房地产会计论文范文

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二、新准则中公允价值计量的应用条件

能够确切的说，公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点，此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望，落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是，参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计，在国家推行新的会计准则之后，选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少，其相关统计结果的数据是：两千零八年四月二十七日，在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中，只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中，牵扯到数额规模最大的为中国银行，其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元，而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究，得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件，另外在具有很强约束力的前提下，还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。

三、投资性房地产公允价值的确定和作用

国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述，其核心意思是：一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见，一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动，能够导致资源分配的重新排序，其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述，其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以，投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算，那么，即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出，公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为，公允价值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要发生大量的交易数额；B此种交易一定是连续的，是发生在经营主体间长期的交易行为；C实施交易的价格是公开的、透明的，合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待；D实施交易的价格是随时都能够获得的，而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求，仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时，该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以，根据国际会计准则中公允价值的定义，投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说，我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形，此类交易都是一直持续发生着的，而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求，所以就整体上来说，我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么，公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢？市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格，也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知，投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以，可以把前述内容当作前期环节，即在可以获取公开公允的市场价格条件下，依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。

四、对投资性房地产后续计量工作的见解

依据上面所述内容，本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量，遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售，针对资产负债表日，实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时，都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换，由于投资的宗旨没有发生更改，更改的只是拥有财产的方式，故不可能出现转换过程的利益损失。

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2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

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一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

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现代城市规划与建设脚步的加快，促进了房地产行业的发展。在巨大的发展空间面前，房地产企业如何提高市场竞争力，是企业经营管理中面临的首要问题。受房地产行业经营活动中资金特点的影响，房地产企业会计工作对企业的经营发展有着较大的影响。为了保障房地产项目投资活动中资金链的通畅、保障房地产投资项目资金使用效率，现代房地产企业必须加强对会计工作现状的调研与分析。针对房地产企业会计工作的现状及存在的问题制定相应对策，并以科学的实施及严格的监督管理保障会计工作的顺利开展。

一、房地产企业会计工作中存在的问题分析

房地产企业的管理工作受传统地产企业经营习惯影响，存在着会计管理意识薄弱、会计控制及管理体系不完善、会计管理组织结构不科学、会计管理缺乏明确目标、缺乏会计监督机制、会计制度执行不力等问题。这些问题的存在与企业经营管理理念侧重有着极大的关系、与企业经营管理能力及会计工作重视程度有着极大的关系。在现代城市改造与建设中，会计工作的科学开展关系到房地产开发企业的经济效益、关系到房地产开发企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企业会计管理工作现状及存在的问题，房地产企业必须加快自身会计体系的建立及相应制度的建设。以会计工作的科学开展促进房地产企业综合市场竞争力的提高、促进房地产项目实施中资金的有效使用，利用现代会计管理理论指导房地产企业的会计管理工作，实现会计工作的全部职能。

二、房地产会计工作存在问题的应对策略

（一）强化会计管理意识，促进房地产企业会计工作的开展

针对房地产会计管理工作中存在的问题以及房地产企业会计管理意识薄弱问题，现代房地产企业的经营管理中应强化企业经营管理层会计管理工作意识。从会计管理工作职能、内容、目标的分析入手，强化项目管理人员、各部门岗位人员工作中会计管理意识，进而促进会计管理工作的开展。同时，针对房地产企业资金流向特点以及会计岗位设置现状，房地产企业还应建立完善的内部控制体系。以内部控制体系的监督职能促进房地产企业各部门、岗位工作中人员会计意识的树立，促进房地产企业会计工作的顺利开展。

（二）建立完善的会计控制管理体系，促进房地产企业会计工作的开展

房地产企业会计管理工作现状分析中发现，房地产企业会计管理体系不适用、会计管理体系不完善对房地产企业会计工作有着较大的影响，严重时还将导致房地产企业资金链失控等问题的发生。为了保障房地产企业的经济利益，促进房地产项目投资资金链的通畅，现代房地产企业应加快会计控制与管理体系的完善。针对不同项目的实际情况以及企业管理架构、管理流程的特点对原有会计控制管理体系进行完善。必要时借助专业服务机构对企业会计管理体系、管理流程进行评测，发现企业会计管理工作中存在的问题。以评测结论及建议为基础，以企业实际需求为重点对会计管理体系进行完善，促进会计管理工作的有效开展。在房地产项目投资建设中，单纯的多层住宅小区、高层住宅小区以及复合型住宅小区的会计管理内容也存在一定的差异。这一差异的存在使得会计工作内容更加繁杂，会计审计及管理工作量急剧增加，为了保障房地产企业投资项目会计管理工作目标的实现，房地产企业财务管理部门还应建立会计管理信息数据库以及会计管理问题数据库，针对不同问题发生的原因制定相应措施，以此提高会计工作管理能力。

（三）完善会计管理组织架构，促进会计管理工作的开展

现代房地产会计管理调研报告指出，房地产企业会计管理组织架构存在的缺陷严重制约了房地产企业会计管理能力及管理水平的提升。而且，房地产会计管理组织架构存在的问题也影响了会计管理工作的开展、影响了会计工作目标的实现。针对这一问题，现代房地产企业的会计管理工作中应加强对企业会计管理组织架构的建立与优化。针对企业投资项目情况、针对不同项目对会计管理工作的需求，对会计管理组织架构进行评测。以评测结论为基础完善、优化房地产企业会计管理架构，促进会计工作的有效开展。

（四）明确会计管理目标，促进会计管理工作的开展

受房地产企业高利润因素影响，房地产企业对会计管理目标缺乏足够的重视，仅通过基础会计管理制度以及相关法规指导会计工作的开展。这一现状严重制约了房地产企业会计工作职能的发挥，影响了会计管理工作目标的实现。为了促进现代房地产企业会计管理工作的开展，房地产企业在项目投资阶段应根据项目的实际情况确定会计管理目标。以明确的会计管理目标指导房地产项目的会计管理工作，规范会计工作中的注意事项、促进会计管理目标的实现。

（五）建立会计监督机制，促进会计工作的顺利开展

会计监督机制的建立有助于房地产企业会计工作的开展、有助于相关岗位人员会计制度的遵守。现代房地产企业必须在项目投资前确定明确的监督管理机制，并以专人进行会计工作的的监督及审查。针对房地产企业资金流向、资金使用情况以及会计工作内容中的注意事项等开展监督及审计工作，确保房地产企业资金使用效率及资金使用有效性。以会计监督机制的建立及执行，避免职务侵占等问题的发生，保障房地产企业的经济利益。

（六）强化会计制度的执行，促进会计管理目标的实现

在现代房地产企业会计工作问题的调研及分析中发现，房地产企业会计制度的执行使影响会计工作目标实现的关键因素。近年来，房地产企业所面临的市场竞争压力使得企业不断完善自身管理体系、强化企业综合市场竞争力的构建。因此，房地产企业的会计制度建设已经出具成效。但是，受企业会计工作人员综合素质及相关岗位人员会计管理意识等因素影响，房地产企业的会计管理制度执行不力问题严重影响了企业会计管理目标的实现。针对这一现状，现代房地产企业应加强岗位职责及责权利内容的明确。通过奖惩制度的实施促进相关岗位人员会计工作制度的遵守、促进房地产企业会计管理目标的实现。

三、强化会计工作基础，促进房地产企业会计工作的开展

房地产企业会计工作中，票据的规范、基础工作的开展等对会计管理工作的开展有着重要的影响。针对现代房地产企业会计管理工作需求，房地产企业的会计管理工作中应加强会计工作基础的强化。通过相关岗位人员培训、奖惩制度应用、会计人员职业道德及职业操守的强化等促进会计基础工作的开展，促进房地产企业会计管理水平的提高。

四、结论

综上所述，现代房地产企业会计管理工作中存在的问题影响了企业的经济效益、影响了企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企会计管理中存在的问题，现代房地产企业应通过会计制度的健全、会计监督体系的健全、会计组织架构的优化以及相关责权利的明确促进会计工作的开展。同时，针对房地产企业资金特点加强相关岗位人员的培训工作，促进房地产企业会计工作的开展、促进房地产企业会计管理目标的实现。