旧城改造论文范文

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2郑州市旧城区面临的问题

根据河南省统计局的数字，2012年底，郑州全市常住人口已经超过900万人，而且，郑州市流动人口的密度约为9000人/km2，居全国流动人口密度前列。随着城市的扩张，城镇化人口的不断导入，郑州市区交通拥堵现象不断恶化，城市公用设施的老化现象不断涌现，城市污染日益加重，人民的日常生活环境质量不断下降。

2.1交通拥堵成常态

郑州市的交通在上下班高峰时段，主干道几乎是寸步难行，尤其是大型商场、火车站等公共设施周边，形成了“开车没有走路快”的怪异现象。据统计，郑州市的小汽车保有量近几年增长速度惊人，2012年底，郑州市的小汽车保有量达到210万辆。这使得原本就不够用的道路资源日趋紧张，更严重影响了公共交通的正常运营。另外，郑州市中心城区的功能布局不合理，也直接导致了严重的交通拥堵。虽然大量行政办公用地已经疏解到内环地区以外，但内环地区内尤其是火车站地区还存在着大量批发市场、专业市场，另外，大量的教育科研用地也集中在内环地区。这些用地不仅占地大，交通出行量也非常巨大，加上市场必备的货运交通，更是使这些地区成为整个城区交通系统的多个症结点。交通拥堵这一表象的背后是整个城市功能结构布局的复杂的系统性问题。

2.2城市公用设施老化

由于历史原因，郑州市旧城区的很多公用设施已进入老化时期，尤其是地下的各种管网，经常出现爆裂等现象，加上市政公用设施各部门规划施工没有统一的调度安排，导致郑州市的道路经常处于开挖状态，不仅影响了城市整体面貌、市民的日常出行生活，也给政府带来了巨额的资金浪费和经济损失。

2.3城市污染严重

郑州市与我国大部分城市一样，近几年，灰霾天气的发生率呈逐步上升的趋势。据郑州市环保局监测站提供的报告显示，郑州市灰霾天气的产生主要是由燃煤、机动车尾、扬尘气等三方面原因造成的。其中，燃煤对PM2.5的“贡献率”为41%。

2.4旧城改造困难

郑州市内环地区人口密度高，商业经济繁荣，旧城改造的成本高，难度也大。从建筑质量看，在旧城区范围内，建筑质量较差（三类以下包括三类）的建筑覆盖总用地范围约60%以上。从改善建筑质量的方面看，旧城改造的任务重，压力大。近年来，郑州市政府制定了一系列旧城改造的政策，有力的推进了旧城改造的步伐，但也遭遇到许多问题：首先，旧城改造缺乏多样性的手段，绝大多数情况都是以推到重建的方式来完成改造，这不仅造成了人力和物力的浪费，也破坏了原有城市的空间结构和原有的社会网络；其次，旧城改造往往以谋取利益为主要目的，追求利益的最大化，导致容积率较改造前大幅度提高，而与之相配套的公园、绿地等公共设施缺被压缩到最小；再次，郑州市在旧城改造的过程中，对于有历史保护价值以及有文化景观效应的一些构筑物没有充分重视其作用，也统一采取推到重建的方式，对城市文化的营造产生负面作用；最后，郑州市旧城区目前的改造往往集中在有利可图的黄金地段，而一些急需更新但区位差、开发效益差的地段却无人问津，随着土地和房地产市场的日益升温，旧城改造的成本也越来越高，这就使得那些急需更新的地区陷入了一个死循环，政府推动旧城改造将越发困难。郑州市旧城区开发建设所面临的这一系列问题也是当下中国许多特大城市所急需解决的城市发展问题。

3《郑州市内环地区城市设计》的解决方略

《郑州市内环地区城市设计》（2014）正是在深入学习国家《新型城镇化规划》文件的基础上，对郑州市内环地区进行的旧城改造规划设计。这次的旧城改造规划，摈弃了中国传统旧城改造的一些模式，包括大拆大建型的全盘改造模式、小打小闹型的局部更新模式，而是结合新型城镇化的核心内涵，提出了符合时代要求的创新理念。传统的旧城改造更注重旧城区物质空间，主要以项目开发作为旧城改造导向。《郑州市内环地区城市设计》则是在更大的空间尺度上提出更为丰富的改造内涵，尤其注重对存量资源的整合优化利用，以转型为发展思路，以创新为发展动力，使旧城改造成为一个动态的、可持续的、有助于推动新型城镇化发展的城市复兴行为。《郑州市内环地区城市设计》的规划范围是郑州都市区的核心区，规划总用地规模约为12km2，城市建设用地面积约为10.9km2。旧城改造的四大核心内容包括：功能复合、经济复兴、环境重构、文化沿承。功能复合是要提倡城市功能综合使用，提高市中心的生命力和趣味性，使市中心在白天和晚上都能吸引居民、商业人士、店主和游客。同时可减少交通需求，促进社区安全，带来环境效益。经济复兴是指旧城改造过程中经济计划的重要内容是要妥善利用投资来改善市政基础设施，并考虑土地的重新开发或二次开发，为现有产业提供扩展或转移的可能，并为新的产业提供良好的土地条件。环境重构是要确立合理的土地使用强度和人口密度，完善相关的生活及市政配套设施，对现有路网结构进行调整和完善，同时采用平面、立体绿化相结合的方式提高绿化覆盖率，改善城市环境。文化沿承是指既要维护旧城历史性，又要考虑现代城市生活对城市功能的要求，注重发掘城市内涵和价值，充分释放历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力。围绕这些核心内容，《郑州市内环地区城市设计》对郑州市内环地区的城市改造，提出了四个城市设计策略：

3.1空间策略

倡导旧城中心区空间的紧凑发展，整合城市要素，用立体化、复合化的设计手段解决旧城中心区空间密集的问题，创造优美整体的城市形态，使有限的土地资源得到充分应用，也使旧城中心区的效率得以提高。郑州市内环地区的空间结构规划为：一核两心；一横三纵；双环三片。一核是指二七广场商业中心，两心是指商城文化集聚中心和西广场综合服务中心。一横是指沿中原东路、正兴路、东西大街形成的城市东西向发展轴。三纵是指京广路交通发展轴、德化街商业休闲轴、紫荆山路文化展示轴。双环指的是内部交通输配环和外部交通疏解环。三片指的是商贸商业集聚片、城市综合服务片和传统文化体验片。

3.2功能策略

提倡旧城中心区功能的综合化、多样化，防止大量兴建办公楼和重复建设大型商业设施后引起旧城中心区功能的单一化。除了零售商业，也要促进其他大众服务业的发展，对旧城中心区的教育文化功能、居住功能也应足够重视。郑州市内环地区规划的功能定位为：郑州城区集中展现商城历史文化与商业现代文明的商贸文化核心区。根据这个定位要求，形成三大功能板块：一、郑州商贸中心区作为内环地区的主导功能板块，涵盖商业休闲、商务办公、商贸物流等职能；二、商城文化展示区作为特，涵盖文化展示、休闲体验、都市旅游等职能；三、生态宜居内城区作为内环地区的基本功能，涵盖生活居住、商业服务、文化娱乐等职能。在三大功能板块的基础上，结合城市空间控制和管理的要求，规划将郑州内环地区分别以自身功能特色划分为三个功能片区。

3.3交通策略

充分利用轨道交通建设，以站点开发为主导，组合不同城市功能。利用旧城中心区发达的支路网络，促进旧城中心区环境的可持续发展。郑州市内环地区规划将通过完善交通网络体系、发展城市轨道交通和快速公交系统、建立步行网络系统、增加公共空间的范围、采取TOD的开发模式以及控制小汽车的供应总量等方式，来解决目前郑州市内环地区交通不畅的问题。

3.4保护策略

旧城中心区的风貌保护与功能利用并重，使历史建筑和街区具有应变的能力，继续发挥对城市的影响。意向特色使旧城中心区区别于城市其他地域，在凸显特色中提高旧城中心区自身的竞争力，增强在人们心目中的地位。郑州市将着力挖掘郑州文化资源，提取华夏文化、二七文化、商贸文化等特色，结合优势产业集群，打造华夏文明根文化展示区，建设国际知名的旅游目的地和富有特色的文化旅游区。另外，将依托郑州市文化特色，策划郑州内城八景，重拾历史遗珠，融入当代特色，打造城市文化名片，展现古今交融的文化新风采。《郑州市内环地区城市设计》在旧城改造规划中体现了四大创新要点：1.理念：以“有机更新”为指导的中心城区开发建设规划秉承“有机更新”理念，运用历史、文化、自然、生态、特色、连续的观点和方法以及对空间环境、生态环境、文化环境等进行更新改造与延续，保留城市发展的连续性和完整性，延续城市文脉，使之重新发展和繁荣。2.交通：“九大方略”指导中心城区道路交通组织形式针对内环地区公共交通严重不足、道路系统不够完善、停车设施相对不足等问题。本次规划提出方略有：完善交通网络、提高支路密度、建立输配环网、公共交通引导、建立步行网络、加大公共空间、TOD紧凑开发、停车短缺政策、提高换乘能力。3.文化：以体验展示为主的中原文化传承创新区挖掘郑州文化资源，提取华夏文化、二七文化、商贸文化等特色，结合优势产业集群，打造华夏文明根文化展示区，建设国际知名的旅游目的地和富有特色的文化旅游区。4.景观：点、线、面相结合的网络化生态景观布局针对内环地区城市绿地相对不足，历史文化尚未展现，公共空间缺乏特色等问题。规划依托现有景观资源和文化资源，规划城市公园、景观廊道等开敞空间，提高绿化用地比例，并将公园、广场、绿化廊道相结合，形成层次化、网络化的生态景观格局。

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物流是一门科学。物流科学是当代最具影响力的新兴学科之一，它揭示了物流各个环节的内在联系，是管理学和工程技术相结合的综合学科，是应用系统工程的科学成果，提高物流系统的效率，可以更好地实现物流的时间和空间效益。现代物流要求既要降低成本，又要充分满足受供者的需求。

物流的概念自80年代初从日本引入我国以来，其研究对象主要是集约化生产的企业、连锁经营的零售业和各类形式的储运业等。而物流在医院方面的应用研究和实践则是近些年的事，尚未建立一个完整的共识。为此，根据物流学研究的一般规律，综合医疗行业的特征，力求探索医院内部在原有的物流基础上进行流程再造，以最少的资金成本保障医院的物资供应，是作者思考的目的所在。

医院物流研究的产品主体是药品、医用耗材、办公用品等大宗物资，其资金用量约占医院年收入的40%～50%，是医院最主要的成本支出，其重要性对于任何医院而言均是不言而喻的。医院物流不能照搬其它行业物流的经验，例如，一般行业物流把配送作为其最后环节，而医院物流需要对配送后的物资进行有效监控，部分物资使用后还需回收。医院物流的实现方式可有多种选择，不一定拘泥于一种模式，可在现有条件下从易到难，循序渐进。一般情况下，如果医院的信息网络运行较健全的话，实行网络申领，按需配送，有效监控，合理储备的物流方式是可行的。

医院物流研究的一个重要内涵就是库存管理和最佳批量模型。传统思想认为仓库里的物资越多，表明单位兴旺发达，现在则认为零库存是最佳的库存管理。当然，合理的储存是医院进行持续性医疗活动所必需的。这里需说明一下库存与储存的区别，库存单指仓库中处于暂时停滞状态的物资，而储存则是指包括库存在内的各个环节所有物资的总和。库存管理的目的是在满足服务要求的前提下，通过对库存进行有效的控制，力求尽可能地降低库存水平。

医院使用的物资种类繁多，每个品种的价格不同，需求量也不等。为了使有限的时间、人力、物力、资金等资源能够得到最佳的利用，应对物资进行ABC分类，然后针对不同类别的物资决定不同的库存、采购方式和配送方式。ABC分类是按物资占总资金的比例和占总品种的数量的比例这两个指标进行分类的，下面以医用耗材的ABC分类举例：

具体地说，A类物资为高值耗材，品种约占医院使用总品种的5%～15%，而使用资金占资金总额的50%～60%，C类物资为低值耗材，品种约占医院使用总品种的60%～70%，而使用资金占资金总额的20%以下，B类物资介于两者之间。

对物资进行分类后，根据医院的经营策略和实际使用情况确定不同的库存和采购方式。A类物资：为零库存物资。由于这类物资价格昂贵，时间要求不高且是不可计划的，一般采用定时招标即时采购的方式。值得注意的是，这类物资往往是国家法律法规特别关注的物品，应对进货渠道、质量、有效证件等严格把关。C类物资：为计划库存的物资。由于这类物资单价不高，数量较大，是医院持续开展医疗活动的保证，不可断货且是可计划的，一般采用集中招标采购下的定时、定量供货方式。B类物资：介于上述两类物资之间，可视情况而定。医院每次订货数量的多少直接影响到库存水平和总成本。经济批量模型就是通过平衡采购进货成本和保管仓储成本，确定最佳的订货数量。在年需求量是已知和连续的，订货到货间隔时间是固定的且不发生缺货的条件下，下列数学模型成立：Q=2D·I/J其中：Q=最佳经济批量，D=年需求量，I=每次进货成本，J=单位货物仓储成本。例如：医院年需采购胶片10000张，每资订货成本是100元，胶片的单位仓储成本是4元，则最佳经济批量Q=≈700（张）每年的订货次数，N=10000/700≈14（次）每次订货的时间间隔为：T=365/14≈26（d）

经过2～3次的配送到订货点，经过一定的到货时间（t）间隔后，恢复原有存的库存水平而完成一个周期［1］。

配送是物流最具代表意义的节点运动。从环节上看包括了货物的品种、规格、数量、送达时间要求等，同时还融合了存储、分栋、配货等活动。事实上医院的供应室、病区药房等均可看成是配送中心。

配送的方式有很多种，如定时、定量、即时、看板供货等等，这与病区的需求量及需求方式有关，从医院的现状看以下几种方式比较合适。（1）定时配送方式：以周配和日配形式为佳，在病区的病人数量一定的情况下，一般C类物资的需求量是一个相对确定的数量，这种配送方式要求配送中心通过一定的形式（如网络）掌握各病区的住院病人数。（2）看板供货方式：一般为B类物资，要求配送中心按照各病区根据自己的工作特征和节奏提出的需求，适时配送物资到现场的方式，是需求与供应同步运转的一种行为方式。（3）即时配送方式：一般为A类物资，根据病区对于一些特定物资提出时间要求、供货数量、品种规格后，到货及时进行配送的形式。配送的基本环节有备货、理货、独立配送与共同配造三个。一是备货。为了使配送持续运作必需存一定量的货源保证，储备是按照一定时期内配送活动要求和根据货源的到货周期有计划地确定的，一般以2～3个配送周期为妥，而安全储备则以库存形式，采用先进先出的方式轮转。二是理货。理货是配送的重要内容，也是配送区别于送货的重要标志。作业人员拉着集货箱在排列整齐的储货架间按配货单所列的品种、规格、数量将某个病区所需要的物资装入集货箱内，然后集中码放。三是独立配送与共同配送模式。独立配送模式是由一个配送主体独立完成一类物资（如医用耗材）的配送活动，其组织体系相对较专业和简单，而共同配送模式是为了提高物流效率，以几个配送中心经整合后共同进行配送的形式，也可建立共同的储备区，分别理货，共同配送，就目前而言，由于受专业知识的限制，医院一般采用独立配送的形式，与一般配送概念有区别的是，一般配送出去的物资与储备物资不发生关联，而医院内各病区尚未用完的物资仍应视作储备的组成部分，因此，在一个合理的时间间隔内，正确地反馈各病区的物资储备是必需的。（4）回收：由于医院是一个特殊行业，许多物资使用完后不能随意丢弃，需回收后经专业处理，目前多数医院设专人回收交由专业公司处理，也有承包给专业公司上各病区回收并处理的，事实上，应回收的物资常是容易人为流失的物资，医院完全可利用回收的环节对这类物资的使用情况进行有效监控。

计算机技术的应用为物流管理带来了标志性的进步。在信息社会中，信息已成为任何单位生存和发展最重要的资源。为了在市场竞争中获得更有利的竞争地位，医院一定要树立人才是支柱，信息是生命的经营理念。物流信息反映的是资源、仓储、配送等物流活动各个环节的内容、形式及其发展变化。目前市场上开发并应用于医院的有《库存管理系统》、《供应室管理系统》、《药库管理系统》等，在空间上是互相独立的，尚未整合成整体的物流管理系统。但若将进入医院所有的物资纳入一个系统进行管理，由于受专业知识和人才的限制，目前实施的难度较大。而对现有体系进行流程改造，先按物资分类进行物流管理，在分系统运行成熟的情况下，再整合成一个系统进行管理是比较切实可行的。目前，物流人才不足和物流人员的知识不到位是制约医院物流发展的瓶颈。物流工作的实践性非常强，物流人员要求有财务知识，熟悉医院的业务和供应链管理，能提供整体规划方案并懂得现代物流理念和一般贸易规程，具有一定的医学知识并能处理数据信息及精通电子商务。要做到这些并不容易，医院的物流人员要有敬业精神，努力学习相关知识，借鉴先进经验，不断完善自己的工作内涵。

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近年来，我国各地掀起了一股房地产开发的热潮，这股热潮中，带来的城市改造旧村项目越来越多。旧村改造分为城市旧村改造和农村旧村改造。农村旧村改造比较好理解，相对于农村旧村改造来说，城市旧村改造有其自身的条件和特点。

一、城市旧村改造的基本概念

城市旧村改造要具备如下两个条件：一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，笔者认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。

二、城市旧村改造存在的实际问题

最近几年，我国城市旧村改造掀起了一股新的热潮，城市旧村改造轰轰烈烈的同时，出现了很多违规行为。违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？这一系列问题，到时处理起来将会非常棘手。

三、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

四、城市旧村改造问题的解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

对于正常的房地产开发，是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，笔者认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）变通征地付费程序，便于旧村改造的执行

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）预先规划，避免经济损失

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）先行登记备，避免非法乱建

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）对城市旧村改造外销楼盘制定时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

参考资料：

[1]李翅，刘佳燕.旧村改造的动力机制与发展模式研究[J].小城镇建设.2004.05.

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rbd （recreational business district），译为“旅游商业区”。目前，国内比较成型的rbd有：北京的金源shopping mall、三里屯酒吧街、什刹海，广州天河城地段和惠州市步行街，杭州丝绸文化特色街，重庆约克风情街，南京夫子庙地段，上海城隍庙地段，杭州上城区涌金门地段，天津古文化街，成都市东郊猛追湾地区，深圳华侨城和珠海九州城地段等。

一、rbd概念的界定

保继刚（1995）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以主题公园带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游商业区（rbd），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用rbd的概念，并预见它可能成为新的城市功能区；保继刚、古诗韵（2002）将rbd定义为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。保继刚（1998）还将城市rbd分为大型购物中心、特色购物步行街型、旧城历史文化改造区型、新城文化旅游区等四种类型。

二、旧城历史文化改造区型rbd的发展现状及其原因

旧城的历史文化地段，以其丰富的文化底蕴，对旅游者有相当强的吸引力。wWw.133229.COm在进行更新改造时，积极利用旧城原有的历史文化资源，发展休闲旅游业，由此形成一个不仅对本城居民具有吸引力，而且也将吸引外来游客的rbd。近年来，我国一些大城市却相继出现了这种rbd衰落的趋势。据报道，南京的夫子庙、上海的城隍庙、郑州的二七纪念塔附近地区、成都的春熙路等闻名全国的旅游商业区，都不同程度地出现了客流量减少、销售收入和利润下降的现象；而国外一些大城市的著名旅游商业区，如巴黎的香榭丽舍大街、蒙马特高地，纽约的第五大道、四十二街，新加坡的牛车水、乌节路，东京的银座等也都失去了昔日的繁荣。原因在于：

1.场所感的缺失，文化真实性的丧失，导致主题缺位同质化。现代化进程的加快，使得rbd中的传统元素在逐渐消失，文化的真实性在递减。很多旧城历史文化改造区型rbd只是在建筑外观上采用了复古风格，但实际上并不具有历史感和标志性，作为文脉的根源，这些地方能让人回味的历史片断极其有限。在一定程度上，它满足了当代人在视觉方面对历史文脉的要求，但是，并不能传达给后人一个真实的历史，并不能引起当地社区居民情感的共鸣，满足不了生活在现代都市中的人们对历史价值认同感的需求。

2.城市规模的扩展和布局的调整，改变了原来的基本游憩圈。在城市扩展过程中，原历史文化街区附近进行城市改造，居民被迁到城市外围的新居民区。于是，造成了原历史文化街区中心地带人口密度下降和城市外缘人口密度上升，而新建居民点的空间位置超过了原历史文化街区的游憩半径。

3.与游憩活动相适应的配套设施和服务的滞后，影响了游憩功能的发挥。很多旧城历史文化改造区型rbd的主体都是零售商店和餐饮店。一个现代化的旅游商业区，只强调购物功能是远远不够的，还应注重“游憩”的功能。

4.业态单一，商品结构重复，经营无特色，造成了rbd的总体单调。商家在经济利益的驱动下，不惜牺牲自己长期形成的经营特色，一是在业态上竞相发展百货业，从而使rbd演变成百货街区；二是在经营上缺少有特色的目标市场和市场定位，这样造成了rbd内商品种类、档次、风格的千店一面，失去其应有的魅力。

5.管理不善导致经营混乱。为了快速回笼资金，开发商往往采用销售的方式开发商用物业，很少对已开发的商业进行持有经营，获取长期的租金收益。为了快速使资金回笼，开发商往往将商铺的面积划分至小单元（100平方米左右），然而，商铺一旦被销售出去，开发商将放弃对项目整体的统一管理的权利，在前期策划时所设想的业态、业种的规划也无法实施，在后期经营中，无疑会出现鱼龙混杂的局面，恶性循环下去，商业价值将无法体现，消费者不认可项目，整个rbd经营陷入混乱状态。

三、旧城历史文化改造区型rbd的吸引力塑造

旧城历史文化改造区型rbd之所以成为城市内集中为旅游者提供服务的区域，不仅在于它所处的地理位置，更在于通过其吸引体系中的吸引物产生强大的“磁场”吸引力，这也是体现旧城历史文化改造区型rbd场所感的最重要的途径。rbd的旅游吸引力体系包括形象吸引力、活动吸引力、设施吸引力、景观与环境吸引力及氛围吸引力等五个方面。

1.形象吸引力。rbd的形象定位与其游憩、商业的特点分不开。通过形象设计，勾勒出rbd鲜明的个性，从而产生强大的吸引力。rbd的形象视觉识别系统分为rbd名称、标志性建筑物、户外广告、纪念品、交通工具、当地人的形象等。如rbd的命名宜取所在城市传统的地名或街区名称，具有历史沿革和内涵；将rbd所在区域的最具识别性的建筑物确定为rbd的标志性建筑物，从而成为地标；打造具有当地特色的旅游纪念品，为顾客创造更有价值的体验；通过培训、说服教育等方式提高当地居民尤其是服务者的形象。

2.活动吸引力。在rbd中除了别具特色的建筑物、规模化的商业街区和舒适的休憩场所外，有组织的各项活动也是形成吸引力的重要方面。rbd区域内进行的旅游活动可以分为文化旅游活动、旅游节事活动、体育旅游活动、会议旅游活动等。旅游活动可以围绕某一主题将高品质的产品、服务、娱乐等因素整合，利用大众媒体的报道传播，迅速提高目的地的知名度和美誉度。欧洲许多城市之所以成为旅游胜地，除了具有优美的自然和历史人文景观，同时，还因其每年一度的各种节日而久负盛名，成为吸引中外游客的重要因素。如举办狂欢节的习俗不仅扩大了城市的影响，还能在短时间内促进该城市的旅游业收入。

3.设施吸引力。在rbd内，无论是风情万种的都市风貌，还是处处透出历史感的传统街道，都因其独有的建筑、广场空间和细致入微的旅游服务设施吸引着游人。在进行rbd规划时，对旅游服务设施的布局、形式、数量等，要按照功能属性的不同，适应游客游览的流程需要，合理设置旅游服务设施，无论是建筑物或构筑物，不仅要满足功能需要，而且要重视人文关怀，细微处见真情。

4.景观与环境吸引力。游憩环境、购物环境和建筑环境是形成rbd吸引力的重要因素。满足游客游憩和商业购物功能的rbd，主要营造的是游憩环境和购物环境。因此，rbd供给商品品种要多样化且独具特色，尤其是相当数量的著名品牌商店，如“老字号”特色商店对旅游者的吸引力极其强大；要有数量适中、分布合理的餐馆、酒吧和娱乐设施等辅设施；有步行街区，出入方便，出入口有停车设施；等等。建筑环境主要指人工环境。人工环境又可分为有形环境和无形环境。有形环境包括建筑物、雕塑、广场、公共设施、人工景观、绿地、公园等。无形环境包括广播、电视、文化艺术活动和各类群体社会活动等。建筑环境的营造主要从旅游道路、水面和绿化、广场、建筑物、环境建筑和小品、城市夜景等细节体现。

5.氛围吸引力。在氛围的营造方面，除了关注大的街区、空间等氛围以外，在小的方面，如商店内部的购物氛围营造也应得到重视，良好的氛围营造可以使游客在消费时的感受成为旅游经历中值得记忆的事件，留下难忘的回忆。如杭州的邓丽君主题餐厅——“筠园小镇”，就是氛围吸引力成功营造的典型案例。底层的门厅过道处摆放着一架老式喇叭留声机，播放着邓丽君的优美歌声。沿着阶梯拾级而上，沿墙挂着70多张邓丽君的原版照片，每张倩照光彩照人，让人驻足流连。在餐厅的二楼，设有6间精美的包厢，包厢的棕色木格玻璃门透着秀雅的格调，每扇门上分别刻着“小城故事”、“在水一方”、“淡淡幽情”等邓丽君专辑的曲名，这些曲名便是包厢名字，慕名而来的宾客一推开包厢，便仿佛沉浸在那一首首娴熟的旋律之中。置身于筠园餐厅，无论从哪一个角度都会使人情不自禁地沐浴在浓郁的邓丽君情结之中，点点滴滴都能唤起人们对这位歌后的深切追忆，这正是“筠园小镇”所刻意营造的文化氛围。

四、结论和需进一步探讨的问题

旧城历史文化改造区型rbd集休闲、商务、文化于一体，是旧城改造的一种理想模式。但是，随着经济的发展，目前很多旧城历史文化改造区型rbd呈现出衰落的趋势，原因在于其缺乏完善的旅游吸引力体系。通过对形象吸引力、活动吸引力、设施吸引力、景观与环境吸引力及氛围吸引力等方面进行重新塑造，能够促使其复兴或更新。但如何对旧城历史文化改造区型rbd进行有效的管理和经营是需要进一步探讨的问题。

参考文献：

[1]getz d. planning for tourism business districts [j]. annals of tourism research, 1993，（20）：583-600.

[2]stansfield c a, rickert j e. the recreational business district[j]. journal of leisure research， 1970，2（4）：213-2250

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引言

随着对棚屋的改造、拆除工作的开展，很多地区都建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原旧城居民从低矮、潮湿、破旧的房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户区的改造大大改善了各地中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。

一、国家当前推进对棚户区进行改造的现实价值和历史意义

（一）有利于推进和谐社会建设

国家当前推进对棚户区进行改造的工作确实缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐，对社会整体氛围的提升也有不小的帮助和好处。目前，各地政府都在努力推进和谐社会的建设进程，而棚户区改造确实对推进和谐社会建设有着深远的影响。

（二）有利于缩小住房差距

通过旧城改造计划，据不完全统计：各地居民的人均住房建筑面积比以往明显增加，旧城区与城市中心区的人均住房面积差距也缩小到历史同期较低水平。棚户区居民从没有好的基础设施的旧城区搬进了设施齐全的新区，一些旧城区居民回迁小区的环境比商品房的周围环境还要好。通过整体政府的调控和规划，使得城市不同群体之间的住房差距与生活差距变小，进而消除了很多社会矛盾。

（三）有利于提升城市整体形象

结合以往经验，通过对棚户区的集中改造，以往破烂不堪的旧城区变成了鳞次栉比的高楼大厦，新建的市政设施配套都达到了基本齐全，城市面貌有了很大改变。结合旧城改造计划的不断推进，各地区积极筹措资金用于城市基础设施、公共服务配套设施建设的动作越来越多，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。这些工作都极大的提升了城市整体形象。

（四）有利于提高居民生活水平

当前，国家推进的棚户区改造计划确实深得民心，因为这一工程项目和民生建设紧密相关。改造前，这些待改地方没有像样的道路、排水等基础设施，有的小区居民仍在采用原煤取暖，大气污染严重加上市政配套设施落后，上水管和下水管道年久失修的情况较为严重，跑冒滴漏现象处处可见。通过旧城改造，极大地改善了居民的居住环境，不但营造了良好的舆论氛围，更进一步提升了居民的生活水平。

二、棚户区改造中常见的难点分析

（一）监管难的问题始终困扰着项目全程

棚户区项目改造工程一直以来都备受关注，监管部门在改造工作中遇到了很多难题，也创新的运用了很多方法，但是，监管难的问题始终困扰着项目全程。以钢铁企业的棚户区的改造为例：从项目论证阶段开始，历经项目开发、设计、调整、检核等环节，直到项目交付为止，容易出现风险和弊端的流程较多，所以如果出现执法的懈怠，就会滋生出不必要的麻烦。因此，监管过程中一定要实现程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，保证资金到位、按照规划改造，避免出现以调高容积率来换取私利的做法。

（二）客观上容易出现借机囤地的问题

借机囤地的问题主要是针对在二、三线城市而言。因为一线城市不仅拿地成本高，而且随着各地闲置土地的处理办法的出台，各开发商还将加快房地产开发的速度。但是对于二、三线城市来说，拿地可以以较低成本获得土地储备；二、三线城市扩展快，市场空间及前景广阔，招商引资环境也比一线城市好。同时，因为这些城市经济发展速度低于一线城市，土地溢价速度也慢，可能使房地产企业借机囤地。

（三）容易产生“新三旧”的问题

在解决问题的时候，我们不能遵循“头疼医头，脚疼医脚”的行为模式。如果不能及时从根本上消除导致“三旧”形成的诱因，那么今天的“三旧”就有可能会演变成明天的“三旧”，城市发展就会陷入一种“改造三旧”—“制造新的三旧”—“再改造三旧”—“再制造新的三旧”的恶性循环。

三、提升棚户区改造进程质量的几点想法

（一）确立改造进程的原则是项目顺利推进的前提

提升棚户区改造进程质量的首要因素就是要确立改造进程的原则，结合多地多年的项目经验，笔者提出了棚户区改造项目的几点建设原则，一是项目要贯彻“以人为本”的原则：将被改造区域的民众的根本利益和切身感受作为重点，探索温和的、有序的、有效的改进方案，营造积极的、顺畅的改造环境；二是项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则：在不增加额外费用的基础上，实现效率优先、公平公正，各相关部门要相互衔接搭配做好各项工作；三是要贯彻“可持续发展”的原则：保证项目前、项目中、项目后的前后连接和推进；四是要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。

（二）明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点

明确规划目标就是要明确整体规划的设计原则，即高绿化、低密度、综合服务配套设施齐全、户型设计适应“升级换代”居住要求、体现小区独特的整体建筑风格等等。之所以说明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点归根结底还是由棚户区改造工程本身的特点和性质决定的。棚户区改造在各地区呈现出不同的历史遗留问题，比如说钢铁类企业的棚户区改造：有的地区在改造前参杂着复杂的情感纽带和产权问题，有的地区在改造中遇到了规划方案的变动和调整造成工期拖延，还有的地区在改造后偏离预期目标等。所以，规划目标的重要性体现在棚户区改造的各个阶段，不容忽视。

（三）做好功能分区建设是改造进程的关键

纵观国内外的旧房改造计划，其中的经验和教训值得我们警醒，做好功能分区建设是改造进程的关键所在，因此改造工程要具备三个基本功能，即居住安置功能、房产开发功能和商业贸易功能，使改造项目实现功能齐备定位。

结束语

棚户区改造项目是国家重点改善民生问题的一项重要举措，在全国各地实施之后，取得了较好的社会反响，但是，也折射出了很多社会深层次矛盾和问题。有的问题是政府部门的管理问题，有的问题是项目进程的具体操作问题，还有的问题是社会关系协调问题。随着棚户区改造不断深化和调整，只要能够措施得当、执行有力、统筹兼顾，就一定可以实现这一项目的又好又快发展。（作者单位：湖南湘潭钢铁集团有限公司产业管理部）

参考文献

[1] 熊耀平.旧城棚户区改造问题研究[J].财经理论与实践.2002年04期.

[2] 张平宇.城市再生：我国新型城市化的理论与实践问题[J].城市规划.2004年04期.

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随着经济全球化的发展、多元化社会结构的构成以及城市产业的结构的加速转型，旧城区的改造已成为城市发展过程中最为迫切的问题。我国自改革开放以来 我国的社会经济正经历着急剧持续的发展，旧城区的更新改造，渐渐成为我国城市建设的关键问题和城市居民关注的焦点。由于旧城区普遍存在着城市布局混乱、交通拥挤、房屋陈旧以及城市公共基础设施不健全等诸多问题，然而在城市改造的快速发展的过程中，严重的损害了传统的历史景观和城市格局。城市盲目的扩张改造和政府盲目追求经济指标，诸多的历史街区和传统民居遭到严重的破害，城市的新景观渐渐取代了密集的历史景观，尽管一些著名的历史古迹得以保留，但深陷于现代化的建筑中，失去了原有的历史环境，从而严重削弱了城市特有的文化底蕴，使得城市的吸引力大大降低。

一、旧城区保护与改造过程中要遵循的原则

（1） 可持续发展原则旧城区保护首先要遵循可持续发展的原则。可持续发展追求的是人与自然的和谐，关键是要注重各种经济活动中生态的合理性，其思想对现代建筑设计的影响意义深远，因此，在旧城区改造过程中要继承历史，城市作为文化的产物，传承着悠久的历史文化，因此，在旧城区改造的过程中把具有文化历史价值（古建筑、传统民居）的古迹保存下来，通过现代技术使其具有现代气息。同时建筑要融入到城市的轮廓中，保护与城市相协调的地域景观特色。

（2）原真性原则旧城区保护要遵循原真性的原则。保存历史文化遗留下来的原先的历史遗迹，保留其全部的历史信息。遗留下历史遗迹的要好好保护；遭到损坏的历史古迹，修补要采用原先的方法和工艺还原其本来的面目。

（3） 整体性原则旧城区保护的整体性原则就是保护旧城区的整体风貌，即在保留历史遗迹的同时，还要保留其周围的环境，尤其是城市、景点等景观。旧城区的形象由多元性的特质所构成的具有特定的地域景观组成，旧城区的保护，在保存文物的基础上，更要注重于旧城区整体环境的保护，任何历史古迹必须放在特定的历史环境中才能实现其真正的价值。

（4） 发展性原则旧城区与现代共存的前提是两者必须同步发展，旧城区的保护与文物古迹的保护有所不同，旧城的保护更需要生活在此的居民，要想当地居民具有这种历史责任感，旧城区需要发展，在满足居民的现代社会物质功能要求的前提下，旧城区的文化、建筑、观念等才能与现代的城市化共存。

（5） 展示性原则旧城区的保护不是简单的使其免受破坏，更重的是展现它的历史文化价值，这就要求把保护与改造、利用结合起来，即保护与开发并举，保存与展示相结合的原则。展示性原则不仅可以带来社会效益，让人们认识历史，感悟历史；而且合理的开发还可以带来巨大的经济效益。

二、旧城区保护与改造中存在的问题

（1）居民的需求问题 旧城区的民居大多为砖木结构的平房建筑，由于年代已久，生活基础设施与环境生活状况与现代化的生活设施极不相称，再加上交通拥堵不堪，使得居民要求改变生活条件的愿望日益迫切，同时没有保留价值的破旧民房也会对城市造成不好的影响。因此，有差别、步骤的拆除那些毫无价值的民房，对旧城区进行改造不仅可以改善居民的生活质量，而且更有利于城市的发展。

（2）意识问题 由于一些政府片面的追求经济发展和GDP增长，一些传统特色的古建筑和民居被强行的拆除。尽管在一定的程度上的改善了旧城区居民的生活质量，但对于这座城市的特色的破坏是无法去弥补的。同时公民片面的追求蝇头小利，保护观念淡薄，缺乏民主、法律意识，在历史古迹、传统风貌、城市特色保护方面责任意识不足。

（3）资金问题 由于旧城区人口密集，民居的质量以及相应的基础设施极差，情况复杂，履行的难度较大，况且规划受到限制，需要很大的资金投入。历史文化街区的保护，由于短时期内不能产生其经济和社会效益，需要政府持续不断的投入，同时对于损坏的具有历史保留价值的进行修缮，需要相当一大部分资金的支持，政府和开发商为了追求眼前的利益，致使一些历史街区被无情的遭到破坏。

三、旧城区保护与改造中产生问题的原因

1、旧城区改造理论观念落后 由于我国的城市化进程的起步较晚，在旧城区的改造上理论经验相对不足，缺乏历史的眼光，加上缺乏保护意识。

2、旧城区改造措施简单 把旧城区的改造简单的归结为拆后重建，城市的特色被无情的拆除。

3、旧城区改造急功近利 由于片面的追求的眼前利益，以牺牲城市建设的长远利益为代价，一些具有保留价值的历史建筑遭到严重损坏。

四、城市保护与改造的方法和措施

1、采用先进的理论和方法 借鉴国内外对历史文化古迹保护与合理的理论和方法，探索出适合于自己城市的保护措施。坚持有步骤，多层次的保护措施，建立完善的决策规划体系结构，注重规划设计的科学性、合理性。

意大利的罗马作为城市改造和新城区建设的成功典范，在庞贝时代作为欧洲最繁华的大都市，由于地震和火山爆发的破坏，大都市成了一片废墟埋在火山灰之下，意大利人并没有铲除这些遗迹，而是全盘保留了下来。同时，为了适应现代大城市的功能需要，在罗马市附近建设了新罗马，新罗马虽然是现代化城市，但其建筑造型尽量与古罗建筑相一致。

2、塑造特色是城市改造的灵魂 城市的特色是文化积淀、历史变迁的体现所在，如何在最大程度上展现城市的魅力并能发挥到淋漓尽致，成为旧城改造的重中之重。

哈市的中央大街是塑造城市特色的一个成功范例，哈市的中央大街作为目前亚洲最大最长的步行街，始建于1898年，以其独特的欧式建筑， 塑造了一条独特的建筑艺术画卷，走在铺满奇特的鹅卵石上享受着它国的异国风情。

五、结论

旧城区的保护与改造作为一项长期而复杂的系统工程，涉及诸多的学科领域，需要政府和全民的参与，通过借鉴国内外关于旧城区保护与改造的经验、教训，不断的提出问题，发现问题，探索出一条适合于旧城区保护与改造的理论和方法，不遗余力的指导实践，促进历史古迹和传统民居的可持续发展，实现旧城区保护与改造的共赢。

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Abstract: This paper analyzed the transformation of the old city’s central area and ​​the characteristics of HOPSCA, and investigated the design method of HOPSCA as a model of transformation of the old city for the example of the old city reconstruction project of Road Nanguan area.

Keyword：Transformation of the old city; Center area;HOPSCA

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

引言

旧城改造就是指对城市中陈旧衰退地区进行的更新改造。旧城改造的目的就是要解决城市中的物质性、功能性老化和结构性、空间性衰退等问题以使城市发展重新满足社会发展需要。因而，旧城改造即是城市的局部更新过程也是整个城市有计划有步骤地改善其社会经济物质环境的过程。

旧城改造一般分为中心区改造、旧城居住改造、旧城商业区重建与改造、城中村改造、历史文化保护区改造、旅游度假区改造、工业区改造和港口、码头改造等几种类型，究其根本，实质就是如何合理利用已开发土地，达到集约利用城市土地，提高土地利用效益 ，合理安排城市结构与产业布局，完善城市功能，成熟城市配套 ，提升城市形象，完成城市升级。

宝鸡市地处陕西省关中平原西端，位于陕、甘、宁省区交界地区。宝鸡市“十二五”规划将城市定位为关中—天水经济区副中心城市，提出“打造关天副中心，建设和谐新宝鸡”的奋斗目标，并着力改善生态环境、创建最佳宜居城市。宝鸡在建设新区、拓展特大城市骨架的同时，把旧城改造与新区建设并重发展，把旧城改造、城中村改造和基础设施改造提升工程作为打造城市名片的‘重头戏’同台推出。其目的是提升城市品位，建设现代化生态园林宜居特大城市，为市民提供舒适、优雅的生活环境。

1中心区改造概述

旧城中心区是城市在长期发展过程中逐步形成并能集中体现城市的文化特色和发展历史的产物，是城市最强有力的经济社会活动载体，同时也是城市各功能集聚的中心。

然而随着城市规模的不断扩大和城市化速度的加快，旧城中心区出现了日益突出的居住环境恶化、交通拥挤等矛盾问题，其区位优势正在逐步削弱。

复兴城市中心区，就要对其进行合理改造，重点是要积极营造以人为中心的环境和空间。在营造人性化空间时有几个要点：

(1)提供怡人的步行空间

旧城中心区作为传统的城市生活空间曾经一度为汽车交通所破坏。20世纪70年代以后创造以人为中心的怡人步行空间，提高步行街的质量及舒适性作为恢复“城市客厅”

的活力的重要措施，使老城中心区真正成为亲切宜人、充满活力的城市心脏。

（2）设置公共活动空间

城市公共空间的设计是城市改善自身形象、商业文化地区提升空间环境质量的有效途径。由于是城市各部分之间的联接体，是城市生活与城市文化的重要体现之处，因而公共空间能够积极促进人与人之间的交流，进而提高城市活力，带动周边土地价值的提升，形成城市的良性发展。

（3）整治绿色开放空间

通过形成绿色开放空间等途径进行环境整治，实现公共空间的美化，注重景观塑造。

2关于城市综合体的几点认识

2.1什么是城市综合体

城市综合体是“城市性、开放性和集约性”层面介入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文娱等城市功能空间需求，应建立一种相互依存、相互注意的空间功能关系，从而形成多功能的高效率的经济聚集体。

2.2城市综合体的分类

城市综合体按选址分类，可以分为三类。第一类是注重城市发展方向与功能性，意于打造的商业地标的CBD型城市综合体；第二类是以交通的便利与枢纽的秘籍优势来选址与打造的交通枢纽型城市综合体；第三类是通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计思想使之具备脱颖而出优势的城郊结合型城市综合体。

2.3将城市综合体设计理念运用于旧城中心区改造的优势

旧城改造从表面上看似乎就是城市建筑物的“拆、改、留”，实际上却是一项涉及面很广且具有长期性、复杂性和系统性的开发活动。诚然，城市建筑物的“拆、改、留”是进行旧城改造的基本形式之一，但是透过目前摊大饼式的城市扩张表象，我们不能不意识到旧城改造具有更深层次的战略意义。可以断言，旧城改造是实现经营城市和经营土地目标的必然抉择，功能高度混合的城市综合体在某种程度上，解决了此类问题。

（1）高可达性的区位优势

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息。

（2）多元复合的功能组合

城市综合体中通过活动空间的有机衔接，内部引进了城市公共空间，同时具备了比较完备的公共交通、公共休闲娱乐等多项城市公共功能与商业、零售、餐饮、办公、居住、娱乐、展览、会议等建筑功能，是一种浓缩的城市形态，形成一种高度集约化的复合型城市功能布局。

（3）连续的空间设计

各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。城市综合体中的绿化景观是城市公园的延伸，也是吸引人流进入综合体的重要因素。在设计中应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计。通过标志物、小品接到家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人环境，与城市的步行公共空间自然融合在一起。

（4）内部、外部完整的交通体系

城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同的功能使用效率和规模。

3以南关路片区为例分析

根据中心区的特殊区位特征，在涉及中心区改造时，首先要考虑到怎样合理利用稀缺的土地资源与协调安排各种城市功能。城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，在设计中要求不同种类的土地相对均衡的分布于不同功能的建筑群中，并且要兼顾到不同时段对综合体中各个功能的不同使用。

3.1项目概况

宝鸡市南关片区位于中心城区的城市中心组团，乃宝鸡城市中心组团，战略地位显著。本项目现状用地较为混杂，商业金融居住办公等功能交错分布。基地东西界面过短，不利于商业流线的组织。现状建筑大多建造年代久远，且存在混搭乱建的情况，建筑质量大部分较差，建筑空间混乱。项目基地位于姜炎文化风貌区，处在姜炎文化轴这一重要文化周线上，周边景观资源较为丰富，有陇海铁路周边防护绿地、炎帝公园以及城市道路绿化带等生态资源。基地周围车流主要依靠红旗路与经二路进行疏通，现状基地周围车流主要依靠红旗路与经二路进行疏通，在中心十字处形成聚集，人流主要在经二路与南关路十字聚集。项目基地临街面为红旗路与南关路，红旗路作为城区交通干线对于城市车流具有较强的引入作用，南关路作为城市次干道对于人流具有较强的引导作用。南关路基高架桥作为宝鸡市次干道，将基地分为东西两片，对于基地改造商业环境形成和空间的处理有较大的干扰。

3.2项目设计理念

本项目基地用地性质确定为商业金融业用地及二类居住用地，其改造主要是为了提升片区城市品位，完善基础设施，提高人居环境。因此应综合考虑基地未来的发展，综合现存各方面矛盾，将其打造成为一个低碳生态、时尚现代、配套设施完善的集居住、商业、文化、办公于一体的宝鸡市滨渭区大型商务型城市综合体。

（1）高度集约化的功能布局

规划整合了商业、零售、餐饮、办公、居住、娱乐及公共交通等功能，为西侧地块为文化商业组团，进行宗教交流和商业市场设施布置；南部地块为居住组团，远离铁路，避免了噪声和振动带来的负面影响；北部地块为商业综合体组团，形成汇集商务、休闲、餐饮、服务多方元素的中心区。各功能组团之间相互联系兼容，有机互补。

（2）丰富多变的城市型开放公共空间

规划结合建筑造型，进行灵活多变的空间组织。利用丰富多彩的室外公共空间，如下沉和抬高的广场、水体、空中廊道等将两区有机的结合起来。地下空间、中庭空间、屋顶空间形成若干节点性广场，并采用天桥、巷道等进行连接。在北侧规划一条打通红旗路与南关路的道路，利用立体化交通形式将人流由城市道路引入建筑内部，使城市的公共步行空间与综合体的公共空间融为一体。

（3） 立体型道路交通体系

规划合理地设置不同人流、物流的出入口，使各种交通流互不干扰，使交通流线更加顺畅。地块内交通以步行为主，四通八达的交通系统和鲜明引导性的入口处理增强了空间的流动性，人流可方便地由广场进入建筑内部。

每一层交通流线之间都有着竖向联系，丰富多变的立体交通保证交通的便捷性。

图1总平面图 图2立体交通流线图

（4）层次鲜明的景观结构和绿化系统

以二层的露台广场——“时空之窗”主题广场为核心，项目串联了各个景观节点，形成一条连接地面和露台空间的核心景观轴，对接以宝天铁路英烈纪念馆为对景的文化景观轴，通过与时空之窗直接呼应的生态景观轴进行北部绿带的景观引导， 形成“一心、三轴、多节点”的景观系统。

项目构建了一套“周边绿带+地面绿化+屋顶绿化”的绿化系统，形成三维空间的绿化覆盖，无论是地面、屋顶、露台、室内，都可以直接地接触到优良的生态条件。

（5）亮丽的“城市名片”

项目规划于西侧沿龙海铁路塑造一条城市景观岸线。位于主入口的“时空之窗”主题露台广场，设置在一层露天平台，提供了极佳的观景点以时尚、大气为主导风格，辅助以一些简单的符号语言彰显其聚合时空元素的文化内涵，和高端绚丽的夜晚光环境设计，像是一扇汇聚魅力的天窗脱颖于宝鸡市。位于西南部的以“聚合万象，突破时空”为理念设计的万象广场，其下沉式的设计增强了空间的流动感，丰富的流线和出入口组织形成了很强的空间导入感，风格上注重标示感和色彩设计，彰显时代气息。

图3景观结构图图4万象广场意向图

4 结语

对南关路片区的规划实践，证明了城市综合体在旧城改造过程中高效利用城市土地资源、提升城市公共空间品质的优势，为旧城的改造和土地的更新利用提供了一条可行的途径。我们期待着在开放式改造策略的指引下，南关路片区可以从老地方涅槃重生，为宝鸡带来不一样的空间灵魂与社会活力！

参考文献

[1]贝贝.旧城改造模式研究—基于重庆市北江区旧城改造项目[D].重庆大学硕士学位论文，2009.

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中图分类号:F127文献标识码:A

一、引言

危旧房改造是一项涉及改善民生、美化城市、发展经济、保护文化的综合性工程,是一种以社会效益为前提,以提升被改造区人居环境为宗旨,以城市基础设施和产业功能升级为核心的社会积极变迁。危旧房改造的前身是全世界范围内的旧城改造,城市的发展是由外部扩张和内部重组的两种力量共同推动进行的。危旧房改造就是内部重组力量的表现,是对城市内不能满足功能需求和结构上无法安全使用的建筑物及构筑物进行改造和改建的过程。

重庆市进行大规模的危旧房改造工作始于1990年,2001年重庆市进一步加大对主城区内危旧房的改造力度,由此可见,在过去的8年大规模改造工作中,危改工作整体取得了明显的成绩。2008年重庆市政府为优化城市布局,提高城市功能,提出“减量、增绿、留白、整容”的危旧房改造原则。

二、文献回顾

国外的旧城改造通过对旧城中心区域进行再开发、修复以及保护,获得焕然一新而又不破坏城市历史的城市新貌。许多国家不约而同地把改造旧城与保护历史文化古都风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护,不允许改变其原有风貌。德国强调把改革市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容,处理好人与自然的关系;在改造资金筹集方面,美国发挥各级政府及私人的积极性、多方筹集旧城改造的资金,保障改造目标的实现。Grace k.L.Lee和Edwin H.W.Chan通过研究香港高密度城市中心的旧城改造,发掘出影响该类城市区域旧城改造的因素,将其按照经济、环境和社会发展三方面进行研究,强调城市老化区域的改建和重建研究问题。

国内学者也对影响我国旧城改造工作的因素做了相应研究,指出在旧城改造中要关注区域发展、社会可持续发展等问题。例如:在土地转化过程中,市场化进程对区域价值提升的作用也是影响改造效果的重要因素。动迁导致的社会公平缺失、社会公共空间和人与人交往节点的断裂等问题直接导致社会冲突,影响改造工作的开展。针对旧城改造影响因素的分析,对城市老化社区中典型区域的危旧房改造同样具有借鉴意义。

三、重庆市危旧房改造现状

(一)改造范围及体量。2008年经调庆市主城区1969年底前建成的旧房和经鉴定的危房尚存786万平方米,主要分布在主城205个片区,其中旧房面积431万平方米,危房面积355万平方米;住宅面积473万平方米,非住宅面积313万平方米。2008～2010年的3年间,主城区分别需完成危旧房改造拆迁230万平方米、360万平方米和196万平方米。(表1)为了满足重庆市迫切进行危旧房改造的需要,各区政府对危旧房改造项目追求超额完成,政府投入增幅较大。

(二)改造思路与方式。根据《重庆市人民政府关于印发加快主城区危旧房改造实施意见的通知》(渝府发[2008]36号)要求,重庆市危旧房改造思路为“统一规划,政策扶持,强化保障,分类改造,依法拆迁,维护稳定,分步实施”。采用的改造方式分为三种情况:

1、已经被土地储备机构储备的地块,由储备该地块的机构结合当地区人民政府的改造计划尽快启动拆迁整治。

2、已经出让给开发单位的地块,由主城各区人民政府责成开发单位限期进行开发整治。

3、未拆迁整治储备的危旧房地块,由市、区人民政府指定的土地储备机构储备、拆迁、整治。

重庆市采用的危改思路和方式可以看出政策导向性明确,通过政府主导,市场化运作方式完成。这样做可以保证改造目标的部分实现,但是在实际运行过程中也会遭遇阻碍。

(三)改造面临的矛盾

1、政策规定同实施结果的矛盾。对于由政府主导完成的改造项目由各区政府承诺限期完成,这一部分项目可以保证在限期内完成。但是,由开发商承担改造任务的项目实施情况却不容乐观。各区政府虽然对行政范围内的逾期未整治的土地进行清查,对于未按期整治的项目,想要收回现有国有土地使用权困难重重。对于已经出让给开发单位的土地,多数已经被抵押或者设定了收益权质押,一旦收回,政府还需要处理该宗土地上附带的债权债务关系,所以在实际中难以实现。

2、拆迁居民在改造过程中的矛盾。改造工程参与者包括:政府、开发商和居民,由于信息的不对称,居民处于弱势地位,时常出现一些改造居民同政府及开发商的冲突事件。在改造过程中,拆迁居民被粗暴对待,进行强制拆迁;政府规划变动导致居民不能回迁;部分地方政府制定的改造政策没有考虑特殊情况,使困难家庭失去生活基础;部分地区没有按照政策进行补偿等。

3、城市更新与文脉保护的矛盾。重庆主城区一些具有城市特色的地区,如渝中半岛地区存在的依山而建的特色民居、明清时期的由两江河运培育而成的纸业、盐业专营街区遗址及众多革命旧址在改造过程中消失。代表历史的建构筑物被拆除后,城市作为传承历史文脉的史书也缺失了中间的篇章,带来的只剩后代人对过去的猜测。

四、影响重庆市危旧房改造的因素

(一)影响经济可持续发展的因素

因素一:改造区域的选择。重庆市现在实行以区为主的行政首长负责制。依据五年内基本完成城区现有危旧房改造的目标,市、区两级计划部门要制定严格的危旧房改造计划,危改任务实行行政首长负责制。通过对危旧房改造目标的宏观控制,落实具体的任务到各城区由直接负责人完成。改造工作实行差别危改政策,分类推进危旧房改造。在全市城区现有危旧房中,各片的情况千差万别,区位、密度、规划控制、市政条件、商业价值等都有很大差异,选择改造区域次序需要谨慎研究。

因素二:改造资金的筹集。纵观全国危改项目遇到的难题就是资金筹措难,大多数危改企业,尤其是项目公司,没有抵押物很难得到银行贷款,因而筹措危改项目启动资金难度大。另一方面,商业银行面向居民购房低息抵押贷款业务尚未形成气候,大多数居民主要依靠开发企业安置,拆迁居民贷款买房的观念也还没有全面树立起来。因此,资金缺口一直是推进危旧房改造的瓶颈因素。

因素三:社会基础设施状况。社会基础设施状况直接影响改造的投资和开发难度。危旧房集中区域的既有市政设施较落后,对其进行改造投入较大,工程实施难度也较大。危旧房改造要与基础设施建设,特别是与路网加密有机结合起来。

(二)影响环境可持续发展的因素

因素一:公共区域的发展规划。在市场经济环境下,为获取更大的经济利益,重庆市的危旧房改造开发大多采用“拆旧房、盖高楼”的高密度开发模式,不断突破限定的规划指标。公共区域的缺失使得城市的“热岛效应”日益明显,严重降低居住适宜度。

因素二:对建筑、设施和人文环境的管理。文化是城市的特质和灵魂。重庆大学城规学院李和平认为,重庆的危旧房改造在吸取有关教训中,注重对历史建筑文脉的保护与传承,努力塑造充满人文精神和人文关怀的城市空间。

因素三:科学营造绿色城市。经济发展越快,危旧房改造规模越大,越是要保护生态环境,决不能以牺牲环境为代价发展经济,或者走“先污染、后治理”的老路。伴随全球自然气候多变,城市对于绿色植被的需求激增,这也是实现重庆市危旧房改造原则中的“增绿”的基础。

因素四:改造区域的人口密度。以危改体量最大的渝中区为例,作为重庆市的政治、金融、文化中心,人口密度很高,人均用地面积严重不足,政府近年来积极采取“退二进三”进行土地置换,本意是大力发展第三产业,优化城市功能布局,让渝中区人口适当外迁,但经过几年的发展,结果却是居住用地比重依然偏高,户籍人口由2000年的58.24万人增加到2006年的60.13万人,人均用地面积指标呈逐年下降趋势。危改区域是城市人口密集区域,改造后的区域需要保证合理的人口密度,实现“减量”。

(三)影响社会可持续发展的因素

因素一:改造区域居民的就业、生活。危改居民大多是国企下岗职工、进城务工人员、体力劳动者,文化素质和知识技能较低,社会竞争能力十分有限,特别是实施异地安置后,新的居住点往往远离城市中心区,可能导致许多人生活成本加大,甚至丧失维持基本生存的就业机会。

因素二:居民邻里关系。危改居民被安置到新的开发城区中,公共设施不健全,对于生于斯长于斯的老居民和建立了深厚感情的老街坊而言,他们的人际交往网络被破坏,短期内无法建立新的网络,感觉到严重的失落感。

因素三:社会安全性保障。危旧房片区由于房屋老化破损严重,违章搭建现象普遍,导致相应的社会治安较混乱,安全隐患较多,居民的社会安全意识较差。

五、结论

危旧房改造由于其复杂性、系统性,及其直接导致的社会冲突现象而成为当前中国讨论的一大热点。随着现代主义、邻里思想、新都市主义等城市规划理论的发展,危旧房改造也越来越注重从人的需要出发对城市中衰老的区域进行改造或者重建。本研究通过对重庆市危旧房改造现状进行分析,挖掘改造过程中存在的矛盾,从经济、社会和环境三方面分析影响改造实施效果的因素,希望通过反映并代表公众心声,使危旧房改造可持续发展,社区可持续发展,居民和谐生活。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]吴耿.突破危旧房改造瓶颈创建和谐人居环境――对重庆市集中实施大规模危旧房改造的新构想.重庆:青年人才论坛优秀论文,2008.

[2]重庆市政府.渝府发[2008]36号文件[Z].2008.

[3]黄志宏.西方国家旧城改造与贫困社区的可持续发展――纽约市旧城改造成功经验启示[A].城市,2006.6.

[4]项光勤.发达国家旧城改造的经验教训及其对中国城市改造的启示.学海,2005.4.

[5]Grace K.L.Lee,Edwin H.W.Chan.Factors Affecting Urban Renewal in High-Density City:Case Study of Hong Kong[A].Journal of Urban Planning and Development,2008.9.

[6]章岩,方可.是历史在重演吗?――从美国的“城市更新”到中国的“旧城改造”[A].经济理论与经济管理,2008.12.

[7]张伊娜,王桂新.旧城改造的社会性思考[A].城市问题,2007.7.

[8]重庆市统计局.重庆统计年鉴2009[M].重庆:中国统计出版社,2009.

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引言：旧城改造的过程非常繁琐，不但存在共同性的矛盾，也具备各自城市的特征。旧城区作为城市历程的脉络，也同时成为了传统与现代功能共存以及矛盾的集合。随着社会的发展，因为城市固有的构造依旧维持稳定性的趋势，很多历史累计下来的旧问题较难恢复，并且持续在新的状况上再次显现。主要体现在土地配置低效率逐渐明显、住宅紧缺、房屋破损严重、基础设施落后的现象中，历史景观破损现象逐渐加重。于此同时，对于中小城市执行的总体构造改变过程以及传统城市的过程里，又产生了新的问题与新的状况。

一、中小城市旧城改造的可持续发展面临的问题

1、超强度的房地产开发使得环境受到严重的影响

当前，我国对于旧城改造逐渐趋于超强度开发，如此才可以让房地产开发公司在建设并出售商品房时获得一些利润。对于我国的中小城市旧城改造来讲，此种现象尤为普遍，却也非常严重。为了让开发收支保持平衡，适时加大建筑密度显得非常必要，可是如果仅仅追寻经济效益，就会令人口密度、容积率乃至建筑密度超标，会令城市环境急剧恶化。

2、超强度的房地产开发造成基础设施超负荷运行

因为房地产开发商太过注重经济效益，使得政府的管理出现失调，表面提升容积率以及建筑密度，使得当前的基础设施容量以及交通容量都无法符合高强度的开发，令基础设施在高强度的运转下进行，从而形成了负效应。

3、工厂迁移不当造成新的环境污染

土地有偿使用，使得工厂不得已从中心区域迁走，进而也令环境获得了改善，而且也加快了工厂从事技术改造乃至研发新生产线的力度。工厂搬迁至生态系统薄弱或者灌溉等区域，就会令周围的空气受到严重的影响，这种危害要比处在城市时的危害更大。而企业搬迁至郊区，会令工人的上下班距离延长，对于生活十分不便。

4、旧城改造中房地产开发体现出统一的规划

当前我国中小城市旧城改造大多是在对城市中心区的旧区进行再次开发，许多仅仅是零星开发，达不到规模。相对较大的厂区也被其他开发商所分割，通过各自的方式进行开发，这并没有实现房地产综合开发的目的。

5、居住搬迁不当造成的社区解体

产业构造协调、用地构造转变、人口构造变迁、城市面对的物质空间以及人文空间出现了较大的变动。社区是用来聚集一定范围的社会群体、组织以及生活共同体，具有较为完善的生活服务设备，并且社区的成员都对所在社区具有归属感及认同感。旧的居住文化圈被打破，新的居住文化圈以及文化氛围又较难在短期内创建起来，所以会造成文化心理无法协调，社区构造倒退的现象。

6、中小城市旧城改造的历史保护意识薄弱

由于形成建设性的损坏，使得城市的历史面貌乃至特征都已遗失。当今正处在经济发展的飞速发展阶段，因为依旧有些人过于片面的认定想要维护历史文化只有阻碍城市经济进程，也有些人时常急于转变物质生活条件以及发展经济，从而忽略了对历史文化遗产的保护，因此演变为破坏性建设行为。

7、中小城市中的城中村成为了旧城改造的难点

当前在市场经济环境下，中小城市的房地产开发商为了让企业得到最大化的利益，而放弃城中村这样的土地进行开发，所以具有城中村土地成本较高、利益较低、所需的精力也较多、建设周期较长、工程量较大、投资也相对较多。政治在制定城市规划时，城中村的改造非常棘手。

二、中小城市旧城改造的可持续发展的对策

1、通过功能与空间进行互动，为旧城空间的发展给予动力

旧城功能的再生无法单一的透过外部资金，执行房地产开发以及通过一种和当前功能毫无瓜葛的产业取代已有的产业来实现，而一定要创建对旧城当前的资源、地方文化乃至本土知识进行了解和研究，透过当地居民以及企业进行参与，渐渐对已有的产业进行再次升级，建立一个关联度较高的本土化产业。

2、寻求使用价值与交换价值的平衡

通过经济学角度来讲，旧城再生属于维持旧城价值以及附加的历程。城市使用价值指的是城市作为人们生活、工作、游乐的场地而所含的价值。而交换价值指的是城市土地以及房屋当做一个资本进行出售或者出租的价值。通常竞争力较为集中在舒适的小城市当中，而很多小城市也是由此而吸引了更多人居住或游玩。

3、将社区发展作为基础加快旧城的可持续发展

对于社区、空间、功能的互动，社区成为了基础。这是由于社区的可持续发展属于城市可持续发展的支撑。所以，目前对于中小城市的旧城改造应当通过具体的计划进行，为社区的发展提供全新的契机，对于规划模式来讲，一定要转变目前以物质建设作为核心的旧城改革形势，而把重心放在社区能力培养方面。对于制度的设计，要加快参与渠道的建设。在法律方面要提升对居民利益乃至社区资源的维护。

结束语：我国政府在进行旧城改造时十分谨慎，这样的做法非常有必要，如果要提升土地的盘活以及产业升级，中小城市应当通过协调，对改造土地性质给予关注，通过城市功能的布局，逐渐进行改造，努力创造出一条符合科学发展的可持续发展道路。

参考文献：

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中图分类号：S276 文献标识码：A

1．采用纵向并列双层排水工艺从源头对旧城区排水管网改造

1.1 旧城区排水体制改造存在的问题

我国旧城区采用的合流制排水体制对城市污染非常严重，对此政府已采取相应措施。将易改造区域改造为分流制。而难改造区域，如房屋密集，破损较为严重、保护建筑较多、街道狭窄，且道路下市政管线种类较多，需分片区、分阶段改造。致使排水体制改造滞后。

1.2 纵向双层排水工艺改造排水体制的原理

针对该类难改造区域，本文提出采用一种新的解决思路：雨水管道、污水管道纵向双层排水的新工艺[1]。在受到建筑物密集、街道狭窄、地下市政管线较多等问题限制时，该工艺可同原合流管道纵向并列布置一条新管线，从而解决水平布管难的问题。将下层管线作为污水管，上层管线作为雨水管，将服务范围内的污水管和雨水管分别接入下层的污水管和上层的雨水管，即可解决旧城区的排水体制改造问题，实现完全分流目的。如图1所示。

图1 现状合流排水管道横断面布置图图2 双层排水管道横断面布置图

该工艺的管道检查井布置型式如图3、图4所示，雨水检查井、污水检查井同用一个检查井，上下分层设置。井室内上层为雨水检查井室，下层为污水检查井室。为便于对污水管道清淤维护，污水井的井盖采用密闭式井盖，防止雨水渗入。要注意施工后检查该井盖的技术参数是否达到技术要求。同时对井盖上设置排气孔，及时排除污水管道内沼气，消除安全隐患。

图3 检查井剖面图 图4 检查井平面图

1.3 设计时应注意的问题

（1）首先要摸查（查阅档案及实地物探相结合）需要进行雨污分流区域道路下的现状管线资料，查清管线类别、管径、埋深、坡度等，根据水力计算确定现有的合流管做雨水管还是污水管。一般旧合流管道管径较大且埋深较浅，可以作雨水管。而污水管相对较小，在下方重新布置一条污水管道。若旧合流管道不满足现状要求设计要求，或年代久远，腐蚀严重的管线则需拆除更换。

（2）结合管线工程管道施工方法的选择涉及到管线铺设地段的地形、地质、管道埋深和管线穿越地带的建（构）筑物的分布等诸多因素，以确定经济、高效及安全的施工方法。同时注意由于双管线施工相对单一管线较为困难，尽量避免管道转弯、交叉现象。

1.4 新工艺对旧城区排水体制改造总结

雨水、污水上下分层排放的新工艺可从源头上实现完全雨污分流，一方面减少了污水处理厂对雨水处理费用，另一方面实现了雨污分流，减少了污水溢流所造成的污染。同时，由于污水管道在下方，避免了合流管道气味恶臭的现象，使居民生活环境得到改善。另一方面，该工艺存在一定问题，如施工要求较高，需对现状市政管线资料进行摸查、踏勘，充分了解道路下的各种市政管线，以及排水管道走向，合理确定管道平面布置及接水点位置。及时了解各种情况，将原有合流管道做雨水管还是污水管，或者将其拆除，需进行方案对比后做出选择。

2、采用分质截流方法在末端对旧城区排水体制进行优化

2.1 截流式合流制体制存在的主要问题

目前，我国旧城区排水体制基本改造为截流式合流制排水体制。改造后对提高环境质量已起到一定作用。但是当雨量较大时，混合污水量超过了截流管的设计流量，超出的部分溢流到城市河道，造成水体污染，严重影响水体环境。为解决这一问题，常采用加大截流倍数来降低溢流污染。虽然可以显著改善环境，但受到实际情况的限制，如改造难度大、投资高等，使改造受到约束。

2.2 采用分质截流系统优化传统截流式合流制系统。

针对这一问题，本文采用分质截流系统进行优化传统的截流式合流制排水系统[2]。分质截流系统是将城市划分成若干个不同功能的区域，根据各个功能区域排污情况确定其截流倍数，而不是对整个城市的截流倍数取统一数值。分质截流体制能够有效降低溢流污染，不仅对水环境污染严重的污水进行少溢流多截流，而对水体污染较小的污水要多溢流少截流，相比传统截流系统，分质截流能够有效降低对环境的污染；同时采用分质截流后溢流的污水可满足水体自净要求。从下图2.1与图2.2可以看出，在该城市的三个功能区域中传统模式的截流倍数均为n0。相比之下，分质截流式合流制是根据城市的不同功能区域情况来调控相应的截流倍数。截流倍数科学、细化、合理的选择，能够进一步优化传统截流方式，明显改善了水体环境，节省工程投资，及改善污水处理厂运行效果等。

图2.1 传统截流式合流制示意图 图2.2分质截流式合流制示意图

3、新工艺结合对今后旧城区排水体制改造的思想

目前国外许多发达国家虽然保留合流制系统，但在溢流污染控制技术上已取得了显著效果。因此，我国技术虽然尚不成熟，但在现有的实际情况下，不应单独依靠合流体制向分流体制的改造，而需要在技术和工艺上进行创新。纵向并列双层排水工艺从源头上对较难改造区域进一步实现了雨污分流。而分质截流系统在排水末端对不能实现雨污分流区域进一步细化截流倍数，分质截流。两工艺的结合，从源头到末端两处进行改善，可达到明显改善旧城区的水体环境目的，为今后城市排水体制改造提供可行的方向。

4、结束语

我国城市水体污染已经到了极为严重的程度，对其治理刻不容缓。将合流制排水系统全部改造成分流制排水系统不仅需要一个很长的过程，也很难实现。以上两个新工艺分别从源头和末端对排水系统进行了整体优化。实现了水体污染控制，对环境的改善有着重要的意义。但目前还有许多问题需在今后进行改进和创新，为旧城区的排水体制改造做出更大的贡献。

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中图分类号：R126.2 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

旧城更新规划的价值取向对城市发展会产生巨大的影响。在旧城更新规划中引入城市策划有利于平衡多方利益，促进更新地块局部与城市整体的融合；有利于处理近期与远期关系，加快旧城更新的进程；有利于提升城市竞争力，促进城市可持续发展；有利于提高规划成果的科学性和可实施性。因此，有必要对现有旧城更新规划模式进行研究，探求新的规划对策，以促进旧城价值的整体提升和核心竞争力的快速提高，进而推进旧城全面振兴。

二、旧城中心区的一般特点及做法

（1）特色。作为城市发源地，旧城中心区内集中了众多具有历史意义的特色街区、历史建筑、传统环境以及古树名木，也集中了城市最古老的居民、商店、街区之间所建立的稳固的社会关系，深厚的文化积淀与鲜明的传统特色是复兴中心区功能的重要资源。

（2）优势。旧城中心区一般位于城市区位核心，是传统商业高度集中区域，无论从土地经济价值、历史文化价值，还是从居民心理认同程度来讲，都远比其他地区重要。

（3）问题。旧城中心区土地利用强度降低，地区发展缺乏活力。低劣的生活环境难以满足现代生活需求，住房拥挤简陋、基础设施老化、公共空间匮乏、交通拥堵、配套设施不足、防灾抗灾能力低下等问题严重；历史文化特色缺乏系统保护，传统环境逐渐丧失；商业规模偏小、经济效益和商品档次偏低等问题使中心区功能面临衰退。

（4）做法。针对旧城中心区特点，采用“全面保护”与“推倒重来、大拆大建”的规划思路都难以在解决现有问题的同时发挥旧城中心区的优势与特色。为此，我们提出“尊重民意、有机更新、新旧融合”的规划思路，理智对待现代城市发展需求与历史资源保护之间的矛盾，坚持“以人为本”的规划理念，通过尊重居民意愿、保护历史建筑、提高建设强度等方式协调各利益主体关系；通过梳理道路交通、更新城市功能、改善城市环境等措施满足现代城市发展需求；通过留存城市记忆、协调新旧关系等手法延续传统风貌，以此创造既有鲜明地方文化特色，又能适应现代生活需求的城市中心区。

三、实例分析

随着我国城镇化进行的不断加快，城市的更新改造也不断推进，广州作为现代化的大都市，市中心拥挤破旧的老城区必须进行全面的更新改造。广州市某区旧城更新改造重点项目，借鉴对以往在旧城改造过程中许多教训的反思，特别是要避免商业利润最大化的追求而损害当地居民的利益和破坏老城的文脉与肌理， 广州市政府决定在此工程中采取新的操作方式：(1)由政府主导、投资，没有开发商的介入；(2)由居民自愿决定回迁、外迁还是领取经济补偿，不搞强制拆迁；(3)建筑量在满足回迁住宅及配套需要的基础上，仅适量增加商业、住宅面积用于补偿政府投资，此外不考虑盈利；(4)改造后的空间和形态将延续老城的文脉和肌理，对基地中有价值的建筑予以保留。政府的开明态度与政策给了设计师鲜

有的机遇，同时也给设计带来了很大的难度与挑战。

四、旧城改造思路与规划设计原则

借用美国城市规划师哈米德雪瓦尼所说，“旧城改造应侧重于经济发展、历史文化延续和人民生活水平提高等内容”，才能带来社会、经济、环境和文化等各方面协调、长远、可持续的改善和提高。

（1）贯彻阳光规划原则，实现全过程公众参与，改善基本生活环境。旧城改造的首要目标是“以人为本、以民为本”，充分考虑居民的改造意愿，从住房、交通、安全、卫生、环境、生态等方面入手，满足居民现代化生活要求，是穏定社会结构和延续场所感的前提。①通过民意调查，了解拆迁意愿。在旧城改造中，通过发放居民意愿调查表、进行社区居民座谈和住户走访等方式，了解居民对回迁、拆迁补偿方式及城市环境改善重点等方面的意愿，并将统计结果作为规划编制的重要依据，采取切实可行的规划措施，同时应在规划公示过程中，及时吸纳居民反馈建议，将公众参与扩展到规划全过程。②根据现状条件逐步改造，避免大拆大建。面对旧城区拆迁日益困难的形势，规划应针对地段的现状特点,运用保留、改造与新建相结合的方式进行综合开发，避免大规模拆建对旧城区的破坏。

（2）调整用地布局，更新基础设施，复兴城市中心功能。城市功能定位是旧城中心区的发展核心，规划应通过对传统地位、未来规划、交通区位等条件的研究，确定合理的功能定位，用以指导用地布局的调整；同时赋予其现代化城市功能，恢复城市的多样性，避免由于功能单一而使城市丧失应有活力。根据条件分析，规划确定永康旧城功能定位为：集特色商业、文化娱乐、商务办公、休闲居住、医疗服务于一体的功能复合型中心区，体现历史风貌特色的城市核心区块。

（3）延续城市肌理，构筑“历史文化”与“现代生活”和谐并存、互相促进的规划结构。空间结构是旧城区的发展骨架，其构筑应在满足城市整体功能发展的基础上，充分延续城市空间肌理，体现旧城区文脉精华，形成新旧融和的城市新格局。面对拆除与新建的矛盾和碰撞，规划通过对城市空间的重新诠释，寻找新旧和谐的机遇，在调整用地结构的同时，构筑相应的空间格局，既满足了现代交通、土地使用、开敞空间等要求，又尊重了中心区的传统空间肌理，从而适应中心区现代多元功能要求，达到有效复兴中心区的目标。

五、设计目标

我们根据现场特点，通过多次讨论，逐步确定了项目的设计目标：三个价值体系兼顾并重。首先是社会价值。这是一个具有政治意义的试点项目，我们应该顺应本项目创新性的开发模式的要求，探索岭南传统城区复兴的新模式。其次是经济价值。通过设计的高附加值，实现低造价、高品质的住宅建筑。此外，非常重要的还有文化价值。由于项目基地所处的特殊区位，其城市文脉肌理、历史文化因素应该得到重视，设计应在岭南地区的地域性和文化性层面上作出积极的思考和反应。

六、规划设计策略

控制适宜的开发强度和居住密度：以往的旧城改造，由于房地产利益的驱动， 开发规模往往失控，改造后高楼林立，给老城区的交通和市政都带来了很大的压力，也严重破坏了传统的城市空间结构。本次项目实践由于采用全新的开发模式， 新建筑仅供原居民回迁，保证基本的居住需求，增设少量的底层商业用房来平衡项目成本，因此开发规模和居住密度都得到了有效的控制。打通开放空间系统： 充分发掘老城区、老建筑潜在的文化、历史、空间价值，优先建立连续贯通的步行开放空间系统，形成若干新旧建筑界面围合的“城市客厅”，并理顺区内车行交通，“激活” 市民生活。

融入岭南城市肌理：由于开发规模和居住密度的有效控制，规划设计得以控制新建筑物的单体体量与老城尺度的相适应，使之以群体组合方式融入老城肌理。

七、单体设计策略

新与旧的连接、融合：建筑布局上，保留建筑周边置入新建筑体量，组成完整的街巷广场空间结构。新建筑采用钢、木、玻璃、等材料，在比例尺度、组织划分和纹样色彩上与老建筑配合，新老建筑共同结合成一个融汇时代气息与历史信息的群体。

精心设计居住空间：由于新建住宅主要用于原居民的回迁，所以单元面积根据原居住面积的不同而千差万别。设计过程中我们不畏繁琐，精心布局，细分面积，争取做到功能合理、空间互借、小中见大，全部明厨、明厕，以创造现代、健康的生活方式；户型拼合方式便于灵活分配面积，入户阳台的设置把传统街巷生活立体化、空中化。群体组合关系在尺度上与老城文脉相呼应。应对岭南的气候特点，建筑群体梳状布局，楼梯间部位前后通透，加强通风采光，力求从整体上改善住区的小气候。

文化传承与创新：新建筑是传统建筑类型、建筑元素的现代版本；住宅延续基地原有建筑的肌理特征，形体处理为一系列有韵律、进退凹凸的小开间体量组合，细部精美，色彩上却采用谦和、含蓄的灰白色系。商业裙房在尺度划分、空间模式、色彩运用上与保留建筑相呼应，同时在结构方式、构造方式、材质表现等层面上大胆更新，体现出强烈的时代感。

八、结语

总之，在未来的城市发展竞争格局中，将日益形成崭新的竞争理念与法则，其核心内涵是城市以功能比强弱、以空间视优劣、以环境定胜负、以特色见高低。在旧城更新重新引入城市策划，有利于处理长远利益与眼前利益的关系、直接效益与衍生效益的关系、外延增长与内涵提高的关系、经济效益与人本关怀的关系，有利于推进旧城全面振兴，实现旧城的可持续发展。

篇12

目前，北京旧城内有30片历史文化保护区，总占地面积16．1平方千米，居住人口约30余万人．由于历史的原因，保护区内危房多，设施差，老百姓居住的条件仍停留在50年前的水平．在保护区更新的难题最突出的是人口问题．保护区内多数房屋面积狭小，基础设施陈旧，私搭乱建严重，存在着大量的结构隐患和消防问题，此外，保护区内产权方式复杂，有公产、私产、军产、集体、宗教等多种产权形式，这种现象阻碍了单位个人购房、修房的积极性．这些都与保护区内人口密度过大、人口构成不合理等因素有关．因此，解决人口问题是保护区更新的关键．人口问题包括人口疏散、人口结构调整等方面，以及应采取的方法和步骤．妥善解决保护区人口问题关系到加快保护区更新的进程，改善老百姓的居住环境，同时对于调整城市功能、实现总体规划目标、建构和谐社会均具有重大的现实意义．

1国内外相关经验

1．1关于吸引资金的经济优惠政策

20世纪60年代以来，欧美各国对历史街区的保护与更新采用了多种经济优惠政策．在美国，利用开发权转移的方式进行更新，即开发商在历史街区所建项目的亏损，可由城市其它土地上的项目予以补偿．在德国，旧城更新项目依据《特别城市更新法》获得政府资助，更新中无盈利开支费用60％由州政府负担，40％由地方政府负担．在日本，1968年设立了日本观光资源保护财团，基金经审批后可用于历史街区的保护与更新．

1．2关于居民自助参与1日城更新

20世纪60年代以来，西方国家出现被称为“社区建筑”的自下而上的由居民参与对居住区进行改造的做法．公共参与是历史街区保护与更新的重要环节．法国地方议会确立保护区后要进行三项重要工作：发表公告、公众调查、公众投票表决．日本民间成立了，通过调查向行政当局反映民意。为政策决策提供依据．美国社区保护遍及各州，基层社区和居民积极参与保护活动以达到改善居住状况，争取环境公平与提高社区品质的目的．

1．3关于人口外迁

日本东京周边地价较低，人们为了更经济，纷纷迁居到城市外围，形成了城里人的外流，减轻了市区拆迁的压力，这是东京旧城风貌得以保留的最根本原因．西安调整城市结构，在外围建设11个组团疏散市中心过于密集的人口；苏州古城区1986年开始在古城的西面和东面开辟新区，经过近l0年努力。苏州古城人口已减少了10万人．这些方法都要依赖便利快捷的交通．

2北京旧城四城区保护区更新实践

近年来北京旧城四城区在探索保护区更新方式和疏散人口的对策方面取得了丰富的经验，现将典型个例简述如下：

2．1东城区

东城区以交道口“微循环”改造为试点，该地区占地1．47平方千米，共1940个院落，其中平房院1600多个．自2003年起，采用“引入社会投资人，群众自愿，街道组织，产权人实施”的方式，对50多个院落进行了改造．在危改过程中，社会稳定，“微循环”渐进的更新方式得到了各方的好评．

在资金来源方面，主要是引入社会投资人，包括开发商、私有企业等．区政府搭建平台。提供相关服务，解决可能遇到的问题，吸引社会资金．在决定哪个院落可以改方面，采取“群众自愿”的原则．居民的安置以货币补偿为主，也有定向提供经济适用房、购买二手平房或租房等措施．“街道组织”主要体现在街道办事处入户进行摸底调查。了解不愿搬迁的居民的诉求，进行协商，争取做到全院同意．在产权方面，微循环改造的起步阶段的对象主要是居住在院落中的直管公房承租户，但私房院落、单位自管房经产权人(单位)同意，也可以提出改造申请．可以通过“招、拍、挂”等方式对产权进行公开拍卖，完成产权转换，可以吸引更多资金，形成良性循环．

2．2西城区

西城区保护区更新以什刹海烟袋斜街为试点，该地区现有居住院落140个，950户，总建筑面积5．7万平方米，其中私房197户，建筑面积0．48万平方米；公房753户，建筑面积1．5万平方米，人均居住面积5～10平方米居多．对于保护区人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓励外迁的政策。用货币补偿、异地安置的方法．外迁居民货币补偿参照文市政府87号文执行，外迁居民需要异地安置的，安排购买经济适用房。

对困难户采取廉租房政策．二是落实保护和修缮责任，愿意留住的现住房人，必须接受保护和修缮规划的要求。按保护和修缮原则进行保护修缮，独院落私房产权人应根据保护规划要求，拆除院内违法建设，按规定进行房屋修缮或更新，非独立院落私房产权人应当服从整体院落的保护更新要求参与保护与更新，私房产权人如修缮资金不足，可申请协助办理银行贷款．

烟袋斜街地区保护更新的成功经验是以深入调研为基础，更新速度快、风貌保护得好．

2．3崇文区

崇文区前门地区危改试点已实施三年，目前仍处在外迁人口阶段．该地区占地105公顷，现有居民20417户，人口61600人，人口密度4．38万人／平方千米．前门地区人口稠密，房屋危旧，文保单位多．针对这些问题，该地区在危改过程中提出了“人房分离”的模式，即采用货币补偿的方法，将保护区的人口全部外迁．人口全部迁出后，以便对建筑进行认定和维修．房屋拆迁补偿标准和办法为：房屋拆迁补偿款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面积+重置成新价，k=1。3(容积率修正系数)；建筑面积=使用面积乘1．33；居民在奖励期内搬迁可奖励5．5万元；签订协议后在三环至四环购买住房的给予一万元奖励，在四环至五环购买住房的给予二万元奖励，在五环以外购买住房的给予3万元奖励；对于外迁居民，全市7个经济适用房项目可提供定向供应．

崇文区“人户分离”成功的方面在于调整了城市用地性质，为区域经济发展注入了活力．

2．4宣武区

目前宣武区正重点进行大栅栏地区的改造，大栅栏改造建设项目是2008年奥运人文项目和北京25片历史文化保护区之一．该地区占地79公顷，居民约4万人，2003年12月8日，大栅栏改造建设项目正式启动．现已完成了一期月亮湾地区环境整治工程，该项目占地2．2公顷，需拆迁居民107户、单位40家，预计总投资约3亿元，其中拆迁费用约2．2亿元(居民拆迁费0．3亿元，单位拆迁费1．9亿元)，目前，区政府已投入8500万元，居民拆迁率完成了75％，政府投入巨资，是危改工作顺利完成的关键．

3存在的问题

根据各区的情况，保护区外迁人口面临着如下几方面的问题：

1)速度慢．保护区绝大多数居民赞成改造。但难以做到人口疏散．主要表现在两个方面：一是政府能够把握的房源较少，现在有房源大多房价过高居民即使得到拆迁补偿也买不起；二是即使部分居民想外迁，但又怕外迁居住生活条件不完善，存在子女就学、老人就医等问题，因此对外迁产生抗拒心理．

2)整院实施难．东城、西城均采取“居民自愿的方式更新，一个院落内70％居民同意外迁少数居民不愿外迁而延缓整个院子改造的情况非常普遍，即使院内有一户居民不愿外迁，整院的更新也难以实施．

3)资金紧．对保护区居民实行搬迁，重新安置需要的资金量非常大，而且，由以房地产开发为主的改造模式改变为政府组织动作，势必要求政府先期加大投入，用于居民拆迁补偿、外迁专项住房建设政府财政压力加大，如前门、大栅栏地区居民外迁的资金缺口高达数十亿元人民币．

4)无“法”依．由于保护区外迁人口无法律依据，对于“钉子户”办法不多．另外，对保护区的土地转让政策、拆迁补偿政策、居民安置政策、税费减免政策等，还没有完整统一和可操作的明确规定．

5)市场乱．相关政策的发展和市场发展不配套．比如在货币补助环节上，一些开发商出高价外迁院落居民，开发商自行决定每一户的补偿安置情况，政府部门不清楚，居民相互之间也不清楚．如此既不向居民公开，也得不到社会监督，容易出现补偿安置标准不一的情况，导致了市场价格的混乱．

6)非物质文化的保护问题，即原有居民的保留问题．尽管北京市也专门出台了，制定了相关优惠政策，鼓励单位和个人购买四合院，但基于原有居民的经济条件有限，很难承担改造修缮后四合院的购买费用，所以回迁率很低，这在保持旧城传统文化的无形资产方面很不利．

4措施与建议

4．1统筹兼顾处理好重点与一般的关系、“点”与“面”的关系

所谓“点”上的工程指以前门、大栅栏地区为代表的奥运人文项目，其范围大，任务急，政府需加大资金投入力度，尽快外迁保护区的居民，推动保护区更新工作的顺利实施．目前，其他保护区多属于“面”上的项目，可采用交道口“微循环”的模式，渐进更新．在具体的措施上，应灵活对待，对于院内少数不愿外迁的居民，可集中在一个区域，建普通四合院，在满足基本居住条件的前提下，就地安置；或可考虑将原有院落重新划分，其改造的资金缺口主要由投资人补偿，此项工作需政府、开发商、居民共同协商解决．见图1、图2．

4．2加快平房产权私有化的进程，活跃“二级市场”交易

“政府引导，社会改造”是保护区更新的长久之计，为此应理顺现有平房的产权关系，推动平房产权私有化的进程，鼓励平房上市交易，使平房、四合院出售，购买，转让，租赁等行为规范化、合法化，让社会资金通畅流入．鼓励有条件的业主修缮房屋，对于公益性、非盈利性的项目政府予以补贴．同时研究军产、单位产权房屋的私有化政策．

4．3划定专项用地，建设经济适用房

建议政府在四环周围划定专项用地，为保护区外迁居民提供生活方便、交通便利的经济适用房，用补偿政策和较好的居住环境吸引保护区居民外迁．经济适用房宜选择小面积户型以适应保护区人口外迁需要。保护区居民享受经济适用房优先购置权，政府可对低收入家庭予以一定的补偿，用市场经济的杠杆引导保护区居民的外迁．

4．4配套相关法规，规范市场环节

建议政府制定保护区人口外迁的相关法规，对于影响城市重点工程的“钉子户”，应采取有效的办法，制定相应的法律标准，以便拆迁工作有法律支持，对于人口外迁过程中住户提出的不合理要求应有明确的法律界定．同时，政府应规范保护区外迁人口的补偿标准，避免补偿差距过大的现象，使保护区人口外迁工作顺利实旌．

4．5制定优惠政策。吸引社会资金