房地产业现状范文
时间：2023-03-15 14:55:53
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篇1
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
篇2
中图分类号:F293.3文献标识码：A
1.攸县房地产业现状
2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。
2．攸县房地产业发展中的问题
2.1 房地产行业指标分析
1.房地产行业相关指标分析
（1）商品房销售价格
2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。
（2）商品房销售面积
2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。
（3）房地产开发投资额增幅
据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。
（4）商品房销售额与开发投资额
2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。
（5）新开工面积与施工面积
湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。
（6）施工面积与竣工面积
根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。
（7）销售面积与竣工面积
该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。
2.房地产行业与经济发展相关均衡分析
（1）商品房价格增幅与GDP增幅
房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。
（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP
根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。
（3）房价与城镇居民人均可支配收入
自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。
2.2 攸县房地产业问题小结
1.房地产市场体系仍不完善。
迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。
3.有效供应不足，难以满足消费需求。
目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。
4.企业规模不大，难以抵御风险。
企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。
参考文献：
[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；
[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；
篇3
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
篇4
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
篇5
引言
近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。
一、我国房地产业的泡沫现象的原因
1.1产生房地产泡沫的直接原因
我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。
房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。
1.2产生房地产泡沫的间接原因
消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。
房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。
房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。
银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
二、改善我国房地产发展的几点措施
根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。
2.1合理确定各类住房比例
加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。
2.2加大宏观调控力度
为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。
2.3打击遏制炒房行为
炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。
三、结语
我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。
参考文献:
[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).
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一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日管工作也时有干扰。
二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。
三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。
解决方法探讨
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中图分类号：F74文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）12-0167-03
在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。
一、房地产产业的特点
房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。
图1房地产产业的构成
由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：
1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。
2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。
3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。
房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。
二、中国房地产FDI的国际环境分析
近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。
三、中国房地产国际化的发展现状
从2004―2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。
但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。
2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。
四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题
由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：
1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。
2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。
3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。
4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。
总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。
参考文献：
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[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究，2005，(7).
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中图分类号：F293.33文献标识码： A
一、我国房地产业的现状
近几年来我国房地产行业得到了前所未有的发展，并逐渐成为我国的支柱行业之一。
目前住宅工程成为我国房地产市场上的主要产品，房地产价格得到了空前的提高，但价格的提升存在明显的区域性，从区域性分析来看国内一二线城市房价增长趋势远远大于三四线城市，在价格持续上涨的同时从供销总量上看，市场住宅的供需仍显不足 ，购买商品住宅成为获取房源的最主要手段。
随着房地产项目的开发规模和投资比例不断攀升，房地产开发和购买成本愈加增多，信贷行业火爆发展，银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。
综上所述，我国房地产行业正朝着不利的方向发展。
二、房地产行业发展存在的问题
1、房子供求失衡
我国房地产市场目前出现了供求失衡现象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低价位的普通性小型住房却供不应求，同时由于缺乏政府的重视，经济适用房和廉租房城市覆盖比重小，由于政府的某些问题很多房源不能下发到真正需求人群中，远远不能满足大众需求；我国解决房源问题的另一渠道：房子租赁和二手房市场分散、不正规，不能形成真正的正规供求渠道。
2、房地产市场泡沫化
近些年房价成不规律性疯长，房价增长过快并高居不下，房价收入相对过高，
各地出现了不少的地价标王，这导致投资规模过大，促进了房地产业的泡沫化，房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发，更加剧了房价的快速增长。
3、房地产金融业的风险
（1）由于我国房地产对金融的依赖程度大大高于西方发达国家对于金融的依赖，我国房地产金融业繁荣的背后也积累了严重的金融风险，
在我国房地产项目的开发建设，大多开发商欠缺资金，以少部分的投入和大部分的借贷来完成整个开发项目，购房者同样欠缺资金，大部分购房者以银行贷款形式购买住房。据统计在我国开发商用于土地购置和房地产开发的资金有60%—70%来自于银行贷款，而70%-80%的购房资金也是来源于银行贷款。这数据说明了我国房地产业存在巨大的风险：金融机构。
（2）贷款的流行和泛滥导致了银行之间的过度竞争。除四大银行外多数商业银行面对激烈的市场份额竞争，无原则的降低借贷标准，甚至违规减少应有的正常审查手续。这不但扰乱了信贷市场的正常秩序，也严重危害了银行资产安全。
4、不完善的住房保障体系
目前对于房源的分析不难看出，保障性住房供给在房产需求市场上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不转向市场，反而加剧了市场房源的供求矛盾。
所谓的住房保障体系就是指由政府督建的经济适用房和廉租房，住房保障体系已成为房地产市场调控的一个主要手段，但是由于资金渠道来源不稳定、资金落实情况不理想，保障对象界定不严格等各方面原因，保障性住房建设规模、覆盖率和建设速度达不到要求。
三、房地产行业健康发展的策略
针对以上我国房地产发展存在的弊病，我们拟订以下建议措施保证房地产行业的健康发展。
1、切实调整住房供应结构
针对目前房地产住房供应结构失衡问题，国家出台了一些列政策措施来切实调整住房供应结构。
首先制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确普通商品住房、保障性房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。
其次明确新建住房结构比例。重点发展普通商品住房。
2、抑制高房价
（1）推行限购令
2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称作限购令。对于本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，房价可重归市场化。
（2）推行二套房房贷政策
允许第一套房的正常贷款政策，对于第二套房的购买增加首付百分比、提高首付门槛，同时增高贷款利息，对于第三套房的购买不给与提供贷款。
（3）规范房地产行业
加强房地产的行业规范，强化房地产行业的法律约束。对于商品住宅销售市场中的虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价行为，加大处理力度。
3、降低房地产金融的风险
经融机构一旦崩溃，房地产行业也将面临大的动荡，所以我们应尽量降低房地产金融的风险。
降低房地产金融风险关键是要约束银行的行为：
（1）银行要严格控制对开发商的借贷，开发商土地和开发的借贷费用不能超过总建设费用的40%。
（2）银行应摒弃不良竞争，对于个人信贷要严格按照借贷标准、个人信贷审查程序。各银行机构间营造一个良性的竞争环境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
应加大保障性住房的开发建设，增加保障性住房的比例。在确立廉租房的保障范围情况下，从实际情况出发，多开发一些限价房、租赁房等的低价位房源。
（2）搭建保障性住房资金链
保障性住房面临的巨大挑战是资金问题，为了使保障性住房政策得以落实，政府应针对保障性住房建设搭建完整的资金链和专门的监督机构，保证住房建设过程中资金充足和健康运转。
（3）放宽经济租赁房补贴条件
首先廉租房建设是保障性住房中解决贫困家庭房源问题的一个关键渠道，目前由于保障范围较窄，大多数贫困家庭不能被纳入保障范围，我们应因地制宜的降低补贴条件、扩大保障范围。与此同时要建立健全严格的基层审查制度，严格审查廉租住房保障对象档案，排除不符合条件对象，严格廉租。实现应保尽保。
其次应完善廉租房的保障方式，主导加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式。
最后应多渠道增加廉租房源，不仅仅通过新建形式，也可根据房源需求情况，采取收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，保障低收入家庭的住房需求。
结语:当今社会，房价是百姓最关注的问题，近年来各地房价的不断攀升，而保障性住房的建设远远不能解决人们对房子的刚性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同时也暴露了房地产行业的发展问题，政府应加大宏观调控政策合理调节房子的供求平衡，抑制房价的上升，同时应完善保障性住房体系，真正实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美丽愿景。
参考文献：
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房地产业针对新员工入职前培训方式单一。房地产行业的人力资源有非常明显的两点：首先是其专业性要求较高，每种类型的职工都具有自身专业的素质与特性，这些技能都是需要通过长时间的认真学习与培养得来；另外就是职工结构多元化，涉及专业范围较广，这其中主要涵盖了项目部专业人员、设计规划人员、建筑施工人员等等。从组织维度来划分，各类职工又划分为经理、副经理、主管、普通职工等等。我国房地产业企业拥有大量的综合岗位，所以每次招聘的不只是建设设计、土木工程等专业的人员，还要招聘经济、金融、管理、财务等等各方面的人力资源，针对这些新职工的培训自然不会采取同样的培训机制，然而我国房地产企业对于许多基层新员工的试用期多是一至三个月，这样的短期限针对技术难度较大的员工来说是十分不公平的。这其中招聘的岗位有些简单，极易适应与胜任，并不需要花费资源进行培训，这样就耗费了房地产业资源。所以要想创新与开发出更好的人力资源就一定要重视这方面。
房地产业培训内容固守成规并忽视企业文化的灌输。房地产企业对于职工培训通常是具有刻板的规划，而对培训的内容与进程也是依据之前的业务经验进行安排制作的，而企业培训部分会明确的规定这些学习员工该学习什么、学会什么，给学员进行了思维上的限制，限制了员工的学习自由，这样就无法发挥出其创新性，不能为企业的带来更多的活力，也影响其接受新知识、新技能的能力，降低培训效果。而对房地产企业文化方面，我国房地产企业的市场竞争逐渐激烈，致使房地产企业需要大量的人力资源，并且不能需要大量的时间对其进行质量的筛选，并没有开发职工的技能，忽视员工的个人思想与态度，这些房地产企业往往只注重员工的工作绩效，忽视他们对企业文化的认识和对企业的忠诚度。
房地产行业业绩评估机制还不够健全。绩效评估机制的好坏关系到全体员工是否自愿竭诚为企业服务。我国房地产企业绩效评估机制普遍存在缺乏激励约束效应的问题。例如，尽管有严格的绩效考核制度，但考试结果几乎只与高层人员自行的决定，他们的工资支付根据其业绩的高低。高绩效员工可以有或者没有奖金，这些都取决于上层人员的决定。
房地产业人力资源开发机制的优化策略
完善房地产行业员工培训体系。首先是建立一个有针对性的培训体系。培训项目的企业员工，内容，方法，三个方面进行，希望有一个系统的培训计划，确定培训内容科学，选择一个合理的训练方法。建立培训计划对员工进行培训需求分析，根据不同员工的需求来确定培训的内容，培训的方式进行分类。第二个是提倡和鼓励员工个人学习。企业或组织应该从个人学习的各个方面激励员工，而不是灌输知识积极。工作轮换是一个很好的方式来激励员工个人学习，可以激励员工不断学习新知识，提高自己的能力，这样不仅能够提高员工的工作热情、积极性和工作能力，为企业带来高收益。
健全房地产行业绩效评估机制。首先是绩效考评结果利用多样化。每位职工都应该有自己的业绩的考核结果，可以根据科学的换算方法换算成数据，企业可以依据分数的高低来制定对职工的奖与晋升结果，对于优秀的员工要给予晋升职位的机会，对于业绩有提高的员工，要依据提高的程度来确定奖励的程度，奖励的不仅仅是薪资，可以根据员工的需求进行奖励，例如带薪休假、海外交流学习的机会、项目执行的机会等等，但是要做到公平公正，不要偏袒某个员工，不要造成员工不满的心理。对于业绩不足、有所降低的员工，要有合理的惩罚，例如扣发工资、失去原本得到的某个机会等。最后是创新考评方法。考核职位的特征、考核的具体内容和考核的目的决定着选择那种考核方法。对普通职工的考核可以使用企业普通职工考核表格，考核内容包含：是否如期完成工作，是否按照规定完成工作，完成工作的好坏程度，工作的积极性与态度的好坏等。
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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）03-0227-04
从2013年11月12日十八届三中全会的“公报”来看，近5 000字的内容未提及房地产，只有“建立城乡统一的建设用地市场”最沾边；11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。前一政策表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，接下来更多农村土地将进入供应，那未来的土地供给量将有明显改善，市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解；后一政策可理解为：实施不动产登记制度，再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果，这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。就如SOHO中国董事长潘石屹11月21日称“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。利空政策如此频出，但这是否意味着城市房地产价格将受到冲击？省会核心城区房地产价格是否也会紧跟下跌？为此，对广西南宁市青秀区进行了调研。
一、青秀区房地产业发展的宏观环境及现状
（一）青秀区房地产业发展的宏观环境
青秀区位于广西首府南宁市区东部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城区；是中国东盟博览会永久会址所在地；是南宁市中央商务区（CBD）以及中央居住区（CLD）的集合区域。2012年青秀区GDP达536.84亿元，同比增长9.5%，2011—2012年地区生产总值年均增长10.2%，高于全国平均水平1.65个百分点，经济总量占全市总量的二成多。
（二）青秀区房地产业发展现状[1]
1.投资继续保持较快发展
2013年1—5月，青秀区房地产投资完成46.44亿元，同比增长5.41%，增幅比一季度提高7.62个百分点。从投资用途看，住宅投资同比略增，商业地产（办公楼和商业营业用房，下同）投资大幅增长，1—5月，青秀区住宅投资15.49亿元，同比增长1.58%，占房地产开发投资比重为33.35%，同比提高16.94个百分点。商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，比住宅投资提高35.14个百分点，占房地产开发投资的18.57%，比重同比提高7个百分点。
2.土地开发施工面积小幅增长
1—5月，房地产开发房屋施工面积1 349.71万平方米，增长1.52%。其中住宅施工面积900.49万平方米，下降2.71%，占房屋施工面积的66.72%，比重比上年减少2.9个百分点；商业地产中，办公楼施工面积102.66万平方米，增长34.59%；商业营业用房135.56万平方米，增长1.49%。新开工面积61.48万平方米，增长5.59%。住宅新开工面积45.13万平方米，增长127.7%。其中，商业地产新开工面积2.23万平方米，下降74.51%，占房屋新开工面积的3.63%，比重比上年减少2.92个百分点。
3.商业地产完成投资较快增长
2013年1—5月，青秀区商业地产投资发展较快，商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，占房地产开发投资的18.57%，比重较上年提高7个百分点。商业地产施工面积238.22万平方米，增长41.44倍，占房屋施工面积的17.65%，比重较上年提高5.55个百分点；其中商业地产新开工面积41.03万平方米，增长78.3%，占房屋新开工面积的15.2%，比重较上年提高8.7个百分点。由于商业地产不受调控政策影响发展迅速，一批地标性建筑不断涌现，万象城、万达广场、东盟文化广场和南湖名都广场等多个购物中心、甲级写字楼乘势而起。由投资100亿元的荣和时代广场、投资80亿的南宁青秀万达广场和万象城、投资35亿的龙光世纪和南宁华发新城、投资25亿的荣和大地、投资20亿的东盟文化广场正在施工建设，1—5月，完成投资13.86亿元。
4.商业地产销售增幅显著
商业地产由于不受调控政策限制和影响，开发商将投资的重心逐渐向商业地产开发倾斜，引领青秀区新一轮的商业地产潮。1—5月商业地产销售增幅显著（见表1）。
5.项目建设到位资金充裕
房地产开发项目建设到位资金充裕，到位资金143.96亿元，增长33.31%（见表2），有力保障了投资项目顺利推进。
6.重点板块楼盘产销两旺
1—5月，南湖、津头和仙葫板块开发企业共完成投资36.62亿元，占青秀区房地产投资的七成以上；商品房销售面积59.06万平方米，占房地产商品房销售面积的八成以上（见表3）。
二、青秀区房地产市场存在的问题
在青秀区房地产业快速发展中，我们也应清醒地看到其中存在着影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：
（一）商业地产投资、尤其是办公楼投资放缓
2013年1—5月，从商业地产投资情况看，形势不容乐观，1—5月，办公楼投资2.58万平方米，同比下降32.87%。直接影响后市商品房的建设规模和供给，对于整个房地产市场的供需平衡以及调控效果的巩固和稳定都有不利影响。商业地产开发是资金、技术和管理密集型的经济活动，目前湖南商业地产开发融资渠道单一，一方面，开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高；另一方面，在运营模式上，不得不采取类似住宅的短期销售模式，这样最易导致后期的运营管理的混乱，缺乏竞争力，从而导致项目失败。
（二）商品房平均销售价格及待售面积高位运行
2013年 1—5月，在成交量回升的拉动下，商品房平均销售价格快速回升并处于高位运行。1—5月，青秀区商品房平均销售价格10 258元/平方米，同比增长7.46%，创历史新高。商品房待售面积80.59平方米，同比增长73.33%，其中，住宅待售面积42.36万平方米，同比增长128.48%。商品房销售价格和待售面积双双高位运行，不利于调控效果的维持和巩固。
（三）中高端与低端产品的比例不够协调
青秀区中高端产品与低端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所销售的商品房中，单价4 000元～6 000元/平方米的仅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（见图1）[2]。从广西实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。
（四）住房保障体系不完善，加剧了住房市场上的供求矛盾
当前青秀区住房保障体系由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。具体表现就是廉租房的覆盖面比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。
（五）土地供应紧张问题继续加剧，新开楼盘价格被推高
2013年1—5月，从土地购置情况看，青秀区开发企业本年土地购置面积同比下降49.2%；从竣工建设情况看，竣工面积同比下降12.42%；由于青秀区可供住宅开发的土地相对越来越少，使得可以开发的土地偏紧，土地价格居高不下。区内大面积的新开盘项目将越来越少，新开盘价格定位相对较高，价格涨幅也较大。
三、青秀区房地产市场发展趋势及预测
（一）“十二五”后期青秀区发展的总体判断
总体来看，尽管青秀区在今后几年的发展受大环境的影响将会遇到许多问题，但应当说有利因素仍然大于不利因素，未来两年仍是加快发展的机遇期，只要妥善处理和解决好发展中问题，迎难而上，开拓创新，基本上仍可保持平稳较快。
1.有利因素
一是南宁经济发展保持平稳较快发展，为青秀区提供了良好发展环境。近年来，尽管受到来自国际国内形势复杂变化和重大自然灾害的严峻挑战，但全市经济发展态势依然良好。
二是《广西北部湾经济区发展规划》的实施推进，为城区提供了新的发展平台。国内外大企业、大集团纷纷落户北部湾经济区，为城区对接“北钦防”发展配套产业、发展总部经济提供了机遇。
三是《广西北部湾经济区发展规划》对南宁市的功能定位，进一步强化青秀区作为南宁市“核心城区”的地位和作用。《广西北部湾经济区发展规划》对南宁组团定位为“发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业”，定位正好契合青秀区的区位优势和资源条件，青秀区可将城区的发展与南宁市的发展紧密结合起来，最终建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市的核心城区。
四是金融组织体系的健全，进一步改善青秀区的金融环境。各大国有股份制银行、商业银行纷纷在青秀区设立总部，特别是中信银行、兴业银行、华夏银行、新加坡星展银行、香港南洋银行、北部湾银行等国内外金融机构相继在青秀区设立分支机构，这使青秀区成为广西拥有银行最多，同时也是第一个拥有外资银行的城区。金融产品地不断创新，将进一步改善企业的投融资环境，将青秀区打造成区域性金融中心。
五是城区自身经济持续较快增长能力增强。青秀区经济连续多年快速增长，经济发展的质量和效益不断提高，城乡发展的基础日益巩固，特别是几年来一批产业项目竣工投产，一批基础设施项目完工使用，投资环境进一步改善，产业发展后劲进一步增强，为经济持续增长提供了内在支撑。
2.不利因素
一是2012年起进入中速增长阶段之后，南宁市的经济增长继续保持“十一五”期间较高增长率的可能性不大。据我们预测判断，在保持现有条件不变的前提下，青秀区2013—2015年的经济增长率预测值依次将为11.06%，10.73%和10.42%，这意味着今后三年，经济增长率将放缓。
二是埌东片区发展空间日趋饱和，空间制约问题日益突出；征地拆迁、城市管理工作还有待进一步加强。
三是工业投入薄弱，工业一直以来是青秀区“短腿”，一定程度上制约经济发展。
四是招商引资工作难度加大。由于一些在城区设立分支机构或分公司的大企业、大公司为了抽回资本对本部进行救急，将有可能减少对城区的再投资，新引进外资难度将有可能更大。
五是承接产业转移难度加大。沿海地区外向型企业出口增长的减缓，将加大承接东部产业转移的难度。
（二）青秀区房地产业发展总体判断
近年来的宏观调控取得了一定的成效，但从土地情况看，目前青秀区可供开发的土地逐步减少，区域内寸土寸金，土地价格一路走高，开发商无需太多的营销即可凭借区域资源优势以及未来发展前景而热销。再加上近期政策对小产权房的严厉打击，预计房价总水平未来三至五年逐步提高，其中高档商品房价格增幅将在40%左右，普通商品住房的价格涨幅将在20%左右。
四、青秀区房地产业持续健康发展的对策
（一）改善融资渠道，扩大商业地产投资
当前限购、限贷政策持续从严，商业地产的资拉动投和刺激需求，对促进区域经济平稳较快增长有重要意义。因此，青秀区应因地制宜发展商业地产项目，尤其是加快办公楼投资；调整结构，增加商业地产有效供给，科学确定各类房产供应规模和比例。地产开发商应改变单一依靠银行的信贷融资模式，可以探索项目融资、信托、海外基金等新型的融资渠道，从而推动青秀区房地产业的健康持续发展。
（二）合理定价，保证房地产业的适度健康发展
从着眼于调控商品房价格和打击土地囤积的角度出发，做好以下工作：一是要对应售未售的商品房、已批但尚未开发建设的土地以及已经停建工程进行全面清理，做到心中有数；二是要在去年消化空置商品住宅的基础上，对符合使用条件的商品住宅，继续通过拆迁安置、旧城改造、改善配套等途径进行转化，特别是对竣工一年以上尚未出售的住宅，要尽快采取措施；三是要在审批新开工项目时，尽可能利用停建工程转化；四是要将新批土地与利用已批但尚未使用的土地相结合，尽可能使用已批土地，对于取得土地使用权，但未做实质性开发的土地，要依法征收土地闲置费或依法收回土地使用权；五是要对已批土地和已批项目进行确权，明确权属关系，为下一步消化空置做好准备。
（三）加强监管，有效解决供需矛盾
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。再次，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量。
（四）建立完善的住房保障体系，保障群众基本住房需求
应建立完善的住房保障体系，可参照重庆市住房保障体系“5+1”模式，即采用廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，全力满足群众基本住房需求。健全保障性住房建设监管和考核制度，建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容。
（五）加强对房地产开发土地的监管，保证土地持续供给
为保障今后青秀区商品房的后续供应，特别是商品住宅的供应，应进一步加强对土地的监督管理，新增用地的计划安排要与消化历年已批未用的存量土地挂钩，促进闲置存量土地的有序开发，扩大房地产市场的有效供给。控制一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者合法权益的行为，对取得销售许可证的房屋实行最高限价，制止乱涨价，扰乱市场秩序。防止开发商用捂盘惜售、虚拟交易、自我炒作等行为来欺骗消费者，维护房地产市场的正常秩序，使房地产市场沿着健康、理性的方向稳步发展。通过“城市更新”活动进行综合整治、优化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，从而获得更多的用地空间。
篇11
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）11（c）-0183-01
1 潍坊市房地产市场发展现状
1.1 潍坊经济平稳较快发展
2011年潍坊市生产总值（GDP）完成3541.85亿元，按可比价格比上年增长11.0%，人均GDP达到38833元，增长9.6%。第三产业增加值较大，其中房地产业的增速最快。潍坊全市常住人口为908.62万人，年平均增长0.67%。全市城镇居民人均可支配收入22508.2元，比上年增长14.4%，城镇居民人均消费性支出15169.6元，增长9.8%。快速的城市化进程，居民收入的稳步提高和人们消费需求的增长，对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
1.2 房地产市场供求两旺
从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。
1.3 潍坊房地产市场成交量及市场价格情况
潍坊楼市上半年住宅共成交14633套，成交面积1546597 m2。另外上半年商业项目共成交2346套，其中商铺成交1799套，写字楼成交547套。2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%，总体来看，市区上半年整体房价波动不大。潍坊房价就涨跌幅而言，潍坊六大市区中，奎文、潍城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅，经济开发区和坊子区则呈现上涨态势。从房价水平来看，奎文区房价为5153元/m2；高新区房价均价为5005元/m2；潍城区房价总体水平不高并且一直呈下降态势；经济开发区房价走势比较平稳，呈现稳步增长的趋势；坊子区和寒亭区上半年房价稍有起伏。
1.4 一线开发商进驻
从2010年开始，潍坊价值洼地效应开始显现，国家一线开发商陆续进驻潍坊，高端产品和先进营销理念的注入带动了潍坊房地产市场的快速发展，整体价格和走量均达到潍坊历史最高峰，增幅明显，房地产市场的竞争成为产品品质和营销推广的竞争。诸如潍京、中央生活城、中建·大观天下、泰华城·荣观华府、阳光100等高端项目陆续面世，形成分庭抗礼的市场竞争格局，产品品质和营销推广的比拼是当前和未来竞争的主题。同时恒大、万达、碧桂园等开发商的陆续进驻为潍坊房地产市场的发展增添了足够的动力。
2 潍坊房地产行业存在的问题
2.1 房地产开发结构失衡
潍坊房地产市场产品大多以高层为主，同质化现象严重，社区规划理念、不同功能需求的户型设计、建筑质量（建筑用材）、景观园林的实景展示、社区内部配套等方面存在不足。其次，商品住宅中，高端产品与中低端产品的比例关系不够协调，市场以中高档商品住宅为主，中小套型、中低价位房源供应不足，住宅整体价格偏高，超过低收人家庭的承受能力。
2.2 房地产行业存在较高金融风险
房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款，而对贷款的偿却依赖于未来预期收入，一旦市场发生变化或其他不可确定性因素的发生，都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还，给银行带来诸多风险。另外，大多数购房者的首付额只占房价总额30%左右，房价总额的70%来自银行贷款，如果其住房贷款偿还出现压力，则最终的风险也将转移给银行。
2.3 房地产价格与居民收入不协调
目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法将其转为有效需求。另外，很多人利用房地产进行投资，在一定程度上抬高了房地产价格。
2.4 房地产市场秩序有待完善
房地产市场中，部分房地产企业经营者存在销售行为不规范，乱收费，物业管理跟不上以及基础设施和配套设施不完善等问题，给业主购买及入住带来诸多不便。另外，由于缺乏真实有效的信息来源，购房者无法辨别信息的真伪甚至上当受骗，影响了市场交易。
3 潍坊房地产行业发展的对策建议
（1）政府应加强对房地产行业的宏观调控，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，调整住房供应结构、稳定住房价格。依法整顿房地产市场经济秩序，改进和加强房地产市场信息统计工作，从而促进房地产市场又好又快发展。
（2）通过深化住房制度改革，潍坊市已初步建立了市场供应与社会保障相适应的住房保障体系。但是，商品住房的购买者主要是中高收入者，仍有相当一部分中低收人家庭买不起住房。为此，政府应不断完善住房保障体系，加大经济适用房建设，同时对于购买经济适用房的居民要严格审查。集中建设廉租住房，继续稳步扩大廉租房受益面，切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇。
（3）房地产业是资金密集型行业，其建设基金多数来自银行放贷。但是随着国家的宏观调控的不断深入，银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展，就必须拓宽融资渠道，实行多元化融资。房地产企业要积极争取信贷资金的支持，可以采取多种渠道融资，如信托投资、民间投资以及发展产业基金等，从而为房地产行业健康有力发展提供资金保障。
（4）目前，房地产开发商应抓住宏观调控的有利发展机遇，重视品牌建设、提高楼房质量并强化服务，从而在市场竞争中处于有利地位。开发商应注重提高住宅品质，加强质量监控，满足绿色环保的建筑理念，提高环境和质量水平。加强基础配套设施建设，满足居民生活需求，提高住宅的适用性、耐久性和经济性。
（5）消费者要树立理性的消费理念，根据自身的收入水平和消费能力，通过租赁、购买二手房、购买新房等不同方式，满足住房需求。切不可盲目跟风、过度消费，从而成为房价不断上涨的推动者。
参考文献
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二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1.房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3.关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1.构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
2.加强房地产企业内部控制管理
企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。
3.完善房地产企业融资相关法律法规
我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。
