物流企划方案范文

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中石化某公司企业总部位于江苏南京，下辖江苏境内6个库区（2个建设中），其中包含固体库一座，气体库一座，液体危险品仓储四座，液体化工品码头5座。具备液体仓储能力40万方，固体10万方（在建）。目前企业的基础ERP信息系统、专业物流系统已经逐步建立、完善。

目前企业主要经营危险化学品，年销售量200万吨，月度仓储需求约10万吨，配送量5万吨。企业所属的库区主要为中石化企业及社会单位服务。企业的仓储与经营业务各占半壁江山。为进一步拓展公司经营范围，充分发挥自有库区优势，经过充分的市场调研发现仓储客户有运输、检验、异地仓储等其他物流需求。因受制于硬件条件，以往通常的做法是向客户推荐中石化系统内合适的物流服务商，请客户与他们互相联系，完成物流运作。但很多仓储客户表达出与中石化签订物流合同的意向性，希望我司完成全过程物流运作，以满足客户物流需求。在此条件下公司物流部经过详细的论证和调研基本提出方案。由我司牵头，利用系统内物流服务商为客户提供一体化物流服务，利益共享、风险共担。此方案分布实施，逐步推进，如实施顺利将能够做到客户、物流服务商与我司三方共赢的良好效果。

中石化物流服务商体系目前已趋完善，包括水路、公路承运商、仓储服务商、商检服务商、保险服务商等380家，根据各服务商业务规模，合作范围建立了一系列战略、标杆服务商，对服务商分层管理。这些服务商有的主要为中石化企业服务，也是为我司库区服务的主要服务商。在长期的业务合作中，我们和大批的服务商建立了牢固的业务关联，根据历史数据统计，经过标杆、战略服务商承担的配送业务中发生数量、品质纠纷的概率远低于其他物流服务商，而经由中石化系统内服务商配送的货物纠纷远小于系统外其他服务商。

为满足仓储客户的需求，延伸物流服务范围，提高我司库区的运作效率，降低运作成本，我司拟与战略、标杆服务商进一步加强合作，为客户提供一体化的物流服务，从而提高客户满意度的同时降低整个供应链的运作成本，为客户提供延伸服务，提升整体竞争力。将企业内部的物流一体化提职至企业间的物流一体化。

物流一体化就是利用物流管理，使产品有效的在供应链内迅速流动，使参与各方的企业都能获利，使整个社会获得明显的物流效益。物流一体化的发展可分为三个层次：物流自身一体化、 微观物流一体化、宏观物流一体化。物流自身一体化是指物流系统的观念逐渐确立，运输、仓储和其他物流要素趋向完备，子系统协调运作，系统化发展。一体化物流或物流的一体化包括三种形式：纵向一体化物流、横向一体化物流和物流网络一体化。在三种一体化物流形式中，目前研究最多、应用最广泛的是纵向一体化物流。

纵向一体化物流要求企业将提品或运输服务等的服务商和客户纳入管理范围，并作为物流管理的一项中心内容。纵向一体化物流要求企业从原材料到用户的每个过程实现对物流的管理；要求企业利用企业的自身条件建立和发展与供货商和用户的合作关系，形成联合力量，赢得竞争优势。纵向一体化物流的设想为解决复杂的物流问题提供了方便，而雄厚的物质技术基础、先进的管理方法和通讯技术又使这一设想成为现实，并在此基础上继续发展。

水平一体化物流是通过同一行业中多个企业在物流方面的合作而获得规模经济效益和物流效率。例如，不同的企业可以用同样的装运方式进行不同类型商品的共同运输。当物流范围相近，而某个时间内物流量较少时，几个企业同时分别进行物流操作显然不经济。于是就出现了一个企业在装运本企业商品的同时，也装运其他企业商品。从企业经济效益上看，它降低了企业物流成本；从社会效益来看，它减少了社会物流过程的重复劳动。显然，不同商品的物流过程不仅在空间上是矛盾的，而且在时间上也是有差异的。要解决这些矛盾和差异，必须依靠掌握大量物流需求和物流供应能力信息的信息系统。此外，实现水平一体化的另一个重要的条件，就是要有大量的企业参与并且有大量的代储货物存在，这时企业间的合作才能提高物流效益。当然，产品配送方式的集成化和标准化等问题也是不能忽视的。

第三种物流一体化形式是物流网络一体化，它是纵向一体化物流与水平一体化物流的综合体。当一体化物流每个环节同时又是其他一体化物流系统的组成部分时，以物流为联系的企业关系就会形成一个网络关系，即物流网络。这是一个开放的系统，企业可自由加入或退出，尤其在业务最忙的季节最有可能利用到这个系统。物流网络能发挥规模经济作用的条件就是一体比、标准化、模块化。实现物流网络首先要有一批优势物流企业与生产企业结成共享市场的同盟，把过去那种直接分享利润的联合发展成优势联盟，共享市场，进而分享更大份额的利润。同时，优势物流企业要与中小型物流企业结成市场开拓的同盟，利用相对稳定和完整的营销体系，帮助生产企业开拓销售市场。这样，竞争对手成了同盟军，物流网络就成为一个生产企业和物流企业多方位、纵横交叉、互相渗透的协作有机体。而且由于先进信息技术的应用，当加入物流网络的企业增多时，物流网络的规模效益就会显现出来，这也促使了社会分工的深化，“第三方物流”的发展也就有了动因，整个社会的物流成本会由此大幅度的下降。

一体化的物流服务可以为客户提供仓储、运输、检验、保险等方面的整体物流服务，由我司牵头组织和战略、标杆物流服务商形成企业联盟，对客户统一签订合同，相关联盟企业共同承担风险，用总体最低的供应链成本为客户提供更为优质的服务。实施过程准备分四步走。

第一步首先增加现有物流系统功能，对指定联盟企业开放部分信息共享，目前物流系统通过权限设置，普通联盟企业仅能通过系统查询到下达该服务商的物流信息。通过进一步的信息共享，使之能够及时了解系统内相关库区的库存及收况，如有合适的物流需求可以直接与仓储客户联系，能够通过共享平台接受信息并及时提供服务。第一步是计划的方案的基础，它实施的最关键是加强和服务商沟通，使他们能够主动去关注系统，从系统中获得商机从而达成合作意向。我司的主要工作是做好系统新功能的培训与权限管理工作。

第二步以我司自有库区为基础，如有物流需求，为在我司自有库代储的所有客户提供同等的一体化物流服务，所有物流服务由系统内战略、标杆服务商提供，整体物流服务价格低于市场价格10%。物流服务商必须优先保证我司库区内代储客户的物流需求。在第一步基础上由我司牵头组织各主要物流服务商形成企业联盟。第二步是方案具体实施的开始，此步最重要的是我司与各物流服务商之间落实责权利的关系，必须的部分可以写进合同。我司在此步的重点工作是找出代表性客户签订多方合同并试点实施，运行两至三个月后集中回顾运作情况，查漏补缺，完善方案最终实现物流链的纵向物流一体化。

第三步进一步结合物流系统内战略仓储服务商扩大企业联盟范围，继续延伸一体化的范围，为代储客户、销售客户提供包括系统内其他仓储服务商的异地仓储服务，包括仓库之间的配送、检验业务，在纵向一体化的基础上实现横向一体化，集中社会优质资源，提供优质物流服务。

第四步建立统一的信息平台将所有环节纳入系统，目前我司仓储、仓储服务商均纳入统一的信息平台，具备接受订单和查询权限，但是仓储客户仍然未纳入。为更好的为仓储客户提供服务，将所有环节纳入系统，为代储客户建立账号、设置权限，方便代储客户随时查询代储货物的情况。在横纵一体化基础上达到物流网络一体化。

经过一系列一体化建设，逐步将企业内物流一起化为企业联盟内的物流一体化，我司利用现有仓储设施，与系统内标杆、战略运输服务商合作，一体化运作于所有代储客户，对于跨区入自有库等资源，实现全程一体化。

物流一体化实施后公司将获得以下几方面的效益提高：

一是拓宽物流业务视野，整合更多物流资源，为系统内外客户服务，提升服务范围，整合供应链内的强势物流资源互相学习、借鉴，共同提高。

二是物流业务打包具有更好的议价能力，为客户提供完整的物流服务。客户只需一个订单，剩下所有运作均由企业联盟来操作，大大提高了客户的工作效率。联盟内企业的服务质量也将得到提高，从而实现企业和客户的双赢。

三是减少物流中间环节，节约了结算、交接等物流成本。统一签订物流合同后客户的物流委托、费用结算均与一家公司发生，节约了沟通时间成本也降低了费用控制的风险。

四是强化供应链核心竞争力，扩大企业竞争优势。核心竞争力被认为是企业借以在市场竞争中取得并扩大优势的决定性力量，其内涵十分丰富，反映在技术资源、知识文化、组织与管理系统中。由于任何企业所拥有的资源都是有限的，它不可能在所有的业务领域都获得竞争优势。有的企业具有核心技术能力、核心制造能力，却不具备核心营销能力、核心企业组织协调管理能力和企业战略管理的核心能力。20世纪90年代以来，在快速多变的市场竞争中，单个企业依靠自己的资源进行自我调整的速度很难赶上市场变化的速度，因而企业纷纷将有限的资源集中在核心业务上、强化自身的核心能力，而将自身不具备核心能力的业务通过外包或战略联盟等形式交由外部组织承担。通过与外部组织共享信息、共担风险、共享收益将核心能力加以整合集成，从而以供应链的核心竞争力赢得并扩大竞争优势。

五是增强全过程物流系统的计划性和协调性，形成固定的物流企业联盟后由我司统一调度，避免公司之间重复传递信息造成重复劳动和效率下降。每月底由我司根据产品计划统一规划月度物流计划并分解至联盟内各企业。

六是通过物流系统强化企业与客户间的物流信息沟通，及时掌握客户需求与仓储的动态，主动为客户提供物流需求。

七是充分发挥中石化管理优势，为客户提供管理制度支持，利用中石化先进的管理制度规范联盟内企业的行为，使之更加适应市场的变化和发展。

八是发挥地域优势，拓展保税罐、海关监管罐业务，充分利用现在罐区的地理优势，集中外贸资源于具有外贸港口罐，内贸资源就近集中存放，优化物流配置。

物流一体化后必将为联盟内企业带来效益提高，我司自有库区年度吞吐量约200万吨，如其中有五成由联盟内企业完成运输，按社会平均运费（100元/吨）和利润率（10%）核算将带来利润1000万元。配送完成后预计两成盟内中转仓库预计带来利润200万元，合计1200万元，根据利润分摊原则，将会为我司带来直接利润400万元（三分之一）。另一方面联盟内其他企业也会为我司自有库带来新的货源及利润增长点，相互促进、共同成长。建立利润模型如下：

三种库区与承运商形成有机的利润共同体，利润闭环。物流一体化运作带来了一系列的优势，但是也同样带来一些弊端。首先作为牵头的我公司可能为此承担更大的运作风险，如出现数量、质量纠纷将承担连带责任。其次多公司的参与给我司的系统、信息安全带来一些隐患。再次物流一体化后势必增加我司管理成本。针对以上情况，我们将采用以下一系列措施，尽量规避风险。

一是建立稳定企业联盟，所有联盟内企业与我司签订长期物流服务协议，明确联盟内各成员之间的责任与义务，制定完整的游戏规则。日常运作中可以继续不断地完善规则、升级规则，目的就是为客户提供高质量的物流服务。可以组建迅速响应部门，及时反馈客户提出的各种建议。在发生纠纷时候首先响应，率先行动，减少事故影响。

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1、物流一体化简介

一体化物流(Integrated Logistics)是20世纪末最有影响的物流趋势之一，它将物流各环节进行整合，充分考虑到各种环境因素对物流环节的影响，站在战略角度进行整体规划，从而降低物流成本，提高客户服务水平，全面提升企业的核心竞争力。

物流一体化在国外已有显著的研究成果，但在国内却还未形成广泛的认识，甚至还没有一个很好成功的例子可以参照，其中的差距是很大的，这种现落后的现状在让国人深思背后的同时也向国人敲起了警钟：中国的企业要在未来的竞争中生存下去，必须要尽快向国外先进物流国家看齐，尽快研究出适合自己的物流一体化管理路子！

2．电力基建企业物流一体化系统的构建方案

2.1物流一体化系统的构建思路

企业实现物流一体化的前提条件是必须先理顺企业自身的物流机制，即要建立完善企业内部的物流一体化，然后再过渡到企业外部即供应链物流一体化亦即广义上的物流一体化。物流一体化实质就是指以物流系统为核心，由生产企业、经由物流企业、销售企业直至消费者之间供应链的整体化和系统化，是企业与企业之间相互合作、共同赢利的一体化，是优化供应链，使供应链的总利润最大化的一体化。因而对电力基建单位物流一体化系统构建的基本思路如下：

第一阶段，通过一系列整合实现公司内部物流一体化系统管理；

第二阶段，对公司外部即供应链实现物流一体化系统管理。

2.2构建企业内部物流一体化

对于以电力工程建设为主的施工企业，与生产企业有较大的差异，生产和销售较少，那么这里的企业内部物流一体化主要还是集中在材料供应上，即招标采购一体化。目前很多电力基建企业仍然采取的是总部统一协调，项目部分散管理的施工模式，导致物料的采购、运输、仓储等物流活动以各工程项目为单位分散的局面，没有采购规模效应，采购成本自然也就居高不下。要完善、提高现有物流系统功能，企业可以通过下列途径来进行尝试。

2.2.1对大宗材料实施集中招标

企业总部成立专职的物资招标采购部门，对各工程处项目要用到的管件、阀门、电缆、保温材料、保温材料、设备等通用大宗材料实施统一的集中招标，并逐年在此招标基础范围上加大集中招标的范围和力度，真正发挥采购规模效应。

2.2.2完善专用物资的采购途径

一般来说，集中招标只适用于大批量、少规格、通用性强的材料采购，而对于部分工程项目专用的小批量、多规格材料需求，就必须采取特殊的方式进行采购。比较可行的做法是由总部物资招标采购部门就采购流程提供专业性建议，与具体的材料使用部门一起参与招投标工作。这种招标采购模式可以发挥总部招标采购部门的专业优势，同时又更好的整合了企业内部的技术力量，减少了招标工作的人力投入，具有较强的灵活性。

2.2.3实施通用性材料、工具的配送服务

企业可以通过综合考虑选址建立配送中心。需要注意的是，配送中心的职能应包括分拣、装配、二次加工等增值业务，而不仅仅局限于传统的送货功能。配送中心增值业务的开拓也能够在主营业务外为企业创造额外的效益。

2.2.4加强应急零星材料的采购

对于工程项目急需的部分低值易耗品，可以采取分散采购的模式，由各工程项目点结合自身实际情况就近采购，总部招标采购部门对整个过程进行监督和控制，各工程项目直接面对供应商并维持与供应商的关系。

2.3在内部一体化基础上构建企业外部物流一体化

企业内部物流一体化除了上述作用外，还可以充分利用这种已得到优化的供应链和已有的配送资源来开发外部业务，企业应该充分利用外部物资供应链一体化来发掘更为广阔的利润和增值空间：

2.3.1对已有信息、资源进行整合，做好开展外部业务的充分准备

由于内部物资供应一体化使内部资源得到充分整合优化，服务质量得到显著提高，专业水平得到进一步提升，物流信息也变得更加广泛、快速、有效，笔者认为企业应充分利用这些优势，通过资源共享，由内而外，实现内部优化外部，外部与内部共同促进。

2.3.2进一步延伸物流供应链

面对外部市场，应以市场为导向，以资产为纽带，以满足客户需求为出发点，以为客户创造价值、追求最高客户满意度为目标，来制订采购计划和销售计划。企业需要建立一种即时的订单响应机制，在该机制下，能够在接到订单后快速调配上游生产资源，优化内部作业流程，并使终端客户能最快捷的享受到相关的产品或者服务，大大提高市场的响应速度，同步采购、生产、销售等环节，实现物流全过程的有效、高速管理，达到整体最优化。

2.3.3信息共享

物流信息是物流系统的功能要素之一，是物流系统的中枢神经，物流信息支持交易系统和管理控制，支持决策分析和制定战略计划，它具有信息量大、更新快、来源多样化等特点。要建立物流一体化体系，必须保证各物流管理环节之间有稳定的信息共享途径，确保信息共享的及时性、充分性，大力发展公共信息服务领域，不断促进供应链上下环节之间的信息对接，使企业能够对市场需求进行快速响应，从而降低物流成本，提高物流效益。

2.3.4在已有的供应链基础上拓展相关的物流业务

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2005年9月《污染源自动监控管理办法》的颁布，明确了排放连续监测（CEMS）在我国的法律地位，有效数据可作为监管依据，原来的HJ/T75-2001已不能完全满足现有的环境管理发展的需要。2007年颁布的HJ/T75-2007固定污染源烟气排放连续监测技术规范，以自动监测为环境管理服务，提供执法依据。强化政府管理功能和监督管理效力，简明扼要，便于管理实施。此标准是各级环保部门开展烟气排放连续监测（CEMS）工作的指导性规范。

固定污染源烟气排放连续监测（CEMS）主要由颗粒物监测子系统、气态污染物监测子系统、烟气排放参数测量子系统、数据采集传输与处理子系统组成。根据铁岭市排放连续监测现有状况，只有少数企业安装了气态污染物排放连续监测（以中电国际辽宁清河发电有限责任公司为代表）。

1 固定污染源烟气排放连续监测安装位置的要求

固定污染源烟气排放连续监测（CEMS）数据准确与否和排放连续安装的位置有很大关系。在烟道中烟气速度场和烟气浓度场的分布是不均匀的。一般情况下，速度场是中心处速度快，靠近管壁处的速度慢；而烟尘浓度场，在垂直烟道中，中心处烟尘粒子较小，浓度也较低，靠近管道壁处的烟尘粒子较粗，浓度也较高；而在水平管道中，上部烟尘颗粒较细，浓度也低，而在下部颗粒较大，浓度也偏高，特别是在烟气流速较低的烟道中更为明显。另外，烟道（从锅炉出口至烟囱入口）在走行中也有拐弯、风机、闸门等变径处，这些地方的气流因受干扰而产生涡流，严重影响速度场和浓度场的分布。因此，固定污染源烟气排放连续监测（CEMS）测定烟气污染物浓度时，测量结果是否准确、是否有代表性，在很大程度上取决于测试开孔位置选择的正确与否。

1.1 选择固定污染源烟气（CEMS）测试点的一般要求

1.1.1位于固定污染源排放控制设备的下游；不受环境光线和电磁辐射的影响；烟道振动幅度尽可能小。

1.1.2安装位置应避免烟气中水滴和水雾的干扰，不漏风。

1.1.3安装烟气排放连续监测（CEMS）的工作区域必须提供永久性的电源，以保障烟气排放连续监测的正常运行。

1.1.4采样或监测平台易于人员到达，有足够的空间，便于日常维护和比对监测。当采样平台设置在离地面高度≥5米的位置时，应有通往平台的Z字梯/旋梯/升降梯。

1.1.5为室外的烟气排放连续监测（CEMS）装置提供掩蔽所，以便在任何天气条件下不影响烟气排放连续监测（CEMS）的运行和不损害维修人员的健康，能够安全地进行维护。安装在高空位置的烟气排放连续监测（CEMS）要采取措施防止发生雷击事故，做好接地，以保证人身安全和仪器的运行安全。

2 选择固定污染源烟气（CEMS）测试点的具体要求

2.1应优先选择在垂直管道和烟道负压区域。

2.2测定位置应避开烟道弯头和断面急剧变化的部位。对于颗粒物CEMS，应设置在距弯头、阀门、变径管下游方向不小于4倍烟道直径，以及距上述部件上游方向不小于2倍烟道直径处；对于气态污染物CEMS，应设置在距弯头、阀门、变径管下游方向不小于2倍烟道直径处，以及距上述部件上游方向不小于0.5倍烟道直径处。对矩形烟道，其当量直径D=2AB/（A+B），式中A、B为边长。当安装位置不能满足上述要求时，应尽可能选择在气流稳定的断面，但安装位置前直管段的长度必须大于安装位置后直管段的长度。

2.3为了便于颗粒物和流速参比方法的校验和比对监测，烟气CEMS不宜安装在烟道内烟气流速小于5m/s的位置。

2.4每台固定污染源排放设备应安装一套烟气CEMS。

2.5若一个固定污染源排气先通过多个烟道后进入该固定污染源的总排气管时，应尽可能将烟气CEMS安装在该固定污染源的总排气管上，但要便于用参比方法校验颗粒物CEMS和烟气流速CMS。不得只在其中一个烟道上安装一套烟气CEMS，将测定值的倍数作为整个源的排放结果，但允许在每个烟道上安装相同的烟气CEMS，测定值汇总后作为该源的排放结果。

2.6火电厂湿法脱硫装置后未安装烟气GGH（气―气换热器）的烟道内，由于水份的干扰，颗粒物CEMS无法准确测定其浓度，颗粒物CEMS可安装在脱硫装置前的管段中。

2.7固定污染源烟气净化设备设置有旁路烟道时，应在旁路烟道内安装烟气流量连续计量装置。

2.8当烟气CEMS安装在矩形烟道时，若烟道截面的高度大于4米，则不宜在烟道顶层开设参比方法采样孔；若烟道截面的宽度大于4米，则应在烟道两侧开设参比方法采样孔，并设置多层采样平台。

2.9点测量CEMS的测量点位应符合下列条件之一：

2.9.1颗粒物CEMS的测量点位离烟道壁的距离不小于烟道直径的30%，气态污染物CEMS、氧气CMS以及流速CMS的测量点位离烟道壁距离不小于1米。

2.9.2位于或接近烟道断面的矩心区。

2.10线测量CEMS的测量点位应符合下列条件之一：

2.10.1颗粒物CEMS的测量点位所在区域离烟道壁的距离不小于烟道直径的30%，气态污染物CEMS、氧气CMS以及流速CMS的测量点位离烟道壁距离不小于1米；中心位于或接近烟道断面的矩心区。

2.10.2测量线长度大于或等于烟道断面直径或矩形烟道的边长。

3 测试中电国际辽宁清河发电有限责任公司烟气中二氧化硫排放连续监测与实际监测数值比对。

监测所用仪器TH880―Ⅴ型烟尘微电脑平行采样仪在监测前经计量检定合格。现场测试期间，生产设备正常且稳定，并通过调节固定污染源烟气净化设备而达到某一排放状况，该状况在测试期间保持稳定，流速、烟温稳定正常。对比值见下表。

4 结论

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    被告：上海市黄浦区金陵食品商店（下称金陵食品商店）。

    1953年5月，旅美华侨刘素娟购得座落于上海市南京西路394号砖木结构房屋一幢。1958年，刘将该房建筑面积为54平方米、使用面积为36平方米的底层无偿借给当地居民委员会使用。1959年10月，居委会将该屋转借给上海花鸟商店，由刘收取租金。1966年8月，该屋由房管部门接管。1972年，在调整商业网点时，金陵食品商店迁入该屋营业，并向房管部门缴纳租金。1982年2月，有关部门根据落实私房政策的有关规定，将该屋产权发还给刘素娟。金陵食品商店因一时无法退让而继续租用该屋。1990年8月，双方经协商签订了一份“私房租赁合同”，确定金陵食品商店承租期始于1987年3月，至1992年2月底终止。嗣后，刘曾向金陵食品商店提出增加租金，金陵食品商店以正在装修房屋为理由予以拒绝。租赁期满后，刘要求收回房屋未成，遂于1992年3月向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求收回出租房屋，并由被告补付租赁期间应增加的租金18630元。

    被告金陵食品商店辩称：本店租用私房作为营业场地是历史上客观形成的，按照上海市人民政府有关文件规定，该房不宜归还。如判归还，职工安置、企业效益、国家财税和人民生活均受到影响。如此先例一开，将会影响南京路商业网点的整体规划和整个市场的繁荣。因此，对原告刘素娟收回出租房屋的请求不能接受，但可考虑出资购买一定面积的新村房屋与之互换产权或适当调高租金。

    「审判

    上海市黄浦区人民法院经审理，查明上述事实属实。该院认为，房屋所有权人的合法权益应当受到法律保护。系争房屋虽属有关部门调配并由被告长期使用，但事后原、被告协商一致签订了租赁合同，确定该房由被告租赁使用。现租房合同期满，原告要求收回房屋，应予准许。考虑到被告的实际情况，可给予适当的搬迁时间。被告在庭审中提出商业网点不能撤销的问题，应由其上级主管部门统筹安排解决。至于租金，应根据合同确定，现原告要求被告增加并补付租赁期间的租金，与法无据，本院不予支持。但被告应当支付租房合同终止后至迁出前的房屋使用费。因调解不成，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七十五条规定和国务院《城市私有房屋管理条例》第十六条、第二十条规定，于1992年9月16日判决如下：

    一、终止原告刘素娟与被告金陵食品商店关于南京西路394号底层房屋的租赁关系。

    二、被告金陵食品商店应自本判决生效后一年内迁出南京西路394号底层房屋，该房由原告刘素娟收回使用。

    三、被告金陵食品商店自1992年3月起应按月给付原告刘素娟房屋使用费人民币1620元至迁出时止。

    判决后，原、被告均表示不服，依法提起上诉。刘素娟上诉称，金陵食品商店腾退房屋无需一年时间，要求该店立即迁出。此外，该店应支付自1991年5月至1992年2月依法可递增的房租费8100元。金陵食品商店则以原审答辩理由上诉，要求继续承租该屋。

    上海市中级人民法院认为，上诉人之间的房屋租赁合同已经期满，租赁关系已经消灭。一审法院所作的终止当事人双方租赁关系的判决并无不当，应予维持。但判决的迁让期限过长，应予改判。刘素娟提出增加原租赁期间可递增的房租费的请求，并无不当，应予支持。金陵食品商店的上诉理由没有法律依据，不予支持。1993年5月24日，上海市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定，判决如下：

    一、维持一审法院民事判决第一、三项，撤销第二项。

    二、金陵食品商店自本判决生效后三个月内迁出南京西路394号底层房屋，该屋由刘素娟收回使用。

    三、金陵食品商店应给付刘素娟房屋租金人民币8100元。

    「评析

    这是一起私有非居住房屋租赁纠纷案件。这类案件在整个私房租赁纠纷案中占有一定比例。这样的案件，有的法院判决驳回原告的诉讼请求，维持原本应该结束的租赁关系。因此，分析本案判决，研究解决“单位承租私房开设商业网点，出租人究竟可否要求承租人迁让”，即“私房出租人的收房权是否应当得到法律保护”的问题，就显得格外重要。

    所谓私有非居住房屋出租，对出租人来说，系指房屋所有权人自愿将自住有余的房屋提供给承租人有偿使用；对承租人来说，系指单位（必须经县以上人民政府批准）或个人为了生产、营业、办公等需要租赁私有房屋。私有非居住房屋出租虽然在用途上与私有居住房屋出租不同，但都是以房屋为特定标的物，以调剂余缺、主客两利为目的，以自愿平等、诚实信用为原则，是双务、有偿、诺成性合同。因此，合同除应当载明房屋座落地点、建筑结构、附属设备，租赁部位、面积、用途、金额，交付和退租办法以及维修责任外，还应当写明至关重要的租赁期限。合同生效后，承租人有房可住，出租人有利可得；承租人按约交租，出租人按约修房；双方各自行使自己的权利，履行自己的义务。在租赁期限内，承租人有权使用其承租的房屋，出租人不得擅自收回。如有特殊原因确实需要收回房屋自住的，应商得承租人同意，补偿承租人由于提前收回房屋而造成的损失。租赁期满，合同即告终止，除续租外，出租人已没有将房屋再交给承租人使用的义务了。

    根据国务院《城市私有房屋管理条例》（以下简称《私房条例》）规定：“租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋的，出租人应当酌情延长租赁期限”。可见，租赁合同期满后，承租人理应退租。即使出租人“酌情延长租赁期限”，承租人届时还是要退还承租房的。1963年8月和1979年2月，最高人民法院在有关民事政策法律的意见中规定，租期届满，房主确因住房困难要求收回自住的，应当允许。1984年9月，最高人民法院在“租期届满，房主要求收回自住的，一般应当准许”的规定中，删去了过去规定的“确因住房困难”这一收房的前提条件，而在“未定租期，房主确因住房困难要求收回自住的，一般也应准许”的规定中增加了该条件。1988年1月，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）在“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁”的规定中，将原先设置的“确因住房困难”的条件也舍去了，进一步完善了如何处理私房租赁纠纷的意见。从这些司法解释的演变中可以看出，租赁期满，无论是否住房困难，原租赁合同即失去法律效力，承租关系终止；未定租期，出租人不受住房是否困难的限制，可随时提出收房要求，这种承租关系不再继续维持。只是“如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或腾让部分房屋”，以便最终使出租人收回出租房屋。