨在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。

2　乙方的权利和义务：

①乙方有权依据本合同的约定使用土地。

②乙方须向甲方及时按本合同支付租金。

③乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。

④租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。

⑤乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。

⑥乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。 (g)乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。

第七章　合同的变更和终止

1　对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。

2　本合同按下列方式终止：

①本合同期限后满，或

②本合同有效期限内双方达成终止协议，或

③本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或

④根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。

第八章　违约责任及损害赔偿

任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。

第九章 双方的陈述和保证

1　甲方的陈述和保证：

①甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

②甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

③甲方为签署本合同所需的一切政府审批(如需要)以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。

④甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。

2　乙方的陈述和保证：

①乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

②乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

③乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。

④乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。

第十章　不可抗力

1　如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争(不论曾否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2　声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2(c)关于合同终止的规定。

第十一章　其他规定

1　除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。

2　合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。

3　本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。

4　本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。

5　除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。

6　本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。

第十二章　通讯

一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：

①经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。

②以挂号邮务寄出的通知应在付邮(以邮戳日期为准)后第_________天(若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日)被视为有效。

③以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。

双方通讯地址和传真号码如下：

通讯地址：_________传真：_________

通讯地址：_________传真：_________

若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。

第十三章适用法律和争议的解决

1　本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。

2　凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第十四章 附则

14　本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起计算，各份合同具有同等效力。

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加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到较多的政策限制。根据国家规定，加油站用地为限制供地类项目，实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖，加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史，加油站用地的门槛越来越高。而在国有大石油公司内部，由于历史原因，加油站用地性质存在多种形式，除了国有出让地外，还有原来的国有划拨地、授权经营地，集体建设用地等，存在诸多法律风险。

二、加油站用地存在的主要风险

1、加油站用地手续不完备。石油产品销售企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。

2、加油站用地性质违规。因无法取得商服用地，石油销售企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市场，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。

3、土地权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更等。

4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻等失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。

5、闲置土地存在政府收回的风险。根据《土地管理法》的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。

三、加油站用地规范管理与风险防控

1、新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式：通过招拍挂和通过加油站资产收购。

（1）招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地，企业一般可以从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，交款、土地预审、规划审查、项目立案审查、环评、签订出让合同，最后进行土地使用权初始登记。

（2）资产收购。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。该种方式会遇到转让方主体不合格、未经共有人同意、加油站房地产已抵押、无产权证，等。可采取如下措施：

一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题，可视具体情况要求先期解除抵押，或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地，转让方采用签订土地租赁合同形式占用集体土地的，应在收购合同中，明确约定由转让方负责将该加油站的土地办理为国有出让性质和商业用途，并过户到合同约定的使用人名下。

二是尽快办理土地房产过户手续。加油站股权收购，价值比重最大的实际上就是土地和房产，收购后，若土地不是登记在加油站名下的，企业尽快到房地产交易中心办理房地产过户手续，并移交涉及土地房产的各类档案资料。

2、存量用地管理。

（1）自有土地。自有土地有划拨、授权经营、出让三种。划拨土地按照法律规定未经批准不得出租、抵押、转让，企业应注意因加油站歇业或关闭后，若加油站土地是划拨地的，未经土地管理部门批准不得随意处置，否则违法。授权经营地是国家将原划拨地经评估按评估价转增国家资本金后授权给国有控股公司使用的土地，企业无处置权，经批准同意转让的需补交出让金。

（2）联营。联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，按照《公司法》规定，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，可能带来权益不清，出资不实，土地方擅自处分该土地房产等风险，建议协商联营对方补办过户手续。

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中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

《土地管理法》规定国有土地实行有偿使用制度，《土地管理法实施条例》列举了国有土地有偿使用的方式、并对有偿使用费做了解释，这为国有土地有偿使用提供了法律依据。

一、土地有偿使用的定义

我国国有土地的有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为，土地的使用时间不得超过国家规定的最高年限。这种模式首先在深圳使用，这种模式解决了深圳特区建设的资金问题。

二、我国土地有偿使用的意义

1988年我国土地有偿使用制度的建立对于我国土地市场和经济发展具有重要意义，从这一理论的提出直到立法机关的正式立法并且将这一制度落实到实处。就能看的出土地的有偿使用是适合我国现今国情的重要策略。是根据我国现今的国情而制定出来的政策，在现今的条件下，我国需要利用土地的有偿使用来增加资金方面的收入。

我们需要明白，土地使用权的性质来讲，用益物权的重要构成部分就包括土地使用权。和其它国家的土地权限相比较，有着许多的共通之处，本质上是没有特别大的差别的，但是整体来讲有着很大的不同。也就是说，土地使用权与传统立法所规定的地上权本质是一致的，皆为物权中的以使用、收益为目的的用益物权。权利的称谓不一，并不影响其在实际生活中所发挥的作用。需要明确的是，地上权与土地使用权的取得皆通过合同的方式而产生，只不过，土地使用权的取得是通过土地使用权出让合同的方式，而地上权的取得主要是通过土地租赁合同的方式而产生的。

三、城镇建设中土地有偿使用的具体环节

城镇建设中用地要对其出让或者租赁的方式实行有偿的使用。具体环节为：

1.对于金融、娱乐、旅游、商业等一些以经营为目的用地，要直接落实到位，一步完成，通过招、拍、挂进行有偿使用的方式；而对于同样具有经营目的的小面积用地，并且与城市的规划发展相符的，要按照一致的标准来进行出让手续的办理。

2.对于拥有经营目的的城乡公共用地、社会事业用地，可以通过用地单位来进行租赁或者协议出让的方式来进行有偿使用。对于通过协议出让方式的，可以由市、县人民政府国土资源部门和该土地的使用者签订土地使用权出让合同。

3.在国有资产经营的公司中，授权范围内的企业通过对国有划拨土地的占用，实行授权经营的，来通过国有资产经营的公司来对土地出让的手续进行办理。委托并且进行代管的，也由国有资产的经营公司来进行土地租赁的手续办理。其他企业则是按照政府的相关规定文件来进行办理。

4.对于采用租赁方式的，通过市、县人民政府国土资源部门和土地使用者签订合同，土地使用者按一定期限来上缴土地的租金。

土地租赁最短期限为3年，最高不能超过法律规定这类土地出让的最高年限；房屋和土地使用权一同出租的，房屋和土地须是同一年限。

没有按照规定来对划拨建设用地进行有偿使用的，不能够直接对土地办理转让、出租、和抵押等手续。对于擅自对划拨土地使用权的用途进行更改的，要进行严厉的查处。

四、城镇建设中的土地有偿使用的法律依据和重点

根据相关的法律法规，我国土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等，因为在我国土地除了集体所有的除外，其他全部为国家所有，并且一般情况下，对于不能证明是集体所有的土地，都归属于国家，所以在我国仅对集体土地的所有权进行登记，而对于国家土地的所有权则不进行登记，当前，我国的国有土地有偿使用制度主要分为以下几种形式：

1.土地使用权的出让，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者按照约定的最高年限来确定对土地的用途。主要分为三种方式，协议、招标、拍卖。出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

2.土地使用权的租赁，国家将土地进行对外租赁，承租给承租人，并且承租人定期向国家缴纳租金。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。此种方式，时间一般较短，并且缴纳的租金相对较少，承租人能够较为容易的接受。目前为止，我国大多数地方已经实施了这种有偿使用土地的方式；有的地方还在试验阶段。

3.土地使用权作为股份入股，即为国家将土地作为股份，对企业进行入股，称之为国家股，国家在企业的利润中抽成，作为土地使用的资金。这种方式事实上就是国家的一种变相投资行为。

4.土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。

五、结语

总而言之，要坚持国家的可持续发展战略，要重视城镇的发展，建立合理的城镇土地有偿使用管理体制。城镇基础设施建设是社会生产不可缺少的条件，是生活的基本条件。同时也是我国经济发展的物质基础。城镇建设是为了更好的实现城镇的经济和社会发展的目标。要确定城镇的发展形势，发展规模，协调好各个方面的综合发展。根据城镇的各项发展目标来制定一套完整的发展计划，这是城镇建设中土地有偿使用的重要依据。城镇建设规划是国家进步与发展的重要部分，我国的城镇建设问题是现在发展的重点。做好城镇的发展规划是贯彻落实科学发展观，对于社会主义的发展有更好的帮助。

参考文献：

[1]高富平，武双.房地产法新论[M].中国法制出版社，2000（第1版）：90.

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经过20年的探索和实践，上海的土地使用制度已从无偿、无限期、无流动转变为有偿、有限期、有流动的使用。市场配置土地的范围不断扩大，土地用途管制制度基本确立，运行机制和组织建设也有了很大进展。其间，经历了上世纪九十年代对商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类经营性项目用地有偿、土地租赁等改革。2000年后，实行了内外销商品住房的并轨。2001年5月，修订了《上海市土地出让办法》，出台了《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，规定从2001年7月1日起，除经认定的旧区改造地块外，经营性项目土地出让一律实行招标拍卖。2003年又细化和完善了制度建设，并逐步推进“熟地”招标出让。

然而上海市的土地市场建设仍处在经济转轨、体制转型的大环境中，市场的供求机制、价格机制和竞争机制尚未真正意义的全面形成；市场机制本身的缺陷、负面的因素尚待认识和克服。具体表现在四个方面：

一、运作体制上还存在“双轨制”

上海市土地市场当前有四种“双轨”现象：土地所有权存在国家所有和集体所有的双轨，供地方式存在有偿使用和行政划拨的双轨，增量和存量土地管理体制的双轨，以及市场价格机制和协议出让价格的双轨。“双轨制”引发的土地资产利益的冲突或流失，规避有偿利用的情况时有发生。现在需要从“统一”的视角，提出并轨的程序、方案和时序；需要从“规范”的视角界定运行边界和内涵；需要从“透明”的视角，明确产权和利益关系，进一步做到公开、公平、公正。

二、价格形成机制还不完全符合市场经济规律

2001年至2005年，曾根据不同阶段土地市场的实际需求，结合地块的具体情况，先后探索试行了“价高优先、价中优先、有效区间内价高优先”等评标办法。其中，“价中优先”反映的是大部分投标人对地价的“平均”承受水平，难以从“优”择商，使一些管理水平高、成本控制好、资金运作佳、从而能承受更高地价的投标者在招标中占不到优势。这不仅未能充分通过市场竞争提高房地产企业的管理水平，同时还造成了土地资产的流失。“有效区间内价高优先”的实质是底价至限价区域内的价高者得。从开标实践情况看，“只控地价、不控房价”，可能会放大开发商的超额利润。另外，难以对关联或联盟企业的价格合谋进行有效防范。

因此，需要统一规范各种出让方式的价格形成机制，通过制度设计，规范地价基本准则；需从“透明”的层面，公开竞争的规则和出让价格。

三、市场配置方式上，有偿使用方式还显单一

目前上海以一次性出让的批租制已趋成熟，土地资源市场化配置的程度不断提高。经营性土地出让公开招标的比例已从2001年下半：年的17％，到2002年超过50％，2003年以后的75％以上。但年租制的市场认可度低，比例少，目前隐形地通过地上物租赁和通过划拨土地转性租赁的现象还存在。同时由于土地租赁还缺乏与土地出让一样的“同权同利”的基础，在一些难以以一次性批租出让的区域，由于缺乏灵活的资源配置办法，客观造成了国有土地资产的闲置或流失。另外，股份制企业的土地作价入股和授权经营还缺乏保障国有资产保值增值的配套制度，对作价入股的土地国有资产难以考量。

因此，需要统一创设一个出让、租赁并存的互通平台；需要规范实行年租制的租赁范围、期限、方式和供应模式；需公开价格形成机制和土地租赁开发中的利益分享机制，包括作价入股的国有资产保值增值机制。最终完善上海市土地出让、转让和租赁及作价入股等不同层次的配置土地资源的方式。

四、市场配置效率上，还缺少相应的评价制度

鉴于土地资源的稀缺，未来的土地利用更强调“低能耗、高产出、能循环、可持续”，同时成熟的土地市场应具有配套的跟踪评估和后评估制度，以检查和考量资源利用情况。目前还缺乏土地节约集约利用的评价指标和土地利用效率的判别标准。包括对闲置土地、低效土地盘活利用的“引逼机制”和相关工作制度。因此，需要“统一”建立相关的效率评价制度， “规范”相关的考核指标体系，公示透明市场配置土地资源中的效率状态。

建立统一规范透明的“大卖场”

按照上海“十一五”规划纲要，要在统筹城乡发展、区域发展、经济社会发展和人与自然和谐发展中，通过三年左右的努力，培育结构合理、运作有序、效率优先、利益兼顾的统一规范透明的土地市场。总体上实行“六个统一”和“六个规范”。

“六个统一”是：一，全市统一公布供地计划及入市信息

建议在上年的12月份，最迟不超过当年1月份，全市统一公布年度土地供应计划和进入市场的时间。入市信息分上、下半年两次公布。第一季度可公布全年计划量的70％。第二次30％安排在7月份。对计划执行信息可结合合同管理方式进行全程上网公示。供应计划的调整也要及时对外公示，特殊情况供应量减少和计划增加也要提前公示。计划向社会公布后必须严格兑现，体现政府的诚信。

二、统一交易地块入市条件

先储备后入市。今后凡是进入土地一级市场交易的土地都是政府储备中心出来的地，都必须由政府储备中心收购，按市场统一价格补偿。

先收地后入市。即对原国有土地政府收回使用权，收回方式通过土地储备，补偿按统一标准。对原集体土地依法先征收，按政策和规定给予集体经济组织和农民合理补偿，确保他们的利益不受影响。

净地入市。即对土地实施前期开发，拆除地上所有规划应当拆除的原建筑物，水、电、气、路等都通到地块，开发商取得地块即可规划设计和施工。

明确规划参数和其他有关建设条件。明确地块的规划用途及可建设的总量，其他相关行政主管部门出具准入许可。

三、统一收购储备

体制和形式的分散，思想认识和利益的不统一，给储备制度的推进带来一些困难。如要求市、区联合储备的地块，区(县)往往考虑自身的利益，动迁等前期开发难度大、成本高的都推给市里，而相对成本低、容易操作的区里自己做。

土地储备这个“蓄水池”，必须是一个统一的蓄水池。目前已有的20多个“蓄水池”很难统一。本课题建议积极创造条件，成立全市统一的土地储备机构，统一负责全市的土地储

备工作。

四、统一操作平台

目前由于缺少一个统一的操作平台，土地供求信息渠道显得不畅通，供应和需求双方的信息不能在时间和空间上有效对接，容易造成土地交易成本高、效率低，效益差。统一操作平台能为国内外投资者提供及时、有效的供地信息，形成“要土地，找市场”的新格局；能够为土地交易双方提供优质、便捷的服务，进一步规范土地交易行为，理顺土地出让的工作程序，确保经营性土地出让工作纳入规范管理、健康运行的轨道。

五、统一供地方式

就是要统一执行土地有偿使用制度和经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，加快土地供应的双轨向单轨转变。除符合《划拨用地目录》以及法律规定可以采用划拨方式供应土地的建设项目外，其他建设需使用国有土地的，必须统一由市房地资源局以出让、租赁等有偿方式供应土地。加快经营性六类与其他有偿出让统一实行公开出让或租赁。增量土地和存量土地出让，实行统一平台操作。存量土地在区县完成出让前期工作后，在全市统一的平台上，用统一的标准和方式出让。

六、统一土地收购的补偿标准和土地收益的分配办法

对农村集体土地征收的补偿，要严格按现行的征地补偿政策和标准，农民动迁严格按照动迁政策补偿安置。城市国有土地收回使用权的补偿，对居住建筑严格按现行的动迁政策给居民补偿和安置，非居住用房可采取市场评估、综合平衡、统一定价、适时调整的方法进行。目前浦江办实行市政府批准的补偿办法，建议可将此办法推广到全市城市非居住用房的补偿中。对已出让地块，按市场评估价补偿。

六个规范是：一，规范土地公开交易范围和内容

规范一级市场公开交易的范围。国家规定的商业、旅游、娱乐、金融、服务业和商品房六类经营性用地，其他有偿使用的工业项目、经营性公共利益项目，限房价竞地价的中低价位商品住宅项目都应纳入公开交易的范围。

规范土地二级市场上的土地转变性质和转让交易行为。包括原划拨土地改变为经营性用地，或不改变用途通过转让或租赁改变使用人主体，或既改变性质又改变使用人主体的，及已出让土地进入市场转让的等等均应规范运作。

规范法律和法规规定的转让行为，包括人民法院、执法机关裁定，决定处分土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让等。

以上由土地管理部门制定详细目录，以便对照执行，对特殊暂不进入公开交易的项目也必须规范相关的条件，制定规范的协议出让或租赁的操作办法和审批程序。如民营企业已出让土地的再转让在符合国家有关法律的前提下，建议实行登记备案制等。

二、规范透明操作程序

土地交易的程序可规范为：

分布土地分配人市计划，各区县按计划和有关要求上报具体地块，市土地管理部门审核和市交易平台公开入市地块有关资料及交易程序。

地块所在区、县办理出让或租赁合同，市土地管理部门最终决定受让人、受租人，交易平台规范操作提出受让人、受租人。建议每一个环节必须规范相应流程，特别是交易操作机构在交易过程中从开始到最终推荐受让人或受租人这个环节，必须制定详细操作规范，如标书的制定，评标标准等都必须规范，从而真正体现公开、公平、公正的原则。

三、规范公开出让和转让的方式

目前公开出让的方式主要有三种，招投标、挂牌和拍卖。对于某一具体项目应采取何种方式，本课题研究认为：

招投标方式开发商对地价的考虑比较理性，是基于对市场和本企业的经营能力判断而作出的决定，但缺少直接面对面的竞争氛围，另外对评标标准制定和把握，掺杂了不少的人为因素，难于保证中标的公正性。因此对一些重大的标志性示范性项目，如大型成片的旧区改造项目等建议采用招投标方式选择受让人，不单纯从地价因素考虑，要以综合因素评定最终决定受让人。

采取挂牌出让方式相对市场程度较高，在理性思考的基础上引入了一定的竞争机制，最终挂牌的时间可以两次三次摘牌，即多次出价。适用于一般中小型项目。

拍卖方式更有利于实现土地资源配置的高效率，体现资源配置方式的高透明度。拍卖竞争，成交价格基本上市场化，既能体现节约高效利用土地，又为政府实现土地效益最大化，同时对促进企业自身经营水平的提高有好处。一般的商业用地、娱乐用地，服务用地等都可以采取拍卖方式。

依法转让受让国有企业的土地使用权或依法转让原划拨土地使用权的，均应当在土地有形市场公开规范交易。按照市场价补缴土地出让金。防止通过股权转让或变更公司法人代表等规避土地有偿使用制度。

四、规范土地使用权出让的价格形成机制

对居住保障型的项目、有偿使用公共设施项目、少数独特型和排他性项目等土地价格形成，在市场评估的前提下，确保原土地使用人的利益不受影响，不低于基准地价决定出让价；市场化配置土地的项目用地价格形成，原则上由市场决定价格。在同等条件下，实行“价高者优先”，减少人为因素，引导投资人实现理性竞价条件下的充分竞争，充分体现土地市场价格形成机制。

五、规范出让合同文本

一要结合国土资源部、国家工商行政总局颁布的合同示范文本和补充协议示范合同文本要求，将项目类型、土地公开出让程序、开工及竣工时限等土地使用条件、建设要求、管理要求等加以细化规范和约束。同时，实行出让后的年检制度，年检情况上网公布。对年检不合格的提出整改方案。二要抓紧归并和规范目前出让和拆迁两个合同的操作模式，实行全市统一并且和国家要求接轨的合同文本模式。三要明确规范不履行合同的处罚措施。出让方不按合同约定交地、受让方不按合同约定履行合同的处罚措施，均应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》中有关规定在合同中加以明确，树立政府和受让方执行合同的严肃性。四是应当规范受让人的资格条件，尽可能减少人为干预，杜绝为“特定对象”度身设定条件、制定标书。将资格设定规范在是否符合WTO的公平、公正、公开上，是否符合公司、企业和其他组织相关的法规上。

六、规范公示制度，提高交易的透明度

明确公示内容。主要有土地供应规划计划、入市时间、地块资料、交易规则、交易场所、时间、受让人或承租人简况，受让或承租价格，开发要求、开发进度、年检情况和处罚意见等。

公示途径有主要媒体、市局门户网站及区县固定交易场所。

分别设定公示时间。交易时间应至少提前一个月以上公示。招投标发标到评标、挂牌到摘牌应有一定时间。公示的内容保留3年以上。

相关的制度建设

为推动上海市统一规范透明的土地市场建设，在制度建设方面，目前拟着手拟定《上海市土地交易管理办法》，修改和完善上海市土地储备管理办法，并加强对《上海市集体非农业建设用地使用权流转相关政策》的研究。

此外关于推进土地年租制的政策，建议如下：

实施年租制的范围除商品房开发项目外的经营项目都可以通过租赁方式取得国有土地使用权。以划拨方式取得的国有土地使用权不再符合《划拨用地目录》的，可以通过租赁方式实行有偿使用。划拨土地用途改变为经营性用地项目，已经建立租赁关系的建筑物、场地出租的划拨土地，规划调整期间的短期用地、临时用地，企业改制涉及的划拨国有土地使用权，经批准同意以租赁方式处置。

租赁期限应体现灵活的原则。具体租赁期限由租赁双方通过合同约定，可以实行短期租赁(一般不超过5年)，也可以长期租赁(不超过法规规定的同类用途土地出让最高年限)，并可以在租赁期间，通过补充合同约定，调整租赁期限。

租赁方式应体现规范的原则。属经营性项目用地的租赁，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式，并参照国有土地使用权出让的有关规定进行。其他国有土地租赁，可以采取协议方式。通过签订土地租赁合同，约定双方的权利义务。对协议租赁的条件、标准、结果，以一定方式向社会公示，接受监督。

租金确定应以基准租金为最低租金，按照租赁方式不同，实行市场租金制和协议租金制。其中，以招标、拍卖、挂牌等方式等公开方式租赁的，采取竞价机制，租赁金额以实际成交结果确定。以协议方式租赁的，不得低于基准租金和按国家规定最低地价折算的最低租金标准。

供地模式应体现租赁地块前期开发的社会化和市场化运作理念。土地一级开发逐渐由储备中心一家转向专业开发企业共同参与的格局。可根据实际采取由土地储备中心组织实施租赁土地的一级开发；或政府主导、市场化运作，通过招投标选择相应资质等级的开发企业实施开发，开发企业的投资和利润通过收取熟地地租逐年收回。

篇9

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

法定代表人：_________

身份证号码：_________

承租方：_________（以下简称乙方）

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

法定代表人：_________

身份证号码：_________

甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条　甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属_________，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围。

第三条　乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。

第四条　甲方出租给乙方的地块位于_________，出租的土地使用权面积为_________平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。

租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。

第五条　本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为_________用地。

第六条　本合同项下的土地使用权租赁期限_________年，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。

甲方应于_________年_________月_________日前将本合同项下的土地提供给乙方。

第七条　该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年_________元人民币，该地块的年租金总额为_________元人民币（大写：_________）。

第八条　双方同意采用以_________年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为_________元人民币（大写：_________元人民币）。从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的_________％（大写：百分之_________）。

第九条　乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。

第十条　如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的_________％（大写：百分之_________）向甲方支付违约金。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十一条　乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。

第十二条　如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴租金的_________％（大写：百分之_________）向乙方支付违约金。逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十三条　在合同签订后30日内，双方应按规定办理有关土地登记手续。

第十四条　乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续。

第十五条　乙方如需改变本合同第五条规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同，并办理租赁土地使用权变更登记手续。

第十六条　本合同规定的租赁年限届满，乙方应在期满后三十天内，交回土地他项权证，并办理租赁土地使用权注销登记手续。乙方如需继续承租该土地使用权，须最迟在期满之日前三个月向甲方提交续期申请书，除该土地使用权被依法征收或收回外，在同等条件下，乙方有优先续期权，并在确定新的土地使用权出租年限、租金标准及其他条件后，双方补签或重新签订出租合同，并按规定重新办理有关土地登记手续。

第十七条　任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，可不承担责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第十八条　本合同自双方签字及盖章（画押）之日起生效。

第十九条　本合同和附件共_________页，以中文书写为准。

第二十条　本合同在中华人民共和国广东省_________市（县、区）签订。

第二十一条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十二条　因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向①_________仲裁委员会申请仲裁②_________人民法院提起诉讼。

第二十三条　本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。并送当地土地行政主管部门留存。

第二十四条　本合同一式陆份，其中：甲乙双方各贰份；贰份由_________市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________　 法定代表人（签字）：_________

电话（手机）：_________ 电话（手机）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

附件

一、本合同适用于集体土地所有者或土地使用者，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用的行为；由集体土地所有者或土地使用者与承租人签订。

篇10

2009年，村委会将村小学校及南侧5亩地租给镇里某个体经营者。2010年5月中旬，距离租赁合同期满还差1个月的时候，接连有承租者找到村委会，分别要以年租金3万～5万元的价格租赁该场地。可令人不解的是，最终，村委会经集体研究，以年租金3万元承租给了外地人葛某用于建服装加工厂。2011年2月下旬，部分村民了解情况后，愤愤不平地找到村党支部书记、村委主任理论，得到的回答是服装加工厂属于环保企业，而且更为重要的是该企业的建立还能为村里解决部分剩余劳动力的就业问题。而后来的实际情况是：该服装厂只与多数村干部的亲属签订了固定期限的劳动合同，其他村民只有几人被登记做计件工，而且因工资低，几乎没人肯去。

对于村干部的解释，村民们非常不认可，他们又找到镇里。镇司法所工作人员受镇领导指派做村民工作，对村民说：“村委会成员都是村民代表，他们既是村委会组织者，也有权代表村民行使民利。再说，双方所签订的出租协议既成事实，希望村民给予理解。”

协商不成，村一、二组的小组长黄某、张某等39名村民联名，请求人民法院依法确认租赁协议无效。

人民法院审理后，支持了39名村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。

检察官点评

依据《村民委员会组织法》规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”一般来说，村委会在管理中，有权代表村民行使权利，但其所签订的这个租赁协议又为何无效呢？

农村集体经济组织所有的财产，属于该村全体村民集体所有，每个村民对集体所有的财产均享有平等的权利。既然村民委员会是村民自我管理的基层群众性自治组织，为了体现村民自己管理自己事务的自治性，对一些涉及村民切身利益的重大事项，《村民委员会组织法》做出了“相当民主”的规定，即“重大事项”必须经“村民会议讨论决定”。如果村委会的管理者剥夺村民的这种权利，村民作为自治组织的主人，就有权通过诉讼要求归还其权利。

那么哪些事项属于重大事项，必须经过“村民会议讨论决定”呢？

篇11

系根据中国法律成立并合法存续的_________企业

企业法人营业执照号码：_____________________

注册地址：_________________________________乙方：____________________________（承租方）

系根据中国法律成立并合法存续的_________公司

企业法人营业执照号码：_____________________

注册地址：_________________________________根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权（以下简称“土地使用权”）。为明确双方的权利与义务，订立本合同。第1条土地使用权租赁范围

1．1甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米（以下称“租赁土地”）。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。

1．2甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函______号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。

1．3对于乙方的______个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_____________号《_________》，合法无偿使用该等土地。

1．4甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。第2条租赁期限

2．1土地使用权租赁期限为_____年，自_________年_____月_____日起算。

2．2如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少________个月以书面形式通知甲方。

2．3甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或（在无该等标准时）依当时的市场价格执行。

2．4甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前______个月书面通知甲方。第3条租赁用途

3．1乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。

3．2在符合3．1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。第4条租赁土地交付使用

4．1甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。

4．2乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。第5条租金及税费

5．1乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_______元人民币的租金（“租赁土地年租金”）。对于本合同1．3条所述集体土地的租金，乙方每年应向甲方另行支付（但租金的计算和支付应以甲方按1．3条的规定将土地使用权租赁给乙方之后），租金的计算方法为：集体土地年租金＝租赁土地年租金（人民币元）／_________（平方米）集体土地面积（平方米）。在本合同有效期内，甲乙双方每_______年可以对前述租金协商调整。

5．2甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。

5．3本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年______月______日、______月_______日、______月______日、______月_______日、（前述每个日期均为“付款日”）之前交付方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金／_______合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。

5．4甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_______月______日结算该等费用前一年度的增加部分。第6条双方的权利和义务

6．1甲方的权利和义务：

（a）依据本合同约定向乙方收取租金。

（b）监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。

（c）本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。

（d）甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。

（e）甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。

（f）租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。

（g）对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。

（h）甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。

（i）在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。

6．2乙方的权利和义务：

（a）乙方有权依据本合同的约定使用土地。

（b）乙方须向甲方及时按本合同支付租金。

（c）乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。

（d）租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。

（e）乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。

（f）乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。

（g）乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。第7条合同的变更和终止

7．1对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。

7．2本合同按下列方式终止：

（a）本合同期限后满，或_____________________________________

（b）本合同有效期限内双方达成终止协议，或___________________________________

（c）本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或_________________________-

（d）根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。第8条违约责任及损害赔偿

任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。第9条双方的陈述和保证

9．1甲方的陈述和保证：

（a）甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

（b）甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

（c）甲方为签署本合同所需的一切政府审批（如需要）以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。

（d）甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。

9．2乙方的陈述和保证：

（a）乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

（b）乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

（c）乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。

（d）乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。第10条不可抗力

10．1如果本合同任何一方因受不可抗力事件（不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争（不论曾否宣战）以及政府部门的作为及不作为）影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

10．2声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_______日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7．2（c）关于合同终止的规定。第11条其他规定

11．1除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。

11．2合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。

11．3本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。

11．4本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。

11．5除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。

11．6本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。第12条通讯

一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：

（a）经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。

（b）以挂号邮务寄出的通知应在付邮（以邮戳日期为准）后第______天（若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日）被视为有效。

（c）以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。

双方通讯地址和传真号码如下：

名称：_____________________

通讯地址：_________________

传真：_____________________

邮编：_____________________

名称：_____________________

通讯地址：_________________

传真：_____________________

邮编：_____________________

若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。第13条适用法律和争议的解决

13．1本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。

篇12

土地流转，一是推动了农村土地适度规模经营，提高了土地利用率和产出率；二是带动了农业结构调整，提高了农业经济效益；三是有利于农科技术推广；四是有利于农业产业化经营的形成和发展；五是促进了农村劳动力转移，增加了农民收入。