不动产税论文范文

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1、抵押贷款以房屋还贷的征税问题

借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者按：“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

2、合作建房的征税问题

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

（1）第一种方式是纯粹的“以物易物”：

即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是合作建房

即甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

3、房地产开发企业与包销商签订合同售房的征税问题

房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向购房户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满后未售出的房产由包销商进行收购。此种情况，在合同期内包销商是房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-业”征收营业税，同时应对房地产开发企业取得的收入按“销售不动产”全额征收营业税；在合同期满后，未售出房屋由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

4、兼并、破产过程中的不动产的征税问题

对企业兼并过程中发生的不动产转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产取得的收入，应照章征收营业税。

5、旧房补偿费的征税问题

对旧城改造过程中，拆迁户取得的旧房补偿费，不作销售不动产，不征收营业税。

对旧城改造中，单位将房屋安置给拆迁户的，暂不征收营业税。但对安置过程中向居民收取超面积部分的价款，应按“销售不动产”税目征收营业税。

6、个人代办建房征税问题

个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给购房户，此种情况对个人应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

7、个人无偿赠送不动产的征税问题

个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

8、企业以不动产作为股利分配的征税问题

企业将不动产作价作为股利分配给中外双方的股东，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定，应对分配的不动产按“销售不动产”征收营业税。

（二）销售不动产自查应注意的方面

1、销售不动产时，向对方收取购房款、价外费用，包括各种基金、集资费、代收代垫款项（例如代地方政府有关部门收取的基金、人防费；代煤气公司收取的煤气安装费；代有关部门收取的白蚁防治费等），收取的这些价外费是否并入销售收入缴纳营业税。

2、单位将房屋无偿赠与他人的，是否按照销售同类同期房屋的价格按销售不动产缴纳营业税。

3、销售不动产时，采取预收款、预收定金方法的，在取得预收款、预收定金时，是否按规定缴纳营业税。

4、不动产投资入股后，又发后转让不动产股权的，是否按规定缴纳营业税。

5、单位或个人合作建房，一方提供土地使用权，另一方提供房屋所有权，双方都取得了部份房屋所有权，提供房屋所有权的纳税人，是否按销售不动产的税目缴纳营业税。

6、单位或个人将土地使用权出租给他方若干年，他方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，他方将土地使用权连同所建的建筑物归还给单位或个人。他方是否按销售不动产税目缴纳营业税。

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自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。

一、房地产税改革是时代的必然

在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家“十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展开。

二、当前征收房产税的几个热点问题

(一)征收城市房产税的热点问题中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013年为每平方米12779元，到2014年，就达到每平方米13192元。重庆从2011年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。(二)征收农村房产税的热点问题关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。(三)不动产登记登记的热点问题在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。

三、结束语

综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。

参考文献：

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关键词：物业税房地产改革

物业税，又称财产税或不动产税，主要针对土地，房屋等不动产，要求承租人或所有者在保有阶段每年按照要求缴纳一定比例的税款，而所应缴纳的税款会随着不动产市场价值的变化而变化。例如，地铁、公路、花园等公共设施的完善，必然会带动周边房产价格的提升，从而对应的物业税也要提高。

1开征物业税的背景分析

目前，世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。特别是在欧美发达国家，物业税作为一项重要税种已存在很长的发展历史。在美国，并没有单独征收的物业税，其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于我们所讲的物业税。美国的一般财产税是地方税的一种，通常由州政府和地方政府共同分享。虽然物业税在州政府财政收入中占很小比例，但却是地方政府最重要的收入来源。

我国现行房地产税制相对完整但比较复杂，分布于房地产开发建设、交易和保有等各个环节，从广义上讲，房地产税包括土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、营业税等十几个税种，它们对于统筹房地产市场管理，提高房地产使用效率，贯彻国家房地产政策和控制固定资产投资规模等方面发挥了积极作用。但毋庸置疑的是，目前房地产税制体系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环节税种偏多，税负偏重，存在着因税种交织而导致重复征税的现象。而针对保有环节则税种较少，致使其调节职能和统筹职能未能随着我国社会和经济的发展而加强，呈现出弱化的趋势。

我国自2003年以来便出现了征收物业税的提法及相关研究。以国家财税部门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机构都给予高度关注并就进一步深化房地产税制改革进行了深入广泛的研究。到2009年，国务院公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革意见的通知》。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。与以前物业税在北京、深圳等地“空转”不同，此次是国务院首度将物业税提到政府r的议事日程，表明了中央决策层对物业税的关注。

2开征物业税的必要性

2.1简化税制，规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。目前，我国涉及房地产的税种有十多种，而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收，进而降低购买者买房的“门槛”，更好的激活房地产业的发展。

2.2调节收入分配，缓解贫富差距，促进社会公平。公平和效率，是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中，土地和房屋一旦增值，开发商和业主将获得更多的利益，而政府无法参与增值价值的再分配，从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多，谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段，使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

2.3进一步遏制投机行为，提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好的限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理的需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。

2.4稳定城市财政收入来源，促进社会整体利益实现。物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60%到90%。自从实行分税制以来中央财政通过扩大中央税和共享税的范围不断侵占地方税源，导致“中央富地方穷”的局面，迫使很多地方不得不“卖地求财”，变相的造成了“房地产劫持地方政府”的局面。而物业税作为地方的主体税种，以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长，进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抵制不理性投资，摆脱地方财政对于土地的依赖，促进政府通过改善公共建设，提高公共服务，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。

3开征物业税的难点及对策

2006年以来，物业税在全国多个省市实行“空转”，但过程并不顺利，成果并不显著。“简税制、宽税基、低税率、严征管”的物业税方案的实现仍面临着众多的难题。

3.1税基的科学划定从物业税的财产税性质来看，应统一以物业所体现的价值作为课税的依据，而现阶段我国城镇大多数居民的住房仅是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产。目前困扰的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档物业征收？还是所有物业同一标准征收？根据国外通行的做法，在采用房地产市场评估价值的时候，对不同类型的不动产可以采取不同比例。如普通住宅适用于较低的比例，而别墅适用于较高的比例。设立人均（或户均）物业价值的最低起征点，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高的征收比例，从而解决现行房地产税制中存在的计税依据不合理的问题。

3.2房地产评估制度需进一步完善物业税开征的基础是定期对房地产进行价值评估工作。但目前我国没有建立起完善权威的房地产价值评估体制机制，房地产评估行业内部存在着良莠不齐的现象，经常出现在对同一不动产评估时，不同的评估机构可得出不同甚至相差很大的价值量。在这种情况下，很难为物业税提供科学合理的税基基础。发达国家的做法是国家制定规章制度，社会和市场评估机构具体实施，行政主管部门进行有效监督，依据公开、透明、规范、动态、易操作的标准，在总体上降低综合税率，突出物业税作为单一税种的调节作用。

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    1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同,在房地产税的征收方式上存在着差异,但总体来看,可以将其总结归纳为以下四种类型:第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起,就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税,一切财产中包括不动产部分;第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税;第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税,对其他固定资产不征税;第四类是将房屋与土地分开征税,例如目前我国的房地产税、土地使用税,印度的土地税,以及澳大利亚的地价税等。

    2、计税依据。从世界范围来看,房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如,英国的房屋税,其计税依据是基于市场价而确定的估定价值;日本的土地税是按土地的估定值征收的;韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值,所以比较客观、公正且富有弹性,正在被越来越多的国家所接受。

    3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先,宽税基是指征收范围广、减免范围窄,即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外,其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税,这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二,设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三,税率低即指一般情况下主体税率都比较低,目的是减少税收的征缴阻力。此外,从各国的房地产税收经验来看,都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用,比如对房地产保有阶段设计较高税率,而对流转环节设置较低税率,目的是有效降低房屋空置率,减少荒芜土地及促进房地产正常流转;再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率,而对城市用地和商业用地设置较高税率,目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间,提高土地利用效率。

    4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制,与一般财政管理体制相比,分税制是财政和税收管理体制的统一体,其基本特征是遵循公平与效率的原则,在合理依法界定各级政府事权的基础上,确定各级政府的财政支出范围,按税种划分各级政府的收入,并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下,保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家,房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中,满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需,这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性,也促进地方的建设和发展。据统计,在美国房地产税收占地方政府财政收入的50%-80%,澳大利亚近80%,肯尼亚也达到68%。日本的房地产税收,绝大部分都划归市町村级政府。

    二、中国现行房地产税制改革探索

    为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应,中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理,以及公平性等方面进行探讨和实践。

    (一)税制改革的原则(方向)——“宽税基、少税种、低税率”。“宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际经验证明的较为有效的经济调控手段。“宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础;“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税,另一方面还可以降低征管成本。结合“宽税基”,“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时,得到稳定的税收收入。这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收未来的发展方向,应将其作为我国今后税制改革的原则。

    (二)房地产税种改革设想及相应税收要素设计

    1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。理由如下:一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产,其计税方式相同(从价计征和从租计征两种),适用税率也基本一致,只是纳税人不同,前者适用于内资企业和个人,后者适用于外资企业和个人。所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁。二是实际情况中,土地和房屋作特殊商品经常被同时占有、使用和流转,二者关系十分紧密,其价值也难以被准确划分和界定,所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学,在实际征管中也难以操作。对二者统一按房地产税征税有利于清晰识别课税对象和准确计算应纳税额,同时减少征管成本。

    设立新的房地产税以后,税收要素设计也要做相应的调整。首先,改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的复杂局面,对房地产以其市场价值(或评估价值)作为计税依据统一从价计征,使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来。其次,新的房地产税的纳税人应包括中国境内土地使用权和房屋产权的所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人。第三,我国地域辽阔,考虑到各地经济发展的不平衡的因素,纳税人税收负担能力差别很大。因此,在税率设计时建议采用幅度比例税率,即由中央政府规定比例税率的幅度,各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内,根据管辖区的经济繁荣程度合理确定其适用的税率。第四,新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国所有地区,不再区分农村和城市,即将我国境内所有房地产全部都纳入征收范围。但需要注意,农业是我国国民经济的根基,支持农业和农村发展,提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务,所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产,对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税。

    2、取消土地增值税,将其纳入所得税类。1993年前后我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速,类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之出现。从而造成投入开发的资金规模过大,国家收回的土地增值收益较小,对国民经济发展产生了不良影响。追其根源,是被房地产业高额利益驱动所致。在这种情况下,国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》,从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生。但随着十几年来国家经济的发展,行业间利润以逐步趋于平均,土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱,甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易。鉴于此,建议取消土地增值税,将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围。归并之后的税种同样可以在一定程度上对土地增值所得高收入起到调节作用,并可以有效地抑制投机行为的发生。

    3、将契税并入印花税。契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税,依据的是房地产的价格,印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税,依据是应税凭证上所载的金额。可见两者之间存在税基交叉,且前者的征税范围被覆盖在后者的征税范围之中,所以建议将契税纳入印花税一并征收,使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种。新晨

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[案例]北京的黄先生2006年9月继承了一套普通住房性质的A住房(当时的评估价格为100万)。2009年1月将该房产卖出售价100万元。那么，他该缴纳的个人所得税不能按照核定税率1％征收(即1000000×1％=10000元)，必须要以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。其个人所得税应纳税所得额=(转让收入一受赠时契税)×20％=(1000000－50000)×20％=19(万元)(为了简化计算不考虑印花税)。受赠的住房再次转让时需缴纳19万元的个人所得税，而正常转让相同价格的二手房只需缴纳1万元的个人所得税，两者相差甚远。

按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税应先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

假设在2009年2月份黄先生买了一套价值100万元的B住房(系普通住房)。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，黄先生出售住房一年内重新购房，而且购房金额等于原住房销售额，应该全部退还纳税保证金。个人购买普通住宅，在3％税率基础上减半征收契税，黄先生购买这套房屋的成本为100+100×1.5％＝101.5(万元)。同时黄先生应该得到19万元的退税。

2009年3月份黄先生将B住房以100万元的价格卖出，这时黄先生应该缴纳的个税为0，也不用缴纳营业税。

按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。由于黄先生拟转让的房产没有发生增值，黄先生选择据实征收个人所得税比较好，因为选择据实征收，黄先生缴纳的个人所得税为0；如果选择核定征收要缴纳个人所得税1万。按照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(京地税个[2006]348号)的规定，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1％执行。按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》([2008]13l号)和《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。黄先生应该缴纳的营业税及附加为0，因为住房的销售收入为100万元，购买房屋的价款也为100万元。

从以上分析我们可以看出，黄先生买卖B住房的收益为－1.5万元。因为买B住房花去101.5万元，而卖出B时只得到100万元，但通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－101.5+100=17.5(万元)。

以上的分析是假设房价基本稳定的情况下得出的，现假设房价有所上涨，假设黄先生以110万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为；(110－100)×5.5％=0.55(万元)，缴纳的个税为110×1％=1.1(万元)。这是黄先生买卖B住房的收益为110－101.5－0.55－1.1=6.85(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19+6.85=25.85(万元)。

现假设房价有所下跌，假设黄先生以90万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为0，缴纳的个税为0。这时黄先生买卖B住房的收益为90－101.5=-11.5(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－11.5=7.5(万元)。

假设黄先生以82，5万元的价格将B住房卖出，这时应该缴纳营业税及附加为0，缴纳的个税为0。这时黄先生买卖B住房的收益为82.5－101.5=-19(万元)。通过这样的买卖可以退还当初将受赠的A住房转让时的个人所得税19万元，这样总体算下来，黄先生的收益为19－19=0(万元)。也就是说本案例中B住房只要能以82.5万元以上的价格卖出，黄先生就有收益。

篇6

    一、西方财政分权理论

    (一)乔治·施蒂格勒的最优分权论。

    为了回答地方政府分权的必要性问题,美国经济学家乔治·施蒂格勒(George Stigler)首先从公众需要和更好发挥政府职能的角度进行了论证。施蒂格勒在1957年发表的《地方政府功能的有理范围》一文中,对于为什么需要地方政府这一基本问题作了公理性的解释,提出了两条基本原则:第一,与中央政府相比,地方政府更接近于自己的选民,地方政府比中央政府更加了解他所管辖的公民的效用与需求;第二,不同地区的居民有权对自己需要的公共产品和公共服务的种类和数量进行选择。按照施蒂格勒的两条原则,可以得出这样的结论是: 事关满足居民公共需要的决策,应当在最低行政层次的政府部门进行,有利于实现资源配置的有效性和分配的公平性。

    (二)埃克斯坦的“按受益原则分权”的理论。

    美国学者埃克斯坦(Echesten)认为,应当根据公共产品的受益范围来有效地划分各级政府的职能,并依此作为分配财权的依据。因此,那些有益于全体国民的公共产品应当由中央政府来提供。另有一些公共产品虽然只惠及某一阶层或某些人,但因对全社会和国家的发展至关重要,也要由中央政府提供,如对适龄儿童的义务教育、对特困地区和受灾地区的专项补助等。但是,为了维护局部利益,地方政府也应具有一定的职权和财力。从伦理的角度讲,为了保护个人的充分自由,政府的权力应当最大限度地分散,而且,因为管辖范围越小的政府单位,其决策结果与合理的市场决策越接近。因此,小规模的政府单位所作出的决策比大规模的政府单位所作出的决策往往更有效率。

    (三)奥茨的财政分权理论。

    奥茨(Wallace·E·Oates)在1972年出版的《财政联邦主义》(《Fiscal Federalism》)一书中,为地方财政的存在提出了一个分权理论。奥茨所运用的是福利经济学的方法,根据福利经济学的观点,一种最有效的资源配置应使社会福利达到极大,即帕累托最优。在达到帕累托最优之前,资源配置的方式是可以改进的。根据帕累托最优理论论证,奥茨提出了财政分权定理:“对于某种公共物品来说———关于这种公共品的消费被定义为是遍及全部地域的所有人口的子集的,并且,关于该物品的每一个产出量的提供成本无论对中央政府还是对地方政府来说都是相同的———那么,让地方政府将一个帕累托有效的产出量提供给它们各自的选民,则总是要比由中央政府向全体选民提供任何特定的并且一致的产出量有效得多”。据此,可以引申出的结论是:中央政府只应提供具有广泛的偏好相同的公共产品。

    (四)蒂博的分权模型与“用脚投票”理论。

    美国经济学家蒂博(Charles Tiebout)在一系列严格的假设条件下提出了财政分权模型。蒂博认为,在人口流动不受限制、存在大量辖区政府、各辖区政府税收体制相同、辖区间无利益外溢、信息完备等假设条件下,由于各辖区政府提供的公共产品和税负组合不尽相同,所以各地居民可以根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合,来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。居民们可以从不能满足其偏好的地区迁出,而迁入可以满足其偏好的地区居住。形象地说,居民们通过“用脚投票”,在选择能满足其偏好的公共产品与税负的组合时,展现了其偏好并作出了选择哪个政府的决定。蒂博模型说明由地方政府分散提供公共产品不仅可行而且有效,该模型为财政分权和财政竞争提供了坚实的理论基础。此后,大量关于财政分权和财政竞争的文献涌现出来。

    上述的几种西方财政分权理论对政府间分权的合理性和必要性、政府间财政职能和财政工具的分配、政府维护市场的激励机制设计等问题给出了一定的解释和说明,表明财政在中央与地方之间的分权有利于减少信息成本、提高资源配置效率、遏制政府规模的扩大、引入竞争和创新机制,完全否定行政性分权的观点是不能成立的。不仅如此,各级地方政府之间也存在着财政分权的必要性,应将地方性公共产品的供应职责分配和指定给某级合适的地方政府,而该级地方政府则仅代表该地方性公共产品影响所及的那些民众。因此,全国性公共产品由中央政府提供,范围大小不同的地方性公共产品由不同层次的地方政府提供。

    二、我国实行适度分权地方分级财政体制的必要性

    长期以来,我国实行的是高度集中的计划体制和财政管理体制,中央集权过多,地方政府的积极性没有充分发挥。在建立社会主义市场经济体制的过程中,要特别强调发挥地方政府在协调地方社会经济发展中的积极性和主动性,因此,了解和借鉴西方国家财政分权理论中的合理成分,是有一定启示作用和积极意义的。结合我国目前实际情况看,在财政体制上采取适度分权的地方分级财政体制是有益的。

    第一,适度分权有利于公共产品的有效供应。从公共产品的有效提供看,由于大部分公共产品属于地方性公共产品,与中央政府比较,地方政府更贴近企业和居民,更了解居民对公共产品的需求偏好及其数量、质量、结构等信息,且获取信息的成本低。从公共产品的有效需求看,由于各地居民对公共产品的需求偏好和结构不同,若公共产品均由中央政府提供,全国统一的公共产品的种类和水平不可能最大限度地满足各地居民的需求。

    第二,适度分权有利于使公共产品提供的成(下转第282页)(上接第208页)本费用分摊与受益直接挂钩,可以提高地方居民对政府事务的参与程度,同时也有利于加强当地政府的责任感。反之,如果实行高度集权的体制,公共产品提供的资金均由中央政府拨款,而非本地居民纳税,由于缺乏本地纳税人的直接或间接监督,执行公共项目的地方官员往往不关心项目的成本与收益,地方政府花钱也没有像花“自己的钱”那样精打细算。

    第三,适度分权有利于创新。高度集权体制下,地方政府没有或很少有决策自主权,地方官员是中央政府行政命令的执行者,各地的支出、税收、工业政策及执政目标等均由中央决定,地方政府无法利用政策创新来与其他地方竞争,体制和政策僵化使得政府缺乏应变能力,管理效率低。而适度分权则有利于地方从实际出发,创造性地管理经济和社会事务,有利于提高行政效率。

    第四,适度分权有利于税收征管。从组织财政收入的角度看,地方政府比中央政府更接近纳税人,更了解税源和征税对象的情况,从而在税收征管上具有一定的优势,在防止分散、零星税款流失方面的优势则更加明显。

    第五,适度分权有利于社会公众对地方政府的监督。高度集权体制下的地方政府长官往往由上级政府任命,这种体制使得地方政府长官只关心如何迎合上级的意图,而忽视地方居民的呼声。而分权体制下,公民在政治上有很大的参与度,政府花的钱也主要来自当地的纳税人,地方政府往往比较注重顺乎民意,有助于提高政府决策的科学性、民主性,形成政府与民众相互信赖、相互制约的关系。

    三、我国地方分级财政体制的改革方向

    省级政府适当集中财权和财力,提高中观的宏观调控能力,主要负责本省内资源配置的职能、具有宏观性的与收入再分配有关的事权和主要的经济服务性事权。与此相适应,将营业税、社会保障税、环保税等涉及社会结构调整和环境改善方面的税种划为省级税收。

    市(县)级政府主要负责本地居民的生活服务性事权和一部分经济服务性事权。市政府的经济服务性职能主要是对跨县(区)的基础设施建设,包括公路建设、农业等基础产业设施的管理。县政府主要负责县内的小型基础设施建设、管理(如农田水利设施)以及配合省、市级基础设施的建设和管理。市(县)财政的固定收入包括:不动产税、城市维护建设税、车船使用税、印花税、土地增值税、遗产及赠与税、教育税和契税等流动性较低、信息要求较细、适宜由基层掌握的税种。

    另外,可将基础教育、卫生防疫等涉及国民素质、国计民生方面的支出作为省和市(县)政府的共同职责,以便省级财政能在全省范围内统一规划、统一调控、协调发展。

    参考文献:

    [1] 张恒龙,陈宪. 当代西方财政分权理论述要. 国外社会科学,2007(3)

    [2]甘行琼,汤凤林·美国财政分权的效率分析·中南财经政法大学学报 . 2004.

篇7

一、西方财政分权理论

（一）乔治·施蒂格勒的最优分权论。

为了回答地方政府分权的必要性问题，美国经济学家乔治·施蒂格勒(George Stigler)首先从公众需要和更好发挥政府职能的角度进行了论证。施蒂格勒在1957年发表的《地方政府功能的有理范围》一文中，对于为什么需要地方政府这一基本问题作了公理性的解释，提出了两条基本原则:第一，与中央政府相比，地方政府更接近于自己的选民，地方政府比中央政府更加了解他所管辖的公民的效用与需求;第二，不同地区的居民有权对自己需要的公共产品和公共服务的种类和数量进行选择。按照施蒂格勒的两条原则，可以得出这样的结论是: 事关满足居民公共需要的决策，应当在最低行政层次的政府部门进行，有利于实现资源配置的有效性和分配的公平性。

（二）埃克斯坦的“按受益原则分权”的理论。

美国学者埃克斯坦(Echesten)认为，应当根据公共产品的受益范围来有效地划分各级政府的职能，并依此作为分配财权的依据。因此，那些有益于全体国民的公共产品应当由中央政府来提供。另有一些公共产品虽然只惠及某一阶层或某些人，但因对全社会和国家的发展至关重要，也要由中央政府提供，如对适龄儿童的义务教育、对特困地区和受灾地区的专项补助等。但是，为了维护局部利益，地方政府也应具有一定的职权和财力。从伦理的角度讲，为了保护个人的充分自由，政府的权力应当最大限度地分散，而且，因为管辖范围越小的政府单位，其决策结果与合理的市场决策越接近。因此，小规模的政府单位所作出的决策比大规模的政府单位所作出的决策往往更有效率。

（三）奥茨的财政分权理论。

奥茨(Wallace·E·Oates)在1972年出版的《财政联邦主义》(《Fiscal Federalism》)一书中，为地方财政的存在提出了一个分权理论。奥茨所运用的是福利经济学的方法，根据福利经济学的观点，一种最有效的资源配置应使社会福利达到极大，即帕累托最优。在达到帕累托最优之前，资源配置的方式是可以改进的。根据帕累托最优理论论证，奥茨提出了财政分权定理:“对于某种公共物品来说———关于这种公共品的消费被定义为是遍及全部地域的所有人口的子集的，并且，关于该物品的每一个产出量的提供成本无论对中央政府还是对地方政府来说都是相同的———那么，让地方政府将一个帕累托有效的产出量提供给它们各自的选民，则总是要比由中央政府向全体选民提供任何特定的并且一致的产出量有效得多”。据此，可以引申出的结论是:中央政府只应提供具有广泛的偏好相同的公共产品。

（四）蒂博的分权模型与“用脚投票”理论。

美国经济学家蒂博(Charles Tiebout)在一系列严格的假设条件下提出了财政分权模型。蒂博认为，在人口流动不受限制、存在大量辖区政府、各辖区政府税收体制相同、辖区间无利益外溢、信息完备等假设条件下，由于各辖区政府提供的公共产品和税负组合不尽相同，所以各地居民可以根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。居民们可以从不能满足其偏好的地区迁出，而迁入可以满足其偏好的地区居住。形象地说，居民们通过“用脚投票”，在选择能满足其偏好的公共产品与税负的组合时，展现了其偏好并作出了选择哪个政府的决定。蒂博模型说明由地方政府分散提供公共产品不仅可行而且有效，该模型为财政分权和财政竞争提供了坚实的理论基础。此后，大量关于财政分权和财政竞争的文献涌现出来。

上述的几种西方财政分权理论对政府间分权的合理性和必要性、政府间财政职能和财政工具的分配、政府维护市场的激励机制设计等问题给出了一定的解释和说明，表明财政在中央与地方之间的分权有利于减少信息成本、提高资源配置效率、遏制政府规模的扩大、引入竞争和创新机制，完全否定行政性分权的观点是不能成立的。不仅如此，各级地方政府之间也存在着财政分权的必要性，应将地方性公共产品的供应职责分配和指定给某级合适的地方政府，而该级地方政府则仅代表该地方性公共产品影响所及的那些民众。因此，全国性公共产品由中央政府提供，范围大小不同的地方性公共产品由不同层次的地方政府提供。

二、我国实行适度分权地方分级财政体制的必要性

长期以来，我国实行的是高度集中的计划体制和财政管理体制，中央集权过多，地方政府的积极性没有充分发挥。在建立社会主义市场经济体制的过程中，要特别强调发挥地方政府在协调地方社会经济发展中的积极性和主动性，因此，了解和借鉴西方国家财政分权理论中的合理成分，是有一定启示作用和积极意义的。结合我国目前实际情况看，在财政体制上采取适度分权的地方分级财政体制是有益的。

第一，适度分权有利于公共产品的有效供应。从公共产品的有效提供看，由于大部分公共产品属于地方性公共产品，与中央政府比较，地方政府更贴近企业和居民，更了解居民对公共产品的需求偏好及其数量、质量、结构等信息，且获取信息的成本低。从公共产品的有效需求看，由于各地居民对公共产品的需求偏好和结构不同，若公共产品均由中央政府提供，全国统一的公共产品的种类和水平不可能最大限度地满足各地居民的需求。

第二，适度分权有利于使公共产品提供的成（下转第282页）（上接第208页）本费用分摊与受益直接挂钩，可以提高地方居民对政府事务的参与程度，同时也有利于加强当地政府的责任感。反之，如果实行高度集权的体制，公共产品提供的资金均由中央政府拨款，而非本地居民纳税，由于缺乏本地纳税人的直接或间接监督，执行公共项目的地方官员往往不关心项目的成本与收益，地方政府花钱也没有像花“自己的钱”那样精打细算。

第三，适度分权有利于创新。高度集权体制下，地方政府没有或很少有决策自主权，地方官员是中央政府行政命令的执行者，各地的支出、税收、工业政策及执政目标等均由中央决定，地方政府无法利用政策创新来与其他地方竞争，体制和政策僵化使得政府缺乏应变能力，管理效率低。而适度分权则有利于地方从实际出发，创造性地管理经济和社会事务，有利于提高行政效率。

第四，适度分权有利于税收征管。从组织财政收入的角度看，地方政府比中央政府更接近纳税人，更了解税源和征税对象的情况，从而在税收征管上具有一定的优势，在防止分散、零星税款流失方面的优势则更加明显。

第五，适度分权有利于社会公众对地方政府的监督。高度集权体制下的地方政府长官往往由上级政府任命，这种体制使得地方政府长官只关心如何迎合上级的意图，而忽视地方居民的呼声。而分权体制下，公民在政治上有很大的参与度，政府花的钱也主要来自当地的纳税人，地方政府往往比较注重顺乎民意，有助于提高政府决策的科学性、民主性，形成政府与民众相互信赖、相互制约的关系。

三、我国地方分级财政体制的改革方向

省级政府适当集中财权和财力，提高中观的宏观调控能力，主要负责本省内资源配置的职能、具有宏观性的与收入再分配有关的事权和主要的经济服务性事权。与此相适应，将营业税、社会保障税、环保税等涉及社会结构调整和环境改善方面的税种划为省级税收。

市(县)级政府主要负责本地居民的生活服务性事权和一部分经济服务性事权。市政府的经济服务性职能主要是对跨县(区)的基础设施建设，包括公路建设、农业等基础产业设施的管理。县政府主要负责县内的小型基础设施建设、管理(如农田水利设施)以及配合省、市级基础设施的建设和管理。市(县)财政的固定收入包括:不动产税、城市维护建设税、车船使用税、印花税、土地增值税、遗产及赠与税、教育税和契税等流动性较低、信息要求较细、适宜由基层掌握的税种。

另外，可将基础教育、卫生防疫等涉及国民素质、国计民生方面的支出作为省和市(县)政府的共同职责，以便省级财政能在全省范围内统一规划、统一调控、协调发展。

参考文献

[1] 张恒龙，陈宪. 当代西方财政分权理论述要. 国外社会科学，2007(3)

[2]甘行琼，汤凤林·美国财政分权的效率分析·中南财经政法大学学报 . 2004.

[3]王传纶，高培勇.当代西方财政经济理论.商务印书馆，1995.

篇8

一、有利于社会和谐的税制设计

在保证税收总体规模满足公共支出需要的同时，具体税制设计是社会和谐的重要环节。为此，必须在进一步完善税制的过程中，结合具体税制的特点，将社会和谐贯彻落实到税制设计的每一个环节。

1．建立以人为本的税制

教育、医疗卫生、养老等大笔支出常常会给民众带来沉重的负担。现行个人所得税制以个人为单位，没有考虑到家庭支出的需要，扣除项目偏少，且没有考虑到以上大笔支出负担。虽然这在一定程度上有助于个人所得税制征管工作的开展，但就现实而言，这样的个人所得税制没有做到以人为本，不利于社会和谐和民生改善。结合自行申报纳税方式的推广，应该进一步完善个人所得税制，适当扩大扣除范围，提高扣除标准，将按月计税改为按年计税，同时允许以家庭为单位申报个人所得税。

2．促进就业的税制

增值税从生产型向消费型的转型，能够让增值税的“中性”作用得到更好的发挥。与此同时，我们也要注意到，增值税转型对扩大就业有着积极意义。生产型增值税不鼓励投资，对投资甚至有抑制效应，自然不利于就业的扩大，而消费型增值税，由于固定资产投资所对应的增值税能够得到扣除，有助于投资规模的扩大，相应地，能够促进就业的增长。

更多的具体税制改革，需要在税制设计中融人促进就业的理念。企业所得税就是这样的一个税种。在设计企业所得税制时，应该考虑给带来更多人就业和再就业机会的企业，例如从事服务行业的企业予以税收优惠。

3．促进城乡同步发展的税制

中国已经取消农业税和农业特产税，农民负担大为减轻。但在当前，城乡公共服务水平的差距，城乡“二元经济”结构的现实尚未得到根本性的改变，城乡居民收入差距还较大，城乡税制统一的条件尚不具备，需要给农民较长一段时间的休养生息政策。具体说来，应该实行更为优惠的税收政策，以工促农，以城带乡，做好农村剩余劳动力的转移工作。这样，需要进一步探索适合特定时期农村特点的税制，创造城乡税制统一的条件。例如，可以通过完善农产品加工的增值税制度，落实支持农业产业化重点龙头企业发展的税收优惠政策，都有助于农业的发展，有助于农民得到更多的实惠。

4．促进环境保护和资源充分合理利用的税制

人与自然的和谐是人类社会可持续发展的要求，民生的改善离不开这种和谐。进一步完善税制，应该按照有助于环境保护的要求，有助于经济增长方式转变的要求，按照资源充分合理利用的需要，完善相关税制，开征新税种。例如，按照建立健全资源开发有偿使用制度和补偿机制的要求，建立资源税税率(税额)有效调整机制，进一步完善资源税制，将有利于资源的合理利用，有助于环境保护工作的开展。再如，进一步完善消费税制，提高某些对环境保护不利商品消费的税率。又如，开征环境保护税(碳税等绿色税收)和物业税等一些新税种。这些新税种会促进环境保护和资源的充分合理利用，产生更为直接明显的效果。环境保护税会直接限制污染物的排放量，有利于环境保护工作的开展。物业税的开征，有助于土地这种自然资源的合理利用，会抑制房地产市场的投机行为，有助于房价的稳定。

二、现行税制设计的主要不足

比照上述有利于构建和谐社会的税制设计要求，现行税制凸显出以下不足。

1．税种设计不够完善

税制的设计不科学，税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值。比如，不动产计税没有考虑市场价值实行动态征收，现行不动产税制仍然是依据历史成本为征税对象。二是征收范围仍然偏窄。我国现行的资源税并不是专门的环境保护税种，只是针对使用煤、石油、天然气、矿产品和盐等自然资源所获得的收益征收。对一些重要的非矿产资源，如淡水资源、森林资源等没有纳入征税范围，使得这些资源的使用成本偏低，变相刺激了这些非矿产资源的掠夺性开采和使用，加剧了生态环境的恶化。

另外，生态税收基本处于缺位状态，制约了循环经济的发展和生态环境的保护。三是主体税种功能弱化。1994年分税制改革，名义上形成了流转税和所得税双主体的框架，但事实上，由于我国经济水平较低，所得税没有成为主体税种，而仅发挥辅助税种的作用，从而使我国税制体系从中央到地方都是以流转税即间接税为主体的单一主体税制结构。个人所得税采用分项计征模式，税率和费用扣除方法不尽合理，加之征收管理薄弱，难以充分发挥对个人收入的调节作用，远未成为我国主体税种，因而在调节城乡居民收入差距方面的作用有限。四是企业所得税按隶属关系划分中央与地方的收入制度，严重制约了企业跨地区的重组、联营、兼并，不利于企业之间打破地域竞争。五是增值税与营业税并存，影响了增值税抵扣链条的完整性，也加大了这两个税种的征管难度；生产型增值税不仅无法彻底消除重复征税的弊端，而且抑制科技进步；消费税的征收范围偏小，调节力度不足。

2．间接税与直接税的比例不合理

“十五”以来，随着经济的发展和经济结构的变化，直接税的比重有所上升，间接税的比重有所下降。比如，内外资企业所得税和个人所得税占税收收入的比重，从2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，国内增值税、消费税和营业税等流转税占税收收人的比重，从2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但间接税比例高、直接税比重低的格局并未发生本质变化。由于现行税制中流转税占税收收入比重过大，造成原先确定的流转税与所得税“双主体”的税制模式名不符实，不利于充分发挥直接税的宏观调控作用。同时，在具体税种的设置方面也有不少问题：有些税种重复设置，有些税种性质相近、征收有交叉；有些税种已经或者将要逐步失去存在的意义，该废止的没有废止，该合并的没有合并；有些国际上通行、中国也应当开征的税种没有开征。

3．税收负担的公平性亟待加强

从税收负担的公平性看，由于我国长期对内、外资企业分别实行两套不同的所得税、财产税和行为税制度，区域性税收优惠政策过多过滥，对不同地区的企业实行不同的税收优惠；对城乡实行两套税制，个别税种存在着对外国产品的非国民待遇，税率、税收优惠和费用扣除标准不同，结果使不同地区不同所有制企业的税收负担存在较大差异，不利于企业之间开展公平竞争。现行税制未能充分体现公平竞争和国民待遇原则，即一方面存在着严重的税收歧视，另一方面存在着“超国民待遇”，主要表现在：一是税收负担不平等。我国现行的增值税分为一般纳税人和小规模纳税人，实际税收水平不同，小规模纳税人往往要负担更多的税收；二是不同经济成分税负差异过大。国有经济、集体经济、股份制经济及其他经济成分分别实行不同的税收政策；三是不同区域的企业税负水平不一。我国是将优惠政策置于沿海发达地区，而中西部地区税收高于东部经济特区；四是内外资企业税负不一。外资企业所得税负担税率差不多8％，而内资企业的综合负担税率在33％以上。另外，由于直接税特别是累进的个人所得税、社会保障税以及遗产税和赠与税具有较强的收入再分配功能，直接税收入比重过低，尤其是来自所得税类的比重过低，必然会影响税制公平收入分配功能的正常发挥，影响我国社会经济全面、协调、可持续发展的进程。

4．税收调控力度欠缺

税收调节收入分配的力度不够，税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。现行税收体制在公平税负，引导投资向落后地区转移，刺激贫困落后地区的消费和出口，将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。中国现行税制是以间接税为主体，间接税最大的缺点是逆向调节作用，收入越低，承担的税收负担相对越重。随着经济的发展，市场竞争的加剧，城乡居民收入不断增长，差距不断扩大，就更需要发挥税收的宏观调控职能，我国目前调节个人收入的税种只有个人所得税，而个人所得税收收入规模小，征管水平低，其占国家税收收人的比重很低，还没有成为我国地方税的主体税种，因而在调节居民收入差距方面作用有限。

5．地方税收体系不完善

由于地方税体系不完善，地方税收的聚财增收功能未能充分发挥，分税制将75％的增值税和全部的消费税划归中央，把以第三产业为主要税源的营业税划归地方，而经济落后地区往往第三产业不发达，营业税税源极为有限，这就造成了地方税收收人不足，财政困难。而且我国现行税收政策存在城乡分割问题，如在城市征收个人所得税、企业所得税，房产税只在市、县、镇、工矿区征收，这种税收政策格局对调节城乡区域经济发展不利。加之我国财政管理体制不健全，没有一个明确、合理的税权划分与税权分配模式，从而造成了中央与地方事权与财权、财权与税权不相匹配的混乱局面。

三、和谐社会背景下税制设计的途径

(一)优化税制，强调公平与效率的兼顾

建立和谐社会必须实现税收可持续发展，既能尽可能地满足以国家为主体的财力分配需要，又不至于损害未来需要，从而使整个税收运行有利于经济、政治、社会的可持续和谐发展。从当前情况来看，强调税制公平与效率的兼顾比任何时候都更具现实意义。一般而言，直接税通常用以调节和解决公平收入分配问题；而间接税更能体现政府的效率目标；双主体的税制结构则致力于实现经济效率与社会公平之间的平衡。公平与效率是构建新的税收制度的指导思想，是判断既定税收制度是否合理的标准，也是进行税制改革的基本纲领。兼顾效率与公平制度体系包括：第一，通过制定有关的法律、法规，保障劳动者的最低工资收入；第二，运用累进税率的个人所得税调节高收人，运用遗产税、赠与税等适度限制非劳动收入，调节社会成员的个人收入分配关系；第三，建立强制性的社会保障制度，通过社会保险互助互济功能，对完全丧失或部分丧失劳动能力及失去工作岗位等在市场经济中处于弱势地位、收入水平大幅度下降的劳动者予以支持帮助，保证这些低收入者的基本生活等。

(二)完善税制，营造和谐的税收环境

所谓税收的和谐主要包括两个方面的内容，一是税收征收与纳税人之间的和谐；二是税收要为和谐社会的构建创造条件。为此，要把建立以纳税人为主导的税制作为中国税制改革的长远的理想目标。因为以纳税人为主导的税制是最符合征纳税人行为规律的税制，也是动力机制和信息机制最健全的税制，运作成本最低的税制。同时，摆正征纳税人的关系，在征纳税人关系之间的权利与义务分配上体现公正的总原则。所有的纳税人服从税收权力的强制，在税法面前做到所有的征纳税人都是平等的。

(三)更新理念，牢固树立和谐意识

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中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）02－0005-06

一引言

从世界各国经济的发展来看，房地产业作为基础性、先导性产业，它是国民经济的重要组成部分，起着经济“寒暑表”的作用。房地产业的快速发展对于一个经济体宏观经济的高速增长有着重要的贡献。如日本房地产增加值在20世纪80年代对GDP的贡献率高达31.5％，在1990-2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中国过去的5年，中国房地产开发投资年均增长19.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右。不仅如此，房地产业还能带动其他行业的发展。房地产可以促进建筑业，拉动建材、钢铁、金融和服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业等。据统计，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，并且从带动系数看，带动效应明显。

房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。但同时由于中国房地产发展不平衡，近年来局部地区和城市的房价增长很快，己经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。据国家发展改革委员会、国家统计局调查显示，从2001年以来，全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨。2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7％，2002年全国房屋销售价格同比上涨3.7％，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8％，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%，2005年第一季度，房屋销售价格上涨9.8%。从2004年开始实施的一系列宏观调控政策，对于控制投资规模过快增长发挥了一定作用，但一些房地产热点市场依然存在着房价上涨过快的压力。如长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史最高水平。

总体上说，自20世纪90年代末住房改革以来，随着公积金政策银行住房抵押贷款及二手房市场等配套措施的完善，中国商品房市场保持了较好的增长态势。国民经济稳定增长使人均收入不断提高，城市大规模发展派生出大量住房需求，建筑技术的升级，住房消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，这些因素共同作用形成了对房地产市场长期发展的良好预期。房地产作为兼具消费价值和金融投资价值的特殊商品，在良好的长期发展预期作用下，其价格会由于投机炒作而不断地、非理性地攀升，短期内形成泡沫。与此同时，价格持续不断地上升又吸引大量的潜在投资者进入房地产行业，形成过度投资。过度的投资将带来房地产业中大量的沉淀成本和调整成本，进而影响人们对未来的预期，房地产价格出现“超调”，这将使房地产业未来的发展面临巨大的困难。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。因此，可以说房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。

中国1992年到1993年的上半年经济过热，银行放松银根，致使1993年信贷失控，一部分贷款集中于海口与北海炒作房地产，中央政府被迫收紧银根和大幅度提高银行利率，结果使全国房地产业长期低迷，许多涉足房地产业的企业倒闭破产。紧接着1997年受亚洲金融危机影响，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至1998年后各地的房地产业才开始复苏。因此，消除房地产泡沫，确定房地产价格合理增长范围对房地产业健康稳定和持续的发展有重要的意义。那么，房地产泡沫是怎样产生的呢？在对房地产市场泡沫的分析中，袁志刚等认为行为人预期银行信贷以及政府政策在地产泡沫的形成中起着重要的作用。杨帆等（2005）从西方的房地产经济学、马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观出发，认为房地产泡沫的产生有以下因素：一是房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此，房地产企业有提高价格的天然倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升并依靠套利活动实现。二是绝对地租垄断地租级差地租这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府、开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济必然发生的特殊因素。三是房地产成本与价格不是相互独立的，价格预期影响供求关系，改变由供求的交叉曲线决定的相对静态均衡，导致索罗斯的“动态不均衡市场”，的错误预期，而错误预期又不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”――先泡沫后崩盘的结果。

当前理论界关于房地产泡沫问题的讨论主要集中在房地产泡沫形成的影响因素上，而对于房地产价格的决定因素，以及这些因素的动态变化是怎样影响房地产价格的研究较少。作为投资主体的房地产开发商，其投资决策主要从三个方面考虑：第一，投资项目带来的利润。第二，改变房地产存量产生的调整成本。第三，由于投资不可逆带来沉淀成本，因此须考虑等待而不进行投资所具有的选择价值。本文以Poterba（1984）的住房模型为基础，试图从理性投资的角度，从房地产存量投资和调整成本三个方面解释房地产价格的变动，构建一个房地产价格动态变化及影响因素的一般模型，并且运用此模型，分析利率税收和房地产开发商自有资本比例的变化是如何影响房地产价格的。

二住房价格与存量动态变化的局部均衡模型

（一）基本理论框架设定

在建立模型之前，先作以下基本设定：

第一，经济具有中长期均衡的特征。消费者和企业信息完全对称，都在理性预期的基础上作出理性决策；整个行业市场竞争完备，从中长期看，总供给等于总需求，市场能够出清，达到均衡状态。

第二，房地产业住房存量与价格的设定。假定房地产行业由N个相同开发商组成，全行业的住房存量为H（t），住房的真实价格为P（H），并且P′（H）＜0。

第三，房地产业住房租金的设定。租房需求用Hd=f（R）表示，R为真实的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供给用H′=H表示，H为住房存量，在短期内，住房存量不变。短期内市场达到均衡的条件为Hd=HS，即f（R）=H，得到市场出清的住房租金为R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的减函数。

第四，地产商在改变房屋存量时存在调整成本。这种调整成本由两方面引起，一是投资不可逆性，即一旦投资，撤出投资要花费成本，并且有时所花费的成本比增加同等数量的资本所花费的成本大。二是投资具有选择价值。Avinash Dixit在其论文《投资与滞后效应》一文中对选择价值的产生原因作了描述：第一，一项投资承担一些沉淀成本，如果未来要想撤回投资，这种成本花费是不可回收。第二，经济环境具有不确定性，并且，关于不确定性的信息是逐渐获知的。最后，如果不立即投资，这种投资机会不会消失；投资的决定不但包括是否投资，而且包括什么时候投资。当以上三个条件存在时，等待具有正的价值。在不断变化演进环境中，时间将带来更多的关于该项目的信息，只要投资机会存在，较晚的决策能成为较好的决策。考虑到沉淀成本，对预期不好的项目没有必要立刻进行投资，以防以后变动该项投资而付出成本。

调整成本分为两种类型，即外部调整成本和内部调整成本。对于住房投资来说，它的外部调整成本产生的原因是：当房地产的供给具有弹性时，如果住房相对于其他商品的价格发生变化，从而使厂商不会即刻进行投资或负投资，那么就产生了外部调整成本。其数学表达式：Ce=g（qH）。对于房地产业来说，Ce表示房地产业的外部调整成本，qH为房地产的相对价格，g′（qH）>0。房地产的相对价格越高，外部调整成本越高，呈现出正向的函数关系。边际外部调整成本随房地产的相对价格递增（如图1所示）。内部调整成本是开发商在改变房地产存量时面临的直接成本，主要指过度投资引起的转换成本和沉淀成本。其数学表达式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，边际内部调整成本随调整规模递增（如图2所示）。

（二）房地产存量与价格动态变化的局部均衡模型

对于房地产存量的变化，按照Poterba的观点，住房存量的变动方程为：

=I（PH）-H（1）

I为整个房地产业投资率。根据前面的设定，从中长期来看，房地产业是完全竞争的市场，它的供给，即投资率由住房的真实价格决定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。对于房地产的供给曲线，Muth（1960）认为，从长期来看，它是一条具有完全弹性的曲线。用?啄表示住房的折旧率，?啄H为住房存量的折旧。

如果考虑改变住房存量的调整成本（为简单起见，在这里假定调整成本只有内部调整成本，这种假设不会改变问题的结论），那么，（1）式就变成（2）：

根据（2）式，则有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投资不能抵补存量的折旧和调整成本。这种情形在住房过度投资时容易产生，住房的过度投资使住房大量空置，加大住房的折旧和调整成本，住房的折旧和调整成本高于新增投资。

三开发商自有资本比例和贷款利率变动与房地产商的投资行为

面对宏观经济变化，房地产商的投资行为具有两个特征：一是投资商预期的不确定性导致投资易变性。凯恩斯用本能冲动来说明投资者的乐观和悲观情绪。乐观和悲观情绪决定投资商的非理性预期，基于非理性预期基础上的投资具有较大的波动性。二是投资时间的灵活性。投资一般来说是在中长期中进行，而投资的具体时间易于变动。这主要由经济运行的状况决定。比如，房地产商决定要进行某项投资，经济正处于紧缩时期，融资成本进入规制利率等提高导致投资延期；等到经济开始走出低谷，政府鼓励投资，融资成本进入规制利率等降低促使投资高涨。投资时间的灵活性加剧了投资波动。

为了实现房地产业稳定协调地发展的目标，政府将采取宏观调控与结构控制手段，熨平投资波动。政府调控投资的手段主要有：第一，信息引导，政府宏观经济管理部门适时房地产业运行态势的统计信息，以引导投资者理性投资。第二，财政税收政策，一是政府为促进房地产业发展降低相关的税率，二是遏制房地产泡沫提高税率和转移税收，比如开征“不动产税”或称“物业税”，就是把造房、卖房子时缴的税改由购房者以后每年来缴，以增加房屋保有成本，遏止房产的过度流动。第三，货币政策，包括利率和信贷政策的调整。第四，房地产业规制政策，即政府通过调整进入壁垒进入规制和数量规制等手段，限制或鼓励房地产业的发展。

我们应用住房市场局部均衡模型，从住房价格与存量动态变化的角度，分析房地产商对2003年以来国家实施的调控房地产市场的提高利率和开发商自有资本比例变动的措施所作出的投资上的反应。

在一个房开项目中，开发商资金实力的强弱主要体现在其资本金的比例上。政府提高房开项目资本金的比例有两方面的作用：一是阻止资产结构较差的开发商对房地产行业的过度投资，降低开发商外部融资的风险。二是降低开发商的外部融资比例，这在资本金一定的条件下会减少开发商的投资量，使住房存量不致过快增长。根据（2）式，存量多，住房价格低。

提高银行利率包括提高贷款利率和存款利率。贷款利率的提高增加了开发商的成本，根据（2）式，使开发商在住房价格一定的条件下减少投资量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高会使以银行存款利率衡量的社会平均资本收敛于E″。E″与E相比，投资小，形成的存量少，住房价格可上升，也可下降，这要视银行利率提高的程度而定。

四提高开发商资本金比例和利率的政策效应分析

自2003年以来，面对不断高涨的住房价格，政府采取提高利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施遏止住房价格非理性上涨。根据本文模型分析可知，这些措施能够有效地改变房地产开发商的投资行为，使住房市场在价格与存量的动态变化中达到新的均衡状态，目的是让住房市场理性发展。但是，从分析的结果来看，无论是价格的变化、存量的变化还是两者变化的快慢来说，这些政策的效应是不一样的（见表1）。

针对上述的情形，在实际的运用过程中要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应，使调控措施的效果达到最佳。另外，各种措施在实施时，其效果显现有的比较快，如提高利率；有的比较慢，如提高开发商自有资金比例；有的在较短的时间发挥作用后很快又有反弹，降低调控措施的作用，如提高利率。因此，在具体的操作过程中，还要考虑具体措施取得效果的快慢程度。

最后，应该说明的是，本文仅仅是在Poterba模型的基础上，以住房价格和存量的动态变化作为分析的工具，对2003年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施的效应进行的探索性研究。虽然对每一项措施进行了详尽的分析，但是并没有对政策措施的组合进行研究，在理论研究上，还有待于作进一步地深入分析。

参考文献：

［1］杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场［J］.管理世界，2005，（5）.

［2］袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析［J］.经济研究，2003，（3）.

［3］屠佳华，张洁.什么推动房价的上涨：来自上海房地产市场的证据［J］.世界经济，2005，（5）.

［4］陈多长，踪家锋.房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价［J］.财贸研究，2004，（1）.

［5］Avinash Dixit（1992）， “Investment and Hysteresis”［J］. Journal of Economic Perspectives 6，pp:108-116.

［6］James，M.Poterba， Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach［J］.Quarterly Journal of Economics，Vol. 99 Issue 4， 1984， pp.729-752.

［7］Evaluate the measures of macroscopic regulation of real estate industry which have been implemented since 2003：based on Poterba’s model.

Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China

Zhang Wei

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序言

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。

一、我国房地产企业财务风险现状

1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险

偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

4.投资回收风险

投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。

5.政府宏观调控带来的风险

国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。

6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险

由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

（四）收益分配风险分析

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。

（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析

近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。

1.金融宏观调控政策

近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。

2.土地宏观调控政策

土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。

3.税收宏观调控政策

房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。

（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析

1.财务管理意识薄弱

我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

2.对预算管理职能重视不足

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。

3.内部财务监控机制不健全

内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。

4.资金管理低效

大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。

5.成本费用控制不严

很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

（四）构建多元化的筹资渠道

房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。

（五）加强全面成本管理

以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。

房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。

（六）建立财务内部控制制度

在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。

参考文献

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