地方经济论文范文

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作者：唐璐璐 张鑫 单位：合肥工业大学管理学院

经济差异分析本文在梯度理论的基础上，采用主成分分析法对安徽省各市区域经济梯度进行定量评价。在构建区域经济发展水平综合指标体系的基础上，通过对存在相关性的多个原始指标进行降维处理，将一些错综复杂的变量归纳为少数几个主因子，之后利用每个综合因子的载荷系数，确定各个具体指标的权重，这样就构造出区域经济梯度分布的综合评价模型。综合评价模型为:（式略）依据《安徽省统计年鉴2011》的数据，运用spss19.0对安徽省17个市区域经济梯度指标进行主成分分析。对所选区域的指标数据进行kmo检验，kmo值为0.742，适宜做主成分分析。按照特征值大于1的原则，提取3个主成分。输出结果看出，3个主成分的方差贡献率达92.634%。根据SPSS输出的主成分的因子得分，利用主成分的方差贡献率作为权数计算总得分，总得分即可反映出各市总体经济发展水平。各市区域经济梯度主成分得分及综合评价得分如下。总体上看，省内经济的区域分布不平衡，差异性显著，综合得分大于0的地市不到全省的一半。除合肥占据省会优势，两淮拥有矿产资源优势外，皖南经济显然好于皖北。根据区域经济综合评分的排序，我们可以将安徽省经济梯度水平划分为4类。第一类为安徽省经济梯度较高水平地区，合肥和芜马铜地区。4市经济发展迅速，投资环境好、创新能力强，吸引了越来越多的资源、产业集聚力高。其中，作为全省政治、经济、文化、科教中心的合肥，工业基础雄厚，产业结构层次较高。随着皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新试验区和合肥经济圈建设的实质性推进，使得合肥经济有了更快的发展。马芜铜地区位处长江沿线，区位优势明显，二产比重大，城市化水平高，经济实力雄厚，是皖江经济带的核心地域。第二类地区，包括:淮南、淮北。两淮煤炭储量极为丰富是华东地区乃至全国重要的煤炭基地。第三类地区，包括:蚌埠、黄山、安庆、宣城、池州、巢湖、滁州。蚌埠市是皖北重要的工业城市，形成了以轻纺工业为主的工业体系;黄山、池州旅游资源丰富，旅游产业发展迅速，已形成以旅游业为特色、高结构层次的产业体系;作为皖江经济带的重要组成部分的宣城、滁州、安庆等市地处沿江，城市化水平较高，随皖江开发战略的实施及各地投资软环境的改善，经济发展较快。2011年原地级市巢湖市1区4县划归合肥、芜湖、马鞍山3市管辖，这将更有利于发挥经济带动效应，促进原区域经济的发展。第四类为安徽省经济梯度最低城市，包括:六安、阜阳、宿州、亳州。2011年该区域一产比重远高于全省的13.4%平均水平，其中阜阳27.3%、宿州27.1%、亳州26.2%、六安22.2%;二产比重低于全省46.2%的平均水平，其中亳州32.6%、宿州35.6%、阜阳34.5%、六安37.6%。产业基础薄弱、结构失衡，经济落后，城市化水平低。由于评价指标体系的侧重点不同，评价结果也存在一定的差异，但从以上结果看经济梯度水平基本上代表了安徽省的社会经济现状。

对优势资源的开发利用，不仅为经济的发展提供了巨大的动力，而且也会形成规模经济带动相关产业的发展。从安徽省的情况来看，矿产资源与旅游资源的区域差异影响着区域经济梯度。如铜陵是有名的铜都，铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二;马鞍山铁矿石资源丰富，是我国七大铁矿区之一;淮南和淮北煤炭资源极为丰富且煤质优良，是我国重要的煤炭和精煤生产基地。这些拥有丰富矿产资源的地区，工业化率均在57%以上，经济梯度也相对较高。因此，就安徽省来看，矿产资源的区域差异是区域经济梯度差异的原因之一。黄山、九华山等拥有举世闻名、特色鲜明的自然和人文旅游资源，为当地旅游业的快速发展提供了物质基础。由于旅游业产业链长，产业关联度高，经济带动性强，因而随着旅游业的发展，现代服务业迅速扩大，加大地区间经济水平的提升。区位优势不同地理位置的差异也会影响地区经济发展。马芜铜经济梯度层次较高，一方面是因为矿产资源丰富，另一方面沿江近海，对接长三角，区位优势极为突出。由于外溢效应，长三角为实现经济转型和产业结构调整，具有产业扩散转移到周边地区的动力。而沿江城市是长三角地区产业转移和辐射的最近地区，通过承接产业转移，加快了产业发展。因此，铜陵、合肥、芜湖和马鞍山的经济才可以保持较快的发展速度，领先于省内其他地区。经济基础差异区域经济基础的差异是构成经济发展水平现实差异的重要因素之一。在过去优先发展重工业思路下，资源城市利用矿产资源丰富的优势条件，重点发展了煤炭、电力、冶金、建材、化工等能源和原材料工业，促进了资源丰富城市的工业发展。如经济发展综合评价分数较高的铜陵、马鞍山、合肥、淮北、芜湖、淮南、安庆工业化率高于全省平均水平，其中铜陵的工业化率近70%。由于城市经济基础不同，致使城市的产业结构有所差异，如经济基础较好的合肥，二、三产业比例明显高于亳州、宿州等工业不发达地区。政策和投资倾斜政府在投资、信贷、人才引进政策等方面导向不同也会引起地区经济发展的不平衡。皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区和国家技术创新工程试点省建设扎实推进，为这些地区加快发展提供了重要平台。但由于地缘因素，皖北的阜阳、亳州等市在政策和投资方面缺少支持，发展相对较缓。造成地区间经济差异的原因众多，除上述原因外，还有思想观念的区域差异，有些地方受传统思想影响较深，观念相对保守，接受新生事物比较慢，经济发展速度也相对迟缓。

由以上分析可以看出，目前安徽省区域经济差异明显，经济发展总体上表现出以合肥和马芜铜为中心依次向南、北递减的规律，且地区间的差异呈现不断上升的态势。适度的区域差异有利于促进生产要素区域间的合理流动、激发相对经济较差地区加快发展，有利于各地市之间的竞争与合作，促进全省产业结构合理化和高级化。但区域差距过大，必然会削弱落后地区自我发展的能力，阻碍各市间的分工和合作，制约整体发展效率的提高，还可能造成一些社会问题，不利于和谐社会的建设。因此，为了实现安徽省经济协调快速发展，首先，增强皖江城市带辐射带动能力。皖江经济带是安徽发展的优势地区，要致力科学承接，发展经济增长极，运用扩散效应带动周边地区发展。其次，加快皖北发展。皖北经济是安徽区域发展的难点和重点，只有大力支持皖北发展，才能确保全省经济协调发展。总之，经济较发达的地市应继续保持良好的发展态势，同时通过产业分工合作带动落后地区的发展，缓解差异的程度，把区域经济差异控制在合理的范围内，从而最终促使全省经济向更高层次发展。

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传统经济增长理论认为，经济增长的主要拉动要素是资本和劳动。随着研究的不断深入，经济学家们也相继提出，除了两类要素之外的其他要素也对经济增长起着不可小觑的作用。已有研究表明，技术累积可以在不同程度上提高经济。卢卡斯于1988年提出人力资本在很大程度上影响区域或者一个地区的技术效率；国内学者王德劲(2005)通过实证研究，得出人力资本对全要素生产率的正相关作用；王孝斌(2006)经研究，发现在技术进步中，人力资本起到的关键作用；王恬(2008)也认为，人力资本可以促进企业提高生产率水平，使企业技术进步。除了人力资本这样要素的投入之外，科技投入也作为一项重要因素影响技术进步。已有的国外学者研究表明，R&D投入、技术溢出能促进技术进步；FDI可以通过技术溢出的途径促进一个国家技术进步。国内学者通过研究也得出了一系列结论：郭国峰等(2008)认为科研机构、企业对技术进步具有显著的正向促进作用；李晓宏等(2008)研究结果表明，尽管R&D投入能在很大程度上促进技术进步，但是滞后效应严重；彭中文(2006)的研究表明，加大R&D投入能促进技术进步效应的增强。此外，在高新技术企业中，科研人员的数量也影响企业技术进步。综上所述，高新技术产业发展受到技术这一核心要素的影响，而技术进步可能受到人力资本积累、R&D经费投入和科研人员规模等因素的影响。

高新技术产业经济增长因素模型构建

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改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。

1.2促进社会进步

房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。

2房地产经济与市场经济不协调的原因

2.1价格与价值出现不协调

房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。

2.2政府的过度干预

我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。

2.3对资源利用的不合理

房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。

3解决房地产经济与市场经济不协调的对策

3.1调控房地长价格

现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。

3.2加大对房地产经济的金融监管力度

政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。

3.3加快房地产经济的转型

社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。

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什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

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（一）快捷性网络经济消除时空差距是互联网使世界发生的根本性变化之一。首先，互联网突破了传统的国家、地区界限，用网络使整个世界紧密联系起来，把地球变成为一个“村落”。其次，信息突破了时间的约束，使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行，经济活动更少受到时间因素制约。再者，网络经济是一种速度型经济，以接近实时的速度收集、处理和应用信息，节奏大大加快了。

（二）高渗透性迅速发展的信息技术、网络技术，具有极高的渗透性，使信息服务业迅速向第一、第二产业扩张，使三大产业之间的界限模糊，出现了第一、第二和第三产业相互融合的趋势。三大产业分类法也受到了挑战。为此，学术界提出了“第四产业”的概念，用以涵盖广义的信息产业。

（三）经济外部性网络经济主要表现为经济外部性。正如凯文•凯利提出的“级数比加法重要”的法则一样，网络形成的是自我增强的虚拟循环。增加了成员就增加了价值，反过来又吸引更多的成员，形成螺旋型优势。“一个电话系统的总价值属于各个电话公司及其资产的内部总价值之和，属于外部更大的电话网络本身”，网络成为“特别有效的外部价值资源”。

（四）可持续性网络经济是一种特定的信息网络经济和信息网络经济学，它与信息经济、信息经济学有着密切关系，是知识经济的一种具体形态，知识、信息同样是支撑网络经济的主要资源。美国未来学家托夫勒指出：“知识已成为所有创造财富所必需的资源中最为宝贵的要素，知识正在成为一切有形资源的最终替代。”正是知识与信息的特性使网络经济具有了可持续性。

（五）其他特点1．用户体验至上。互联网时代是一个信息透明的时代，消灭了信息不对称。有了互联网后，游戏规则变了。消费者鼠标一点就可以比价，而且相互之间可以方便地在网上讨论，因此，消费者掌握的信息越来越多，于是变得越来越精明、越来越具有话语权。2．免费的商业模式。传统经济强调“客户(顾客)是上帝”。这是一种二维经济关系，即商家为付费的人提供服务。然而，在互联网经济中，不管是付费还是不付费的人，只要你使用产品或服务，你就是上帝。因此，互联网经济崇尚的信条是“用户是上帝”。在互联网上，很多东西都是免费的，例如聊天、搜索、电子邮箱、杀毒，不仅不收钱，还要把质量做得特别好，甚至倒贴钱来吸引人们使用。正是因为互联网经济基于免费的商业模式，用户才显得如此重要。3．价值链创新。淘宝通过免费开店，颠覆了它强大的竞争对手eBay；360通过免费，颠覆了收费的杀毒软件厂商；微信通过免费发信息，对电信运营商形成了巨大的威胁。互联网的免费商业模式，本质上讲是通过免费获取巨大的用户群，然后在此基础上创造新的价值链。

二、基于互联网应用的房地产业发展模式

房地产是中国社会最大的焦点，需求的释放推动了资产价格的飙涨，而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动对资产的需求。从现状看，是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险，使购买者可以不再担心毕生积蓄购买的资产贬值受损？

（一）缩短开发周期现在的房地产项目从动工到开售最快也需要七个月，开发过程中受各种因素影响，整个周期通常会在一年以上。房地产作为非标化项目，是否可以通过工厂预制构件，在现场快速安装，减少水泥浇灌，避免传统工艺的“物理限制”？如果房地产的开发周期从一年下降到几个月，就可以大幅度降低建筑施工成本。标准化生产的建筑构件，可以避免偷工减料，消除不同开发商质量标准的差异，而且在楼宇节能化、智能化上可以提供全新的居住体验，改变或者提升当前的住宅服务。房屋在结构上也是标准化的产品后，楼盘的差异更多来自楼盘自身的位置、外部装饰、内部装修、环境等的不同。

（二）介入物业后端市场互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利，延展到后期服务盈利。在居民的日常消费中，是否存在更深入的社区化配套服务和深入挖掘住户习惯的可能？智能化家居+社区物联网的发展，可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利，挖掘物业后端消费市场潜力。物业服务过去一直是后续的配套服务，但现在已经有许多房地产商在布局物业后端消费市场。如某家公司在这个基础上更深入一步，通过统一的APP，把物业服务与居民的日常消费行为结合在一个平台。用户可以通过APP缴纳物业费等，在此基础上增加便民服务或者周边商业广告，营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。当前已经有很多成熟的服务商提供这方面的服务。现在要考虑的是，用户使用频率是否足以支撑一个独立的APP，还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP更好。当用户成为某小区的业主之后，这种牢固的居住关系往往长达数十年。而且住房租赁所产生的物业需求，与业主也不存在差异。另外，房地产本身就是良好的金融抵押物，开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入，在此基础上，提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。

（三）房地产网络营销运作模式房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向而非单向的。

1．采购平台。房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

2．广告平台。房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过在其他网站广告等手段，对产品进行宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体，房地产网络广告有其自身的特点和优势。

3．销售平台。房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在互联网上申请域名，建立自己的站点，由网络管理员负责产品销售信息的处理，传统的销售工作也可有机嵌入信息化营销流程；二是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发商节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既能提高工作效率，又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中小型房地产公司。

4．信息平台。利用网站或网页进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息、项目某些方案的意见征集等，都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发商的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。

5．交流平台。在信息交换的基础上，房地产网络营销应建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

6．管理平台。房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以在此公告通知和小区财务管理情况，听取业主意见，有利于日后小区的规范化管理。

（四）互联网房地产取得的一些成果房地产网络营销由于其介质自身的特点，使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，同时房地产的互联网营销之路也取得了一些成果。

三、房地产网络营销存在的一些问题以及相应对策

（一）硬件设施的制约我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项，就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。

（二）网络内容简单，不能满足消费者的需要现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，的信息许多是“复制”和“粘贴”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促使网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，还要为访问者提供有关国家政策、法律咨询、购房程序和技巧等知识。还有一些房地产网站不适应市场需求，缺乏独特价值，竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。

（三）机制缺乏信任感众所周知，房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，就不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

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作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

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房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。

2、收益递增原理

经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。

二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理

在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。

三、对客户关系管理的理解

客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。

1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化

客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。

2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心

企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。

四、房地产企业战略发展需要客户关系管理

随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。

客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：

1、解决产品的销售问题

据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。

2.提升客户满意度

当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。

3.提升企业的服务品质和能力

房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。

4.提升品牌形象

基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。

五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤

1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题

目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。

2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费

由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。

3.现有客户资源无法有效利用的问题

企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。

企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。

一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：

1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；

2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；

3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品

4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。

六、房地产行业建立客户关系管理的措施

1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起

建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：

（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？

（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？

（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？

（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？

（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？

（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？

回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。

2、建立个性化的客户关系管理体系

客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。

（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标

企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。

（2）行业领域应用的深入研究

客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。

（3）为企业把脉、对症下药

目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。

营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。

3、给客户关系管理一点成长的空间和时间

纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。

大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。

（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。

（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。

（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。

由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。

当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。

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2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：

（1）对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。

（2）对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。

（3）对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。（4）商品房的空置率较高由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。

二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用

1.房地产业特征显著，一是与数量众多的行业的高关联性，二是创造财富的巨额性，三是产品的基础性，从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的，它的发展与我国宏观经济的发展一样，也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩，当受到资源、消费的刺激时就会扩张。

（1）我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律，与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因，及影响我国房地产经济周期波动的因素，以便采取相关经济手段，并制定相应的宏观调控措施，对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始，我国房地产业发展可以划分为四个发展周期，目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年；第二个周期从1984年到1990年；第三个周期从1991年到1996年；第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期，可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点：一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长，波动的幅度在不断减小；二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。

（2）影响我国房地产经济周期性波动的因素

①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时，必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少，这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响，房地产需求总量会发生波动；因资金、技术、管理、人力资源等因素影响，房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡，同时供需结构保持平衡的情况下，房地产经济发展才能保持平衡；只要房地产供需总量失衡，或供需结构发生失衡，就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。

②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性，对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显著的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高，当我国宏观经济增长率高的时候，我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头；反之亦然。此外，我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等，都会对房地产经济的发展带来巨大影响，使得其发生周期性的波动。

③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件，及其他不可预测的因素，比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来（徐州市观音机场有限公司，江苏徐州221006）

2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时，适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落，力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。

（1）宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性特点，各地区发展水平、程度有很大差异，这也导致我国房地产经济周期既有全国性的，又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点，采用科学的理念制定政策，避免一刀切。

（2）货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见，为预防房地产经济的大起大落，客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势，并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度，控制金融市场的流动性，灵活调整利率，连续微调调控方式及松紧程度，以充分发挥房地产业的经济增长点作用，扩大内需，延缓波动的周期。

（3）财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用，要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策，防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状，应当主动进行结构性的调整，采取中性、稳健的财政政策，适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。

（4）政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出，政府应当引导制定合理的房地产产品的价格，避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题，要建立健全居民住房保障体系；保持合理的住房投资建设规模；调整住房的供给结构；适当引导市场形成一种梯级消费；促进住房建设和消费模式的合理化。

3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用

（1）对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大，因此，其对我国国民经济的总体影响非常强，其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示，1998年-2011年，房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势，从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计，房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%，房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%，2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重，从2010年起已超过30%，2009年到2011年这个比例平均为30.1%。

（2）对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示，抽样调查2002年、2005年和2007年这3年，房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526，这意味着房地产业每增加1个单位产值，2002年拉动关联产业增加1.6339个产值，20005年数据为1.7977，2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看，主要受益的是物质及原材料型行业。这3年，受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业，2005年有8个，2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趋势。

（3）对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出，根据有关资料对房价上升10%，其对关联产业产品价格的影响，及对物价指数的影响，排名前10的产业列表如下：从上表可以看出，价格上涨幅度最大的主要是服务业，在服务业的成本比重中房地产所占比较高，因此房价的变化对服务业的影响更大。

三、促进我国房地产业的可持续发展，与我国国民经济协调发展

1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵，它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域，总体来说，包括其一，要能够促进经济的持续增长，其二要能够保护环境，保证资源的有效利用及持续发展，其三是能够促进社会的全面进步。也就是说，实现房地产经济可持续发展，既要能够满足目前人民的物质需求，并能给今后预留发展空间，还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。

2.房地产业可持续发展的措施及对策

（1）加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度，理顺行政管理和企业自主经营的关系，管好政府的份内工作，引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度，确保开发项目的质量；要努力提高土地利用率，避免土地空置现象；加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作，减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外，还要积极引导房地产企业适应市场需求，促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调，控制房地产开发的投机行为和短期行为。

（2）重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构，除对增量房产进行征税外，对存量房产征税要进入议事日程；二是开发企业的观念创新、产品创新，房地产开发企业必须进行环境成本核算，改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法；三是消费观念创新，考虑潜在需求如何转化为有效需求问题；四是服务创新，创新中介、经纪、物管的内容和形式，简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续，建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，争取最大的经济效益；要提高资源的有效利用率，减少环境污染，改善人们的居住、办公条件，优化城市环境，从而增进人与自然的亲和力，使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。

（3）建立健全房地产业法律法规，规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设，对房地产业经济活动整个流程的各个环节，都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则，从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买（拍）地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化，如买（拍）地环节中对土地市场信息公开的法规准则，应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等；行政审批环节中审批程序和监督机制应细化；融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化；开发建设环节中房地产税收的细则要细化；销售环节中对价格标准应细化。

（4）创立房地产金融二级市场，完善房地产金融体系据有关资料，其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%，而我国的比例仅为1.6%，这可以解释为我国房地产业有效需求不足，因此，有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷，以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题，我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约，为确保房地产业的可持续发展，就要完善现有的房地产金融体系，打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场，争取将抵押贷款实行证券化，把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。

（5）做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密，房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构，成为它们的信贷风险，要做好预防及管控工作，一是，要抓紧做好自身信贷结构的调整，自身资料缺课大，规模小的开发企业，抗风险能力不强，必须严格控制信贷；二是控制好个人住房贷款的风险，重点支持自住房及改善型住房的贷款需求，同时还要严格执行贷款审查，坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法；三是要加强贷后的管理，做好信贷资金的跟踪、调查工作。

（6）制定合理规划，提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式，合理规划，提高对土地资源及其他各种资源的合理利用，提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源，是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源；土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础，是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源，必须首先按照可持续发展的原则来开发利用；其次，对城乡结合地区的土地开发，要对土地征用许可证进行严格把关；再次，对已经转为建设用地的，政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率；最后，要对各类用地合理配置，以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量，避免闲置，其次，需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地，对通过招拍挂手续以后超时限的土地，要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场，从而使土地的利用率得以提高。

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二、低碳经济视角下我国经济发展方式转变面临的障碍

（一）资源短缺低碳经济强调资源的节约与高效利用。资源是经济发展极其重要的物质基础，无论是高碳经济还是低碳经济都需要一定的资源支撑，高质量的经济发展与更高层次的方式转变更需要理性、优化的资源配置。我国高碳经济的持续快速发展，造成了资源尤其是不可再生能源的快速耗竭与短缺。我国是世界上的资源大国，资源总量大、种类齐全，但是人口基数大，人均占有量处于世界落后地位，而国民经济的持续、快速发展对能源的需求量愈来愈大，资源特别是能源呈现出绝对不足，供求矛盾非常尖锐，成为工业化发展的重要瓶颈。

（二）企业缺乏自觉发展低碳经济的动力企业是国民经济的细胞，作为能源利用的最重要的主体，是发展低碳经济的主力。企业能否实现向低碳经济发展方式的转变，将直接制约着整个经济体系发展方式的变迁。当前我国大多数的企业缺乏发展低碳经济的内在动力，低碳意识欠缺，对于节能减排、环境保护缺乏足够认知，对于国家的环保政策和节能减排的要求往往消极应对，没有有效贯彻，致使企业尤其是国有企业发展方式转变缓慢。探其原因，很大程度上在于缺乏有效的发展低碳经济激励与约束。对于开发或利用能源的非国有企业，由于所有者或经营者缺乏远见、融资困难、政策支持力度不够、法律法规缺失等原因，即使想发展低碳经济，也会因为基础设施建设不足、技术引进成本过高等原因而放弃，转而追求短期高额利润，滥用能源，破坏生态环境，而全然不顾企业的社会责任，如各地屡禁不止的小矿山。而对于国有企业，改革不到位，内部体制仍难以满足市场经济的要求，存在着产权不清、政企不分、技术落后、高管腐败、激励乏力、监管滞后等一系列的问题，缺乏发展低碳经济，实现发展方式转变所需的内在推动力，极大地制约了企业能源的开发利用效率，造成能源的极大浪费与环境破坏，进一步加剧了能源短缺。

（三）公众的低碳意识不足发达国家的有益经验表明，公众意识在节能减排、环境保护、发展绿色经济上起着不可忽视的功能。在我国，低碳事业发展不够成熟，社会的宣传方式与力度不够，公众的低碳意识还比较缺乏，有待进一步的培育。一份针对西安市的调查显示，67.83%的人基本了解低碳生活的含义和方式，表明人们对低碳的了解有一定的基础。但是对日常生活的调查表明，只有13.17%的人进行废物利用，77.23%的家庭使用一次性杯子、筷子，这表明人们的低碳意识大多仅仅停留在口头，并未付诸实施，没有将自身与国家的共同进步联系在一起，个体主义仍主导者人们的思想。

三、加快我国低碳经济发展，加快经济发展方式转变的建议

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市场经济的发展促进了房地产行业的进步，从相关的资料中可以看出，我国房地产生产总值达到一个固定值的时候，会对国民经济产生加大的推进作用，进而提高人们的生活水平。另外，房地产行业推动国民经济的发展主要表现在不同的方面，比如，促进了社会经济、就业发展等等。

1.2房地产行业的发展促进了社会财富的积累

房地产行业是社会财富的重要组成部分，不仅为社会财富的积累创造了前提，还对国民经济的发展起到了一定的促进作用。而且，房地产行业的发展主要是以获得利润和经济效益为主，因此，在社会财富积累方面做出了巨大的贡献。

2国民经济与房产经济波动的主要经济因素

上文中已经提到，房产经济是国民经济的重要组成部分，所以，房地产的波动状况也直接影响到国民经济的发展。从经济的运行要素中可以看出，经济支出、收入以及生产等环节是较为重要的。具有一定的因果联系，组成了经济发展的体系。

2.1四种经济因素彼此紧密联系

在经济系统中的支出、收入、生产以及需求等环节中，任何一个环节出现了问题都会对整个经济发展的状况产生严重的影响。但是每个不同的环节也会受到不同因素的影响，其中较为常见的就是需求因素，在实际的经济运行中可能受到消费以及投资等因素的影响。

2.2因果链中自我的转折性

在经济发展的过程中，进行自我积累形成的某些因素会受到一定的阻碍，也就是达到了某种瓶颈的状态。房地产经济和国民经济发展的过程中，就比较符合这一经济发展规律。也就是扩展行为受到阻碍的问题。下面就对扩展行为造成阻碍的因素进行简单论述：

2.2.1在因果链扩张过程中会出现恶性循环现象在经济周期波动中期和初期，生产结构和资源供给情况都呈有序化发展，但在波动后期，伴随资源供给不断的恶化，导致生产结构失调，进而在某种程度上使各部门之间的资源竞争程度加大，并在某种程度上使资源供给恶化程度增大。从上述分析可知，因果链运行会导致经济周期基本和内在的核心波动，从而造成收缩和扩张交替进行。每次经济周期波动的特点都是不同的，通过支出、生产、需求等环节来对因果链基本波动形成影响。

2.2.2核心因果链的自身结构变化经济发展中，因果链是由各环节发展扩张而共同形成的，各环节会彼此影响和制约，每个环节发展都会受其他环节的影响，因此这是一个合理有序的连接过程。因果链在其发展的过程中各环节中的作用力都是根据一定比例来分配的，每个环节的自身承受能力是不同的，当此种承受力超出自身承载范围之时，便会出现逆反的情况。

2.2.3因果链运行的过程便是自我积累过程作为自我积累的一个过程，因果链运行也是自我放大的过程。比如，某需求扩张必然会造成消费和投资需求的扩张，从而使生产也大范围扩张。而中间产品和消费品生产扩张又是投资品扩张造成的，前两者扩张又会造成后者扩张，支出增加也会受收入增加影响，而支出增加又会造成需求的进一步扩张。在扩张中，将会对经济活动活跃程度加以调节。但初始扩张会造成因果链中的积累扩展，也就是原本的初始扩张并没那么大，但在其向下传递中常常会受其他因素影响进而扩大几个倍数。

3对国民经济与房地产经济波动产生影响的政治因素

国民经济的波动，容易受到政策的影响。所以，政府各项政策全都具有一定的加强波动和抑制波动的作用。如下为政策影响及其具体对策。

3.1国家的经济发展过程中

有时会对国家政策进行相应调整，并且在进行政策调整之时通常调整都是不规则的，但是经济的发展具有一定的规律。

3.2在无价调整和市场管理以及经济结构管理和经济增长等基本问题方面

，所有政府部门的行为都是同步的。自上个世纪九十年代以来，我国的经济便呈逐步上升的趋势，并且房地产经济的发展速度也非常快，只在九二年一年之内其产业增加便超过三倍。造成此种状况形成最为主要的原因便在于政府的纵向行政干预结果。中央政府不仅要对国民经济整体进行协调，同时还要对国有的大中型企业进行直接干预，干预的内容包括生产、分配、投资等所有的环节，而这当中甚至还有来自部门、行业的干预。

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2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

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长期以来，理论界一直把外贸依存度作为衡量一国（地区）经济开放度的重要指标。外贸依存度是一国（地区）对外贸易总额与国内生产总值(GDP)的比值，用于衡量一国（地区）经济对国际市场的依赖程度。90年代以来世界经济全球化进程主要发生在国际贸易与国际投资两个领域，其变动趋势是贸易投资一体化。因此，仅仅考虑对外贸易难以正确度量经济开放度。为此，本文用国际贸易与国际投资两个指标对长江三角洲地区的经济开放度进行度量，并以珠江三角洲等地区作为参照系进行对比分析。

严格地说，国际贸易包括商品贸易、服务贸易与技术贸易三部分。随着全球经济一体化和产业结构高度化进程的加速，服务贸易与技术贸易在经济活动中的作用日益显著。但由于受统计资料的限制，本文着重分析商品贸易的依存度。根据对有关资料进行整理，2000年长江三角洲地区外贸依存度为55.6%（参见表1）。

其中，上海最高，达99.4%，江苏次之，为44.5%，浙江为38.1%。长江三角洲贸易依存度比全国平均水平高11.6个百分点，充分反映了长江三角洲的经济开放度处于领先地位。但令人惊异的是，该区外贸依存度却比沿海地区平均水平(63%)低7.4个百分点。究其原因，广东省外贸依存度高达145.6%，且权重极大：2000年进出口额达1701亿美元，占沿海地区38.8%，比长江三角洲高419.2亿美元。广东一省拉动沿海地区外贸依存度16.7个百分点。除去广东省，长江三角洲外贸依存度比沿海地区平均水平高9.3个百分点。

表12000年长江三角洲外贸依存度对比分析

单位：亿元，亿美元，%

全国沿海地区长江三角洲珠江三角洲

GDP（支出法）89112.557616.9190749662.2

外贸进出口额47434388.51281.81701

外贸依存度446355.6145.6

资料来源：根据《国际贸易》2001年第2期、《2001年中国统计年鉴》有关数据进行整理。

注：沿海地区包括辽、冀、京、津、鲁、苏、沪、浙、闽、粤、海、桂等12省（市、区）。珠江三角洲指广东省。

二、国际投资开放度分析

国际投资开放度是指一国（地区）国际投资与GDP的比值，用于衡量国际投资的开放程度。国际投资按类型分包括直接投资与间接投资，按资金流向分包括资金流入与资金流出。由于统计资料的限制，本文根据《国际贸易》2001年第2期的实际利用外资额进行整理分析。由于对外投资数额很小（1999年长江三角洲为0.9亿美元，珠江三角洲为0.5亿美元），故忽略不计。

表2为长江三角洲国际投资开放度与国内相关地区的对比分析。2000年，长江三角洲国际投资开放度为4.9%，仅比全国平均水平高0.3个百分点，比沿海地区平均水平低0.4个百分点，更比珠江三角洲低6.1个百分点，长江三角洲低于沿海地区平均水平仍然是珠江三角洲的影响。除去珠江三角洲，沿海地区国际投资开放度只有4.2%，则低于长江三角洲0.7个百分点。

表22000年长江三角洲国际投资开放度对比分析

单位：亿美元，%

全国沿海地区长江三角洲珠江三角洲

实际利用外资493.5370.1112128.3

国际投资开放度4.65.34.911

资料来源：根据《国际贸易》2001年第2期、《2001年中国统计年鉴》有关数据进行整理。

三、对长江三角洲经济开放度的评价

分析经济开放度目的是要说明其发展水平和合理程度，以及对国民经济发展可能产生的影响。近年来，我国外贸依存度迅速提高，1994～1998年，我国包括商品贸易与服务贸易的贸易开放度为40.1%，比美国高17.2个百分点，比日本高20.8个百分点。包括国际资金流入与流出的投资开放度为5.9%，比日本高1.5个百分点，仅比美国低1个百分点（参见表3）。于是，中国外贸依存度的高低问题，对经济影响的正负效应问题就被提了出来。有人担心依存度过高将对我国经济发展产生不良影响。我国已经加入WTO，如何判断我国的外贸依存度直接影响到对外开放战略的政策调整，需要对此有一个科学结论。

表31994～1998年我国经济开放度的国际比较单位：%

外贸开放度国际投资开放度

商品贸易服务贸易贸易开放直接投资间接投资投资开放度经济开放度

中国34.45.740.15.40.55.946.0

美国18.34.622.92.1

4.86.929.8

日本15.34.019.30.63.84.423.7

巴西13.82.816.61.43.85.221.8

印度18.44.723.10.60.91.524.6

资料来源：黄繁华《中国经济开放度及其国际比较研究》，载《国际贸易问题》2001年第1期。

国内有学者认为，目前我国的外贸依存度存在高估问题（注：参见隆国强：《如何看待我国的外贸依存度》，载《国际贸易问题》2001年第11期。），理由包括：

(1)加工贸易比重大。1981～1999年，加工贸易在我国出口与进口额中的比重由4.8%上升到56.9%和37.8%，由于加工贸易在一定程度上存在“大进大出”的特点，与国内经济运行的关联度不密切，因此加工贸易比重增大，导致我国外贸依存度被高估。

(2)GDP构成差异。比较而言，第三产业可贸易程度较低，因此用传统方法计算，第三产业比重较高的美国（达75%）与发达国家的外贸依存度就会被低估。我国第三产业比重仅为33%，相对而言，外贸依存度就会被高估。

(3)汇率的影响。20世纪80年代以来人民币汇率大幅贬值。一般认为人民币名义汇率比其购买力平价汇率(PPP)低三倍左右，直接导致外贸依存度被高估。

在充分考虑GDP构成和汇率因素后，我国的外贸依存度只相当于低收入国家水平，而远低于中等收入和高收入国家平均水平（参见表4）。

我们认为，长江三角洲外向型经济的发展还是低水平的，既有进一步发展的需要，也有进一步发展的可能。除以上原因外，还要考虑以下因素：

1.从世界经济发展的一般趋势看，国际贸易发展速度比经济发展速度快。世界平均出口依存度从1970年的14%提高到1997年的25%。由此推断：长江三角洲开放型经济仍有巨大的发展空间，经济开放度将以快于经济发展的速度增长。

表41997年我国外贸依存度的国际比较单位：%

国别商品贸易额商品贸易额

占购买力平价GDP的比重占商品GDP的比重

中国8.553.1

美国20.475.3

低收入国家8.452.0

中等收入国家18.680.0

高收入国家38.778.7

资料来源：隆国强《如何看待我国的外贸依存度》，载《国际贸易问题》2000年第11期。

2.从国内比较看，我国目前对外开放度的前沿阵地仍在珠江三角洲。长江三角洲经济开放度虽高于全国平均水平，但与珠江三角洲相比差距甚大，甚至低于沿海地区平均水平。90年代以来，尤其是浦东及长江沿岸港口城市的开发、开放以来，我国对外开放的战略重心正从东南沿海向长江流域转移。地处沿海与沿江开放带结合部的长江三角洲以其区位、历史与人才的独特优势，正成为我国的经济、信息、金融与科技中心，在长江流域及西部大开发战略中发挥着对外开放的窗口及增长产生巨大作用。显然，本区目前的经济开放程度与水平远不能适应社会经济发展的需要。尽快提升长江三角洲经济开放水平与质量，不仅是长江三角洲本身发展的需要，也事关全国发展战略的成败，其紧迫性与重要性毋需赘言。

3.从长江三角洲自身外向型经济发展的现状看，区域内部经济开放程度的地域差异极大。从省际对比看，2000年本区上海的外贸依存度最高，达99.4%，分别比江苏、浙江高1.2倍和1.6倍（参见表5）。即便如此，上海的外贸依存度也只及广东的68.3%。国际投资开放度江苏最高达6.3%，分别比上海、浙江高0.5个百分点和1.9倍，但只及广东的57%。由此可见，经济外向度的巨大区域差异为长江三角洲地区外向型经济发展提供了广阔的发展空间。

四、推进外向型经济发展的战略选择

20世纪90年代，长江三角洲地区外向型经济发展经受了亚洲金融危机的严重冲击，保持了有效益的增长，基本形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，为地区国民经济的稳定发展和综合实力的提高作出了贡献。但与先进国家、先进地区相比，本区的开放性经济还存在一些结构性的矛盾：一是商品贸易市场占有率仍较低，出口商品技术含量不高，缺少有一定规模和较强竞争力的拳头产品。二是相对于商品贸易规模，本区技术贸易与服务贸易发展滞后，亟待加快发展。三是出口市场集中度仍然偏高，致使区域经济发展受国际经济波动影响较大，贸易区域多元化格局有待进一步形成。四是利用外资规模仍然偏小，且投资引进方式单一，境外投资尚处于起步阶段。五是外商投资的行业分布比较集中，且主要是制造业，第三产业投资主要集中于房地产业，对第一、第三产业投资有待加强。六是外商投资的地区分布过于集中，导致区域经济发展的失衡与区域发展差异扩大。七是作为长江三角洲开放型经济发展的主阵地，各类开发区布局过于分散、起点不高、结构雷同、与周边地区关联度不强，成为制约开放型经济与区域经济协调发展的障碍因素。

表52000年苏浙沪粤四省市经济开放度对比单位：%

外贸依存度国际投资开放度

江苏44.56.3

浙江38.12.2

上海99.45.7

广东145.611

资料来源：同表1。

加入WTO，标志着我国对外开放已进入一个新的阶段，我们将在更大范围内和更深程度上参与经济全球化进程。长江三角洲地区人力资源丰富，开放程度高，综合经济实力强，必须根据加入WTO的新形势与新特点，进一步实施经济国际化战略，加快经济体制与运行机制同国际惯例接轨，全面提升国际竞争力，在实现经济国际化的过程中不断抢抓新机遇，增创新优势，促进大发展，最终实现现代化。

（一）实施区域经济一体化发展战略

长江三角洲地区两省一市作为地域相连、文化相近、结构互补的较为完整的城市经济区域，必须在多层次内部合作的基础上，实施经济一体化发展战略，才能避免内耗，实现开放型经济的协同发展。为此，需要打破行政封锁，按照经济规律的要求，探索上海与苏渐两省间基础设施衔接、支柱产业配套、新兴产业共建、一般产业互补的梯度开发模式与分工协作体系。要强化上海的金融中心、信息中心、创新中心与营销中心的功能，强化腹地企业与上海之间的互动与联系。以南京、苏州、无锡、徐州、杭州、宁波等二级中心城市为节点，以运输干线为依托，开展跨地区的产业整合与资产重组，培育一批能有效参与国际竞争的大型企业集团，全方位参与国际竞争。

（二）实施大口岸、大经贸战略

要在统一规划的基础上对长江三角洲内的口岸资源进行整合，做到合理分工，功能互补，形成合力，避免不合理的重复建设。要建立在国际惯例指导下的由各类企业广泛参加，各项经贸业务相互融合，抵御风险能力强的开放型外经贸体系。在开放战略上，要从有限范围和有限领域的市场开放转变为全方位的市场开放；要从各自为主的单方面对外开放转变为各经济区域间的双向开放；要从具有地方特色的政策性开放转变为法律框架下的制度性的开放。在操作层面上，要从单纯注重出口转变为出口与进口相结合，从单纯注重实物贸易转变为实物贸易与服务贸易（尤其是技术贸易）相结合。大幅度提高区内口岸的通关速度，建立健全完善的现代化物流系统，实现外经贸的经营主体多元化、商品结构高度化、贸易方式多样化、市场布局合理化和管理方式现代化。

（三）实施科技兴贸战略，培育开放型创新体系

要依靠科技进步和技术创新，加强科贸、技贸、工贸结合，建立以企业为主体，产学研为依托，技术引进与开发相结合，面向国际市场的创新体系。加快发展技术贸易，积极推进高技术含量和高附加值产品出口，争取在电子信息制造、电子商务、生物工程、新材料和机电一体化等高新技术领域的重点出口产品开发和经营上取得突破，建立一批高新技术产业的出口生产基地。加大用高新技术和先进适用技术改造提高轻工、纺织、冶金、建材、食品等传统产品的力度，提高传统出口商品的国际竞争力，把资源秉赋优势转化为竞争优势，形成在国际市场有竞争力的出口商品群。

（四）拓宽外商投资新领域，实现利用外资战略性转变

围绕长江三角洲地区国民经济发展和经济结构调整的需要，抓住我国入世后在服务贸易等领域进一步对外开放市场的机遇，实行公开、透明、平等的贸易与投资政策，保护公平竞争，落实国民待遇，进一步健全外商投资的法制环境。根据我国承诺的开放时间表，逐步扩大在商业、外贸、金融、保险、证券、电信、旅游、运输、咨询、法律、会计等服务领域的利用外资规模，把服务领域利用外资作为新的突破口，通过强化对外商投资的产业导向和与跨国公司的战略合作，促进长江三角洲地区产业结构的调整升级。同时进一步拓宽引资渠道，改进引资方式，继续探索购并、BOT、国际租赁、创业投资和证券投资等多种引资方式，积极引导外资投向高新技术产业和用高新技术改造传统产业，不断提高利用外资的质量与水平，实现利用外资领域与方式的战略性转变。

（五）加快实施“走出去”开放战略，在更大范围和更深程度上参与国际竞争与合作