地产经济论文范文

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我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。

一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性

对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。

二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响

1.低碳经济对房地产经济的不利影响。

1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。

1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。

2.低碳经济对房地产经济的有利影响。

2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。

2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。

2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。

三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施

1.政府应加大政策支持力度。

低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。

2.提高房地产公司的重视。

房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。

3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。

目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。

4.积极推广使用环保材料和节能技术。

很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。

5.积极倡导低碳消费。

随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。

房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文

1.房地产经济和市场经济协调发展的措施

市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

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改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。

1.2促进社会进步

房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。

2房地产经济与市场经济不协调的原因

2.1价格与价值出现不协调

房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。

2.2政府的过度干预

我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。

2.3对资源利用的不合理

房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。

3解决房地产经济与市场经济不协调的对策

3.1调控房地长价格

现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。

3.2加大对房地产经济的金融监管力度

政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。

3.3加快房地产经济的转型

社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。

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二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响

1.不利影响

（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。

2.有利影响

（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。

三、低碳经济下商业房地产经济的发展

在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。

1.住宅产业化发展

住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。

2.户型布局合理，加强开发能力

我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。

3.推广新技术与环保材料的使用

我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。

4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识

商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。

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（一）快捷性网络经济消除时空差距是互联网使世界发生的根本性变化之一。首先，互联网突破了传统的国家、地区界限，用网络使整个世界紧密联系起来，把地球变成为一个“村落”。其次，信息突破了时间的约束，使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行，经济活动更少受到时间因素制约。再者，网络经济是一种速度型经济，以接近实时的速度收集、处理和应用信息，节奏大大加快了。

（二）高渗透性迅速发展的信息技术、网络技术，具有极高的渗透性，使信息服务业迅速向第一、第二产业扩张，使三大产业之间的界限模糊，出现了第一、第二和第三产业相互融合的趋势。三大产业分类法也受到了挑战。为此，学术界提出了“第四产业”的概念，用以涵盖广义的信息产业。

（三）经济外部性网络经济主要表现为经济外部性。正如凯文•凯利提出的“级数比加法重要”的法则一样，网络形成的是自我增强的虚拟循环。增加了成员就增加了价值，反过来又吸引更多的成员，形成螺旋型优势。“一个电话系统的总价值属于各个电话公司及其资产的内部总价值之和，属于外部更大的电话网络本身”，网络成为“特别有效的外部价值资源”。

（四）可持续性网络经济是一种特定的信息网络经济和信息网络经济学，它与信息经济、信息经济学有着密切关系，是知识经济的一种具体形态，知识、信息同样是支撑网络经济的主要资源。美国未来学家托夫勒指出：“知识已成为所有创造财富所必需的资源中最为宝贵的要素，知识正在成为一切有形资源的最终替代。”正是知识与信息的特性使网络经济具有了可持续性。

（五）其他特点1．用户体验至上。互联网时代是一个信息透明的时代，消灭了信息不对称。有了互联网后，游戏规则变了。消费者鼠标一点就可以比价，而且相互之间可以方便地在网上讨论，因此，消费者掌握的信息越来越多，于是变得越来越精明、越来越具有话语权。2．免费的商业模式。传统经济强调“客户(顾客)是上帝”。这是一种二维经济关系，即商家为付费的人提供服务。然而，在互联网经济中，不管是付费还是不付费的人，只要你使用产品或服务，你就是上帝。因此，互联网经济崇尚的信条是“用户是上帝”。在互联网上，很多东西都是免费的，例如聊天、搜索、电子邮箱、杀毒，不仅不收钱，还要把质量做得特别好，甚至倒贴钱来吸引人们使用。正是因为互联网经济基于免费的商业模式，用户才显得如此重要。3．价值链创新。淘宝通过免费开店，颠覆了它强大的竞争对手eBay；360通过免费，颠覆了收费的杀毒软件厂商；微信通过免费发信息，对电信运营商形成了巨大的威胁。互联网的免费商业模式，本质上讲是通过免费获取巨大的用户群，然后在此基础上创造新的价值链。

二、基于互联网应用的房地产业发展模式

房地产是中国社会最大的焦点，需求的释放推动了资产价格的飙涨，而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动对资产的需求。从现状看，是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险，使购买者可以不再担心毕生积蓄购买的资产贬值受损？

（一）缩短开发周期现在的房地产项目从动工到开售最快也需要七个月，开发过程中受各种因素影响，整个周期通常会在一年以上。房地产作为非标化项目，是否可以通过工厂预制构件，在现场快速安装，减少水泥浇灌，避免传统工艺的“物理限制”？如果房地产的开发周期从一年下降到几个月，就可以大幅度降低建筑施工成本。标准化生产的建筑构件，可以避免偷工减料，消除不同开发商质量标准的差异，而且在楼宇节能化、智能化上可以提供全新的居住体验，改变或者提升当前的住宅服务。房屋在结构上也是标准化的产品后，楼盘的差异更多来自楼盘自身的位置、外部装饰、内部装修、环境等的不同。

（二）介入物业后端市场互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利，延展到后期服务盈利。在居民的日常消费中，是否存在更深入的社区化配套服务和深入挖掘住户习惯的可能？智能化家居+社区物联网的发展，可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利，挖掘物业后端消费市场潜力。物业服务过去一直是后续的配套服务，但现在已经有许多房地产商在布局物业后端消费市场。如某家公司在这个基础上更深入一步，通过统一的APP，把物业服务与居民的日常消费行为结合在一个平台。用户可以通过APP缴纳物业费等，在此基础上增加便民服务或者周边商业广告，营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。当前已经有很多成熟的服务商提供这方面的服务。现在要考虑的是，用户使用频率是否足以支撑一个独立的APP，还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP更好。当用户成为某小区的业主之后，这种牢固的居住关系往往长达数十年。而且住房租赁所产生的物业需求，与业主也不存在差异。另外，房地产本身就是良好的金融抵押物，开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入，在此基础上，提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。

（三）房地产网络营销运作模式房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向而非单向的。

1．采购平台。房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

2．广告平台。房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过在其他网站广告等手段，对产品进行宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体，房地产网络广告有其自身的特点和优势。

3．销售平台。房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在互联网上申请域名，建立自己的站点，由网络管理员负责产品销售信息的处理，传统的销售工作也可有机嵌入信息化营销流程；二是委托信息服务商网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发商节省一笔数量可观的佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既能提高工作效率，又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中小型房地产公司。

4．信息平台。利用网站或网页进行项目相关信息的，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息、项目某些方案的意见征集等，都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比，网络营销的信息平台不但可以信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发商的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。

5．交流平台。在信息交换的基础上，房地产网络营销应建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

6．管理平台。房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以在此公告通知和小区财务管理情况，听取业主意见，有利于日后小区的规范化管理。

（四）互联网房地产取得的一些成果房地产网络营销由于其介质自身的特点，使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势，同时房地产的互联网营销之路也取得了一些成果。

三、房地产网络营销存在的一些问题以及相应对策

（一）硬件设施的制约我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项，就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。

（二）网络内容简单，不能满足消费者的需要现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，的信息许多是“复制”和“粘贴”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促使网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，还要为访问者提供有关国家政策、法律咨询、购房程序和技巧等知识。还有一些房地产网站不适应市场需求，缺乏独特价值，竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。

（三）机制缺乏信任感众所周知，房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，就不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

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通常情况下，西方国家住宅面积多设计为70至80平米，而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大，可是其设计规划极为科学，住宅设施较为完善，环境优雅，适合居住。而在我国，虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%，但是即使已下发过政策，大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求，但在设计规划方面仍存在很多问题，这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。

1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚

由于我国科学技术水平较差，致使房地产行业低碳技术起步较晚，其主要表现为：第一，技术研发及其产品转化过程存在问题，如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足，技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟，同时还存在着很多问题，从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低；第二，低碳建筑产品水平不一致，由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系，致使低碳产品的水平不一致。

1.3我国住宅区的美化绿化不科学

目前，有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路，使得小区里硬质路面较多，的土地太少；草坪绿化过多，而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大，树木面积以及水资源面积所占的比例很小，这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言，这种规划设计也极其不科学，大部分小区多重视树木的观赏性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前，国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求，而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥，而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘，还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保，在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用过程中，大部分还是利用煤炭及石油，从而导致资源的大量损耗，不利于低碳建筑行业的发展。

1.5低碳技术产品研发的盲目性

因为缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大，低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下，放弃研发低碳技术，而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外，低碳住宅的消费群体缺少针对性，导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性，这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研，致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发，最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。

1.6居民的低碳消费意识薄弱

据有关调查结果显示，某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济，就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择，这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响

（1）调整房地产行业内部的结构

目前，我国房价一直都居高不下，其中一个较为重要的因素就是炒房，有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价，根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低，行业内的结构非常不合理，而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格，从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此，发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面，且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高，房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此，从长期看来，低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。

（2）能够促进房地产行业长期的健康发展

目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面都是泡沫危机，一旦房价不停被提高，市场就很有可能会失去承接力，那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展，可以说投资期限较长，未来收益也不确定。所以，这一发展方向，就能很好地规避炒房等情况的出现，使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此，低碳经济有助于房地产行业的健康发展。

（3）有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化

一直以来，建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点，但是因为房地产行业一直被资本所控制，所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式，而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下，市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来，从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。

2.2低碳经济对房地产经济的不利影响

（1）低碳经济会提高建筑行业的整体成本

因为目前我国科技水平有限，低碳技术也不够先进，所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下，要想在我国房地产行业中发展低碳经济，需要投入更多资金来研发新技术、新设施，同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善，使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此，低碳经济会增加房地产行业的成本。

（2）低碳经济会推高房价

正如上文所说，低碳经济需要投入新型技术和材料，而如此一来，建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时，因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率，有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜，来进一步提高房价。另外，因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的，在房地产行业中还未得到广泛认同和普及，这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜，都会致使房价在短期内进一步上升。

（3）低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展

我国房地产行业的碳排放量，已经占到了全社会碳排放总量的30%以上，大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展，整个行业的耗能量都在增加。目前，建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍，这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的，而能源价格的低廉以及使用便捷，使我国地产行业得到了快速发展。但是，在发展低碳经济的形势下，如果失去了低廉能源的支撑，房地产行业的发展就会变得停滞，甚至处于亏损状态。这样，就会在全国引起大范围的连锁反应，给我国整体经济发展带来很大影响。

3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向

3.1推动住宅产业化发展

在住宅建造过程中，如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展，一方面可以提高我国房地产的质量，另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下，我国房地产行业要想得到长久发展，就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时，还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时，房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求，争取做到资源最优化配置，减少碳排放量，为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。

3.2积极使用环保材料和节能技术

目前，我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约，我国低碳技术还相当落后，这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃，但是玻璃的散热速度很快，为了使室内的温度保持恒定，就需要使用空调，这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题，我国房地产行业可以使用新型玻璃，这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要，同时又可以起到保温隔热的效果，从而减少空调的使用时间，降低能耗，进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境，还可以吸收二氧化碳，特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果，因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面，太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势，得到了人们的重视，如提供热水和照明等方面。总之，开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。

3.3积极倡导低碳生活

在低碳经济时代中，房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中，加大物力、人力、以及财力的支持和投入，同时加大宣传力度，让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势，提高广大消费者的低碳环保意识，进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到，低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高，但是其优势非常明显，在投入使用后，低碳建筑的环保节能效果也会显现，进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见，低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此，房地产商应该立足长远、与时俱进，重视并加大低碳环保建筑的宣传力度，让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势，进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来，自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。

3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境

（1）设计科学的制度

客观来说，在构建低碳房地产体系的过程中，其主要挑战不是低碳技术问题，而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面：第一，应该跳出单体建筑思维，站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划，同时，还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责；第二，要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标，目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划，并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规；第三，创建并设计新的设计规划工具和方法，把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引，并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求，平衡低碳房地产的需求和供给。

（2）鼓励绿色低碳房地产金融创新

一直以来，房地产行业都属于资本密集型行业，而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此，这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来，还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下，创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量，逐渐建立房地产行业低碳积分机制，以便于和金融以及货币挂钩，逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制，为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外，由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段，政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系，充分调动起房地产业主以及开发商的积极性，达成低碳经济的共识，营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围，还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构，使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要，这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下，发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展，如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程，加大了我国经济的转型速度，为我国的未来发展做出巨大贡献。

篇6

二、实证模型的建立

(一)数据指标选取

笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。

为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。

(二)建立VAR模型

笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。

(三)平稳性检验与协整检验

在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。

为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。

表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。

三、实证结果分析

(一)脉冲响应函数

根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。

由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。

房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。

贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。

(二)方差分解

从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的

目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。

五、结论与建议

(一)结论

从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。

1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。

2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。

3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。

4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。

(二)政策建议

在以上结论的基础上,提出如下政策建议:

1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。

2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。

篇7

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式；另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。

篇8

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

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(一)调整产业结构，依靠升级构建节能

降耗型产业体系高能耗主要是由于产业结构不合理造成的，加快产业结构调整，转变经济发展方式是实现绿色经济、循环经济的有效途径。一是，加快第三产业的发展速度，提高第三产业在经济结构中的比重。在政策上扶持第三产业的发展，充分发挥服务业对资金的引导作用，改变体制、方便机制、加大投入，全力发展诸如法律、金融、信息等低能耗、低排放，高附加值的现代服务业，突出劳动密集型服务行业的发展，改变服务业长期滞后发展的现状。二是，从内部调整第二产业的行业结构，合理调配产品结构，使之向着低能耗的方向发展。工业部统筹协调，对产品结构以及行业结构进行有益化调整，优先发展低能耗的高新技术产业，提高高新技术产业在工业中的占有量。鼓励传统工业技术革新，利用最新的科技成果改造和提升传统工业工艺，优化产能结构，实现产品升级，降低传统工业的能耗量和排放量。三是，政策干预，严格把关，控制高能耗高污染企业的过快过量增长。要想推进经济结构的改革，必须控制高能耗高污染企业的规模及发展，对“三高”行业必须严格按照国家设立的各项标准严格把关，必须建立系统完整的问责机制。借助出口退税、关税、出口额分配等手段控制“三高”行业产品的出口。

(二)大力培育新兴低碳产业

低碳产业泛指能耗低、排放少、污染小的产业，包括新型能源、节能产品、环保设备、回收资源、工业节能减排等等。这些行业都是朝阳产业，具有良好的发展前景。只有不断的开发低排放的新能源，不断创新发展低能耗的新型产业，不断技术革新升级生产体系，才能从传统的产业模式逐渐向低碳经济转型。因此，应大力培育低碳产业，从政府角度，应给予对应的税收、政策等优惠；从金融机构角度，应丰富融资产品，为低碳产业提供足够的金融支持；从低碳产业自身角度，应充分利用良好的金融环境和政策环境，加快自主研发和创新，提升低碳产业的核心竞争力。发展新兴低碳产业是中国产业转型的目标也是占据未来产业链顶端的必经之路。

(三)提高能源效率，有效调整能源结构

我国现阶段还处于经济发展之中，高污染，搞排放的重工业在工业结构中占据主体地位。然而，实现绿色可循环的低碳经济是当前国际形势对我国工业化发展提出的要求，既然不能一蹴而就，就只有通过技术革新，加大现有工业体系中能源的利用率，尽可能的降低现有重工业的能耗水平减少排放，逐步发展新型经济形式。能源结构的调整，既可以通过经济结构转型，也可以通过革新产业链实现。一方面，可以缩减由石化、钢铁、建材等高能耗行业衍生出来的产业链，降低这些衍生产业的能耗和排放；另一方面，逐步减少重工业等高能耗高污染产业在国民生产中的份额，推动产业和产品的结构调整，向着利润曲线的两端拓展延伸：向前可以从生态设计着手，科技减排，形成自主知识产权；向后可以提升品牌竞争力，完善销售体系，不断提高产业核心竞争力，最终推动产业结构向着低碳化的方向靠拢。

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1）总体规模及比重偏低，产值远远低于第二产业；

2）内部产业结构层次低，传统行业占据主体地位，而现代和新兴服务业发展则较为缓慢。当前河北省生产业以交通运输业、商贸、仓储等传统行业为主，而现代物流业、信息服务业、商贸流通业和金融服务业等新型的生产业则发展缓慢。生产投入上也大多是集中在交通运输业、仓储业和邮政业等传统行业上，而带有较高技术、知识与人力资本含量的生产投入规模相对较小。3）生产业和制造业的联动效应不够突出，表现为制造业一枝独秀，生产业则发展缓慢；

4）高素质管理人才缺乏。虽然河北省具有数量较多的科研院所和本、专院校，但是普遍存在留不住人、招不进人等众多问题。

二、河北省生产业发展对策建议

在当前发展低碳经济，节能减排的大背景下，要实现产业低碳转型、转变经济发展方式、提升整个区域的低碳竞争实力，必须采取强有力的措施大力发展生产业。

（一）加强政府的引导与扶持，优化生产业发展环境。首先，政府要从战略的高度重视生产业的发展，根据总体规划和土地利用规划，支持生产业实现区域性集聚，以产业集群的模式发展河北生产业。其次，要放宽生产业的市场准入条件，清理现有的、冗杂的服务业市场准入的有关规定，简化行政审批程序，建立公开透明、管理规范和全行业统一的市场准入制度。第三，加强基础设施建设，适当地将服务业发展资金向生产业领域倾斜，对重点项目加大贴息或补助力度，从财政、税收和资金扶持等方面给予生产业企业更多的政策支持，在加强规划、土地供应、人才引进和培养方面，通过税收减免等手段提供相应的倾斜性政策和支持，营造有利于生产业发展的条件。最后，积极探索实施大企业战略，培养一批大型服务商，从人才培养、国际市场开发、研发支持、信息服务等各个环节入手，支持生产企业做大做强，培育一批富有河北特色和国际竞争力的生产业知名品牌，力争使河北生产业在某些领域实现质的突破。

（二）优化内部结构，发展知识型、创新型生产业。为实现河北省生产业的健康发展，一方面，政府在鼓励传统服务业的发展，使其充分发挥吸纳劳动力就业职能的同时，必须采取各种导向性政策推动现代服务业和知识密集型服务业（如金融服务业、信息服务业等）的发展，如：积极发展现代物流业，培育物流市场，构筑现代物流体系；大力发展信息服务业，完善为生产服务的市场信息体系；积极发展商务服务业；扶持发展科技服务业，加快科技创新服务体系建设。另一方面，知识密集的高技术服务业是当今发展最快，也是附加值最高的产业之一，改善产业结构，发展现代服务业应优先发展知识型、创新型生产业，加大对服务业科技研究经费的投入，提高服务领域的科学技术水平，加快发展高新技术开发区等各类创新园区，加大力度鼓励服务业领域技术创新，培育服务业高新技术企业，实现河北省生产业高端化发展。

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二、探寻商业地产经济管理的相关出路

1.建立健全的商业地产经济管理制度

经济管理制度的建立对于商业地产来说是至关重要的。一旦商业地产经济管理制度上存在缺陷，就会对整个地产商产生重要的影响。因此，在商务地产管理中建立健全的经济管理制度，将商业地产中的资金监督、财务活动分析、经济管理、地产开发利润分配等方面进行研究，根据自身地产的性质，建立一套有效的健全的商业地产经济管理制度，并要确保经济制度的有效落实，加强行政部门的执行力。

2.加强对商业地产的经济进行管理

提高商业地产的经济管理水平，首先要做好地产内部的资金配置工作，确保实现商务地产对经济的统一管理和调配，尽量做到以最少的投资获取最高的利润，保证资金的合理使用，其次，商务地产要加强商务地产结构的调整，寻求并开拓低成本的筹资渠道，提高固定资产的使用率，减少闲置资金。最后，对于商务地产的经济流通要进行严格的把控，防止商务地产经济中出现坏账的情况。

3.加强商业地产的经济管理队伍建设

想要加强商业地产的经济管理队伍建设，首先要着重加强企业经济管理人员的考核，加强对经济管理队伍的监控，防止在商业地产内部出现用人唯亲的现象，防止腐败现场的产生。其次，要加强商业地产经济管理队伍的培训，严格把握经济管理人员入职时的审核，商业地产还要提供经济管理人员进的培训的机会，保证财务管理人员具备任职资格。

4.在商业地产经济管理中国家要充分的发挥宏观调控作用

现代社会中国家发挥调控作用对于商业地产来说是至关重要的。房地产想要合理的发展，离不开国家的宏观调控，房地产通过配合国家的相关政策展开经济活动，以便于促进房地产企业的可持续发展。

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房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。

2、收益递增原理

经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。

二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理

在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。

三、对客户关系管理的理解

客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。

1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化

客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。

2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心

企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。

四、房地产企业战略发展需要客户关系管理

随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。

客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：

1、解决产品的销售问题

据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。

2.提升客户满意度

当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。

3.提升企业的服务品质和能力

房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。

4.提升品牌形象

基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。

五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤

1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题

目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。

2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费

由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。

3.现有客户资源无法有效利用的问题

企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。

企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。

一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：

1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；

2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；

3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品

4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。

六、房地产行业建立客户关系管理的措施

1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起

建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：

（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？

（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？

（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？

（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？

（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？

（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？

回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。

2、建立个性化的客户关系管理体系

客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。

（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标

企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。

（2）行业领域应用的深入研究

客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。

（3）为企业把脉、对症下药

目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。

营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。

3、给客户关系管理一点成长的空间和时间

纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。

大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。

（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。

（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。

（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。

由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。

当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。