不动产税论文范文

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1、抵押贷款以房屋还贷的征税问题

借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者按：“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

2、合作建房的征税问题

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

（1）第一种方式是纯粹的“以物易物”：

即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是合作建房

即甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

3、房地产开发企业与包销商签订合同售房的征税问题

房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向购房户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满后未售出的房产由包销商进行收购。此种情况，在合同期内包销商是房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-业”征收营业税，同时应对房地产开发企业取得的收入按“销售不动产”全额征收营业税；在合同期满后，未售出房屋由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

4、兼并、破产过程中的不动产的征税问题

对企业兼并过程中发生的不动产转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产取得的收入，应照章征收营业税。

5、旧房补偿费的征税问题

对旧城改造过程中，拆迁户取得的旧房补偿费，不作销售不动产，不征收营业税。

对旧城改造中，单位将房屋安置给拆迁户的，暂不征收营业税。但对安置过程中向居民收取超面积部分的价款，应按“销售不动产”税目征收营业税。

6、个人代办建房征税问题

个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给购房户，此种情况对个人应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

7、个人无偿赠送不动产的征税问题

个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

8、企业以不动产作为股利分配的征税问题

企业将不动产作价作为股利分配给中外双方的股东，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定，应对分配的不动产按“销售不动产”征收营业税。

（二）销售不动产自查应注意的方面

1、销售不动产时，向对方收取购房款、价外费用，包括各种基金、集资费、代收代垫款项（例如代地方政府有关部门收取的基金、人防费；代煤气公司收取的煤气安装费；代有关部门收取的白蚁防治费等），收取的这些价外费是否并入销售收入缴纳营业税。

2、单位将房屋无偿赠与他人的，是否按照销售同类同期房屋的价格按销售不动产缴纳营业税。

3、销售不动产时，采取预收款、预收定金方法的，在取得预收款、预收定金时，是否按规定缴纳营业税。

4、不动产投资入股后，又发后转让不动产股权的，是否按规定缴纳营业税。

5、单位或个人合作建房，一方提供土地使用权，另一方提供房屋所有权，双方都取得了部份房屋所有权，提供房屋所有权的纳税人，是否按销售不动产的税目缴纳营业税。

6、单位或个人将土地使用权出租给他方若干年，他方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，他方将土地使用权连同所建的建筑物归还给单位或个人。他方是否按销售不动产税目缴纳营业税。

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自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。

一、房地产税改革是时代的必然

在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家“十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展开。

二、当前征收房产税的几个热点问题

(一)征收城市房产税的热点问题中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013年为每平方米12779元，到2014年，就达到每平方米13192元。重庆从2011年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。(二)征收农村房产税的热点问题关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。(三)不动产登记登记的热点问题在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。

三、结束语

综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。

参考文献：

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关键词：物业税房地产改革

物业税，又称财产税或不动产税，主要针对土地，房屋等不动产，要求承租人或所有者在保有阶段每年按照要求缴纳一定比例的税款，而所应缴纳的税款会随着不动产市场价值的变化而变化。例如，地铁、公路、花园等公共设施的完善，必然会带动周边房产价格的提升，从而对应的物业税也要提高。

1开征物业税的背景分析

目前，世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。特别是在欧美发达国家，物业税作为一项重要税种已存在很长的发展历史。在美国，并没有单独征收的物业税，其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于我们所讲的物业税。美国的一般财产税是地方税的一种，通常由州政府和地方政府共同分享。虽然物业税在州政府财政收入中占很小比例，但却是地方政府最重要的收入来源。

我国现行房地产税制相对完整但比较复杂，分布于房地产开发建设、交易和保有等各个环节，从广义上讲，房地产税包括土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、营业税等十几个税种，它们对于统筹房地产市场管理，提高房地产使用效率，贯彻国家房地产政策和控制固定资产投资规模等方面发挥了积极作用。但毋庸置疑的是，目前房地产税制体系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环节税种偏多，税负偏重，存在着因税种交织而导致重复征税的现象。而针对保有环节则税种较少，致使其调节职能和统筹职能未能随着我国社会和经济的发展而加强，呈现出弱化的趋势。

我国自2003年以来便出现了征收物业税的提法及相关研究。以国家财税部门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机构都给予高度关注并就进一步深化房地产税制改革进行了深入广泛的研究。到2009年，国务院公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革意见的通知》。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。与以前物业税在北京、深圳等地“空转”不同，此次是国务院首度将物业税提到政府r的议事日程，表明了中央决策层对物业税的关注。

2开征物业税的必要性

2.1简化税制，规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。目前，我国涉及房地产的税种有十多种，而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收，进而降低购买者买房的“门槛”，更好的激活房地产业的发展。

2.2调节收入分配，缓解贫富差距，促进社会公平。公平和效率，是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中，土地和房屋一旦增值，开发商和业主将获得更多的利益，而政府无法参与增值价值的再分配，从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多，谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段，使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

2.3进一步遏制投机行为，提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好的限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理的需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。

2.4稳定城市财政收入来源，促进社会整体利益实现。物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60%到90%。自从实行分税制以来中央财政通过扩大中央税和共享税的范围不断侵占地方税源，导致“中央富地方穷”的局面，迫使很多地方不得不“卖地求财”，变相的造成了“房地产劫持地方政府”的局面。而物业税作为地方的主体税种，以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长，进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抵制不理性投资，摆脱地方财政对于土地的依赖，促进政府通过改善公共建设，提高公共服务，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。

3开征物业税的难点及对策

2006年以来，物业税在全国多个省市实行“空转”，但过程并不顺利，成果并不显著。“简税制、宽税基、低税率、严征管”的物业税方案的实现仍面临着众多的难题。

3.1税基的科学划定从物业税的财产税性质来看，应统一以物业所体现的价值作为课税的依据，而现阶段我国城镇大多数居民的住房仅是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产。目前困扰的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档物业征收？还是所有物业同一标准征收？根据国外通行的做法，在采用房地产市场评估价值的时候，对不同类型的不动产可以采取不同比例。如普通住宅适用于较低的比例，而别墅适用于较高的比例。设立人均（或户均）物业价值的最低起征点，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高的征收比例，从而解决现行房地产税制中存在的计税依据不合理的问题。

3.2房地产评估制度需进一步完善物业税开征的基础是定期对房地产进行价值评估工作。但目前我国没有建立起完善权威的房地产价值评估体制机制，房地产评估行业内部存在着良莠不齐的现象，经常出现在对同一不动产评估时，不同的评估机构可得出不同甚至相差很大的价值量。在这种情况下，很难为物业税提供科学合理的税基基础。发达国家的做法是国家制定规章制度，社会和市场评估机构具体实施，行政主管部门进行有效监督，依据公开、透明、规范、动态、易操作的标准，在总体上降低综合税率，突出物业税作为单一税种的调节作用。

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    1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同,在房地产税的征收方式上存在着差异,但总体来看,可以将其总结归纳为以下四种类型:第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起,就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税,一切财产中包括不动产部分;第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税;第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税,对其他固定资产不征税;第四类是将房屋与土地分开征税,例如目前我国的房地产税、土地使用税,印度的土地税,以及澳大利亚的地价税等。

    2、计税依据。从世界范围来看,房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如,英国的房屋税,其计税依据是基于市场价而确定的估定价值;日本的土地税是按土地的估定值征收的;韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值,所以比较客观、公正且富有弹性,正在被越来越多的国家所接受。

    3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先,宽税基是指征收范围广、减免范围窄,即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外,其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税,这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二,设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三,税率低即指一般情况下主体税率都比较低,目的是减少税收的征缴阻力。此外,从各国的房地产税收经验来看,都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用,比如对房地产保有阶段设计较高税率,而对流转环节设置较低税率,目的是有效降低房屋空置率,减少荒芜土地及促进房地产正常流转;再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率,而对城市用地和商业用地设置较高税率,目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间,提高土地利用效率。

    4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制,与一般财政管理体制相比,分税制是财政和税收管理体制的统一体,其基本特征是遵循公平与效率的原则,在合理依法界定各级政府事权的基础上,确定各级政府的财政支出范围,按税种划分各级政府的收入,并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下,保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家,房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中,满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需,这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性,也促进地方的建设和发展。据统计,在美国房地产税收占地方政府财政收入的50%-80%,澳大利亚近80%,肯尼亚也达到68%。日本的房地产税收,绝大部分都划归市町村级政府。

    二、中国现行房地产税制改革探索

    为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应,中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理,以及公平性等方面进行探讨和实践。

    (一)税制改革的原则(方向)——“宽税基、少税种、低税率”。“宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际经验证明的较为有效的经济调控手段。“宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础;“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税,另一方面还可以降低征管成本。结合“宽税基”,“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时,得到稳定的税收收入。这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收未来的发展方向,应将其作为我国今后税制改革的原则。

    (二)房地产税种改革设想及相应税收要素设计

    1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。理由如下:一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产,其计税方式相同(从价计征和从租计征两种),适用税率也基本一致,只是纳税人不同,前者适用于内资企业和个人,后者适用于外资企业和个人。所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁。二是实际情况中,土地和房屋作特殊商品经常被同时占有、使用和流转,二者关系十分紧密,其价值也难以被准确划分和界定,所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学,在实际征管中也难以操作。对二者统一按房地产税征税有利于清晰识别课税对象和准确计算应纳税额,同时减少征管成本。

    设立新的房地产税以后,税收要素设计也要做相应的调整。首先,改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的复杂局面,对房地产以其市场价值(或评估价值)作为计税依据统一从价计征,使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来。其次,新的房地产税的纳税人应包括中国境内土地使用权和房屋产权的所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人。第三,我国地域辽阔,考虑到各地经济发展的不平衡的因素,纳税人税收负担能力差别很大。因此,在税率设计时建议采用幅度比例税率,即由中央政府规定比例税率的幅度,各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内,根据管辖区的经济繁荣程度合理确定其适用的税率。第四,新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国所有地区,不再区分农村和城市,即将我国境内所有房地产全部都纳入征收范围。但需要注意,农业是我国国民经济的根基,支持农业和农村发展,提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务,所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产,对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税。

    2、取消土地增值税,将其纳入所得税类。1993年前后我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速,类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之出现。从而造成投入开发的资金规模过大,国家收回的土地增值收益较小,对国民经济发展产生了不良影响。追其根源,是被房地产业高额利益驱动所致。在这种情况下,国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》,从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生。但随着十几年来国家经济的发展,行业间利润以逐步趋于平均,土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱,甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易。鉴于此,建议取消土地增值税,将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围。归并之后的税种同样可以在一定程度上对土地增值所得高收入起到调节作用,并可以有效地抑制投机行为的发生。

    3、将契税并入印花税。契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税,依据的是房地产的价格,印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税,依据是应税凭证上所载的金额。可见两者之间存在税基交叉,且前者的征税范围被覆盖在后者的征税范围之中,所以建议将契税纳入印花税一并征收,使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种。新晨