信托融资论文范文

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房地产融资信托的法律规制与法律规避

目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：

《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”

金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：

第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。

第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”

第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.

法律保护的缺失

由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？

《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”

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信托与银行、保险、证券并称金融行业的四大支柱，随着2002年《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》相继颁布和实施，信托行为的法律关系被确定，信托业明确了“受人之托，代人理财”的主业。信托公司的资本实力得到加强，资产质量得到了较大改善。信托公司成为目前唯一一类业务领域横跨资金市场、资本市场、产业投资市场的可跨领域经营的金融机构，可操作的业务空间已经明确得益于信托制度的规范性和灵活性，近三年来，信托行业的盈利和资产规模迅猛增长。截至2010年4月30日，51家信托公司按照规定时间披露了年度报告，其中50家实现盈利，信托业管理的信托资产规模一举突破2万亿元，行业净利润达120亿元，信托业愈来愈呈现出在当前金融宏观形势复杂多变情况下灵活的适应能力。

通过对信托公司公开披露的年度报告分析，研究信托行业主流业务模式及业务结构，分析各家信托投资公司的收入来源结构及资产结构信托年报分析，进而从财务分析视角为海峡西岸经济区基础设施融资提供可行的信托融资路径。

一、信托业及信托融资模式简介

（一）发展历程

信托与银行、保险、证券并称金融行业的四大支柱，从1979年10月中国第一家信托投资公司――中国国际信托投资公司成立至今，信托行业经历了20多年的发展历程。随着《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称新办法）出台，揭开了信托业变革的序幕。新办法对信托公司自有资金的投资范围、信托业务的发展方向、信托资金的管理模式等涉及信托业发展、定位的核心问题做出了新的规定，目前正常经营的51家信托公司已大部分完成的新牌照的换证工作。

随着我国金融机构“分业经营，分业监管”制度的明确，以及信银分离、信证分离的实施，信托投资公司成为目前唯一一类业务领域横跨资金市场、资本市场、产业投资市场的可跨领域经营的金融机构，可操作的业务空间已经明确得益于信托制度的规范性和灵活性，近三年来，信托行业的盈利和资产规模迅猛增长。

（二）主要信托业务模式简介

以信托公司在业务融资过程中的作用划分，信托业务可分为以下三类[1]：

（1）直接融资类信托――包括直接贷款类及结构性融资类，公司担任受托人和贷款服务商，主要担任融资项目尽职调查、筛选推荐、交易结构设计、债权及担保管理职能。目前信托公司主要开展房地产融资业务及结构化证券融资业务。

（2）资产管理类信托――公司将该类业务作为重点发展方向，着力提高产品创新含量、设计水平和管理能力，将自身定位从融资工具转变为个性化产品及基金的设计者和管理者。公司担任受托人和投资管理人，对信托资金的投资运作效果承担责任。目前信托公司主要开展证券投资类信托（即“阳光私募”）业务。

（3）居间类业务――该类业务包括单纯受托管理和财务顾问等。公司主要担任受托人、账户管理人和财务顾问，按照信托文件约定和委托人指令执行或提出建议，包括财务顾问、信托融资服务、信贷资产证券化信托、企业年金基金信托、债券承销等。目前信托公司主要开展与银行理财产品对接的银信合作业务。

二、2009年度信托公司财务报表分析

2009年我国经济发展经历了自国际金融危机爆发以来最为困难的一年，在国际经济危机尚在延续以及国内宏观环境复杂多变的同时，2009年银信合作业务、房地产信托业务、证券投资业务相继出台新规，面对种种外部环境压力，信托公司经受住全面的考验，信托业整体大盘仍然基本稳定，增长幅度进入稳定期，核心指标实现平稳增长，就信托公司的整体经营而言，环比业绩仍然骄人。行业管理资产规模在2009年成功突破2万亿大关，净利润120亿元，较上年增长13%。平均信托资产达到历史高点的386亿元，比上年增长57%，平均信托收入20亿元信托年报分析，经上年增长70%，平均信托利润17亿元，比上年增长99%。从信托资产投向看，基础产业资产占比达36%，一直居于信托资产首位。现将信托公司主要财务指标情况及信托资产分布情况分析如下：

（一）主要指标行业平均水平变动情况

 

 

指标

2008

2009

变动率

一、盈利水平

1、净利润

2.2

2.4

9%

2、资本利润率

14.7%

13.5%

-8.2%

 

 

 

 

 

  二、资产规模

3、自有资产

17.2

21．7

26%

4、信托资产

242

386

59.5%

 

 

 

 

  三、收入构成

5、营业收入

3.3

3.8

18%

其中：自有业务收入

1.5

2.2

46.7%

信托业务收入

1.8

1.6

-11%

 

 

 

   

 

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关键词 房地产信托 机遇 挑战

一、引言

“中国的房地产行业是一个高利润的行业，一般平均利润超过30%至40%。在房地产开发过程中，房地产信托的出现无疑打通了普通投资人进入房地产行业分享增长利润的通道。”中国人民大学信托研究所所长邢成博士说。

近几年来，我国房地产的发展速度十分迅速。房地产企业一直将采用银行贷款作为其主要的融资渠道，房地产贷款在金融机构及新增机构资产中比重呈上升趋势。然而随着新经济形势的出现以及国家拉动内需政策的出台，国家近年来银行贷款投向将有所调整，房地产融资渠道极其单一的弊端凸显出来，房地产业面临较为严峻的融资难题。面对房地产开发“缺血”的现状，房地产投资信托作为国外运营的较为成功的房地产融资形式，逐渐受到国家和社会的广泛关注。

二、机遇

我国房地产企业加大了对房地产信托的重视力度，发展房地产信托不仅可以扩大了房地产业的融资渠道，推动房地产业的经营开发，而且也依托房地产业发展使本国经济得到显著的提升。2009年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到贷款，在2010年银行信贷收紧，这对信托业务的开展是一个巨大的机会，为2010年我国房地产信托提供了机遇。

这种机会主要源于宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧①。一方面，随着2010年房地产宏观调控的不断深入，银行对房地产企业的融资收紧，在贷款资格和贷款额度上有了严格的规定，再加上近期央行连续上调存款准备金率，房地产企业融资得门槛和难度大大增加。另一方面，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。从暂缓再融资审批到联手国土资源部排查房企违规圈钱，证监会的严格控制房地产上市公司再融资的意图已是十分明显。为了缓解资金紧张的困境，很多房地产企业纷纷将目光投向房地产信托。

这种机会使得房地产信托在2010年在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。

三、挑战

但宏观与行业的双向调控是把双刃剑，房地产信托在迅速发展的同时也面临着一系列挑战。房价在牛年的冲天牛气终于让国家宏观调控的重点在2010年瞄向了房地产。2010年4月开始住建部、银监会等部门密集出台楼市宏观调控政策，旨在严控房地产投机，抑制房价过渡上涨。在调控房价的同时，房地产信托的过快发展，也引起监管部门的注意。在2010年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，随后又叫停了银信合作。2010年8月24日，银监会《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。

然而在开发商延缓开发节奏、资金流动性宽裕的情况下，2010年年末，中国楼市的房价、地价依然继续攀高。为了遏制这种趋势，2010年11月15日银监会发文，提出股权融资方式投资“四证”不全的房地产开发项目的信托业务将被禁止。接着银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，同时要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。信托公司房地产业务受此冲击，发行量锐减，很多信托公司相继暂时叫停了房地产信托的业务。据悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。

四、总结

从2010年我国房地产信托的发展中可以看出，房地产信托作为一种在资本市场发达的国家有效的房地产融资工具，将会成为我国未来房地产发展的重要融资手段，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性，对我国房地产资本市场发展起到极其重要的作用。

与此同时，从我国目前房地产信托的发展程度来说，房地产信托在我国的发展尚未成熟，它在发展过程中面临很多现实困难和问题，如风险控制机制不健全，法律规范不健全，监管机制缺失等等。如果不能妥善解决这些问题，房地产信托的发展会与国家调控主旨相背离，最终阻碍我国房地产业的发展。

因此，我国大力发展房地产信托，要正视发展过程中面临的机遇和挑战。加大信托产品创新力度，丰富了金融市场产品品种，满足广大投资主体多样化投资需求，为房地产企业开拓一条重要的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置，进而深化了房地产金融体制改革。

参考文献：

[1]郭岚,杨前卫.在新经济形势下关于房地产信托投资的思考.科技信息.2009(18).

[2]张晓赫.展望2010:房地产信托渐成主流.中国房地产报.2010.2.1.

[3]金立新.房地产信托:重在控制风险和节奏.金融时报.2010.5.1.

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中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

近年来，伴随居民和机构财富快速增长，金融市场日益完善，金融产品日益丰富，资产管理业务得到了长足发展。我国资产管理行业迎来了业务创新的，银行、基金、证券、保险、信托等机构竞相进入资产管理市场，根据统计，到去年末，这些机构管理的资产规模超过30万亿元。近年来层出不穷的风险事件，导致商业银行风险管理形势严峻，针对资产管理业务信用风险的控制迫在眉睫。

一、债权投资业务的内容

资产管理业务中投资运作是该项业务的核心，主要的投资方式为债权投资。债权投资是指商业银行接受委托，将银行理财计划资金或代销合作机构产品募集的资金，以债权形式直接或间接投资于融资人，用于其项目建设、生产经营周转、并购重组及其他合法用途，融资融资人以其项目运营、综合经营、收益权等产生的合法收入偿付投资本金和收益的业务。

二、资产管理业务风险分析

资产管理业务的风险存在隐蔽性、扩散性以及化解手段的有限性等特点。风险隐蔽性表现为传统风险控制措施尚不能完全识别和监测大资管业务中的全部风险；风险扩散性表现为大资管业务存在跨行业、跨市场风险传递，高杠杆导致金融体系信用过度扩张，销售误导诱发，合同约定责任不清或自身操作失误引发的相关风险等。化解手段的有限性表现为目前并没有专门针对资产管理业务计提的拨备和风险准备金制度，缺乏风险缓释手段。

三、债权投资业务信用风险控制措施

商业银行针对债权投资业务的信用风险控制应从以下几方面入手：

（一）审查交易结构的风险

交易结构是指交易各方以合同条款形式确定的，协调与实现交易各方最终利益关系的一系列安排，交易结构的审查主要包括以下四点：

1.交易结构。审查交易结构是否符合法律法规和监管要求，交易结构设计是否遵循公平对等原则，即交易各方的权利、义务与承担的风险是否匹配，是否符合正常的商业惯例，是否有利于降低交易风险和交易成本。

2.业务模式。目前债权投资存在多种业务模式，应根据不同的业务模式，准确界定各参与方之间适用的法律关系，明确银行、信托计划或资产管理计划管理人、其他合作机构的具体职责及权利义务。

3.投资标的。要关注投资标的是否明确，核实投资标的对应的基础资产的价值及其权属是否清晰、完整、合法，以及是否具备抵质押条件。

4.法律关系。审核交易结构涉及的交易背景是否真实可靠，相关各方的法律关系是否清晰，融资人的偿付责任和担保人的担保责任是否落实，一旦出现风险是否可实现有效追索。

（二）审查融资用途

债权投资业务要关注融资用途的合规性、真实性和合理性。按照目前的监管规定，理财资金不得投向融资平台承担的公益性项目，依靠财政性资金偿还的项目和“两高一剩”企业，不得投向审批手续不合规的项目以及环保要求不达标的企业。高度关注融资用途的真实性，认真审核融资用途与实际用途是否一致。高度关注融资需求的合理性，分析判断融资人是否存在过度融资等问题。

（三）审查偿债能力

融资人通常是信托计划或资产管理计划的偿债（兑付）主体，要认真考察融资人的综合偿债能力，判断融资人的综合偿债能力。

1.审查特定还款来源。信托计划或专项资产管理计划对应的特定资产（基础资产）产生的收益，是信托计划或专项资产管理计划的第一还款来源。要认真审核特定资产自身的价值、产生收益的情况及其稳定性。审核各项还款来源在多大程度上能够覆盖对应的信托计划或专项资产管理计划本金和收益。

2.审查综合偿债（兑付）能力。信用风险控制要重点关注：一是核实除特定还款来源外，融资人还有哪些还款来源，分析其融资总量与各项还款来源及其财务承受能力是否匹配；二是把握各项还款来源情况。要特别关注企业产品能否卖得出去，卖出去的产品能否收回相应现金；三是关注企业的营运资金需要量是否合理。

（四）审查增信措施

债权投资业务的增信措施主要包括抵押、质押、保证、股东或第三方承担差额补足责任等，风险控制要重点关注：

1.抵押、质押。一是以特定资产的收益权设立信托计划或资产管理计划的，应以该特定资产（基础资产）设定抵押；二是抵、质押物必须权属清晰、手续完备、价值稳定且具有较好的变现能力；三是要特别防范抵押物估值过高、无效抵押和重复抵押的风险，重点关注上市公司股票质押、收费权质押和应收债权质押。

2.保证。银行应明确保证为连带责任保证，不得接受一般保证方式的保证；全面分析保证人的经营情况、财务状况、现金流量和对外担保情况，判断保证人的代偿意愿和代偿能力。

3.差额补足。指融资人的股东或第三方对投资人的本金及收益的兑付提供差额补足。债权投资业务应在相关协议中明确约定其补足义务是无条件的，并须覆盖尚未兑付的信托计划或资产管理计划的本金和收益。

在债券投资业务中，针对具体业务存在的问题及风险因素，商业银行应提出个性化的风险防范措施，设置相应的业务办理前提条件和投后管理要求，在最大程度上防范信用风险，确保资本安全，提高风险管理水平，增强商业银行的核心竞争力。

参考文献：

[1]吴恒煜.信用风险控制理论研究――违约概率度量与信用衍生品定价模型.北京：经济管理出版社，2006.

[2]欧阳秀子.我国商业银行信用风险度量模型的实证研究――基于KMV模型的实证分析.江西：金融与经济，2009（4）：73-76.