物业维护部范文
时间：2022-07-07 09:49:51
引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了12篇物业维护部范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。
篇1
根据公司的发展需要与秩序维护部的实际情况，特制定20**年度的工作计划如下：
一、团队建设
团队建设的好坏，象征着一个企业后继发展是否有实力，也是这个企业凝聚力和战斗力的充分体现。，我们将从以下几点做好团队建设：
1.从员工做起，员工之间亲密团结，协作到位。
2.管理者心理始终装着员工，支持员工的工作，关心员工的生活，用管理者的行动和真情感染身边的每位员工，平时多与员工沟通交流，给员工以示范性的引导。
3.发现员工的闪亮点，激发员工的积极性和创造性，让员工参与管理，给员工创造一个展示自己的平台形成一个团结协作的氛围。
4.让员工感到家的温暖，在这个家里面分工不分家、有福同享有苦同担，个人的事就是团队的事，团队的事就是大家的事，对待每个人每件事都要认真负责。
二、专业技能、服务意识的提升。
物业管理安保服务为园区提升的治安防范、消防监控、存车管理、车辆登记、检查等，尤其是相应的消防演练和专业技能的学习。要求保安的服务质量和专业素养的提升。有预防处理治安事件、防范控制火灾事故、控制消除危机事件等，建立维护正常秩序、保护园区和业主利益安全。
三、岗位职责、对客沟通、品质提升
1.熟悉物业管理区域内的治安、消防、存车管理情况及业主情况。
2.根据物业服务合同及公司的管理要求，编制保安工作计划并组织员工加以实施。
3.根据保安工作计划，负责组织安排保安班组的日常工作。
4.监督、检查、指导保安班长的工作，全面掌握保安人员到岗和值勤情况。
5.关心保安队员的生活，了解保安队员的思想状况，对保安队员进行业务培训。
6.根据物业管理区域的治安情况，妥善安排保安队员的工作，以适应情况的变化。
7.根据公司制定的突发事件应急预案，合理安排保安人力，消除各种不安全因素。
8.按月检查各班组任务的执行完成情况，并给予相应的奖励处罚。
9.经常与当地的公安、交警、消防等部门联系，聘请他们给予业务指导和帮助。
10.注意降低无效成本、实施点滴节约，减轻公司的负担。
11.及时完成公司交办的其他任务和临时行工作。
12.确保物业管理区域内的治安、消防和存车的安全。
13.并且做好相应的登记记录和存档。
篇2
做为营销人员，经常在工作中听到有同事及朋友说，某某经销商那我不爱去，那客户不怎么理我，我说的东西他也不听，很难沟通。还有营销人员会遇到客户直接给上司投诉的，声明不换营销人员就要换品牌的威胁。这些事情也许不是经常人员，但做为营销人员，遇到客户的强烈抵制就要反省自己了，营销人员是代表公司销售企业产品的，当你己经不受客户欢迎了，你的产品还能卖好，公司与客户之间还能合作愉快吗，做为营销人员，如何做到你是受客户喜欢的人呢，应该从以下几方面做起。
一个好的销售人员首先你要专业，这个问题 是很多入行很久的销售人会忽略的一个基本素质。客户与品牌企业打交道，而每天能与上游品牌联系最多除了产品，就是负责该品区的销售人员了，销售人员代表着公司的形象与窗口，客户对公司任何问题都想从销售人员这里了解，特别是产品知识。做为一个合格的销售人应该对自己的产品非常专业，包括产品的性能，产品的优点与特性，产品的卖点，以及产品出现问题后的处理方法，当客户对这些需要寻求支持时，销售应该运用自己的专业知识及时的解决这些问题 ，而不是让客户去找公司的其它人员来解决这些问题 。而在我们现实我销售过程中会发现，很多销售人员不懂自己的产品，不懂产品的特性，往往让客户失去了很多销售的良机，做为客户，连最基本的销售支持都无法得到满足时，他如何还会与你打交道呢，你如何能让客户想沟通的欲望了。
销售人应该运用自己最擅长销售策略与功底征服客户，销售人员常驻市场一线，每天都要为销售寻求方法，经销商做为公司直接的销渠道，需要企业的销售为他们寻求方法，指导销售工作，做为公司销售的负责人就应该专注营销工作，全身心的投入，了解市场，了解客户并付诸于实践，一个销售人员只有全身心投入到了销售工作，才能为客户寻找到好的销售策略，才能了解市场难点，并找到解决的方案。专注是一种精神，也是一种坚持，销售有了专注的精神，客户才能看到到合作企业的希望，看到信心，也就更有前进行动力，不管你的品牌在市场竟争遇到多大的困难，客户都能与公司患难与共，共同做大市场。
运用合作共赢的理念帮助客户成长。企业与客户是合作关系，销售人员是代表企业与客户合作的执行者，客户的一切困难，一切状况是由销售人员反馈给企业，再由公司制定相应的政策来支持客户，共同做好市场，做为销售人员应该认真了解客户的困难，共同制定好相应的政策支持，为客户解决实际困难，让客户感受到企业的温暧。而在实际操作中，很多销售人员没有认真履行自己职责，没有认清销售理念，给予客户造成了很多政策误区，让客户只感受到了公司压力，感受到公司所需要的业绩，没有为客户着想，最后造成销售人员与客户无法站一条战线思考问题，无法统一执行公司营销理念，严重的还会造成终止合作。不具有合作共赢的销售人任何时候都无法获得客户好感，双方无法持续性的发展市场。
一个能出业绩的销售人员一定一个受客户喜欢的人，做为销售人时刻应该多学习，勤干活，运用自己各项能力为客户经营市场，为企业创造价值，肯定也会让自己更成功。
篇3
一份报告引发大规模调查
今年3月，像往年一样，厦门市海沧区一家台资企业向地税部门递交了税收审计报告。在审查这份审计报告时，海沧区地税部门税务人员发现，该企业2009年度以来支付境外销售佣金未及时扣缴营业税。随即，地税部门将这一情况通知了该企业负责人。
经过仔细审核发现，该企业2009年度出口货物存在提取和支付境外佣金的行为。该企业2009年度实现营业额（销售额）16亿元，产品99%出口，其中提取并支付境外佣金的部分约占50%，佣金比例3%，全年支付境外佣金费用达2400万元。经过深入调查还发现，该企业的境外销售中介比较单一，主要是其境外母公司，双方确定的佣金比例也一直固定在3%。佣金提取比例在3%-5%之间属于正常市场行为，该交易暂未发现存在关联企业转让定价的疑点。
在税务部门的辅导下，该企业补扣补缴了2009年度其母公司应缴纳的佣金收入营业税及附加122万元，滞纳金3.9万元，并及时申报了2010年已发生的佣金收入营业税及附加12.4万元。
厦门市地税部门意识到，企业支付境外劳务费未扣税不是个别现象，很可能普遍存在。于是，厦门市地税系统集中开展普查行动。考虑到一些对外支付款项不需要企业提供《税务证明》，是税收征管中的难点，厦门市地税局下发了《关于开展无须提交〈税务证明〉付汇事项监控分析工作的通知》，要求各地税分局开展纳税评估审核工作，其中向境外单笔支付等值3万美元以下的服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目外汇资金的企业被列为审核的重点。
厦门市地税局有关人员向记者介绍，各地税分局接到工作通知后，立即将涉及的企业分解到各税收管理员，并组织开展专项纳税评估：首先下发《纳税评估异常提醒通知书》，要求企业对上述事项进行自查，并通过电话、邮件、下户辅导等方式向企业宣传解释相关税收政策，取得了企业财务人员的共识；然后要求企业根据付汇事项报送相关的自查材料，再与名单和系统数据逐笔核对，最终确定未按规定扣缴税费的违规企业名单，要求企业按税收政策补扣补缴相应的税费。
通过普查，一家家企业存在的问题被暴露出来。
厦门某物流有限公司是2007年9月成立的外商独资有限责任公司，该企业在2009年1月-5月向境外支付25笔共36万美元的国际货代相关费用，未按规定履行代扣代缴义务。经评估，纳税人自行补扣补缴营业税及附加12.4万元。
2009年以来，厦门某进出口公司发生无须开具税务证明、单笔金额3万美元以下外汇资金项目共计88笔，涉及金额74.7万美元；向境外支付3万美元以上进出口佣金项目11笔，金额62.5万美元，两项共计人民币895.7万元。经查询，发现存在扣缴义务人未按规定扣缴税款的情况。经过一番解释辅导，该公司自行补扣补缴相关税费45.2万元。
由于该进出口公司系厦门某集团公司的下属子公司，其被查后，引起该集团公司的高度重视，积极对下属各公司开展自查，共有6家子公司自行补缴入库相关税费合计201.3万元。
“境内劳务”判断标准变化
在上述出现问题的企业中，存在的共同问题是向非居民支付劳务费而没有代扣代缴营业税及附加。为什么这么多企业会发生同样的问题？
“这主要是因为从2009年1月1日起实施的新《营业税暂行条例》及其实施细则，对境内劳务的判断标准发生很大变化，而不少企业忽视了这项变化。”厦门市地税局有关人士说。
据厦门市地税局有关人士介绍，按照《营业税暂行条例》的规定，在我国境内提供《营业税暂行条例》规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。2009年以前，按旧《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，所提供的劳务发生在境内的才视为境内劳务。因此，对发生在境外的销售佣金收入不征收营业税。长期以来，人们对境内劳务的理解，停留在上述“境内”概念上。
但是从2009年起，新《营业税暂行条例》及其实施细则对“境内劳务”的判断标准发生了变化。新《营业税暂行条例实施细则》规定，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内的，就被视为境内提供劳务，应缴纳营业税。
“新规定不再按劳务发生地而是按劳务提供方和接受方所在地判定境内劳务，使境内劳务的范围大为拓展。这使过去发生在境外的、非居民提供的不需要在我国缴纳营业税的劳务，从2009年起需要在我国缴纳营业税。由于非居民大多在我国没有办事机构，税法规定接受劳务的境内企业负有代扣代缴业务，在向非居民支付劳务费的时候，应扣缴涉及的税费。”该人士强调，“众多企业接连产生上述问题，很大一部分原因在于一些纳税人和扣缴义务人对境内劳务新判定办法的理解仍然较为模糊。”
“2009年以前这部分一直没有纳税，平日忙于工作，一时没有适应过来。”厦门一家企业的负责人说。
记者注意到，2009年9月，为了进一步明确“境内劳务”的范围，财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），明确境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《营业税暂行条例》规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。
根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。
“财税[2009]111号文件列举了一些完全发生在境外的、虽为条例规定的劳务但不征营业税的劳务项目，但类似生产企业和进出口公司等单位发生在境外的劳务基本上都不在免税范畴。”厦门市地税局有关人士表示。
企业未履行扣缴义务应担责
有关专家介绍，《营业税暂行条例》及其实施细则有关“境内劳务”判定标准的修订，是在我国强化非居民税收管理、维护我国税收的背景下作出的。其实，近几年来，我国一直在强化非居民的税收管理，国家税务总局已经了有关非居民税收管理的一系列政策和办法。
随着我国经济的发展，以及世界经济一体化进程的加快，我国很多出口型企业越来越多地接受境外企业或个人提供的设计、咨询、推销等劳务。这些境外企业或个人在税收上被称为非居民。这些非居民有的在我国设有代表机构，办理了税务登记，有的则在我国没有任何机构。
非居民为出口企业提供的劳务大多发生在境外，非常隐蔽，税收上管理难度很大。因此，为了从源头上强化税收管理，一般把向非居民支付劳务费的企业列为税收扣缴义务人，要求支付企业履行扣缴义务。
如果支付企业因各种原因未代扣代缴应承担什么责任呢？
《税收征收管理法》规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发[2003]47号）规定，扣缴义务人违反《税收征管法》及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。
篇4
几乎所有的业务人员手机管理软件，都在强调自己有定位功能，让业务员在线打卡，拜访每个终端店，进店前一张照片，进店后一张照片，对比就能判断业务员的在店时间和店内生动化绩效。所以，老板可以“足不出户管理业务员”。
有照片当然是好事。智能手机没有普及的时候，很多企业也是要求业务员用各种拍照方法证明自己在岗。但是，照片只是个管理道具，不是管理逻辑。
一个快消品终端线路主管，管理6―10个业务员，一个业务员每天要跑30家店，一个店2张照片，上传到系统，主管每天要面对360―600张照片。这个主管每天面对如此庞大的照片数量，如何审核，如何批复呢？业务员每天花那么多时间精力拍照上传，如果主管对这些照片却不能有效审核和批复，这样的管理，有丝毫用处吗？
业代把照片拍了，主管和总部销管部都在查照片给业代打终端表现得分，算过程奖励。但是主管考核的是“经销商进货量”，主管的工资只和“经销商进货量”挂钩，让主管花那么多精力去审核照片给业务员的终端店表现打分，却跟主管的工资没关系，可能吗？
绝不仅仅是监控“业代的手机在哪里”
管理业代，仅仅是监控业代手机的位置那么简单吗？
主管每天抽检员工昨日或者当日刚跑的路线，进行复查，查什么？
此处列举几个要点：
1.查漏单：业代刚跑完的路线，主管复查，如果终端还要货，这就说明业代昨天或者刚才的订单没有拿满――这就是漏单。要处罚！给员工紧迫感，让员工每次把订单拿满。
2.查客诉：主管询问店主有没有什么终端客诉要处理――终端店投诉是造成终端丢店、丢品项、丢销量的主要原因。主管每次检核，必查这一项。给员工紧迫感――要及时处理终端投诉。
3.查拜访率：核对线路卡上登记的该店拜访时间，问店主“我们业务员昨天几点来的，最近一段时间平均几天能跟您见一回面，他来了都干些什么”，主管的实地检查和访问，比任何手机定位软件都有效――手机定位只能确认业代的手机来了没而已。
4.主管交办：如果检核中发现，业代昨天来了，但是工作质量不高，有很多工作还没做到位，主管就需要对业代提出交办事项，把交办事项记录在这个客户的客户卡上，晚上可以跟业代面谈。而且下次业代拜访这个店，翻开客户卡，就知道主管让他在这个店里做哪些细节提升。
5.推动重点工作事项的改善：主管通过检核，发现某个员工的个人工作细节问题，就对这个员工进行工作交办改善。如果发现有共性问题，就需要出台管理制度市场专案。
谁废掉了“主管检核”这个基本管理逻辑
有些软件主管想检核也没法检核，因为传统的一图两表CRC卡被手机取代了，业代的昨日行程、拜访时间、拜访后的客户订货、客户库存情况……竟然存在业代手机里，主管的手机里面竟然不显示。主管要检核，只能把电脑打开，从后台看数据，再逐页打印出来，浪费时间与精力。
一句“让主管足不出户管理业务员，我们软件有定位系统，可以随时监控业代在哪个位置”，就把主管的检核功能废掉了，主管坐在办公室里管业务，业务必然会断掉。
改善建议
1.正视“手机定位”这个技术的局限性
“手机定位”本身的技术还需要改善。
其一，售点的定位精准取决于“首次定点定位坐标标识”是否准确。
其二，基站定位的精度差得远，往往只能确认业代到了这个店附近的街道上，无法确认是否进店。
其三，现在部分企业在终端店贴条码，手机刷条码确认业代到店，这些条码又很容易复制。
其四，通过手机呼叫转移，对付“总部的手机定位，加电话抽查双重监控”。
2.不要用“工具”取代“管理逻辑”
手机定位这个工具本身是有帮助的，但是，拍照、定位功能只是个管理道具，不是管理逻辑。
3.要设计主管检核界面
手机APP界面设计要遵守“员工前面干，领导后面看”这个基本管理逻辑，实现对业代昨日工作进行录像式的回放。更方便主管的查阅和回访检核业代昨日工作，并在客户卡上对业代提出（推送）该店的交办事项。
4.用拍照去计算业代的过程奖励，漏洞太多
其一，目前国内快消企I，能做到业代定线路拜访的并不多。在这个背景下，用拍照去计算业代的过程奖励，业代会因此跳访“老店”和“得分点”，造成市场萎缩。
其二，评估本品的终端表现好坏，更重要的是“货架占比”“品项/排面/库存的本品竞品对比”这两个相对指标。恰恰这两个指标，靠拍照是无法客观显示的。
其三，业代在自己跳访的店里，店店拍照。“员工前面干、主管后面看、主管对业代的终端表现抽查打分、平均分作为业代的本月生动化得分”。
5.精简业代的拍照工作量，管理重点店存量
对于主管和业代管理区域过大，人力配置不够，主管无法足量抽查业代终端表现的情况，此时，应该精简数量和内容。
业代拍照管理的不是所有终端店，而是重点店存量。比如：业代每天必须打造新增两家以上的陈列和分销条码标准店，对这几家店拍照。同时，业代对过去已经达成的重点店和标准店拍照，主管通过检核照片，加实地走访两种方式，监控这些“重点店存量”的终端表现有没有保持住即可。
6.拍照行为，要和逐级人员考核体系匹配
篇5
2008年12月4日，微软公司宣布雅虎搜索和广告技术工程部门前执行副总裁陆奇即将于明年1月5日正式加盟微软，负责搜索、网络广告和所有的网络信息与通讯服务。为了体现对在线业务的重视，鲍尔默将亲自接受陆奇的工作汇报。
陆奇毕业于上海复旦大学，后赴美攻读卡耐基-梅隆大学的计算机博士学位，现持有20项美国专利。在1998年加入雅虎之前，他曾担任IBM阿尔马登研究中心的研究员。后于1998年加入雅虎，从事网络搜索和Marketplace业务部门(业务包括雅虎搜索、电子商务以及商业和产品本土列表)的技术研发。
对于陆奇的加盟，鲍尔默显然十分满意。在一封给公司全体员工的邮件中，鲍尔默兴奋地表示：“陆奇深厚的技术经验、领导能力和努力工作的态度享誉技术产业。陆奇加盟微软执行管理团队，将使微软从中受益。”
市场分析人士对此认为，微软此番人动意在振兴自己的在线业务。自今年2月向雅虎提出并购邀约起，微软做大做强在线业务的意愿已为业界共睹。为此，微软招聘任何能够派上用场的互联网人士都不让人奇怪，更何况陆奇还是雅虎的技术负责人。
一直想做大在线业务
自上世纪90年代涉足互联网后，微软的在线业务与其引以为傲的软件成绩相比，只能用“孱弱”来形容，谷歌、雅虎等竞争对手将它远远地抛在身后。
世界已经进入互联网时代，如何提升自己的互联网竞争力确实是件很头痛的事，但鲍尔默颇有信心地相信“互联网市场还很年轻，以后一定会发生变化”，他表示自己也相信“总有一天，在线服务市场会扩展到人们生活的方方面面，搜索与在线广告必将成为未来互联网的核心内容”!不言而喻，微软不会放松对互联网业务的发展。
2007年8月14日，微软进行了公司发展历史上最大的一笔交易――并购数字广告公司aQuantive。其高达60亿美元的出价，较aQuantive当时的市值高出了85％。是时，鲍尔默兴奋地说：“现在，aQuantive让我们的广告网络覆盖了整个互联网。”
同年11月，前微软平台与服务部门总裁凯文・约翰逊首次透露，未来五年内公司将努力成为全球数一数二的在线广告运营商。为此，微软实施了一个以市场销售收入增长率为名的计划――“10、20、30、40”计划。凯文・约翰逊表示，微软希望MSN,COB、Windows Live Mail能带来互联网10％的页面浏览量(当时只有6％)；全球网民20％的上网时间花在微软的网站上；互联网30％的搜索来自微软。此外，40％的互联网广告投放费也用属于微软(当时仅占6％)。
到了2008年2月，446亿美元的并购雅虎计划被认为是微软单挑Google决心的充分显露，但这项交易因价格问题至今未能谈拢。
也就在华尔街对微软在线业务的前途深感忧虑的时候，鲍尔默却表示，并购雅虎只是一个战术，失利并不能影响公司未来的盈利。他于7月决定继续将5％至10％的总营收投到在线业务中。在2008年底之前，微软还向Facebook的用户提供网络搜索工具以及在Facebook网站上放置与搜索有关的广告。
鲍尔默认为，微软要想在互联网市场上生存，就离不开大量的投资。他在7月时决定为在线业务增加3亿美元的开支预算，用以进一步完善其网络搜索引擎和广告技术。随后的7月23日，微软宣布将Windows和在线业务部拆分成两个独立的业务部门――在线广告及搜索业务部，以及Windows和Windows Live业务部。业内人士认为，业务拆分第一次勾勒出了微软的清晰的产品特征，将有利于它更好地制定发展战略。
“事实上，微软对在线业务如此重视还有更深层次的原因。”一些行业分析师认为，微软虽然多年主导各个市场，但所面临的压力也在增加。比如，竞争对手苹果的Mac电脑市场份额在迅速增长，这就意味着Windows统治的PC市场份额在萎缩。
尤其令人担忧的是，近日市场研究机构Net Applications透露谷歌可能在秘密研发操作系统――这一直被微软认为是不可侵犯的市场。该机构营销副总裁文斯-维扎卡罗指出，他们的网络侦查设备连微软内部使用的Windows7也能识别出来，但最近却发现，一向形象开放的谷歌有11％至30％的员工隐藏了所使用的操作系统。文斯・维扎卡罗说，谷歌日前了手机操作系统Android和开源浏览器Chrome。其中，Chrome及其扩展Gears很容易被打造成一款新的操作系统。
“人们将会发现，没有微软他们的生活也一样继续。”文斯・维扎卡罗认为，鲍尔默很早就提出“软件+服务”业务架构，壮大在线业务就是为了两条腿更平稳地走路。
受惠于雅虎人事之灾
今年6月，《纽约时报》首先爆料称从2007年起，雅虎的高级管理员工就在“不为外界察觉”中流失，尤其在微软正式退出并购后，离职更成“泛滥之势”。6月19日，知名博客网站TechCrunch列出了雅虎一年多以来的离职高管名单，人数多达114名!
这是雅虎遭遇的最为严重的人事灾难，曾经以“流淌紫色血液”为荣的员工对公司的前途的自信心降至冰点。
“现在再回过头去看，突如其来的金融风暴无意中也帮了微软的大忙。”分析师们指出，作为互联网领域的绝对领导者，雅虎股价在这场危机中飞流直下，在11月一度跌破11美元，市值缩水超过60％。为了缓解压力，在第三季度财报的时候，不堪金融风暴打击的杨致远如外界所料，宣布公司将再次裁员10％，预计约1500人将收拾行囊离开雅虎大楼。一名已经递交辞呈的雅虎高管说：“公司不该在内部最不稳定的时候做人事调整，这种糟糕的决定只会让人心更加浮动。”
雅虎正在遭遇人事动荡，微软却为了迎接他们的到来早早地做好了准备。
知情者称，今年2月和4月之间，鲍尔默一方面与雅虎就并购问题进行周旋，另一方面对公司高层进行了调整。其中，曾经被寄望振兴微软搜索和门户网站业务的网络服务业务高级副总裁史蒂夫・博科维茨和高级副总裁兼MSN部门首席媒体官乔安尼・布拉德福德的辞职最引人注目。
尽管微软强调这番调整与并购雅虎无关，但不少观点还是认为，它是在为迎接雅虎的高级人才腾出位置，因为那时候鲍尔默对自己的出价是那样信心满满。而在终止并购后，面对雅虎众多出走的人才，微软于6月18日在雅虎总部所在地森尼韦尔的一份《圣 何塞信使新闻》刊物上整版招聘网络搜索专家的广告，正是那时候，陆奇被传闻即将离职并加入微软。
在微软宣布陆奇加盟消息之前的11月21日，微软搜索业务副总裁萨雅・纳德拉证实，雅虎搜索技术原副总裁肖恩・萨切特将从12月22日起担任微软硅谷搜索技术中心总经理一职。肖恩・萨切特拥有近十年搜索经验，2003年加盟雅虎后便被誉为雅虎搜索的“灵魂。”
陆奇的挑战
今年第3季度，总收入达55亿美元的谷歌获得了17亿美元的运营利润。相比之下，微软的在线服务部门营收十分寒酸，仅为7.70亿美元，运营亏损却为4.80亿美元，几乎是去年同期的2倍。
为了缩小与谷歌之间的差距，微软过去在数据中心、人才和市场营销等方面的投入超出了销售额。它曾不惜以返还现金的方式来吸引搜索用户，但市场调查公司ComScore公布的数据却显示，今年9月它在美搜索市场的份额仅为8.5％，较去年1月的10.4％萎缩明显，而谷歌则从53％增至63％。
在收入构成上，微软72％的在线业务收入来自广告，其中显示广告的贡献占了绝大部分。但是早在今年3月，在显示广告领域颇具影响力的DoubleClick已经被谷歌收编，分析者担心微软目前在广告市场上仅存的一点自信也将很快被击垮。
微软在互联网市场上面临的困境，即将成为陆奇要解决的首要课题，但这还只是他所面临全部挑战中的一小部分。
为了让自己更加强大，微软无畏地进入一些领域。它的Live Search一直在搜索领域与谷歌做正面斗争，MSN和Hotmail也没有停止和雅虎邮箱及虽小却创新力很强的Email搏斗。
鲍尔默曾毫不隐讳地说：“我们的PC肌肉发达，我们的服务器和企业服务肌肉也发达，但我们的在线肌肉却让人担忧。”这番言论与凯文・约翰逊在今年5月撰写的一份备忘录不谋而合。凯文・约翰逊说，微软并没有真正进入互联网市场，这个等待实在太漫长了。
篇6
本文将就2014年湖北省武汉市中考与《步步为营 决胜中考》进行对比分析，不难看出本刊切中大量武汉市中考考点，很多题目甚至可在本刊及《步步为营 决胜中考》一书中直接找到答案，有些题目的设计几乎完全一样。
听力部分：
1. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第6题：
What is Kate’s mother？
A. A doctor.
B. A nurse.
C. A patient.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（七）第7题：
What’s the the woman？
A. A doctor.
B. A lawyer.
C. A designer.
2. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第7题：
Where is the man？
A. In the cinema.
B. On the farm.
C. At a store.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（七）第11题：
Where is the woman？
A. In the park.
B. In a shop.
C. In her office.
3. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第8题：
What does the man want to do？
A. To buy stamps.
B. To move to the next door.
C. To wait in line.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（五）第6题：
What does Paul want to do？
A. To go on sleeping.
B. To get up right away.
C. To eat hot breakfast.
4. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第9题：
What are two people talking about？
A. Scientists.
B. Dreams.
C. Hobbies.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（九）第10题：
What are they talking about？
A. Buying a birthday present.
B. Learning English.
C. Having a birthday party.
5. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第13题：
What’s the relationship between the two people？
A. Father and son.
B. Doctor and patient.
C. Teacher and student.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（六）第16题：
What’s the relationship between the speakers？
A. Father and daughter.
B. Classmates.
C. Strangers.
6. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第15题：
How did the man feel about the lady’s work？
A. Disappointed.
B. Not serious.
C. Very satisfied.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（八）第16题：
How does Ben feel about tomorrow’s lessons？
A. Excited.
B. Nervous.
C. Confident.
7. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第21题：
Where are they going to stay？
A. In the garden.
B. In the new house.
C. In the village restaurant.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（八）第14题：
Where does Mary stay all the time？
A. In the washroom.
B. In the kitchen.
C. In the living room.
8. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷听力部分第25题：
What can we learn from the story？
A. Rockefeller spent little money on himself.
B. Rockefeller and the manager were well-known.
C. Rockefeller and his son asked for the same room.
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（八）第25题：
What can we know from the story？
A. The general sold his teeth.
B. The general had 175 teeth pulled out.
C. The general didn’t know which teeth
were the general’s.
笔试部分：
1. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业考试英语试卷笔试部分第27题：
Jim’s a taxi driver， ______ he really wants to be a doctor.
A. or
B. and
C. so
D. but
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（四）第27题：
They hurried to the train station， ______ it was too late. They had to wait another ten minutes.
A. but
B. so
C. and
D. or
2. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第28题：
―Do you know if Jack will drive to London this weekend？
―Jack？ Never！He ______ driving so far.
A. has hated
B. will hate
C. hated
D. hates
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（九）第28题：
―Do you know whether David will go cycling or not tomorrow？
―David？ Never！He ______ outdoor activities.
A. hates
B. hated
C. is hating
D. has hated
3. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第29题：
―A nice tie！A present？
―Yes， it is. My aunt ______ it to me for my last birthday.
A. was sending
B. had sent
C. will send
D. sent
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（十）第29题：
―How beautiful the flowers are！
―My husband ______ them to me this morning.
A. was sending
B. had sent
C. will send
D. sent
4. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第30题：
―Is Miss Green in the office？
―No， she ______ to the library.
A. goes
B. had goes
C. has gone
D. would go
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（五）第30题：
―Is your father in？
―No， he ______ to Shenzhen.
A. had gone
B. goes
C. went
D. has gone
5. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第31题：
I turned to bookshops and libraries looking for information and found ______.
A. none
B. both
C. one
D. neither
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（二）第31题：
―Which basketball player do you like best， Kobe， James or Jordan？
―______ of them. Jeremy Lin is my favorite.
A. All
B. Either
C. Neither
D. None
6. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第39题：
―Is that Kate’s car？
―It ______ be hers. She has just gone for a meeting.
A. can’t
B. should
C. mustn’t
D. may
【切中题】《步步为营 决胜中考》八年级（下）复习过关测试题（七）第29题：
―Look at that girl！Is it Linda？
―No， it ______ be her. She has gone back to her hometown.
A. can’t
B. mustn’t
C. may not
D. needn’t
7. 【中考原题】武汉市2014年初中毕业学业考试英语试卷笔试部分第71～75题：
仔细阅读下面五个句子，然后用下面方框中所给的单词或短语填空，使每个句子在结 构、句义和逻辑上正确。（提示：选项中有一个是多余的。）
■
71. The best way to improve your English is to ______ an English club.
72. Be quiet please， class， I’m going to ______ your test papers.
73. Mr. Tan makes the best noodle in town. They’re ______！.
74. There’s a ______ smell in the house. Do you know what it is？
75. Could you ______ me with information about student exchange programs？
【切中题】《步步为营 决胜中考》英语全真模拟试题（二）第71～75题：
仔细阅读下面五个句子，然后用下面方框中所给的单词或短语填空，使每个句子在结构、句义和逻辑上正确。（提示：选项中有一个是多余的。）
■
71. The best way to improve your math is to ______ a math club.
72. Be quiet please， class， I’m going to ______ your examination papers.
篇7
1.避噪音 如果老年人较长时间接触噪音，会使本来开始衰退的听觉系统更容易疲劳，内耳的微细血管常处痉挛状态，使内耳供血不足，听力就会迅速减退，甚至发生噪音性耳聋。
2.戒挖耳 由于老年人的生理性血液循环减弱，耳道内分泌物减少，产生干裂感，有时感到奇痒，通过掏耳刺激后，可以得到暂时缓解。但异物挖耳易引起感染。耳道奇痒时，可用棉签浸入少许酒精或甘油，轻拭耳道。也可内服维生素E、C和鱼肝油，内耳发痒就可得到缓解。
3.谨慎用药 人到老年，疾病较多，老年人常常使用抗生素，但需要注意的是，使用链霉素、庆大霉素、卡那霉素等抗生素，不要一次过量，或者服用时间过长，可与其它药物交替使用，也可换用中药治疗。
4.经常按摩 老年人听力减退，与内耳血液循环减弱也有一定的关系，而局部按摩可增加血液循环，也可保持听力。按摩时可取翳风穴（耳垂后凹陷处）、听会穴（耳垂前凹陷处，与翳风穴隔耳对称）早晚各进行一次，每次5～10分钟。
5.情绪稳定 人到老年要控制情绪，情绪波动会导致体内植物神经失去正常的调节功能，使内耳器官发生缺血、水肿和听神经营养障碍，出现听力锐减或耳聋。
哪些部位易发生骨关节病
文/岳金凤
从骨质增生到腰间盘突出，生活中患骨关节病的人似乎越来越多，其中以中老年朋友为主。那么，哪些部位容易发生骨关节病呢？
膝 表现为疼痛、酸胀、双膝发软、无力、易摔倒，或有局限性压痛及骨刺所致的骨肥大，有时伴有关节积液。关节活动时有骨响声及摩擦音。后期出现膝内翻或外翻，关节半脱位。
腰椎 软组织疼痛、酸胀、僵硬与疲乏感，弯腰受限，椎间盘突出压迫神经引起放射性、触电样或牵扯样疼痛。
颈椎 颈脖发僵、发硬、疼痛，颈背部沉重，或上肢无力、手指麻木、手里握物有时不自觉地掉落、上肢放射性疼痛，或头疼、头晕、视力减退、耳鸣、恶心等异常症状，种种症状与椎间盘突出压迫的部位有关。
髋 阵发性疼痛，跛行。疼痛多位于腹股沟或沿面分布，也有表现为臀部、坐骨区或膝部疼痛，初站立时加重，活动后稍有缓解，内旋和伸直活动受限。
手 疼痛、肿胀、手指僵硬、弹响指或扳机指、指间关节结节、弯曲形成蛇样畸形等。
足 以第一足趾关节最常见，夜间突发难以忍受的剧痛，早期往往未经任何治疗疼痛自行缓解甚至消失，但反复发作，晚期趾间关节结节，足趾外翻畸形，活动受限。
半夜饮水五六趟 警惕干燥综合征
文/周丽华
篇8
地 址：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
资质等级： ，证书编号：
地 址：
联系电话：
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 (物业名称)的前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：__________
物业类型：__________
座落位置：_________区/县________乡/镇 路_______弄_______号
四至范围(规划平面图)：
总建筑面积：________平方米其中住宅________平方米。
物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。
第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。
(一)物业共用部位的维护
(二)物业共用设施设备的日常运行和维护
(三)公共绿化养护服务
(四)物业公共区域的清洁卫生服务
(五)公共秩序的维护服务
(六)物业使用禁止性行为的管理
(七)物业其他公共事务的管理服务
(八)业主委托的其他物业管理服务事项。
第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条 甲方按规定向乙方提供位于 路 号 室(建筑面积 平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
第五条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：
(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三
(二)公共绿化养护服务，详见附件四
(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五
(四)公共秩序的维护服务，详见附件六
(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七
(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八
第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。
甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。
第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。
(一)住 宅：
高层________元/月平方米 多层________元/月平方米
别墅________元/月平方米 物业：________元/月平方米
(二)办公楼：______ 元/月平方米
(三)商业用房：________元/月平方米
(四)
(五)
(六)
上述物业服务收费分项标准(元/月平方米)如下：
一、住宅物业
1、综合管理服务费：
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：
3、公共区域的清洁卫生服务费用：
4、公共区域绿化养护费用：
5、公共区域秩序维护服务费用：
6、
二、非住宅物业
1、综合管理服务费：
2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：
3、公共区域的清洁卫生服务费用：
4、公共区域绿化养护费用：
5、公共区域秩序维护服务费用：
篇9
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
第二十条固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
篇10
企业住宅小区秩序维护工作不仅关系到职工家属安居乐业，还关系到职工家属的生命和财产的安全，更关系到社会稳定和企业发展的大局。近几年来，随着住房制度改革的不断深化和小区建设的迅速发展，住房产权呈多元化趋势，辖区居住的业主较复杂，对住宅小区的秩序维护服务工作提出了新的要求。我们结合工作实际，对如何做好新形势下居住小区秩序维护服务谈几点思考。
一、准确把握秩序维护服务的基本内涵
居住小区秩序维护服务是指物业服务单位为区域内业户提供的安全防范服务（包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务、车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）、秩序维护应急处置服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务活动，其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的居住环境。其本质内涵是维持居住小区运行秩序，创建“安全、有序，亲情、形象”的居住环境。在具体实践中要把握好以下四个方面的基本内涵。
（一）保障安全。
安全是物业服务的第一需求，也是秩序维护服务的第一需求，包括居住小区居民的人生安全、财产安全等。秩序维护服务应该树立积极防范的态度，不断提高自身的安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安联防、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。
（二）运行有序。
在物业区域内，业主不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要秩序维护人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处置。
（三）亲情服务。
物业服务的公共秩序维护服务对盗窃与破坏者来说是一种威慑力量，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业服务企业的秩序维护人员应像爱护家人一样爱护业户与业户的财产，为业户提供热情周到的优质服务，让业户有远亲不加近邻的感觉。
（四）形象良好。
秩序维护服务是物业服务的第一形象。良好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的秩序维护人员素质能提高物业服务和物业服务企业的层次，使业户有安全感。不仅如此，秩序维护服务的形象还能增加物业及物业服务企业在社会公众中的影响，使物业保值增值。
二、正确履行企业秩序维护服务职责
小区的治安管理是由公安机关负责的，物业服务中的秩序维护工作是协助公安机关维护小区的公共秩序。因此，秩序维护不同于执法部门的治安管理，秩序维护的职责主要在于服务，没有执法权，对当事人没有处罚的权利，小区的秩序维护工作应当自觉接受公安机关的监督指导，履行以下主要职责：
（一）防范管理服务。
防范管理是指物业服务企业为防盗、防破坏、防意外及应急处置而对所管辖的物业区域进行值勤监控、巡视等一系列管理服务活动。防范管理服务的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理服务的目的，必须从防范管理服务的“硬件”和“软件”两方面下功夫。硬件是指根据防范管理服务工作的实际需要所必须配备的一整套硬件设施，软件是指物业服务企业内部的专职秩序维护人员及其实现防范管理服务所采取的一系列措施、规定和制度。
（二）消防管理。
消防管理包括防火和灭火两个方面，物业服务消防工作的重点应放在火灾灾情发生后采取何种措施才能将损失降低到最小；工作重点是防患于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。建立一支以物业服务企业员工为主、业户为辅的高素质的专群结合的义务消防队伍，是落实区域消防工作的组织保证。
（三）小区道路交通管理。
小区道路交通管理主要包括：小区道路管理、交通管理、车辆管理和停车（库）场管理等，主要做好以下几个四个方面的管理。
（1）小区道路管理是指对物业服务区域内道路设施进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处置，保证应急道路畅通无阻。
（2）小区交通管理的任务是正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下做到人车分流，保证物业服务区域内交通安全、畅通，其重点是机动车辆管理。
（3）车辆管理包括机动车、摩托车、助动车和自行车的管理，主要职责是禁止乱停乱放和防止车辆丢失、损坏。
（4）停车（库）场管理包括地面停车和地下停车两大类，其管理服务任务主要是对（库）场内的车位划分、行驶标志、进出停车（库）场车辆、存放车辆的防损和防盗工作进行管理服务。
三、加强秩序维护人员的技能培训
在物业管理工作当中，秩序维护员发挥着重要的作用，他们时刻处在服务活动的最前沿，和业主进行着面对面的接触。小区的秩序主要依靠他们来维护，消防和车辆的管理和服务也要靠他们来承担。这就需要提高秩序维护人员的技能和素质，加强秩序维护人员的培训，培训内容主要包括：
（一）安全防范服务的基本要求。
包括：安防人员的仪表和礼貌礼仪；熟悉物业及业主（或物业使用人）基本情况，如商铺店主及成员、房屋结构、消防设备、技防设备、各类机电设施设备分布情况、消防中心、应急反应等；熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制。记录及时、齐全、规范和真实；各类安防设施设备齐全完善，使用正常。
（二）车辆停放管理服务。
车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放，同时做好必要的劝阻、检查、记录等工作。要熟悉车辆管理的注意事项，车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，必须提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷；车辆停放必须符合消防和安全管理要求，切忌堵塞消防和安全通道；必须做好停车场所各出入口的安全防范监控措施。
（三）安防人员值勤。
安防人员执勤上岗要严格按照其工作标准服务，不准擅离职守；不准假公济私、私拿公物；不准在上岗期间坐卧、倚靠、打盹睡觉、闲谈会客、吸烟喝酒、吃东西、看书报、听收音机、看电视；不准损坏执勤器械、设备和乱写乱画；不准擅自处理重大和涉外问题等。
四、健全完善秩序维护服务措施
随着现代物业服务的发展，秩序维护服务的措施和手段日益更新，智能化的手段已经逐步成为人们广泛应用，也是未来秩序维护服务的发展趋势。要优化管理机制和人力资源配置，提高技术防范措施，减少秩序维护员的需求量，达到人防与技防的有效结合，解决传统人防用人过多的现象，把人工成本的持续投资转变为提高技防能力的一次性投资或阶段性投资，进而提高秩序维护服务的质量。同时，秩序维护员还要把服务工作做到细致入微，用科学的方法和切实可行、到位的管理规则以及敬业、爱岗的工作精神踏实工作，对业主负责，对自己负责。
篇11
第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。
第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章业主业主委员会物业服务企业
第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）享有法律、法规规定的其他义务。
第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第七条业主委员会职责：
（一）维护业主的合法权益；
（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；
（四）听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；
（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。
第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。
第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。
第十条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。
第十一条物业服务企业权利和义务：
（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；
（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；
（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；
（五）接受业主委员会和业主的监督；
第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。
新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。
旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。
第三章前期物业管理
第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。
第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第十五条办理物业交接手续时，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。
（二）公共设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）业主名册和协议书；
（五）物业管理需要的其他资料；
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。
第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产管理部门不准办理确权登记。
第四章物业管理服务
第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。
第十八条物业管理服务的基本要求：
（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；
（二）按规定签订物业管理服务合同；
（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；
（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；
（五）每年与业主作有效沟通；
（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）
（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；
（八）按规定合理使用专项维修资金。
第十九条物业服务的范围和标准
（一）房屋共用部位、共用设施设备
服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。
服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。
（二）公共秩序维护及车辆管理
服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。
服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。
（三）环境卫生保洁
服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。
服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。
（四）绿化管理及养护
服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。
服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。
（五）档案资料管理
服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。
服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。
第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：
一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。
第五章物业的使用与维护
第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。
第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。
第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照《县太阳能热水器安装管理规定》和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。
第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工
（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：
使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。
（二）居民小区供水设施管理职责：
住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。
（三）居民小区内环境卫生管理职责：
物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。
（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。
第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。
第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。
第六章物业管理服务费用
第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。
第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。
第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。
第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。
第三十三条原有住宅区已经实行物业管理，未交纳住宅共用部位及共用设施设备专项维修资金的房屋共用部位和共用设施设备的大修、中修、更新时，由业主按拥有的建筑面积比例承担，该住宅区业主委员会协同物业服务企业收缴。
对没有开展物业管理的旧楼和弃管楼房，由原开发单位出资整修，没有开发单位的由政府出资整修，达到物业管理条件后，通过招投标方式选聘物业服务企业，开展物业管理活动。
第七章法律责任及附则
第三十四条违反本实施方案规定的行为，国务院《物业管理条例》已有处罚规定的从其规定。
第三十五条违反本方案规定，开发建设单位未按规定配备物业管理用房的由县行政主管部门责令限期改正，并对工程不予竣工验收。
第三十六条开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的由县物业管理行政主管部门责令撤出，并没收违法所得。
第三十七条物业服务企业无顾单方终止合同，给业主造成损失的由物业服务企业负责赔偿，并承担相应的法律责任。
第三十八条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费的物业服务企业可以按照应缴金额的0.5%按日收滞纳金。拖欠物业服务费六个月以上的物业服务企业可向人民法院申请支付令或提讼。
篇12
现阶段，我国的物业企业设别管理存在的问题主要包括以下几方面：
第一，缺乏专业人员、技术力量薄弱。对人才培养和引进的不中和缺乏稳定充足的专业技术人员队伍，对物业设备管理造成了巨大的阻碍。当前，物业设别的日益技术化、现代化，这就要求物业设备管理人员必须充分掌握物业设备的原理、结构、技术性能、用途、维护方法以及故障排除等一个或者多个方面的知识。换言之，实施现代物业设备管理的人员，必须是拥有丰富的物业设别管护经验、较高水平的专业技术，特别是“一专多能”的高素质人才。但是，在目前，除了极少数几个规模较大的的知名物业企业之外，其他大部分物业企业的设备管理人员都无法符合这样的要求。
第二，缺乏足够资金。实施物业管理的资金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有节余。但是对于大部分物业企业而言，却面临收费困难、经费开支紧张的问题。由于社会公众没能够充分理解和支持物业管理，加之政府的税务部门仍然是对物业管理企业依照建筑行业的税收标准征收房产税、所得税、营业税及车船使用税及“两金”等多种因素，导致了大多数物业管理企业自建立以来就一直处于亏损状态，没有能力维修、改造物业设备，造成水电等故障多发，从而导致居民满意度下降，管理费的收缴更加困难，陷入了一种恶性循环。同时，由于物业设备的管护并不能直接产生经济效益，属于投入行为，因而一些物业企业往往错误认为将资金投入设备的管理不划算、亏了，这是是造成物业设备无法得到及时维修管理而积劳成疾、带病运行。
第三，管理成本高。随着社会发展与科技进步，越来越多的建筑将以大型、高层与智能建筑为主，建筑设备工程技术更是向自动化的建筑设备和计算机智能控制一体技术方向发展。当前，建筑工程基本建设投资中建筑设备工程所占的比重增长迅速，一些大型高层建筑中，设备工程占工程总投资比例甚至占到40-50%，比如广州的标志建筑中信广场，总投资近60亿，各种设备的投资就将近20亿。而至于住宅的物业设备，其投入虽然比写字楼少，但也不能被忽视。而和建筑本身相比较，物业设备的使用年限要短的多，并且随着使用年限增加，必然产生有形损耗；此外，由于新技术、新设备的出现，也会引起物业设备在使用价值等的无形损耗。这些有形和无形损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使设备管理成本增加。加之新型设备的投资也较大，维修更新这种设备的成本就更高。
二、完善物业管理企业设备管理的对策建议
首先，物业企业对员工进行相关培训，努力提高员工的综合素质，通过员工综合素质的提高，实现企业效益的有效增长。企业对员工进行对员工进行培训，提高员工的业务水平以及应对突发事件的能力。通过对企业员工的物业设备管理的标准化培训，使企业员工重视设备的标准化操作及保养，保障物业设备的安全运行，同时，通过学习加深员工对设备的了解，加强企业内部员工的沟通，调动员工的思维，通过不断的学习优化高管的管理方案，提高企业的设备管理水平。
