经济泡沫论文范文

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（二）房地产泡沫问题现在很多投资者都将目光放在了开发和投资房地产行业当中，希望可以在房地产行业当中获取大量的利润。面对这种情况，一些经纪人员对人们的这种心理进行充分的利用，大肆地开发房地产，希望能够维持供求市场的平衡，在人们的热捧之后房价就开始直线的上升，人们现在普遍关注的一个问题就是有没有经济泡沫存在于房地产交易过程中。对于人们的正常生活而言，房子具有十分重要的作用，属于刚需品。然而因为房地产经济泡沫问题，因此很多中下等收入的人就会由于房子的问题而经常发愁，而另一些人看到急剧上升的房价，就开始将大量的资金用于房子的购买当中，希望能够获利。然而在市场经济当中很难保证这种行为能够获得预期的效果，很多房产信息只是房地产公司为了促进自己房产的销售而做出的售房方案，因此，房地产经济的泡沫问题必须要受到关注和改善[5]。

二、预防经济泡沫出现在金融经济当中的有效手段

（一）国家应该致力于对金融经济干预的不断加强现在很多“地王”出现在了房地产市场当中，对于土地资源的争夺也已经进入到了白热化的状态。尽管我国对住宅土地使用的最高费用进行了严格的限制，然而大部分的地产在现实的交易当中已经突破到了这个限制。土地价格由于拍卖竞标而出现了大幅度的飙升，价高者得的现象在一定程度上对高地价的频频产生起到了助长作用，在这种情况下政府的宏观调控就表现得十分软弱无力。要想使上述的情况得以解决，国家应该致力于对金融经济干预的不断加强。以上海为例，我们可以发现，上海在最新出台的土地出让模式当中选择先招后拍的土地出让方式针对热门的地块进行处理，从而对土地价格的过快增长起到了一定的控制作用[6]。与此同时，尽管我国在这些年来将解放经济的政策提了出来，然而必要的干预措施还是不能少的，解放经济并不是简单的放任自流。面对这些年发展后的金融经济当中存在的许多的经济泡沫，国家必须要致力于对金融经济干预的不断加强，从而最终使金融经济的健康、持续发展得到保障[7]。

（二）针对房价的不合理性进行严格的控制在我国经济的发展过程中房地产产业有着积极的推动作用，然而如果房价持续不断的增长，就有极大的可能扩张到其他的领域当中，从而导致极大的风险。国家在市场当中已经采取了积极的调控措施，所以必须要使这种政策的连续性得到保持。要想对房价的不合理性进行严格的控制，对房地产的调控在未来的很长一段时间当中仍然是政府对市场经济行为进行调控的重心。

（三）将相应的法律制度制定出来要想保证经济的健康发展，就必须要具备完善的经济方面的法律制度。因此国家在对经济进行大力发展的同时还应该将一些法律制定出来，从而对其中的一些行为起到约束作用，保证市场经济的稳定发展。除此之外，我国的法律制度在约束金融经济发展的同时，还应该将一定的自由度提供给金融经济的发展，最终能够保证金融经济实现张弛有度的发展。

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什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

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房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每

年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。

1.2房地产价格增长率／GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。

1.3空置率

房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。

1.4租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支本论文由无忧

付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：

另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。

2理论价格法（收益还原法）

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于本论文由无

供测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：

理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。

3市场修正法

我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：

房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数

其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个本论文由无

供人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。

4统计检验法

国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关本论文由

理提供系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。

BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫

。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法

预警法是一种综合方法，融合了指标法中的本论文由

整理提供各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：

（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。

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6结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：

第一，由于我国房地产发展时间较本论文

供短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。

第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。

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参考文献

［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.

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美国这次金融危机是由次贷泡沫破裂引发的，是虚拟资本天马行空式的发展与实体经济严重脱离的必然结果。虚拟资本与实体经济严重背离，暴露出资本逐利的本质，逐利达到反常的程度，不仅使资本与劳动的矛盾激化，而且使借贷资本与实体资本矛盾激化，借贷资本之间的矛盾激化，危机必然爆发。

虚拟资本是资本主义发展到一定阶段的产物。以股票、有价证券、国债为代表的虚拟资本，自身没有价值、它所代表的资本的货币价值也是虚拟的，只是代表有权取得未来剩余价值的资本所有权证书。股份制和债券制可以使资本与资本持有者分离，使资本持有者的资本在保持资本所有权并索取一定剩余价值权的基础上与实有资本相结合，使闲散资本通过买卖流通集中集聚和重新组合，在很大程度上反映了社会化大生产的客观需要。这是非股份制经济所不能完成的。它这种可以分离买卖组合，所有权及剩余索取权含量会随着其市场价值变化而变化波动的特点，使之既具有集聚资本、促进社会化大生产发展作用的一面，又具有风险、投机和欺诈、破坏生产力的一面。由于股票价格会受供求关系、舆论、政治形势等多种因素的影响，与预期股息收益成正比，而与银行利息成反比，可以脱离实体资本实际运行状况，这就不可避免地会产生投机和欺诈，成为资本榨取剩余价值的一种手段。马克思指出：股份制再生产出了一种新的金融贵族，一种新的寄生虫，一种发起人、创业人和徒有其名的董事;并在创立公司、发行股票和进行股票交易方面再生产出了一整套投机和欺诈活动。 ② 因为财产在这里是以股票的形式存在的，所以它的运动和转移就纯粹变成了交易所赌博的结果。恩格斯说：证券交易所是资本主义赢利的顶峰，在那里所有权完全直接变成了盗窃。③

100年后的今天，资本主义由自由竞争阶段发展到垄断阶段，再发展到金融资本垄断阶段。资本主义的寄生性与腐朽性进一步发展，资本主义虚拟资本及其投机、欺诈性也有了新的更大发展。其生产职能下降，投机、欺诈职能上升为主体地位;聚集资本的职能下降，利用资本运动逐利的职能上升为主体地位;规模无比增大，实体资本规模下降，虚拟资本规模上升为主体地位。2006年美国金融衍生品总量达518万亿美元，是GDP的40倍，其中各种债券和资产券是GDP的6.8倍;现在金融衍生品总量则发展到高达GDP的418倍。美国制造业的产值占GDP的比例由1960年的29.7%，下降为1980年的23.5%，1987年的20%，2007年的不到12%，虚拟经济和服务业的产值占GDP的比例则从1950年的11%上升为80%，而金融、房地产服务业的利润则占到总利润的70%。美国本来是世界上最大的物质生产基地，能源、钢铁、汽车、制造业都居世界第一位，这些年来这些产业都逐步衰落了。制造业不断空洞化，证券业、军事工业以及与军事有关的高科技研究却疯狂发展。美国每年军事开支高达5000多亿美元，军事开支占世界军事开支的40%。债台高筑。2010年，美国公债达到11万亿美元，占GDP的54%和税收的674%，每年借款占税收的248%。美国财政部必须每年再支付其债务的一半以上，国债券利息占到债务负担的34%。不仅国家负债，老百姓也负债。美国家庭私人负债由1979年占GDP的46%，上升为2007年98%，负债比自有资金高50多倍。1974~2008年，美国家庭负债由6800亿美元增至14万亿美元，④平均每个家庭负债21.7万美元。

其他西方国家的情况也是这样。二战以来，西方国家GDP年平均增长不到4%，全球贸易年平均增长6%，但货币则以年15%以上的速度增长。2010年全球经济增长4%，股市值年增长达到14.8%。2010年全球货币交易额超过1000万亿美元，其中与物质生产有关的仅占1%，货币存量比GDP高16倍。2007年，世界外汇资本和金融衍生品交易量为3259万亿美元，是当年世界GDP的67倍;2009年，全球外汇市场日均成交量4.2万亿美元，是商品和服务量日交易量的90倍;金融衍生品场内交易日成交量10万亿美元，达到产品和服务日交易量的200多倍。2010年全球债券市场109万亿美元，是全球GDP的1.9倍。⑤2010年，欧洲的公债相当于GDP的80%，其中英国为100%，日本为204%，加拿大为100%，法国为77%，希腊为135%，其中2/3是欠国外的。

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九十年代以来，房地产企业已经成为支撑中国经济发展的重要驱动。目前，中国的房地产行业企业林立，竞争异常激烈。然而，房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直接影响着每一个房地产企业的未来发展。房地产价格受到国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等诸多因素的影响，了解这些因素的影响程度，对于房地产企业制定合适的发展战略非常重要。

1 前人研究成果及本文研究的基本假设

1.1 前人的研究结果

学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。

曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。他认为消费结构升级拉动房地产业发展。我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。而这些需求必然影响房地产的供给情况，造成房地产的价格波动。

王文婷[3]分析了城镇化对我国房地产市场的需求影响。认为城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的。城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业的发展，反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。房地产业是国民经济运行中的先导性、基础性产业，房地产商品则是社会必须的生产资料和生活资料，是各种社会经济运行的基础和物质载体。任何城市的发展都要依靠房地产开发先行，城市空间利用和资源开发都依赖于房地产业的运行。城镇化所伴随的城市人口聚集、城市规模扩大，以及城市结构的变化都会为房地产业的发展提供空间条件。长期以来，国内关于城镇化建设对房地产业发展的影响研究仅限于定性讨论，近年来已有不少学者开始采用数理分析对两者的关系进行实证研究。

朱嫒玲[4]（2005）研究了土地供给量对我国区域房地产价格的影响。采用1999年——2009年我国30个省市土地供给量、房地产价格等相关数据，建立Panel Data计量模型，研究了我国房地产价格区域差异，旨在土地供给量对我国区域房地产价格的影响程度。结果表明，土地供给量的确是影响我国区域房地产价格重要因素，土地供给量对我国各地区房地产价格的影响差异程度各不相同。土地供给量对东部地区房地产价格影响程度最为显著，中西部地区房地产价格对土地供给量的敏感程度相对较低。

1.2 本文的基本假设

基于上述学者的研究成果，本文从投资者投机、消费者需求、城镇化的发展和土地的稀缺度四个变量作为自变量来探讨这些因素对北京市房地产价格的影响。认为这四个因素与北京市房地产价格存在相关性，并探讨其相关程度。

2 研究方法与设计

本文通过问卷调查的方式针对这些因素的对房地产价格的影响开展实证研究。调查对象的指定总体就是所有北京房地产企业。

论文的抽样元素是房地产企业销售负责人与企业员工。调查研究对象都是在这些界定人群中随机抽取出来的。

本论文采用的是分层随机抽样的方法，可以比随机抽样的方法更具有普遍性。设计的抽样元素比例分配分别为：北京房地产企业负责人50%、企业员工50%。

本研究论文在所发放的调查研究问卷是240份，实际回收有效调查研究问卷数量是232份，所以本研究论文采用的抽样大小是232份，有效率达到96.7%。

本论文采用李克特等级测量量表来测量所涉及的四个变量，投机者的投机、消费者的需求、城镇化率的发展、土地的稀缺。里克特量表一般分为：“十分同意、同意、无所谓、不同意、十分不同意”等五类形式的回答。每个问题的每种可能的回答都被赋予一个的数值来反映应答者不同的同意态度，对应答者的态度进行测量就是通过对这些数值进行加总得出来的。

本论文通过为调查问卷中的每个问题的每种可能的答案都分配一个阿拉伯数字作为代码，用1-5来进行数据赋值。

本论文中使用Cronbach α系数来测试信度，所使用的系数指标为0.6，即只有大于或等于0.6时，才视为测量量表所得出的研究数据是符合信度设计要求的，是可以采用的。

由于自变量和因变量采用的研究数据都是定距型数据，所以本论文对变量进行相关分析。

用来测量定距型数据变量之间相互关系的系数一般是皮尔逊（积矩）相关系数，本论文就用皮尔逊相关系数来表示变量间假设关系的相关性。

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《美国楼市泡沫的故事》大概是为了能够卖得容易一些，所以起了一个较通俗的书名，但这并不是小说，从中也难以找到一个完整的人物造型。经济学的著作免不了动用大量的学术名词，像国内一些板着脸做出的财经媒体那样，明明是一个简单的经济运动表现，却要故作高深，写成非“专业人士”不读上几遍就搞不清楚的艰涩论文。蔡林海是产业社会学博士，是在象牙塔里琢磨过学问的人，他却要以故事的形态来形象地阐述美国经济出现的问题。

学者能否保持对经济现象冷静分析的态度，是目前值得注意的一个问题。一些经济学领域专家学者写出来的文章，与财经记者写出来的没有太大的区别，又由于直接接触一线的机会较少，很多学者的文章与现实脱节。蔡海林在中国很多学者积极翻译美国经济学著作，论文一个劲地套用数学模式的时候，走出了一条新的分析经济现象的新路。

首先，蔡林海在著作中，以极为严厉的态度分析了美国“次贷”。他说：“美国的次贷是针对穷人设计的一种高利贷式的住房贷款。这种住房贷款本身风险度很高，为此华尔街的金融专家们在金融创新的幌子下，想出了一种叫做证券化的绝招来分散风险。”一语道破问题的所在。通过蔡林海的分析，人们能明确地知道绵密的金融诈骗过程是怎样形成的。他在书中写道：“发放次贷，把次贷证券化，在世界范围销售次贷的证券商品，这一系列的过程犹如是华尔街创造的一个现代化的金融商品加工生产的流水线，可以说这个大量生产证券的流水线实际上是一个绵密的欺诈过程。”

而貌似中立、公正的信用评级机构则受证券发行商之托，巧施妙计把烫手山芋加工成投资者人见人爱的金苹果。

泡沫总归是要破灭的。蔡林海从大量的数据分析中得出的结论是：“从2006年下半年起，美国人开始断供，也即大量拖欠住房贷款，导致每月被扣押的住房数超过了每月新竣工的住房数，住房库存大增以及扣押住房的大拍卖最终使得全美的住房价格开始下跌。美国的楼市泡沫破灭了。”

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樊纲在中国经济学界的地位不容撼动。这位中国最年轻的博导之一，1990年度曾与魏杰、钟朋荣和刘伟一道被誉为学术界的“京城四少”，1991年获中国经济学界最有分量的“孙冶方经济学优秀论文奖”。《世界商业评论》最近对他的评价是：“京城四少”性一还活跃的经济学人。也正因这份坚持，他再获2004年度的“孙冶方经济科学论文奖”。

现年53岁的樊纲，被认为是西方经济学在中国出色的理论阐释者，他的《现代三大经济理论体系的比较和综合》更奠定了其在中国经济学界的地位。

樊纲讲述中国经济持续高增长中的“盛世危言”

对于关注财经的人来说，可能没有谁会漠视樊纲和他的观点，――不仅仅因为他是中国改革基金会国民经济研究所所长、央行货币政策委员会委员。

在谈到目前中国经济持续高增长的态势时，他道出了一番“盛世危言”：

“中国经济从目前的增长趋势、其所处的发展阶段来看，从理论上来说还应有很长的增长时期。这是因为导致过去30年增长――包括高储蓄、劳动力成本比较低、引进外资、外贸增长、国际市场的全球化、城市化、教育的进步、技术的进步等等所有这些因素依然存在。而且今后十到二十年，中国劳动力在城乡之间的转移仍将继续，储蓄率仍会比较高，这些因素仍能继续支撑中国经济的增长，而一些新的、有利于经济增长的因素又会出现……

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随着奥运会脚步的临近,国民经济发展的脉搏跳动得更加有力。“奥运经济”一词也成为大众耳熟能详的词汇。毋庸置疑，四年一度的现代奥林匹克运动会，蕴藏着巨大的商机；奥运经济已成为现代经济发展的重要形式之一。扩大品牌效应、实现结构优化升级，在更大范围、更高层次上实现创新发展，已成为每个企业、每个行业、每个城市在奥运中追求的目标；正如奥林匹克精神所言：“更高、更快、更强”。

历史上曾经有过类似于“奥运经济”的词，叫“奥运景气”，韩国和日本因为举行过奥运会，曾经出现了奥运景气。与此对应的一个词叫“奥运泡沫”，指在景气过后对有些国家的经济产生的负面影响，它在举办过奥运会的国家出现过。“奥运经济”、“奥运景气”和“奥运泡沫”都是值得讨论的问题，北京申奥成功之后，更应该对这些问题进行深入讨论，不仅从微观商机的角度，而且从宏观经济管理的角度来思考这些问题，才可能更全面、更平衡。

一、奥运经济和宏观经济的关系

奥运会本身会带动一批产业的发展，其积极作用是显而易见的，它对于中国经济的发展和宏观经济的增长有3方面的积极作用：

1.奥运会能够增加内需

现在全球经济处于下滑阶段，生产过剩而需求不足，通货紧缩压力大，投资机会不足，IT泡沫的破灭和“9·11”事件加剧了这种态势，估计全球经济在近一两年内不会明显复苏，美国经济也可能长期低迷。在中国进行经济结构调整和全球经济下滑的情况下，增加了一部分新的需求，对宏观经济的增长是一个重大的事情。当然，这部分需求对中国经济的作用也不可高估，因为它在中国经济中所占的比例太小，对中国经济的拉动作用不会太大。日本举办奥运会的时候，东京的基础设施、场馆建设在整个经济中占很大的比重；韩国更是这样，因为汉城占韩国经济比重很大。由于北京占中国经济的比例不是太大，所以奥运会产生的直接和间接需求不会造成很大的景气。

2.信心的增强对经济增长非常重要

对于经济的增长来讲，最重要的是信心的增强。申奥成功以后，很多媒体的分析报道中有一个大的因素没有提到，即中国人自己和外国投资者对投资的信心的增长，这种信心是整个经济景气的重要因素，因此申奥成功有利于中国经济的长期增长，有利于投资者看好中国市场的前景。

3.促进中国与国际接轨

一套规则实际上是一套法律制度，与加入WTO一样，举办奥运会要与国际规则接轨，不仅仅是体育竞技，商业也要按照国际规则来进行。规则和体制的建立，不仅能克服短期需求不足的问题，而且对中国经济也有长远的影响。从这个角度讲，现在研讨奥运经济时应该把它的规则作为重要的研究内容。

二、奥运带来的商机

1.加大广告开发力度

体育要想成为一个经济产业，就必须成为成为盈利的事业。目前来讲，体育经济的资金来源主要还是赞助。从商业角度看，赞助是广告效应。论奥运经济是流星通过网络搜集，并由本站工作人员整理而的，论奥运经济是篇高质量的论文，本文来源于网络，版权归原作者所有，希望此文章能对您论文写作，提供一定的帮助。论奥运经济为免费毕业论文提供，不可用于其他商业用途。

因为人们对体育有很大的关注，所以做广告业是能盈利的，商家可以得到很大的广告收益。从这个意义上讲，广告收入确实是体育产业收入的一个渠道，还需要加大开发力度。

2.让体育成为由参与者付费的事业

人们在吃饱喝足以后的健身、娱乐已成为生活和消费的一个组成部分，体育能满足人们的这种需求，因此人们愿意为它付费。这笔付费包括间接的付费（广告付费）和直接的付费，应该是体育产业盈利的来源。

三、值得注意的问题

1.提高奥运会后场馆的利用率

由于大型体育竞技活动的频率比较低，这就涉及一个场馆利用率的问题。有的城市历史上只举办过一次大型的运动会，很多场馆在相当长的时期里只有很少的几次利用，如何使它有收入流是一个问题，这是体育经济里面要研究的非常重要的问题。

2.提高奥运经济建设的透明度

从制度建设的角度来讲，存在一个怎么使这次奥运经济办得更加透明、公正、减少腐败的问题。由于奥运会是一个很大的商业投资机会，涉及大量的公共工程，在和国际接轨的过程中，如何使投资体制更加完善、使公共投资体系更加完善是一个问题。

3.防止奥运泡沫经济

奥运经济在中国不像日本、韩国包括澳大利亚那样占很大的成分，但也要注意避免“奥运泡沫”。因此要现在开始做计划，把一些奥运所需要的投资在时间上拉得开一点，不要等到2007年和2008年集中投资，这样整个奥运期间经济都会比较平稳，特别是目前全球经济不景气这一两年，可以多做点事情，进行有关场馆和道路、基础设施建设。

4.正确处理奥运经济和其他经济的关系

关于公共基础设施、体育设施和旅游设施，存在一个如何应付大型活动和日常经营的关系问题。北京作为特大城市，本身有一些设施，到举办奥运会的时候有大量的一次性需求。开始规划时，应该把中国长期的经济增长和旅游事业考虑进去，把北京市作为一个新兴的大都市和旅游中心的特殊地位考虑进去，避免盲目投资，互相参照，做出长期、合理的商业投资的决策。

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    一、房地产市场泡沫

    所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。

    房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。

    二、我国房地产泡沫的产生

    近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。

    第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

    第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

    第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。    三、房地产泡沫的危害

    第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。

    第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

    四、房地产泡沫的对策

    第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

    第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。

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中图分类号：F821.0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01

一、引言

金融本身的性质就决定了其风险性，而国民经济的发展又离不开金融，所以对金融风险的测度和把握就变得越来越重要。股市的剧烈波动给国民经济、投资者带来损失；房价一直上涨，不仅扭曲了国民经济，而且构成了潜在的巨大风险。资产价格波动和资产价格泡沫问题引起市场参与者和监管者的重视。面对资产价格的波动，经济学家分为两个流派。Bernanke等认为只要资产价格不影响产出缺口和物价稳定，就没有必要关注；另一流派认为资产价格对国民经济有直接的相关性，央行应当采取措施逆风而动（lean against the wind）。美国Bernanke，Gertler和Gilchrist在其1999年的论文中，提出BGG模型，在进行微观资产（股票）定价的时候，它使用了现金流贴现法（NPV），在2001年的文章中，也使用了这种方法[2]。

二、经济中风险的测度

在过去的20年时间里，世界各国的中央银行经常采取措施应对可能到来的灾难。此时央行成了经济、金融系统的风险管理者。作为风险管理者，央行应当不仅关心在险价值（VaR），还应关心预期尾部损失（ETL），即事件在分布的尾部发生时所产生的损失 （Campbell，2006） [3]。Cecchetti计算了考虑资产价格时，产出、价格对趋势偏离的均值、方差、在险价值和预期尾部损失。他认为在3年内，股票价格的上涨对产出、价格影响不大，不影响GDP的风险水平，却增加了价格急剧下降的风险，也使预期尾部损失（ETL）的尾部更低。股票泡沫使坏的事情更坏。与股票价格相关的极端事件在分布较低尾部出现的概率较大，所以风险管理十分重要。

三、Bernanke和Gertler的宏观模型

Bernanke，Gertler和Gilchrist的BGG模型假定只有经济基本面推动资产价格，所以金融加速器只放大基本面的冲击，比如对投资或支出的冲击。Bernanke和Gertler（2001）对BGG模型进行修正，观察到的资产价格可能持续偏离基本价值。扩展的BGG模型里，资产价格泡沫通过两个渠道影响真实经济。首先财富的支出效应；其次，就是金融加速器。BGG模型假定只有经济基本面推动资产价格，所以金融加速器只放大基本面的冲击，比如对投资或支出的冲击。Bernanke对BGG模型进行了扩展，考虑了非基本面因素亦推动资产价格，经由金融加速器机制，非基本面同样影响真实经济。他在模型中纳入外生资产泡沫。资本的基本价值是未来分红的的贴现值。Bernanke对BGG模型的主要修正是：观察到的资产价格可能持续偏离资本的基本价值，资产泡沫或狂热导致此偏离。模型的新扩展，主要是纳入了资产价格因非基本因素出现的动荡，它影响真实经济。模型证明，尽管资产价格动荡之源泉互不相同，但资产价格波动影响真实经济。

四、结论

关于货币政策与资产价格的关系，从新古典经济学派至今，不同的流派给出了不同的解释[4]。Bernanke的模型使用现金流贴现法，对资产价格泡沫进行测度，使货币政策模型在进行解释、预测时有了更好地微观金融基础。Cecchetti从风险管理的角度进行研究，利用预期尾部损失（ETL）研究资产价格的变动对宏观经济的影响，进而提出货币政策建议。不同方法的应用会大大提高我们测度、控制风险的能力，提高货币政策的效果，进而推动经济学、金融学的发展[5]。

参考文献：

[1] Bernanke， B.， Gertler， M.， 2001. Should central banks respond to movements in asset prices？ American Economic Review Papers and Proceedings 91， 253-257.

[2] Bernanke， B.， Gertler， M.， Gilchrist， S.， 1999. The financial accelerator in a quantitative business cycle framework. In Handbook of Macroeconomics. Vol. 1C， ed. John B. Taylor and Michael Woodford， 253-57. Amsterdam： Elsvier Science， North-Holland.

[3] Campbell， J. Y.， 2006. Asset prices and monetary policy. The University of Chicago Press. Chicago and London.

[4]汉桂民，苏剑.货币政策与股票价格的关联研究[J].求索，2010（12）：34-35.

[5] 汉桂民.货币政策与资产价格-基于DSGE模型的研究.济南：山东大学博士学位论文，2012.

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1930年代大萧条出现后，费雪的“债务-紧缩理论”，或明斯基“信用-紧缩理论”认为，大萧条经济危机出现是由于繁荣时期过度负债（信用）的存在，走出“大萧条”解决通货（信用）紧缩的对策或是自由放任，企业破产后的强制恢复，或是增加货币供给，利用通货膨胀的方式助其恢复。现代货币主义对1970年代的滞涨进行研究认为，由于私人经济具有天然不稳定性，中央银行应奉行与实际经济增长率相适应的“单一规则”的货币政策，财政政策无效。但是1980年代初发生通货紧缩的衰退（因降低货币增长率），1990年代初发生衰退（货币是稳定的），在上述理论中找不到答案。新古典宏观经济学（理性预期学派）研究认为，货币在长期是中性的，货币在短期也是中性的，因而提出公开宣布的稳定的货币政策主张。1970年代真实经济周期模型（RBC）认为，全要素生产率是经济增长的发动机，经济增长和经济周期都由一个变量的变动来解释，货币冲击是真实冲击之外的一个变量。在此基础上扩展研究而来的随机动态一般均衡（SDGE）模型，包含了货币政策传导机制和物价水平等货币因子。阿尔克洛夫（2005）认为，自然率假说与现实相悖，古典主义对于货币中性的判断是错误的，实际经济活动中存在低水平货币幻觉。小规模滞后调价或工资黏性会导致货币数量改变，从而影响到宏观经济均衡的显著变化。阿尔克洛夫等在行为宏观经济学框架下通过实证研究认为，需要构建一个稳定化的低通胀目标而不是零通胀目标的宏观政策框架，宏观经济学在偏离完全竞争时才有意义。

（二）微观基础是一种泡沫长期可持续的货币冲击吸收机制

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住房开发投资是房地产投资中最为重要的一部分。随着GDP增速进入破“7”时代，住房开发投资作为经济引擎也进入周期性调整。但是国家提出了供给侧改革政策后，北京市住房市场不仅没有受库存高企的基本面影响，反而仍旧地王频现，相继出现近8万/O的楼面地价和40万/O的“学区房”。北京住房开发市场是否存在泡沫化趋势，关系着整体经济运行的风险水平。本文就住房开发投资泡沫的存在性及测度方法进行探讨。

一、 住房开发投资泡沫测度方法研究

1. 理论框架。住房投资是否存在泡沫成为了学者关注的焦点，测度方法和应用也有多种角度。主要分为模型检测方法和指标检测方法。

模型检测方法主要分为以下几类：

第一类是经济领域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房价收入比指标，借鉴资产泡沫检验方法，通过“净租金收入流”代替资产价格定价模型中的“收益现金流”来计算住宅的基本价值，通过价格比对，衡量泡沫大小，然后通过横向或者纵向对比判断区域间相对的泡沫程度。该方法虽然易获取数据，但主要停留在经济指标的宏观分析，数据可获得性和准确性较差。

第二类为计量经济和数理统计的计量检验法。布兰查德（Blanchard）的理性泡沫理论，给出了刻画理性泡沫性质和发展状态的模型，早起理性泡沫存在性检验方法是方差易变性检验。迪巴（Diba）等通过对资产价格和红利做单位根检验和协整检验来判断“爆炸”型的理性泡沫是否存在。诺登（Norden）等提出switching regression模型，给出理性泡沫的性质，与单位根、协整检验相比，有更好的小样本性质;史兴杰等的switching authoregressive（AR）模型给出了模型参数估计方法以及泡沫检验方法。这类方法提供了定量分析的工具，却容易过于关注数据逻辑的自洽性，脱离实际的市场情况。

第三类为社会经济和空间分布实证调查方法。苑德宇等通过CD检验统计量对35个城市的房价泡沫分析，得出先后顺序和可能的传染态势。从传统的静态泡沫转向动态的泡沫演化研究。余柏蒗等通过灯光和用地数据计算住房空置率，进而得出房地产泡沫的空间分布和状况。主要通过空间计量的方法来表征社会问题。这对数据依赖度较高，整理难度大，成果以描述性统计和问题探索为主。

而住房投资泡沫检测指标类型也很多，主要分为从价格、需求、供给三个类别，每个指标也存在着各自不同的评价阈值。

综上，现有的模型和指标尽管已经建立相对完善的测度体系，但研究单纯基于社会经济学，割裂了住房作为投资标的和空间场所的双重属性。同时，研究尺度也集中在宏观的城市研究，没有基于空间实证数据，难以指导具体的管理决策措施。

2. 研究思路及模型方法。基于以上理论，本文提出了以住房交易价格、居住用地土地出让数据为基础数据，首先通过剩余法测算住房开发项目中的销售利润率、投资利润率、年复合增长率;最后将扣除基本收益后所剩的泡沫收益的总体均值与经济基本面增速作比较，并采样取均值，得出该地区总体的住房投资泡沫水平。该方法主要有两个步骤：基于剩余法的投资利润率测算、基于经济基本面的泡沫评价方法。

（1）基于剩余法的投资利润率测算。

①土地出让成交价格折现。获取的房价和地价数据中，房屋销售价格样本全部为某个时间点（此处为2015年8月）截面数据。而每块宗地实际出让的时间（t）却各不相同;要计算住房投资利润率，首先假定全部用地为某一时间点交易获得，并在一个开发周期后，全部房源上市销售完毕。因此不同期的宗地出让价格按某一假设开发初始时间进行折现，公式如下：

p=PV（1+r）τ-K-t

其中，p是该开发初始时间的土地成交价;PV是土地出让历史成交价;r为折现率，取4%;τ为期末年份，此处设为2015年8月，K为项目开发销售周期，此处设为3年，t为实际宗地土地交易年份。

②销售利润率与投资利润率测算。住房开发利润率测算的难点在于利润的测算。因为住房开发中的各项税费标准、土地出让价格、房屋销售均价都较为容易获取或者估算。本文采用剩余法计算各项指标，公式为：

利润=楼价-（土地费用+建安成本+管理费+利息+税费）

销售利润率=利润/销售收入

投资利润率=利润/投资成本

本文参考了北京市部分住房开发财务报表、相应的市场税费等因素，估算指标如表2。

因此估算得出单个开发项目的销售利润率ROS与投资利润率ROI的计算公式：

ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P

ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）

（2）基于经济基本面的泡沫评价方法。本文测度住房泡沫采用的指标是开发方面中投资增长率。该指标主要用项目平均开发投资增长率与GDP增长率比值表示。住房开发投资市场由于其开发系统的复杂性，属于垄断竞争性市场，当投机需求增加时，短期土地供给缺乏弹性，房价大幅上涨，在成本没有改变且经济增速保持相对稳定时，其地区项目开发市场的平均投资复合增长率快速提高，住房市场出现泡沫。已知某个住房开发项目的K年累计投资利润率ROI，则该项目的年复合增长率计算公式为：

CAGR=-1（2）

借鉴Levin and Wright提出的基于基本价格和非基本价格的思想，住房项目复合增长率CAGR可以分为两部分：基于经济基本面的基本年收益率β和基于投机行为的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ

基本年投资收益率β可以用无风险投资收益率表示，即与开发周期等长的存款年基准利率。

泡沫化水平μ，代表着地区内n个项目的泡沫收益率总体均值γ超越地区宏观经济增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此处V为该地区的宏观经济增长速度（本文用该地区周期内GDP年增速的平均值带指代）。因此可以简单定义μ=γ/V

由以上各式整理得到该地区泡沫化水平测度：

μ=（3）

二、 住房开发投资的实证分析

以北京市的2015年8月的住房挂牌价格、2004年～2014年居住用地土地出让数据为实证基础数据，假定一个地产项目开发销售周期为3年，其他税费、基准利率、GDP年增速均以统计年鉴和官方平台为准，计算2015年北京市总体住房投资泡沫化水平。

北京市的房价中包含的地价成本基本小于40%，平均值为24.75%，低于行业水平。这说明尽管北京楼面价屡次突破新高，但由于房价弹性更大，地价占房价的比重仍旧不高。同时，销售利润率反映着销售利润在房价中的比重，主要在20%～40%之间，处于高位水平，初步判定有一定的投资泡沫化趋势。

三、 住房投资泡沫水平检验与分析

1. 住房投资泡沫的存在性检验标准。除了宏观上定性判断泡沫风险，泡沫是否存在，需要定量测算和标准对比分析。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量住房开发投资增长快慢的指标是住房开发投资的泡沫收益率与GDP增长率比值μ，一般应该不超过2倍，超过3倍属于较为严重。由此，我们设定μ的评价范围及其对应阈值如下表：

2. 住房开发投资泡沫水平分析。根据公式（1）、（2）、（3）综合整理，我们可以得到2015年北京市住房泡沫水平计算公式为：

μ=（

-13.71）

式中，μ为地区住房开发泡沫水平，n为该地区开发项目总数，Pi、pi分别为第i个项目的销售房价、地价现值。

计算结果表明，北京市住房投资泡沫化水平总体呈现正态分布态势，总体均值为2.5，参考表4，属于轻微泡沫化;从分区统计看，有四个地区也表现出投资过热，但主要为中心城区，泡沫化水平总体可控。其他地区均处于无泡沫或者理性泡沫范围，以增加住房投资和供应，满足市场需求为主要策略。

四、 结语

实证分析表明，北京的地价涨幅较大，但房价变动的弹性系数更大，地价占比仍旧较低，利润占比较高。在供给侧，整体的投资泡沫化趋势仍旧存在。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续上涨，造成了目前供需两旺的局面，短期风险水平仍旧较低。在供给侧改革的背景之下，预防和减少投资过热形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。

参考文献：

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