房地产周期论文范文

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一、房地产业周期波动研究的理论基础

1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。

萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。

2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。

自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。

3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。

在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。

新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。

二、房地产业周期波动研究现状

早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。

随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。

除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。

在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。

三、亟待解决的问题

现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：

1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。

2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。

3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。

参考文献：

1．何国钊，曹振良，李晟．中国房地产业周期研究．经济研究，1996，（12）．

2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．

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房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他指标。它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。

1 宏观经济的周期研究

设为一经济时间序列，它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。通常，它由四种要素组成：趋势因子(XtT)，季节因子(XtS)，周期因子(XtC)，不规则因子(XtI)。趋势因子表征经济的长期趋势及潜在水平；季节因子是受季节变动影响的年度周期变化；不规则因子是各种偶然因素造成的随机扰动；周期因子反映了实际经济水平围绕潜在生产水平的周期变化波动。季节波动的原因和规律是清楚的，随机扰动不能成为经济理论研究的主要对象，经济发展的本质性规律是增长趋势和周期性波动。

2 房地产周期的研究

房地产周期目前还没有统一模式。每个文献均有各自的定义和刻画指标，经济周期研究的范式一般按照“识别、解释、检验、预测”进行。国外许多文献中房地产周期有许多刻画指标，如空置率周期、价值周期、投资回报率周期等。根据目前的研究状况，Pyhrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类。

Grebler和Bums(1982)分析了美国1950-1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅固期和4个非住宅的房地产周期，并且发现了GNP领先于房地产周期11个月达到峰值。

Hekman(1985)检验了1979~1983年美国14个城市的写字楼市场，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关；Wheaton(1987)考察了第二次世界大战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现了写字楼的发生频率要小于国民经济周期；Grenadier(1995)也证实了这一结论。

3 房地产周期的解释

一类有关房地产周期成因的解释将房地产市场的波动归因于开发商的“短视”，从开发商做出决策到项目竣工存在着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气的时候做出项目投资决策；而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。这类解释虽有一定道理，但并不符合普遍的事实。上述原因难以解释普遍的市场衰退现象。

另一类解释把目光投向了资本市场，认为是信贷机构的“纵容”和“恐惧”行为导致了房地产的周期波动，即：当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银行无一例外地予以贷款；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动。Pyhrr和Bom(1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。

随着经济理论工具的发展，新的工具引入房地产周期分析之中。Grenadier利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。他认为，需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因。在他看来，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景气时大量开发是出于上述三个成因而采取的最优决策。Clinloy(1996)将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经济中出现房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面启动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷。

综上所述，房地产周期的成因可分为两类，即基本经济条件和预期。

4 经济周期的景气分析

宏观经济周期成熟的主要测度工具是景气循环法。其原理是以指标之间的的周期波动为基础，通过确定指标周期波动之间的时差和因果关系，构造扩散指数与综合指数来分析和预测经济波动的转折点，以及衡量经济波动的程度。景气循环法主要步骤如下：

4.1 领先指标、同步指标和滞后指标的确定

景气循环法的重要前提是要对各项指标进行领先或滞后时差分析。确定时差关系主要有三种方法：周期图(NBER转折点)、时差相关分析和交叉谱分析。

4.2 扩散指数(D1)

扩散指数(Diffusion Index，缩写为DI是由许多数列组成的一组数列，主要反映一定时间内经济情况的变动趋势和范围。从内容上看，扩散指数可由领先指标扩散指数、同步指标扩散指数、滞后指标扩散指数组成。

4.3 综合指数(C1)

综合指数(Composite Index)，缩写为CI是把敏感性指标各自的波动幅度或变化率综合起来的指数。扩散指数虽然能有效地分析和预测经济波动的转折点，但它不能说明经济波动的程度。综合指数与扩散指数相比，计算比较复杂，它是以对称变化率为变量，通过领先指标组和滞后指标组的序时平均水平和同步指标组序时平均水平两次标准化处理计算的。

5 经济周期的谱分析

经济周期的分析工具中最前沿，也是最有效的当数20世纪70年代出现的谱分析。简单地说，谱分析就是把时域的观测分解为各种周期的波形，然后在频域中表现出来。

有些住房政策变量使得有关住房经济的指标产生跳跃，具体的住房政策、法律变量如城市房地产管理法、国家安居工程政策、经济适用房政策、住房公积金政策、抵押贷款政策等等。在“识别、解释”存在困难的情况下，“检验、预测”也非常具有局限性，“没有一个较权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展，目前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用”。周期具有规律性的波长、波幅等特征描述，在我国目前机制转轨时期，房地产有关指标的波动并不具有规则件。西方发达国家关于宏观经济的周期的研究比较成熟，康德拉季夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期已经成为经典周期理论。但是，西方发达国家对房地产的周期没有统一的模式，一些研究往往根据局部市场来进行实证，很难推广到其他国家和地区。

6 结语

我国的房地产发展处于初期阶段，很难找出明显的周期规律，或者说房地产的波动是由多种不明频率的因素引起的。

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房地产经济周期波动在世界各国的经济发展中都属于十分正常的经济现象，也是各国宏观经济研究的重点。随着改革开放的进一步深入，我国房地产经济周期波动也一直伴随着国民经济的发展。随着我国和世界各国经济交往的密切，房地产经济周期波动也出现了新特点与新的发展趋势。房地产经济周期波动会影响我国的经济发展，可见，分析我国房地产经济周期波动，可以降低经济周期波动频率与幅度，防止频繁波动造成的经济发展障碍，这对于我国的经济发展来说具有十分重要的意义。

一、研究我国房地产经济周期波动的必要性

经济的周期波动会影响产业经济发展，导致同样周期波动现象的频繁发生，而房地产经济与国民经济相同，都是以波浪型的方式增长变化的。房地产经济的波动会随时间和条件变化产生扩张或者收缩等交替运动。

我国经济处于高速发展的时期，对城镇化的发展战略已使房地产行业获得了飞速的发展，逐渐成为我国经济支柱型产业。研究我国房地产经济周期，是市场经济发展需要，也是房地产实现发展的必然选择。研究房地产经济周期波动的规律可以为我国经济的宏观调控提供更多的参考依据，也可以通过政府的干预，制定相应的房地产政策，促进我国房地产行业的稳定发展。研究房地产行业经济周期波动还能有效避免受到周期波动影响造成的重大经济损失及产业衰退[1]。

二、我国房地产经济周期波动的分析

我国房地产经济周期指房地产发展与趋势间存在的偏差，是以长期波动所产生的趋势为中心的。房地产经济与国民经济在增长是一致的，都不是直线的增长，是以波动方式进行上下起伏。这一点，从长远角度来看，我国国民经济的发展会影响房地产经济不断发展而呈现出上升的趋势。从短期情况来看，受到不平衡与外部因素影响，房地产的波动曲线与长期趋势有着很大的偏差。本文对房地产经济周期不同时期进行分析为以下几个方面：

1、随着我国经济水平提高，政府也要通过经济扩张方式对外部经济的需求进行刺激，房地产价格具有很大的需求弹性，在资源配置上可以从国民经济基础与行业配置上开始，房地产行业就进入到了复苏的阶段。

2、经过了房地产行业复苏阶段，我国宏观经济的增长，使房地产需求越来越大，房地产行业的短期供比和消费者的刚性需求又使房地产具有了保值的价值。而房地产的价格一路走高，使房地产的开发也得到了迅速的发展。

3、走向繁荣时期之后，我国政府也开始紧缩国家政策，开始压低房地产的投入，努力降低房地产的消费需求，这时的房地产具有很强的投机性。这时的消费者也开始了理性的思考，这时的房地产行业进入了收缩期。房地产行业属于先导行业，与其他行业相比会优先进入收缩期[2]。

4、出现经济危机，我国的房地产行业因为乘数作用，会受到很严重的影响，这时会出现房价的大幅度下跌，而房地产的成交量也出现萎缩，同时，房屋的空置率也大大提高。

三、保持房地产行业健康发展的解决对策

1、国民经济波动会影响房地产经济波动的宏观调控，这和我国经济的宏观调控政策是保持一致的，也是符合我国经济政策的。如果房地产行业的发展超出了国家经济的承受能力，就会给其它行业带来沉重的压力，要使宏观经济得到稳定健康的发展，就要以宏观调控的措施，对房地产经济采取必要的控制[3]。

2、我国房地产市场经常出现供需的不平衡，即便出现了供需平衡也只是短暂的。我国对房地产行业进行宏观的调控可以减小这种不平衡的波动幅度，供需矛盾如果过于尖锐，就无法自动完成市场协调。这时，很容易发生房地产的经济危机，从而以强制的手段完成供需的平衡。这就会使我国房地产市场元气受损，需要很长一段时间才能使房地产市场恢复到正常的状态。要避免这种情况的发生，就要在矛盾出现时，及时发现，及时化解。

3、我国房地产经济周期波动的调控可以暂时将房地产经济发展进行抑制，即便这种做法会使房地产经济下滑也要执行到底，因为这种做法可以保障房地产经济保持长期的、健康的可持续发展。如果出现失控的状态，就要及时采取措施进行制止与纠正。我国对房地产市场的调控要尽可能的保持经济的稳定，尽可能的避免做出影响重大经济决策的改变，可能更利于房地产行业的发展[4]。

4、房地产价格如果发生变化也会引发房地产经济周期的波动，我国一定要认真分析和区别房地产价格，做好调控工作，房地产价格的变动要在正常的范围内，这时，国家不适合干预。价格波动是有利于房地产市场的竞争的，也会使房地产企业更好的完善企业管理与经营，使企业的经济效益得到提高。房价的过度上升会限制了消费者的消费需求，使相关产业价格受到影响而提高，这就增加了我国经济膨胀的压力，所以，一定要把房地产价格控制到合理的范围内，才能更有利于房地产经济的发展。

结束语：

综上所述，我国经济在宏观环境下得到了迅速的增长，随着房地产行业中不合理投资结构和需求的增多，房地产经济产生了过度的周期波动。我国的房地产行业具有特殊性，尤其国家政策对房地产经济具有深远影响，经济周期波动必然受到国家政策的主导影响。通过政府的政策引导，对全国房地产投资进行控制，既要控制好土地与开发规模，也要控制房价的增长，使我国房地产经济周期迈进调整期。

参考文献：

[1]于斌.浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联性[J].现代经济信息，2013，14（20）：114-115.

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R代表风险

P代表不利事件发生的概率

C代表不利事件发生的结果

二风险的类型

证券投资组合理论（Markowitz1952）和资本资产定价CAPM模型（Sharpe1964）这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类。对于系统风险和非系统风险划分的原则是：这种风险是否会影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除。对整个市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法避免或消除的风险统称为系统风险（SystematicRisk）；而只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险，统称为非系统风险（UnsystematicRisk）。

三房地产投资的系统风险

任何风险，包括房地产投资，都要面临上述证券投资的风险风险。房地产投资是典型的高投入高风险项目，全面深入分析风险是投资决策的前提条件之一。非系统风险如财务风险可以通过加强现金流管理，上市融资等方式加以避免；而系统风险可以决定投资的成败，必须认真分析。房地产投资主要面临如下几方面系统风险

1通货膨胀风险

是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。

2周期风险

周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。据统计，美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为8-10年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

3政策性风险

由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来风险。我国1993年的对房地产投资的宏观调控政策和1994年出台的土地增值税征收条例等对房地产业产生了显著的影响。

4政治风险

房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要包括以下因素：、战争、经济制裁、外来侵略、社会骚乱等。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其它风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

四中国的特殊国情

中国与西方发达国家相比，经济社会文化背景差异很大。根据1992年部分专家对私营企业的停业原因的调查，1984年《福布斯》杂志对美国金融分析专家关于房地产投资所做的调查将房地产的政策风险社会风险经济风险技术风险和自然风险赋予相应的权重位序如下表

政策风险社会风险经济风险技术自然风险