房地产泡沫分析论文范文

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篇1

我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。

1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。

一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。

一、保障性住房缺失

我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。

二、土地制出让制度缺陷

从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。

三、房屋供给结构不合理

我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。

四、特殊文化背景下的投资偏好

高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。

中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。

以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。

参考文献:

篇2

引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。

1 房地产泡沫定义及天津发展近况

房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。

在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。

天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。

图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]

在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。

2天津泡沫测度分析

房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。

我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。

那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示为：

⑵

其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。

房地产t期的“收益价值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。

这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以为：

++ ⑹

其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：

表2-1 天津市有关参数

参数

年份

天津商品房平均销售价格P

（元/平方米）

房地产价格

实际增长率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009

6886

0.121856

（注：1999年的房地价格增长率是由1998年估算的天津商品房平均销售价格（2012.82元/平方米）为基础计算而来）

表2-2 天津市房地产泡沫测度有关参数

参数

年份

天津人均可支配收入Y（元）

住房贷款利率I

(%)

人口规模（万人）

1999

7649.83

5.85

910.17

2000

8140.55

5.85

912

2001

8958.7

5.85

913.98

2002

9337.54

5.31

919.05

2003

10312.91

5.31

926

2004

11467.16

5.58

932.55

2005

12638.55

5.58

939.31

2006

14283.09

5.99

948.89

2007

16357.35

6.93

959.1

2008

19422.53

6.34

968.87

2009

21402.01

5.31

979.84

将各期商品房平均销售价格，房地产价格实际增长率，天津人均可支配收入，住房贷款利率及人口规模利用模型⑹进行回归分析我们发现：

表2-3 回归结果数据分析

变量

回归系数

t统计值

伴随概率

C

-29523.21

-1.3692

0.2200

Y

0.1157

0.9271

0.3896

I

-23520.64

-4.044

0.0068

38.1936

1.5637

0.1689

G

7510.889

2.6277

0.0392

各个系数符号与我们预测相符但是显著性不明显，尤其是人口规模这个变量，我们将这一变量从中剔除再次做回归，有以下检验效果：

表2-4 回归结果二次分析

变量

回归系数

t统计值

伴随概率

C

4148.28

3.411

0.0113

Y

0.3082

13.4947

0.0000

I

-25502.52

-4.0907

0.0046

G

8249.799

2.6643

0.0323

其中=0.9856，模型拟合度很高。经过这次的回归我们发现各个变量的都通过显著性检验（以10%为显著检验临界点），那么房产的基本理论价格由人均可支配收入及贷款利率主要决定。城市人口规模增多可以是房价上涨的一个因素房地产理论价格，但是具有购房能力的年龄阶段一般在中老年这个年龄阶层，而在我国大中城市中人口增长的过程中都是青少年，中老年这个年龄阶段对这个数据的影响不大，所以它对最后房价的影响不是很显著。

将回归系数以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了变量人口规模的⑵可以得出房地产价格的基本理论价值。经过计算天津1999年到2009年房屋基本理论价格为：

表2-5 天津市近十年商品房理论价格（元/平方米）

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2075.65

2230.08

2487.55

2200.12

2507.07

3083.48

3645.60

4253.34

5439.09

6087.24

5941.65

我们将市场房屋销售价格与房屋的基本理论价格之比称作泡沫测度系数I。

I=市场房屋销售价格/基本理论价格，那么从1999—2009年的泡沫测度系数：

表2-6 天津市房地产泡沫测度系数

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1.05

1.01

0.93

1.12

1.00

1.01

1.10

1.12

1.05

0.98

1.16

从结果中我们可以发现2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地产泡沫测度系数偏高。对于商品房的理论价格与实际价格之比，这个只能借鉴日本的研究结果。一般认为当两者之差（即实际价与理论价格之差）大于等于2时，就认为非常危险[5]。这么计算的话，取3作为严重危险的区域的临界关键值。表2-7 泡沫测度系数临界区间

<1

[1，2)

[2，3)

≥3

安全区间

警戒区

危险区

严重危险区

根据以上表2-7发现，天津市房地产市场近十年的运行情况总体上属于正常偏热的状态。针对天津市的房地产市场发展，建议主要改变现有的住房供给结构增加经济适用房和限价房，加大对土地和房屋投机力度以及金融监管力度，避免不良贷款的产生。

房地产行业的发展关联众多行业的发展，像金融业，建筑业等等。并且这些行业的健康稳健的发展有助于我国国民经济的持续稳健发展，关注房地产发展动态，及时制止不良势头，对促进我国经济增长及改善百姓住房环境提高生活质量至关重要。

参考文献

[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978

[2.]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京：北京大学出版社，2002.

[3.]黄名坤.泡沫经济理论与实证研究[R].南开大学博士论文，2002

篇3

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

前言

随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。

二．当前我国房地产业存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。

4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。

有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥

通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。

房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高

超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。

三．针对政府对房地产调控政策策略的建议

市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：

1、规范各地政策，割裂地方政府利益链

为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。

2、开发和完善金融产品，锁定购房成本

房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。

3、加强舆论引导，抑制投资过热

除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。

四．结束语

综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。

参考文献：

[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理

[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学

[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学

篇4

 

引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于政策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。

1 房地产泡沫定义及天津发展近况

房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。

在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。

天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下图是天津近十年GDP的发展情况。

图1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]

在上图中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种政策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。

2天津泡沫测度分析

房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。

我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。

那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示为：

⑵

其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。

房地产t期的“收益价值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。

这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以为：

++ ⑹

其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：

表2-1 天津市有关参数

 

参数

年份

天津商品房平均销售价格P

（元/平方米）

房地产价格

实际增长率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785