商品管理制度范文
时间：2023-03-14 14:50:39
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篇1
1. 便利店应对一切售卖产品进行有效期盯梢，保证上架售卖无过期产品。
2. 店内临期产品退货条件为接近产品保质期的1/5。滞销产品退货条件为连续90天无
出售产品。
3. 产品质量问题当场下架联络退货。季节性产品及其他退货产品，应在规则日期内完
成。
4. 便利店未按办理规则，形成的产品过期或未及时退货形成的损失，由店内所有员工
及店长承担所有损失。
5. 主管日常店面巡视过程中发现过期产品，应立即责令现场采购，并对店内工作人员
及店长予以50元处罚。
6. 因店内产品过期导致的职能部门处分由职责人承担并予以解雇，对超市店长处以
200元处罚。因产品过期致使的媒体曝光给园区名誉造成影响的，对职责人与店长予以200元处罚，情节严重者予以解雇。
7. 便利店不退货产品应在接近产品保质期的1/5时上报店长，进行产品调拨，或采取
其他方法处置。
8. 不退货产品临期，便利店可进行降价销售，由便利店店长填写变价申请单，注明申
请变价缘由上交上级部门，上级主管确认签字后，便利店店长则可以运用打折权限进行售卖。
9. 临期降价销售的产品到期后仍未售卖完，现已过期的，便利店店长填写产品报损单
注明报损缘由，大厅主管签字确认后，单据交由财务部门冲减店内库存。
二、产品丢失处理流程：
1. 便利门店职工当班期间商品丢失，按商品进价进行补偿。
2. 每月上报工资表时，将赔付金额在工资表中体现，在当月工资中予以扣减。
3. 便利店店员填写三联产品报损申请单，上报接待大厅，由店长签字确认后第一联交
由财务部门冲减库存，第二联用于工资表扣款核对，第三联店内保存。
三、产品正常损耗流程：
1. 正常损耗包括：虫吃鼠咬及雨淋水泡，顾客缘由，气候温度形成的产品损失。
2. 破损商品能够与供货商调换的，联络商家做退换处理。
3. 顾客缘由形成损耗，若商品不能退换，且能够要求顾客补偿，由顾客按零售价全额
进行补偿，但方法必须含蓄；若无法要求顾客补偿，做破损处理，由公司承担损失。
4. 无法退换的正常损耗产品，由便利店店长填写产品报损申请单，上报接待大厅主管，
由主管签字确认，第一联单据冲减店内库存，第二联财政做账，第三联门店留底。
5. 损耗产品经主管确认后，店内自行处理。
四、非正常损耗处理流程：
1. 产品非正常损耗包括：因运输、搬移、整理清洁、摆放形成的破损；员工收货误收
少收；收银进程操作失误。
2. 因运输、搬移、整理清洁、摆放形成的产品损耗，可退换的联络供货商退换；不可
退换的产品按进价进行补偿，由负责人赔付全额。
3. 店长填写产品报损申请单，上报接待大厅主管，由主管签字确认，第一联单据冲减
店内库存，第二联财政做账，第三联门店留底。
4. 损耗产品经主管确认后，责任人自行处理。
5. 因便利店员工工作失误导致的产品过期，由店内所有员工补偿损失，补偿金额为该
产品的进价，店长填写产品报损申请单，上报接待大厅主管，由主管签字确认，第
一联单据冲减店内库存，第二联财政做账，第三联门店留底。
6. 因便利店员工收货失误形成的丢失，由当时收货人按产品进价悉数补偿，店长填写
产品报损申请单，上报接待大厅主管，由主管签字确认，第一联单据冲减店内库存，第二联财政做账，第三联门店留底。
7. 收银过程中失误造成的丢失，由当班收银员按超市售价进行全额补偿，并做入机出
售，或在工资中扣减后由店长进行入机出售处理。
篇2
第二条（适用范围）
本办法适用于以计量单位和数值进行结算或者标称的商品经营活动。
第三条(主管部门）
*市技术监督局（以下简称市技术监督局）是本市商品计量的主管部门，负责全市的商品计量监督管理工作。
区、县技术监督管理部门，在市技术监督局的指导下，按照职责分工，负责本行政区域内的商品计量监督管理工作。
第四条(法定计量单位）
商品经营活动中，凡需计算商品量的，必须使用国家法定计量单位。
第五条(经营者的计量责任）
商品销售者（以下简称销售者）和定量包装、定量灌装商品的生产者（以下简称生产者），应当本着公平和诚实信用的原则从事经营活动，保持计量器具的准确度，保证商品计量的准确性。
第六条（计量器具的检定）
对贸易结算用计量器具，由技术监督部门实行强制检定，经检定合格后，方可使用。
贸易结算用计量器具的目录，由市技术监督局公布。
第七条(计量器具的配备）
销售者和生产者应当配备与其商品经营活动相适应的计量器具。
销售者销售商品或者生产者生产定量包装、定量灌装商品时，应当使用极限误差小于或者等于该商品计量负偏差的允许值的计量器具。
计量器具的配备规范，由市技术监督局制定。
第八条(商品计量负偏差的允许值）
商品计量负偏差的允许值，按国家规定执行。国家未规定的，按本市的规定执行。
第九条(商品量的明示）
销售者、生产者在商品经营活动中，必须向用户、消费者明示商品量的准确数值。
商品量的数值必须由合格的计量器具测得。不得伪造商品量的数值。
第十条(商品量短缺的补偿）
商品经营活动中，商品量短缺超过规定的，销售者应当向用户、消费者补足份量或者补偿损失。
销售者在补足份量或者补偿损失后，对属于商品生产者或者提供者责任的，有权向商品生产者或者提供者追偿。
第十一条(特殊商品的商品量检测）
根据市场商品量检测的需要，市技术监督局可以制定特殊商品的商品量检测方法，在本市商品经营活动中实施。
第十二条(禁止事项）
销售者和生产者不得使用国家和本市明令禁止使用的计量器具；不得破坏计量器具的准确度；不得伪造、盗用强制检定印、证。
第十三条(调解和仲裁检定）
在商品经营活动中，因商品量发生争议的，当事人可以向技术监督部门申请调解或者仲裁检定。
在争议的调解、仲裁过程中，任何一方当事人均不得改变与争议有关的计量器具的技术状态以及有争议的商品量。
第十四条(对使用未经检定的计量器具的处罚）
使用属于强制检定范围而未经检定的计量器具的，责令停止使用，可以并处1000元以下的罚款。
第十五条(对使用不合格计量器具、伪造数值的处罚）
使用不合格的计量器具、破坏计量器具的准确度或者伪造商品量数值的，没收计量器具和违法所得，可以并处2000元以下的罚款；给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失。
第十六条(对伪造、盗用强制检定印、证的处罚）
伪造、盗用强制检定印、证的，没收其非法检定印、证和违法所得，可以并处2000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条(对使用非法计量器具的处罚）
使用国家和本市明令禁止使用的计量器具的，责令改正，可处以5000元以下的罚款。
第十八条(对配备计量器具不符合要求的处罚）
不按照计量器具的配备规范配备计量器具的，责令改正，可处以5000元以下的罚款。
第十九条(对商品量短缺的处罚）
商品计量的负偏差超过规定的允许值，又拒绝向用户、消费者补偿的，责令其补偿损失，可以并处1万元以下的罚款。
第二十条(行政处罚主体和罚没收入）
本办法规定的行政处罚由技术监督部门执行，其中第十五条、第十七条、第十九条也可由工商行政管理部门依法执行。
行政管理部门在对当事人实施行政处罚时，应当出具行政处罚决定书；收缴罚没款时，应当开具由市财政部门统一印制的罚没款收据。罚没收入一律上缴国库。
第二十一条(复议和诉讼）
当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议，提起行政诉讼。
第二十二条（有关用语的含义）
本办法下列用语的含义是：
(一）定量包装、定量灌装商品：指在生产过程中按规定数值的商品量进行一次性包装、灌装并有统一净含量标记的商品。
(二）贸易结算用计量器具：指在商品销售和定量包装、定量灌装商品生产过程中能直接测出被测对象量值的装置、仪器仪表和量具。
(三）极限误差：指国家有关技术标准、检定规程中对计量器具所规定的最大允许误差值。
(四）商品计量负偏差：指商品量的实际数值低于商品结算或者标称量的状况。
(五）仲裁检定：指用计量基准器具或者社会公用计量标准器具所进行的以裁决为目的的计量检定、测试活动。
第二十三条(出口商品的例外情形）
在对外贸易中，生产者根据外国客商订制、订购出口商品的要求而使用的计量器具和计量单位，不受本办法的限制。
第二十四条（应用解释部门）
篇3
非排面是指仓库、各区、课暂存区，商管课的未打单退货区，及排面上层所堆放整件商品。
二、盘点的工作时间安排：
1、在盘点日前两天，要求店面不收货、不退货，清理好所有单据交到店面核算员处，以保证盘点所有数据的准确性。
2、非排面的盘点工作在盘点日的当天白天完成，盘点结束后，盘点地点应贴条示意，不再拆除上货。
3、排面盘点应在当日营业结束后进行。
三、盘点前的要求
1、各区、各课在盘点前应编排盘点排面号，也就是说，在每个排面上第一排标上A-1，第二排标上A-2，编排顺序应是从上到下，依次编排。
2、店长负责制作盘点区域布置图，具体包括，划分人员盘点位置、抽盘、复盘人员名单，根据盘点布置图，店长具体调配人员。收银课合理安排输单人员，商管课合理安排班次及盘点人员，人员确定后，再填入布置图，并张贴出来，让各位员工了解自己的位置。
3、各课对排面商品要进行集中、归位处理，同一单品多处陈列的要集中在一个排面陈列，类似商品不同大类，编码不合理的要尽量剔开，陈列在不易混浠的地方，仓库、暂存区在平时到货时就应按大类推放排列，盘点时，再次整理归类，并进行一次性盘点。
4、商品归位，集中清理后，各排面理货员对所负责的排面要进行大标签、实物、编码的核对，以达到三项相符，对于错码或串码的商品要通知课长，并进行登记，以便在盘点时按正确编码登数。
四、盘点的要求
1、盘点前的准备工作
盘点人员自备圆珠笔、垫板，清楚自己的盘点区域，认识自己的盘点伙伴，做好分工，各盘点人员在课长处领走盘点表时要签名，以证实领走。交回时课长在交回栏签名，以证实交回。
2、盘点应遵循的原则：
盘点开始以后，所有盘点人员应面对货架，按从左到右，从上到下的顺序开始盘点，见货盘货，不允许使用商品作为盘点工具，不允许坐站在商品上，不允许移动任何商品的位置，以便复盘。盘点中注意，按实物销售的最小单位进行盘点，赠品不盘，特价商品按原价盘点，破损、失窃商品按原来实物进行盘点，并单独列在盘底表上。
3、盘点表的填写要求
（1）盘点表一式两联，要求上下对齐，字迹工整清晰，如要涂改，则划去另起一行书写。
（2）排面号要写在六位编码的前面，排面号按从小到大的顺序填写，不允许空号、漏号或排面号从大到小填写。
（3）盘点表有要素，要素分别是：
A、排面号B、六位编码C、商品名称D、商品规格E、商品单位F、商品单价G、商品数量H、签名
（4）商品要按区填写，即食品、非食品不能写在同一张盘底
表上。
（5）生鲜区所有商品一律按进价盘点，如不明进价，则在备注栏写明售价。
五、盘点时课长的工作
各课课长是本课盘点的负责人，工作中应注意几点：
（1）课长对应到人员到岗情况进行检查，对未到岗人员及时上报店面。
（2）发放盘点表时，注意发多少张，回收多少张，确保单据不遗失，单据流转的每一个环节均应通过课长，课长登记后转至下一个环节。
（3）严格检查回收的盘点表，对填写不合格、不完整的盘点表及时更正、补充。
（4）课长应及时组织人员对盘点表进行复盘，统单后交店面核算员。
（5）盘点后的扫尾工作
盘点结束后，各课做好排面、地面卫生，清理盘点、卫生工具，做好第二天营业的准备工作，经各课课长检查许可后，方可下班。
五、盘点电脑操作要求：
1、店面盘点后须当日进行录单，电脑室在盘点当日日结，记帐之后生成本月的电脑帐存数据。
篇4
第二条在本省行政区域内使用、印制商品条码的单位或者个人，应当遵守本办法。
第三条本办法所称商品条码，是指应用于商品，由一组规则排列的条和空以及对应字符组成，在国际和国内流通领域中通用的表示商品生产者、商品名称等信息的标识。
商品条码由厂商识别代码、商品项目代码以及校验码组成。
第四条省人民政府技术监督行政主管部门主管本省行政区域内商品条码工作，行署和市、县人民政府技术监督行政主管部门具体负责本行政区域内的商品条码工作。
中国物品编码中心**分中心（以下简称编码机构）负责受理厂商识别代码的注册申请和商品条码制品的检测等工作。
第五条县级以上地方人民政府及其有关部门应当加强对商品条码的宣传、推广工作，鼓励、支持商品生产者、销售者使用商品条码和应用商品条码技术。
第二章商品条码的注册、备案与使用
第六条单位或者个人可以根据生产经营活动的需要，向编码机构申请注册厂商识别代码，并提供下列材料：
（一）厂商识别代码注册申请书；
（二）单位代码证书和营业执照；
（三）在有注册商标的商品上使用商品条码的，应当提供商标注册证书。
编码机构应当自接到厂商识别代码注册申请之日起7日内完成初审，符合条件的，报送中国物品编码中心审批；不符合条件的，编码机构应当将申请材料退给申请单位或者个人，并说明理由。
第七条单位或者个人取得中国物品编码中心赋予的厂商识别代码及注册证书后，即成为中国商品条码系统成员（以下简称系统成员）。
系统成员可以将其注册的厂商识别代码与自行编制的商品项目代码以及按国家标准计算方法计算的校验码相结合，编制成确定的商品条码，在其商品上使用。系统成员对其注册的厂商识别代码及其相应的商品条码享有专用权。
第八条系统成员应当遵守下列规定：
（一）对生产的不同种类的商品以及同一种类但不同规格或者不同包装的商品，编制不同的商品项目代码，并报编码机构备案；
（二）不得将注册的厂商识别代码及相应的商品条码转让、租赁给他人使用。
第九条系统成员变更名称、地址等事项，应当自变更之日起30日内持有关文件或者证书向编码机构办理变更手续。
第十条厂商识别代码的有效期为2年，自核准注册之日起计算。期满需要继续使用的，系统成员应当在期满前3个月内向编码机构申请续展；逾期未申请续展的，注销其厂商识别代码及系统成员资格。
第十一条系统成员终止使用商品条码的，应当向编码机构申请注销其厂商识别代码及系统成员资格。
对已注销的厂商识别代码及相应的商品条码，任何单位或者个人不得擅自启用。
第十二条被注销厂商识别代码的单位或者个人，需要重新使用商品条码的，应当按照本办法规定重新办理厂商识别代码注册手续。
第十三条禁止伪造或者冒用他人注册的厂商识别代码及相应的商品条码。
第三章商品条码的印制
第十四条印制商品条码应当执行有关商品条码印制的国家标准。
第十五条印制商品条码的印刷企业应当具备下列条件：
（一）有保证商品条码印制质量的技术设备；
（二）有对商品条码印制质量进行检测的技术手段和技术人员，或者已经委托具有相应检测能力的单位代为检测；
（三）有健全的质量体系；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十六条印刷企业承接商品条码印制业务时，应当查验委托人的厂商识别代码注册证书或者编码机构出具的有关证明。委托人不能出具上述证书或者证明的，印刷企业不得承接其商品条码印制业务。
第四章服务与监督
第十七条县级以上地方人民政府技术监督行政主管部门应当增强社会服务意识，提高服务质量，在推广商品条码的应用和进行日常管理工作中提供下列服务：
（一）向社会宣传商品条码知识和商品条码应用技术；
（二）向系统成员传播国内外商品条码技术的发展动态；
（三）组织开展系统成员、印刷企业的技术培训和技术交流，并提供技术咨询和信息服务；
（四）推广商业销售自动化技术，提供商业自动化建设中的标准化技术咨询；
（五）其他必要的服务。
第十八条县级以上地方人民政府技术监督行政主管部门应当对商品条码的使用和印制实施监督检查，并可以查验使用、印制商品条码的单位或者个人的有关证书。
第五章法律责任
第十九条有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府技术监督行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以下的罚款：
（一）违反本办法第七条规定，使用未注册的厂商识别代码及相应的商品条码的；
（二）违反本办法第八条第（二）项规定，将其注册的厂商识别代码及相应的商品条码转让、租赁给他人使用的；
（三）违反本办法第十一条第二款规定，擅自启用已注销的厂商识别代码及相应的商品条码的。
第二十条违反本办法第十三条规定，伪造或者冒用他人已经注册的厂商识别代码及相应的商品条码的，由县级以上地方人民政府技术监督行政主管部门责令改正，处以1000元至5000元的罚款。
第二十一条违反本办法第十六条规定，委托人未取得厂商识别代码注册证书或者编码机构出具的有关证明，印刷企业承接其商品条码印制业务的，由县级以上地方人民政府技术监督行政主管部门责令改正，处以5000元以下的罚款，并可提请编码机构注销其商品条码印制资格。
第二十二条技术监督行政主管部门和编码机构的工作人员、、的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
篇5
第三条在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：
（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。
第四条对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。
第五条利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。
第六条利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。
第七条市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。
第八条因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。
利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。
第九条利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：
（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；
（二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。
第十条利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。
第十一条利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。
第十二条利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
（一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
（二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
（三）房屋产权归购买者所有。
第十三条利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的3％收取管理费。
第十四条利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。
篇6
第二条凡在本市行政区域内从事商品销售和质量监督活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第三条市技术监督局负责全市商品质量的监督管理。县（市、区）技术监督行政管理部门负责本行政区域内商品质量的监督管理。
法律、法规对商品质量监督管理另有规定的，依照有关法律、法规的规定执行。
第四条工商、卫生、物价、公安等行政管理部门应当按照各自的职责，协同技术监督行政管理部门加强对商品质量的监督管理。
第五条商品质量的检验工作由法律法规规定的质量检验机构或者县以上技术监督行政管理部门委托的质量检验机构承担。
第六条本市各行业和企业的主管部门应当加强对本行业和所属企业商品质量的监督管理，建立、健全商品质量管理体系，监督本行业和所属企业遵守本办法。
第七条消费者协会等有关的社会团体、大众传播媒介应当依法开展对商品质量的社会监督工作，维护消费者的合法权益。
第二章销售者的责任和义务
第八条销售者具有以下责任和义务：
（一）严格执行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他标识；
（二）采取措施，保持销售商品的质量；
（三）销售商品的标识应当符合《中华人民共和国产品质量法》第十五条规定；
（四）不得销售失效、变质的商品；
（五）不得伪造商品的产地，不得伪造或者冒用他人的厂名、厂址，不得伪造或者冒用商品的认证标志、名优标志等质量标志；
（六）不得掺杂、掺假，不得以假充真、以次充好，不得以不合格商品冒充合格商品；
（七）销售商品应当按照国家有关规定或者商业惯例，向消费者出具购货凭证。
第九条销售的商品在质量保证期内发生质量问题，销售者应当负责修理、复换、退货；给消费者造成损失的应当赔偿。
第十条销售者刊播、设置、张贴商品广告时，必须遵守《中华人民共和国广告法》的有关规定。标明质量标准的商品广告，必须提交省辖市以上法定质量检验机构出具的证明。
第十一条销售者应当主动协助质量检验机构对商品进行监督检验，按照有关规定如实提供检验样品及其资料，为检测工作提供方便条件。
第三章监督检验
第十二条技术监督行政管理部门实施质量监督检查采取监督抽查、统一监督检查、定期监督检查和日常监督检查的方式。
第十三条对具有质量认证标志的商品和经省辖市以上法定质量检验机构出具有效检验合格证明的商品，可以免检。但消费者反映商品有质量问题时，县以上技术监督行政管理部门有权抽检。
第十四条检验商品质量应当依据国家标准、行业标准；没有国家标准、行业标准的，依据地方标准；没有地方标准的，依据在技术监督行政管理部门备案的企业标准或商品说明书。
第十五条高档耐用消费品必须作破坏性试验时，应当由县以上技术监督行政管理部门批准。
第十六条本市实行商品报验制度。商品报验分强制报验和自愿报验。
市技术监督行政管理部门对涉及人体健康和人身、财产安全、影响国计民生列入强制报验目录的商品实行强制报验。市技术监督行政管理部门应当根据国家有关规定和本市市场商品质量情况向社会公布强制报验商品目录。
对强制报验商品目录以外的商品，销售者可自愿报验。
第十七条强制报验的商品，销售者应当向县以上技术监督行政管理部门提交营业执照、生产许可证、认证证件、商品数量、批号、标准编号、标准文本和省辖市以上法定质量检验机构出具的有效质量检验合格证明。销售者不能提供省辖市以上法定质量检验机构出具的有效质量检验合格证明或者提供虚假资料的，由技术监督行政管理部门抽样检验或者责令其提交商品实物进行检验。
对自愿报验的商品，销售者应当按照技术监督行政管理部门的要求提交商品实物及其有关资料。
第十八条对提交资料报验商品的，技术监督行政管理部门应当自收到报验商品资料三日内作出审查结论；对提交实物检验商品的，应当在十日内作出检验结论。经审查、检验合格的，出具《报验商品准销证》；对检验不合格的，书面通知报验者，并说明理由。
第十九条同企业，同产地、同型号的商品，销售者取得《报验商品准销证》后，在有效期内不再报验。
第二十条技术监督行政管理部门不得向报验商品的销售者收取报验费。对商品实物进行检验，质量检验机构按照国家有关规定收取检验费。
第二十一条技术监督工作人员实施商品质量监督检查抽检样品时，应当持县以上技术监督行政管理部门下达的任务书和市技术监督行政管理部门统一印制的抽样单，并出示监督检查证件。
未出示证件或者超过规定数量抽样的，销售者有权拒绝。
第二十二条质量检验机构检验商品质量必须在规定的期限内出具检验报告，及时送交技术监督行政管理部门和销售者。
第二十三条销售者对商品质量检验结果有异议的，可以在接到检验结果通知书之日起十五日内向县以上技术监督行政管理部门申请复验。
第二十四条质量检验后的商品实物，应当退还销售者。
第二十五条商品质量经检验达不到规定标准，但不影响安全和人身健康，仍有使用价值的，销售者在商品或者包装的显着部位标明“处理品”（“次品”、“等外品”）字样后降价销售。
第四章法律责任
第二十六条伪造检验数据或者检验结论的，由技术监督行政管理部门责令其更正，并处以所收检验费一倍以上三倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条销售者销售强制报验商品目录所列商品，未取得《报验商品准销证》或者提供虚假资料的，由技术监督行政管理部门责令其限期报验，并可以视情节轻重处五百元以上一万元以下罚款。
第二十八条违反本办法其他规定的，由技术监督行政管理部门和其他有关部门按照职责分工，依法予以处理。
第二十九条技术监督行政管理部门实施行政处罚时，应当依照《中华人民共和国行政处罚法》的规定办理。
篇7
第三条本办法所称商品房，是指房地产开发经营单位开发、销售的商品住宅和非住宅商品房。
第四条县物价局是全县新建商品房价格管理工作主管部门。负责本行政辖区内新建商品房价格管理、监督。
同级建设、国土、工商等部门，要按照各自职责，配合价格主管部门做好新建商品房价格管理工作。
第五条实行新建商品房价格备案制度。房地产开发经营单位必须将拟定的新建商品房销售价格，向价格主管部门申报备案，经价格主管部门认证、备案后，方可办理新建商品房销售的其他手续。
第六条房地产开发经营单位进行新建商品房价格申报备案时，须认真详实填写《新建商品房销售价格申报备案审批表》，如实申报新建商品房价格及影响房屋价格的有关因素等项内容。
第七条新建商品房的总价款由预算成本、利润、利息、税金等部分组成。影响房屋价格的因素包括房屋位置、户型、面积、建筑结构、朝向、设备配置、环境、建筑质量和格局等。
房地产开发经营单位在价格申报备案时，可将预算成本、利润、利息、税金等分别列明申报，也可以按“一价制”或“成套价”形式申报。
第八条供水、供电、供热、燃气、通讯、单元防盗门、门牌、高档门窗、阳台等设施费用，应列入房屋预算成本中，不得单独在价外收费。
第九条新建商品房销售面积的计算，公用建筑面积的分摊，要严格按照国家建设部门的有关规定执行，否则按价格违法行为处罚。
第十条价格主管部门应在接受房地产开发经营单位价格申报申请后15个工作日内对其申报进行勘验、审核、评议、批准备案。审查不合格的，不予批准备案，并书面告知房地产开发经营单位。
第十一条房地产开发经营单位在新建商品房预售、现房销售时，必须通过明码标价、发放售房说明书等形式进行价格公示。价格公示的形式必须经价格主管部门监制。价格公示的内容应包括经批准备案的内容及其他有关承诺。
房地产开发经营单位进行价格公示、广告宣传及签订销售书面合同时，所包含的房屋价格及其它相关内容，必须与经价格主管部门批准备案的房屋价格及其他相关内容一致。
第十二条房地产开发经营单位除向购房者收取经批准备案的房屋价款、代收的住宅房屋维修基金外，不得向购房者收取任何费用。
第十三条新建商品房价格经批准备案后，任何单位和个人不得擅自更改。因国家政策调整或其它原因确需调整的，房地产开发经营单位应及时向价格主管部门申请办理新建商品房价格备案变更手续。
第十四条房屋拆迁补偿实行政府定价。拆迁补偿户回迁时，拆迁人除与被拆迁人结清被拆迁房屋和拆迁补偿房屋差价、向被拆迁人收取房屋维修基金外，不得向被拆迁人收取其它任何费用。
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一、统一思想，提高认识
近年来，随着我县城镇化步伐的加速推进，房地产开发市场日益活跃，呈现出蓬勃发展的良好势头，商品房预售正逐渐成为一种新的消费方式被广大群众所接受。商品房预售款作为商品房建设资金的重要来源，在推动商品房稳步建设中起到了积极的作用，但由于相关制度不健全、监管不到位，部分开发商违规使用商品房预售款现象较为突出，导致购房者的利益受到损害，严重影响了房地产业的健康发展和社会稳定。各有关部门和单位务必从保稳定、促发展的高度，牢固树立责任意识，充分认识加强商品房预售款监督管理的重要性，严格按照有关法律法规的规定，切实规范商品房预售款的收存使用行为，维护交易双方合法权益，保障我县房地产业的健康持续快速发展。
二、严格制度，强化管理
（一）建立专用帐户设立注销制度，实现预售款统一管理
从**年1月1日起，各级各类房地产开发企业进行商品房预售，在申请《商品房预售许可证》的同时，应根据所申请许可的项目在银行设立一个商品房预售款专用帐户，所有商品房预售款纳入专用帐户统一管理，专户存储、专项使用。预售商品房项目竣工并依法验收合格后，经县房地产交易管理机构同意，银行应办理有关结算手续，注销该预售房款的专用帐户。
（二）严格预售款缴纳使用程序，防范违规收支风险
县房地产交易管理机构根据银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证（进帐单）办理《重庆市商品房买卖合同》预售登记。凡商品房预购人申请办理按揭贷款，其商品房预售款必须直接存入专用帐户内，各商业银行发放的按揭贷款也必须直接划入专用帐户内，不得直接支付给商品房预售人或转作他用。商品房预售人在任何情况下不得直接收存预购人支付的预售款。
商品房预售人申请使用预售款时，须向县房地产交易管理机构提交《商品房预售款使用申请表》、用款计划、与承建商签订的施工进度合同、建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请、与供货商签订的材料、设备购销合同、纳税申报表等有关资料，县房地产交易管理机构据实核准同意商品房预售人将预售款分别用于支付预售商品房的工程款、建筑材料、设备款和交纳法定税费。设立商品房预售款专用帐户的商业银行也应根据县房地产交易管理机构核准同意的数额拨付预售款。
（三）明确违规处罚措施，保证商品房预售市场稳定
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第二条广交会展位分为保证性展位、招展性展位和分配性展位三类。保证性展位包括保证性品牌展位和保证性名优新特展位。保证性品牌展位是由商务部直接分配给列入商务部重点培育和发展的出口品牌企业及品牌候选企业，保证性名优新特展位是由国家各进出口商会直接分配给达标企业；招展性展位是按商品展区整体由国家各进出口商会、外商投资企业协会负责向全国招展的展位；分配性展位是外贸中心按各省、自治区、直辖市、计划单列市出口实绩切块下达，由地方商务主管部门负责分配的展位。
第三条*市商务局根据省商务厅下达的展位总数，按照各县（区、市）企业上年度出口实绩和上届广交会参展情况，将分配性展位下达到各企业；负责汇总各企业申报保证性展位和招展性展位材料，提出初审意见，上报省商务厅审批。
第四条对企业申报参加广交会资格条件及广交会展位分配方案公开透明，接受监督。广交会展位分配原则上每年申报一次，分配结果两届不变。
第二章参展资格标准
第五条申请参加广交会的企业须是依法取得进出口经营资格、成为国家有关进出口商会或外商投资企业协会会员、上年度自营出口达到广交会规定标准的企业。
第六条企业申报保证性品牌展位和保证性名优新特展位，由市商务局汇总呈报省商务厅，省商务厅经筛选分别报送国家商务部和有关进出口商会审批。
第七条企业申报招展性展位，须符合国家有关进出口商会招展展区商品要求，由市商务局汇总呈报省商务厅，省商务厅筛选报送有关进出口商会审批。
第八条广办分配的省重点企业标准：“出口大户”系上一年度海关统计出口额在1亿美元以上的企业。“品牌企业”系列入“商务部重点培育和发展的出口品牌”名单的企业，或入选当届广交会品牌展区的企业。“高新技术产品出口大企业”系拥有省级以上科技部门颁发的企业证书、产品被列入《中国高新技术产品出口目录》、上年度出口额在1000万美元以上或上年度出口规模在100万美元以上国内销售额在1亿元以上的企业。“机电产品出口大企业”系上年度出口规模在1000万美元以上国内销售额在2亿元以上，或上年度出口额在2500万美元以上的企业。
第九条拥有境外注册商标、国际质量标准认证、自主专利和自主知识产权的企业；区域特色产业中具有较大出口潜力和发展空间的企业可适当放宽参展资格条件。
第十条为培育有发展前途和出口潜力的中、小生产企业扩大出口，允许不超过参展企业总数10%的不达标企业参展。
第三章分配性展位分配原则
第十一条原则上以企业上年度海关统计的出口实绩为基数对分配性展位进行分配。
第十二条展位分配向生产企业倾斜，生产企业占全市参展企业总量的比重原则上不得低于60%。
第十三条对省重点企业和区域特色产业企业参展给予重点支持保障。
第四章申报审核批准制度
第十四条企业申报分配性展位，需按照河北省交易团及外贸中心要求，在规定时限内向市商务局报送相关材料，市商务局依据企业申报情况向省商务厅报送分配意见，省商务厅对市商务局分配意见进行最终核准。
第十五条企业申报招展性展位，需按照国家各进出口商会及外商投资企业协会要求，向市商务局报送相关材料，市商务局汇总呈报省商务厅，省商务厅筛选报送国家各进出口商会及外商投资企业协会，根据展位安排情况与各设区市商务局、广办衔接。
第十六条达到申报保证性展位标准要求的企业向市商务局报送相关材料，由市商务局汇总呈报省商务厅。
第五章组织保障
第十七条市商务局加强对广交会参展工作的组织领导和管理，把广交会参展工作纳入对外贸易工作职能中，建立健全相关工作制度，制定广交会展位分配实施细则，报省商务厅备案。
第十八条对违反广交会有关管理规定的企业，视情节轻重，给予通报批评、消减展位数量、没收展位，直至取消参展资格的处罚。
第十九条*市参加河北省交易团建立健全必要的工作制度和协调机制，明确领导成员分工，建立责任制。
第六章附则
第二十条本办法自第99届广交会起执行，此前凡与本办法相抵触的，均以本办法为准。
第二十一条本办法由*市商务局负责解释。
附件2
*市关于企业参加中国出口商品交易会
分配性展位安排的实施细则
第一章总则
第一条为进一步做好我市参加中国出口商品交易会（以下简称“广交会”）的组织管理工作，根据《中国出口商品交易会分配性和招展性展位申请与安排标准的规定》、《河北省参加中国出口商品交易会暂行管理办法》和《*市参加中国出口商品交易会暂行管理办法》（以下简称“管理办法”），制定本实施细则。
第二条分配性展位分配的总体原则是：优化参展结构，规范参展秩序，确保广交会分配性展位申请与安排公正合理、公开透明。
第二章展位申请
第三条参展必备条件：
1.依法取得法人营业执照（有效期内），依法完成外贸经营者备案登记。
2.具有所申请参展展区的国家有关进出口商会会员资格，各商会协调管理的展区详见《广交会展馆商品及展区分类表》。
3.企业上年度广交会统计口径下的出口金额（一般贸易、进料加工贸易项下，需要在广交会上看样成交的商品，不包括大米、大豆、玉米、原油、成品油、煤炭、烟草的海关统计出口金额）须达到广交会规定的参展商最低出口金额标准，具体按广交会《参展准入管理规定》执行。
4.申请参展的商品符合广交会相关展区展品范围的要求。
5.无严重侵犯知识产权、无多次涉及知识产权纠纷或贸易合同纠纷、无违规转让或转租（卖）展位等严重违反广交会各项管理规定的行为。
6.无违法记录。
第四条参展申报程序：
1.凡符合参展必备条件的企业可根据《中国出口商品交易会参展展品范围》选择参展展区，在规定时限（春交会、秋交会须分别在12月15日和6月15日前）向*市商务局提出广交会展位申请。
2.*市商务局依照企业申报情况，根据广交会参展必备条件对企业进行参展资格审查，按展位分配标准进行评分，以确定相关企业的分配资格，在规定时限内向省商务厅报送分配意见。
3.省商务厅对市商务局分配意见进行核准。
第三章展位分配标准
第五条分配性展位按量化评分和优选原则安排，不采取招标方式。
第六条量化评分按照百分制，具体评分（以下9项分数均为最高上限）标准是：
1.企业上年度出口实绩45分。每届第一期，流通企业出口达到200万美元，生产企业出口达到100万美元，即获得基础分20分；在此基础上，流通企业出口每超过100万美元加1分，生产企业出口每超过50万美元加1分。第二期，流通企业出口达到100万美元，生产企业出口达到50万美元，即获得基础分20分；在此基础上，流通企业出口每超过50万美元加1分，生产企业出口每超过25万美元加1分。流通企业申报相关展区展位须与其主要出口商品相一致，其出口总值不作为分配非主要出口商品相关展位的评分依据。此项累计不超过45分。
2.获得国家级奖励（商务部、国家质检总局、工商总局、科技部评定的名牌产品、驰名商标和高新技术企业），每一项计5分，此项累计不超过10分。
3.获得省级奖励（河北省出口名牌产品、河北省高新技术出口产品），每一项计3分，此项累计不超过5分（同属国家级、省级奖励，按最高奖项计分，不重复计分。）。
4.国际通行的管理体系认证（ISO14000环境管理体系系列、OHSAS18000职业健康安全管理体系系列、SA8000社会责任标准及与申请展区有关的ISO9000质量管理体系系列、Oeko-TexStandard100生态纺织品认证、HACCP食品生产企业危害分析与关键控制点管理体系和ISO/TS16949汽车行业质量体系等），每一项计2分，此项累计不超过10分。
5.企业产品列入《中国高新技术出口产品目录》的计3分；产品拥有自主知识产权，每拥有一项发明专利（10项外观专利按1项发明专利折算）计3分，每拥有一项实用新型专利计1分。本项累计不超过5分。
6.拥有海外注册商标，企业为商标持有人方可评分，商标在海外每注册一个国家（地区）计1分。本项累计不超过5分。
7.上届广交会之后新注册境外商标、取得专利、国际管理体系认证，每一项计2分，此项累计不超过10分。
8.企业销售规模在国内、国外同行业中位居前5名计5分（不重复加分，以行业协会统计证明为准）。
9．企业主要商品出口占国际市场份额20%以上计5分。
以上各项指标均需出具在有效期之内的（无有效期的，自发证之日起三年内有效）证明材料。
第七条展位分配标准量化评分实行一年一评，两届不变。
第八条展位安排优选原则：
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Abstract: in 1999, China's Ministry of construction, economic and Trade Commission, Ministry of science and technology, the State Administration of Taxation and other departments, in a commercial building renovation problems easy to occur in common, published" on promoting the modernization of housing industry, improve the quality of residential decoration for the several opinions", often the waste, damage phenomena introduced disposable decoration management approach. But in practice, or the emergence of the implementation is not in place, the effect is not obvious and some other problems. This article on how to improve the housing decoration system operating environment with some discussion.
Key words: commercial housing renovation; the waste of resources; strengthen management
中图分类号： TU767 文献标识码：A文章编号：
前言
1999年，我国出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》提出了推广一次性装修的办法，所谓一次性装修，是指在新建的城市商品楼在完工之后正式交接投入正常使用之前，就完成铺装、粉刷和厨房、卫生间等全部功能的完成，也既是称之为精装修。这样就会在最大程度上，减少二次装修所带来的，扰民、结构破坏、资源浪费等现象。然而从近几年的推广过程中来看，还是面对了很多的阻力，使这项管理意见，不能真正的落到实处，发挥应用的效果，在本文中，将对我国住宅装修的现实情况作简要的总结，对“一次性装修”办法，进行介绍，以并对如何为 “一次性装修” 创造良好的推广环境作出一些分析和研究。
1.房屋装修发展现状
随着改革开放进程的不断加深，我国的国民经济迅速发展，随着人民群众生活水平的不断提高，我国城镇中对商品楼的需求空前高涨，但住宅楼的使用离不开装修，随之而来的，由商品楼的装修引发了诸多的问题，上个世纪九十年代，我国的民用建筑大幅发展，在这个过程中，毛坏房成为建筑的主流形式，在当时的历史条件下，政府积极推广“二次装修”的形式，它包括两种形式，第一种是，为住宅楼的购买者提供的商品为毛坯房，所谓毛坯房就是消费者购买后需要进行所有功能的安装和墙壁的粉刷等装修行为之后才能正常投入使用的房屋；第二种是，经过了一定程度装修的半毛坯商品楼，通常是已经进行各种功能的安装，可以投入使用，但还是需要消费者根据自己的审美需要而对墙壁等进行装修的商品楼。可是，时代是不断发展进步的，曾经的办法和措施一定会随着社会的发展而越来越体现出其局限性，二次装修中的弊端，如经济上大投入对消费者造成的压力，装修无节制所造成的结构破坏，装修时间的随意性造成的扰民等现象，被暴露无遗。
在这样的历史条件下，国家于1999年推出了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》来大力推广“一次性装修”，办法出台之后，在我国多个大型城市设立了试点，大幅度提高商品楼中全装修的比例，特别是北京市，本世纪初还只是小户型的商品楼才进行全装修，而发展至06年，已经一半以上的高档大型的楼盘达到全装修。从这一阶段性的发展中充分的体现了，经济水平的发展以及我国商品楼产业化程度和装修行业的跨越式发展，住宅楼的“一次装修到位”，为“资源节约型和环境友好型社会”的建设起了良好的作用。
2.实行中存在的问题
从以上的介绍我们可以看到，从“二次装修”到“一次性装修”的发展过程，是一项系统工程的发展史，他产生的影响包括楼房的设计、施工一直涉及到购房者、监督管理部门、开发商、材料供应商、政府、金融机构等等，包括人民群众切身利益，及社会的经济效益，但从目前来看，“一次性装修”的推广和发展还是有一些阻力，具体来说，主要是体现在以下几个方面：
2.1与能源和物业管理不能协调一致
装修行业的发展方向，通过观察，在今后应该是高质量建筑同装修及管理相协调的运作，但从目前的情况来看，商品房产业化管理方式，还是处于精装修过程、节能管理、物业三方的各自运转，到目前为止还是没有一个措施或办法能够使这三方面形成协调并相适应的运转方式，为“一次性装修”的推广造成不利的局面。
2.2装修行业运营模式的局限性
为了降低成本，最好的手段就应该是推进商品房模数化，这样就能从根本上使装修行业的能够作到标准化的提供材料，把装修的全过程实现工厂化管理，使规模与产量想协调，产量随着规模的扩大而增加，进而，就能够减少造价，为消费者提供更经济的服务。因此，就应该努力达到产品模数化的管理方式，通过与之相适应并能够促进其发展的有关标准的出台，使之行成流水作业的工厂化运行，使其产出的商品，能有一个一致统一的监督标准，和规范的安装操作方式。在新环境新时期的条件下，我国的有关商品楼建设及装修管理部门亟待制订《促进商品房装修一次到位指导意见》。使“一次性装修”方式的推广和管理实现政策、制度层面上的提高，来促进住宅产业化。
2.3社保住房装修管理制度不统一
我国的居民住宅楼中，社保性的住房也占有一席之地，同时也是实施“一次性装修”管理的目标。当前，国家有关部门的一些规定中，对住房的装修有专门的条文进行规范，如，对于经济适用房的装修要作到“初装修的标准“，所谓“初装修标准”就是达到水泥地面、四白落地、并且必须要使用环保的材料来进行装修。
而如今，对于我国社保式住房的“一次性装修”还没能实现协调划一的管理方式，由于没有统一的管理模式，其所带来的后果就是大量资源的浪费现象，如以3060万的社保性住房为例，假设装修投资为200元/，大约会共产生60亿元的总投资，如果进行二次装修，则就会产生46%的浪费，数额达到28亿元。
2.4计税和银行按揭缺少合理方式
从我国目前的计税标准来看，在进行住宅的精装修过程中，材料供应、部件采购等过程还存在着重复性的纳税。导致了“一次性装修”的商品楼的造价提高，不仅会使开发商的缴税的基数增加，并且装修承包商的缴税以及购房者的购房契税也受到影响而提升。因此，当前的计税模式，已经很大程度的阻碍了市场主体对“一次性装修”推广落实的积极性。
从银行按揭的方面来看，目前存在的主要这样两种形式，等额还贷以及差额还贷。银行方面通常是运用的等额还贷的借贷方式。然而，不管是等额还贷或者是差额还贷，银行方面都是以“先还息后还本”为原则，这样就会使消费者的负担增加。
3.对策和建议
3.1建立精装修与节能、物业管理统一的制度
国家的有关建设部门已经明确指出，对精装修、能源、物业三个方面的管理要建立协调统一的管理机制，在运行中要实现一步到位，同时还指出，现代社会对建筑的意识中越来越体现出绿色和环保，而只有功能完备并装修到位的住房，才能够更好的保证减排的实现，同时，还要为了满足消费者不同的审美需要，而要大胆尝试，丰富住宅的装修形式和审美风格。想要作到以上几点，就要注重以下几个方面，包括高水平节能建筑与“一次性装修”的运行管理结合；还要大力的倡导结构设计与室内设计方式的统一；土建工程与装修作业的统一思考；政府机构对装修市场的管理、物业管理、装修企业管理的统一。还要对从业人员进行督促，使其开发不同风格的建造和装修形式，为消费者提供更多可选择的商品。
3.2推动商品房装修工厂化发展
实现这一目的就要通过相关规范的建立，来确保商品房模数化、材料提供的标准化、商品产出工厂化、装修统一装配化的推行；还要组织好木制品集成中心、材料加工中心、涂装机械化等环保材料的大规模集中；以及家居智能化、供水标准化、中央空调、等住宅工业化系统。
3.3规范对社保性住房的一次性装修管理
要努力建立统一的招标、设计、施工体制，必须加强对购房人以及承租人进行二次装修的管理，在这方面，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的措施非常有参考价值，在推出的社保性住房的装修中，一概由建设单位进行“一次性装修”，对二次装修进行了严格有效的监管。并且通过制定合理的装修标准，把装修成本控制在一定范围之内。这样的方式，有效的减少了装修成本，大幅度降低了居民自行装修过程中产生的资源浪费和对周围环境构成的污染破坏；另外，这样的管理方式也非常方便国家有关主管单位对装修的质量监控，有效的保障了居民利益。并且，统一装修方式也能够最大程度的减少装修对房屋的结构造成的损伤，对建筑的使用寿命起到延长的作用。
3.4对装修计税和银行按揭方式进行调整
要对现行的计税方式和银行按揭方式进行适度的调整，要尽量减少在装修过程中，材料、构件等消费中的重复缴税，减少基数，以减少商品房建设的成本，减轻购房者的负担。调整银行的还贷形式，采取适当的手段把装修过程从银行按揭中剥离出去，来最大程度的减少消费者装修中的负担。
4.一次性装修中材料、部品的技术要点
4.1厨房
木材料选择要达到GB/T3324中规定的要求，含水率不得高于本地区木材含水率加1%；甲醛的挥发要小于9MG/100G；人造板制成品要封边；柜体尺寸的最大误差要小于1.5MM；金属拉手等金属配件，要对酸碱有耐受力；厨房洗涤台进水与管线等要严密结实；要选择环保无污染的材料。
4.2电气
厨、卫灯具要选用100W的灯具，在主要操作面要有局部照明；电源要有单独回路，及保护装置，开关等附近有易燃时要采取隔热等方式；选用的电气设备要有相关证书、保修单等。电气设备要安装接线的，必须远离燃气设备、洗涤池等，或加保护层。
4.3五金件
五金件，包括转蓝、拉蓝、水嘴、接手等要紧密结实，各零件的表面要光滑、无锈，并要求有耐酸碱性；陶瓷密封质量需参考国家有关标准，如GB/T18145-2000的标准进行试验和验收；燃气部件要经过密实度测试，要符合设计要求，要符合有关的质量标准及合格证明，要附装熄火配置，报警装置。
参考文献：
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一、预售合同的法律性质
我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
（一）预售合同是买卖合同
1、商品房预售合同符合买卖合同性质。《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。
2、商品房预售合同是非即时交付合同。商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。但这种远期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋预售合同不是承揽合同。在学理上，有人采"承揽契约说",将预售行为视为是房屋的加工承揽。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人给付报酬的合同。合同的标的是承揽人依定作人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。
（1）、合同订立的目的不同。预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权，预售方获得房屋价款．而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定作人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。
（2）、确定合同标的具体状况的主体不同。在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。在承揽合同中，定作人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定作人的要求进行加工制作。
（3）、违约后的救济措施不同。在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款，因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。在承揽合同中，如果定作人不依约支付报酬，虽然承揽人占有完成的工作成果，但该工作成果的所有权人是定作人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。
4、预售合同不是分期付款买卖合同
商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款，这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后，价金尚有二期以上仍待支付。在价款的支付方式和付款完毕前标的物所有权的归属上，预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。
首先，分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人，由买受人占有、使用、收益。而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。
其次，分期付款买卖的标的物在转移占有后，必然还有二期以上的价款未支付。而商品房预售并非必须采取分期支付价款的履行方式，预售方和购买方完全可以在合同中约定由购买方一次付存款。而且实践中，在交付房屋前，预售方通常是要求购买方以贷款缴清价金或以现金付清剩余房款。
最后，分期付款买卖使买受人在经济能力较差，无力一次性付清标的物价款的情况下仍可提前享受生活上所需的新商品，是卖方对买方的融资。而在商品房预售中，购买方先要支付房屋价款或至少支付部分房价，预售方将收到的这些资金投入到房屋建设中去，有利于解决建房过程中的资金周转问题，这实为买方向卖方的融资。
二、预售商品房的抵押问题
根据1997年我国建设部的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。
(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。虽然2003年6月1日的司法解释规定，预售方必须将抵押情况如实地告知购买方，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。但笔者认为产权有无暇疵是购买者最关心的事，应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押，一方面是对开发商实力的考验，另一方面，也是保证购房者利益的需要。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。
(二)购买方对顶售商品房设立的抵押
购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为，以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾，房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实，由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾。况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。英美创设的"浮动担保"制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业以将来取得的权利(如债权)作为抵押权的客体。因此，预售商品房的购买方可以对预购的房屋设立抵押。购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效:
1、抵押大是预售商品房的购房人。
购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有"所有权之期待权"，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。
2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。
3、商品房预售合同须为有效合同。
预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。
4、预售商品房抵押须办理抵押登记
根据我国房地产管理法和担保法的规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押，必须进行登记，抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后，抵押权人方取得抵押权。
（三）双方重复抵押。实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当禁止。
三、预售商品房的转卖问题
所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。对这种行为，有学者认为，商品房预售后的再转让具有较大的投机性，主张从立法上产加禁止。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。在实践中"炒楼花"行为大量存在，因"炒楼花"而发生的纠纷也不断出现，立法上如果一味对"炒楼花"．采取回避态度将不利于房地产市场的稳定和健康发育。笔者读为，从长远利益来看，为了我国房地产市场的完善，应允许预售商品房房再转让。预售商品房再转让在本质上是合同关系的转让，不仅转让合同的权利，义务也要一并转让，实为权利与义务的概括转移。我国合同法对合同的转让是允许的，那么对于"炒楼花"也就不宜一律加以禁止。
预售商品房再转让的原因也是非常复杂的，并非一概是为了炒卖之目的，购房人很可能因为资金周转或风险转移的需要而进行再转让，如果一概禁止，则将限制购买方合法权益的行使。
另外，在国务院对"炒楼花"行为还未作出规定的情况下，各地多制定地方性法规对顶售商品房的再转让加以规范。综观这些地方性法规，对"炒楼花"都是采允许态度的，只是规定了严格的限制条件。
预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。客观上，"炒楼花"行为的风险性的确是存在的，但我们不能因为它具有投机的这种负面效应就因噎废食，而应该努力健全房地产管理体制，在法律上对这种行为加以正确骑引导和严格的规制，以尽量降低其投机性，使其最大化地发挥出活跃房地产市场的作用。笔者认为，预售商品房的再转让应满足一定的条件、履行必要的程序:
1、预购方已经办妥了商品房预售合同的登记备案手续，在转让预售房屋时，该预售合同在有效期内，这是预售商品房再转让的前提条件。
2、预购方已向房地产开发经营企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的商品房预售款。
3、预购方与受让方必须签订转让合同，载明转让的预售合同编号、转让原因、金额、面积、双方的权利义务等内容。转让合同需经开发企业认可并签字盖章。
4、转让双方必须持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，履行登记备案手续。
5、预购方和受让方依法向税务部门缴纳土地增值税J印花税等税费。
四、预售商品房纠纷问题
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
参考资料：
1、李永然《房地产法律谈》(续篇)台湾木然文化出版股份有限公司
篇12
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
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